При продаже квартиры сняли люстры

Обновлено: 15.05.2024

Как снизить стоимость квартиры

Какую бы цену ни поставил продавец, все равно хочется купить квартиру дешевле.

Мария Яковлева снижает цены квартир

Когда я работала риелтором, мне попался клиент, который 10 лет не мог продать свою квартиру. Изучив ее, я поняла, что стоимость завышена, — пришлось сбивать. Я уговорила владельца сбросить миллион, и квартира наконец продалась.

В этой статье я расскажу, на что обращать внимание и какие аргументы использовать, чтобы продавец сделал скидку. В первую очередь хочется рассказать, как делали многие мои клиенты — и как делать не надо.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Пренебрежительно относиться к квартире и собственнику. Была у меня клиентка, которая на просмотре комнаты выдала фразу: «И вы за эту берлогу денег хотите?» На этом просмотр закончился.

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать. Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок. Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость.

Крайние этажи

Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.

Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.

В некоторых домах первый этаж расположен настолько низко, что прохожие видят половину квартиры. Посмотрите в окна квартиры с улицы. Если с дороги видно полкомнаты, сбивайте стоимость.

Рестораны и магазины, которые расположены в домах, создают неудобства жителям соседних с ними квартир. Люди слышат шум или чувствуют неприятные запахи. Например, я была в доме, где на первом этаже находился ресторан. В системе вентиляции были нарушения, и запахи с кухни ресторана попадали в квартиру. Это коснулось всего подъезда, а не только первого этажа. Поэтому ресторан или магазин за стенкой — значительный удар по цене квартиры.

Что делать? 30.05.17

Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:

Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Когда в доме протекает крыша, жители квартир последнего этажа обращаются в управляющую компанию. Ждут сотрудника, составляют акт, затем ждут действий — это занимает время. Если УК работает некачественно и не устраняет протечку, приходится самим тратить деньги на ремонт потолка и стен. Иногда на УК подают в суд за бездействие. Эти минусы снижают цену квартир на последних этажах.

Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.

Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или УК .

Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.

Освещенность и вид из окна

Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.

По закону в комнатах и кухнях многоквартирного дома должны быть окна. Но в старых домах эти помещения встречаются и без окон — а значит, и без естественного освещения.

Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.

Состояние сантехнических труб и электропроводки

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.

Проверьте, установлены ли счетчики. Жильцы квартир, в которых нет приборов учета воды, платят по общему тарифу. Чтобы экономить на коммунальных платежах, нужны счетчики. Если их нет, продавцы часто делают небольшую скидку.

Поинтересуйтесь, какая проводка в квартире и когда ее меняли. Мастера по ремонту советуют медную проводку и не рекомендуют алюминий.

Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок. Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки. Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.

Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.

Состояние квартиры

На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля. А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке. На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.

В квартире может быть старый ремонт: когда-то отделку сделали, но со временем обои пожелтели, сантехника поржавела, а линолеум протерся. Собственник изначально оценивает квартиру ниже, но дополнительную скидку за состояние все равно просить можно. Продавец понимает, что не каждый покупатель может сразу после покупки выделить деньги на ремонт или жить в квартире при ее нынешнем состоянии.

Скорее всего, вам сделают скидку, если:

Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
Ванна в плохом состоянии.
Нет крана на кухне или в ванной.
Нет горячей воды.
Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.

Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки. Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол. Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.

Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.

7 жильцов, которых нельзя выписать при продаже квартиры

Рассказываем, какие категории жильцов усложнят риелтору сделку и заставят продавца сбросить цену на жилье.

Несовершеннолетние дети

По закону дети до 14 лет должны проживать со своими родителями. Если у ребенка нет родителей, его регистрируют вместе с опекунами.

Выписать детей из квартиры без суда могут только родители или опекуны. При этом, даже если у ребенка нет права собственности на квартиру, лишить несовершеннолетнего жилья сложно даже через суд. Для соблюдения интересов детей в суд приглашают органы опеки и прокурор.

Если у ребенка нет места для новой регистрации, суд может оставить его жить в квартире до 18 лет.

Как проверить

Справку можно оформить по доверенности Справку можно оформить по доверенности

Уточнить у владельца квартиры, возможно ли выписать детей без суда.

Родственники бывшего супруга

Покупая квартиру в браке, муж и жена получают на нее равные права. Даже если квартира по документам полностью принадлежит мужу, жена имеет право на половину жилья.

После развода, выписать бывших родственников можно только через суд. Судья будет уточнять, поделена ли квартира после расторжения брака или второй супруг имеет права на общее жилье.

Если имущество после развода не делили, — выписать родственников не получится.

Как проверить

Продать квартиру с бывшим родственником можно без согласия супруга.

Но при продаже есть риски:

Если квартира после развода не разделили, она считается общей. Второй супруг может обратиться в суд.
По решению суда сделку расторгнут, а квартиру и деньги за ее продажу заставят вернуть.

Чтобы не снижать стоимость жилья и не судится после сделки, с бывшего супруга берут согласие на сделку.

Согласие подписывают у нотариуса. Устное согласие бывшего супруга на продажу квартиры нельзя подтвердить в суде Согласие подписывают у нотариуса. Устное согласие бывшего супруга на продажу квартиры нельзя подтвердить в суде

Жильцы, вселенные по завещанию

Бывает, что квартира достается по завещанию, и в ней остаются жить другие люди.

По завещанию умерший может вселить в квартиру любого человека —- это называется завещательным отказом. Если в завещании указан завещательный отказ, перечисленных в завещании жильцов нельзя выписать даже после продажи квартиры.

Пример завещательного отказа Пример завещательного отказа

Как проверить жильцов, вселенных по завещанию

1. Заказать выписку из ЕГРН. Выписку может получить любой человек в МФЦ или через сайт Росреестра. Доверенность риелтору не нужна.

В выписке указывают, каким образом квартира перешла к собственнику: по сделке купли-продажи, дарению или завещанию.

Иногда в выписке указывают людей, которые имеют право жить в квартире по праву завещательного отказа Иногда в выписке указывают людей, которые имеют право жить в квартире по праву завещательного отказа

2. Проверить информацию в свидетельстве о праве на наследство. Свидетельство запрашивают у собственника жилья. Если свидетельство утеряно, копию получают у нотариуса, который вел наследственное дело. Идеально, если владелец квартиры покажет изначальное завещание.

Вместе с квартирой наследник может получить обязанность делить жилье с чужим человеком Вместе с квартирой наследник может получить обязанность делить жилье с чужим человеком

Что делать, если в завещании прописали чужих людей

Закон не запрещает продавать недвижимость с завещательным отказом. Однако стоимость квартиры придется снизить.

Поэтому еще до поиска покупателей и организации показов, с владельцем нужно договориться о снижении стоимости квартиры.

Бывшие члены семьи без своего жилья

К бывшим членам семьи относятся:

бывшие супруги
дети, над которыми отменили усыновление или закончилась опека.

Если бывшие члены семьи прописаны в квартире, выписать их можно по суду. Однако, например, отсутствие своего жилья у бывшего супруга затянет процесс на неопределенный срок.

Суд даст бывшему члену семьи время на поиск нового жилья. Обычно это занимает от нескольких месяцев до года.

Как проверить

Что делать, если в квартире прописаны бывшие члены семьи

от 90 дней до 5 лет срок временной регистрации

Жильцы, отказавшиеся от участия в приватизации

От участия в приватизации можно отказаться. Отказ оформляют у нотариуса.

Однако отказ от собственности не лишает отказавшихся жильцов права пожизненного проживания в квартире.

Жильцов, отказавшихся от приватизации, не указывают в выписке из ЕГРН Жильцов, отказавшихся от приватизации, не указывают в выписке из ЕГРН

Как проверить

Что делать, если в документах нашли жильцов, отказавшихся от приватизации

Согласие на продажу приватизированной квартиры собственнику не нужно. Но лишить права проживания тех, кто отказался от права собственности на квартиру, невозможно даже через суд.

Даже если человек много лет не проживал в квартире, он имеет право вернуться и пользоваться квартирой. Право проживания заканчивается со смертью гражданина и не переходит по наследству.

Рентополучатель

Рентополучатель отдает свою квартиру взамен на ежемесячное содержание и помощь по хозяйству. Вместе с ежемесячной помощью рентополучатель сохраняет пожизненное право проживания в квартире.

Если новый владелец квартиры выставит жилье на продажу, для сделки понадобится согласие рентополучателя.

Квартиру продают только вместе с рентой. Т.е. после сделки новый хозяин квартиры должен платить ренту и ухаживать за бывшим владельцем.

Как проверить

2. Сам договор ренты предоставляет продавец квартиры. В договоре указано, кто может постоянно проживать в квартире. Дополнительно в договоре может быть установлен запрет на продажу квартиры.

Что делать, если квартиру покупают у рентополучателя

Если квартира досталась по договору ренты, от рентополучателя берут письменное согласие. Согласие заверяет нотариус.

После продажи рентополучатель остается проживать в квартире до своей смерти.

Бывает, что владелец квартиры договаривается с рентополучателем. Рентополучатель освобождает квартиру, но взамен его переселяют в другое жилье.

Отбывающие срок в тюрьме

Бывает, что отбывающего наказание человека выписывают из квартиры. После освобождения из тюрьмы жилец может вернуться жить в квартиру и восстановить регистрацию.

Как проверить

Осужденных жильцов проверяют по архивной выписке из домовой книги. В выписке указывают место отбытия, например: выбыл в колонию.

Выписку предоставляет собственник квартиры. Риелтор может получить выписку по доверенности.

Что делать, если в квартире прописан осужденный

Для продажи квартиры не нужно согласие отбывающих наказание. Однако осужденного нельзя лишить права проживания в квартире. Суд может выписать заключенного только на время отбывания наказания.

Осужденного выписывают навсегда только по его желанию. Если договориться не удалось, покупателю придется делить квартиру с чужим человеком.

Если в квартире есть жильцы, которые могут усложнить сделку, но собственник уверен, что они выпишутся, в договоре купли-продажи прописывают ответственность.

Почему продолжать рекламу квартиры даже после получения аванса/задатка – абcолютно правильно.

Вы продаете квартиру. В один прекрасный момент нашелся покупатель, который предложил вам устраивающие вас условия будущей сделки.

Теперь вы ведете переговоры по условиям договора аванса или задатка. Как правило, покупатели одним из условий подписания с продавцом квартиры договора задатка/аванса ставят полное прекращение рекламной кампании объекта, который они хотят купить .

Это выглядит логично – по данной недвижимости готовится сделка, и нет смысла рекламировать ее. Тем более, что в договоре всегда будет соответствующий пункт, который запрещал бы продажу квартиры третьим лицам в период действия договора задатка/аванса.

Убрав квартиру из рекламы после получения аванса/задатка, вы рискуете многим Убрав квартиру из рекламы после получения аванса/задатка, вы рискуете многим

Почему не стоит убирать рекламу своей квартиры с площадок

Однако в нынешние время продавцу далеко не всегда стоит полностью изымать объект из рекламного пространства. Когда идет стабильный поток звонков по рекламе квартиры, закрытие рекламного объявления грозит потерей десятков потенциальных покупателей .

А ведь получение задатка/аванса от покупателя – еще не гарантия того, что сделка купли-продажи обязательно состоится. И на этот случай вам, как продавцу, хорошо бы иметь страховку в виде потенциальных покупателей, готовых как минимум смотреть вашу квартиру.

Как оставить рекламу квартиры и снять опасения покупателя

Но у покупателя ваша идея продолжать рекламировать объект, за который он внесет аванс или задаток, ожидаемо не вызовет восторга.

«Как же так – я внесу вам деньги, а вы продолжите ее выставлять на Авито/Циане/ДомКлике и показывать?» – это правильный вопрос от человека, который собирается подкрепить свои намерения приобрести вашу квартиру денежной суммой и соответствующим договором с вами.

Поэтому в рекламировании своей недвижимости после получение аванса или задатка вам придется пойти на некоторые изменения.

Постелите для себя соломку в виде списка потенциальных покупателей, готовых смотреть квартиру после срока действий договора аванса/задатка Постелите для себя соломку в виде списка потенциальных покупателей, готовых смотреть квартиру после срока действий договора аванса/задатка

Сегодня в подобной ситуации я поступаю так:

«С учетом того, что на фоне повышения цены многие покупатели хватают квартиры, до которых смогли дотянуться и цена на которые устраивают, участились случаи, когда сделка не происходит потому, что покупатель не смог получить одобрение как заемщик. Или не смог собрать всю сумму денег. Или еще почему-то

В этих условиях продавец квартиры вынужден подстраховываться и оставлять рекламу квартиры даже после заключение договора аванса или задатка.
Поэтому я предлагаю следующее:

1) реклама квартиры остается. В начале текста первым предложением идет фраза «ПОЛУЧЕН АВАНС/ЗАДАТОК».

2) В ответ на телефонные обращения потенциальных покупателей я отвечаю следующее:
– По квартире внесен аванс/задаток до [дата окончания договора аванса/задатка]. Если у нас не получится выйти на сделку до указанной даты, я позвоню вам. И если у вас к тому времени будет интерес к моей недвижимости, то я с удовольствием вам ее покажу.

Вы, уважаемый покупатель, всегда можете проверить насколько я соблюдают такой порядок, устроив проверку с помощью друзей, знакомых в любой момент срока действия нашего с вами соглашения»

В 90% случаев такой порядок действий и такая фраза полностью устраивает покупателя и он спокойно внесет вам аванс/задаток.

В оставшихся 10% вам придется либо доверится покупателю и быть на 99% уверенным, что сделка состоится. Либо отказать такому покупателю и продолжать продажу вашей недвижимости.

Когда вы получили аванс/задаток за свою квартиру, не спешите снимать объявление с рекламной площадки. У вас пока еще не купили вашу недвижимость и случится может всякое.

За это время пока готовится сделка, которая можете и не состоятся, вы можете потерять потенциальных покупателей своей квартиры, если полностью уберете рекламу своей квартиры.

Треснула люстра в съемной квартире.

Всем привет. Пришла домой (съемный) , включила свет. И тут взорволась лампочка и видимо осколками разбила один плафон. Кто должен оплачивать ремонт, или покупать новую люстру? Ведь это не по моей вине произошло. Договор о съёме есть. Люстры в описи имущества нет.

Дополнен 3 года назад

Но есть фотография этой люстры, где видно, что она целая.

Лучший ответ

В магазинах и на авито плафоны можно купить по 50-100 рублей, так что делать их этого трагедию я бы не стала, а просто заменила.

Остальные ответы

..забудь.. в описи нет.. С ПРАЗДНИКОМ.

Полина ЖилинаУченик (114) 3 года назад

Хозяйка ещё та штучка. По договору она не имеет права заставить меня платить?? Ведь не мой же косяк. Спасибо!

пчела пчела Оракул (53456) ..не описано.. значит так и было.

Прямо как в фильме "Мимино". Случайно стулом зацепил. )))

Лампочка "осколками" плафон разбить не может. Решайте вопрос с собственниками, может им плафон этот и не нужен. Или оплачивайте или судитесь с привлечением экспертов.

Полина ЖилинаУченик (114) 3 года назад

И что люстра будет без одного плафона?

Hose Оракул (73394) Какая разница? Ну, люстра может им не нужна? Решайте вопрос с собственником. Сдавал он ее с целой, а теперь она сломана. Что там венецианское стекло за 30 миллионов? Если не хотите платить, обратитесь в суд. Дороже выйдет. Собственник, при желании, способы воздействия найдет.

Что там особо ценная люстра?

Полина ЖилинаУченик (114) 3 года назад

Нет. Но покупать новую не хочется. Потому что не моя вина.

А чья вина. Ты бля-я-я-я как девочка 3-классница. Она сама!

сейчас таких плафонов - пруд-пруди. и не такие уж дорогие. (если жить еще долго. )

поищи целый на Авито или все новые плафоны купи, похожие

В моей квартире, которую я сдаю, квартиранты всё ими сломанное, меняют сами. Купи простенькую люстру и пусть хозяин или твой партнёр заменят. Плафоны стоят копейки, а если с хозяином отношения испортишь, то сама понимаешь. Плафон вышел из строя в то время, как ты там жила. Соответственно, твоя вина в этом есть, как бы не хотелось тебе другого. Я сама сто раз снимала, потому знаю, что не охота переплачивать, но. факт остаётся фактом.

Хочу при продаже квартиры все люстры, лампы открутить и забрать с собой или продать. А вы забирали свои?

Люстры вообще не являются объектом недвижимости, и в стоимость квартиры не входят,
Так же как и все, чего не было от застройщика.
Плиты люди покупают сами, под себя, и даже радиаторы )) (достаточно для циркуляции байпаса ) и встроенные шкафы и даже напольное покрытие (некоторые и ламинат с собой забирают) и мойки.

Все, что вы продаете, описано в договоре, за остальное покупатель доплачивает, если ему нужно.
Если не нужны ваши ремонты и приборы (ремонт под себя будут делать) , так удобнее, чтобы ничего лишнего не было.

Вы что люстры им продавали, или обговаривали, что с люстрами продадите ? )).

Сумма по договору не доплачена? расписку, что претензий не имеете и все заплачено -есть? Нет, так нечего им пока документы отдавать и оформлять в собственность.
За недоплаченное вы может еще месяц - два пользоваться площадью, квартирантов на месяц пустить ))
Не проще созвониться с покупателями и обговорить "детали" ?.
Мало ли, что у них на данный момент вроде как ничего нет (вам то откуда знать?), заедут и либо купят, необходимое, либо по друзьям наберут, либо от родителей возьмут.

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него. Рассказываем, из чего складывается этот процесс и на что важно обратить внимание на каждом этапе, чтобы всё прошло гладко.

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).

У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа. Пример плана жилищного помещения

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

Остановимся на основных моментах:

Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания. Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

данные продавца и покупателя;
полная стоимость квартиры;
её адрес и описание;
права и обязанности, ответственность сторон;
сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартиры

Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

Заключение

Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Читайте также: