Толщина несущих стен в новостройках

Обновлено: 17.05.2024

Застройщик построил стены тоньше, чем обещал

Я купил квартиру в новостройке. Застройщик обещал поставить межкомнатные блоки толщиной 100 мм. На инженерных планах это тоже видно. Но в реальности застройщик поставил межкомнатные блоки толщиной 80 мм, поэтому площадь квартиры увеличилась, и мне теперь придется доплачивать.

По договору долевого участия доплачивать нужно, если площадь квартиры больше, чем указана в договоре, на 0,5 кв. м и выше. У меня квартира большая — за счет тонких межкомнатных блоков эти полметра как раз и набегают. То есть придется доплачивать 70—100 тысяч рублей.

В ДДУ не прописана толщина блоков. Указано так: «Межкомнатные перегородки, перегородки, ограничивающие санузлы, выполняются на высоту одного блока».
Есть примечание, что описание ориентировочно и подрядчик или застройщик могут его изменить. Уведомлять меня об этом они не обязаны, как и предварительно согласовывать изменения со мной.
Есть рабочая документация в формате PDF, где указана толщина стен 100 мм. Но она без подписи застройщика. Если запрашивать с подписью, застройщик передает другой план, на котором не указана толщина межкомнатных перегородок.
В проектной декларации и заключении экспертизы также нет данных о толщине.

Можно ли тут что-то предпринять?

Андрей, безусловно, есть несколько вариантов, которые можно предпринять. Но нужно понять, какой результат вы хотите получить. Если проект строительства, который прошел экспертизу, изменили, вряд ли это получилось из воздуха.

Дмитрий Корнев

Застройщик, конечно, может вносить изменения в проект. Каждое внесенное изменение он должен заново провести через экспертизу, поэтому историю изменений несложно отследить. Доказать, что на момент покупки квартиры в проекте были одни перегородки, а потом стали другие, можно.

Другой вопрос, что с этими знаниями делать. Отказываться от квартиры из-за лишних 0,5 кв. м площади не имеет смысла. Требовать перестроить стены по проекту можно, но вряд ли застройщик захочет это делать добровольно. А если добиваться этого через суд — это займет от полугода до года.

Наиболее разумный вариант — договориться: вы не требуете у застройщика исправлять стены, а он — чтобы вы не доплачивали за увеличенную площадь.

Где искать информацию о проекте строительства

К сожалению, по закону именно информацию о толщине внутренних перегородок застройщик в договоре указывать не обязан.

Но можно получить эту информацию из других источников.

Нужная вам информация будет в разделе «Каталог новостроек» Чтобы найти свой дом, выберите в каталоге регион и застройщика. Если знаете его ИНН, это облегчит поиск Когда найдете свой дом, перейдите в разделе «Документы». Там есть проектная декларация и разрешительная документация, в том числе и заключение государственной экспертизы. Если экспертиз несколько, лучше смотреть заключение той, что ближе к вашей дате ДДУ В заключении экспертизы в проектной документации всегда есть информация о стенах, в том числе внутренних. Обычно она находится в разделе «Конструктивные решения» и выглядит так. Поскольку единой формы для заключений экспертизы нет, можно искать по тексту слово «перегородки»

В администрации города или других проверяющих органах. Сайт ЕИСЖС — не единственное место, где можно найти информацию. Если дело дойдет до суда, копию проектной документации и заключения экспертизы по поводу всех внесенных изменений можно запросить в администрации города или у экспертной организации. Документы можно даже запросить в Росреестре: застройщик передает туда подписанные оригиналы проектной документации, в которой есть раздел «Архитектурные решения», когда подает первый ДДУ на государственную регистрацию.

Знаем все о недвижимости Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Вы нашли проект строительства, что дальше

Предположим, что изначально стены действительно предполагались толще, но потом проект изменили. Не думаю, что застройщик добровольно признает внесение изменений в проект. Это грозит ему исками от всех покупателей. Если он не забыл заменить старое заключение экспертизы на новое, вам, скорее всего, поможет только судебная защита. Придется доказывать, что застройщик внес существенные изменения, которые влияют на качество дома.

Если все-таки он забыл заменить результаты экспертизы, будет легче. Есть шанс, что он предпочтет по-тихому уладить с вами вопрос в претензионном порядке, а не получать огласку.

Есть еще другой вариант, хотя и маловероятный. Застройщик с самого начала врал, что стены будут 100 мм, а проект был со стенами 80 мм. Площадь квартиры на плане этажа рассчитывает проектная организация. Если бы там изначально были тонкие стены, она бы уже на том этапе рассчитала другую площадь, и сейчас расхождения не было бы.

Что можно сделать в вашем случае

По закону застройщик обязан передать вам объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если застройщик построил объект и отступил от данных гарантий, дольщик вправе по своему выбору потребовать от него:

безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
соразмерно уменьшить цену договора;
возместить свои расходы, чтобы устранить недостатки.

В вашем случае разумнее всего попросить о втором варианте — соразмерно уменьшить цену договора, то есть не брать с вас доплату из-за увеличившейся цены квартиры.

Вы можете выбрать и первый вариант. Но, если застройщик возьмется устранять недостатки, вы не получите квартиру еще долгое время. По моим оценкам, это 5—6 месяцев, пока будут идти суды и застройщик будет вести работы.

Третий вариант тоже возможен, но с большими сложностями. Вам придется все сделать самостоятельно и оплатить работы авансом. Шансы выиграть в суде и вернуть потраченные деньги есть, но стопроцентную вероятность вам никто не гарантирует.

Теоретически, если есть существенные изменения в проектной документации, вы в судебном порядке можете потребовать расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. Вот только доказывать, что такие изменения существенны, нужно будет в суде и именно вам. О том, как правильно писать претензию застройщику, я уже рассказывал.

По моему опыту, такие ситуации не редкость. Например, я писал, что делать, если застройщик обещал построить дом с красивым видом, а строит другое.

В целом, как мне кажется, вам лучше попытаться договориться. Точных требований к внутренним перегородкам нет, а доказывать свою правоту через суд выйдет долго и недешево.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Минимальная толщина стены из кирпича или блоков

Стены частных домов, коттеджей и других малоэтажных зданий делают, как правило, двух- трехслойными с утепляющим слоем. Слой утеплителя располагается на несущей части стены из кирпича или малоформатных блоков. Застройщики часто задаются вопросами:
«Можно ли сэкономить на толщине стены?».
«А не сделать ли несущую часть стены дома потоньше, чем у соседа или, чем предусмотрено проектом?

На строительных площадках и в проектах увидеть несущую стену из кирпича толщиной 250 мм ., а из блоков — даже 200 мм . стало обычным делом.

Стена оказалась слишком тонкой для этого дома. Стена оказалась слишком тонкой для этого дома.

Прочность стены дома определяется расчетом

Нормы проектирования (СНиП II-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции») независимо от результатов расчета ограничивают минимальную толщину несущих каменных стен для кладки I группы в пределах от 1/20 до 1/25 высоты этажа.

Таким образом, при высоте этажа до 3 м . толщина стены в любом случае должна быть больше 120 — 150 мм .

На несущую стену действует вертикальная сжимающая нагрузка от веса самой стены и вышележащих конструкций (стен, перекрытий, крыши, снега, эксплуатационной нагрузки). Расчетное сопротивление сжатию кладки из кирпича и блоков зависит от марки кирпича или класса материала блоков по прочности на сжатие и марки строительного раствора.

Для малоэтажных зданий, как показывают расчеты, прочность на сжатие стены толщиной 200-250 мм из кирпича обеспечивается с большим запасом. Для стены из блоков, при соответствующем выборе класса блоков, проблем обычно также не бывает.

Кроме вертикальных нагрузок, на стену (участок стены) действуют горизонтальные нагрузки, вызванные, например, напором ветра или передачей распора от стропильной системы крыши.

Кроме этого, на стену действуют вращающие моменты, которые стремятся повернуть участок стены. Эти моменты связанны с тем, что нагрузка на стену, например, от плит перекрытий или вентилируемого фасада приложена не по центру стены, а смещена к боковым граням. Сами стены имеют отклонения от вертикали и прямолинейности кладки, что также приводит к возникновению дополнительных напряжений в материале стены.

Горизонтальные нагрузки и вращающие моменты создают изгибающую нагрузку в материале на каждом участке несущей стены.

Прочность, устойчивость стен толщиной 200-250 мм и менее, к этим изгибающим нагрузкам не имеет большого запаса. Поэтому, устойчивость стен указанной толщины для конкретного здания обязательно должна быть подтверждена расчетом.

Для строительства дома со стенами такой толщины необходимо выбирать готовый проект с соответствующими толщиной и материалом стен. Корректировку проекта с иными параметрами под выбранные толщину и материал стен обязательно поручаем специалистам.

Практика проектирования и строительства жилых малоэтажных домов показала, что несущие стены из кирпича или блоков толщиной более 350 — 400 мм . имеют хороший запас прочности и устойчивости, как к сжимающим, так и изгибающим нагрузкам, в подавляющем большинстве конструктивных исполнений здания.

Стены дома, наружные и внутренние, опирающиеся на фундамент, образуют совместно с фундаментом и перекрытием единую пространственную структуру (остов), которая совместно сопротивляется нагрузкам и воздействиям.

Создание прочного и экономичного остова здания — инженерная задача, требующая высокой квалификации, педантичности и культуры от участников строительства.

Дом с тонкими стенами более чувствителен к отклонениям от проекта, от норм и правил строительства.

Застройщику необходимо понимать, что прочность, устойчивость стен снижается, если:

уменьшается толщина стены;
увеличивается высота стены;
увеличивается площадь проемов в стене;
уменьшается ширина простенка между проемами;
увеличивается длина свободного участка стены, не имеющего подпора, сопряжения с поперечной стеной;
в стене устраиваются каналы или ниши;

Прочность, устойчивость стен меняется в ту или иную сторону если:

изменить материал стен;
изменить тип перекрытия;
изменить тип, размеры фундамента;

Дефекты, снижающие прочность, устойчивость стен

Нарушения и отступления от требований проекта, норм и правил строительства, которые допускают строители (при отсутствии должного контроля со стороны застройщика), снижающие прочность, устойчивость стен:

используются стеновые материал (кирпич, блоки, раствор) с пониженной прочностью по сравнению с требованиями проекта.
не выполняется анкеровка металлическими связями перекрытия (балок) со стенами согласно проекта;
отклонения кладки от вертикали, смещение оси стены превышают установленные технологические нормы;
отклонения прямолинейности поверхности кладки превышают установленные технологические нормы;
недостаточно полно заполняются раствором швы кладки. Толщина швов превышает установленные нормы.
чрезмерно много в кладке используются половинки кирпича или блоки со сколами;
недостаточная перевязка кладки внутренних стен с наружными;
пропуски сетчатого армирования кладки;

Застройщику необходимо во всех перечисленных выше случаях изменения размеров или материалов стен и перекрытий обязательно обращаться к профессионалам-проектировщикам для внесения изменений в проектную документацию. Изменения в проекте должны быть заверены их подписью.

Предложения вашего прораба типа «давай сделаем проще» обязательно должны быть согласованы с профессиональным проектировщиком. Контролируйте качество строительных работ, которые делают подрядчики, или, при их выполнении собственными силами, не допускайте указанных выше дефектов строительства.

Нормами правил производства и приемки работ (СНиП 3.03.01-87) допускается: отклонения стен по смещению осей (10 мм), по отклонению на один этаж от вертикали (10 мм), по смещению опор плит перекрытия в плане (6…8 мм) и пр.

Чем тоньше стены, тем более они нагружены, тем меньше у них запас прочности. Нагрузка на стену помноженная на «ошибки» проектировщиков и строителей может оказаться чрезмерной (на фото).

Процессы разрушения стены проявляются не всегда сразу, бывает — спустя годы после завершения строительства.

Готовимся к перепланировке: как определить, что стена – несущая

В жизни каждого человека наступает такой момент, когда в квартире нужно делать ремонт. А он нередко идет в комплекте с перепланировкой . Особенно актуально это сейчас, когда из-за самоизоляции у людей произошло переосмысление того, какими должны быть комфортные жилые площади.

Вдруг оказалось, что многим нужно отдельное место для работы : некий тихий изолированный уголок, где можно заниматься своими делами, не отвлекаясь ни на что другое.

Так что без перепланировки в большинстве случаев теперь не обойтись. А ее нужно делать строго по правилам. И главное из них гласит: запрещается сносить, перестраивать или переносить несущие стены, а также создавать на них дополнительную нагрузку . Но чтобы следовать букве закона, нужно понимать, какие стены являются несущими, а какие нет.

Итак, несущими считаются стены, на которых, условно говоря, держится всё здание.

На них опираются балки и плиты перекрытий между этажами. Если их повредить, то целостность дома будет нарушена. В стенах могут пойти трещины, а в некоторых случаях дело может дойти до частичного обрушения здания . Разумеется, допустить этого нельзя, в первую очередь, из соображений безопасности. Ну и штрафы никто не отменял.

А если в результате такого горе-ремонта серьезно пострадают люди, то собственника жилья могут привлечь даже к уголовной ответственности .

Кажется, доводы против бездумного сноса стен вполне весомые. Как же не допустить страшных последствий?

Чтобы определить, какая стена в квартире является несущей, а какая нет, лучше всего найти конструктивный план дома и посмотреть в нем.

В чертежах это всегда указано. Получить их можно в БТИ. Впрочем, для начала поинтересуйтесь в управляющей компании: у них могут храниться копии плана.

Если по тем или иным причинам найти план дома никак не удается, можно попробовать определить несущую стену самостоятельно.

Основные характеристики – ее толщина и расположение . Причем, для каждого типа дома данные параметры будут различаться.

Так, в кирпичном доме любая стена свыше 38 сантиметров толщиной является несущей. Как правило, это не только наружные стены (они всегда несущие, их трогать нельзя!), но и идущие параллельно им, а также те, что отделяют квартиру от лестничной клетки. Иногда несущими оказываются также внутренние стены кирпичных домов.

В панельном доме несущими будут стены свыше 14 сантиметров толщиной. Однако, следует учитывать, что из-за конструкционных особенностей таких зданий почти все стены в них являются опорными. Поэтому сделать серьезную перепланировку в стандартной хрущевке и согласовать ее в соответствующих органах почти нереально.

Нужно также учитывать, что поверхности в таких квартирах нередко покрыты толстым слоем штукатурки (до 4-5 сантиметров!), что будет искажать объективную картину.

В монолитных домах толщина несущих стен обычно начинается от 20 сантиметров и больше. Правда, здесь кроется опасность: в более тонкой стене может находиться несущая балка или пилон. Определить их наличие «на глаз» невозможно.

В любом случае, безопасную перепланировку квартиры может гарантировать только специалист. Поэтому самый правильный вариант – не заниматься самодеятельностью, а вызвать сотрудников БТИ , которые проведут инженерное обследование и дадут официальное разрешение на перепланировку.

Толщина несущих стен многоэтажных кирпичных новостроек. 380 мм с первого этажа.

Да, бывают. Полностью кирпичные, 17 этажей. Все несущие стены - кирпич. Первые 3 этажа - 510 мм, далее 380 мм. Перекрытия сборные железобетонные. Но вопрос в том, что для такого высокого кирпичного дома нижние несущие стены вроде бы должны быть как минимум 640 мм, а далее по убывающей 510 и верхние 380 мм. А тут только 3 этажа 510 мм, а следущие 14 - 380 мм. Оно не рухнет? Сейчас дом сдадут, зайдут на ремонт, начнут штробить вдоль и поперек

В современных домах "кирпичные" наружные стены в большинстве случаев ненесущие.

Этот дом 17 этажей имеет несущие стены из кирпича и сборные жб перекрытия. Это не монолитный каркас. Наружные стены там пирог - 380 мм несущие, утеплитель минвата, 120 мм облицовочный кирпич. В монолитных домах я знаю, огрждающие ненесущие стены из кирпича 250 мм плюс утеплитель, плюс облицовочный кирпич 120 мм.

Я бы новостройки вообще обходил стороной.
У них стены ветром сдувает, бывает.
Да и других проблем - море.

Ужас, конечно, судя по фото, там связи с несущими стенами отсутсвуют что ли. Такое ощущение, что облицовка сама по себе вообще.

Толщина несущих стен многоэтажных кирпичных новостроек. 380 мм с первого этажа.

В современных домах "кирпичные" наружные стены в большинстве случаев ненесущие.

Я бы новостройки вообще обходил стороной.
У них стены ветром сдувает, бывает.
Да и других проблем - море.

Толщина несущих стен многоэтажных кирпичных новостроек. 380 мм с первого этажа.

В современных домах "кирпичные" наружные стены в большинстве случаев ненесущие.

Я бы новостройки вообще обходил стороной.
У них стены ветром сдувает, бывает.
Да и других проблем - море.

Как определить несущую стену

Сведения приведенные в данной статье должны дать вам понимание как, с высокой долей вероятности, определить какая стена несущая, а какая нет .

Но проводить любые перепланировки нужно только на основании инженерного обследования, так как конструкции зданий очень разнообразны и далеко не всегда, даже опытный инженер, может определить несущая стена или нет только на основании измерения толщины стены.

Дадим простое определение несущей стены:

Несущая стена, это стена на которую опираются элементы, расположенные на верхних этажах жилого дома.

Сразу отметим чем отличается несущая стена от перегородки

Перегородка это: внутренняя вертикальная ограждающая ненесущая стена, опирающаяся на перекрытие, и разделяющая смежные помещения в здании.

Условно разделим все стены на
не несущие
И НЕСУЩИЕ ,
являющиеся предметом данной статьи.

Определяем несущую стену. Как узнать несущая стена или нет?

НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В ПАНЕЛЬНОМ ДОМЕ

Как измерить толщину стены

НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В БЛОЧНОМ ДОМЕ
НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В КИРПИЧНОМ ДОМЕ
НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В МОНОЛИТНОМ ДОМЕ

Как обозначаются несущие стены на плане БТИ

Можно ли затрагивать несущие стены

Можно ли снести несущую стену в квартире?
Можно ли перенести несущую стену?
Можно ли сделать проем в несущей стене?
Штробление и сверление несущих стен.

Какие стены несущие в панельном доме

1 Вариант:

99 процентов панельных домов построены по типовым проектам.

То каждая из них имеет шифр проекта, то есть серию, и построены по принципу повторения единой силовой схемы.

В начале можно попробовать определить серию панельного здания по информации описанной в данной статье.

Также можно воспользоваться базой несущих стен расположенных на нашем сайте.

В каждой серии размещена планировка, с отмеченными на ней несущими стенами.

ЕСЛИ РЕЗЮМИРОВАТЬ КРАТКО:

В большинстве относительно современных панельных серий домов, все стены перпендикулярные наружным стенам несущие*

2 Вариант:

Это измерить толщину стены.

Толщина перегородок (не несущих стен) варьируется от 50 до 100 мм.

В редких случаях перегородки бывают армированными. Например такое бывает в серии П-3.

Несущие же стены в панельных домах имеют толщину 140, 160, 180, 200, 220 мм.

Пограничными являются стены толщиной 120 мм.

В большинстве случаев они являются не несущими, но в нашей практике не раз встречались, в основном в не типовых сериях, и несущие стены толщиной в 120 мм.

Ну и рассмотрим также третий вариант, являющийся одним из самых популярных.

3. Вариант:

Задать вопрос тем кто разбирается в сериях домов больше чем среднестатистический владелец квартиры.

Мы не всегда разбираем данные письма в первую очередь, но стараемся отвечать на все запросы собственников .

Обычно вечером, после окончания активного рабочего дня, мы просматриваем данные письма и в рамках своих знаний и компетенций отвечаем собственникам касаемо вопросов по несущим конструкциям.

Из вышеописанного можно сделать вывод: что если толщина стены в панельном доме меньше 120 мм, то эта стена с высокой вероятностью не несущая. А если больше то несущая .

Задайте вопрос! Получите ответ в онлайн-режиме

Как измерить толщину стены:

Измерять толщину стены необходимо минусуя отделочные покрытия.

Измерить толщину стены можно тремя способами:

1. В ТОРЦЕ СТЕНЫ
Самый простой способ. Для этого всего лишь необходимо приложить линейку в торце стены.

Минусом этого способа является то, что мы не знаем толщину отделочных покрытий и измерение будет не точным.

Но если допустим мы предполагаем (или знаем) какая толщина штукатурного слоя, то измерить ее можно достаточно точно.

2. ПРОСВЕРЛИВ СТЕНУ НАСКВОЗЬ

Но плюсом его является то что мы точно узнаем и толщину стены и толщину отделочных покрытий.

Минусом же является то, что не всегда это возможно сделать.

Обычно это реализуемо без проблем когда квартира готовиться под ремонт.

Допустим торец стены совмещен с какой либо другой стеной и его физически нет.

Тогда можно измерить общую длинную длинну и вычесть из нее длинну каждого простенка. И останется чистая толщина стены.

Однако способ также не лишен минусов, так как все также мы не будем знать толщину отделочных покрытий.

), часто вообще в ширину комнаты, что может дать погрешность.

Несущие стены в блочных домах

Определение, что является несущей стеной в блочных домах, не представляет сложностей даже для неспециалистов.

Во-первых, все дома блочной конструкции построены по типовым проектам, конструкционные особенности которых хорошо известны.

Здесь можно понять где несущие а где не несущие даже по плану БТИ.

Приложим три плана БТИ.

Думаем, что не нужно давать дополнительных комментариев касаемо вопроса где там несущие стены.

Кроме того, в данных стенах идут каналы вентиляции как самих квартир, так и подвальная.

Как определить несущую стену в кирпичном доме

Толщина кирпичной стены кратна размеру ширины и длины кирпича (120х250 мм.)

Также необходимо учитывать толщину шва раствора. Обычно это 10 мм.

Следовательно, кирпичные стены могут иметь толщины кратные 120, 250, 380, 510, 640 мм.

Дополнительно необходимо учитывать отделочные слои.

По практике толщина несущей стены из кирпича 250 мм и больше.

Большинство межкомнатных перегородок в кирпичных домах выполнены из дерева, кирпича или гипсобетона толщиной от 50 до 120 мм.

Кирпичных серийных домов значительно меньше чем панельных, кроме того даже в рамках одной серии конструктив может различаться, поэтому найти их описание достаточно сложно.

Но большинство домов, это сталинки или хрущевки со схожими планировочными решениям.

Рассмотрим их подробнее.

Несущие стены в хрущевке и сталинке

В отличие от хрущевок и домов более позднего периода, многие сталинки и дореволюционные здания построены из кирпича, причем абсолютное большинство имеет деревянные и смешанные перекрытия.

Правило относительно толщины несущих стен, как и в большинстве кирпичных зданий, в домах старой постройки и сталинках работает так же, как и в хрущевках.

В таких домах подчас встречаются несущие стены, колонны и ригели весьма значительной толщины, а кроме того, присутствуют разгружающие деревянные перегородки, работать с которыми следует так же, как и с несущими стенами.

В домах «старого фонда» зачастую определить, где находятся несущие стены, может только специалист посредством локальных вскрытий отделки в квартире и обследования состояния конструкций квартиры/дома.

Даже в том случае, если сталинка построена с межэтажными перекрытиями из железобетона, достоверно понять расположение несущих конструкций, без проведения полноценного инженерного обследования, удается далеко не всегда.

Несущие стены в монолитном доме

Монолитные и монолитно-кирпичные дома могут быть самой различной конструкции, но объединяет их одно – все несущие конструкции таких зданий выполняются из монолитного железобетона.

Конструктивно несущими элементами могут быть наружные или внутренние стены, их отдельные участки, пилоны, колонны, ригели и т.д.

Толщина несущих стен в монолитном доме обычно бывает 160, 180, 200, 250, 300 мм.

Колонны и пилоны могут быть самых различных сечений.

На вопрос, где точно узнать несущая ли стена в квартире монолитного дома могут ответить:

Организация, проектировавшая здание (автор-проекта дома).
Проектная организация с допуском СРО на соответствующих вид работ.
Сам собственник если у него есть доступ к проектной документации.
*Комплект проектной документации должен находится в управляющей компании и там можно посмотреть конструктив дома.

Если квартира новостройка, то определить несущие конструкции достаточно просто.

Достаточно визуально осмотреть квартиру.

Все перегородки выполняются из пеноблоков, они естественно не являются несущими конструкциями, хотя их толщина может достигать 200-300 мм, то есть толщины пеноблока.

Несущие же конструкции визуально легко различимы так как выполнены из монолитного железобетона.

Также на них явно видны различные швы и отверстия зачеканеные раствором которые остались после снятия опалубок.

Несущие стены на чертежах проекта перепланировки квартиры в монолитном доме:

Если квартира в монолитном доме сдается без отделки, несущие стены и колонны определяются легко.

В отличие от перегородок, выполненных из облегченных блочных материалов (а то и не выполненных, просто намеченных в один ряд по полу) все несущие конструкции отлиты из бетона.

Как на плане БТИ обозначаются несущие стены

Поэтажный план квартиры БТИ с экспликацией к нему или технический паспорт содержат графическое отражение планировочного решения помещений, но они не показывают несущие конструкции.

План БТИ имеет другую цель – отразить положение стен и планировочного решения.

Ниже мы приведем несколько планов БТИ различных серий домов.

Мы сделали пометки на планах, и наше понимание КАКИЕ СТЕНЫ НЕСУЩИЕ, А КАКИЕ НЕ НЕСУЩИЕ основано лишь на ОПЫТЕ И ЗНАНИЯХ.

Собственнику же, не сталкивающемуся каждый день с различными сериями домов, получить однозначное понимание по несущим стенам из данных планов БТИ будет затруднительно.

Как вы видите на вышеприведенных картинках, на поэтажном плане БТИ несущие и ненесущие стены показаны практически одинаковой толщины, хотя в реальности их толщина отличается более чем в два раза.

Планы БТИ лишь приблизительно могут отразить, какие стены в квартире несущие, а какие нет.

Но, например, если в квартире есть одна монолитная несущая стена толщиной 20 см, а другая стена будет из пеноблока такой же толщины, то обе стены будут на БТИ будут показаны графически совершенно одинаково.

Можно ли затрагивать несущие стены?

Нам часто задают типовые вопросы.

Ниже мы дадим ответы о том какие работы можно и нельзя проводить с несущими стенами при перепланировке.

МОЖНО ЛИ СНЕСТИ НЕСУЩУЮ СТЕНУ В КВАРТИРЕ?

В соответствии с пунктом 10.3 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы №508, сносить несущие стены полностью либо частично в домах любой серии категорически запрещено. Такой демонтаж приведет к существенному нарушению прочности, устойчивости и безопасности использования всего здания.

МОЖНО ЛИ ПЕРЕНЕСТИ НЕСУЩУЮ СТЕНУ?

Нет, это не возможно. Никакое согласование, никакие мероприятия по усилению не помогут официально куда либо перенести несущую стену.

МОЖНО ЛИ СДЕЛАТЬ ПРОХОД В НЕСУЩЕЙ СТЕНЕ?

Сделать и согласовать проем в несущей стене возможно. Но все зависит от множества нюансов и действующих требований. Например одинаковых сериях домов, на одинаковых этажах, в одинаковом месте, в одном случае проем в несущей стене согласовать возможно, а в другом при всех усилиях он не будет согласован. Поэтому каждый случай затрагивания несущих конструкций рассматривается индивидуально. Подробнее информацию о проемах в несущих стенах мы рассмотрели в данной статье.

ШТРОБЛЕНИЕ И СВЕРЛЕНИЕ НЕСУЩИХ СТЕН.

Выполнять горизонтальные или вертикальные штробы в несущих стенах под электропроводку или трубы водоснабжения запрещено согласно пункту 10.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Сверлить же несущие конструкции под элементы крепежа допускается. Возможно даже устройство небольших отверстий (желательно в гильзах) для устройства вентиляции, труб канализации в водоснабжения.

Надеемся, что наша статья ответила на вопросы об определении несущих стен в квартире.

Панельный дом: плюсы, минусы и особенности

В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.

Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.

Типы панельных домов

Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:

137-я серия: площадь квартиры до 70 кв. м, кухни 9 кв. м. На первом этаже — помещение для консьержа и хранения вещей.
504-я серия: самый бюджетный вариант, отличаются холодными стенами, кухнями 4,5–6,3 кв. м, смежные комнаты и совмещенные санузлы, а в квартирах нет подоконников.
600-е серии: максимальная площадь квартиры — до 65 кв. м, средний класс среди панелек. В народе дома прозвали «кораблями» за окраску фасадов с непрерывными оконными проемами, похожими на палубные надстройки пассажирских паромов.

Современные панельные дома

Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.

Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.

Панель, кирпич или монолит

Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.

Фото: Evgeny Krasnokutskiy/Unsplash

Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.

Плюсы и минусы панельных домов

Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:

можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.

Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:

планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.

Стены в панельных домах

Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).

Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.

Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.

Перепланировка квартиры в панельном доме

При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.

Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.

Комментарий эксперта

Илья Заливухин, архитектор:

— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.

Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.

В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.

Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.

Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.

Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.

Читайте также: