Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов проблемные вопросы
Обновлено: 04.07.2024
О хитрых договорах участия в долевом строительстве с хитрыми сроками передачи квартир
Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например, шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае привлечения их к ответственности, заявляют, что никаких сроков они не нарушили, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, следовательно, никакого нарушения обязательств не имеется. При таком подходе застройщики могут строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками. И суды иногда до сих пор соглашаются с таких подходом и отказывают дольщикам во взыскании с застройщиков неустоек, штрафов, убытков и компенсаций.
При этом, Верховным судом РФ неоднократно указывалось на недопустимость такого толкования ДДУ.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию. Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами. Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок.
Толкование условий договора участия в долевом строительстве, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, является нарушением положений статьи 431 ГК РФ и требований, установленных Законом № 214-ФЗ, к передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Нюансы долевого строительства на основе судебной практики
Верховный суд выпустил обзор судебной практики по спорам в долевом строительстве. Обзор — это когда у Верховного суда много-много дел и он потом выпускает что-то вроде дайджеста: коротко о главном. Предыдущий обзор вышел в 2013 году: с тех пор законы изменились.
Екатерина МирошкинаДаже если сейчас у вас нет претензий к застройщику, прочитайте или сохраните на будущее. В делах, которые попали в обзор, сначала всё тоже было гладко и ничего не предвещало.
Это жизнь, а не байка
Материал написан на основе официальной позиции Верховного суда. Это не произвольное толкование закона и не личное мнение автора. И это не всё, что нужно знать дольщикам. В обзор вошли реальные дела, в которых смог разобраться только Верховный суд.
Если у вас ситуация, для которой нет объяснения в выводах Верховного суда, или есть интересная история про долевое участие, напишите в комментариях.
Купили квартиру в строящемся доме у посредника без ДДУ . Застройщик не сдал дом вовремя. На какую компенсацию можно рассчитывать?
Одна компания заключила с застройщиком предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме. На бумаге это был не договор долевого участия. Он так и назывался — предварительный. Так делают, чтобы зафиксировать намерения что-то купить или заказать.
Потом эта компания переуступила права на квартиру женщине и взяла предоплату. Ни один из документов в этой цепочке формально не был договором долевого участия.
Прошло пять лет, квартиру не сдали, хотя женщина внесла всю сумму. Тогда она решила взыскать с застройщика неустойку в двойном размере, как положено обманутым дольщикам.
Суды ей отказали. Им не понравилось название договора. Говорят, закон 214- ФЗ на предварительные договоры не распространяется. Значит, двойная неустойка не положена, как и другие гарантии для дольщиков.
Что сказал Верховный суд. Неважно, как называется договор. Главное — какие отношения он оформляет на самом деле. Суды должны изучить формулировки, договоренности и реальные цели сторон.
Если на самом деле под куплю-продажу, предварительный договор или переуступку замаскировали участие в долевом строительстве, покупатель имеет такие же права, как дольщик. В том числе на двойную неустойку.
Как это использовать. Сохраняйте переписки, фиксируйте договоренности и проверяйте, что подписываете при покупке квартиры. По закону важна любая формулировка в договоре, но еще важнее его суть. Если застройщик или посредник играют формулировками, это не поможет им уйти от ответственности.
Не любую сделку получится признать участием в долевом строительстве. Лучше заранее оформлять всё правильно и не соглашаться на непонятные формулировки.
Купили квартиру по договору уступки прав требования. Что с моральным ущербом и штрафами за нарушение сроков строительства?
Женщина купила квартиру у ООО по договору уступки прав требования. ООО в свою очередь получило права на эту квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обычная законная схема.
Дом сдали на полгода позже, и женщина пошла в суд за компенсацией. Она требовала законную неустойку в двойном размере, штраф и моральный вред. В первой инстанции ей почти повезло: иск частично удовлетворили. Но апелляция уменьшила неустойку, отменила штраф и выплату за моральный вред.
Сказали так: отношения между женщиной и застройщиком регулирует закон о долевом участии в строительстве. В нем ничего нет про моральный вред и штрафы из-за просрочек. Такие компенсации предусмотрены законом о защите прав потребителей, но для дольщиков он не действует.
Что сказал Верховный суд. В законе 214- ФЗ и правда нет ничего про моральный вред и штрафы. Но такие условия есть в законе о защите прав потребителей. Он распространяется на сделки по покупке квартир в строящихся домах, хотя некоторые суды так не считают.
Закон о защите прав потребителей действует не только при покупке товаров и услуг, но даже если есть только намерение их купить. Как в случае с договором долевого участия.
Как это использовать. Если застройщик нарушил срок или не выполнил еще какие-то условия договора, требуйте неустойку в двойном размере, а еще штраф — 50% от суммы компенсации. Если сможете обосновать, то и моральный вред возместят. Ссылайтесь на выводы Верховного суда и не останавливайтесь на первой инстанции.
Покупателю квартиры не понравился вид из окна: рядом с квартирой проходят коммуникации. Можно заменить квартиру или получить компенсацию?
Женщина купила квартиру в строящемся доме на первом этаже. Место выбирала с учетом вида из окна. Когда дом достроили, оказалось, что перед ее окнами стоит шкаф с газовым оборудованием. Застройщик об этом не предупредил, хотя это бы повлияло на выбор квартиры.
Покупательница попросила заменить квартиру на другую и выплатить 750 тысяч компенсации. Суд ей отказал со ссылкой на то, что застройщик не обязан предупреждать о газовых шкафах рядом с домом. А требовать замены квартиры дольщикам по закону не положено.
Что сказал Верховный суд. Застройщик обязан предоставить покупателю квартиры полную и достоверную информацию о квартире, общем имуществе и даже расположении инженерного оборудования. Это нужно сделать до заключения договора. Если заранее сообщить не получается или что-то изменилось в процессе стройки, с покупателем нужно согласовать всё, что влияет на выбор квартиры.
В этой истории такую информацию покупательнице не предоставили. В документах ничего не было про газораспределительный шкаф перед ее окном. Значит, застройщик нарушил условия договора и не предоставил полную информацию. Можно требовать компенсацию.
По поводу замены квартиры суды оказались правы. В случае с долевым участием нельзя применить закон о защите прав потребителей, в котором предусмотрена равнозначная замена.
Как это использовать. Требуйте от застройщика полную информацию не только о своей квартире, но и о проекте в целом. Всё, что для вас важно, пропишите в договоре. На этапе сделки это кажется незначительным: в буклетах всё красиво. Когда придет время принимать квартиру, могут быть сюрпризы. Даже если изменить ничего не получится, хотя бы отсудите компенсацию.
Сначала читать, потом подписывать
Застройщик обанкротился. Чтобы достроить дом, создали кооператив, но приняли в него не всех дольщиков. Как получить свое?
Женщина заключила договор долевого участия и заплатила за два офиса в строящемся доме почти три миллиона рублей. Застройщик не успел достроить дом и обанкротился. Дольщики создали кооператив, а эту женщину в него не приняли. Она вообще не знала, что проходило собрание. Опомнилась спустя пять лет, но было поздно. По уставу срок для приема в кооператив прошел.
Тогда женщина пошла в суд, чтобы ее всё-таки приняли в кооператив и зачли платеж за квартиру как паевой взнос. Так положено по закону.
В суде выяснилось, что оплаченные ею офисы хоть и не достроены, но проданы другому члену кооператива. Деньги, разумеется, никто возвращать не собирался. Иск не удовлетворили, потому что женщина якобы пропустила все сроки. Кооператив не виноват, и, вообще, надо было раньше думать.
Что сказал Верховный суд. По закону всех дольщиков должны были уведомить, что создан кооператив. Нужно было подтвердить права на помещения в недостроенном доме, тогда оплату засчитают как паевой взнос. А когда дом достроят, каждый получит то помещение, которое он покупал. Женщина таких уведомлений не получала.
У председателя кооператива нет доказательств, что он отправлял уведомления как положено — почтой. И доказать, что женщина отказалась от своей доли, кооператив тоже не смог, хотя по закону обязан. Просто так взять и не принять дольщика в кооператив нельзя.
Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства. Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.
Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства и сдал квартиру позже. Можно требовать неустойку или права дольщиков не нарушены?
Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.
Покупательница приняла квартиру и пошла в суд за неустойкой и компенсацией морального вреда. Суд ей отказал. Вроде бы застройщик ее предупредил, она ознакомилась и не возражала. Оснований для выплат не нашлось.
Что сказал Верховный суд. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Любые изменения в договоре нужно оформлять допсоглашением и регистрировать. Срока сдачи объекта это тоже касается.
Уведомление — это не дополнительное соглашение. Так изменение существенных условий в договорах долевого участия не оформляют. Даже если в договоре написано, что так можно, это незаконно.
В одностороннем порядке переносить сроки строительства тоже нельзя. Это нужно согласовать с дольщиком и оформить как положено.
Застройщик получил деньги, а через год расторг договор в одностороннем порядке. Вернул дольщику всю сумму и забрал квартиру. Это законно?
Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.
Через несколько месяцев застройщик решил, что это не уважительная причина и пересчитал цену. Вышло 80 тысяч к доплате.
Дольщик платить отказался, начались переписки с претензиями. Потом дом сдали и квартира прилично подорожала. Застройщик расторг договор якобы из-за неполной оплаты. Деньги за квартиру вернул дольщику, хотя тот был против расторжения.
Суды посчитали, что всё честно. Не внес вовремя оплату — квартира подорожала. Не доплатил — остался без квартиры. И ничего, что застройщик год пользовался деньгами, а теперь квартиру по той цене не купить.
Что сказал Верховный суд. Дольщик действительно не знал, когда точно договор прошел регистрацию. Ему сообщили позже реальной даты по документам. А претензии по поводу доплаты появились у застройщика через несколько месяцев. Это похоже на злоупотребление правом.
Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если есть проблемы с оплатой. Но при этом нужно действовать добросовестно и разумно.
Это суды не проверяли, хотя есть повод сомневаться. Застройщику выгодно год пользоваться чужими деньгами, а потом продать квартиру дороже. Или он просто хотел сделать назло дольщику — так нельзя.
Как это использовать. Если не согласны с решением суда, обжалуйте. Требуйте письменного оформления всех изменений в договоре. Даже если это одностороннее увеличение цены по вашей вине.
В этой истории застройщик неправильно оформил документы. Правда, суд заметил это только при пересмотре дела — в апелляции. Тогда и нашлись основания для отмены расторжения, но для этого пришлось дойти до Верховного суда. В итоге дольщик получил что хотел: вернул квартиру, отсудил компенсацию, штрафы и моральный вред.
Суды решают
Во всех этих историях на поиски справедливости ушли годы. Но если бы дольщики согласились с первыми инстанциями и не пошли дальше, они бы так и остались без денег. А некоторые и без квартир. Если тоже решите дойти до Верховного суда, поищите хорошего юриста.
Скоро объясним вторую часть обзора. Там про ответственность застройщиков и правила расчета компенсаций.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов проблемные вопросы
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
20 сентября 2021
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 апреля 2020 г. № 14016-НС/07 О договоре участия в долевом строительстве
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 апреля 2020 г. № 14016-НС/07 О договоре участия в долевом строительстве
2 июля 2020Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо от 2 марта 2020 г. N 14-01726-ГЕ/20 и в пределах компетенции сообщает.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
В соответствии с частью 7.1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных указанной частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, не применяются.
С учетом изложенного, Минстрой России полагает, что договоры участия в долевом строительстве поступившие на государственную регистрацию до осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости подлежат государственной регистрации.
При этом, положения вышеуказанных норм не применяются в отношении заявлений о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных застройщиком в органы государственной регистрации после осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
| Н.Е. Стасишин |
Обзор документа
Минстрой разъяснил, что договоры участия в долевом строительстве, поступившие на госрегистрацию до кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, подлежат госрегистрации.
Особые правила действуют в отношении заявлений о госрегистрации договоров поданных после кадастрового учета.
Некоторые проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья Текст научной статьи по специальности «Право»
Рассматривается нормативное закрепление в законодательной базе договора участия в долевом строительстве жилья, его правовая природа. Проводится анализ законодательства, регламентирующего данный вид договора, а также проблем, касающихся реализации договора долевого участия в жилищном строительстве на практике.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Ковалева О.А., Гагал Е.А.
Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Актуальные вопросы Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве Некоторые спорные вопросы правовой природы договора участия в долевом строительстве Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы. i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.SOME PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF THE CONTRACT ON PARTICIPATION IN SHARED-EQUITY HOUSING CONSTRUCTION
The article considers the regulatory consolidation of the legislative framework for the contract on participation in shared-equity construction of housing and the determination of its legal nature. The authors provide an analysis of the legislation regulating this type of contract and examine some issues arising in the practical implementation of the contract on participation in shared-equity housing construction.
Текст научной работы на тему «Некоторые проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве жилья»
Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского, 2017, № 2, с. 134-138
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
© 2017 г. О.А. Ковалева, Е.А. Гагал
Оренбургский государственный университет, Оренбург
Поступила в редакцию 11.01.2017
Рассматривается нормативное закрепление в законодательной базе договора участия в долевом строительстве жилья, его правовая природа. Проводится анализ законодательства, регламентирующего данный вид договора, а также проблем, касающихся реализации договора долевого участия в жилищном строительстве на практике.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, жилая недвижимость, правовая природа договора.
Участие в строительстве недвижимости, в особенности жилых домов, уже давно стало распространенной формой инвестирования. Участники (дольщики) такого инвестирования вкладывают собственные денежные средства в жилищный проект, а юридическое лицо (застройщик) обязуется реализовать его, в результате чего участники как инвесторы приобретают право собственности на часть недвижимости в форме жилья при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Казалось бы, инвестиционная привлекательность договоров долевого участия в строительстве очевидна. Однако наряду с плюсами такого способа инвестирования существуют и потенциальные минусы, выражающиеся в недобросовестном исполнении обязательств застройщиками, а также отсутствии надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием. Кроме того, причинами последующих проблем при исполнении сторонами обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов может стать правовое несовершенство отдельных положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) [1].
Вопросами совершенствования нормативно-правовой базы, регламентирующей договор долевого участия в строительстве жилых домов, а также изучением реализации прав и обязанностей сторон по данному договору активно занимаются такие ученые-правоведы, как С.А. Черня-кова, Е.А. Гажа, А.В. Дикун, Т.Ю. Майборода, М.В. Петрухин и др. Вопросам квалификации
договора долевого участия, его места в гражданском законодательстве посвящены работы таких ученых, как В.А. Бублик, Е.Б. Козлова, К.Б. Ярошенко, О.Л. Капица, О.Г. Ершов, которые внесли значительный вклад в развитие данного института.
Так, изучением правовой природы договора долевого участия в строительстве жилых домов занимался О. Л. Капица, который сделал вывод о том, что действия застройщика можно рассматривать как процесс выполнения работ, результатом которого выступает непосредственно само строительство объекта недвижимости [2, с. 320]. О.Г. Ершов поддерживает данную точку зрения, приведенную вышеназванным автором, и отмечает, что действия застройщика можно расценивать как результат по выполнению работы, где окончательным моментом является строительство объекта недвижимости. Поскольку данный договор направлен на выполнение работ, это приводит к тому, что действия обязанного лица направлены именно на выполнение работ, результатом которых является часть объекта недвижимости, включая передачу прав части объекта недвижимости дольщику пропорционально вложенным им денежным средствам [3, с. 22].
Однако на сегодняшний день теоретические метания относительно правовой квалификации договора долевого участия в долевом строительстве не прекратились. Отсутствие закрепления данного договора в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации [4] приводит к коллизии норм при определении его правовой природы. Учитывая, что в большей степени именно от этого зависит решение других наиболее сложных вопросов долевого строительства, касающихся, например, распространения практики заключения с гражданами вме-
сто договоров участия в долевом строительстве иных договоров, сходных по своей сути, проблема выяснения правовой сущности данного договора по-прежнему требует дальнейших исследований. Необходимо легальное закрепление понятия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации, чтобы устранить сложившуюся путаницу относительно правовой природы данного вида договоров. Кроме того, по сей день остаются недостаточно законодательно урегулированными вопросы защиты прав как участников (дольщиков), так и застройщиков.
Данные моменты и обусловливают актуальность нашего исследования.
Выступая регулятором правоотношений между участниками долевого строительства, Закон о долевом участии породил многие проблемы правового регулирования ввиду наличия в его тексте многочисленных пробелов, используемых для обхода императивных норм и обмана дольщиков. Можно выделить следующие недостатки Закона, которые позволят обозначить возможные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве жилых домов.
В ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии указано, что данный Закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. ». А в ч. 1 ст. 5 Закона цена договора определяется именно как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что Закон предусматривает исполнение обязательства по оплате цены договора только в денежной форме.
С одной стороны, столь конкретное указание на форму оплаты ограничивает права субъектов договора долевого строительства на исполнение обязательств путем использования неденежных форм оплаты (путем передачи ценных бумаг, выполнения работ, оказания услуг). С другой стороны, возникает резонный вопрос: как быть, если стороны все же предполагают осуществить оплату за объекты в строящемся здании с использованием неденежных форм? Будет ли это противоречить законодательству, или же можно будет сослаться на главный гражданско-правовой принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив любую иную, специально не предусмотренную законодательством гражданско-правовую конструкцию, не
подпадающую под регулирующее действие Закона об участии в долевом строительстве?
Более того, на практике застройщики зачастую используют этот пробел в законодательстве и целенаправленно заключают договоры с привлечением неденежных форм оплаты для того, чтобы «обойти» требования и ограничения, предусмотренные Законом о долевом участии. Так, распространение получила так называемая «вексельная схема», используя которую застройщики предлагают участникам долевого строительства первоначально уплатить денежные средства за вексель самого застройщика или сторонней компании, а уже затем внести приобретенный вексель как ценную бумагу в счет долевого финансирования строительства [5, с. 664]. Поскольку в данном случае застройщик привлекает для долевого строительства не денежные средства, а ценные бумаги (векселя), правоотношения между субъектами могут регулироваться уже не Законом о долевом участии, а гражданским законодательством с использованием иных конструкций (договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры простого товарищества и др.). Как результат - участники долевого строительства лишаются тех прав и гарантий, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве и не могут претендовать на соответствующую защиту.
Также необходимо упомянуть о недостатках отдельных положений Закона о долевом участии в части определения существенных условий договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов, в частности предмета.
Так, системное толкование положений Закона о долевом участии показывает, что предметом данного договора является строительство (создание) застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства после завершения в установленный срок строительства (создания) многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, и принятие такого объекта участником долевого строительства после уплаты им договорной цены. Предметом договора участия в долевом строительстве, позволяющим индивидуализировать исполнение, является объект долевого строительства. При этом объект долевого строительства определяется Законом как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (абз. 3 ст. 2 Закона). Индивидуализировать объект долевого строительства законодатель предлагает в соответствии с проектной документацией. Вместе с тем критерии описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве отсутствуют. Оставление определения объекта долевого строительства на усмотрение застройщика может способствовать злоупотреблению с его стороны и последующему признанию договора участия в долевом строительстве ничтожным по причине отсутствия надлежащего описания предмета договора [6, с. 215].
Помимо пробелов, существующих в Законе о долевом участии, имеют место также и проблемы, связанные с реализацией договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов на практике. Одним из главных вопросов остается проблема неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств сторонами. Причин для этого может быть несколько. Во-первых, неисполнение обязательств застройщика ввиду нарушения сроков передачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Так, могут возникать проблемы с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями, это ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время. Кроме того, может сложиться ситуация, когда будущий объект жилой недвижимости недостаточно профинансирован, и застройщик может предложить продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в дальнейшее строительство.
Во-вторых, нередким явлением становится совершение мошеннических действий застройщиков с целью извлечения максимальной прибыли. Например, недобросовестный застройщик может заключить договор с несколькими дольщиками на одно и то же жилое помещение или же передать им квартиры, уже обремененные обязательством с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями.
Так, согласно материалам дела № А09-4623/2011 конкурсный управляющий (истец) обратился в арбитражный суд Брянской области с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора участия в долевом стро-
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.вом строительстве № 193 от 02.04.2010 г., Иванчина Е.А. не лишена права требования от должника ООО «Брянскгорстройсервис» двухкомнатной квартиры на основании спорного договора [7].
Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно определить следующие проблемы, связанные с договором участия в долевом строительстве многоквартирных домов:
- отсутствие легального закрепления понятия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации;
- закрепление в Законе только денежной формы оплаты договора участия в долевом строительстве;
- отсутствие критериев описания объекта долевого строительства в действующем законодательстве;
- неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами договора отдельно взятых на себя обязательств.
Отметим, что существующие пробелы в законодательстве, которые повлекли за собой проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве, сводятся к тому, что отсутствует правовая регламентация данного вида договора в гражданском законодательстве, это приводит к правовым неточностям норм при определении его правовой природы, о чем говорилось ранее. Необходимо совершенствовать сферу законодательной базы в области долевого строительства, которая бы способствовала развитию рынка первичной недвижимости, включая механизм защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
В целях совершенствования законодатель-
ной базы в области долевого строительства мы вносим следующие предложения:
- закрепить договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве самостоятельного вида договора, чтобы избежать дальнейшей путаницы при определении его гражданско-правовой природы. Представляется возможным сформулировать его определение следующим образом: договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется лично или с привлечением иных лиц в обусловленный срок на переданные ему заемные (личные) денежные (неденежные) средства граждан и (или) юридических лиц (дольщиков) построить здание (сооружение) и после окончания строительства передать часть здания (сооружения) дольщикам пропорционально вложенным с их стороны денежным (неденежным) средствам, а дольщики обязуются принять часть здания (сооружения) в целях последующего оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика. Предложенное определение договора участия в долевом строительстве, полагаем, содержит необходимые признаки, позволяющие разграничить рассматриваемый договор со смежными гражданско-правовыми конструкциями;
- изложить п. 1 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств и иного имущества, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, определяемая как сумма денежных средств и иного имущества на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средств и иного имущества на оплату услуг застройщика»;
- принимая во внимание, что участник долевого строительства не обладает необходимыми знаниями относительно надлежащего определения объекта договора участия в долевом строительстве жилья, а застройщик является профессиональным участником отношений по организации строительства, необходимо указать в ст. 2 Закона о долевом участии конкретные критерии индивидуализации объекта долевого строительства.
Таким образом, выявленные нами наиболее актуальные проблемы правового регулирования договора об участии в долевом строительстве позволяют сделать вывод о том, что законодателем в целях совершенствования законодатель-
ной базы должны быть предприняты попытки установления баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства с последующим урегулированием сферы долевого строительства. Поскольку действующий на сегодняшний день Закон о долевом участии подвергается неоднократным поправкам и внесению изменений, это формирует положительную тенденцию в обеспечении установления контроля со стороны соответствующих органов за деятельностью участников долевого строительства.
1. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. // Российская газета. 2004. № 292.
2. Капица О. Правовое регулирование участия
граждан в долевом строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2014. 329 с.
3. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2013. № 2. С. 22-32.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая, вторая, третья и четвертая: офиц. текст по состоянию на 2 марта 2015 г. М.: Омега-Л, 2015. 558 с.
5. Демченко М.В., Виковищева Н.Н. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве // Молодой ученый. 2014. № 8. С. 663-665.
6. Гажа Е.А. Об ответственности в праве интеллектуальной собственности // Вестник Тамбовского университета. Сер. Гуманитарные науки. 2008. № 7. С. 214-218.
SOME PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF THE CONTRACT ON PARTICIPATION IN SHARED-EQUITY HOUSING CONSTRUCTION
O.A. Kovaleva, E.A. Gagal
The article considers the regulatory consolidation of the legislative framework for the contract on participation in shared-equity construction of housing and the determination of its legal nature. The authors provide an analysis of the legislation regulating this type of contract and examine some issues arising in the practical implementation of the contract on participation in shared-equity housing construction.
Keywords: contract on participation in shared-equity construction, residential real estate, legal nature of the contract.
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.4. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii: chasti
Долевое участие в строительстве в 2021 году
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.
Тема долевого участия в 2021 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.
Как называется закон о долевом участии в строительстве
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30 декабря 2020 года.
Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства
С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.
Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.
— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.
Если строительство дома остановится
Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.
1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.
Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.
Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.
2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.
Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).
3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.
Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.
Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.
Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.
Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены
Когда нововведение анонсировали, некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы заключались в полном коллапсе сферы жилищного строительства. Якобы слабые игроки уйдут, так как не потянут банковские кредиты. Сильные компании захватят рынок и станут диктовать условия.
С момента принятия нового закона прошло уже несколько лет, а новые ЖК продолжают появляться по всей стране.
— Рынок недвижимости крайне остро реагирует на любые изменения. Даже если они напрямую не касаются строительства. Сказать однозначно, что новые правила негативно повлияли на ситуацию, нельзя. В последнее время множество других факторов сказались на состоянии экономики. Разумеется, рынок стал более структурирован и определен. Это, скорее, преимущество. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, нежели амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.
Читайте также: