Является ли фундамент объектом недвижимости

Обновлено: 28.04.2024

Момент возникновения права собственности на вновь созданное здание или сооружение // Комментарий к ст. 219 ГК в рамках тома Глоссы по вещному праву

В настоящее время ведется работа над томом комментариев к вещному праву (редактор тома - А.О. Рыбалов). В этом томе Глоссы я пишу комментарий к нескольким статьям, в том числе, к одной из ключевых норм отечественного права недвижимости - положениям ст. 219 ГК.

Ниже - мой проект комментария к этой статье. Буду рад любым комментариям, идеям и замечаниям. Если я что-то забыл отразить - пжст, напишите это, я обязательно учту ваши предложения при доработке текста.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

1. Общее значение нормы

Комментируемая статья является частным случаем действия общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента такой регистрации. Этот принцип именуется принципом обязательности записи для целей возникновения права, или кратко – принципом внесения. Пункт 2 ст. 8.1 ГК устанавливает общее правило – во всех случаях, когда закон требует осуществление государственной регистрации прав на имущество (не только недвижимое, но и иное имущество), соответствующие права возникают с момента регистрации. В ст. 219 Кодекса регулируется один из случаев, охватываемых общим правилом п. 2 ст. 8.1 ГК: возникновение права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество.

Легко заметить, что такой состав возникновения права собственности на вновь построенное здание или сооружение отличается от общего правила о возникновении права собственности, которое предусмотрено п. 1 ст. 218 Кодекса: «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом». Критерий создания вещи «для себя» (спорный, впрочем, и при обсуждении вопроса о возникновении права собственности на движимые вещи) при создании зданий или сооружений не учитывается, это вытекает, в частности, из приведенных норм Закона о регистрации недвижимости.

Если был бы верен иной подход (то есть, учет того, для себя или «не для себя» создано здание или сооружение), то орган по регистрации недвижимости был бы вынужден вдаваться в изучение экономической подоплеки создания объекта. В частности, следовало бы устанавливать каждый раз, нет ли у лица, возведшего здание или сооружение, обязательства передать этот объект третьему лицу по завершению строительства. Очевидно, что такой подход является неприемлемым, так как он ставит возникновение вещного права (права собственности) в зависимость от наличия или отсутствия таких трудно верифицируемых третьими лицами фактов как наличие обязательственных отношений. Это может привести к неуверенности участников оборота в правильности приобретения тех или иных вещных прав отдельными лицами и повлечь дополнительные издержки, связанные с необходимостью установления обстоятельств приобретения соответствующими лицами записанных в реестр прав.

Некоторое время назад попытка провести идею о зависимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) от наличия или отсутствия обязательственных отношений (действующего договора подряда) была предпринята ВАС РФ в постановлении Пленума № 8 от 25.02.1998 (абзац первый п. 16 постановления). Однако судя по тому, что эта правовая позиция не была перенесена в совместное постановление Пленумов ВС и ВАС № 10/22, ВАС РФ признал ее ошибочность и отказался от нее.

1.2. Принцип superficies solo cedit в российском праве. В отношении недвижимости действует иной принцип, определяющий принадлежность недвижимых вещей, который может быть сформулирован так: право собственности на вновь созданную недвижимую вещь может быть приобретено лишь лицом, самостоятельно либо при помощи третьих лиц законно (с соблюдением норм права) застроивших земельный участок, принадлежащий этому лицу на праве, допускающем строительство. Это следует из уже упоминавшейся выше нормы ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости, а также из положений ст. 263 ГК РФ (см. подр. комментарий к ней).

Классический принцип superficies solo cedit предполагает, что все, построенное на земельном участке, является составной частью земельного участка, и именно поэтому находится в имущественной сфере собственника земельного участка. Однако в связи с тем, что в действующем российском праве здания и сооружения рассматриваются как самостоятельные недвижимые вещи (а не как составные части участков, на которых они располагаются), то эффект действия этого принципа по действующему российскому законодательству заключается в следующем: при помощи него определяется лицо, которое вправе производить юридическое «разделение» одного объекта (застроенного участка и физически находящегося на нем здания или сооружения) на две юридически самостоятельные вещи: земельный участок и здание (сооружение). Такое разделение можно условно обозначить как «горизонтальное разделение» (в отличие от «вертикального разделения», которое имеется, например, при разделе земельного участка на несколько участков).

Принцип superficies solo cedit подкрепляется и нормами ГК РФ о строительном подряде. Так, в соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок для строительства. Следовательно, в силу принципа superficies solo cedit все, что будет построено подрядчиком на таком земельном участке (независимо от того, из чьих материалов – заказчика или самого подрядчика), находится в имущественной сфере заказчика (до государственной регистрации прав на соответствующую недвижимую вещь – как составная часть застраиваемого участка), при этом заказчик будет иметь право осуществить горизонтальное разделение объекта – зарегистрировать свое право на вновь построенное здание или сооружение. Именно в связи с изложенным подрядчик имеет право удерживать результат работ (так как он ему не принадлежит, а удерживать можно только чужую вещь), см. ст. 712 ГК РФ.

Таким образом, в связи с изложенным было бы верным считать, что норма п. 1 ст. 218 ГК РФ (в части критерия создания вещи для себя) не подлежит применению к возникновению зданий и сооружений. Должен применяться иной принцип определения того, кто имеет право осуществить горизонтальное разделение (то есть, зарегистрировать за собою первоначальное право на построенное здание или сооружение) – через наличие у лица права на участок, предполагающее строительство.

1.3. Право на горизонтальное разделение. В случае если право на земельный участок, допускающее застройку участка, у лица, создавшего недвижимую вещь, отсутствует, то такое лицо не управомочено осуществлять горизонтальное разделение. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ № 17085/12 от 28.05.2013 содержится такой вывод: из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты. Правом на горизонтальное разделение в таком случае обладает лишь собственник земельного участка, но не арендатор. Арендатор может осуществляться пользование построенным в рамках договорных отношений с собственником земельного участка, при этом последний имеет право либо оставить себе соответствующие улучшения (составные части) земельного участка после завершения действия договора аренды, либо – как уже упоминалось выше – осуществить горизонтальное разделение, зарегистрировав право собственности на здания или сооружения, возведенные арендатором.

Похожий вывод был впоследствии сделан и в практике ВС РФ, который признал, что в договоре аренды может быть установлен запрет на горизонтальное разделение (то есть, запрет арендатору регистрировать право собственности на возведенное им здание, см. определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-14514 от 16.01.2018).

В случае если постройка возводится на средства нескольких лиц в рамках договора простого товарищества, то ключевое значение имеет следующий вопрос: кому принадлежит право на земельный участок, предполагающий возможность его застройки - всем участникам простого товарищества в соответствующих долях, или же только одному (некоторым) из них? В первом случае правом на горизонтальное разделение обладают каждый из участников простого товарищества (что означает, что каждый из них имеет право стать собственником (или долевым сособственником) возведенной постройки). Во втором случае право на горизонтальное разделение принадлежит только тем товарищам, которые являются обладателями соответствующего права на земельный участок. Впоследствии же указанные товарищи должны исполнить обязательства по договору товарищества и передать соответствующие недвижимые вещи (например, помещения в построенном здании) в собственность другим участникам простого товарищества. Этот вывод следует из п. 7 постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011, а также из Постановления Президиума ВАС РФ № 4007/12 от 25.09.2012.

1.4. Законность создания вещи как условие возникновения права на нее при горизонтальном разделении. Еще одно важное условие применения ст. 219 ГК РФ – это законность создания здания или сооружения. Даже если горизонтальное разделение осуществлено и первоначальное право собственности на недвижимую вещь записано в реестр, то право собственности на соответствующую вещь не может возникнуть, если она была создана незаконно.

Этот вывод следует из судебной практики. Так, в четвертом и пятом абзацах п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 высшая судебная инстанция связывает возможность распространения на объект правового режима недвижимой вещи с законностью ее создания. Фактически применение этого положения тесно связано с нормами ст. 222 ГК РФ о признании постройки самовольной. Как известно, самовольность постройки может быть связана как с нарушениями частных прав третьих лиц (например, застройка земельного участка без разрешения собственника), так и с нарушением норм публичного права.

В первом случае (частноправовые основания самовольности постройки; примером такого нарушения может быть строительство лицом, незаконно занявшим участок собственника, каких-либо построек на нем) лицо, незаконно возведшее постройку, не имеет право осуществлять горизонтальное разделение, но его может осуществить собственник земельного участка путем обращения в суд с иском о признании за собой права собственности на самовольную постройку.

Во втором случае (публично-правовые основания самовольности, то есть, нарушение предписаний земельного законодательства о правовом режиме участка (категории земель, вида разрешенного использования и проч.), градостроительного законодательства о допустимой застройке участка, о необходимости получения разрешений на строительство и на эксплуатацию постройки) горизонтальное разделение может быть осуществлено лицом, осуществившим постройку (также путем обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку). Более подробно о легализации самовольных построек (по существу – том же самом горизонтальном разделении единого объекта – земельного участка с постройками на нем – на несколько отдельных вещей) см. в комментарии к ст. 222 ГК РФ.

2. Соотношение с фактическим созданием постройки.

Такой же принцип применим и к постройкам. Выше уже был приведен пример, когда физически существующая постройка не будет признана правом недвижимой вещью только лишь по той причине, что при ее создании были нарушены предписания правовых норм и потому она является самовольной. Таким образом, само по себе фактическое создание постройки не означает, что она становится вещью, объектом частных прав. Для того, чтобы она стала таковой, необходимо горизонтальное разделение – государственная регистрация права на постройку в реестре недвижимости. Без государственной регистрации права объектом гражданских прав – недвижимыми вещами – могут считаться лишь те здания или сооружения, права на которые были приобретены до 30 января 1998 г. (введение в России регистрационной системе в сфере недвижимого имущества). Это подтверждается, в частности, положениями первого предложения четвертого абзаца п. 38 постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015. Кроме того, эта идея также проводится в практике судебной коллегии по экономическим спорам при разрешении конкретных дел (напр. определение № 306-ЭС15-7435 от 20.11.2015).

2.2. Колебания судебной практики. Однако вывод о том, что только регистрация порождает у соответствующей постройки правовой режим недвижимой вещи, был поставлен под сомнение в постановлении Пленума ВС № 25 от 23.06.2015 (второе предложение абзаца четвертого п. 38). В нем содержится следующее разъяснение: «… правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».

Что же она представляет собой в этом случае? Корректный ответ может быть только один – она является составной частью земельного участка, на котором она возведена и потому находится в законном владении собственника земельного участка (либо иного законного владельца участка, управомоченного возводить на нем постройки). При такой интерпретации принцип superficies solo cedit оказывается не нарушенным, а положения ст. 219 ГК – не искаженными разъяснениями п. 38 постановления № 25.

Таким образом, вопрос о том, является ли фактически существующее здание, до государственной регистрации права собственности на него недвижимой вещью, в настоящее время должен быть разрешен отрицательно – как с точки зрения существа комментируемой нормы ст. 219 ГК РФ, так и судебной практики ВС РФ по конкретным делам. Общее же разъяснение этого вопроса в постановлении Пленума ВС № 25 является крайне неопределенным и допускающим различные интерпретации, в том числе, и прямо противоречащие положениям комментируемой статьи.

3. Право собственности возникает или «считается возникшим»?

3.1. Деклараторная и конститутивная регистрация прав на недвижимое имущество. Важное значение для понимания смысла нормы о том, что право собственности на вновь созданные постройки возникает при условии и с момента государственной регистрации этого права имеет в комментируемой статье употребление законодателем слов «право собственности … возникает с момента такой регистрации». Это связано с обсуждением вопроса об эффекте государственной регистрации прав на недвижимое имущество – является ли она конститутивной (то есть, порождающей право) или же деклараторной (то есть, подтверждающей уже возникшее до акта государственной регистрации право)?

Довольно сильным доказательством в пользу второй теории было бы употребление законодателем в ст. 219 ГК выражения «право собственности … считается возникшим с момента такой регистрации» (законодатель, употребляя слово «считается…» пользуется таким приемом как юридическая фикция, который обращен в первую очередь к третьим лицам). В этом случае следовало бы признать, что государственная регистрация права на вновь созданную постройку обладает деклараторным эффектом, то есть, оно возникает в силу простого факта возведения здания. Проще говоря, право возникает у застройщика просто потому, что он правомерно возвел постройку; это право для целей раскрытия его третьим лицам подлежит государственной регистрации в реестре.

Однако законодатель все же использовал в комментируемой норме слово «возникает», а не выражение «считается возникшим». Это может быть одним из обоснований другого подхода к эффекту государственной регистрации права на недвижимое имущество – конститутивного значения регистрации, когда соответствующее право создается записью в реестре. Для этого подхода будет верным такое утверждение: есть регистрация – есть право; нет регистрации – нет права.

Кроме положений ст. 219 ГК, вывод о конститутивной значении государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть сделан из положений п. 2 ст. 8.1 Кодекса, устанавливающей, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются или прекращаются (а не считаются возникшими, измененными или прекращенными!) с момента государственной регистрации. Конститутивная регистрация принята в отношении перехода права на недвижимость по договору купли-продажи, что признано судебной практикой (см. напр. п. 60 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22).

3.2. Связь модели регистрации прав и момента признания постройки недвижимой вещью. Легко заметить, что между эффектом государственной регистрации прав на недвижимость и моментом признания постройки недвижимой вещью, отличной от земельного участка, существует прямая зависимость. Если бы в России была бы принята деклараторная система регистрации прав на недвижимое имущество, а собственность возникала бы у лица, возведшего постройку, в силу простого факта ее возведения (и лишь для целей противопоставления третьим лицам оглашалась бы путем регистрации в реестре), то не было бы никаких препятствий для того, чтобы считать здание недвижимой вещью с момента его создания.

При конститутивной системе регистрации это невозможно, так как до момента государственной регистрации права на вновь построенное здание, собственность на него ни у кого не возникает, следовательно, признавать такой объект самостоятельной недвижимой вещью означало бы квалифицировать его как бесхозяйную вещь, что очевидно расходится со здравым смыслом.

Поэтому в конститутивной регистрационной системе требуется признавать постройки и помещения (см. ниже) недвижимыми имуществами только с момента регистрации, а до момента таковой регистрации рассматривать их в качестве составных частей земельного участка, на которых они возведены.

Этот вывод Президиума ВАС в целом также соответствует доктрине горизонтального разделения, осуществляемой средствами государственной регистрации права собственности на вновь возведенную постройку, изложенной выше.

4. Сфера применения комментируемой статьи: иные недвижимые вещи.

4.1. Применение к объектам незавершенного строительства. Несмотря на то, что из положений ст. 130 ГК РФ следует, что объекты незавершенного строительства являются иным видом недвижимых вещей, чем здания или сооружения (о которых идет речь в комментируемой статье), судебная практика распространила действие комментируемой статьи и на объекты незавершенного строительства, что в принципе представляется разумным. В связи с тем, что между завершенным зданием или сооружением и объектом незавершенного строительства отсутствуют какие-либо юридические различия, последние точно так же должны подчиняться принципу горизонтального разделения, как здания и сооружения. Примером такой судебной практики может служить, в частности, уже упоминавшееся Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12.

Разумеется, в отношении объектов незавершенного строительства возникает значительное более сложный вопрос: с какого момента возможно горизонтальное разделение в отношении результата незавершенных строительных работ? Пока судебная практика довольно устойчиво придерживается вывода о том, что оно возможно лишь на объекте полностью завершены фундаментные работы (см. п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011; пятый абзац п. 38 Постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015).

4.2. Права на помещения.

4.2.1 Общие положения. Помещения также являются иным видом недвижимости, чем здания и сооружения, это следует из положений ст. 130 Кодекса. Формально ст. 219 ГК не разрешает вопрос о моменте возникновения права собственности на помещения. Тем не менее, он должен быть разрешен так же, как и вопрос о правах на здание или сооружения.

Иными словами, помещения как объекты гражданских прав, недвижимые вещи, также возникают в результате регистрационных действий – государственной регистрации права собственности на них. Следовательно, в частности, следует прийти к выводу о том, что до горизонтального разделения иски о признании права собственности невозможны.

Все изложенное выше также следует отнести и к такой разновидности недвижимости как машино-места.

Необходимо отметить, что Президиум ВАС к подобного рода судебным актам (о признании права собственности на помещения в недостроенном здании) относился негативно, квалифицируя их не как подлинные решения о признании существующего права собственности, а как решения о подтверждении наличия у покупателей по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (дольщиков) права требовать передачи им соответствующих помещений (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2007 № 13420/06).

Однако недавняя позиция ВС по вопросу о нежилых помещениях и возможности удовлетворения исков о признании за покупателями права собственности на нежилые помещения в здании, возведенном застройщиком-банкротом, свидетельствует о том, что в отношении такого рода помещений ВС придерживается диаметрально противоположного подхода: без регистрации прав на помещение не возникает и поэтому иск о признании не может быть удовлетворен (обзоре № 3 за 2018 год (утв. 14.11.2018), раздел "Вопросы", вопрос № 1). Такой подход в целом соответствует закону и его следует приветствовать. При этом невозможно не заметить, что никакой юридической разницы между режимом жилых и нежилых помещений применительно к данной категории споров нет и быть не может.

Единственные виды недвижимости в силу закона, к определению момента возникновения права на который следует применять регистрационный принцип, – это предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый имущественный комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). Это связано с тем, что государственная регистрация прав на такого рода объекты преобразует правовой режим имущества, на базе которого создается предприятие или единый недвижимый комплекс. Из режима самостоятельных объектов гражданских прав (недвижимостей, движимостей, прав требования, исключительных прав и проч.) они становятся составными частями имущественного комплекса.

4.4. Распространение ст. 219 ГК на иные права. Несмотря на то, что в комментируемой статье это прямо не упоминается, она подлежит применению к возникновению иных вещных прав на вновь построенное здание или сооружение. Так, право хозяйственного ведения или оперативного управления возникнет у застройщика – унитарного предприятия или учреждения – с момента государственной регистрации этого права. Это вытекает из того, что комментируемая статья является частным случаем действия принципа внесения в сфере права недвижимости (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), а соответствующие вещные права также подчинены этому принципу (см. второй абзац п. 5 постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22). Иные вещные права (сервитут, ипотека) первоначальным образом возникнуть не могут, поэтому к ним положения ст. 219 ГК в принципе не применимы.

5. Отсутствие исключений из принципа внесения.

5.1. Постановка проблемы. Обращает на себя внимание то, что в отличие от положений п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, в котором содержится оговорка о том, что принцип внесения действует, если иное не предусмотрено законом, в комментируемой статье такая оговорка отсутствует. Означает ли это, что никакие исключения из принципа внесения, известные действующему законодательству (наследование, реорганизация, приобретательная давность, супружеская собственность и проч.), не применяются к возникновению права собственности на здания и сооружения?

Это означает, что если на земельном участке (неважно, приобретенном в браке или до брака) на общие средства супругов было возведено здание или сооружение, оно считается общей совместной собственностью супругов (разумеется, с момента государственной регистрации этого права за одним из них – см. принцип горизонтального разделения).

5.2. Исключения для помещений. Еще больше исключений из принципа внесения может быть обнаружено при обсуждении вопроса о первоначальном возникновении права собственности на вновь построенные помещения.

Пожалуй, самый очевидных из них – это случай, предусмотренный в п. 4 ст. 218 ГК РФ: лица, являющиеся членами потребительских кооперативов и финансирующие строительство тех или иных объектов с тем, чтобы получить впоследствии в собственность помещения в них (гаражи, квартиры) приобретают право собственности на эти помещения с момента полной выплаты пая. Следовательно, принцип внесения (и горизонтального разделения) в отношении такого рода помещений применению не подлежит. Например, гараж или квартира в кооперативном здании будет являться недвижимой вещью и принадлежать соответствующему члену кооператива с момента полной выплаты пая, но, разумеется, при условии получения разрешения на эксплуатацию соответствующего здания.

Однако, видимо, в целях экономии времени и денежных средств покупателей и продавцов (в частности, на государственных пошлинах), отечественный законодатель пошел по другому пути (являющемся, безусловно, юридической примитивизацией), установив, что право собственности продавца на помещения регистрации не подлежит, а регистрируется сразу право собственности покупателя. То, что до регистрации права собственности покупателя (дольщика) соответствующие помещения являются собственностью застройщика, подтверждается нормами законодательства о банкротстве (в частности, положениями о составе конкурсной массы застройщика-банкрота и способах удовлетворения требований кредиторов из стоимости указанной массы либо путем передачи объекта строительства в собственность отдельных категорий кредиторов застройщика-банкрота).

[1] Имеется в виду Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[2] Имеется в виду прежний п. 2 ст. 8 ГК РФ, который идентичен п. 2 ст. 8.1 действующей редакции ГК РФ.

Признание права собственности на фундамент

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на фундамент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание права собственности на фундамент

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса РФ и установив, что истец является собственником земельного участка, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства; первый покупатель приобрел земельный участок по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона; из уведомления Управления Росреестра следует, что на дату проведения аукциона в ЕГРП сведения о государственной регистрации прав на расположенные на участке объекты недвижимого имущества, а также какие-либо ограничения и аресты (запрещения) в отношении него отсутствовали; на момент рассмотрения настоящего спора на участке имеется объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетонных блоков под строительство гаража, суд правомерно удовлетворил требования о признании фундамента самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенную постройку, придя к выводу о том, что имеющийся в настоящее время на спорном участке фундамент является незавершенным объектом строительства, возведенным без получения на это необходимых разрешений в период, когда собственником земельного участка являлся истец; спорный фундамент не является объектом незавершенного строительства, на который признано право собственности за ответчиком по решению суда.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"
(О.М. Кабанов) В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 131 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, с учетом заключения судебной экспертизы, материалов рабочей и проектной документации, технического плана управлению земельных и имущественных отношений администрации города (арендодателю земельного участка) отказано в признании отсутствующим права собственности хозяйственного общества (арендатора) на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%, так как работы по устройству фундамента завершены и выполнены полностью, фундамент склада как объект незавершенного строительства обладает необходимыми признаками самостоятельного функционального назначения относительно общего объема строительных работ, а управление не представило доказательств, свидетельствующих об отсутствии у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности на фундамент

Нормативные акты: Признание права собственности на фундамент

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Объект незавершенного строительства фундамент

Подборка наиболее важных документов по запросу Объект незавершенного строительства фундамент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Объект незавершенного строительства фундамент

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объект незавершенного строительства фундамент

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 1.5. Вывод из судебной практики: Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент, возведены стены или выполнены аналогичные работы.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью На общем собрании участников Санатория 16.06.2010 принято решение (пункт 8 протокола собрания) об установлении минимальной стоимости незавершенного строительства по фундаментам в сумме 5 000 000 руб. и о предоставлении генеральному директору права отчуждать указанный объект по цене не ниже минимальной стоимости.

Нормативные акты: Объект незавершенного строительства фундамент

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Что является объектом незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.

При этом согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Минсельхозом России 22.10.2008, содержат более широкое определение рассматриваемого понятия и относят к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Однако указанные Методические рекомендации носят рекомендательный характер и содержащееся в них определение возможно рассматривать исключительно как справочно-информационное.

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Важно отметить, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Данная правовая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 38).

Кроме того, Верховным Судом РФ в упомянутом Постановлении также было разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Что нужно знать об объекте капитального строительства.

Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике информирует. Что нужно знать об объекте капитального строительства. Объекты капитального строительства - это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, линейные объекты. Они имеют основные признаки: прочная связь с землей, заглубленный фундамент, невозможность их переместить без нанесения несоразмерного ущерба назначению. Для таких объектов необходимо получать разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, ставить объекты на кадастровый учет, регистрировать права на них в ЕГРН. К этим объектам нельзя отнести некапитальные строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, а также неотделимые улучшения земельных участков (замощение, покрытие и др.). К объектам капитального строительства относятся: здания, строения; сооружения; линейные объекты; объекты незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства в отличие от введенных в эксплуатацию объектов находится в процессе строительства. К объектам капитального строительства не относятся некапитальные строения, сооружения и неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.).

Основное отличие некапитальных строений и сооружений от капитальных в том, что они не имеют прочной связи с землей. Конструкция таких объектов позволяет переместить их или демонтировать с последующей сборкой без ущерба их назначению и без изменения основных характеристик.

Что понимается под имуществом в гражданском праве

Что такое имущество?
Имущество - это материальные и нематериальные объекты гражданских прав, которые по общему правилу могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому (ст. 128, п. 1 ст. 129 ГК РФ).

К имуществу относятся:
вещи, в том числе движимые и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги;
безналичные деньги;
бездокументарные ценные бумаги;
имущественные права.
Это открытый перечень. В спорной ситуации вопрос, относится объект к имуществу или нет, решает суд. Если суд решит, что не относится, тогда такой объект уже не будет объектом гражданских прав, с ним нельзя совершить законную сделку, получить судебную защиту. Например, недействительный вексель не обладает признаками ценной бумаги, не является имуществом и поэтому его нельзя истребовать у третьего лица через суд.

Читайте также: