Присоединение лоджии в монолитном доме
Обновлено: 19.05.2024
Трудности перепланировки: как присоедить балкон к комнате, не нарушая закон
Эксперт рассказал об альтернативных решениях увеличения жилого пространства.
Присоединение лоджии к кухне или гостиной - один из самых востребованных приемов, излюбленных собственниками. Именно так в квартирах расширялось полезное жилое пространство, а эксперименты с окнами и декором позволяли воссоздать дизайн из модных журналов.
Но так ли реально использовать драгоценные квадратные метры балкона или лоджии для увеличение квартиры? Редакции Вести. Недвижимость рассказал руководитель агентства "Город" Алексей Паршин.
Под запретом
Сложнее всего согласовывать перепланировку и присоединять балконы стало жителям Москвы. Если еще несколько лет назад любой собственник мог разрушить стену и присоединить балкон, то в 2018 году сделать это стало невозможно. Тогда вышли поправки, которые гласят что "При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах не допускается:обьединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями".
В случае нарушения указанного пункта жилищная инспекция наложит штраф 2500 рублей для физическиз лиц и до 300 тыс рублей – для юридических лиц. Помимо штрафа собственнику выдается предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок – то есть вернуть все к исходному виду. Если собственник будет игнорировать требование надзорного органа, его перепланировкой уже займется суд.
Сам запрет связан с тем, что в результате присоединения балкона или лоджии нагрузка на систему отопления дома увеличивается. Все это влияет на тепловой контур квартиры, а значит температура в помещениях всего дома может упасть ниже необходимой отметки. Появляется конденсат, который так же становится причиной разрушения несущих конструкций и появления грибка. Все варианты развития последствий скажутся на всем доме и на соседях, а это уже угроза безопастности дома и жильцам.
Тешить себя надеждой, что о перепланировке никто не узнает напрасно. Управляющие компании используют даже квадрокоптер и фотографируют с улицы лоджии, а полученные фотографии могут использовать в суде. Также факт незаконной перепланировки может вскрыться во время затопления или поломки коммуникаций. Кроме того, продать такую квартиру будет сложнее.
Объясняет юрист: Почему нельзя присоединять лоджию, как раньше
То, что разрешено, сложно назвать присоединением! А все остальное в Москве запретили
«Дал грош — делай, что хошь» было хорошим принципом ремонтов в 90-е, но они прошли. Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.
Что можно делать на лоджии? Что нельзя и почему? Объясняю как юрист, который согласовал более 300 московских проектов перепланировки с участием лоджий.
Фрунзе Елена Сохранить фотоВ чем проблема
Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.
Жилинспекция при этом НЕ считает лоджию частью жилого помещения. И перепланировки с присоединением лоджии согласовать становится все труднее.
Александр Выборнов Сохранить фото- Убрать окно и дверь на лоджию — оставить на месте подоконный блок, радиатор. Обыграть подоконный блок в дизайне интерьера (пример на фото). При этом на лоджии можно установить электрический конвектор, смонтировать теплый пол. Либо утеплить лоджию, а с ее отоплением не заморачиваться.
- Заменить стандартное остекление лоджии на безрамное, полноскладное. Это законно, только если не нарушает облик фасада, например, все лоджии многоквартирного дома НЕ остеклены. Полноскладное безрамное остекление не видно, с улицы выглядит, будто и ваша — не остеклена.
- Заменить типовой парапет на стеклянный или какой-то нестандартный вариант (вроде того, что на фото). Забудьте, законных способов сделать замену типового парапета на нестандартный — нет. Нестандартный вариант должен предложить застройщик единообразно для всего дома.
- Демонтировать штатное окно парапет на лоджии — сделать вместо него французское остекление. Такие привлекательные решения с балконными окнами в пол предлагают в новостройках. Но в старом доме убрать штатное остекление и сделать нестандартное — нельзя.
- Заменить внутреннее окно из комнаты на лоджию на иное. Например, без внутреннего деления на створки — так будет светлее. Это законно, никаких согласований не требует. В примере на фото выше так сделали окно на балкон.
- Увеличить проем на ширину комнаты — убрать окно, дверь, подоконный блок и боковые простенки.
- Убрать окно и подоконный блок — вместо них поставить французские двери в пол.
- Оставить лоджию изолированной. Качественно утеплить. Вывести на лоджию отопление и сделать там кабинет, столовую и пр. Отопление сделать по закону — от электроконвектора и / или теплого пола.
Какие из этих перепланировок законны, а какие нет?
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему.
Что именно запрещено и чем это объясняется?
Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.
К чему это приводит?
Температура в помещениях будет падать, соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании — что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.
А еще часто после присоединения лоджии к комнате (кухне) возникает конденсат. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет. Или сделали, но утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам (а дышать грибком — не полезно для здоровья).
Что будет, если нарушить запрет?
Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). А еще — предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2018 г. — проблем не будет.
Узнать могут просто с помощью «внимательных» соседей или если к вам зайдет инженер из ЖЭКа с ревизией вентиляции, отопления и пр. Известны случаи, когда управляющие компании используют квадрокоптер и фотографируют с улицы лоджии собственников. Мы понимаем, что это не совсем корректно и нарушает личную жизнь собственников, тем не менее факт остается фактом. Архитектурная студия Максима Новинькова Сохранить фото
А что с французским окном — почему оно безопаснее, чем полное присоединение?
Французское окно ставится в проем между холодным и теплым помещением, и тем самым целостность теплового контура квартиры сохраняется.
Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются. Цвет рамы изнутри квартиры так же идет на усмотрение собственника (со стороны улицы окна должны быть такого цвета, как было задумано при строительстве дома). Сделать французское окно можно как в виде распашной, так и в виде раздвижной конструкции — узаконить можно будет все варианты.
Чернышова Анна Сохранить фотоМогут ли НЕ согласовать перепланировку с французским окном?
Да. Отказать в согласовании перепланировки могут, если она была сделана непрофессионально. Например, если был снесен монолитный (или панельный) подоконный блок без выполнения соответствующего усиления.
У лоджии есть подоконный блок (та часть, что непосредственно располагается под окном), простенки (отрезки стены по бокам от окна) и порожек. Не все из этого можно сносить и не в каждом случае. Разбираемся по порядку.
Н-Куб Сохранить фото Нина Фролова Сохранить фото Uliana Grishina | Photography Сохранить фотоКуда законно перенести радиатор?
В России радиаторы можно двигать в пределах того же помещения (комнаты или кухни). Вы можете перенести его на оставшуюся часть простенка или на смежную стену (этот перенос согласовывается в рамках всего проекта перепланировки).
Можно ли ставить вертикальные радиаторы? А конвектор в полу на границе с лоджией?
К вертикальным радиаторам вопросов у Жилинспекции не возникает. А вот насчет конвекторов — все очень неточно. В последнее время Жилинспекция стала склоняться к запрету на использование внутрипольных конвекторов в комнате (кухне) перед французским окном. Так что лучше перед началом работ дополнительно проконсультироваться в Жилинспекции по месту жительства о ситуации на текущий момент.
Дизайн-дебаты: Подоконный блок — сносить нельзя оставить
Можно ли убрать его подчистую или кусок стены придется как-то обыгрывать?
Евгений Иванов 17/Август/2020 Постоянный автор Houzz, интерьерный журналист. В разное время работал корреспондентом, редактором, шеф-редактором в разных изданиях г.Санкт-Петербурга. Активно писал об интерьерах для сайта 4living. Сохранить Комментировать 24 Нравится 119 Фрунзе Елена Сохранить фотоКак присоединяли лоджии к комнате раньше?
Еще пять лет назад, чтобы объединить лоджию и комнату, люди попросту демонтировали окно с балконной дверью. На месте подоконника делали широкую полочку, стеллаж и прочее. Конструктивные детали вроде подоконного блока, порожков, надоконной «балки» и стен по бокам от окна обычно не трогали.
► Важно: Ни в коем случае не присоединяйте лоджии методом «выбивания окна» сейчас, при текущем ремонте.
Такую перепланировку невозможно согласовать даже с уплатой штрафа. Гарантированно возникнут сложности при продаже квартиры: ипотечникам такой объект не пропустит техническая экспертиза, а обычный покупатель воспользуется шансом сбить цену.
Петр Данилов Сохранить фотоКак присоединяют лоджии к комнате сейчас?
Сейчас лоджии допускается присоединять только через французские двери в пол (на фото).
«Вместо старого оконного и дверного блока мы должны поставить новый барьер, — объясняет Анна Жемерева, архитектор ORT-interiors. — На его месте следует возвести распашные или раздвижные стеклянные перегородки».
Михаил Новинский (MNdesign) Сохранить фотоИдея с фото: если выбрать вариант безрамного остекления или полноскладные перегородки (как на следующем фото), сохранится ощущение объединенной лоджии с комнатой
Откуда взялось требование про двери?
Архитектор Антон Никитин: «Лоджия — ваше спасение при пожаре. Соединяя лоджию с помещениями “открытым” способом, вы лишаете себя места, куда можно выскочить в случае возгорания (и не задохнуться угарным газом). Это причина наличия лоджии в квартире, прописанная ГОСТами и СНиПами».
Какие выводы?
1. Не присоединяйте единственную лоджию в квартире. Оставьте себе эвакуационный выход. Только если лоджий две или помимо лоджии в квартире есть балкон, можно думать о перепланировке.
2. Не присоединяйте лоджии открытым способом по методу « выбивания окна » . Иные умельцы снимают перегородку между лоджией и комнатой после ухода инспектора БТИ. Разумнее выбирать перегородки, которые максимально распахиваются и открывают проем.
Наталья Широкорад Сохранить фото Как быть, если ваша перепланировка не согласована?Вариантов два: вернуть окно и балконную дверь на место перед продажей квартиры либо выполнить перепланировку по закону — присоединить лоджию к комнате через французскую дверь (на фото). Для этого придется заказать техническую экспертизу: выяснить, разрешено ли в случае вашего дома демонтировать подоконный блок (чтобы на его место установить двери в пол). Наталья Широкорад Сохранить фото
Когда можно удалить подоконный блок?
«Ответ на этот вопрос настолько же неоднозначный, как и наши нормативы. Все зависит от дома: материала, серии, конструкции и года постройки», — говорит архитектор Вера Бедретдинова.
Основной фактор, влияющий на согласование демонтажа, — функционал, заложенный в подоконный блок архитекторами. Он может быть обычной перегородкой, «связывать» конструкцию или «защемлять» плиту лоджии.
«Например, в панели подоконный фрагмент стены может являться конструктивной частью, и его нельзя трогать. Но если дом монолитный и под окном просто куча кирпича-заполнителя — это ограждающая конструкция, ее можно убирать», — объясняет дизайнер Владимир Шлыков.
«Нужно не искать “законные” способы снести блок, а изучать документацию в каждом конкретном случае. В некоторых домах этот блок и ступенька под дверью на лоджию буквально помогают удерживать лоджию от обрушения», — предупреждает дизайнер Кирилл Павлов.
Натали Нуво Сохранить фото1. Все решает тип дома
«В 90% случаев подоконный блок не является несущей конструкцией, — добавляет архитектор Владимир Бахтояров. — Следовательно, есть законная возможность его убрать». Остальные 10% — чаще всего панельные дома. Демонтаж подоконного блока в панельном доме тоже возможен. Но не всегда. «В некоторых из них — например, сериях “П” — под простенком идет связка с плитой перекрытия. В кирпичных домах ее нет, так что демонтаж простенка у лоджии разрешается», — говорит Руслан Кирничанский.
«Демонтаж подоконного блока в монолитно-кирпичном доме возможен при условии несущего каркаса стен и колонн с монолитными плитами перекрытия, — объясняет архитектор Александр Бондаренко. — В блочном доме я бы крайне не советовал этого делать, так как плита тут просто защемляется на 20 см в глубину между вертикальными блоками, один из которых при реконструкции разрушается. Есть вероятность обрушения».
«Вносить изменения в проект фасада обычно бывает экономически нецелесообразно, — делится архитектор Мария Аргутина. — Если дом новый, до 20 лет, придется согласовывать решение с авторами проекта. А если старый, да еще и памятник, дело становится абсолютно нерентабельным, а часто и невозможным».
Игорь Яковлев Сохранить фотоТехническое заключение о том, можно ли убрать подоконный блок, следует получить у автора проекта дома.
«Если брать московский опыт, то в панельных домах до 2007 года постройки обычно разрешают убрать подоконный блок, оставив порожек. В тех, что построены после 2007 года по проекту МНИИТЭП, получить разрешение авторов проекта на эту процедуру фантастически сложно. С монолитными домами, как правило, проблем нет. А в кирпичных все зависит от того, защемляет ли блок плиту лоджии. Иногда в кирпичных зданиях блок снести разрешают, а порожек — нет», — рассказывает дизайнер Наталья Солнцева. В панельных домах порожек убирать нельзя.
Чтобы не акцентировать внимание на порожке, дизайнеры часто поднимают на присоединенной территории пол, формируя подиум. Таким же образом обыгрывается и перемычка сверху — ее прячет подвесной потолок.
PROforma проектная группа Сохранить фото2. Зависит от того, как крепится плита
«В большинстве случаев подоконную часть убирать можно, так как основную нагрузку несет балка — перемычка над окном, — говорит дизайнер Ольга Анцупова. — Но подтвердить это должен инженерный расчет», — напоминает она.
Так что, планируя демонтаж подоконного блока, надо настраиваться на хождения по инстанциям: получение расчетов от авторов проекта здания, разрешений от управляющей компании и пожарных. Наберитесь терпения — согласовать и узаконить снос подоконного блока не так уж легко.
«Останется ли “кусок”, зависит от конструкции перекрытий, — добавляет Арина Плаксина, дизайнер студии ZEBRA. — Если в перекрытии — плиты, то сносить подоконный блок можно только до “поребрика” балконной двери. Если перекрытие монолитное, а лоджия является его частью, то сносить можно до стяжки».
StudioMR Сохранить фотоНа фото: в этом проекте дизайнер Мария Рожникова спрятала выступающие элементы в подиуме
«Основная часть подоконного блока не является рабочей частью несущей стены, — говорит архитектор Елена Першина. — А вот “ступенька” под балконной дверью и ее продолжение в подоконном блоке часто “пригружает” плиту перекрытия балкона. Другой важный момент: законный снос подоконного блока возможен, только если это не меняет композиции фасада здания. То есть пространство балкона не просматривается».
Ёж-дизайн Сохранить фотоА если подоконный блок узаконен?
Если присоединение лоджии к комнате официально согласовано (например, это вторая лоджия в квартире), лоджия утеплена и вам нравится подобное решение — можно думать о том, как обыграть его в дизайне интерьера.
Чаще всего на месте подоконного блока делают барную стойку, рабочую столешницу, стеллаж для декора, вина или цветов.
Михаил Новинский (MNdesign) Сохранить фото На фото: в этом проекте выступ бывшего подоконного блока превратился в полуостров с мойкой и барной стойкой. Часть лоджии использовали для дополнительного хранения: там поставили кухонный шкаф с духовкой и выдвижными секциями Buro Brainstorm Сохранить фотоКогда можно частично удалить подоконный блок?
Часто хозяевам нужно всего лишь добавить света в комнату, так что полный демонтаж подоконного блока необязателен — достаточно подрезать его, чтобы увеличить оконный проем. Например, в проекте на фото дизайнеры заменили остекление на новое, без перемычек, а подоконную линию немного опустили, обустроив там место для отдыха.
Важно: Повторять подобное решение можно только в том случае, если техническая экспертиза допускает полный снос подоконного блока!
VVDesign Сохранить фотоЧто делать с радиатором?
Даже если подоконный блок не является элементом несущей конструкции, жилищные инспекторы все равно могут не согласовать его снос, поскольку объединение комнаты и лоджии увеличивает отапливаемую площадь. Обойти этот пункт помогают упоминавшиеся ранее французские двери.
«Не нарушая закона, мы можем сделать остекление до пола. Основная проблема — радиатор, который остается в световом проеме», — напоминает архитектор Лада Лунева.
TB.Design Сохранить фото«Батареи центрального отопления на лоджию выносить запрещено, поскольку меняется давление в системе и остальным пользователям стояка становится хуже», — говорит Артем Телегин, архитектор pARTburo.
«Радиатор отопления должен остаться внутри помещения, не на присоединенной лоджии — это важно», — напоминает дизайнер Корина Балановская.
Pavel Zheleznov Сохранить фотоВариантов, что сделать с батареей, не так уж много.
«Как выход — заменить батарею на электрический конвектор», — советует архитектор Владимир Бахтояров.
«Кто-то встраивает в порог или стяжку (если есть возможность по толщине) “польник”. Кто-то двигает батарею на простенок сбоку — он обычно крайне мал, а значит, придется делать высокую батарею. Кто-то добавляет теплый пол — его разрешено делать только электрический, к стоякам центрального отопления подключать теплые полы нельзя», — рассказывает Анна Жемерева, архитектор ORT-interiors.
Мастерская дизайна интерьера Анны Першаковой Сохранить фотоНа фото: отопление присоединенной к комнате лоджии организовано при помощи кондиционера
Что бы вы ни придумали с обогревом присоединенного пространства, лоджию следует обязательно утеплить, причем всю — со стенами, потолком и полом. Последнее важно, поскольку плита лоджии может быть «холодной», то есть теплоизолированной от плиты перекрытия, чтобы не передавать холод с улицы. Кроме того, понадобится пароизоляция. Не полагайтесь «на авось» — утепление должно быть комплексным и опираться на расчеты: они помогут исключить промерзание стен и перекрытий. Иначе в квартире появятся конденсат, сырость и плесень.
Decor&Design Сохранить фотоВместо выводов
1. Когда квартира крошечная, с присоединением лоджии увеличивается полезная площадь, появляется возможность сделать более интересный дизайн. Но перепланировка должна выполняться в рамках закона.
2. Законным в настоящее время считается присоединение лоджии через французские двери.
3. Даже если присоединение без окна и подоконный блок согласованы ранее, проверьте, возможно, блок стоит демонтировать? Это увеличит инсоляцию помещения и позволит выполнить требования пожарных по эвакуационному выходу.
► Это архивный материал. Впервые опубликован в 2017-м и актуализирован в 2020-м году
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Присоединили лоджию к комнате и оставили подоконный блок? Поделитесь в комментариях, насколько довольны таким решением и не планируете ли демонтаж
Можно присоединить лоджию к квартире? А утеплить балкон без согласования? Разбираем с архитектором и юристом перепланировки балконов и лоджий
Вы хотите сделать на балконе тёплый кабинет или даже присоединить лоджию к квартире — разбираемся в этой статье, какие переделки безопасны и законны.
Балкон или лоджия? Это важно
По строительным нормам для многоквартирных зданий (СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003) лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). А балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.
Иногда разница не так очевидна: например, просторные остеклённые балконы в новостройках застройщики на сайте в планировках называют лоджиями. Если сомневаетесь, запросите технические документы — в них будет указано, балкон это или лоджия.
В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.
Разная конструкция = разные технические возможности
Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м 2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м 2 ).
А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.
То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м 2 , то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.
При этом 8–10 м 2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес — такой балкон может превратиться в лифт. Большинство, конечно, ставит обычное «холодное» остекление, поэтому мы не видим новостей, как в России массово отваливаются балконы. Но такой риск есть.
У меня балкон. Что можно?
Хочу поменять на нём ограждение, постелить плитку, поставить кресло и отдыхать летом.
Именно для летнего отдыха балконы и проектировались. Безопасно и без согласований на балконе можно:
- отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;
- отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);
- постелить террасную доску.
Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.
Хочу застеклить балкон и обшить изнутри вагонкой
Лёгкое одинарное остекление плита выдержит — оно может быть безрамным, из толстого закалённого стекла, или обычным, с профилем (алюминиевым или ПВХ). Оно защитит балкон от ветра и осадков, но он останется «холодным» — зимой на таком не посидишь. При этом остекление нарушает единоподобие фасада и может не пройти по нормам пожарной безопасности. Поэтому его нужно согласовывать как перепланировку.
Обычное остекление — это перепланировка балкона и оно требует согласования? Вы серьёзно?
Когда строится дом или создаётся типовой проект, надзорные архитектурные органы утверждают много моментов. В том числе и вид фасада — по закону, его нельзя менять без разрешения.
Остекление балконов в домах тоже считается изменением фасада (строго говоря, даже замена старых деревянных окон на пластиковые должна быть согласована; но до контроля таких тонкостей пока дело на дошло).
Факт: Хотя балкон ваш, но фасад дома вам не принадлежит, и менять его по своему желанию нельзя — внешний вид дома должен быть утверждён архитектурными надзорными органами города. Плюс пожарные нормы никто не отменял. Например, в 70–80-е строились дома, где пожарные эвакуационные лестницы проходили по балконам. Потом люди стали застеклять балконы и срезать эти лестницы. Теперь пожарная безопасность таких зданий под вопросом.
Архитектор Мария Зайцева:
Жилищный кодекс РФ требует вносить в технический паспорт квартир все переустройства (например, проведение света туда, где его раньше не было — на тот же балкон) и перепланировки (это все манипуляции, которые делают дом конструкционно не таким, каким он был при строительстве). Плюс в каждом регионе могут быть свои дополнительные законы и нормативные акты — поэтому где-то узаконить перепланировку проще, где-то — сложнее.
По закону любое остекление изначально открытого балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать. Практически все существующие рамы на балконах в старых домах по всей стране не согласованы, и (чаще всего) несогласуемы в принципе.
Если у вас типовой дом, то по закону можно остеклить только все балконы сразу, чтобы сохранить единообразие. Жильцы должны заказать общий проект изменения фасада и утвердить его в комитете по архитектуре и градостроительству. Лишь после утверждения проекта можно будет делать все балконы в едином стиле, используя одни и те же материалы.
Если ваш дом признан памятником архитектуры, остеклять балкон нельзя. В отличие от типовых хрущёвок, на которые пока закрывают глаза, за внешним обликом памятников следит специальная комиссия. Переделку точно заметят и заставят убрать. В исключительных случаях могут узаконить остекление балконов, выходящих во двор.
Но никто не согласовывает остекление в обычных домах. Всех не оштрафуют!
Архитектор Мария Зайцева:
Массовое хаотичное остекление началось в 90-е, вместе с приватизацией. Никто за этим не следил. А теперь уже все привыкли, каждый делает по своему усмотрению и кажется, что согласование остекления балкона — это лишнее. Как итог — города выглядят аляповато, потому что фасады утратили единообразие.
Да, за перепланировку балконов нет массовых штрафов. Но прецеденты уже есть. Так, в Петербурге завёлся активист, который жалуется на застеклённые балконы в типовых домах на проспекте Культуры. Суды и петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре выписывают собственникам квартир штрафы и предписания всё демонтировать.
Рабочий вариант в этом случае — безрамное остекление с толстым закалённым стеклом. Оно стоит от 100–150 тысяч рублей в среднем для маленького балкона в хрущёвке в городах-миллионниках (для сравнения: обычное остекление на профиле ПВХ с внутренней обшивкой балкона вагонкой обходится порядка 60 000 рублей). Однако такие стёкла меньше влияют на внешний вид фасада — и скорее всего, в этом случае согласование перепланировки балкона получить удастся.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Вопрос с остеклением балконов непростой, так как позиция администраций везде разная. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома.
Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности. Сложность в согласовании может возникнуть и при попытке установить рамы из легковоспламеняемых материалов (того же ПВХ).
Фактически за несогласованное остекление балконов сегодня можно оштрафовать каждого второго собственника в России. Вряд ли это явление станет массовым, однако в последние годы власти некоторых регионов начали требовать возвращения балкона в прежнее состояние в случае, если остекление было сделано без согласования.
Напомню, что, согласно статье 29 Жилищного кодекса, власти имеют право выселить собственника, если он сделал незаконную перепланировку и отказался вернуть всё в исходное состояние. Сначала выпишут штраф (он разнится в зависимости от региона, в Москве для физических лиц это 2000–2500 рублей, а в Самаре, например, 2000–3000 рублей) и предписание «вернуть всё обратно», а потом пойдут в суд.
У меня балкон был остеклён. Я хочу поставить полноценные стеклопакеты и присоединить его к квартире — зря пропадает три квадратных метра!
Перепланировка балкона в комнату невозможна, даже если дом новый. Двух- или трёхкамерные стеклопакеты «как в квартире», утепление ограждения и пола, вывод отопления (в том числе и электрического) и присоединение балкона к квартире опасны для конструкции дома.
Во-первых, балконные плиты не рассчитаны на такую нагрузку. Во-вторых, такая перепланировка балкона нарушит тепловой контур здания; в вашей квартире похолодает, вы включите обогреватель — электрическая сеть может не выдержать нагрузки, особенно если балконы присоединят ещё и ваши соседи.
Рано ли поздно о таких переделках узнает УК — и по суду заставит вас всё возвращать обратно. Кроме того, управляющая компания может выставить счёт за теплопотери — ведь им, чтобы поддерживать нормальную температуру в здании, приходилось тратить больше энергии.
А ещё квартиры с перепланировкой балкона будет сложно продать — и удобство для многих сомнительное, и потенциальные проблемы с УК никому не нужны.
Итог для балконов
По закону с балконами нельзя делать почти ничего (только менять всё старое на такое же новое).
В некоторых регионах удаётся узаконить лёгкое остекление с рамами или без: чтобы узнать, возможно ли это в вашем городе, обратитесь в проектное или архитектурное бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Если сделаете всё на свой страх и риск, есть вероятность нарваться на штраф.
Утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено: такие переделки очень опасны и с ними активно борются управляющие компании — для них они несут большие убытки. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату.
У меня лоджия. Что можно сделать мне?
Лоджию остеклили ещё при строительстве. Хочу поменять напольное покрытие, покрасить стены, обшить ограждение вагонкой.
Это всё можно, и согласований не требует. Кроме того, если остекление было старым, его разрешается поменять на новое, такое же по внешнему виду и весу.
У меня остекления на лоджии не было. Хочу поставить двухкамерные стеклопакеты, постелить пол, провести свет и пользоваться лоджией как дополнительной летней комнатой (отопление выводить не буду).
Технически такая перепланировка лоджии в комнату возможна, но нужно согласование — проект переустройства должна сделать профессиональная архитектурная команда.
А ещё, если изначально остекления не было вообще, история может усложниться — ведь фасад изменится. Можно попробовать согласовать проект с безрамным остеклением, но оно одинарное и тепло будет держать плохо.
У меня одинарное остекление от застройщика. Хочу поставить двухкамерные окна и сделать тёплый пол. Сносить стены при этом между комнатой и лоджией не буду — пусть остаётся как отдельное помещение.
Перепланировка лоджии в комнату тоже требует согласования, с привлечением управляющей компании, автора проекта дома, жилинспекции и БТИ. При этом юридически лоджия останется отдельным «холодным» помещением и приплюсовываться к общей площади квартиры не будет.
Тёплый пол можно согласовать не везде: нужен расчёт дополнительной нагрузки на электросеть и на плиту. А водяное отопление на лоджии запрещено.
Хочу присоединить лоджию к квартире
На красивых дизайнерских картинках можно увидеть перепланировку квартиры с полным присоединением лоджии: убирают окно, делают демонтаж подоконного блока (часть стены под окном), сносят простенок (части стены у окна и двери) и порожек (часть стены под дверью на лоджию), наливают пол на лоджии до уровня комнаты и получают единое пространство с огромными окнами. Смотрится отлично! Многие так и делают.
Но такая перепланировка чаще всего незаконна и может быть даже опасна.
Порожек сносить нельзя: он защищает основные плиты от промерзания, плюс на него часто опираются плиты перекрытия (то есть порожек — это часть несущей конструкции).
Практически во всех панельных, блочных и кирпичных домах порожек — один из элементов, который либо зажимает межэтажные перекрытия и (или) плиту лоджии; либо эти перекрытия опираются на него. Если убрать порожек, плиты могут рухнуть. Исключение: если сам автор проекта дома согласовал снос этого элемента; чаще всего это возможно, только пока идёт стройка и только в монолитных домах.
Например, в Москве практически все панельные и блочные дома, возведённые до 2007 года, построены по проектам института МНИИТЭП (либо этот институт является правопреемником более старых проектных организаций). И МНИИТЭП запрещает любые действия с порожком в своих домах.
Подоконный блок можно убрать, только если он не часть несущей стены (в монолитных и панельных домах это делается лишь после сложного инженерного расчёта).
Простенки убирать нельзя, если вы живёте выше пятого этажа: они — часть противопожарной системы безопасности и должны быть не меньше 1,2 метра длиной (СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2).
А если я поставлю стеклянную перегородку в комнате? Можно получить согласование на такое «визуальное» присоединение лоджии?
Внешне объединить лоджию с комнатой или кухней можно при помощи французских окон (стеклянных перегородок от пола до потолка) — раздвижных или распашных.
Сделать такое присоединение лоджии можно только по профессиональному проекту. Специалисты должны рассчитать, какую часть подоконного блока или простенков можно убрать под французское окно (убрать порожек и выровнять полы на лоджии и в комнате при этом в 90% случаев будет невозможно), а также — каким должно быть это окно по теплотехническим характеристикам, ведь отопление дома рассчитывалось с учётом того, что на этом месте стена. А окно держит тепло не так хорошо: может появиться конденсат, комната будет промерзать.
Факт: Проще всего перепланировку с внутренним французским окном сделать в новом монолитном доме — техническое заключение на него достать нетрудно. А ещё лучше, если вы сможете объединиться с соседями и сделать общее техзаключение и проект согласования — так будет дешевле.
Архитектор Мария Зайцева:
Есть методические документы в строительстве МДС 13-21.2007 «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
В 15-м пункте сказано, что «ограждающие конструкции» (в данном случае это и стены, и окна) квартир должны зимой поддерживать температуру не менее +18 °С и влажность не более 60%.
Если все начнут присоединять лоджии к квартире, даже с помощью французских окон, уровень конденсата может стать критическим — это повлияет на безопасность всей конструкции дома. Кроме того, в доме будет холодно — люди начнут включать обогреватели, а из-за того, что электросеть не рассчитана на такую нагрузку, возрастёт риск пожара.
Если жильцы начнут жаловаться на холод — управляющая компания и жилищная инспекция быстро узнают, что дело в массовых перепланировках. Последуют штрафы, судебные предписания «верните всё в исходное состояние». Тем, кто откажется, полагается «бонус» — продажа квартиры по суду и выселение. Самый грустный сценарий: плиты могут не выдержать.
Итог для лоджий
Если ваша лоджия была изначально остеклена, то внутри вы можете покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.
Все более серьёзные переделки — наливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.
Выводить водяное отопление на лоджию нельзя — это опасно. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).
Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.
Я хочу сделать всё по закону. Где заказать проект остекления балкона? Куда идти, чтобы получить согласование?
Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Специалисты расскажут о технических и юридических возможностях, которые у вас есть.
Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.
Чаще всего архитектурные организации с сертификатом СРО готовы за отдельную плату общаться со всеми инстанциями сами. Есть также юридические компании, которые предоставляют услуги по согласованию: стоимость стартует от 10–40 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности проекта.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Подготовьте проект перепланировки (остекления, утепления, устройства полов, электропроводки и т. п.). Заказать его можно у архитекторов с доступом к разработке подобной документации (сертификатом СРО). Проект должен быть комплексный, который учитывает все аспекты перепланировки. Например, если вы меняете остекление и утепляете лоджию, то в проекте должен быть сделан теплотехнический расчёт, предусмотрены пароизоляция и утеплитель.
Готовый проект нужно отнести в надзорные органы. В Москве решение о согласовании выдают Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке.
Для проведения процедуры вам потребуются:
- заявление;
- выписка из ЕГРН, в которой указан собственник;
- техпаспорт помещения;
- проект остекления, который составляется на основании разрешения от Управляющей компании на перепланировку.
Вся документация согласовывается в архитектурном департаменте города или района. Потом проект проверят в архитектурно-планировочном управлении на предмет соответствия общей концепции, и если будет признано, что ваша лоджия изменит внешний вид фасада здания, тогда придётся всё переделывать. В некоторых случаях удаётся получить согласование проекта с безрамным остеклением, когда обычное, с рамами, было отклонено.
Кажется, у меня соседи присоединили лоджию (или балкон) к квартире. Что делать?
«Мы живём в новостройке; со стороны улицы видно, что порядка 30–40% жильцов объединили лоджии и квартиры. Мы этого не делали, но у нас на лоджии теперь постоянный конденсат, все течёт, отваливается отделка, появились трещины в стене. Есть вероятность, что это из-за усадки, тем не менее конденсат говорит о том, что нарушен тепловой контур дома».
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Если у вас есть подозрение, что соседи сделали незаконное объединение лоджии с комнатой, необходимо обратиться в свою управляющую компанию или ТСЖ. Удостовериться и зафиксировать незаконные изменения могут сотрудники этих организаций, например, при проверке счётчиков воды или электричества. А ещё можно обратиться в жилинспекцию города, чтобы инициировать проверку.
Повторим кратко:
1. Если у вас балкон, лучше оставить его как место для летнего отдыха. Если он был остеклён застройщиком, не утепляйте его до состояния комнаты: плиты не рассчитаны на такую нагрузку.
2. Если балкон изначально был открытым, технически допустимо только лёгкое, одинарное остекление, без утепления. Лучше перестраховаться и сначала выяснить все возможности в вашем БТИ и жилищной инспекции.
3. Если у вас лоджия, её можно утеплить, но оставить как отдельное помещение: не убирать подоконный блок, не сносить простенки и порожек. Обратитесь в проектную организацию, чтобы рассчитать нагрузку на плиту и электросеть и согласовать переделку с государством. Лучше объединиться с соседями и заказать один проект на всех.
4. Допускается частичное присоединение лоджии к квартире с помощью панорамного окна. Но это можно сделать не во всех домах (в большинстве снести даже часть подоконного блока не получится, а простенки и порожек надо оставлять); разумный ход — сделать такую перепланировку в новостройке на этапе строительства, объединившись с соседями и договорившись с застройщиком.
Читайте также: