Корректировка на наличие подвала в индивидуальном жилом доме

Обновлено: 04.05.2024

Корректировка на наличие подвала в индивидуальном жилом доме

АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА Скрыть меню Оценка недвижимости Оценка бизнеса Финансовый анализ АФОС Справочник

Корректировка на назначение (на использование) для коммерческой недвижимости

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2020 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2020 г. и 01.01.2021 г.
Регион применения: г. Москва
Область применения - для коммерческой недвижимости
Возможность модификации - допускается

Объекты недвижимости различного назначения могут значительно отличаться по стоимости. Средние соотношения стоимостей объектов недвижимости различного назначения приведены в табл. 1.

Рекомендуемая схема применения корректировки на назначение (на использование):

1. Выбирается коэффициенты, соответствующие назначению объекта оценки и объектов аналогов из табл. 1;
2. Рассчитывается корректировка по формуле:

И_оо – коэффициент, соответствующий назначению объекта оценки;
И_оа - коэффициент, соответствующий назначению объекта аналога.

Таблица 1

Корректировка на назначение (на использование)

Росреестр разъяснил, как считать количество этажей в индивидуальном жилом доме с целью его регистрации

Росреестр разъяснил (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства"), как следует подсчитывать количество этажей жилого дома в целях его регистрации как объекта ИЖС (в упрощенном порядке, на основе уведомлений и без оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию):

объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров,
однако и в отношении таких объектов в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах – и подземных, и надземных, причем в техплане будет указано только общее количество этажей и количество подземных этажей;
при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра;
при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.
поэтому сотрудники Росреестра – при проведении правовой экспертизы на предмет приостановки кадастрового учета или регистрации прав – должны рассматривать именно количество надземных этажей здания (объекта ИЖС), а не общее количество его этажей с учетом подземных.

Об этажности жилого дома

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости рассмотрело ваше письмо от 05.08.2008 № 1143 и сообщает следующее.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*); этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольных этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В соответствии с формой кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства () в строке «количество этажей» указывается общее число этажей здания или сооружения, отдельно в строке "количество подземных этажей" указывается число подземных этажей (этажей при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения) и уровней в подвале.приказ Минюста России от 18.02.2008 № 32

Таким образом, при указании количества этажей «3» и количества подземных этажей «1» этажность здания будет определяться как разница данных показателей – «2». То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Подвалы, техподполья, цокольные этажи

Подвалы, техподполья и цокольные этажи (верх перекрытий которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара или отмостки) не влияют на определение этажности здания. Но их устройство требует дополнительных затрат. При наличии в переоцениваемых строениях (кроме административных) подземных этажей следует руководствоваться следующими указаниями ЦСУ СССР:

3) Стоимость подвала административных зданий служебного назначения, а также заводоуправлений во всех случаях учтена в стоимости 1 куб. м здания и поэтому в характеристиках объектов, приведенных в таблицах сборников, специальной оговорки не сделано.

Восстановительная стоимость административного здания с подполом во всех случаях определяется умножением надземного объема здания на стоимость 1 куб. м, определенную по таблицам сборников N 18, N 26, том II и N 28.

4) В сборниках отсутствуют таблицы для деревянных зданий с подвалами. При наличии у деревянных строений подвалов стоимость 1 куб. м рассчитывать в следующем порядке:

а) при наличии отапливаемого подвала табличную стоимость 1 куб. м подвального объема корректировать К-1,07;

б) при наличии неотапливаемого подвала применять К -1,05.

5) При наличии у переоцениваемого здания цокольного этажа необходимо придерживаться следующих правил:

в) при подборе аналога без подземных этажей переоценивать по табличной стоимости 1 куб. м с включением объема цокольного этажа в общий оцениваемый объем.

6) Когда у переоцениваемых зданий с малометражными квартирами имеются подвалы, а таблицами предусмотрены техподполья, необходимо к стоимости 1 куб, м такого здания вводить коэффициенты:

Примечание : Восстановительная стоимость таких зданий определяется умножением стоимости 1 куб. м только на объем наземной части.

Этажность

Оценочные таблицы сборников укрупненных показателей расположены в сборниках в зависимости от конструктивных особенностей и этажности зданий.

Этажность в значительной мере влияет на стоимость измерителя.

В тех случаях, когда в сборнике отсутствует таблица с требуемой этажностью, следует принять аналог большей или меньшей этажности, а затем откорректировать стоимость 1 куб. м повышающим или понижающим коэффициентом.

1) Строения 2-х этажные рубленные на каменных фундаментах с кирпичным цоколям переоценивать по таблице 5 сборника N 28 с применением коэффициентов:

1) В таблицах 100, 101, 102 приведены стоимости 1 куб. м 2-х этажных общежитий со стенами рубленными, брусчатыми, каркасно-засыпными. Для определения стоимости 1 куб. м таких же одноэтажных зданий к табличной стоимости их следует применять поправочный коэффициент 1,02.

1) Стоимость 1 куб. м объема 2-этажных гостиниц со стенами рубленными, брусчатыми определяется путем применения к стоимости 1 куб. м объема 2-этажной гостиницы со стенами из кирпича с коэффициентом 0,95.

1) Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышаемся над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м.

Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по большему количеству этажей в здании.

1) Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.

1) Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.

Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.

Техническая часть

Примечание. Средняя жилая площадь определяется путем деления общей жилой площади в доме на число квартир.

При других видах отделки фасадов к табличной стоимости применяются надбавки в %, приведенные в табл. 6.

Примечание. Данными табл. 6 предусмотрена облицовка всей плоскости фасада (за вычетом проемов).

При частичной отделке или при сочетании различных видов отделки величину надбавки определять по формуле

Пример I. Стены здания отделаны цветной штукатуркой. Фрагмент фасада (главный вход) облицован гранитом.

Периметр наружных стен здания по внешнему обводу l = 122 м;

высота здания от отмостки до карниза Н = 16 м;

длина облицованной гранитом части фасада l1 = 24 м;

высота той же части фасада H1 = 5 м;

надбавка по табл. 6, соответствующая облицовке гранитом, С1 = 87 %;

надбавка по табл. 6, соответствующая цветной штукатурке, С2 = 2,8 %;

средневзвешенная вэличина надбавки к таблице укрупненных показателей восстановительной стоимости

Периметр наружных стен здания по внешнему обводу l = 122 м;

высота здания от отмостки до карниза H =16 м;

высота цоколя здания H1=0,8 м;

длина цокольной части стен, облицованной керамическими плитками, равна периметру стен l1 = l =122 м;

надбавка по табл. 6, соответствующая облицовке керамическими плитками, C1=8 %;

надбавка на отделку остальной части фасада принимается равной нулю, так как такая отделка учтена показателями таблиц восстановительной стоимости С2 = 0;

средневзвешенная величина надбавки к таблице укрупненных показателей восстановительной стоимости

Показатели восстановительной стоимости приведены с учетом того, что 1-4-этажные здания не имеют подвала, а в зданиях пяти и более этажей предусмотрено техническое подполье. Если в переоцениваемом здании имеется подвал, то стоимость такого здания определяется как сумма стоимостей надземной и подземной частей, причем:

а) стоимость надземной части определяется путем умножения ее строительного объема на табличную стоимость 1 куб. м здания;

б) стоимость подвала определяется дополнительно путем умножения строительного объема -подземной части на табличную стоимость 1 куб. м объема надземной части с коэффициентом 0,8.

В тех случаях, когда оцениваемые здания имеют другие, не отмеченные в табличных характеристиках конструктивные особенности, к табличным показателям стоимости 1 куб. м объема здания применяются надбавки, приведенные в табл. 7.

При оценке зданий, имеющих отапливаемые мансарды или светелки, к показателям восстановительной стоимости в тех случаях, когда это не предусмотрено характеристикой, применять следующие коэффициенты:

Показатели восстановительной стоимости зданий выше 5 этажей при наличии отапливаемых мансард не корректируются.

Повышенная отделка предусматривает штукатурку, высококачественную клеевую окраску или оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей стен в санитарных узлах и кухнях керамической плиткой, полы вестибюлей и лестничных площадок из керамических плиток или террацевые, ступени лестниц мозаичные.

ПРИМЕР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

В соответствии с последовательностью, изложенной в п. 22 Общих указаний, после выявления технической характеристики переоцениваемого объекта устанавливаем, что следует пользоваться укрупненными показателями табл. 25 Сборника. На основании приложения 3 к Общей части определяем, что место расположения объекта переоценки относится к 4-му территориальному поясу и I климатическому району. Далее в соответствии с условиями, изложенными в Общих указаниях. Технической части и примечаниях к табл. 25, определяем все поправки, которые необходимо учесть в расчете восстановительной стоимости. Это представлено ниже в таблице.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ПОДВАЛОМ СО СТЕНАМИ ИЗ КИРПИЧА

Место строительства: Иркутская обл., гор (южнее 60-й параллели)

Поправка на отделку фасада

Восстановительная стоимость здания:

(14600 х 26.9 + 2400 х 26,9 х 0,8) х 1,03 х 1,08 х 0,97 х 0,97 х 1,028 х 0,987 х 0,998 х 0,999 х 1,03 = 498 тыс. руб.

В этой формуле (в последовательности записи);

14600-объем надземной части здания;

Партнерство продолжает публикацию методических разъяснений по дискуссионным вопросам оценки.

МР-3/16 от 18.05.2016 г. (doc, pdf)

по учету коммуникаций при оценке земельных участков
в целях оспаривания кадастровой стоимости

1. Инженерные коммуникации (далее – коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

возможность подключенияк коммуникациям – связана с месторасположением земельного участка;
наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) – связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

2. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;
коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;
в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Дополнительно следует обратить внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 г. №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый Оценщик также учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки .

Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры

Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.

Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений

Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе. Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.

«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».

ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.

«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».

ЧердакВ каком же случае его можно присоединить

Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.

СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей

Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова. Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.

Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме

Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.

СогласованияКакие еще разрешения потребуются

Нужно разработать проект перепланировки/переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В Мосжилинспекцию нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру.

«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.

Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция). Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.

Корректировка на наличие подвала в индивидуальном жилом доме

Важно! Использование справочника, корректировок или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки, приведенной ниже:

Контакты

Техническая поддержка

Режим работы:

10.00 до 18.00 по МСК

Copyright © 2020-2021, Автоматизированная финансовая оценочная система АФОС.
Автоматизированная финансовая оценочная система АФОС включена в Единый реестр российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных. Реестровый номер 10571.

Читайте также: