Подвал в панельном доме
Обновлено: 18.05.2024
Подвал и цоколь под эксплуатируемым домом – углубляемся правильно
В идеале, с целесообразностью возведения цокольного этажа или подвала определяются еще на этапе проектирования, и строительство ведут с соблюдением определенной технологии. В реальности же необходимость в дополнительном помещении может возникнуть значительно позже, например, когда приобретается дом, требующий капитальной реконструкции, или появляется возможность провести желанные удобства в свой собственный. Не у всех есть возможность пристроить отдельное техническое помещение или выделить под него комнату, иногда реальнее углубиться. Вот и среди пользователей портала FORUMHOUSE есть умельцы, решающие такие задачи с положительным результатом.
Вводные
Сразу стоит оговориться, что возможность строительства подвала под стоящим домом главным образом зависит от типа фундамента. Ленточный, свайный или свайно-ростверковый допускает подобные манипуляции, с плитным ничего не получится. И дело даже не в титанических усилиях, которые придется приложить, чтобы демонтировать даже часть плиты, а в том, что нарушение целостности – это потеря несущей способности. Имеет значение и тип коробки – под каменной конструкцией можно обустроить подвальное помещение, но подвести под стены цокольный этаж не получится, тогда как сруб или дом из бруса реально «вывесить» и поднять за счет цоколя. Еще один важнейший параметр – тип грунта и уровень грунтовых вод. Если УГВ высокий, углубление будет максимально осложнено, а в некоторых случаях и невозможно. Твердопластичная глина же означает, что копать придется долго и нудно, скорее всего, с применением лома или перфоратора, так как придется буквально «выгрызать» каждый кусок.
Основное отличие строительства подвала в готовом доме от строительства первым этапом – ручной труд: и копать, и выбирать землю, и заливать раствор придется своими силами, без привлечения спецтехники. Поэтому трудно, долго, сложно, но можно, что и доказано нашими умельцами.
Личный опыт
alex_gagra (Пользователь FORUMHOUSE):
Исходные данные: ленточный фундамент 7x10метров, заглублен на 70 см в глину (или на 120 см от земли), ширина – 40 см, арматура диаметром 16 мм, два ряда по две линии. Масса дома – около 120 тонн. Грунт – твердопластичная глина (после снятия плодородного слоя 40-50 см, выбивали фундамент ломом, копать лопатой было невозможно), УГВ ниже семи метров. Буду заглублять подвал ниже залегания основания фундамента, согласен, что правильно и проще рыть котлован сразу, но что имеем, с тем и работаем.
Чтобы не наделать ошибок, alex_gagra создал тему на форуме, в которой попросил у более опытных товарищей объяснить технологию, и на его просьбу откликнулись. В целом, процесс сводится к ручному рытью котлована нужной глубины и последующему бетонированию стен и пола. Бетонирование необходимо для сохранения несущей способности фундамента и компенсации бокового давления. Самый важный вопрос – на каком расстоянии от подошвы фундамента можно копать котлован и заливать стену. Ответ дал один из участников обсуждения.
Строительство погреба внутри помещения
Возведение погреба или небольшого подвального помещения и по сей день остаётся актуальным. Сооружения подобного рода пользуются огромной популярностью среди дачников и владельцев частных домов. В большинстве случаев строительство погреба выполняется отдельно от жилых помещений, но случаются ситуации, когда хозяину необходимо построить небольшой подвальчик под сараем или, скажем, под домом. О том, как это сделать грамотно и качественно, мы сегодня и поговорим.
Выполняем разметку
Первым делом нам необходимо определиться с местом расположения подвала. Желательно, чтобы он находился не прямо по центру помещения, а ближе к одной из его стен или углов, этот шаг рассчитан на дальнейший монтаж вентиляционного вывода, так как труба будет выведена за пределы здания на улицу.
Эталоном для отметки мы возьмём стены нашего помещения. Отмеряем от угла один метр на нижней части в любую сторону стены, затем прямо перпендикулярно переносим данную отметку на пол, таким образом мы получим первую точку, которая будет отдалена от обеих стен угла на один метр. Предположим, что нам необходимо построить подвальное помещение размером 2х3 м и глубиной 2,5. Вторую точку мы будем брать по той стене, которая длиннее, она будет отдалена от угла на 4,4 м, а перпендикуляр, спроецированный на пол, составит опять-таки один метр, соединив эти две точки на полу, мы получим первый отрезок, который будет отметкой для первой стены длинной в 3,4 м. Дополнительный размер в 0,4 м рассчитан на толщину стен с обеих сторон. Аналогичным образом начертим прилегающий отрезок в 2,4 м. С помощью длинных реек и угольника от свободных точек образовавшегося на полу угла чертим две остальные стороны, которые должны замкнуть наш прямоугольник. Обязательно промеряйте диагонали, они должны совпадать друг с другом с максимальным допуском в один сантиметр.
Снимаем бетонный пол
Если у вас на полу тонкая стяжка, то процедуры по его снятию будут очень лёгкими. Главный инструмент в этом деле — болгарка с алмазным кругом по бетону. Он отлично прорежет контуры прямоугольника, благодаря этому мы физически отделим ненужную часть пола. Дальше берёте отбойный молоток и демонтируете всю внутреннюю площадь.
Если ваш пол состоит из относительно толстого слоя бетона, плюс он ещё и армирован, то тут придётся поработать усерднее — болгаркой лишь начертите контур, не сильно углубляясь, дальше демонтируйте всё отбойником. Когда вы столкнётесь с прутами арматуры, аккуратно очистите их от бетона и отрежьте болгаркой, используя диск по металлу. При отрезании прутов оставьте сантиметров по тридцать с краёв, пусть торчат, в дальнейшем с их помощью мы «привяжем» новое перекрытие к плоскости пола.
Важно! Перед тем как выполнять работы болгаркой, тщательно завесьте ближайшие окна тряпками или целлофаном, искры и отлетающий от диска бетон могут их повредить.
Роем котлован
Рыть яму необходимо по контурам снятого бетона, ясное дело, что идеально ровных стен не получится, но по возможности выполняйте эти процедуры аккуратно, так как любая осыпавшаяся сторона в дальнейшем станет лишним расходом бетона при возведении стен.
По нашим условиям рабочая высота погреба должна составлять 2,5 м, а значит, вырыть яму необходимо глубиной 2,8 м, с учётом нижней стяжки (10 см с подсыпкой) и толщины перекрытия 20 см.
Нижний цоколь
Для того чтобы сделать опору под стены, нам необходимо отлить цоколь, по своей конструкции напоминающий ленточный фундамент, но в наших условиях он будет намного упрощённым.
Разметка
Во внутреннее помещение погреба цоколь должен выступать примерно на 0,2 м от предполагаемых стен. Это значит, что ширина его должна составлять 0,4 м (с учётом толщины стен).
Разметка цоколя выполняется аналогичным способом, как и разметка пола под демонтаж, только тут нам ещё понадобится отвес, чтобы корректно перенести размер вниз по вертикали. От угла к длинной стене отмеряем отрезок длиной 1,4 метра и делаем на стене отметку, далее отводим перпендикуляр в сторону погреба, для этого кладём рейку, на конце которой зафиксирован отвес, добиваемся от него полного состояния равновесия и на отметке внизу вставляем прут арматуры, который будет располагаться на месте первого внутреннего угла цоколя. В нашем случае параметры погреба 2х3 м, цоколь выступает внутрь на 0,2 м, значит, внутренние параметры цоколя 1,6х2,6 м. Разметку остальных точек необходимо выполнять исходя из этих данных. На конечном этапе разметки следует опять-таки проверить диагонали, они должны совпадать с минимальным допуском.
Опалубка и отсыпка
По периметру цоколя необходимо выкопать небольшую траншею глубиной 0,3 м. Совсем не требуется делать опалубку с двух сторон и во всю глубину, достаточно лишь поставить её во внутреннем контуре, чтобы бетон держал форму, а в местах, где цоколь стыкуется с почвой, она совершенно не обязательна.
Для монтажа опалубки нам понадобится четыре доски шириной 0,1 м, две из них будут длиной 1,6 м, а две другие — 2,6 м. Перед установкой опалубки необходимо разровнять землю по уровню. Далее из этих досок сбиваем прямоугольный короб, в углах можно набить маленькие квадратные бруски, чтобы опалубка была прочнее. Устанавливаем ее по разметке и проверяем уровень, если он частично не совпадает, то можно по месту подкопать или подсыпать земли. С внутренней стороны погреба, перед опалубкой забиваем арматурные прутья в землю, на расстоянии 50 мм от опалубки, между прутьями и деревом вставляем деревянные бруски, они будут играть роль распорки, чтобы прочно зафиксировать нашу конструкцию.
По периметру цоколя сделаем отсыпку шлаком. Толщина слоя шлака должна быть примерно около 10 см, тщательно проливаем его водой и утрамбовываем.
Армирование и заливка
Армирование нашего цоколя можно выполнить самым простым способом, в одну плоскость. Для этого нам потребуется 6 длинных прутов по 2,5 м и 6 коротких — 1,5 м, это будут продольные пруты, для поперечного армирования нарежем 30-ти сантиметровые прутки, которые будем укладывать шагом в 0,1 м, их нам понадобится примерно 90 штук.
Первым делом зальём бетон до половины уровня, затем положим продольные и поперечные прутья арматуры, после этого заливаем всё до конечного уровня.
Кроме всего прочего, нам понадобится еще 90 полуметровых отрезков арматуры. После того как будет залит цоколь, их необходимо будет вставить в свежий бетон строго в вертикальном положении, на расстоянии 0,3 м от внутреннего уровня цоколя и с шагом 0,1 м. В дальнейшем к этим прутьям мы будем привязывать армирование стен.
Стены
Стены для нашего погреба мы выполним из бетона. Для их возведения, как и в любой железобетонной конструкции, понадобится армированный каркас и опалубка.
Армирование стен
Вязать армированную сетку для стен можно уже на следующий день после заливки цоколя. Для монтажа сетки нам понадобится 90 отрезков арматуры по 2,5 м, 50 отрезков по 1,6 м и 50 отрезков по 2,6 м. Шаг сетки будет 0,1 м.
Все четыре плоскости стен должны быть выставлены строго вертикально, в местах углов должна быть прочная связка, так, чтобы каркас не гулял и не шатался.
Заранее необходимо оставить два отверстия 0,2х0,2 под будущую вентиляцию. Первое отверстие должно располагаться на высоте 0,5 м от пола и 0,3 м от стены, это будет нижнее вентиляционное отверстие погреба. Верхнее вентиляционное отверстие должно располагаться на расстоянии 0,5 м вниз от перекрытия и 0,3 м от стены. Оба отверстия должны быть отдалены друг от друга по диагонали и прилегать к крайним стенам дома, так, чтобы вентиляционные трубы можно было впоследствии вывести на улицу.
Монтаж опалубки и заливка
Заливка стен будет происходить в два этапа, за первый раз мы зальём полтора метра в высоту, за второй — оставшийся один метр.
Опалубка будет состоять из четырёх цельных щитов, два щита 3х1,5 м и два щита 2х1,5 м. Подобные щиты можно собрать из обычных досок, отрезав их по длине и сбив гвоздями на поперечинах, расстояние между которыми около одного метра.
Самое сложное — это выставить всю конструкцию ровно, для этого необходимо использовать длинные распорки, они ставятся внутри для того, чтобы щиты не проваливались, также требуется использовать маленькие бруски, которые закладываются между опалубкой и стеной. Все эти процедуры помогут нам выставить опалубку достаточно ровно.
Также как и в случае с опалубкой цоколя, в местах, где стыкуются углы, необходимо набить брус, благодаря этому мы придадим нашей конструкции жёсткость.
После того как опалубка будет выставлена, можно приступать к заливке. Главное помнить, что данный процесс нельзя автоматизировать, не используйте для заливки бетонный шланг или что-то вроде этого, лучше всего выполнять заливку из ведра, времени и сил, конечно, потратите больше, но конечный результат того стоит.
После заливки требуется немного простучать опалубку резиновым молотком, это поможет удалить пузыри воздуха, кроме того, данная процедура способствует более равномерному распределению бетона.
Снимать опалубку рекомендуется не раньше чем через неделю, за это время бетон успеет полностью схватиться, так как для заливки второй секции стены нам необходима прочная опора в виде первой секции.
Установка опалубки для верхнего ряда делается таким образом, чтобы верхний уровень щитов был ниже уровня пола на 0,21 м, для этого выполним необходимые замеры и начертим на готовой стене погреба горизонтальный контур. Данный контур покажет уровень нахлёста между нижней стенкой и опалубкой верхней секции. Если все расчёты и измерения были выполнены корректно, то этот уровень будет 0,49 м.
Для фиксации нижнего края опалубки необходимо по горизонтальному контуру, который начерчен на стене, просверлить сквозные отверстия под арматуру с шагом 0,5 м. После забиваем арматуру так, чтобы она торчала из стены на 0,1 м. В дальнейшем на эти прутки мы и поставим опалубку. Для того чтобы обеспечить вертикальный уровень конструкции, необходимо изнутри поставить распорки между щитами, опять же используем маленькие бруски для закладывания между щитом и стеной.
Данная процедура относительно сложна, поэтому вам понадобится помощь ещё двух человек. Заливку стен выполняйте аккуратно, как и в предыдущем случае, после заливки простучите стены резиновым молотком.
Закладные
Сразу же после заливки необходимо сделать основание для перекрытия, оно будет представлено в виде металлических пластин. Размер одной пластины 200х200 мм и толщиной в пределах 5–10 мм. С одной стороны необходимо вертикально приварить два прута арматуры длиной по 0,3 м, с помощью этих импровизированных ножек закладная пластина утапливается в свежий бетон. В целом нам понадобится 12 аналогичных пластин, они располагаются на длинных стенах погреба, две крайние по углам, а остальные между ними на расстоянии примерно 0,5 м друг от друга. Строго соблюдайте горизонтальный уровень между всеми пластинами, как вдоль, так и поперёк, ведь это станет эталонным основанием для потолка погреба.
Вентиляция
Пока стены находятся на стадии высыхания, чтобы не терять зря время, приступим к монтажу вентиляционных отводов. Для них мы ранее оставили два отверстия в армированном каркасе, теперь необходимо выдолбить бетон напротив них. С обратной стороны стен дома, напротив которых располагаются будущие вентиляционные отверстия, нам необходимо вырыть две ямы, одна глубиной около 3 м, вторая — 1 м. После этого изнутри погреба выдалбливаем в земле отверстия наружу, таким образом, чтобы они состыковались с внешними вертикальными отверстиями в почве. Для упрощения процедуры используйте щуп вместо лопаты, благодаря ему вы выроете только ту землю, которая мешает для прокладки труб. Далее проведите вентиляционные трубы и засыпьте всё обратно землёй, проливайте землю водой и утрамбовывайте, это обеспечит прочную фиксацию вентиляционных отводов.
Перекрытие
Как и весь погреб, перекрытие тоже будет железобетонными, фактически мы восстановим обратно пол, который сняли на первоначальном этапе, только он теперь будет усилен с помощью двутавровых балок.
Нам понадобится 6 двутавров марки 20А длиной по 2200 мм, вес одного такого отрезка около 46 кг. Балки размещаются рядом с закладными с аналогичным шагом, последний раз проверяем точность всех уровней и привариваем балки к закладным. Образовавшиеся поперечины будут прочным и надёжным основанием для потолка погреба.
Для сооружения опалубки необходимо использовать ОСБ-листы толщиной 20 мм. Один крайний пролёт между балками мы не трогаем, в будущем там будет построен вход в погреб.
Щиты опалубок необходимо подложить снизу под двутавры (предварительно обтянув поверхность, которая будет соприкасаться с бетоном, клеёнкой), они должны плотно прилегать к балкам, для их фиксации используйте вертикальные стойки-распорки, чем больше стоек, тем прочнее конструкция.
Когда мы в самом начале строительства демонтировали пол, у нас остались 30-ти сантиметровые отрезки арматуры, торчащие горизонтально, теперь мы просто восстановим эту сетку. Между готовыми отрезками прокладываем 2-х метровые пруты и крепко связываем их между собой в местах соединений. После этого, по уже известной нам процедуре, мы укладываем и связываем поперечные прутья шагом 0,1–0,15 м, чтобы образовалась полноценная сетка. Всё, теперь можно приступать к заливке.
Как и в случае со стенами — никакой автоматизации, всё вручную. Заливку пролётов делаем равномерно по всей поверхности перекрытий, чтобы не перегружать отдельные части опалубки. Между верхним уровнем двутавровой балки и полом дома у нас есть запас высоты в 10 мм, это сделано для того, чтобы можно было сверху залить их бетоном, спрятав всё железо в пол.
Монтаж балок и заливку потолка необходимо выполнять после полного высыхания стен, в зависимости от погодных условий на это может понадобиться от 2-х до 3-х недель.
Пока перекрытие полностью выстоится и высохнет — пройдёт месяц, но демонтаж опалубки можно выполнять уже через две недели.
На все вышеперечисленные процедуры у двух-трёх людей уйдёт примерно месяц работы (без учёта высыхания перекрытия), после этого можно приступать к монтажу электропроводки и возведению бетонной стяжки на полу погреба.
Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться
Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.
Содержание Показать💡 Законодательное регулирование. Определение собственника
На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.
Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.
Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.
С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.
Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.
Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.
Как используется подвал в вашем доме? Для технических коммуникаций Для хранения овощей и заготовок Там расположены офисы (склад, магазин) Не знаю, он закрыт✅ Использование подвального помещения
Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.
Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.
Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:
- Здесь разрешается хранить инвентарь дворников, инструменты, материалы и оборудование.
- Запрещено размещение хозяйственных складов.
- Не разрешается сдавать в аренду помещения, где расположены газопроводы и устройства, отключающие инженерные коммуникации.
- Передавать в аренду можно ту часть помещения, где отсутствуют коммуникации, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей владельца здания.
- Строго запрещено хранение в подвале горючих и взрывоопасных материалов, а также песчано-соляной смеси.
- Не допускается использовать цокольные и подвальные этажи под жилье.
Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.
❗ Ответственные за состояние подвала
Ответственность за содержание любого имущества несут его собственники. Если подвал находится в общедомовой собственности, то отвечать за его состояние должны жильцы многоквартирного дома.
Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.
Хочу построить детскую площадку во дворе – что для этого нужно Плата за капитальный ремонт: это право или обязанность Кто и за чей счет должен ремонтировать старые лифты в МКД👇 Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала
При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.
Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).
Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.
Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.
⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб
В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.
Стоит учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Самовольные постройки, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.
С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.
Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.
После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.
После подготовки проекта его необходимо согласовать с местными властями (с учетом положений ст. 26 Жилищного кодекса). Только затем можно приступать к строительным работам и вводить погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно изготовить новый технический паспорт и зарегистрировать измененную квартиру.
Если перспектива прохождения всех этих этапов не смущает собственника, то он может приступать к старту процедуры присоединения части подвала к квартире.
А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.
Для чего нужен подвал в многоквартирном доме и как его можно использовать
Большое количество жителей многоэтажек часто задаются вопросом: кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме? Обратившись к нормативно-правовой базе и опустив большое количество различных поправок, ограничений, уточнений и прочих юридических аспектов можно получить краткий ответ: подвалы и технические этажи многоквартирных домов относятся к общедомовому имуществу, поэтому все собственники приватизированного жилья в доме являются равноценными полноправными владельцами этих помещений.
Исходя из этого, некоторые наиболее практичные владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы использовать подвал многоквартирного жилого дома для собственных целей.
Подвальное помещение
В этой статье пойдет речь о подвальных помещениях многоквартирных жилых домов. Мы попытаемся выяснить, для чего предназначены подвалы, какое оборудование и инженерные коммуникации в них устанавливается и кто имеет к ним самое непосредственное отношение.
Также здесь будут описаны некоторые варианты использования подвала для индивидуальных потребностей жильцов, а также различные запреты и ограничения, с которыми может столкнуться собственник жилья при переоборудовании подвала.
Кроме того читателю будет предложена общая инструкция о том, как поступать для того, чтобы избежать самозахвата подвального помещения и получить право собственности на него в соответствии с действующим законодательством.
Для чего нужен подвал
Подвал многоквартирного жилого дома в большинстве случаев выполняет функцию технического этажа. В нем сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, оборудования и сооружений, которые в совокупности обеспечивают жизнедеятельность всей внутренней инфраструктуры жилого дома.
Главным образом к ним относятся:
- Система горячего и холодного водоснабжения.
- Система парового отопления.
- Система канализации и слива отработанных бытовых стоков.
- Система электроснабжения дома.
- Главный распределительный щит.
- Бойлерная или теплопункт.
- Приборы контроля учета расхода электроэнергии, теплоснабжения и ГВС.
- Основание ствола шахты лифта.
Проникновение посторонних лиц в подвальное помещение, а тем более вмешательство в работу различных систем категорически запрещается. Кроме того что это может повлиять на работоспособность определенных коммуникаций, это также может представлять опасность для жизни как жильцов дома, так и самого человека проникшего в подвал.
Именно по этой причине окна подвальных помещений заваривают решетками, а на входы устанавливают железные двери с надежными замками. Доступ в подвал, как правило, имеют только старший дома, назначаемый общим собранием жильцов и сотрудники коммунальных служб управляющей компании, которая обслуживает данный многоквартирный дом.
Попутное использование
В некоторых случаях часть подвальных площадей многоквартирного дома, которая не задействована под установку инженерных коммуникаций, может использоваться коммунальными или городскими службами для обустройства в них подсобных или специальных помещений.
- Например, управляющая компания может размещать в таких помещениях ремонтные участки или технические отделы своих коммунальных служб.
- Городское управление ГО или МЧС может оборудовать определенные подвалы в качестве бомбоубежища или склада для хранения технических средств или средств индивидуальной защиты на случай чрезвычайных ситуаций.
- В подвалах, совмещенных с цокольными этажами жилых домов, могут располагаться различные государственные структуры, оставшиеся с советских времен, например какой ни будь архив или кружок детского творчества.
Однако такие явления можно встретить нечасто, так как бомбоубежища и госучреждения в подвалах жилых домов встречаются в основном в старом фонде, а коммунальщики, как правило, занимают небольшую часть подвала.
Обратите внимание!
Некоторые многоэтажные дома имеют подвалы, часть которых изначально приспособлена для использования в хозяйственно-бытовых целях.
Для этого еще на стадии проектирования специально предусматриваются кладовки в подвале многоквартирного дома , которые устанавливаются в процессе строительства в тех местах, где отсутствуют инженерные системы.
Возможности использования подвала жителями дома
Учитывая высокую стоимость каждого квадратного метра жилья, особенно в мегаполисах, владельцы квартир многоэтажных домов стремятся с максимальной пользой задействовать всю площадь территории, которая находится у них в собственности. А принимая во внимание то, что каждый из жильцов является равноценным владельцем подвального помещения, многие пытаются приспособить часть подвала для собственных целей.
У каждого из жителей многоэтажного дома могут быть свои планы на подвальное помещение:
- Кто-то хочет сделать в нем домашнюю мастерскую, которую можно использовать не только в бытовых целях, но и выполнять работу на заказ, например ремонт мелкой бытовой техники, ремонт обуви и пр.
- У кого-то есть желание оборудовать своими руками погреб для хранения зимних запасов продовольствия и домашних заготовок. При наличии сухого и прохладного подвала с ограниченным доступом это отличное решение для городских жителей.
- Кому то необходимо помещение под бытовой склад для старой мебели, редко используемых предметов, сезонного спортивного инвентаря (лыжи, велосипеды) и прочих «ценных» вещей, которые дома не нужны, а выбросить жалко.
- Жители первых этажей, получив соответствующее разрешение и согласование в БТИ, могут выполнить перепланировку подвального помещения и установить на пол и на стены тепло и гидроизоляцию. После этого можно сделать ремонт подвала в многоквартирном доме, прорезать вход в полу своей квартиры и оборудовать на нулевом этаже полноценную комнату, например в качестве спортзала или бильярдной.
Примечание!
Однако еще раз следует отметить, что для проведения этих работ обязательно требуется заключение технической комиссии и разрешение от БТИ.
В этом нет ничего удивительного, есть случаи, когда в подвале многоэтажного дома жители первых этажей оборудовали полноценный нулевой этаж, занимающий площадь всей квартиры и обустраивали в нем каминный зал, сауну и даже бассейн.
Однако следует иметь в виду, что любые работы в подвале могут выполняться только в том случае, если это не приведет к каким-либо изменениям в работе инженерных сетей жилого дома и не нарушает правил техники безопасности. В противном случае тот владелец жилья, кому принадлежит занятое помещение, несет за это полную ответственность.
Юридическое оформление права собственности на подвальное помещение
Учитывая то, что все подвальные помещение принадлежат одновременно всем жителям квартир, и в то же время не принадлежат никому конкретно, прежде чем начинать выполнять какие либо работы по отчуждению подвальной территории необходимо юридически закрепить за собой право на занятие определенной площади подвала.
Далее будет рассказано, как приватизировать подвальное помещение и что для этого необходимо сделать.
- Провести общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома согласно установленному порядку, который прописан в жилищном кодексе. Повесткой дня на собрании является голосование за отчуждение части общего имущества и изменение границ помещения.
Для этого нужно известить об этом жильцов, разместив объявления на подъездах МКД за 10 суток до собрания. На собрании должна быть обеспечена явка не менее 50% от всех владельцев квартир жилого дома. Количество проголосовавших «ЗА» должно быть более 50% от всех присутствующих.
В случае если многоквартирный жилой дом является общежитием, вместо собрания нужно получить разрешение владельца здания, однако это, как правило, бывает проще, так как собственник у здания один.
- Разработать проект будущей реконструкции. Согласовать его с государственными контролирующими органами (пожарный надзор, санэпидстанция, и пр.) и предоставить его на утверждение в Бюро технической инвентаризации.
При проведении реконструкции подвала нужно учитывать наличие коммуникаций и технического оборудования, назначение помещения после проведения реконструкции, обязательное соблюдение правил пожарной безопасности.
Обязательным условием является обеспечение круглосуточного доступа работникам коммунальных служб для проведения таких работ как замена труб в подвале многоквартирного дома или дезинфекция подвала многоквартирного дома.
Если в подвале будут работать люди, помещение должно быть оборудовано отоплением, источником электроэнергии и водоснабжения, точкой водоотведения, приточно-вытяжной вентиляцией.
- После утверждения в БТИ можно приступать к выполнению реконструкции. По окончании строительных работ необходимо провести экспертизу технического состояния помещения и получить заключение экспертной комиссии.
- После согласования реконструкции подвального помещения нужно обратиться с заявлением в БТИ для переоформления технического паспорта жилого многоквартирного дома.
Для жильцов МКД подобная реконструкция имеет финансовую выгоду, так как размер расходов на жилищно-коммунальные услуги рассчитывается исходя из площади общего имущества дома, и распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально их площади. После реконструкции площадь общедомового имущества уменьшится, а количество плательщиков увеличится.
- Заключительным этапом оформления подвала в собственность является получение свидетельства о государственной регистрации прав в Росреестре.
Для этого нужно написать заявление, к нему приложить решение собственников МКД, оформленное протоколом голосования, или разрешение владельца здания, технический паспорт из БТИ и квитанцию об оплате государственной пошлины.
Следует иметь в виду, что ответственность за надлежащее содержание подвала в чистоте и порядке, а также уборка подвалов многоквартирных домов, территория которых перешла в частную собственность, полностью ложится на его владельца.
Обратите внимание!
Полная приватизация подвала в многоквартирном доме в принципе невозможна.
Оформить в собственность можно только ту часть подвала, в которой нет инженерных коммуникаций, и от которой не зависит деятельность инженерных сетей жилого дома.
Особенности подвальных помещений
Помещения в подвалах жилых домов, безусловно, удобны для жильцов многоквартирного дома. Кроме того невысокая цена добавляет им привлекательности среди коммерческих структур для организации различного рода производственных и торговых помещений.
При этом следует помнить, что подвальные помещения обладают некоторыми специфическими свойствами.
- Отсутствие естественного солнечного освещения.
- Возможен повышенный уровень влажности.
- Расположение ниже уровня земли.
- При высоком УГВ возможно сезонное проникновение грунтовых вод.
- Для нормального микроклимата требуется качественная приточно-вытяжная вентиляция.
Заключение
Из всего сказанного можно сделать вывод, что при возможности использовать подвал многоквартирного жилого дома в некоммерческих целях лучше всего договориться со всеми жильцами и совместно оборудовать хозяйственно-бытовые помещения.
В случае же коммерческого использования подвала во избежание всевозможных проблем необходимо перевести техническое помещение в статус нежилого и юридически оформить занимаемую площадь в частную собственность.
Дополнительную информацию по данному вопросу можно получить, посмотрев видео в этой статье или ознакомившись с соответствующими материалами нашего сайта.
Подвал пятиэтажки, что построена в 1968 году. Что удивило, и что довелось увидеть.
Поразительно, но мне удалось спуститься в в это подвальное помещение, скрытое от общих взглядов за двумя дверьми .каждая из которых закрывается на отдельный ключ. Попасть в подвалы многоэтажки сейчас не так-то просто. Мне повезло спуститься туда с владельцами заветного ключика от одной из" номерных каморок".
Что удивило. Наличие первозданных номеров, написанных красной охрой по дереву ещё теми, самыми первыми строителями пятиэтажек, этого древнего теперь "микрорайона". Всё отдавало в подвале исторической миссией социалистической застройки. И даже железные ручки дверей и деревянные закрутки, для неоткрывания дверей самопроизвольно, служили неким старинным артефактом в этом подземелье.
Вот такой узенький пенал для хранения такого нужного и ненужного скарба. Вот такой узенький пенал для хранения такого нужного и ненужного скарба.Поражала стойкость и сухость дерева из которого были изготовлены все перегородки под частные клетушки-кладовочки. Вывод о том, что в подвале существует свой вполне сухой микроклимат, напрашивался сам собой. Возникал насущный вопрос: а почему здесь так вполне комфортно и сухо?
Таким же образом исходил и простой ответ - умели же строить по нормам, и вполне качественно. Для более точного ответа удалось взглянуть на систему отопления и запечатлеть её на фото.
Вот это такая трубопроводная система . Выглядит так же почти , как и первозданно, когда запускалась в строй. Утеплитель правда местами заменён и поистрепался. Вот это такая трубопроводная система . Выглядит так же почти , как и первозданно, когда запускалась в строй. Утеплитель правда местами заменён и поистрепался.На вполне уместный вопрос - менялась ли система отопления, менялись ли трубы? Был получен лаконичный ответ : "Ничего не менялось. Всё в первозданном виде.Трубы родные. Только перекрывающие краны менялись."
Такой ответ вызвал невольное восхищение работой строительной организации возводившей этот дом, да и другие дома в округе. ))
Умели же строить. Фактически из ничего. При отсутствии достойных материалов. "Панелебетон", панелевозы, стройка - всё как в кино про приключения Шурика! ))
Вот такой исторический спуск в подвал. Когда после удалось заглянуть в более длинный подвальный коридор.
Читайте также: