Дом больше чем в уведомлении о строительстве
Обновлено: 02.07.2024
Мосгосстройнадзор
Комитет государственного строительного надзора
города Москвы
- Государственные услуги
- Электронные услуги
- Застройщику
Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома
С 04.08.2018 разрешение на строительство объекта ИЖС или садового дома не требуется.
Объект ИЖС - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Для строительства объекта ИЖС или садового дома в городе Москве заявитель обращается в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Кто может обратиться:
- правообладатель земельного участка:
1) Физические лица;
2) Юридические лица;
3) Индивидуальные предприниматели.
Для обращения необходимо:
Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства или садового дома:
подается застройщиком на бумажном носителе посредством личного обращения в службу «одного окна» Мосгосстройнадзора;
направляется застройщиком в Мосгосстройнадзор посредством почтового отправления с уведомлением о вручении;
направляется через МФЦ "Мои документы".
Уведомление должно содержать:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта ИЖС или садового дома);
6) сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве ( высота, количество надземных этажей, площадь застройки, суммарные поэтажные площади в габаритах наружных стен всех существующих и планируемых к размещению на земельном участке объектов капитального строительства, фактический коэффициент застройки, фактический коэффициент плотности застройки ), в том числе об отступах от границ земельного участка;
7) сведения о том, что объект ИЖС или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
9) способ направления застройщику уведомления (адрес, куда почтой будет направлен результат рассмотрения Уведомления, получение Уведомления лично на руки в службе «одного окна» Мосгосстройнадзора, либо направление его на электронную почту).
- Приложить к Уведомлению документы:
- документ, удостоверяющий полномочия представителя заявителя (доверенность), в случае, если Уведомление подается представителем заявителя;
- правоустанавливающие документы на земельный участок (по желанию);
Срок рассмотрения Уведомления:
Срок рассмотрения Уведомления не более 7 рабочих дней.
Результат рассмотрения Уведомления:
- уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.
- уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке.
- уведомление о возврате Уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства или садового дома и прилагаемых к нему документов без рассмотрения .
Как узнать об ограничениях, действующих в отношении Вашего земельного участка:
- получить государственную услугу «Подготовка градостроительного плана земельного участка в городе Москве» посредством обращения на портал Мэра Москвы mos.ru
Рассылка новостейПолучайте ежедневную подборку актуальных публикаций о строительстве в Москве
Дачная амнистия: отступы от границ, уведомления.
Ранее в СМИ была информация о том, что "дачная амнистия" (прим. - упрощенное оформление зданий по декларации и техническому плану, подготовленному кадастровым инженером) должна окончательно завершиться в марте 2021 года, и ее продление больше не планируется, ведь в той или иной редакции она действовала уже почти 15 лет, все желающие должны были успеть привести документы на недвижимость в порядок. Однако 18 ноября 2020 года Госдума приняла закон, продлевающий упрощенный порядок регистрации прав на недвижимость, на пять лет - до 1 марта 2026 года. Возможно, это связано с коронавирусом, ведь многие граждане откладывали оформление своей недвижимости под конец действия амнистии, а из-за мер по предотвращению распространения коронавирусной инфекции многие этого сделать бы не смогли.
Новая редакция "дачной амнистии" не только продлила действие старой (можно оформить жилой или садовый дом в СНТ по декларации и техническому плану, подготовленному кадастровым инженером), но и расширила ее действие на дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. При этом дом должен соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ (в частности, количество надземных этажей - не более трех, высота - не более 20 метров).
Изображение из открытых источников Изображение из открытых источниковРасширение "дачной амнистии" - несомненный плюс для тех граждан, кто по разным причинам при строительстве дома не получил своевременно разрешительные документы на строительство, не выполнил требования об отступах от границ земельного участка (обычно 5 метров от той границы, которая выходит на улицу/проезд и 3 метра от других сторон участка - но иногда могут быть и другие отступы, их можно посмотреть в правилах землепользования и застройки на сайте вашего муниципального образования) . На практике встречали случаи, когда гражданин при строительстве дома отмерял отступы от существующего забора, а при оформлении дома выяснялось, что забор стоит неправильно, не по координатам Росреестра, а ведь отступы считаются не от вашего забора, а от кадастровой линии, тут начинались проблемы с оформлением постройки. Поэтому настоятельно рекомендуем перед строительством зданий обязательно вызвать кадастрового инженера и сделать вынос точек земельного участка на местности . Эта недорогая процедура позволит избежать ненужных проблем в будущем.
Немного отвлеклись, возвращаемся а "дачной амнистии". Всегда нужно исходить от первоисточника, поэтому не будем верить на слово статьям в Интернете, обратимся к закону:
13. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 19, 22, 35, 37, 41, 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:
1) сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;
2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.Изображение из открытых источников Изображение из открытых источников
Отметим, что уведомления, указанные выше, не нужны для оформления недвижимости, но подать их в администрацию все же можно. Как видим из закона и из вытекающих ссылок на другие законы, ни кадастровый инженер, не регистратор Росреестра при проведении правовой экспертизы не уполномочен оценивать доступы здания от границ участка , поэтому советуем поскорее оформить особенно те здания, которые построены без соблюдения отступов и без разрешительных документов. Кстати, поскольку не нужны разрешительные документы, по и не надо проводить согласование с аэропортами, которое требовали в некоторых регионах.
Подводя итог, рекомендуем как можно скорее оформить дом по "дачной амнистии". Не стоит ждать до 2026 года, поскольку в любой момент законодатель может внести поправки в "амнистию" и ввести дополнительные условия или документы для оформления, такое уже было раньше и не один раз.
Оформить жилой или садовый дом по дачной амнистии, оформить дом без разрешения на строительство в Саратове и области можно у нас ! Законно, быстро, недорого!
Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.
Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии) и новой дачной амнистии, которую недавно продлили и расширили. Картинок не будет, только важная информация.
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома очень желательно получить разрешение на строительство - уведомление о соответствии.
В августе 2018 года законодатели приняли изменения в Градостроительный кодекс и разрешение на строительство для индивидуального жилого дома называется теперь "Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке", если коротко - "Уведомление о соответствии" (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Получение Уведомления о соответствии необходимо, если Вы хотите после окончания строительства зарегистрировать свой дом без проблем и проволочек. На "дачную амнистию", которую недавно продлили и расширили, лучше не надеяться, так как по ней не получится оформить дом, построенный с нарушениями ПЗЗ или без дополнительных согласований. А узнать наверняка, допускаете ли Вы нарушения или нет, при строительстве можно только одним способом - получив Уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства.
Надо сразу сказать, хоть называется разрешение теперь "Уведомление", но это совсем не значит, что достаточно уведомить администрацию о начале строительства и строй что хочешь, как многие решили, потому что где-то слышали, что разрешение на строительство отменили, а дачную амнистию продлили. На самом деле, если Вы не получили от администрации "Уведомление о соответствии планируемого строительства", но приступили к строительству, то Вы сильно рискуете попасть в незаконное строительство. А это может выйти Вам боком.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы и местные правила землепользования и застройки, то Вы сможете оформить свой построенный дом по дачной амнистии, если успеете закончить строительство дома до конца амнистии - 01.03.2026 года.
Если же Вы не успеете окончить строительство до этой даты, то Вам все равно придется получить "Уведомление о соответствии", но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы или правила ПЗЗ (правила землепользования и застройки), например, сделали отступ фундамента от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода, то "Уведомление о соответствии" Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, ни по уведомлению, ни по амнистии, ни по суду, а в плохом случае, могут и потребовать его снести за свой счет.
В общем, разрешение на строительство индивидуального жилого дома никто не отменял и отменять не собирается. Разрешение необходимо получать также как и раньше, только теперь оно называется по-другому - "Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс". После окончания строительства дома необходимо получить "Уведомление о соответствии оконченного строительства объекта ижс требованиям законодательства" - раньше этот документ назывался акт о вводе в эксплуатацию.
Дачная амнистия, которую недавно продлили до 1 марта 2026 года и расширили ее действие на земельные участки для ижс и лпх, действительно позволяет зарегистрировать построенный дом по упрощенной процедуре без получения "Уведомления о соответствии", но только в том случае, если дом не нарушает никаких норм и правил и не попадает ни в какие охранные зоны. Но узнать об отсутствии нарушений и охранных зон можно только получив "Уведомление о соответствии планируемого строительства".
Таким образом, на сегодняшний день, в нашей стране одновременно работают 2 процедуры регистрации построенного дома:
1) Уведомительный порядок - через получение уведомлений о соответствии планируемого и оконченного строительства;
2) Упрощенный порядок - так называемая "дачная амнистия", без получения уведомлений, нужен только техплан и декларация.
Какой порядок лучше? Если Вы только планируете или только начали строительство однозначно необходимо получать "Уведомление о соответствии", что бы быть уверенным в том, что Вы ничего не нарушаете и не попадаете ни в какие охранные зоны, что дом строится законно и проблем с его регистрацией не будет.
Если Вы уже построили дом, то все равно, лучше оформлять его через получение уведомлений о соответствии, так как дом у которого нет разрешительных документов, даже при наличии состоявшейся регистрации в Росреестре, может быть в будущем признан незаконной постройкой подлежащей сносу. Факт регистрации дома по дачной амнистии не освобождает от ответственности и не защищает от сноса в случае каких-либо проблем, судебных споров с соседями или претензий третьих лиц.
К тому же, Уведомление о соответствии требуется не только при регистрации дома. Например, при продаже дома, если покупатель будет ипотечник, банк не одобрит ему кредит на дом у которого нет уведомления о соответствии. Если Вы захотите получить налоговый вычет на строительство дома, налоговая потребует уведомление о соответствии. Если Вы решите использовать материнский капитал для строительства, пенсионный фонд потребует уведомление о соответствии. Получается, что без получения "Уведомления о соответствии" и не туда и не сюда.
Порядок получения уведомления о соответствии такой: собственник земельного участка готовит по утвержденной форме и подает в районную администрацию "Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс или садового дома". Подать Уведомление можно самостоятельно через портал госуслуг или с нашей помощью. Мы можем подготовить правильное Уведомление и подать его за Вас по доверенности. Срок ответа администрации - всего 7 дней. Подробнее по этой ссылке .
Администрация рассматривает полученное уведомление о планируемом строительстве. Если само уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм и правил ПЗЗ или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю "Уведомление о соответствии планируемого строительства". Это и есть искомое разрешение, только после этого можно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушения, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ "Уведомление о несоответствии планируемого строительства", с указанием причин отказа. То есть, строить как Вы планировали нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки , бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации "Уведомление о несоответствии планируемого строительства", то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Наиболее частая причина для получения отказа - попадание земельного участка в приаэродромную территорию какого-либо аэродрома. В Московской области несколько аэродромов и вокруг каждого из них Воздушным кодексом РФ установлена зона с особыми условиями использования территории - приаэродромная территория, на которой любое строительство, даже одноэтажного частного дома, должно быть согласовано с собственником аэродрома или с Росавиацией. Радиус приаэродромной территории - 30 км от контрольной точки аэродрома.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Вторая частая причина для отказа - это попадание участка в водоохранную зону реки или водохранилища. Перед началом строительства необходимо будет получить согласование в Росрыболовстве - ведомстве которое отвечает за сохранение водно-биологических ресурсов. Раньше это было несложное согласование, но с осени 2020 года вступил новый порядок получения данного согласования и теперь это непростая формальность, а довольно сложное согласование .
Остальные причины для отказа в выдаче"Уведомления о соответствии" не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить еще сложнее чем в Росрыболовстве.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо и категорически запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Например, охранная зона газопровода, нефтепровода, электросетей, высоковольтных линий, железнодорожных путей, автомобильных дорог, санитарно-защитная зона предприятий, кладбищ, скотомогильников и т.д. Если рядом с земельным участком расположено что-то подобное, то надо очень внимательно отнестись к покупке такого участка и обязательно его проверить перед покупкой. Подробнее о проверке участка .
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит даже по дачной амнистии. Еще и могут потребовать снести за свой счет.
Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 26 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Самая распространенная ошибка частных застройщиков - не соблюдение 3-х метровых отступов от границ участка до стен дома. Уже сколько на эту тему написано-переписано и все равно встречаются собственники, которые делают круглые глаза и восклицают - а что надо было отступать 3 метра. Да, надо было отступать 3 метра. А еще, надо было хотя бы посоветоваться с архитектором или юристом по недвижимости перед тем как тратить миллионы на стройку.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все "бумажки" оформить потом. Потом бывает сложно, а иногда бывает и совсем невозможно и дачная амнистия не поможет.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам "Уведомление о соответствии планируемого строительства", то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Дело в том, что в каждом поселении есть утвержденные правила ПЗЗ - правила землепользования и застройки, то есть, строгие регламенты, что и как можно строить на земельном участке, какого размера и с какими отступами от границ участка. Почти во всех ПЗЗ содержится норма об обязательном отступе от границ участка для жилого дома - 3 метра, для хозпостроек - 1 метр. Отступ от фасадной границы участка (там где дорога) для всех построек - 5 метров, исключение может быть только для гаража. Гараж воротами может стоять по границе участка, но это допускается не везде, надо смотреть ПЗЗ конкретно Вашего поселения.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее недоразумение, которое рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Следующая ошибка - превышение максимально разрешенных параметров строительства. В градостроительном кодексе записано, что индивидуальный жилой дом может иметь высоту не более 20 метров и иметь надземных этажей не более чем три. То есть, можно еще иметь подземный этаж (подвал). Итого максимально получается: подвальный этаж, первый этаж, второй этаж, третий этаж. Мансарда, кстати, считается за полноценный этаж. Поэтому если Вы строите дом в четыре надземных этажа, Вы его в стандартном порядке не узаконите.
Помимо количества этажей, в Московской области строго регламентируется процент застройки - как правило, не более 40% от площади участка. То есть, пятно застройки которое занимает на земле Ваш дом, не должно быть более 40% от всей площади участка.
В городе Москве очень жестко регламентируется коэффициент плотности застройки - почти везде 0,4, очень редко 0,5 - 0,6. Плотность застройки, это отношение суммарной габаритной площади всех надземных этажей к площади земельного участка. То есть, плотность застройки считается с учетом габаритных размеров всех надземных этажей, а не только первого, как в Московской области. Поэтому на одном и том же по размеру участке в Московской области можно построить гораздо больший по площади дом, чем в городе Москве.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд "незаконного строительства", со всеми вытекающими последствиями.
Вывод такой: разрешение на строительство индивидуального жилого дома - Уведомление о соответствии планируемого строительства - надо получать обязательно. И получать его желательно перед началом строительства, а не после. На дачную амнистию в таких вопросах рассчитывать нельзя. А еще перед покупкой участка его надо обязательно проверить на ограничения строительства. Это убережет Вас от многих дорогих ошибок.
Прочитать мою статью о двух процедурах регистрации построенного дома и какую из двух лучше выбрать, можно по этой ссылке .
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию " Регистратор ".
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением загородной недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.
Как строить и реконструировать частные и садовые дома по закону?
С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.
Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.
В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.
Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.
После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).
После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если земельный участок принадлежит двум и более лицам, к уведомлению об окончании строительства необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом, садовый дом.
Технический план на жилой дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, уведомления о соответствии жилого дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.
Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям. Формы уведомлений, направляемых застройщиком в уполномоченный орган, утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
Если созданный жилой дом или садовый дом не отвечает требованиям законодательства о градостроительной деятельности, копия соответствующего уведомления направляется в орган регистрации прав, а в случаях, установленных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, в орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.
Если указанная обязанность органом не исполнена, застройщик вправе сам представить указанное заявление в орган регистрации прав. При этом необходимые документы (уведомление об окончании строительства, технический план, соглашение) будут запрошены органом регистрации прав в уполномоченном органе местного самоуправления самостоятельно.
Законом предусмотрены переходные положения. До 1 марта 2019 года в отношении жилых строений и жилых домов, созданных на садовых и дачных земельных участках, допускалось осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав без направления уведомлений о планируемом строительстве и уведомлении об окончании строительства.
Стоит учесть, что вышеизложенный уведомительный порядок является обязательным. Если уведомление об окончании строительства не было подано, регистрирующий орган вправе приостановить государственную регистрацию права на этот объект недвижимости. В свою очередь, неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, повлечет за собой отказ в предоставлении заявленной госуслуги в соответствии со статьей 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, собственник, построивший на своем участке жилой или садовый дом, не сможет зарегистрировать на него право собственности, данный объект недвижимости будет отсутствовать в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, что означает невозможность распоряжаться им и совершать с ним какие-либо сделки в дальнейшем.
Если застройщик не планирует оформлять дом в собственность и не желает подготовить уведомления, ему стоит учесть, что органы местного управления наделены полномочиями о сносе самовольной постройки и приведении территорий в соответствие с градостроительными нормами.
Кроме того, орган местного самоуправления поселения, городского округа – по месту нахождения самовольной постройки, орган местного самоуправления муниципального района (в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) в течении 20 рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, уведомления о выявлении самовольной постройке и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан принять одно из следующих решений:
- о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;
- обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.
Вместе с тем, застройщик вправе обжаловать судебное решение. Также застройщик может в судебном порядке добиться установления права собственности на построенный объект, если изначально он не подавал уведомления, но построил все по нормам, предусмотренным действующим законодательством, и имеет земельный участок в собственности.
Важно подчеркнуть, что целью введения закона является упорядочение индивидуального жилищного строительства. Законом определены максимальные параметры жилого дома, позволяющие предотвратить проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов индивидуального жилищного строительства. Установлен порядок согласования строительства возводимого дома. В целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства. Иными словами,Федеральный закон № 340-ФЗ обеспечили возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.
Единый уведомительный порядок начала и окончания строительства: пошаговая инструкция
C 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон №340-ФЗ, внёсший существенные изменения в Градостроительный кодекс, а также в другие нормативные акты, связанные со строительством. Он подробно регламентировал единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках, который введен взамен ранее действовавшего разрешительного порядка. Раньше, прежде чем заложить фундамент, требовалось получить разрешение на строительство, а затем ещё один документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь процедура упростилась: владелец земельного участка обязан уведомить администрацию муниципального образования о планируемом строительстве жилого дома.
Рассмотрим этот процесс пошагово. Человек задумал построить дом, он обращается в орган местного самоуправления (ОМС) с уведомлением о планируемом строительстве, к которому прилагает правоустанавливающий документ на земельный участок. Форма уведомления утверждена Минстроем РФ и находится в свободном доступе в сети Интернет. Подать уведомление можно несколькими способами: через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением по почте.
В течение 7 дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве ОМС проводит предусмотренные законодательством проверки на соответствие объекта градостроительным параметрам и направляет застройщику уведомление о соответствии параметров планируемого строительства. Тогда можно приступать к возведению дома. На строительство отводится 10 лет.
Если же ОМС считает, что параметры не соответствуют законодательству, направляет уведомление о несоответствии указанных в уведомлении параметров объектов ИЖС или садового дома. Тогда необходимо их пересматривать.
После того как дом построен, по аналогичной схеме нужно вновь обратиться с уведомлением об окончании строительства в ОМС. Срок подачи такого уведомления - не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. ОМС в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проверяет соответствует ли построенный объект действующим параметрам разрешенного строительства. Если всё в порядке все документы направляются в Росреестр.
Читайте также: