Открыт подвал в подъезде что делать

Обновлено: 06.05.2024

Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

Содержание Показать

💡 Законодательное регулирование. Определение собственника

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.

Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.

Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.

С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.

Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.

Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.

Как используется подвал в вашем доме? Для технических коммуникаций Для хранения овощей и заготовок Там расположены офисы (склад, магазин) Не знаю, он закрыт

✅ Использование подвального помещения

Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.

Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.

Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:

Здесь разрешается хранить инвентарь дворников, инструменты, материалы и оборудование.
Запрещено размещение хозяйственных складов.
Не разрешается сдавать в аренду помещения, где расположены газопроводы и устройства, отключающие инженерные коммуникации.
Передавать в аренду можно ту часть помещения, где отсутствуют коммуникации, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей владельца здания.
Строго запрещено хранение в подвале горючих и взрывоопасных материалов, а также песчано-соляной смеси.
Не допускается использовать цокольные и подвальные этажи под жилье.

Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.

❗ Ответственные за состояние подвала

Ответственность за содержание любого имущества несут его собственники. Если подвал находится в общедомовой собственности, то отвечать за его состояние должны жильцы многоквартирного дома.

Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.

Хочу построить детскую площадку во дворе – что для этого нужно Плата за капитальный ремонт: это право или обязанность Кто и за чей счет должен ремонтировать старые лифты в МКД

👇 Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала

При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.

Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).

Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.

Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.

⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб

В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.

Стоит учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Самовольные постройки, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.

С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.

Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.

После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.

После подготовки проекта его необходимо согласовать с местными властями (с учетом положений ст. 26 Жилищного кодекса). Только затем можно приступать к строительным работам и вводить погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно изготовить новый технический паспорт и зарегистрировать измененную квартиру.

Если перспектива прохождения всех этих этапов не смущает собственника, то он может приступать к старту процедуры присоединения части подвала к квартире.

А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.

Что делать, если открыта дверь в подвал

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Как и в случае с выходами на чердак и крышу, вход в подвал должен быть закрыт.

Ответственность тех, кто обслуживает дом

За то, чтобы двери были заперты, отвечает управляющая организация (УО), или ТСЖ, или ЖК, или ЖСК. Это зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом. Если выбран способ управления непосредственно собственниками, то ответственность лежит на обслуживающей организации, с которой у собственников заключены договора.

В статье 7.22 КоАП РФ говорится, что ответственное лицо, нарушившее правила содержания и ремонта дома (куда входит и требование о закрытых дверях в подвальные помещения), должно заплатить административный штраф. Для должностных лиц - от 4 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц - от 40 до 50 тысяч рублей.

У кого должны быть ключи от подвала

Ключи от подвала должны быть как минимум у той организации, которая управляет домом. Дополнительно ключи могут выдаваться сотрудникам аварийно-диспетчерской службы и рабочим, которые занимаются обслуживанием дома, поскольку их работа связана в том числе и с подвалами. Там нужно убираться, проветривать, проводить обработку от грызунов, следить, чтобы не затапливало.

Возле входа в подвал рекомендуется повесить информационный лист с указанием контактных данных лица, у которого хранятся ключи.

Куда обратиться, если подвал открыт

Если вы заметили, что дверь в подвал открыта, можете сразу это сфотографировать.

Иногда управляющая организация не выполняет своих обязанностей, не следит за состоянием подвалов и чердаков, не реагирует на заявки жителей. А фото впоследствии послужит доказательством, в том числе, если решите обратиться в суд.

На фотографии должна стоять дата и должно быть понятно, что она сделана именно в вашем доме. Еще можно привлечь неравнодушных соседей в качестве свидетелей - не помешает.

Сообщите о том, что двери не заперты, в вашу УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Подайте заявку в офисе управляющей организации или обратитесь в АДС. Как правильно сообщить о проблеме, мы подробно писали в статье про ржавую воду.

Если на заявку никто не реагирует, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию. Также можно подать жалобу в городскую или районную администрацию и прокуратуру.

Внимание!

Если у вас появились предложения по улучшению
портала или вы нашли ошибку, свяжитесь с нами.

Форма обратной связи расположена в верхней навигационной панели.

Обратная связь

Ошибка!

закрыть выбрать Вы можете выбрать как один день, так и период (отметив его начальную и конечную дату) Вы выбрали материалы с --.--.---- по --.--.----
Очистить Администрация Советско-Гаванского муниципального района

Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

Клавиатура:

Для перемещения между навигационными меню, блоками ссылок в области контента и постраничной навигацией, используете клавишу TAB .
При первом нажатии будет активировано меню верхнего уровня.
Активное навигационное меню или группа ссылок подсвечивается контуром.
Для перемещения по ссылкам меню навигации, используйте клавиши ← стрелка влево и стрелка вправо → .
У активной ссылки будет подсвеченный фон.
Для перехода по активной ссылке, нажмите Enter
Если активно вертикальное меню или группа ссылок, то для перемещения по ссылкам используйте клавиши стрелка вверх ↑ и стрелка вниз ↓ .
Для прокутки страницы вверх/вниз используйте клавиши PageUp и PageDown
Чтобы убрать активацию с меню/блока ссылок, используйте клавишу Esc .
Нажатие Tab после этого вернет активацию.

Обновлено секунду назад

Почему чердаки и подвалы должны быть закрыты на ключ?

09 октября 2018

Советско-Гаванская городская прокуратура разъясняет, почему двери на крыши многоквартирных домов, чердаки и подвальные помещения должны быть закрыты на ключ.

В соответствии с п. 13 Концепции противодействия терроризму в Российской Федерации, предупреждение (профилактика) терроризма реализуется путем осуществления мер правового, организационного, оперативного, административного, режимного, военного и технического характера, направленных на обеспечение антитеррористической защищенности потенциальных объектов террористических посягательств.

О необходимости закрывать подвальные помещения также закреплено в п. 3.4.5 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

В п. 4.6.3.1 содержится норма, которая обязывает закрывать на ключ входы на чердаки и крыши, двери с лестничных площадок на чердак должны быть закрыты на замок, ключи от которого должны храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилищного фонда, о чем должна быть соответствующая надпись на двери.

Указанные выше нормы допускают открытие подвальных помещений и крыш, но только для проведения каких-либо работ сотрудниками управляющей организации, либо иными специализированными организациями.

За нарушение вышеназванных положений предусмотрена административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ, а именно нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений.

Санкция данной статьи влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Выполнение антитеррористических мероприятий позволит обеспечить безопасность граждан, по этой причине необходимо закрывать двери в подвальные помещения и чердаки, чтобы исключить угрозу совершения теракта.

Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал

Активные советы многоквартирных домов хотят иметь доступ в подвал дома, чтобы следить за его содержанием, показаниями общедомовых счетчиков. Однако подвал закрыт от посторонних лиц, и управляющая организация не спешит пускать туда даже членов совета дома.
Практика судов по этому вопросу расходится. Покажем доводы обеих позиций на примерах судебных решений.

✘ Апелляционное определение Московского городского суда от 9 февраля 2021 г. по делу № 33 – 5441/2021

Председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк» об обязании предоставить ключ от подвала.

Собственник указал, что постоянно происходит затопление подвала, а при попытке проверить состояние подвала неожиданно пропадают ключи из диспетчерской, из-за этого он как председатель совета дома с начальником участка не могли попасть в подвал, чтобы проконтролировать ситуацию. По мнению истца, отказ выдать ключи ограничивают его право как на пользование, распоряжение и общим имуществом дома, препятствуют осуществлению контроля за состоянием дома.

Управляющая организация возражала: что согласно журналу заявок собственник ни разу не обращался с заявками; помещение подвала согласно акту и фотографиям находится в удовлетворительном состоянии.

Представитель Мосжилинспекции просила в удовлетворении иска отказать.

Суды отказали в удовлетворении требований:

входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил эксплуатации жилфонда №170);
необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности (п. 16.2 «СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации);
«согласно представленной копии журнала учета заявок на ОДС судом установлено, что ключи от подвала чердака дома хранятся на ОДС. Представленные истцом в обоснование иска акты о недопуске в подвал были составлены в отсутствие должностных лиц ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк», в связи с чем суд обоснованно заключил, что сами по себе данные акты не свидетельствуют о нарушении прав истца».

По мнению суда, наличие у истца права общей долевой собственности на общее имущество, а также то обстоятельство, что он является председателем совета дома, не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска и возложении на обязанности по передаче комплекта ключей.

«Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном конкретном доме по вине ответчика затоплен водой подвал, в связи с чем разрушается фундамент, не могут послужить основанием для отмены решения и удовлетворения иска о передаче ключей от подвала и чердака жителям дома, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, с учетом предмета и основания иска не являлись предметом судебной проверки. Исковых требований о ненадлежащем содержании дома истцом в рамках настоящего дело не заявлено».

✔ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 3155/2020

Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение.
Управляющая компания не хотела исполнять решение собрания, и собственнику пришлось идти в суд.

Суд первой инстанции отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона «О противодействии терроризму» от 06.03.2006 № 35-ФЗ».

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

О полномочиях совета МКД рекомендуем отдельный материал «Права и обязанности совета многоквартирного дома».

Всегда ли УО должна организовать открытый продух в подвале МКД

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».

Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п. 11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов. Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Дело № А04-3117/2020 с положительным для УО финалом.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно. Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

На заметку

Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.

Добрый день! Подскажите нормативный документ который запрещает доступ посторонним людям в подвал дома, кроме обслуживающего персонала?

В управлении находится многковартирный дом, есть три человека против настроенных, замучали жалобами везде и всюду, теперь таскают общественников из разных организаций, замучались предоставлять досутпы на крыши и в подвал. Но на крышу не пускаем в силу 170-х правил. а вот с подвалом беда, не могу найти нормативный акт, что посторонние не могут находится в подвале. Ну или хотя бу уполномоченное на то лицо. Спасибо.

лучшее решение добавить комментарий

Елена Аргунова 11 апреля 2017

Комментарий был удален.

Светлана Коляда 12 апреля 2017

Николай Акимов 20 мая 2017 Светлана Коляда

СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения.
Раздел 16 Обеспечение безопасности для пользователей зданиями (сооружениями) п. 16.2. «Необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности».

Светлана Коляда 12 апреля 2017

Комментарий был удален.

лучшее решение

Игорь Ларочкин 12 апреля 2017

По заданному вопросу не понятно с какой целью инициативные собственники требуют доступ в подвал. Если требование касается осмотра и контроля за состоянием общего имущества, именно ( инженерных систем и т.д.) то они имеют на это полное право в силу ч.8 ст.20 ЖКРФ. Представители управляющих компаний никак понять не желают о том, что УК - исполнители, а заказчики услуг - общее собрание собственников! В силу этих обстоятельств собственники многоквартирного дома вправе принять решения общего собрания о создании комиссии для выполнения контрольных функций с привлечением специалистов.

Иван Ветров 15 апреля 2017

А в нашем МКД у старшего дома (председателя Совета дома) есть ключи от входов в подвал (левый и правый). Он в любой момент времени может посмотреть, что твориться в подвале. В разумных пределах он может допустить желающих (это я так думаю и делаю) в подвал. Ведь, наверное, есть какая-то причина у желающих посмотреть подвал. Не на прогулку же они собрались.
И я согласен с предыдущими комментариями, что главное лицо - это собственники, а УК только управляет (не всегда эффективно) домом, а не наоборот.

Наталья Комарницкая 15 апреля 2017

А пожарники считают подвал техническим,заходить и ознакомится с коммуникациями собственники имеют право а строить там сараи хранить свои вещи запрещенно

Дмитрий Рябов 20 апреля 2017 Наталья Комарницкая

Комментарий был удален.

Рустем Хуснутдинов 15 апреля 2017

Доступ в некоторые технические помещения без специального обучения и допуска Ростехнадзора (ВРУ, ИТП) категорически запрещен. А вообще подвал это не место общего пользования, а техническое помещение и не место для прогулок.

Дмитрий Рябов 20 апреля 2017

Комментарий был удален.

Николай Акимов 20 мая 2017 Дмитрий Рябов

Есть кладовки в подвальном помещении, которые предусмотрены проектом, тут вопросов нет. Если жилец занимается самозахватом общественного имущества - решение вопроса по ситуации, а вот если кто-то в подвальном помещении получит травму или, не дай Бог, погибнет - отвечать УО. Я никого не пускаю, документ указан.

Борис Титов 16 февраля 2020 Николай Акимов

Интересно, а Николай Акимов сам то является собственником общедомового имущества, или самовольно им завладел, наложив свою лохматую лапу и теперь рулит. Или все таки у жильцов нет ни каких прав на долю общедомового имущества прошедшую регистрацию а росреестре с получением кадастрового номера

Татьяна Решетова 12 апреля 2020 Николай Акимов

Уважаемый Николай Акимов, Ваш документ, правили №170, с вводом ЖК не действуют, теперь постановление РФ 20. А там подобных ограничений нет! Так, что самоуправство, однако.

Татьяна Решетова 12 апреля 2020 Татьяна Решетова

Постановление РФ 290

Ольга Атаулова 03 мая 2020 Татьяна Решетова

Уточните № нового постановления Правительства. КАжется, потеряна одан цифра.

Dmitry K 20 апреля 2017

Татьяна Решетова 12 апреля 2020 Dmitry K

170 давно не действует. Для того, что бы применять его правила необходимо решение ОС.

Иван А 13 мая 2020 Татьяна Решетова

По факту - эти Правила действуют, никто их недействующими не признавал, и то что они сильно устарели и не соответствуют действующим нормам не переводит их автоматически в разряд недействующих. Как подтверждение этому - многочисленная судебная практика, где суды применяют нормы этих правил Госсроя.

Николай Акимов 14 мая 2017

Татьяна Решетова 12 апреля 2020 Николай Акимов

Вас не смущает, что это противоречит ЖК?

Иван А 13 мая 2020 Татьяна Решетова

А Вас не смущает, что ЖК писали наспех в 2005 году, а этот свод правил от 2016 года?

Денис Новиков 31 мая 2017

сотрудники УО;
сотрудники организацией, осуществляющих эксплуатацию оборудования и сетей, расположенных в подвальном помещении;
сотрудники органов муниципального и государственного и муниципального жилищного надзора, при осуществлении ими плановых и/или внеплановых проверок выполнения УО обязанностей по исполнению договора управления МКД, в силу (ст. 20 ЖК РФ);
сотрудники правоохранительных органов, при осуществлении ими оперативно-розыскной или надзорной деятельности.

Татьяна Важенина 01 октября 2019

Вы не написали что требует общественники, читай собственники. А подвал должен быть сухим чистым и хорошо проветриваемым, согласно 170 постановлению Госстроя. Если Вы взяли на себя управление дома, небезвозмездно, замечу, попробуйте навести порядок в этом подвале, а еще услышать что же хотят от подвала и от вас эти активисты. А если проблемы, как например подтопление, возникают регулярно, установить график проверки , что б и ваши работники вовремя убирали подвал, и собтвенникам было спокойнее.

Татьяна Важенина 01 октября 2019

Замечу еще что ответственность за сохранность общего имущества лежит как на ук так и на собственниках, и закрывать от активистов проблемный подвал бессмысленно

Денис Александрович 19 октября 2019

Светлана, с учетом ниже и вышеизложенного коллегами добавлю, что собственники имеют право на доступ в подвал , но он ограничен нормами. Доступ вы можете предоставить либо уполномоченному лицу, либо группе собственников - в подвал вы уже будете допускать всех (можно группами, по 2-3 человека, а остальные пусть у входа ждут пока эти находятся). Вы несете ответственность за содержание подвалов, за обеспечение безопасности людей , находящихся там, вы УПРАВЛЯЕТЕ домом поэтому Вам и устанавливать порядок доступа в подвал (грубо говоря ограничения). тем более у сотрудников много других ответственных обязанностей на доме и он может дать доступ, когда освободится. либо пусть собственники утверждают на собрании доп. услугу - экскурсовода, который бы водил их по подвалу в любое время. Короче: установите правило, что бы собственники, которые хотят доступ в подвал, обращались к Вам только по письменному обращению! Под вх №___. Далее выжидаете максимальный предусмотренный законом срок ответа на его обращение. Идете на почту и отправляете ему ответ письмом с уведомлением. Назначая дату через 2-4 недели -так он считается надлежащим образом уведомленым. так вы сократите частоту головных болей.

Наталья Фалькова 23 января 2020 Денис Александрович

таким образом Вы только еще больше усугубите положение. то есть обстановка между Ук и собственниками только накалится. В нашем доме представители Совета дома и УК вместе проводят рейд по подвалам и другим местам общего пользования, два-три раза в год, иногда внепланово после сильных проливных дождей (например) или когда на улице замечают большое количество бездомных кошек (особенно котята). В этом случае лучше договориться и показать имущество собственников, чем отказом увеличить недоверие к УК. Ведь УК собственники могут и сменить.

Борис Титов 16 февраля 2020 Денис Александрович

Денис Александрович, голову не пробовали лечить. если в подвале прорвало канализацию, а многим собственникам по барабану, то она будет литься пока запах через несколько кварталов не дойдет до директора, или инициативный житель написал письмо и отправил по почте, а через 4 недели, как не грамотный мула все таки наконец назначишь дату посетить зловонное место о рассмотрения поставленного вопроса по существу.

Правительство РФ обязало УО оставлять продух в подвалах открытым

Документ вносит изменения в пп. «в» п.11 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491: прописаны требования к содержанию подвалов и технических подполий.

В Правительстве РФ подчеркнули, что отверстия в подвал нужны в первую очередь из соображений санитарии – это позволит обеспечить установленную законодательством РФ температуру и влажность в подпольях. В ПП РФ от 23.11.2019 № 1498 уточняется, что управляющие организации должны держать один из продухов открытым только в том случае, если он есть. Специально пробивать новые отверстия документ не обязывает.

Напомним, ранее тема продухов в подвалах уже поднималась – тогда Минстрой РФ предложил открыть подвалы для бездомных кошек. Госдума РФ и зоозащитники идею поддержали: такой подход помог бы животным и облегчил бы борьбу с грызунами, живущими в подвалах многоквартирных домов. Правительство РФ даже разрабатывало проект постановления на эту тему. Однако документ получил отрицательное заключение.

Грызуны в подвалах – серьёзная проблема для управляющих организаций, а дератизация – часть обязанностей УО по содержанию общего имущества МКД. О том, что нужно учитывать, проводя дератизационные мероприятия, читайте в нашем материале.

Куда обращаться если открыт подвал в подъезде?

Если постоянно открыта дверь в подвале, позвоните в управляющую компанию, телефон которой должен быть указан на двери подвала. Если такового нет, посмотрите свою жировку, в ней есть контактный телефон этой организации. Позвоните, опишите проблему, если что, сошлитесь на «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», по которым управляющая компания должна следить за тем, открыта или закрыта дверь в подвал. Не поможет, езжайте и требуйте ключ от подвала и сами закройте дверь. Кстати, раньше эти ключи были у дворника и главного по дому.

Напиши ответ прямо сейчас

Вы можете войти или зарегистрироваться, чтобы добавить ответ и получить бонус.

Читайте также: