Старый кирпичный дом или новостройка
Обновлено: 09.05.2024
Новостройка или вторичка: с какими проблемами можно столкнуться при покупке недвижимости
Дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас квартиру в Нижегородском районе и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики».
Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.
Круговорот проблем в недвижимости
Покупка квартиры влечет за собой множество проблем. Начиная от сложности оформления сделки, заканчивая столкновениями с недобросовестными продавцами или застройщиками. Разберем на примерах:
Вторичное жилье — это готовое решение. Со своей историей, особенностями и проблемами. При установке кондиционера вы можете узнаете об ужасном качестве труб. Они были установлены 50 лет назад и с тех пор не поддавались ремонту. Итог — кондиционер установить нельзя.
Новостройка — более дешевое удовольствие, если оно приобретается на этапе котлована посреди «голого поля». Экономия на этом приведет к отсутствию инфраструктуры вокруг дома. Причина — застройщик не потратился на облагораживание территории. Зато снизил стоимость объекта, которая и привлекает покупателей. Итог — красивые рендеры на этапе строительства и «голое поле» после ввода в эксплуатацию.
Поэтому перед покупкой квартиры поймите одну вещь — проблемы будут. Ваша задача — их минимизировать и взвешивать каждый свой шаг.Выбор вторички с готовым ремонтом — проблемы при установке новой техники. Экономия на инфраструктуре первички — двухчасовые поездки туда-обратно в «Ашан» с килограммовыми пакетами, потому что поблизости нет ни одного супермаркета
Я подготовила статью, чтобы вам было проще опознать возможные проблемы. Основную часть я разделила на два блока: стоимость жилья и инфраструктура. Каждый из них содержит множество подводных камней. Некоторые из них мы разберем в статье.
Стоимость жилья: дополнительные траты, ипотека, риски
Покупатель сначала видит ценник. И уже здесь можно «наломать дров». Новостройка дешевле вторички только на этапе котлована.
Основных причин три: ожидание, ремонт и повышенные риски. Остановимся на каждом из них.
Ожидание. Процесс покупки новостройки на этапе котлована занимает 2–3 года . Всё это время вам надо где-то жить. Аренда двушки за 40 000 рублей выйдет вам в 1 440 000 без учета счетчиков. То есть вы переплачиваете около полутора миллиона рублей просто за ожидание.
Ремонт. Стоимость ремонта в новой 40 м² двушке обойдется вам минимум в 500 000 рублей по данным одной из профильных компаний. Эти 2 миллиона — попытка сэкономить на котловане и отсутствии ремонта.
Повышенные риски. Проблеме «обманутых дольщиков» посвящена даже страничка на википедии. Но «погореть» сейчас на этапе котлована — это нормально, только если вы выбрали недобросовестного застройщика. Они создают новые юрлица для каждого проекта, чтобы избежать уголовной ответственности. Они избегают системы эскроу-счетов, чтобы сразу забрать ваши деньги и уйти от возможной ответственности за невыполнение договора. Такие застройщики существуют, но с каждым годом их всё меньше.
Эскроу счета — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги до момента передачи ключей собственнику. Это позволяет покупателю вернуть свои средства, если застройщик не достроил объект.
Вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью Познеру говорит, что за последние два года количество обманутых дольщиков уменьшилось на треть. Большинство застройщиков уже научились работать с клиентами. Моя знакомая присматривает себе квартиру в Нижегородском районе для своей семьи. Но это ее решение — у вас могут быть свои запросы и свой ценовой сегмент. Каждый из них необходимо изучить. Хороший способ — это прошерстить форумы, сайты и профильные группы. Так вы хотя бы примерно поймете «реальные» отзывы о застройщике.
Льготная ипотека на новостройку
Льготную ипотеку на новостройку можно получить только при покупке квартиры у застройщика или подрядчика.
Льготная ипотека — это до 7% годовых на весь срок кредита. Первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья. Для него можно использовать материнский капитал, дотации работодателей, а также местные и региональные субсидии. Еще и многие застройщики готовы полностью компенсировать первый год кредита. Кажется, что это идеальное предложение. Что оно является решением вышеперечисленных проблем. Но есть два нюанса.
Вторичное жилье требует ремонта
Пример про плохие трубы и кондиционер — это частный случай. Вторичка всегда нуждается в дополнительном ремонте. Повезет, если в косметическом: подклеить обои, заменить лампочки, замаскировать трещины. А если проблемы более серьезные: пришедшие в негодность трубы, плохая электропроводка или отсутствие нормального отопления? Всё это требует серьезного вмешательства в «устройство дома». И больших денег. Замена электропроводки обойдется вам в 50 000 рублей. Замена трубы только в одной ванне — 3000 рублей. Это — непредвиденные расходы. Покупатель не учитывает их при покупке вторички.
На вторичку не действует программа льготной ипотеки. Один из крупных банков предлагает 9,3% годовых на вторичку стоимостью 9 500 000 рублей. За эти деньги можно приобрести двушку 44м² в Печатниках с неплохим ремонтом.
- Это невыгодно, если в регионе покупателя продолжает действовать программа льготной ипотеки. 9,3% годовых против 7% даже с учетом переплаты за котлован — неудачное решение.
- Для москвичей всё сложнее. У них не действует программа льготной ипотеки. Уровень ставок примерно одинаковый. Здесь уже стоит обращать внимание на предложение конкретного банка и на варианты
Инфраструктура: голое поле и удаленность от центра
По степени важности я бы поставила инфраструктуру на первое место. Уж слишком велик риск купить жилье по «выгодной цене» и прожить всю жизнь посреди голого поля.
Новостройка
Надеется, что новостройка резко «обрастёт» магазинами, школами и торговыми центрами — большая ошибка. Если перед вами выбор между вторичкой с готовой инфраструктурой и новостройкой «без ничего», то смело выбирайте первое. Ни одна лишняя розетка не заменит наличие школы в районе.
Если вам надо регулярно выбираться в центр города, то новостройка в Новой Москве не вариант. Даже если там есть инфраструктура. В какой-то момент вы наверняка устанете от маршрута от дома до работы, который занимает несколько часов каждый день.
Неплохой вариант — новостройка в благоустроенных районах недалеко от центра. Вы точно не будете жить посреди голого поля и вам точно не придется добираться до работы целую вечность. Советовать конкретный район не буду.
Свой выбор я скорее сделала — это Нижегородский район. В прошлом материале чуть подробнее рассказала, почему именно он. Однако не воспринимайте это как руководство к действию. Мне было важно, чтобы район был зеленым, с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, а также с развитыми парковыми зонами — чтобы было, куда выбраться днём семьей.
Вторичка
Обратите внимание на район, в котором покупаете квартиру. Где есть вторичка, там есть и инфраструктура. Но качество окружающей среды может заметно отличаться от района к району. Наличие школы — прекрасно, но стоит обратить внимание на ее показатели: педагогический состав, место в рейтинге, отзывы учащихся. Несколько супермаркетов в районе — супер, но уточните: возможно один из них закрывается, а во втором вечно нет продуктов.
Удаленность от центра города решает. Особенно, если вы часто выбираетесь туда по работе или личным делам. Не стоит экономить на расположении — потом потратитесь на транспорт.
Вторичка в благоустроенном районе недалеко от центра — хороший вариант. Здесь стоит обратить внимание на состояние квартиры и продавцов. Не погорите на плохой электропроводке и «юридическом кошмаре» при оформлении сделки.
Заключение
Главный вывод, который можно сделать: обращайте внимание на то, каким образом формируется стоимость объекта. Та же инфраструктура является важной переменной для установки конечной цены на квартиру — экономия на этом обернется для вас часовыми поездками от дома до продуктового магазина или работы. Также я постаралась объяснить, почему покупка на этапе котлована неизбежно сопряжена рисками. Ожидание «ключей», отсутствие ремонта и надежность застройщика — об этих вещах вам стоит регулярно думать при покупке новостройки. Не забывайте и про ремонт вторички: он может обойтись дороже, чем ремонт в хорошей новостройке.
Я постаралась не акцентировать внимание на своем личном выборе. «Сценариев счастья» много и под каждый из них найдется свое жилье и свой район.
Удачного выбора квартиры!
Новостройка или старый дом. Поясняю, почему новостройка лучше с позиции инженера
Я довольно часто сталкивался с мнением людей, о том, что старые кирпичные или панельные дома (хрущевки, брежневки, 90-е гг) лучше, чем новостройки. С этим мнением я не согласен категорически, и докажу в этой статье, что новостройки всё таки лучше старых домов .
Аргументы защитников старых домов разбиваются вдребезги
Новостройки теплее старых домов
Достаточно часто слышу о том, что старые дома простоят еще пятьдесят лет.
Считаю такое утверждение неверным , ведь старые дома строились как временное жильё, рассчитанное на 25-50 лет , у них уже заканчивается нормативный срок эксплуатации.
Что такое старый фонд? Как отличить хрущевку от брежневки? Чем же плохи новостройки?
📅 Старый фонд- это дореволюционные ( в некоторых городах к ним относят довоенные и послевоенные) постройки, датируемые XVIII - началом XX веком . Конечно же, где как не Санкт-Петербурге вы найдёте такое количество уютных улочек, дворов и парадных.
Старый фонд — моя любовь и несбыточная мечта. Я даже не представляю каково это просыпаться утром, подходить к окну и наблюдать за рассветом на набережной. Но для кого-то жизнь в СФ это сущий кошмар и он скорее предпочел бы жизнь в огромной коробке на 1000 квартир. И я пойму этого человека , ведь с практической точки зрения минусов больше чем плюсов.
Старый фонд -это скорее про творческих людей, про людей свободных профессий, про ценителей гармоничности и эстетики , про тех, кто может ради всего этого пожертвовать своим комфортом и немаленькой суммой денег.
➕ Достоинства:
🟢большая эстетическая и историческая ценность домов
🟢невероятная аура и камерность
🟢расположение ( преимущественно в центре города с развитой инфраструктурой и транспортной сетью
🟢просторные квартиры с высокими потолками
➖ Недостатки:
⛔изношенные коммуникации
⛔высокая стоимость квартир ( квартиры в домах без кап.ремонта стоят дешевле)
⛔большие расходы на ремонт
⛔проблемы с парковкой
⛔ возможные проблемы с документацией и общим состоянием дома
🏛СТАЛИНКА ( неоампир)
📅Годы постройки — конец 1930х- конец 1950х ( два вида — довоенные и послевоенные)
Сталинка . Что первое приходим вам на ум? Торжественность, статность, величественность, роскошь. Все это сталинский ампир, стиль пришедший на смену конструктивизму ( кстати, хотите отдельный пост по архитектурными стилям?)
Сталинки- жилые дома, построенные в годы правления И.В.Сталина .
Так стоп, а как же , например, двухэтажные желтые дома на улице 45 Стрелковой дивизии(у нас в Воронеже), это тоже Сталинки? Нет, к сталинкам не относят деревянные бараки, кирпичные дома без коммунальных удобств, индивидуальные одноэтажные дома, построенные в период его правления.
Использование архитектурных ордеров и добавление в капители звёзд, и другой советской символики, ансамблевая застройка улиц и площадей, барельефы с геральдическими композициями и изображениями трудящихся, синтез архитектуры, скульптуры и живописи, использование мрамора, бронзы, ценных пород дерева и лепнины в оформлении общественных интерьеров — вот отличительные особенности сталинского ампира .
Так же стоит отметить, что существовала квалификация сталинок на:
✔ номенклатурное жильё ( элитное) строились для высших слоёв советского общества
Яндекс.Картинки Яндекс.Картинки✔ директорское жилье, ( тут я думаю все понятно, роскошность таких домов была ниже чем у предыдущего типа)
✔ рядовые дома ( для студентов и рабочих , часть таких домов отдавалось под коммунальное жилье) Наверняка вы видели такие дома у себя в городе
До сих пор, несмотря на возраст зданий, это жилье востребовано, и высоко ценится в обществе
➕ Достоинства:
🟢тип домов- кирпичный
🟢срок эксплуатации 150 лет ( для довоенных 125 лет);
🟢хорошая звукоизоляция и теплоизоляция- ( в послевоенных сталинках железобетонные перекрытия на всех этажах);
🟢расположение ( преимущественно в центре города с развитой инфраструктурой и транспортной сетью);
🟢высокие потолки ( 2.9м-3.1м);
🟢большая площадь квартиры; 1-комнатная — 32—50 м²; 2-комнатная — 44—70 м²; 3-комнатная — 57—85 м²; 4-комнатная — 80—110 м².
🟢изолированные комнаты
🟢внешний вид и историческая ценность дома;
🟢закрытый внутренний дворик
🟢возможность сделать второй этаж внутри квартиры
➖ Недостатки:
⛔изношенные коммуникации
⛔высокая стоимость квартир
⛔большие расходы на ремонт
⛔проблемы с парковкой
⛔отсутствие лифта
🏚ХРУЩЕВКИ ( маленькая, зато своя)
📅годы постройки — вторая половина 1950х- 1980е годы
внимание!невероятный факт- хрущевки названы по фамилии Н.С. Хрущева. 😂😂😂
В 1955 году постановлением ЦК КПСС "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве".
Все декоративные элементы были объявлены недостатками зданий, которые нужно искоренить – сталинские арки, портики, башни, обрамления окон, лепнина и так далее. Излишествами были признаны и высокие потолки, и завышенные площади коридоров, предбанников, кухонь и других вспомогательных помещений., что способствовало массовому строительству типовых жилых домов и быстрому обеспечению семей квартирами
« Хрущевки » должны были стать своего рода переходным типом жилья, но как мы знаем, ничто так не постоянно, как временное ( мои бабушка с дедушкой живут уже 50 лет в хрущевке
Первые хрущевки Первые хрущевки Иркутск. Панельная хрущевка. Спорим , вы подумали, что это точно у вас в городе Иркутск. Панельная хрущевка. Спорим , вы подумали, что это точно у вас в городе Кирпичная хрущевка Кирпичная хрущевка журнал "Крокодил", к сожалению, домостроительство остается прежнем и в 21 век журнал "Крокодил", к сожалению, домостроительство остается прежнем и в 21 векПримечательно, что самые первые или же «экспериментальные» хрущевки имеют более высокие потолки и большую площадь, поэтому их можно спутать с рядовыми сталинкам
Кстати, многие отличительные особенности хрущевок, такие как «окошко в ванной»,холодильник под окном, открытый балкон, антресоль и многое другое сейчас не ломают, а классно стилизуют в интерьере, сохраняя достояние того времени.
➕ Достоинства:
🟢низкая стоимость квартир
🟢развитая инфраструктура
🟢камерность — 3-4 квартиры на этаже, обычно пятиэтажный дом , не создается ощущение муравейника, соседи знают друг друга ( для кого-то минус)
🟢застройка микрорайонами
➖ Недостатки:
⛔срок эксплуатации 25 лет ( 100- 50 лет)
⛔типы домов- кирпичный, панельный, блочный
⛔низкие потолки ( около 2.5м)
⛔маленькая площадь квартир 1- комнатные: общая: 30 м², 2-комнатные:45 м², 3- комнатные: 60 м². Кухня 6 м² во всех квартирах
⛔плохая звукоизоляция и теплоизоляция
⛔отсутствие лифта
⛔изношенные коммуникации
⛔запрет на перепланировку в блочных и панельных домах
⛔проходные комнаты
⛔отсутствие исторической и эстетической ценности домов
🏢БРЕЖНЕВКА ( улучшенки /у.п)
📅годы постройки —1970е годы - вторая половина 1980е год
Как вы уже поняли дома назывались по фамилии главы государства , данном случае в честь Л.И.Брежнева
Брежневки это улучшенные версии хрущевок, а также прототипы современных новостроек.
Этажность увеличивается ( обычно это 9-16этажные дома ), в домах появляется — лифт и мусоропровод, увеличивается площадь кухни и других комнат соотвенно.
Основные материалы стен брежневских домов — железобетонные панели и силикатный кирпич. В крупных городах с мощными ДСК большинство брежневок построено из панелей. Кирпич обычно применялся в регионах, в которых отсутствовали ДСК или они имели недостаточную мощность, для строительства точечных и нестандартных домов
Брежневки как и хрущевки оставались типовым жильем.
Достоинства:
🟢наличие лифта
🟢развитая инфраструктура
🟢изолированные комнаты
высота потолков (2.7м)
🟢увеличенная площадь квартир( в сравнении с хрущевками)
🟢более молодой возраст ( в сравнении с хрущевками)
Недостатки
⛔плохая звукоизоляция и теплоизоляция
⛔типы домов- панельный из бетона и керамзита( редко - кирпичный)
⛔мусоропровод ( для многих это плюс)
⛔запрет на перепланировку
🏚🏢🏗СОВРЕМЕННОЕ ЖИЛЬЕ ( человейники)
С одной стороны массовое строительство типовых домов прекратилось, с другой стороны мы с вами наблюдаем огромное количество современных панельных многоэтажных кварталов,напоминающие безликие картонные коробки, которые нужны людям только для ночевки, но хочу отметить, и это особенно меня радует, что застройщики в последнее время постепенно начинают строить интересные в плане внешнего вида ЖК ( в Воронеже в этом плане мне нравится застройщик ВДК), но соответственно цена за квадратный метр там в несколько раз больше, но это уже история другой статьи).
Некоторым очень нравится такое жилье, другим же не хватает денег на желаемое. Яндекс.Картинки Некоторым очень нравится такое жилье, другим же не хватает денег на желаемое. Яндекс.Картинки Стильно.Удобно.Соразмерное человеку здание. Яндекс.Картинки Стильно.Удобно.Соразмерное человеку здание. Яндекс.Картинки Квартальная застройка, закрытые внутренние дворики без машин, малоэтажность и комфорт должны победить строительство 25 этажных муравейников. Яндекс картинки Квартальная застройка, закрытые внутренние дворики без машин, малоэтажность и комфорт должны победить строительство 25 этажных муравейников. Яндекс картинки Сейчас цена за квадратный метр в таких домах очень кусается. В интернете вы скорей найдете проекты , а не реальные фото домов. В России пока очень мало стоят такого рода жильё, потому что это не выгодно застройщику. Яндекс Картинки. Сейчас цена за квадратный метр в таких домах очень кусается. В интернете вы скорей найдете проекты , а не реальные фото домов. В России пока очень мало стоят такого рода жильё, потому что это не выгодно застройщику. Яндекс Картинки.Рада, что некоторые застройщики в последнее время стараются облагораживать преддомовую территорию, строят детские сады, школы, но к сожалению не все. Надеюсь в скором времени мы придем к строительству малоэтажных и функциональных домов ( как например в странах Скандинавии)
➕Достоинства:
🟢небольшая стоимость на новостройки- «муравейники»
🟢новые коммуникации
🟢отсутствие проблем с бывшими владельцами и документацией.
🟢возможность выбора типа жилья (эконом, комфорт и премиум- или бизнес-класс)
🟢Возможность перепланировки
🟢пассажирский и грузовой лифты
🟢площадь и планировки современного жилья сильно варьируется от 17 м² ( квартиры-студии) до 140 м² ( и выше)
➖Недостатки
⛔Проблемы с парковкой и благоустроенностью дворов и детских площадок, практически отсутствие закрытых дворов «без машин».
⛔Плохо развитая инфраструктура ( особенно нехватка социально важных учреждений- школ, поликлиник, детских садов)
⛔загруженность транспортной сети и нехватка общественного транспорта
⛔извечная проблема многоквартирных домов ( даже кирпичных) низкий уровень звукоизоляции
⛔однотипность многоэтажных, многоподъездных домов психологически угнетают ( в народе их также называют «человейники»)
⛔Часто новые дома изолированы от центра города или находятся не в благоприятных районах( по экологическим и социальным критериям)
⛔часто в таких домах покупают квартиры для съёма ( риск жить с постоянно сменяющимися, шумными соседями)
Спасибо, что дочитали до конца,я надеюсь вы узнали новую информацию, задавайте вопросы, буду рада обратной связи 💕💕💕
Чем советские квартиры лучше новостроек
В советское время над эргономикой жилья работали проектные и исследовательские институты, опираясь при этом на демографию, социологию и санитарные и строительные нормы. В нынешнем веке основные параметры застройки и характеристики квартир диктует рынок – точнее, состояние покупательских кошельков. А оно не радует, поэтому массовая застройка удешевляется, смещается к периферии, становится выше и плотнее.
В некоторых недавних новостройках количество малогабаритных однокомнатных квартир и студий доведено до 70-80%. В то же время среднестатистическая советская квартира – двухкомнатная.
Аргумент первый: невысокая плотность застройки
Малая этажность с преобладанием двух- и трехкомнатных квартир (однокомнатных в советском жилфонде меньше 15%) – это меньше машин во дворах и соседей над головой. Да, в утренние часы пик, когда одни спешат на работу, а другие привозят детей в детские сады и школы, разъезжаться в кварталах нелегко. Но несравнимо проще, чем в новых микрорайонах.
Кстати, оптимальными с точки зрения комфортности проживания считаются этажи с третьего по десятый. Выше десятого – комфортная связь с внешней городской средой утрачивается. Именно поэтому в переуплотненных современных кварталах вблизи оживленных магистралей у потенциальных новоселов и возникает желание забраться как можно выше.
Аргумент второй: все необходимое – в шаговой доступности
В советской практике основной единицей территориального планирования был микрорайон (укрупненный квартал), внутри которого формировалась вся необходимая для повседневной жизни инфраструктура – среднеформатные торговые центры и магазины, поликлиники, социальные объекты, детские площадки, школы и детские сады.
Предполагалось, что детский сад должен быть в вашем или соседнем дворе, а чтобы попасть в школу, не нужно переходить улицу. Да, сегодня дефицит мест в детских садах наблюдается и в советских кварталах. Но, как показывает практика, определить ребенка в дошкольное учреждение в соседнем дворе все-таки удается, пусть и не всегда с первой попытки.
Сегодня спальные районы образца 1960-80-х годов – Купчино, Веселый Поселок, Ржевка, Озерки, Комендантский аэродром и Озеро Долгое – давно уже не окраины, а серединные городские районы. Минут двадцать неспешной прогулки или на автобусе до метро – и еще через четверть часа вы в центре.
Аргумент третий: предсказуемое строительное качество
Качество, скажем так, посредственное, но стабильное. Основные проблемы и слабые точки представителям обслуживающих организаций хорошо известны. Стены и перегородки не перекошены, а все, что могло отвалиться, давно отвалилось.
В подавляющем большинстве советских домов уже заменены лифты и стояки водоснабжения. В рамках городских программ капремонта общего имущества ранним брежневкам (например, 602-й и 606-й серий в Купчино) восстанавливают фасады, герметизируют межпанельные стыки. В результате такого ремонта еще недавно обшарпанные дома с осыпавшейся ковровой плиткой теперь и правда выглядят как новые.
Кстати, узнать, когда дойдет очередь до капремонта в интересующем вас доме и какие работы запланированы на ближайшие годы, вы всегда можете на официальном сайте Жилищного комитета.
Аргумент четвертый: приемлемая звукоизоляция
Опять-таки, смотря с чем сравнивать. Хорошая слышимость – настоящий бич монолитных домов эконом-класса, возведенных в эпоху становления квартирного рынка. А вот в панельных брежневках и хрущевках благодаря специфической конструкции пола междуэтажная звукоизоляция обычно не доставляет проблем.
Чем хороши квартиры в домах советской эпохи
Сегодня интерес большинства покупателей смещен в сторону нового жилья. Сталинки, хрущевки и брежневки словно потерялись на его фоне. Однако по квартирографии и потребительским качествам дома советского периода можно смело отнести к твердому комфорт-классу. A цены на такие квартиры – относительно невысокие. Например, двухкомнатную квартиру в приличной хрущевке, брежневке или «корабле» нетрудно найти по цене однушки в относительно свежем доме. При этом по цене свежей двушки у метро можно купить просторную трешку в 137-й серии.
Давайте посмотрим, что, помимо цены, отличает дома советской эпохи и чем они хороши для современного покупателя.
Сталинки: от рабочих кварталов до фешенебельной застройки
В 1918 году вышел декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Но до середины 1920-х годов жилье в Ленинграде не строили, а уплотняли и перераспределяли то, что осталось, превращая просторные многокомнатные квартиры в коммуналки.
После окончания Гражданской войны все поменялось. Революционные преобразования породили новый тип жилья – рабочие городки периода пролетарского авангарда – с минимумом удобств в квартирах, но богатой внешней инфраструктурой: банями, столовыми, прачечными, библиотеками. Ванных комнат в таких квартирах не было (они появились позже вследствие легальных и нелегальных перепланировок). Кухни, как правило, тоже миниатюрны – от 3,5 кв. м – только для тумбочки с примусом.
Второй тип довоенного жилья – так называемые дома для специалистов. Их строили с середины 1930-х годов «для быстрого улучшения жилищного положения ученых, инженеров и техников». В таких домах каждой семье полагалась отдельная квартира, как правило трех- или четырехкомнатная.
В некоторых проектах штатная комплектация предусматривала комнату-нишу для прислуги при кухне. Но опять-таки не всем представителям интеллигенции доставались отдельные квартиры: больше половины заселяли как коммуналки (тоже временно).
После войны, когда встал вопрос о восстановлении жилфонда, площади квартир уменьшились. Принцип остался тот же. Основа жилой застройки – двух- или трехкомнатные квартиры с изолированными комнатами, пригодные для временного коммунального заселения из расчета комната на семью, или 4,5 кв. м на человека.
Поэтому в сталинках просторные комнаты и высокие потолки (2,7 м, а в некоторых – 3 м). Однокомнатные квартиры в проекты обычно не закладывали (только на первом этаже – для дворников и пожилых), ведь бессемейным предоставляли места в общежитиях.
Нормативы 1920-х годов допускали устройство одного санузла на две квартиры. Но до наших дней такие планировочные решения не дожили.
.jpg)
Квартиры сталинского периода разнообразны по планировочным решениям. Жилфонд представлен и приватизированными общежитиями коридорного типа с огромными общими кухнями (те же классические коммуналки), и «профессорскими» квартирами с высокими потолками. Но большинство объектов, построенных с 1926-го по середину 1950-х годов, – трехкомнатные квартиры с просторными (от 17 кв. м) комнатами и относительно небольшими (7-9 кв. м) кухнями.
Стоимость квартир в сталинках
Однокомнатные – от 3,9 млн руб.
Фешенебельная сталинская застройка ассоциируется прежде всего с архитектурными ансамблями Московского проспекта. Сопредельный Кировский район – с довоенной застройкой эпохи конструктивизма. Но жилые дома сталинской эпохи есть практически во всех районах Петербурга, включая пригородные.
Сталинки – это малоквартирные дома не выше семи этажей, с большими лестничными пространствами, просторными зелеными дворами, хорошими планировками и объемами квартир. Часто выбор в пользу сталинок в престижных районах делается именно из-за их относительной ценовой доступности. Ведь новые ЖК по соседству со сталинской застройкой – это, как правило, объекты бизнес-класса и выше, и уровень цен в них совсем другой.
Молодость против опыта. Квартира в новостройке или в доме «с историей» — что лучше
Только что построенный дом, конечно, выигрывает у старого новизной и современностью. Но есть свои поклонники и у зданий с историей. Старый фонд при этом часто дешевле новостроек, хотя на начальной стадии строительства квартиры продают и по совсем смешным ценам. Как разобраться во всем многообразии предложения и сделать оптимальный выбор?
Одно из первостепенных значений при выборе квартиры имеет ее стоимость, на которую, в свою очередь, немало влияет уровень жилья — эконом-класс стоит меньше премиального, ветхое жилье дешевле элитных «сталинок» в престижных районах. Старый фонд можно разделить в соответствии с привычной классификацией приблизительно так: «эконом» — дома, построенные до 1990-х годов, в том числе представители «ужасов» советского типового домостроения — «хрущевки»; «комфорт» — относительно новые панельные дома, которые возводили начиная с 90-х; «бизнес» и «премиум» — «сталинки» и исторические особняки в хорошем состоянии.
Так что квартира в советском доме, но для деятелей ЦК КПСС, все же дороже стандартной, хоть и современной, новостройки. Есть, разумеется, и другие, неценовые параметры, влияющие на предпочтения покупателей.
За и против
По мнению Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, в целом по рынку в рейтинге по стоимости на последнем месте находятся старые панельные дома, после них — не премиальные постройки сталинского периода, следующее место занимают новостройки на начальной стадии строительства (этап котлована), затем — старый фонд хорошего качества для представителей советской элиты. Замыкают список новые, уже введенные в эксплуатацию дома.
Опрошенные «Домом» эксперты сходятся в том, что приблизительно такая ситуация наблюдалась в последние годы — «вторичка» стоит дешевле из-за износа домов и коммуникаций, длинной истории перехода прав собственности, состояния подъездов и так далее. Кроме того, в Москве много ветхого фонда и довольно ограниченное количество новостроек эконом-класса. Однако сейчас, в результате кризиса, по словам директора по маркетингу Tekta Group Вартана Погосяна, стоимость нового жилья постепенно падает. «С увеличением объемов строительства старый фонд и достроенные дома будут выравниваться по стоимости со строящимися», — говорит эксперт.
По словам Дмитрия Овсянникова, директора ипотечного брокера «Ипотек.ру», некоторые проекты на самых начальных стадиях строительства оцениваются по минимальным тарифам — цена новостройки на стадии котлована значительно ниже стоимости квартиры в доме даже 1970 года постройки. Однако при этом нужно помнить, что получить заемные средства на такую покупку практически невозможно: в основном банки кредитуют недвижимость, которая готова уже не менее, чем на 70 процентов (для многоэтажки это примерно три этажа над землей).
В целом, цены на бюджетное жилье на первичном и вторичном рынках сегодня сопоставимы. «Например, самую дешевую «однушку»в пятиэтажке или старом панельном доме советского периода в спальном районе можно купить за 5,5-6 миллионов рублей. Новостройки эконом- или комфорт-класса стоят 6-7 миллионов, а на нулевом цикле можно найти квартиру и за 5 миллионов», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Но даже если новостройка и дешевле, такой вариант подходит далеко не всем покупателям. В частности, тем, кому необходимо въехать в квартиру сразу же (покупка строящегося жилья предполагает примерно двухгодичные ожидания). Кроме того, всегда есть риск, что стройка затянется — особенно в сегодняшнее неспокойное время. По словам Евгении Владимировой, руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, обманутых дольщиков в стране становится все больше и больше — теперь их уже около 40 тысяч.
На вторичном рынке больше выбора — старые дома имеются во всех московских и подмосковных районах с давно сложившийся инфраструктурой. Рядом с существующими домами не ведется строительство следующих очередей, что часто бывает в новых проектах, и нет массового ремонта у соседей, в отличие от заселяющихся домов. В старых квартирах зачастую больше комнат, чем в новых: двухкомнатные квартиры на первичном рынке и трехкомнатные на вторичном продаются примерно по одинаковым ценам.
Покупают «вторичку» и те, кто не может покинуть определенный район по личным причинам, а новое строительство в нем не ведется. Например, именно там находится школа, в которой учится ребенок, или живут родители, которые не хотят никуда переезжать.
Среди главных минусов вторичного жилья, в первую очередь, конечно, нужно назвать устаревшие инженерные и планировочные решения, маленькие площади, изношенные коммуникации, недостаточное количество парковочных мест, неоднородность социального окружения — даже в элитных исторических домах в центре города до сих пор можно найти «коммуналки».
Более того, случаются иногда с такими квартирами и проблемы юридического характера: например, если кто-нибудь из прежних владельцев докажет, что его права были ущемлены, то новый собственник имеет все шансы лишиться честно купленной недвижимости.
Менее выгодны и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», поскольку государственная программа субсидирования распространяется лишь на новостройки.
Буду должен
Купить в кредит жилье на самых выгодных условиях сейчас можно только в новостройках — с государственной поддержкой ставки в банках начинаются от 10,5 процента. Сумма минимального взноса составляет 20 процентов от общей стоимости квартиры, срок кредитования — до 30 лет.
Более того, многие застройщики дополнительно субсидируют ставки по кредитам, и в некоторых случаях они опускаются до семи-восьми и даже пяти процентов. Но настолько выгодные условия действуют, как правило, или до окончания строительства, или просто в течение нескольких лет.
Правда, ряд клиентов вынужден брать ипотеку и без государственной поддержки. На это есть свои причины. «Во-первых, ипотеку без господдержки берут, когда максимальная сумма кредита недостаточна. Во-вторых — когда у покупателя нет возможности подтвердить свои доходы согласно требованиям, предъявляемым по программе. И в-третьих, кредитованием по обыкновенным условиям пользуются, если квартиры продает не застройщик, а инвестор», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Ставки, по которым банки выдают кредиты на вторичном рынке, начинаются от 13 процентов. Но в некоторых банках, по словам Дмитрия Овсянникова, ставку можно уменьшить, заплатив комиссию — около четырех процентов от суммы займа. Так, она может составить 11,75 процента, а для «зарплатных» клиентов (тех, кто получает заработную плату на карту банка) — 11,25 процента.
В достроенных новостройках квартиры, оформленные в собственность застройщика, тоже можно купить по программе господдержки. И это один из лучших вариантов приобретения недвижимости: квартира новая, заезжать можно сразу, нет рисков недостроя, а условия ипотеки при этом наиболее выгодные.
Каждому свое
Если нужно максимально сэкономить, то стоит покупать новостройку на как можно меньшей стадии готовности или старый фонд — в зависимости от отношения к рискам и наличия/отсутствия возможности ждать окончания строительства. Также покупка строящейся недвижимости идеальна в инвестиционных целях и для осуществления взаимозачета (продажа старой квартиры и покупка на эти средства новой), отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Если экономия необязательна, то стоит обратить внимание на введенные новостройки и «элитную» вторичку. Правда, в недавно реализованных проектах, как правило, остается весьма ограниченный выбор квартир — около 15 процентов от изначального предложения, и это не лучший вариант для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.
А вот в относительно новые премиальные дома на вторичном рынке сейчас, наоборот, вкладывать становится довольно выгодно. «Собственники начали делать ощутимые скидки на свои квартиры. Официальное снижение долларовых цен, по сравнению с докризисным уровнем, составляет 30-40 процентов», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Иногда старые элитные дома стоят дороже новостроек — исторические особняки в хорошем состоянии в центральных районах, бывшие ведомственные дома на Арбате, на Соколе, дома Академии Наук на Ленинском, Университетском, Ломоносовском проспектах, говорит Татьяна Крючкова.
По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, обычно в хорошем состоянии находятся дома, построенные известными архитекторами, — ведь за ними следят и власти, и сами жители.
Ценятся и «сталинки» — с высокими потолками, продуманными планировочными решениями, интересными архитектурными деталями фасадов, особенно расположенные на первой линии Ленинского и Комсомольского проспектов, Ленинградского шоссе и Проспекта Мира, отмечает Антон Климов, руководитель управления по вторичной недвижимости агентства недвижимости «Лидер». Всегда, конечно, востребованы знаменитые сталинские высотки.
Иными словами, почти каждая квартира в Москве имеет шанс найти покупателя, а универсального рецепта выбора недвижимости просто не существует. Главное — не принимать решение о покупке сгоряча и точно понимать, каким требованиям должно отвечать будущее жилье.
Читайте также: