Покупать ли квартиру в кирпичном доме дома инфо

Обновлено: 18.05.2024

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать?

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин:

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». П режде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом , но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья , можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ , должн ы отсутствовать так называемые красные линии . В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец , что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низко ликвидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планир овкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами , крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения свое й юридической чистоты . Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают с дел ки, где фигурируют граждане, признанны е судом ограничен н о недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее провери ть, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказ ыва ться, однако перепроверить все несколько раз не помешает .

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она н и была, надо тщательно проверять. Р иск потери прав а собственности или затяжны х су дов ожида е т покупателя в следующих ситуациях:

з а последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают ;
к вартира получена по н аследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине с лучаев можно купить такую квартиру после прове рки;
н аследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнару жить их при проверке нереально ( я имею в виду внебрачных детей ) . Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помот ают Вам;
в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходим о именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть кварт иру в первоначальное состояние;
к вартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила в ремя и не выясняла, что именно;
п родажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собстве нниками данного объекта.

И деальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут м ожет быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками , которые уже давно проживают в другом городе или области , заканчивая откровенно криминальными сделками. В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течени е одного года, причем по заниженной стоимости. Если В ам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю. Все д окументы необходимо анализировать всеми возм ожными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Какие квартиры в новостройках покупать не стоит? Советы архитектора

Кризис 2020 года внес свои коррективы в рынок недвижимости, который замер из-за пандемии и перевернул все с ног на голову. В этом году лето может стать наилучшим периодом для приобретения недвижимости, несмотря на привычный низкий спрос в это время года.

В связи с этим рассмотрим какие квартиры в новостройках стоит брать, а какие нет, что учитывать при покупке нового жилья и на что следует обратить внимание.

Какой дом лучше: монолитный, панельный или кирпичный?

Всем известные панельные дома за счет простоты монтажа и возведения строятся очень быстро - около 10 месяцев. Квартиры в таких домах стоят дешевле нежели аналогичные варианты в кирпичном или монолитном варианте.

Между прочим, современное панельное домостроение разительно отличается от привычного советского, поэтому откидывать такой вариант только не стоит.

Однако, минусов здесь немало: паршивая звукоизоляция и проблемный микроклимат в квартире, а именно - очень жарко летом и холодно зимой. Возможно Вы не раз видели заплаты утепления на фасадах панельных домов, к которым жители прибегают для утепления своих жилищ. Кроме того, в панельных домах из-за конструктивных особенностей невозможно, при желании, сделать перепланировку квартиры, так как большая часть стен и перегородок являются несущими.

Монолитные дома - дома выполненные по монолитному несущему каркасу, в которых внешние стены являются не несущими. Монолитные дома обгоняют панельное домостроение по всем параметрам: хорошая звукоизоляция, теплые стены (газобетон в большинстве случаев), высокие потолки и комфортное проживание. Однако ценник на такие квартиры будет гораздо выше, но и бонусов больше.

Кирпичные же дома не уступают монолитным по качеству возведения и по комфортабельности проживания; в них тепло и спокойно. Но, скорость строительства таких домов, обычно, дольше, чем монолитных. Кроме того, кирпичные дома ограничены по этажности в связи с особенностями используемого материала несущих стен - стандартно такие дома могут быть не выше 10 этажей.

Но все же стоит учит учитывать этажность, подрядчика и состоятельность застройщика при оценке скорости возведения. Кирпичные пятиэтажные дома в моем ЖК строятся за 1 - 1,5 года в зависимости от размера, далеко не все застройщики могут похвастаться такой скоростью не в ущерб качеству.

Тип отопления

Я в свое время принципиально выбирала квартиру с индивидуальным отоплением. О плюсах таких квартир я писала в своей статье "Опасно ли жить в квартире с газовым котлом".

Если Вы тоже хотите жить в квартире с газовым котлом, то стоит остановить свой выбор на кирпичных или монолитных домах, так как панельки пока не могут похвастаться таким оборудованием.

Центральное отопление тоже имеет свои плюсы в сравнении с индивидуальным, но здесь я думаю стоит учитывать район строительства и качество сетей там.

Этажность

Здесь, конечно, стоит ориентироваться исключительно на свои пожелания и пристрастия. Кто-то любит жить как можно выше: здесь воздух чище, меньше шума от улицы, красивый вид, который навряд ли перегородят какие-либо деревья (только такой же высокий дом). А кому-то приятнее быть ближе к земле: следить за детками на площадке, быстрее подниматься в квартиру и спускаться даже без лифта и т.д.

Самыми комфортным для проживания считаются этажи с 4 по 8 (в случае девятиэтажки), если мы рассматриваем вариант жилых высоток - то с 4 и до предпоследнего .

Почему все часто выделяют последний этаж ? Думаю ясно: здесь велика вероятность протечек кровли, причем круглогодично, в случае если застройщик не корректно уложил гидроизоляционный ковер кровли. Да, и перспектива гонять на самый верх пешком в случае поломки лифта, мало кого прельщает. Но я бы не маркировала последние этажи "черной меткой". Все-таки вид сверху лучше, никаких топающих соседей над вами нет, а протечки можно устранить эффективным звонком в управляющую компанию или изначальной проверкой конструкции кровли перед покупкой жилья.

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в настоящий ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Расположение квартиры и ее конфигурация

Расположение квартиры по сторонам света - очень важный аспект при выборе квартиры, которым многие порой пренебрегают.

Существуют 2 основных типа конфигурации квартир: распашонки и линейки. Первые зачастую гораздо выигрышнее и в плане освещенности и в аспекте удачного планировочного зонирования. Чаще всего такая конфигурация встречается для двух-трехкомнатных квартир. Здесь всегда есть возможность хорошо проветрить квартиру, открыв окна в разных ее концах, и добиться постоянного притока свежего воздуха в улицы. Также, всегда можно выбрать более удачное расположение спальни или детской, чтобы спрятаться от шумной улицы или яркого солнца.

Линейный вариант присущ однокомнатным квартирам и реже двушкам, в трехкомнатных квартирах такое решение применяется очень редко. Такой тип будет ориентирован чаще всего на солнечную сторону. Объясню почему: согласно нормативам по инсоляции, описанных в СанПиНе хотя бы одна жилая комната (именно комната, а не кухня) в квартире до трех комнат должна выходить на солнечную сторону и иметь минимальное количество часов освещенности (для каждого региона он свой). Так что в таких квартирах спрятаться от солнышка получится только в коридоре или санузле.

Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной стороне в квартире может быть слишком темно и холодно.

Также стоит учитывать на каком этаже будет находиться квартира. Считается, что первым этажам достается меньше света, так как их могут притенять высаженные напротив деревья. Чем выше квартира выше, тем больше солнечного света к вам поступает.

Планировка квартиры

При выборе планировки квартиры следует обратить внимание на следующие особенности:

хороший просторный коридор с возможностью устройства удобной прихожей и размещения нескольких шкафов для одежды.
примыкание квартиры к лифтовой шахте или мусоропроводу. Ни к чему такое шумное соседство, но если его никак не избежать, то самым оптимальным вариантом будет примыкание шахты со стороны коридора, санузла или кухни.
вход в квартиру - удобнее, когда коридор является продолжением входной двери, а не располагается по прямым углом. При переезде и ремонте эта особенность облегчит Вам занос мебели и крупногабаритных предметов.
расположение вентиляционных шахт в квартире. Чаще всего они находятся на кухне и в санузлах; если Вы рассматриваете здание большой высотности, то таких шахт может быть две.
расположение теплового оборудования - газового котла на кухне. Газовые котлы устанавливают строго по нормативам, не всегда такое размещение устроит Вас по эргономике, а также может усложнить работу над проектом кухни и гарнитура.
в случае покупки однокомнатной квартиры обращайте внимание на площадь жилой комнаты и ее конфигурацию. Если комната большая и вытянутая, то будет возможность сделать выделить отдельно спальную зону и гостевую.
в случае покупки двух или трехкомнатной квартиры лучше рассмотреть расположение кухни и гостиной ближе ко входу, а спальные комнаты дальше от него - в более тихой и комфортной для сна зоне.

Надеюсь эти рекомендации помогут Вам сделать правильный выбор и приобрести комфортное и качественное жилье, в котором Вы и Ваша семья будете прекрасно жить и процветать!

И буду рада за ПАЛЕЦ ВВЕРХ, чтобы эти рекомендации увидело как можно больше людей!

Купили квартиру в старом доме и ни капли не пожалели. Больше никаких новостроек

Когда пришло время покупать свое собственное жилье , мы встали перед выбором: новостройка или вторичка , причем вторичка именно старой постройки так называемые «Сталинские» дома.

До этого мы пять лет снимали квартиру в новостройке. Минусы мы в ней нашли с самого начала. Спросите, почему тогда там прожили так долго и не переехали? Я вам отвечу.. просто квартиру сдавала наша хорошая знакомая и цена соответственно была низкая, что позволило нам накопить приличную сумму на первый взнос ипотеки.

Кстати долго думали брать ипотеку или нет, т.к. перспектива платить 10 лет какому-то дяде, с миллионами в кармане, сделанных на таких же нуждающихся в жилье как мы, нам не хотелось. Но разработав идеальный «бизнес-план» как быстрее рассчитаться с нашими долгами (а должными мы себя чувствовать не любим, именно по этой причине не берем кредиты), все-таки решили залезть в ипотечные кандалы. И вот, спустя почти полтора года, по нашим кредитным обязательствам осталось внести всего несколько платежей. О том, как правильно выплачивать и быстро погасить ипотеку, я расскажу вам в отдельной своей статье.

Так, о чем это я.. а да. Новостройка или Сталинка? Так как с новостройкой уже был опыт, и, причем опыт негативный, а именно: тонкие стены, низкие потолки, отсутствие парковочных мест у дома из-за густонаселенности жильцов, маленькие лестничные клетки. Да и качество постройки современных домов оставляет желать лучшего! Считаю, что раньше строили надежнее. Поэтому купили квартиру в старом доме, «Сталинку» послевоенной постройки.

Торцевая квартира в кирпичном доме, стоит ли покупать?

Понравилась квартира в кирпичном доме, отличная планировка. Но квартира торцевая. Обе комнаты и санузел располагаются по торцевой стороне дома. Очень смутило, что в квартире холодный пол, квартира на 3-этаже. Самая холодная стена в санузле. Решит ли проблему замена окон и установка дополнительных радиаторов отопления? Кто жил или живет в таких квартирах, или что то знает об этом, поделитесь! Стоит ли покупать?

комментировать в избранное up --> Ghjcn jNFNM ZYF [63.5K] 4 года назад

Очень интересная планировка. Очевидно, это не "хрущевка-пятиэтажка", а новый дом, что, несомненно, является плюсом.

А вот к минусам можно отнести холодные полы на третьем этаже (не удивительно, что Вы обратили на это внимание). Возникает вопрос, что находится на втором этаже и что там с отоплением.

Если обе жилые комнаты выходят на торцевую стену, это не всегда плохо. Эта стена может быть южной. Или

Например, чаще всего в этой местности дуют ветры восточные, а торец дома на запад выходит, значит, в этой квартире не будет так холодно, как в квартирах противоположного торца дома.

Удивляет расположение санузла у наружной стены, обычно строительные нормы этого не допускают. Может, в квартире выполнена перепланировка? Тогда должны быть документы: разрешение на эти работы, чертежи первоначальной планировки и существующее состояние квартиры. Полный пакет документов нужно уточнять по месту.

Установка дополнительных радиаторов в 70-80% не дает ожидаемого эффекта. Потому что, стояки отопления и радиаторы рассчитаны по проекту на конкретную тепловую нагрузку, грубо говоря на 1 радиатор на каждом этаже. Исходя из этого подбирается диаметр стояка.

Ответ на вопрос, что можно предпринять, чтобы в квартире было тепло, зависит от того, какая ситуация с отоплением в доме. Третий - это не последний этаж? Откуда отопление подается, сверху или снизу, не знаете?

При верхней разводке отопления даже в угловых квартирах вышерасположенных этажей не будет холодно. Если разводка нижняя, то в зимние месяцы на верхних этажах будет холоднее, а в торцевых квартирах - тем более.

Мало помогут пластиковые окна в угловых квартирах, если в доме много подъездов, а ввод отопления где-то по центру и регулировкой тепла никто не занимается.

Если же в доме разводка горизонтальная, то есть в каждую квартиру выполнен свой ввод отопления, то нет препятствий ни для дополнительных радиаторов, ни для теплых полов.

Стоит ли покупать квартиру в старом, но кирпичном доме?

Сделала вывод, что кирпичный дом всё же лучше. Стоит ли покупать квартиру в нём, если он относительно старый, 25 лет исполнится.

комментировать в избранное up --> silve r004 [56.6K] 3 года назад

Нужно сказать, что материал стен - это еще не все в доме. Есть еще сантехника, трубы отопления, внутреннее состояние подъездов, наличие нужной инфраструктуры (парковки, проезды, детские площадки), состояние крыши, вентиляции, проводки и пр. Нюансов много. И чем старше дом, тем их больше. Поэтому к покупке квартиры в старом доме нужно подходить очень осторожно, худые батареи могут оказаться не только у вас, но и у ваших соседей сверху, а сразу они вам этого, конечно, не скажут. А вот когда вас затопит, да зимой, да кипяточком, тогда будет уже поздно сожалеть. И, кстати, 25 лет - это еще не старый дом, у нас и по 40 лет дома хрущевки встречаются, где все трубы латаные-перелатаные, и сталинки бывают. Чем старше дом, тем у него больше болезней. Но опять же и цена, тут надо все соотносить и проверять досконально. Бывает, что и старые дома еще служат дай бог, всякое бывает, от района многое зависит, от УК или ТСЖ. К старому дому есть доверие, что не развалится, как новые, знаете, как сейчас дома трескаются. Смотреть надо, взвешивать, с другой стороны квартира не дом, продать всегда можно, хоть дешевле, хоть небыстро, но всегда можно. А вот с домом мороки гораздо больше.

автор вопроса выбрал этот ответ лучшим в избранное ссылка отблагодарить Рябина 7 [10.5K] Тоже согласно с тем, что дом 25 лет совсем не старый. У меня квартира в кирпичном доме. При покупке тоже выбирали между панельным и кирпичным. Нисколько не жалею, что выбрали кирпичный.
Стены толстенные, подоконники широкие. Тепло, слышимость минимальная. И строили раньше лучше. Не променяю на квартиру в современных домах, наспех сляпаных. — 3 года назад комментировать XTrem e001 [37.6K] 3 года назад

О чём думают люди, покупая квартиру?

Одни хотят «расширяться», другие просто мечтают иметь свой угол, но всё это только начало пути в выборе той самой единственной квартиры.

Первым делом человек заходит в интернет и находит сотни, а то и тысячи предложений на рынке, и ему просто сносит крышу! Сначала он видит заманчивые, абсолютно, не реальные заманухи риэлторов, и у него складывается впечатление, что он способен купить всё! За свои небольшие деньги, естественно.

Потом, уже на просмотрах квартир у застройщиков, он опускается на землю и мозгами понимает, что хорошая квартира и стоит не мало. Но амбиции то остались) И начинается вынос мозга, сначала представителям застройщика, потом всем попавшимся риэлторам, а потом и самому себе – нужна скидка!

В итоге, бывает по-разному, кто-то принимает ситуацию и покупает квартиру мечты, а кто-то из принципа берёт там, где уступили в цене.

Какую вторичную квартиру стоит покупать? Какой серии дома?

Ранее всегда жил в своем доме, сейчас планирую переезд по ближе к работе и столкнулся с такой проблемой, что очень разнообразный выбор в серии домов: брежневки, сталинки, корабли и т.д. На какую серию стоит обратить внимание? Что посоветуете? Чтобы не разговаривать с соседями через стенку.

бонус за лучший ответ (выдан): 5 кредитов вопрос поддержали: комментировать в избранное up --> Zabav aVasi lievn a [41.9K] 2 года назад

Корабли сразу исключайте. Этот проект(заимствован у поляков) был задействован в середине 70-х годов и был признан не удачным, т.к. не подходил по климатическим условиям, хотя общая площадь квартир там большая. Но продуваются, слышимость. На них даже с улицы смотреть не приятно, как будто они ржавеют изнутри.

Считается, что сталинки - неплохой вариант. Но тоже сильно разнятся. Сталинка на Кутузовском проспекте и в каком-нибудь Кривом переулке "две большие разницы", как говорят в Одессе. Это дома уже старые и требуют значительного ремонта, следовательно и расходов.

система выбрала этот ответ лучшим комментировать в избранное ссылка отблагодарить лари2 5 [156K] 2 года назад

Я вам не советую покупать брежневки, сталинки, корабли и прочее.

Обращайте внимание не на серию, а в первую очередь на год постройки дома.

Желательно выбирать квартиру в доме не ранее 2000 года постройки, потому что именно в этот период начали строить благоустроенные дома, с большими кухнями, с большими холлами, с ванной комнатой, куда можно стиральную машину ставить, и еще место останется навалом.

Там есть лифт, мусоропровод и прочие удобства.

Вы покупаете квартиру, в которой проживете всю жизнь.

Если сэкономите сейчас, будите потом пожинать плоды на маленькой кухне, где не развернешься, и с коридором, где даже прихожую не поставишь.

Исключите панельные дома, они плохого качества, рассматривайте блочные.

Лучше, наверное, вот так-простенько и со вкусом.

в избранное ссылка отблагодарить Adelinka [13.5K] Вы ошибаетесь. Нормальные, благоустроенные дома из кирпича строились еще при СССР, в 80-е годы. Мужа родители живут в таком. Большая кухня, просторный коридор, 2 балкона, 1 из них лоджия, 3 комнаты. На площадке всего 2 квартиры, 5 этажей. Нужно смотреть не дату постройки, а на всё остальное. — 2 года назад лари25 [156K] Надо смотреть на год постройки, что б не терять время.
У вас единичный случай, большинство людей таких домов до 2000 года и не нюхала. — 2 года назад комментировать Adeli nka [13.5K] 2 года назад

Не покупайте квартиру в панельном доме. Очень плохая звукоизоляция, тонкие плиты перекрытия, если у верхних соседей постелен ламинат на тонкую стяжку, будете слышать как падает кофейная ложечка. Если хрущевка, застройки от 60-х годов, не плохой вариант, но только кирпичная. В 9-ти этажках обращайте внимание на лифт. Верхние этажи смотрите по состоянию крыши, лучше когда она не плоская, а шатровая или двускатная.

Сталинки могут грешить плохим состоянием коммуникаций, но стены между соседями у них обычно очень толстые и из кирпича. Хотя бывают исключения и стена может быть из дранки. Все нужно проверять, интересоваться.

Спрашивайте, менялась ли проводка, трубы на подачу воды и канализационные, в каком они состоянии. Наличие газовой колонки- отличный вариант.

Не покупайте квартиру-распашонку, иначе в одной из комнат будут соседи с двух сторон.

Я бы купила угловой вариант, но опять же, нужно смотреть на наличие грибка на стенах. На какую строну выходит торец дома. Из недостатков такой квартиры это больший нагрев летом и зимой холоднее, чем в центровых квартирах, зато на много тише.

комментировать в избранное ссылка отблагодарить Кориц а [390K] 2 года назад

Прежде всего, необходимо решить, для какой цели вам необходима квартира. Понятно, что для того, чтобы в этой квартире жить. Но я имею в виду ваш образ жизни. Это спокойный образ жизни пожилого человека, тогда "муравейники" новостройки исключайте сразу. Или же вы молодая семья, планирующая потомство в скором времени. Что такое корабли, я не в курсе, но доверия нет, я консервативна. Студию - не стоит, они совсем крошечными покажутся после своего собственного дома. Сталинку не всегда "укупишь", особенно в центре.

комментировать в избранное ссылка отблагодарить Ynina ynina [3.2K] 2 года назад

Если это квартира в новом доме, то он должен быть от надежного застройщика, потому что в наше время строят очень много бракованного жилья. Материал дома, лучше, выбирать из кирпича, потому что это экологически чистый материал, износостойкий и рассчитан на суровые климатические условия. Зимой в таком доме очень тепло, а летом прохладно. Приобретая квартиру в сталинке, Вы не ошибетесь, потому что, именно, тогда при Сталине, всё делали на совесть. В таких домах высокие потолки по 3-4 м., огромные комнаты, кухни, длинные просторные коридоры, большие ванные комнаты с дополнительным окном для вентиляции, отличная шумоизоляция, лиственничные и железобетонные перекрытия, огромный парадный вход, обязательно необычное архитектурное решение: эркер, лепнина, колонны выполненные по образцу древнегреческой ордерной системы, как правило, закрытый двор, окруженный периметром домов и завершает этот ансамбль арочный проем. Сталинки строились, только, из кирпича, исключительно, красного цвета, самой натуральной красной глины. Эти кирпичи на кирпичных заводах изготавливали пленные немцы. Жить в таком доме комфортно и приятно.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать? (Качественные характеристики)

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

месторасположение;
транспортная доступность и инфраструктура;
тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, чт о через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом , и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. П оэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в д омах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую втор ичку привлекательной для жизни.

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный р ынок жилья многообразен: это и хрущевки , и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички : вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче все го с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600- я серия в Петербурге, получившая народное на звание «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся , и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в за висимости от конкретного случая. Н апример, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века. Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии.

Надо быть особенно аккуратными с домами времен револю ции. Необходимо сразу выяснить, бы ла ли капитальная реконструкция, м енялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть. Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах . В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стоя ках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важно е при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы. Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения. Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Рожденные рынком: специфика домов из 90-х

Большинство приобретателей вторичного жилья, конечно же, ищут самые дешевые квартиры – именно этим можно объяснить стабильный покупательский интерес к хрущевкам, брежневкам и «кораблям». Но если бюджет приобретателя чуть выше минимума, то, скорее всего, он предпочтет новый, ну или почти новый дом, желательно в пешеходной доступности от метро.

Сталинки против новостроек: кто кого? Квартиры в сталинских домах – по-прежнему один из самых дорогих объектов вторичного >> Выбор вариантов широк. Недавно мы подсчитали, что на вторичном рынке Петербурга количество выставленных на продажу объектов в домах, построенных в XXI веке, почти в два раза превышает число предлагаемых покупателям советских квартир.

Главные аргументы в пользу нового дома – в подъезде не пахнет плесенью и подвальными испарениями, а в квартире не придется вскрывать полы, менять окна, двери и трубы. Что касается прочих критериев, то послесоветский период для жилищного строительства был временем строительных экспериментов, преимущественно в сфере монолитного домостроения. Но не все они удачные. Поэтому бдительности покупателю терять нельзя.

До и после уплотнительной застройки

До середины нулевых в Петербурге велась в основном уплотнительная застройка, а девелоперы бились за участки у метро: здесь квартиры можно продавать дороже. В спальниках начали появляться квартиры с просторными холлами и кухнями до 16 кв. м (в прежние годы таких не было), закрытые подъезды с консьержами и огороженные дворы.

На верхних этажах делали двухуровневые квартиры, их охотно раскупали, потому как «интересные», потом избавлялись.

Машиноместа в подземных паркингах не пользовались популярностью: большинству денег хватало только на квартиры. Поэтому ТСЖ и управляющие компании сдавали паркинги в аренду, использовали как склады и селили в них гастарбайтеров.

В начале нашего десятилетия – новый поворот. Замкнулась КАД, модернизированы кабельные сети и водопроводные станции, введен Главный канализационный коллектор. У застройщиков появилась возможность «выйти в поля» и начать освоение новых территорий – сотнями гектаров.

Но платежеспособный спрос, как внезапно выяснилось, на излете. Поэтому вместо уютной пригородной малоэтажки, которой грезили девелоперы и их потенциальные клиенты образца середины нулевых, в прикадье растут переуплотненные микрорайоны, под завязку забитые малогабаритными квартирами-студиями. Но это уже другая история.

Сегодня речь о потребительских качествах домов и квартир уплотнительного – раннего монолитного – периода, широко представленных на вторичном рынке жилья.

Наследники 137-й серии

Типичны для поколения «ранних монолитов» монолитно-панельные жилые здания, созданные на базе типовых позднесоветских серий, преимущественно 600.11 и 137-й. Строили такие дома примерно с 1995 по 2003 год. Фасады многих монолитно-панельных домов серии 600.11 почти не отличаются от советских – ни по характерным г-образным окнам кухонь, ни по состоянию. Только из документов можно с удивлением узнать, что дом сдан в эксплуатацию не в 1970-х, а в 2001 году.

В последних модификациях встречаются фальшфронтоны из металлочерепицы над балконами последних этажей, а также кухни до 14 кв. м – это единственное, что выдает их юный возраст. Но ключевое отличие таких зданий от серийных прототипов в том, что они имеют не сборный, а монолитный каркас. Со всеми присущими данному классу домов плюсами и минусами – о которых мы будем говорить дальше.

Читайте также: