Корректировка на материал стен жилого дома дерево кирпич

Обновлено: 16.05.2024

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

1. Корректировка на торг

При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.

2. Корректировка на дату продажи (предложения)

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.

3. Корректировка на условия сделки

4. Корректировка на право собственности

На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.

5. Корректировка на местоположение

Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

6. Корректировка на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах

7. Корректировка на класс качества отделки

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.

Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.

При этом выделяют четыре вида отделки:

8. Корректировка на тип дома

При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.

Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.

При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.

10. Корректировка на вид из окон

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.

11. Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

12. Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.

13. Корректировка на ликвидность доли в квартире

Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.

При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.

Корректировки на ликвидность доли в квартире, как правило, составляет от 5 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поскольку данная характеристика может содержать в себе как рыночные, так и субъективные параметры, например, размер доли или отношения между собственниками. Поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также влияние совокупности других факторов.

Комментарии к материалу:

Антон Еремин, 22:04 12-11-16
Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.

krossava, 19:28 26-11-15
А где взять такие корректировки для Белгородской области.

left_hand, 12:58 07-05-15
Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая

left_hand, 12:54 07-05-15
Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации.

Обоснование корректировок

Объем передаваемых прав на здание

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов оценки равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Корректировка = 1

Корректировка на торги

Во всех случаях объекты- аналоги выставлены на торги, указана цена предложения, корректировка на торги = -10% , по всем объектам- аналогам соответственно.

Корректировка на местоположение

Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.

Объект оценки и объекты- аналоги расположены в с. Атемар, корректировка по данному фактору не производится. Корректировка = 1.

Корректировка на состояние объекта (на износ)

Корректировка на износ вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),

где Иоц – физический износ объекта оценки, %,

Иан – физический износ объекта аналога, %.

Корректировка не производится. Корректировка = 1

Корректировка на площадь объекта

Площадь объектов-аналогов немного отличается от площади оцениваемого помещения. Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Для анализа взяты два объекта находящиеся в непосредственной близости друг от друга, которые обладают одинаковыми характеристиками, за исключением общей площади. Соотношение их площадей равно соотношению площадей оцениваемого объекта и объектов- аналогов. Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку =1.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить следующие корректировки на размер дома (стр.215):

Общая площадь (фактор масштаба)

Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку равную 1,05 по объекту-аналогу №2

Корректировка на материал стен.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4 Жилая недвижимость» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2016 году, целесообразно вводить корректировку на материал стен (стр.212, т.74).

Цена жилых домов

Кирпичные Из пенобетонных блоков Из клееного бруса Бревенчатые Каркасные

Корректировка производится. Корректировка по объекту-аналогу №1,2,3 = 0,88

Корректировка на качество отделки.

Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить корректировку на качество(наличие) отделки (стр.245, т.91):

Цены жилых домов

Свежий ремонт Требуется косметический ремонт Требуется капитальный ремонт

Корректировка=1,16 по объекту-аналогу №3.

Корректировка на техническое обеспечение здания.

Техническое обеспечение объектов-аналогов, отлично от технического обеспечения объекта оценки. Корректировка не производится. Корректировка = 1

Веса аналогов

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Обоснование корректировок

Корректировка на условия продажи

Корректировка на торги

Корректировка на местоположение

Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.

Корректировка на состояние объекта (на износ)

Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),

где Иоц – физический износ объекта оценки, %,

Иан – физический износ объекта аналога, %.

Корректировка не производится. Корректировка = 1

Корректировка на площадь объекта

Общая площадь (фактор масштаба)

Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку равную 1,05 по объекту-аналогу №2

Корректировка на материал стен.

Цена жилых домов

Корректировка производится. Корректировка по объекту-аналогу №1,2,3 = 0,88

Корректировка на качество отделки.

Цены жилых домов

Корректировка=1,16 по объекту-аналогу №3.

Корректировка на техническое обеспечение здания.

Веса аналогов

Стены

1? Переоценка зданий с деревянными стенами, обложенными кирпичом, производится путем применения к аналогичным деревянным зданиям коэффициентов:

1? Переоценка зданий со стенами из местных материалов производится путем применения следующих коэффициентов к стоимости аналогичных зданий со стенами из легких бетонных блоков (см. таблицу 20):

1? Здания со стенами в закидку из пластин (дров), сторчевыми из пластин, а также глинобитными, глиноваликовыми, камышитовыми и т.п. переоцениваются путем применения к оценочной табличной стоимости 1 куб. м здания коэффициентов, указанных в п.4 Общей части к сборникам (перевод в другую группу капитальности).

1? Восстановительная стоимость навеса без обшивки определяется по таблице 157 «в», сборника N 26 с К = 0,80 к стоимости 1 кв. м пола.

1? При определении стоимости пристроенных зданий (при использовании стен соседних домов) удельный вес стен (без изменения удельного веса перегородок) уменьшать в общем удельном весе строения пропорционально отсутствующей длине.

1? Здания с бутобетонными стенами, а также с бутобетонными, облицованными кирпичом с штукатуркой снаружи переоцениваются как здания с кирпичными стенами по соответствующим таблицам сборников.

1? В таблицах сборников № № 18, 26, 28 предусмотрены восстановительные стоимости укрупненных показателей административных зданий с кирпичными стенами, т.е. для зданий I, II и III групп капитальности.

При переоценки по этим таблицам деревянных зданий, имеющих IV и V группу капитальности, необходимо произвести перевод принятой восстановительной стоимости, укрупненного показателям в группу капитальности переоцениваемого здания (см. п.4 общей части к сборникам).

1? При переоценке административных зданий шлакобетонных в 1 этаж применять К=0,94 к стоимости по таблице 84; то же в 2 этажа, К=0,93 к стоимости 1 куб. м по таблице 85.

1? Деревянные административные здания переоцениваются по таблицам 39 и 40 сборника N 18. Если объем переоцениваемого здания превышает предусмотренный в указанных таблицах сборника объем, переоценку можно производить по таблицам 36,37 и 38 того же сборника, таблицам 51 и 52 сборника N 26, том II и таблицам с 84 по 92 сборника N 28.

1? Укрупненные показатели, приведенные в сборниках для зданий с кирпичными стенами, распространяются на аналогичные здания со стенами из мелких блоков, если в сборнике нет отдельных показателей для конструкции стен из мелких блоков.

Отделочные работы

Наружные отделочные работы зданий имеют большое эксплуатационное значение. При переоценке зданий необходимо правильно установить архитектурное оформление фасадов и определить их материал отделки.

При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:

При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4 сборника № 28.

Многообразие материалов для внутренних отделочных работ позволяет строителям осуществлять различные варианты отделки жилых н нежилых помещений.

Но уровню отделки все здания делятся на два вида: с простой и повышенной.

Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку обоями простыми, окраску панелей в кухнях к санузлах (душевых, мыльных) масляной краской, полы в комнатах коридорах к кухнях дощатые о окраской, а в санузлах и на лестничных клетках цементные или асфальтовые, ступени бетонные и железобетонные.

Повышенная отделка предусматривает штукатурку, окраску, оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей в санузлах душевых, мыльных керамической плиткой, полы в комнатах и в коридорах паркетные, на кухнях дощатые с линолеумом, в санузлах и на лестничных площадках из керамической плитки или террациевые, ступени железобетонные, мозаичные, (сборник № 28, пункт 16).

В ходе переоценки нередко встречаются такие варианты отделочных работ, которые трудно отнести с определенной точностью к тому или другому характеру отделки.

В этих случаях исполнителям необходимо придерживаться следующих указаний:

1? Основным признаком, определяющим характер повышенной отделки является наличие паркетных полов в жилых комнатах и в коридорах.

Например: отделку с рядовой штукатуркой, клеевой окраской и паркетными полами следует считать повышенной и пункт 23 консультации 3 ЦСУ СССР).

Корректировка при оценке квартир сравнительным методическим подходом.

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.
Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

Таблица поправок, выражены в %

Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Раздельная планировка	Смежно-раздельная планировка	Смежная планировка
Раздельная планировка	0	+5	+10
Смежно-раздельная планировка	-5	0	+5
Смежная планировка	-10	-5	0

3. Материал стен здания

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Кирпич на монолитном каркасе, блочный	Кирпич, керамические / силикатные камни	Железобетонные панели	кирпич с деревянными перекрытиями	деревянные
Кирпич на монолитном каркасе, блочный	0	0	+2	+3	+19
Кирпич, керамические / силикатные камни	0	0	+2	+3	+19
Железобетонные панели	-2	-2	0	+1	+17
кирпич с деревянными перекрытиями	-3	-3	-1	0	+16
деревянные	-19	-19	-17	-16	0

4. Состояние мест общего пользования

К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д.
Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем
социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие
потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.д.
Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

Таблица поправок, выражены %

5. Общая площадь.

6. Жилая площадь.

7. Площадь кухни.

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	11 кв.м и больше	от 7-11 кв.м.	До 7 кв.м.	Кухня-ниша
11 кв.м и больше	0	+2	+5	+8
от 7-11 кв.м.	-2	0	+3	+6
До 7 кв.м.	-5	-3	0	+3
Кухня-ниша	-8	-6	-3	0

8. Этаж расположения квартиры

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов).
Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Средние этажи	Верхние этажи	Последний этаж	Первый этаж
Средние этажи	0	+1	+3	+4
Верхние этажи	-1	0	+1	+3
Последний этаж	-3	-2	0	+1
Первый этаж	-4	-3	-1	0

9. Техническое состояние квартиры

Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения. В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта. Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Хорошее	Удовлетворительное	Требует частичного ремонта	Требует капитального ремонта
Хорошее	0	+10 и больше	+15 и больше	+20 и больше
Удовлетворительное	-10 и больше	0	+10	+20
Требует частичного ремонта	-15 и больше	-10	0	+10
Требует капитального ремонта	-20 и більше	-20	-10	0

9. Наличие балкона / лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
Объект оценки	Терраса и тому подобное	Больше одного балкона/лоджии	Один балкон/лоджия	Отсутствует балкон/лоджия
Терраса и тому подобное	0	+3	+5	+8
Больше одного балкона/лоджии	-3	0	+2	+5
Один балкон/лоджия	-5	-2	0	+3
Отсутствует балкон/лоджия	-8	-5	-3	0

10. Формат туалета / санузла

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом

Техническая часть

Примечание. Средняя жилая площадь определяется путем деления общей жилой площади в доме на число квартир.

При других видах отделки фасадов к табличной стоимости применяются надбавки в %, приведенные в табл. 6.

Примечание. Данными табл. 6 предусмотрена облицовка всей плоскости фасада (за вычетом проемов).

При частичной отделке или при сочетании различных видов отделки величину надбавки определять по формуле

Пример I. Стены здания отделаны цветной штукатуркой. Фрагмент фасада (главный вход) облицован гранитом.

Периметр наружных стен здания по внешнему обводу l = 122 м;

высота здания от отмостки до карниза Н = 16 м;

длина облицованной гранитом части фасада l1 = 24 м;

высота той же части фасада H1 = 5 м;

надбавка по табл. 6, соответствующая облицовке гранитом, С1 = 87 %;

надбавка по табл. 6, соответствующая цветной штукатурке, С2 = 2,8 %;

средневзвешенная вэличина надбавки к таблице укрупненных показателей восстановительной стоимости

Периметр наружных стен здания по внешнему обводу l = 122 м;

высота здания от отмостки до карниза H =16 м;

высота цоколя здания H1=0,8 м;

длина цокольной части стен, облицованной керамическими плитками, равна периметру стен l1 = l =122 м;

надбавка по табл. 6, соответствующая облицовке керамическими плитками, C1=8 %;

надбавка на отделку остальной части фасада принимается равной нулю, так как такая отделка учтена показателями таблиц восстановительной стоимости С2 = 0;

средневзвешенная величина надбавки к таблице укрупненных показателей восстановительной стоимости

Показатели восстановительной стоимости приведены с учетом того, что 1-4-этажные здания не имеют подвала, а в зданиях пяти и более этажей предусмотрено техническое подполье. Если в переоцениваемом здании имеется подвал, то стоимость такого здания определяется как сумма стоимостей надземной и подземной частей, причем:

а) стоимость надземной части определяется путем умножения ее строительного объема на табличную стоимость 1 куб. м здания;

б) стоимость подвала определяется дополнительно путем умножения строительного объема -подземной части на табличную стоимость 1 куб. м объема надземной части с коэффициентом 0,8.

В тех случаях, когда оцениваемые здания имеют другие, не отмеченные в табличных характеристиках конструктивные особенности, к табличным показателям стоимости 1 куб. м объема здания применяются надбавки, приведенные в табл. 7.

При оценке зданий, имеющих отапливаемые мансарды или светелки, к показателям восстановительной стоимости в тех случаях, когда это не предусмотрено характеристикой, применять следующие коэффициенты:

Показатели восстановительной стоимости зданий выше 5 этажей при наличии отапливаемых мансард не корректируются.

Повышенная отделка предусматривает штукатурку, высококачественную клеевую окраску или оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей стен в санитарных узлах и кухнях керамической плиткой, полы вестибюлей и лестничных площадок из керамических плиток или террацевые, ступени лестниц мозаичные.

ПРИМЕР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ

В соответствии с последовательностью, изложенной в п. 22 Общих указаний, после выявления технической характеристики переоцениваемого объекта устанавливаем, что следует пользоваться укрупненными показателями табл. 25 Сборника. На основании приложения 3 к Общей части определяем, что место расположения объекта переоценки относится к 4-му территориальному поясу и I климатическому району. Далее в соответствии с условиями, изложенными в Общих указаниях. Технической части и примечаниях к табл. 25, определяем все поправки, которые необходимо учесть в расчете восстановительной стоимости. Это представлено ниже в таблице.

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ПОДВАЛОМ СО СТЕНАМИ ИЗ КИРПИЧА

Место строительства: Иркутская обл., гор (южнее 60-й параллели)

Поправка на отделку фасада

Восстановительная стоимость здания:

(14600 х 26.9 + 2400 х 26,9 х 0,8) х 1,03 х 1,08 х 0,97 х 0,97 х 1,028 х 0,987 х 0,998 х 0,999 х 1,03 = 498 тыс. руб.

В этой формуле (в последовательности записи);

14600-объем надземной части здания;

Статистика рынка недвижимости

на Материал стен (конструкцию) многоквартирного жилого здания (демоверсия)

Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры

на Конструкцию многоквартирного жилого дома

Корректировка рыночной стоимости квартиры на материал стен, конструкцию многоквартирного жилого дома. К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир (местоположение, этажность, состояние и окружение дома; этаж, лифт, количество комнат, общая площадь квартиры, площадь кухни, коммуникации, санузел, лоджия/балкон), отличающихся типом многоквартирного дома.

Расчтет СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Тип многоквартирного жилого дома

Характеристика конструкций дома

По отношению к цене квартиры, расположенной в кирпичном здании

Фундамент, перекрытия и покрытия - из сборного железобетона. Стены - преимущественно кирпичные

1,0

Фундамент, перекрытия и покрытия - из монолитного железобетона. Стены - из монолитного железобетона или блочные с наружной отделкой

среднее значение

Фундамент, перекрытия и покрытия - из сборного железобетона. Стены - крупнопанельные из ячеистого железобетона

среднее значение

Фундамент - каменный. Стены - преимущественно каменные. Балки перекрытия и покрытия - металлические или деревянные. Крыша - скатная деревянная

среднее значение

Фундамент - каменный. Перекрытия - деревянные или по металлическим балкам. Стены, стропила крыши - деревянные

среднее значение

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

Наши друзья

Наши главные партнеры

Сегодня наслаждаемся тем, что обзавелись своей уютной двухкомнатной квартирой. Особо хочется отметить, что квартиры у Сахалинского ипотечного агентства сдаются с чистовой отделкой. Регион полностью перейдёт на счета эскроу в долевом строительстве. На Ставрополье свыше 60% жилья строят с привлечением средств граждан через эскроу-счета. Всего в крае 107 проектов долевого строительства больше чем на 1,6 тысячи квадратных метров, которыми занимается 57 застройщиков. Катализаторами изменений на рынке недвижимости стали низкие процентные ставки на кредиты и объем предложения, а также наличие сбережений у людей, накопленных во время локдауна и рост спроса на загородное жилье. Спрос на страхование жилья в России за лето вырос почти на 40%, сообщила в среду пресс-служба холдинга S8 Capital со ссылкой на аналитику онлайн-сервиса по подбору страховых продуктов «Страховка.ру». Строительный комплекс показывает хорошие темпы развития, план 2021 года по вводу жилья в эксплуатацию выполнен почти на две трети. Глава региона обозначил проблемы, с которыми сталкивается строительная отрасль.

Статистика рынка недвижимости

на Материал стен (конструкцию) многоквартирного жилого здания (демоверсия)

Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры

на Конструкцию многоквартирного жилого дома

Расчтет СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Тип многоквартирного жилого дома

Характеристика конструкций дома

По отношению к цене квартиры, расположенной в кирпичном здании

Фундамент, перекрытия и покрытия - из сборного железобетона. Стены - преимущественно кирпичные

1,0

среднее значение

Фундамент - каменный. Перекрытия - деревянные или по металлическим балкам. Стены, стропила крыши - деревянные

среднее значение

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

Наши друзья

Наши главные партнеры

Читайте также: