Согласование проемов в несущих стенах нежилого помещения

Обновлено: 18.05.2024

Перепланировка помещений в нежилом здании

Подборка наиболее важных документов по запросу Перепланировка помещений в нежилом здании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Перепланировка помещений в нежилом здании

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 1 "Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе" Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований общества к администрации города о сохранении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии. Как указал суд, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих восстановительных конструкций объекта на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В результате выполненных обществом работ в несущих стенах цокольного этажа жилого дома прорублены дверные проемы, а работы по закладке оконных проемов в помещениях привели к изменению внешнего вида здания. Таким образом, произведенные обществом работы по перепланировке и переустройству спорных нежилых помещений относятся к его реконструкции, осуществление которой должно производиться при наличии разрешения на строительство (реконструкцию) с последующим получением акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию. При указанных обстоятельствах оснований для сохранения реконструированных обществом помещений в текущем состоянии не имеется.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 15 "Объекты жилищных прав" ЖК РФ "Поскольку объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся (ст. 15 ЖК РФ) жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст. 16 ЖК РФ), то нормы жилищного законодательства (в частности, ст. 25 ЖК РФ, определяющая понятие "перепланировка") по аналогии могут быть применены лишь к нежилым помещениям, расположенным в многоквартирном жилом доме, но не могут быть применены к категорийному зданию - кооперативному технику или административно-торговому центру."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перепланировка помещений в нежилом здании

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Что такое перепланировка нежилого помещения и чем она отличается от реконструкции
(КонсультантПлюс, 2021) 2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перепланировка нежилого помещения: понятие, порядок согласования
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин "реконструкция" предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин "перепланировка". При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.

Нормативные акты: Перепланировка помещений в нежилом здании

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"
(утв. Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013) Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и функционального износа, достижения новых целей эксплуатации здания, а также предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике и условиям проживания.

Согласование изменения фасадов в 2021 году. Как согласовать вход, окна, двери, тамбур и террасу

Как согласовать изменение фасада нежилого здания в 2021 году, что изменилось в этой процедуре за последний год и какие штрафы ждут собственников при несоблюдении установленного порядка?

Изменение фасадов зданий в Москве подлежит обязательному согласованию. На региональном уровне регламентируются собственные единые правила, которым должно отвечать архитектурно-художественное оформление фасадов – оно должно соответствовать утвержденным архитектурным требованиям города Москвы.

Давайте рассмотрим, как мы согласуем изменение фасадов в Москве сейчас.

Содержание

Как мы согласуем изменение фасадов в 2021 году

изменением характеристик площади объекта;
изменением этажности и высотности здания;
демонтажом частей объекта или пристройкой новых элементов;

Для реконструкции обязательно нужно получить разрешение. Юридическим основанием для оформления разрешения является проект, который собственник должен заказать до начала проведения работ. Обычно основные реконструктивные работы касаются изменения площади объекта недвижимости, а фасадная часть является лишь составной работой по проекту.

Согласование фасадов в Москомархитектуре осуществляется по проектной документации, по визуализации.

Что относится к реконструкции (изменению) фасада здания:

возведение элементов, изменяющих контур здания (например, внешние навесы); и обустройство оконных и дверных проемов, а также изменение их размера и местоположения;
новые решения декоративных элементов фасада, архитектурных форм и т.д.;
работы по отделке и покраске на фасадной части объекта.

Декоративные решения и отделочные работы фасада согласуются в Москомархитектуре и отражаются в колористическом паспорте.

При выполнении косметических работ разрешение на реконструкцию оформлять не нужно, поэтому согласование внешнего вида объекта существенно проще и занимает сравнительно короткий срок. Если же произведены иные изменения фасада, сейчас для его регистрации установлен иной порядок.

Комментарий специалиста. Чтобы получить разрешение на строительство (реконструкцию) или согласовать перепланировку с изменением внешнего вида фасада, необходимо оформить проектную документацию. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», вы получите полный комплект документов для согласования, а с помощью наших специалистов быстро оформите все необходимые разрешения. Мы изготовили множество комплектов проектной документации на здания в Москве и точно знаем, какие требования к ней предъявляют органы власти и регистрации.

Когда можно обойтись без согласования

В Москве Правительство города строго следит за несанкционированными изменениями фасадов. К примеру, для соблюдения единого архитектурного облика необходимо пройти согласование в Художественном совете Москомархитектуры и подтвердить соответствие новых цветовых решений архитектурно-художественным нормативам.

Но если вопрос касается изменения (реконструкции) фасада нежилого здания, здесь процедура иная:

Комментарий специалиста. Самостоятельно определить, на какие виды работ требуется оформление проекта крайне сложно. При обращении в компанию «Смарт Вэй» этот вопрос будет решен опытными специалистами – мы оформим проектную документацию в строгом соответствии с нормативными актами Правительства Москвы.

Оформление проектной документации

Для регистрации изменений фасада здания требуется проект. Его оформляют компании, получившие допуск СРО на данный вид деятельности. В проектной документации содержится:

Сейчас работы по изменению архитектурного облика фасадов или их частей подлежат оформлению в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №432 от 27.08.2012 года «О перечне случаев, при которых получение разрешения на
строительство не требуется». Согласно п. 2 Постановления указанные виды работ можно производить на основании проекта и технического заключения, изготовленные организацией, имеющей допуск СРО на проектирование.

Кроме этого действовало Распоряжение Москомархитектуры №133 от 17.07.2008 года о порядке подготовки проектной документации по изменению фасадов нежилых зданий, но оно утратило свою силу 25.12.2018 года. Вместе с этим свое действие прекратил и регламент, по которому МКА осуществляло согласовательные функции.

Конечно, еще некоторое время регистраторы Росреестра ссылались в приостановках и отказах на нормы Закона №22, но примерно с начала 2021 года эта практика прекратилась.

Изменение, добавление или закладка дверных и оконных проемов

Такие работы относятся к изменению архитектурного облика фасада здания. Обычно они сопровождаются внутренней перепланировкой объекта.

Для регистрации новых данных об окнах и входах в здание требуется разработка проекта и технического заключения в соответствии с Постановлением №432 Правительства г. Москвы.

Почему лучше иметь проект и техническое заключение? Постановлением 432 указано, что только работы, не влияющие на конструктивные элементы здания и не затрагивающие несущие конструкции не требуют согласования и получения разрешения на реконструкцию. Но как можно определить параметры выполненных работ?

Только специалисты проектировщики могут точно сделать выводы о том, являются ли выполненные работы реконструкцией или разрешение на их выполнение не требовалось.

И здесь доказывать то, что Вы реконструкцию не проводили будет гораздо сложнее. Лучше заранее позаботиться о правовой составляющей строительных работ и заказать на них необходимую проектную документацию.

Как и в случае с оконными и дверными проемами, тамбур отражается в проектной документации и отражаются на поэтажных планах объекта. Однако нужно учесть, что площадь тамбура не включается в площадь объекта недвижимости и он не нумеруется на плане.

Важно! Площадь создаваемого тамбура не должна превышать 15 кв.м. Он не может иметь фундамента и должен быть некапитальным.

Согласование террасы на первом этаже здания

Ничего иного, кроме проекта и технического заключения, Вам не потребуется. Главное, чтобы такая документация была выполнена правильно, в соответствии с действующим законодательством и нормативами г. Москвы.

Если Вы привлечете к работе неопытную компанию, которая никогда не готовила подобной технической документации, штрафные санкции от органов власти не заставят себя долго ждать.

Создание и изменение лестниц и пандусов

П. 3.13 и 3.14 Постановления 432 предусматривают возможность обустройства и изменения лестничных групп и пандусов без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В общих требованиях их площадь не может превышать 15 кв.м. и они не должны иметь фундамента.

Комментарий специалиста. Может показаться, что регистрацию изменений архитектурного облика нежилого здания легко решить, однако стоит учитывать, что только имея опыт подготовки особой проектной документации и технических планов для Росреестра можно быстро и без проблем пройти эту процедуру. В остальных случаях она может длиться годами.

Колористический паспорт не отражает изменение архитектурного облика фасадов

В отличие от проектной документации на изменение фасадов здания, в колористическом паспорте фиксируются основные параметры фасада, а также цветовые решения стен здания:

параметры каждого фасада;
информация о характеристиках оконных, дверных и иных проемов, а также их количестве;
характеристики архитектурных элементов;
описание материалов и цвета, в том числе отдельных элементов фасада.

Чтобы получить паспорт на объекты города, нужно обращаться в учреждение Москомархитектуры. Для оформления этого бланка потребуются документы по последней технической инвентаризации здания в БТИ, проект колористических решений и его графическое обоснование. Если внешний вид здания был изменен, должен выдаваться новый паспорт по общим правилам.

Колористические паспорта зданий, после их оформления, не выдаются собственникам, а хранятся в отделе Москомархитектуры. Если для последующих согласований потребуются данные паспорта, любое муниципальное ведомство сможет их получить в порядке межведомственного обмена.

Срок регистрации изменения архитектурного облика фасада

Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2021 году

В статье расскажем, как согласовать перепланировку и переустройство, можно ли это сделать по одному проекту, куда обращаться с документами и какие особенности работ нужно учесть для МКД и нежилых зданий.

Содержание

Что такое переустройство нежилого помещения

Для перепланировки и переустройства обязательно нужен проект. Его оформляют организации, состоящие в СРО проектировщиков.

инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
санитарно-технического оборудования;
вентиляции;
электрических сетей и оборудования;
иных видов коммуникаций и оборудования, конструктива пола и перекрытий, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Законодатель устанавливает дополнительное требование к направлениям работ по переустройству – все произведенные изменения подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию. Перепрофилирование и преобразование помещения также предполагает его функциональное изменение.

Перепланировка нежилых помещений простым языком

С переустройством и перепланировкой, рано или поздно, сталкивается большинство владельцев нежилых помещений. Так как такие объекты используются для оказания услуг населению или осуществления иных видов предпринимательской деятельности, при открытии нового кафе, парикмахерского салона или магазина потребуется оптимизировать площадь помещения.

При проектировании перепланировки всегда проводится обследование несущих стен, оценивается их фактическое состояние.

Какое практическое значение имеет переустройство для собственников нежилых помещений? Переустройство это комплекс строительных мероприятий, в состав наиболее актуальных вариантов проведения данных видов работ можно включить:

перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).

Таким образом, переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора отопления взамен изношенной батареи не будет являться переустройством и не требует согласования. Сведения о характеристиках помещения и инженерных коммуникаций содержатся и в техническом паспорте БТИ. Однако через БТИ согласование перепланировки не осуществляется. Если у вас идет перепланировка, оформление в БТИ коснется только технического паспорта.

Перепланировка помещения в Москве и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ, согласование которых происходит в рамках разных процедур. Однако указанные работы можно совместить и выполнить по одному проекту. В отличие от переустройства, при выполнении работ по перепланировке происходит изменение конфигурации помещения:

изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
иные аналогичные виды работ;
объединение комнат.

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ. Но разница между переустройством и перепланировкой установлена как в законе, так и при выполнении строительных работ в помещении. Если у вас запланирована перепланировка, оформление документов лучше поручить специалистам ООО Смарт Вэй.

Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.

Какие услуги вам нужны для согласования перепланировки в Москве? Оформление проекта перепланировки Получение технического заключения Сопровождение согласований Оформление технического плана после перепланировки Проголосовало: 15

Перепланировка нежилого здания

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

согласовать стоимость проекта перепланировки нежилого помещения, заключить договор;
заказать или подготовить проект перепланировки помещений;
провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
заказать технический план на объект;
обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Через БТИ согласование перепланировки не проводится. Но до обращения в МЖИ нужно заказать копию технического плана. Это можно сделать в органе БТИ, где на здание оформлено инвентарное дело. После завершения работ нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована. Отметим, что узаконить перепланировку в Москве намного сложнее, если она проводилась в нежилом помещении МКД. Для таких работ может потребоваться разрешение от общего собрания собственников дома.

Схема проведения работ указывается в проекте перепланировки, который нужно представить на согласование в МЖИ.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ , получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях. Перепланировка административного здания также является разновидностью перепланировки нежилых ОКС. Перепланировкой является объединение комнат и помещений в здании, снос или устройство стен.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме

Под перепланировкой жилого помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект. Также можно характеризовать переоборудование квартиры в многоквартирном доме. Все изменения в планировке содержит проект перепланировки помещений.

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме. Чтобы успешно пройти согласование, проект перепланировки помещений должна оформить организация из состава СРО.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения обычно включает предварительные обследования, помощь в прохождении согласований.

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации; вентиляции производится в строгом соответствии действующим нормам и правилам;
конструкции перекрытий и пола должны выдерживать проектируемые изменения помещения.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости. Какая документация необходима для согласования перепланировки в конкретном случае подскажет опытный специалист. Заказать проект перепланировки нежилого помещения вы можете в ООО Смарт Вэй.

В решении о согласовании перепланировки будет указан срок, за который собственник обязан закончить работы.

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. Т.е. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.

По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.

Самовольная перепланировка. Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. Перепланировка помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами. В ряде случаев можно узаконить перепланировку после завершения работ, но сделать это сложнее.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа. Сколько он составляет и чем грозит:

на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанности вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство жилого помещения.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом. Заказать проект перепланировки нежилого помещения для узаконивания выполненных работ можно у нас. Стоимость согласования перепланировки помещения в таком случае рассчитывается индивидуально.

Документы на узаконивание перепланировку будет рассматривать комиссия Мосжилинспекции.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

заявление по установленной форме;
правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН); переустройства или перепланировки; о допустимости выполненных работ; перепланировки.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

О требованиях к перепланировке и реконструкции нежилого помещения

30 июля 2019 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области заслушали отчет «О практике внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), связанных с перепланировкой нежилых зданий и помещений».

Отчет на указанную тему предоставила начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко. Проведя сопоставление нормативно-правовых документов, регулирующих данную сферу, она, основываясь на позиции Минстроя России, подробно остановилась на ряде требований, которые необходимо знать заявителям при осуществлении реконструкции (перепланировки) нежилых помещений в нежилых зданиях и сооружениях.

Так, регистраторам для принятия решения необходимо четко понимать, что выполненные работы не требуют получения разрешения на строительство и дальнейшего получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с этим правообладателям рекомендуется включать в состав технического плана заключение специалиста по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования либо специалиста по организации строительства, которые должны являться членами соответствующих саморегулируемых организаций (СРО) и состоять в национальном реестре специалистов.

Заключение члена СРО должно содержать информацию о конкретных видах выполненных работ, позволяющую отнести проведенную реконструкцию («перепланировку») в нежилом здании к числу работ, не затрагивающих характеристики надежности и безопасности такого здания в целом и (или) его частей, либо к капитальному ремонту. Регистраторами при проведении правовой экспертизы проверяется наличие в технических заключениях следующих сведений:

о несущих частях здания (стены, колонны и т.п.);
о характере монтируемых/демонтируемых перегородок между помещениями (несущие/ненесущие);
о характере перегородок (стен), в которых осуществлен монтаж/демонтаж дверных блоков, оконных проемов, в том числе сведения о характере выполненных укреплений при монтаже дверных блоков в ранее существовавших оконных проемах;
о влиянии выполненных работ по монтажу/демонтажу на несущие конструктивные элементы здания, а также сведения о надежности и безопасности в целом здания в результате выполненных строительно-монтажных работ;
о том, что изменение объекта не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, а также требованиям пожарной безопасности, включая отображение информации о наличии и состоянии путей эвакуации.

Вместе с тем, если площадь нежилого здания (помещения в нем) увеличилась за счет появления дополнительного перекрытия, то такое изменение площади объекта относится к реконструкции и требует выдачи соответствующего разрешения до начала работ, а при регистрации изменений в сведениях ЕГРН – разрешения на ввод в эксплуатацию.

Переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

В свою очередь, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):
- заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку, если такие переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
- технический паспорт помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения по договору социального найма).
В тех случаях, когда помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов.
При этом технический паспорт жилого помещения, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, а также правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Такой отказ допускается в случаях:
- непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения установленным требованиям.
В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в орган регистрации прав.
Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом, согласно ч. 5 той же статьи, если соответствующее помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов указанного помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного помещения в прежнее состояние.
Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме

Чтобы согласовать перепланировку, вам нужно заполнить заявление, подготовить комплект необходимых документов и подать его в уполномоченный орган. После этого получите решение о согласовании перепланировки. По окончании работ по перепланировке приемочная комиссия оформляет акт о завершенной перепланировке.

Отметим, что самовольная перепланировка повлечет за собой административную ответственность в виде штрафа.

Оглавление:

1. Чем регулируется порядок согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

2. Какие документы нужно подготовить для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме

3. Как подать документы для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

4. Как получить решение о согласовании перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

5. Как оформить акт о завершенной перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

6. Какая ответственность предусмотрена за самовольную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме

1. Чем регулируется порядок согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Процедура согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме регулируется гл. 4 ЖК РФ.

Ее осуществляют органы местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органы госвласти субъекта РФ (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Они принимают свои нормативно-правовые акты, которые детально регулируют эту процедуру.

2. Какие документы нужно подготовить для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме

Для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме подготовьте следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ):

1) заявление. Его форму утверждает уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти.

Особенности заполнения заявления могут быть установлены региональным законодательством.

- в бумажном виде. Необходимо указать, в частности, сведения о заявителе, информацию о проекте перепланировки, адрес нежилого помещения;

- в электронном виде. В этом случае нужно заполнить интерактивную форму заявления на портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы. Учитывайте, что у вас должен быть доступ к личному кабинету (п. п. 2.4.3.1, 2.4.3.2 указанного Регламента);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения. Если перепланировка повлечет присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, потребуется представить протокол общего собрания собственников помещений о согласии всех собственников на такую перепланировку. Требования к оформлению таких протоколов утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.

По вашему желанию можно представить (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ):

• технический паспорт;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Другие документы у вас требовать не вправе (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

3. Как подать документы для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Порядок подачи заявления уточните в органе, осуществляющем согласование.

- в МФЦ, если заявитель физическое лицо. При этом документы можно подать в любой МФЦ в пределах г. Москвы независимо от места регистрации заявителя и места нахождения нежилого помещения;

- в Мосжилинспекцию, если заявителем является организация или ИП.

При личном обращении необходимо иметь при себе паспорт или иной документ, подтверждающий личность (п. п. 2.5.1.1.1.2, 2.5.1.1.1.3 указанного Регламента);

2) в электронном виде при помощи портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.

При этом документы направляются в виде скан-копий, а проект перепланировки должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью лица, которое может действовать от имени проектной организации. В противном случае вам нужно будет представить его в бумажном виде в течение пяти рабочих дней со дня регистрации заявления (ч. 3 ст. 19 Закона об электронной подписи, п. п. 2.5.1.4, 2.5.2 указанного Регламента).

4. Как получить решение о согласовании перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Такое решение орган, осуществляющий согласование, должен принять не позднее чем через 45 дней со дня представления в него необходимых документов или со дня их передачи МФЦ, если вы подали документы через него (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, вам выдадут (направят по адресу, указанному в заявлении) не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Если вы подавали заявления через МФЦ, орган, осуществляющий согласование, направит указанный документ в МФЦ (если вы не выбрали другой способ получения) (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Если имеются основания для отказа (например, проект перепланировки не соответствует требованиям закона), вам выдадут решение об отказе в согласовании перепланировки (ст. 27 ЖК РФ).

5. Как оформить акт о завершенной перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

Процедура оформления акта конкретизируется региональным законодательством.

На федеральном уровне ответственность установлена только за самовольную перепланировку жилых помещений и распространяется она только на граждан (ст. 7.21 КоАП РФ).

В то же время ответственность за перепланировку нежилых помещений может быть предусмотрена на уровне субъектов РФ.

Читайте также: