Что нужно сделать со всеми дверными проемами первого этажа и выходами на балконы
Обновлено: 01.05.2024
Можно присоединить лоджию к квартире? А утеплить балкон без согласования? Разбираем с архитектором и юристом перепланировки балконов и лоджий
Вы хотите сделать на балконе тёплый кабинет или даже присоединить лоджию к квартире — разбираемся в этой статье, какие переделки безопасны и законны.
Балкон или лоджия? Это важно
По строительным нормам для многоквартирных зданий (СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003) лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). А балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.
Иногда разница не так очевидна: например, просторные остеклённые балконы в новостройках застройщики на сайте в планировках называют лоджиями. Если сомневаетесь, запросите технические документы — в них будет указано, балкон это или лоджия.
В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.
Разная конструкция = разные технические возможности
Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м 2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м 2 ).
А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.
То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м 2 , то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.
При этом 8–10 м 2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес — такой балкон может превратиться в лифт. Большинство, конечно, ставит обычное «холодное» остекление, поэтому мы не видим новостей, как в России массово отваливаются балконы. Но такой риск есть.
У меня балкон. Что можно?
Хочу поменять на нём ограждение, постелить плитку, поставить кресло и отдыхать летом.
Именно для летнего отдыха балконы и проектировались. Безопасно и без согласований на балконе можно:
- отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;
- отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);
- постелить террасную доску.
Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.
Хочу застеклить балкон и обшить изнутри вагонкой
Лёгкое одинарное остекление плита выдержит — оно может быть безрамным, из толстого закалённого стекла, или обычным, с профилем (алюминиевым или ПВХ). Оно защитит балкон от ветра и осадков, но он останется «холодным» — зимой на таком не посидишь. При этом остекление нарушает единоподобие фасада и может не пройти по нормам пожарной безопасности. Поэтому его нужно согласовывать как перепланировку.
Обычное остекление — это перепланировка балкона и оно требует согласования? Вы серьёзно?
Когда строится дом или создаётся типовой проект, надзорные архитектурные органы утверждают много моментов. В том числе и вид фасада — по закону, его нельзя менять без разрешения.
Остекление балконов в домах тоже считается изменением фасада (строго говоря, даже замена старых деревянных окон на пластиковые должна быть согласована; но до контроля таких тонкостей пока дело на дошло).
Факт: Хотя балкон ваш, но фасад дома вам не принадлежит, и менять его по своему желанию нельзя — внешний вид дома должен быть утверждён архитектурными надзорными органами города. Плюс пожарные нормы никто не отменял. Например, в 70–80-е строились дома, где пожарные эвакуационные лестницы проходили по балконам. Потом люди стали застеклять балконы и срезать эти лестницы. Теперь пожарная безопасность таких зданий под вопросом.
Архитектор Мария Зайцева:
Жилищный кодекс РФ требует вносить в технический паспорт квартир все переустройства (например, проведение света туда, где его раньше не было — на тот же балкон) и перепланировки (это все манипуляции, которые делают дом конструкционно не таким, каким он был при строительстве). Плюс в каждом регионе могут быть свои дополнительные законы и нормативные акты — поэтому где-то узаконить перепланировку проще, где-то — сложнее.
По закону любое остекление изначально открытого балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать. Практически все существующие рамы на балконах в старых домах по всей стране не согласованы, и (чаще всего) несогласуемы в принципе.
Если у вас типовой дом, то по закону можно остеклить только все балконы сразу, чтобы сохранить единообразие. Жильцы должны заказать общий проект изменения фасада и утвердить его в комитете по архитектуре и градостроительству. Лишь после утверждения проекта можно будет делать все балконы в едином стиле, используя одни и те же материалы.
Если ваш дом признан памятником архитектуры, остеклять балкон нельзя. В отличие от типовых хрущёвок, на которые пока закрывают глаза, за внешним обликом памятников следит специальная комиссия. Переделку точно заметят и заставят убрать. В исключительных случаях могут узаконить остекление балконов, выходящих во двор.
Но никто не согласовывает остекление в обычных домах. Всех не оштрафуют!
Архитектор Мария Зайцева:
Массовое хаотичное остекление началось в 90-е, вместе с приватизацией. Никто за этим не следил. А теперь уже все привыкли, каждый делает по своему усмотрению и кажется, что согласование остекления балкона — это лишнее. Как итог — города выглядят аляповато, потому что фасады утратили единообразие.
Да, за перепланировку балконов нет массовых штрафов. Но прецеденты уже есть. Так, в Петербурге завёлся активист, который жалуется на застеклённые балконы в типовых домах на проспекте Культуры. Суды и петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре выписывают собственникам квартир штрафы и предписания всё демонтировать.
Рабочий вариант в этом случае — безрамное остекление с толстым закалённым стеклом. Оно стоит от 100–150 тысяч рублей в среднем для маленького балкона в хрущёвке в городах-миллионниках (для сравнения: обычное остекление на профиле ПВХ с внутренней обшивкой балкона вагонкой обходится порядка 60 000 рублей). Однако такие стёкла меньше влияют на внешний вид фасада — и скорее всего, в этом случае согласование перепланировки балкона получить удастся.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Вопрос с остеклением балконов непростой, так как позиция администраций везде разная. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома.
Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности. Сложность в согласовании может возникнуть и при попытке установить рамы из легковоспламеняемых материалов (того же ПВХ).
Фактически за несогласованное остекление балконов сегодня можно оштрафовать каждого второго собственника в России. Вряд ли это явление станет массовым, однако в последние годы власти некоторых регионов начали требовать возвращения балкона в прежнее состояние в случае, если остекление было сделано без согласования.
Напомню, что, согласно статье 29 Жилищного кодекса, власти имеют право выселить собственника, если он сделал незаконную перепланировку и отказался вернуть всё в исходное состояние. Сначала выпишут штраф (он разнится в зависимости от региона, в Москве для физических лиц это 2000–2500 рублей, а в Самаре, например, 2000–3000 рублей) и предписание «вернуть всё обратно», а потом пойдут в суд.
У меня балкон был остеклён. Я хочу поставить полноценные стеклопакеты и присоединить его к квартире — зря пропадает три квадратных метра!
Перепланировка балкона в комнату невозможна, даже если дом новый. Двух- или трёхкамерные стеклопакеты «как в квартире», утепление ограждения и пола, вывод отопления (в том числе и электрического) и присоединение балкона к квартире опасны для конструкции дома.
Во-первых, балконные плиты не рассчитаны на такую нагрузку. Во-вторых, такая перепланировка балкона нарушит тепловой контур здания; в вашей квартире похолодает, вы включите обогреватель — электрическая сеть может не выдержать нагрузки, особенно если балконы присоединят ещё и ваши соседи.
Рано ли поздно о таких переделках узнает УК — и по суду заставит вас всё возвращать обратно. Кроме того, управляющая компания может выставить счёт за теплопотери — ведь им, чтобы поддерживать нормальную температуру в здании, приходилось тратить больше энергии.
А ещё квартиры с перепланировкой балкона будет сложно продать — и удобство для многих сомнительное, и потенциальные проблемы с УК никому не нужны.
Итог для балконов
По закону с балконами нельзя делать почти ничего (только менять всё старое на такое же новое).
В некоторых регионах удаётся узаконить лёгкое остекление с рамами или без: чтобы узнать, возможно ли это в вашем городе, обратитесь в проектное или архитектурное бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Если сделаете всё на свой страх и риск, есть вероятность нарваться на штраф.
Утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено: такие переделки очень опасны и с ними активно борются управляющие компании — для них они несут большие убытки. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату.
У меня лоджия. Что можно сделать мне?
Лоджию остеклили ещё при строительстве. Хочу поменять напольное покрытие, покрасить стены, обшить ограждение вагонкой.
Это всё можно, и согласований не требует. Кроме того, если остекление было старым, его разрешается поменять на новое, такое же по внешнему виду и весу.
У меня остекления на лоджии не было. Хочу поставить двухкамерные стеклопакеты, постелить пол, провести свет и пользоваться лоджией как дополнительной летней комнатой (отопление выводить не буду).
Технически такая перепланировка лоджии в комнату возможна, но нужно согласование — проект переустройства должна сделать профессиональная архитектурная команда.
А ещё, если изначально остекления не было вообще, история может усложниться — ведь фасад изменится. Можно попробовать согласовать проект с безрамным остеклением, но оно одинарное и тепло будет держать плохо.
У меня одинарное остекление от застройщика. Хочу поставить двухкамерные окна и сделать тёплый пол. Сносить стены при этом между комнатой и лоджией не буду — пусть остаётся как отдельное помещение.
Перепланировка лоджии в комнату тоже требует согласования, с привлечением управляющей компании, автора проекта дома, жилинспекции и БТИ. При этом юридически лоджия останется отдельным «холодным» помещением и приплюсовываться к общей площади квартиры не будет.
Тёплый пол можно согласовать не везде: нужен расчёт дополнительной нагрузки на электросеть и на плиту. А водяное отопление на лоджии запрещено.
Хочу присоединить лоджию к квартире
На красивых дизайнерских картинках можно увидеть перепланировку квартиры с полным присоединением лоджии: убирают окно, делают демонтаж подоконного блока (часть стены под окном), сносят простенок (части стены у окна и двери) и порожек (часть стены под дверью на лоджию), наливают пол на лоджии до уровня комнаты и получают единое пространство с огромными окнами. Смотрится отлично! Многие так и делают.
Но такая перепланировка чаще всего незаконна и может быть даже опасна.
Порожек сносить нельзя: он защищает основные плиты от промерзания, плюс на него часто опираются плиты перекрытия (то есть порожек — это часть несущей конструкции).
Практически во всех панельных, блочных и кирпичных домах порожек — один из элементов, который либо зажимает межэтажные перекрытия и (или) плиту лоджии; либо эти перекрытия опираются на него. Если убрать порожек, плиты могут рухнуть. Исключение: если сам автор проекта дома согласовал снос этого элемента; чаще всего это возможно, только пока идёт стройка и только в монолитных домах.
Например, в Москве практически все панельные и блочные дома, возведённые до 2007 года, построены по проектам института МНИИТЭП (либо этот институт является правопреемником более старых проектных организаций). И МНИИТЭП запрещает любые действия с порожком в своих домах.
Подоконный блок можно убрать, только если он не часть несущей стены (в монолитных и панельных домах это делается лишь после сложного инженерного расчёта).
Простенки убирать нельзя, если вы живёте выше пятого этажа: они — часть противопожарной системы безопасности и должны быть не меньше 1,2 метра длиной (СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2).
А если я поставлю стеклянную перегородку в комнате? Можно получить согласование на такое «визуальное» присоединение лоджии?
Внешне объединить лоджию с комнатой или кухней можно при помощи французских окон (стеклянных перегородок от пола до потолка) — раздвижных или распашных.
Сделать такое присоединение лоджии можно только по профессиональному проекту. Специалисты должны рассчитать, какую часть подоконного блока или простенков можно убрать под французское окно (убрать порожек и выровнять полы на лоджии и в комнате при этом в 90% случаев будет невозможно), а также — каким должно быть это окно по теплотехническим характеристикам, ведь отопление дома рассчитывалось с учётом того, что на этом месте стена. А окно держит тепло не так хорошо: может появиться конденсат, комната будет промерзать.
Факт: Проще всего перепланировку с внутренним французским окном сделать в новом монолитном доме — техническое заключение на него достать нетрудно. А ещё лучше, если вы сможете объединиться с соседями и сделать общее техзаключение и проект согласования — так будет дешевле.
Архитектор Мария Зайцева:
Есть методические документы в строительстве МДС 13-21.2007 «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
В 15-м пункте сказано, что «ограждающие конструкции» (в данном случае это и стены, и окна) квартир должны зимой поддерживать температуру не менее +18 °С и влажность не более 60%.
Если все начнут присоединять лоджии к квартире, даже с помощью французских окон, уровень конденсата может стать критическим — это повлияет на безопасность всей конструкции дома. Кроме того, в доме будет холодно — люди начнут включать обогреватели, а из-за того, что электросеть не рассчитана на такую нагрузку, возрастёт риск пожара.
Если жильцы начнут жаловаться на холод — управляющая компания и жилищная инспекция быстро узнают, что дело в массовых перепланировках. Последуют штрафы, судебные предписания «верните всё в исходное состояние». Тем, кто откажется, полагается «бонус» — продажа квартиры по суду и выселение. Самый грустный сценарий: плиты могут не выдержать.
Итог для лоджий
Если ваша лоджия была изначально остеклена, то внутри вы можете покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.
Все более серьёзные переделки — наливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.
Выводить водяное отопление на лоджию нельзя — это опасно. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).
Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.
Я хочу сделать всё по закону. Где заказать проект остекления балкона? Куда идти, чтобы получить согласование?
Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Специалисты расскажут о технических и юридических возможностях, которые у вас есть.
Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.
Чаще всего архитектурные организации с сертификатом СРО готовы за отдельную плату общаться со всеми инстанциями сами. Есть также юридические компании, которые предоставляют услуги по согласованию: стоимость стартует от 10–40 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности проекта.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Подготовьте проект перепланировки (остекления, утепления, устройства полов, электропроводки и т. п.). Заказать его можно у архитекторов с доступом к разработке подобной документации (сертификатом СРО). Проект должен быть комплексный, который учитывает все аспекты перепланировки. Например, если вы меняете остекление и утепляете лоджию, то в проекте должен быть сделан теплотехнический расчёт, предусмотрены пароизоляция и утеплитель.
Готовый проект нужно отнести в надзорные органы. В Москве решение о согласовании выдают Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке.
Для проведения процедуры вам потребуются:
- заявление;
- выписка из ЕГРН, в которой указан собственник;
- техпаспорт помещения;
- проект остекления, который составляется на основании разрешения от Управляющей компании на перепланировку.
Вся документация согласовывается в архитектурном департаменте города или района. Потом проект проверят в архитектурно-планировочном управлении на предмет соответствия общей концепции, и если будет признано, что ваша лоджия изменит внешний вид фасада здания, тогда придётся всё переделывать. В некоторых случаях удаётся получить согласование проекта с безрамным остеклением, когда обычное, с рамами, было отклонено.
Кажется, у меня соседи присоединили лоджию (или балкон) к квартире. Что делать?
«Мы живём в новостройке; со стороны улицы видно, что порядка 30–40% жильцов объединили лоджии и квартиры. Мы этого не делали, но у нас на лоджии теперь постоянный конденсат, все течёт, отваливается отделка, появились трещины в стене. Есть вероятность, что это из-за усадки, тем не менее конденсат говорит о том, что нарушен тепловой контур дома».
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Если у вас есть подозрение, что соседи сделали незаконное объединение лоджии с комнатой, необходимо обратиться в свою управляющую компанию или ТСЖ. Удостовериться и зафиксировать незаконные изменения могут сотрудники этих организаций, например, при проверке счётчиков воды или электричества. А ещё можно обратиться в жилинспекцию города, чтобы инициировать проверку.
Повторим кратко:
1. Если у вас балкон, лучше оставить его как место для летнего отдыха. Если он был остеклён застройщиком, не утепляйте его до состояния комнаты: плиты не рассчитаны на такую нагрузку.
2. Если балкон изначально был открытым, технически допустимо только лёгкое, одинарное остекление, без утепления. Лучше перестраховаться и сначала выяснить все возможности в вашем БТИ и жилищной инспекции.
3. Если у вас лоджия, её можно утеплить, но оставить как отдельное помещение: не убирать подоконный блок, не сносить простенки и порожек. Обратитесь в проектную организацию, чтобы рассчитать нагрузку на плиту и электросеть и согласовать переделку с государством. Лучше объединиться с соседями и заказать один проект на всех.
4. Допускается частичное присоединение лоджии к квартире с помощью панорамного окна. Но это можно сделать не во всех домах (в большинстве снести даже часть подоконного блока не получится, а простенки и порожек надо оставлять); разумный ход — сделать такую перепланировку в новостройке на этапе строительства, объединившись с соседями и договорившись с застройщиком.
117-37.Что нужно сделать со всеми дверными проемами первого этажа и выходами на балконы всех этажей в пределах разбираемого участка во время разборки лесов, примыкающих к зданию?
Вопрос администрации
Тесты с ответами и комментариями, без рекламы.
Панель авторизации
Инструкция по пользованию сайтом
В данной инструкции изложены основные функции сайта, и как ими пользоваться
Здравствуйте,
Вы находитесь на странице инструкции сайта Тестсмарт.
Прочитав инструкцию, Вы узнаете функции каждой кнопки.
Мы начнем сверху, продвигаясь вниз, слева направо.
Обращаем Ваше внимание, что в мобильной версии все кнопки располагаются, исключительно сверху вниз.
Итак, первый значок, находящийся в самом верхнем левом углу, логотип сайта. Нажимая на него, не зависимо от страницы, попадете на главную страницу.
«Главная» - отправит вас на первую страницу.
«Разделы сайта» - выпадет список разделов, нажав на один из них, попадете в раздел интересующий Вас.
На странице билетов добавляется кнопка "Билеты", нажимая - разворачивается список билетов, где выбираете интересующий вас билет.
«Полезные ссылки» - нажав, выйдет список наших сайтов, на которых Вы можете получить дополнительную информацию.
В правом углу, в той же оранжевой полосе, находятся белые кнопки с символическими значками.
Опускаемся ниже, в серой полосе расположились кнопки социальных сетей, если Вам понравился наш сайт нажимайте, чтобы другие могли так же подготовиться к экзаменам.Следующая функция «Поиск по сайту» - для поиска нужной информации, билетов, вопросов. Используя ее, сайт выдаст вам все известные варианты.
Последняя кнопка расположенная справа, это селектор нажав на который вы выбираете, сколько вопросов на странице вам нужно , либо по одному вопросу на странице, или все вопросы билета выходят на одну страницу.
На главной странице и страницах категорий, в середине, расположен список разделов. По нему вы можете перейти в интересующий вас раздел.
На остальных страницах в середине располагается сам билет. Выбираете правильный ответ и нажимаете кнопку ответ, после чего получаете результат тестирования.
Справой стороны (в мобильной версии ниже) на страницах билетов располагается навигация по билетам, для перемещения по страницам билетов.
На станицах категорий расположен блок тем, которые были добавлены последними на сайт.
Ниже добавлены ссылки на платные услуги сайта. Билеты с ответами, комментариями и результатами тестирования.
В самом низу, на черном фоне, расположены ссылки по сайту и полезные ссылки на ресурсы, они дублируют верхнее меню.
Надеемся, что Вам понравился наш сайт, тогда жмите на кнопки социальных сетей, что бы поделиться с другими и поможете нам.
Если же не понравился, напишите свои пожелания в форме обратной связи. Мы работаем над улучшением и качественным сервисом для Вас.
Объясняет юрист: Почему проем в капстене не прорубить, как раньше
Используйте как инструкцию, если присматриваете квартиру с мыслью о будущей перепланировке
С проемами в капитальных стенах есть два прямо противоположных убеждения. Первое — что рубить проемы ни при каких обстоятельствах нельзя (стена-то капитальная). Второе — что делать проемы можно, если достаточным образом усилить. На самом деле проем в капитальной стене можно сделать, но далеко не в каждом доме.
Объясняет Наталья Преображенская, руководитель студии дизайна «Уютная квартира», с опорой на комментарии своего юриста.
НЕЛЬЗЯ: «Панелька» в Москве, сдана после 2007 года
Комментарий юриста: «90% панельных домов, построенных в Москве и МО после 2007 года, спроектированы институтом МНИИТЭП. Они строились с защитой от прогрессирующего обрушения, а поэтому институт как автор проекта четко и однозначно запретил любые проемы. Планировку в них менять нельзя».
Елена Амбросимова Сохранить фотоЕсть одна деталь: в некоторых квартирах от МНИИТЭП встречаются уже заложенные проектировщиком места с утоньшением — они выглядят как ниши в размер дверного проема (на фото). На строительном сленге называют « вафли » или проектные ниши.
Если такой фальшпроем, как на фото, обнаружился в вашем доме, — его допустимо демонтировать. Но четко по обозначенному проектировщиком контуру (и, естественно, после согласования проекта перепланировки).
Юра Григорьев / classicacreativa Сохранить фото Пример с фото: на плане квартира холостяка , где при демонтаже покрытий обнаружили проектную нишу в капитальной стене между прежней кухней и комнатой. Это позволило согласовать проем и новую перепланировку KorenevaZhadanDesign Сохранить фотоПример из практики: в прошлом году у меня были заказчики, которые мечтали сделать широкий проем из гостиной в кухню (видели у друзей аналогичный вариант, как в примере на фото).
Но дом был как раз такой, сданный в 2010 году — пришлось клиентов отговаривать. В результате мы сделали кухню изолированной. Зато получилось эффектно оформить вход в гостиную, сделав симметричные проемы в перегородке между прихожей и гостиной. Заказчики были в восторге: получилось даже лучше — законно и безопасно.
Людмила Данилевич Сохранить фотоМОЖНО: Панельный дом, сдан до 2007 года или не в Москве
Проем удастся согласовать и сделать — с соблюдением нескольких условий.
1. Квартира расположена НЕ на первом-втором этаже — конструкции здания не рассчитаны на такие изменения.
2. Будущий проем должен располагаться на расстоянии не менее чем 1000 мм от угла, края стены или другого уже существующего проема. Это принципиальный момент, которым многие по незнанию пренебрегают.
Людмила Данилевич Сохранить фото3. Проем можно сделать только ОДИН, его ширина — 900 мм, в редких случаях удается согласовать 1000 – 1200 мм.
4. Проем будет дополнительно усилен; усиление должны делать инженеры с доступом СРО. А согласовываться это все должно в Мосжилинспекции и у авторов проекта дома (в других городах — в отделе архитектуры местного муниципалитета).
Пример из практики: у меня в работе однажды была «вторичка» — замечательная во всех отношениях. Но проемы были расположены нестандартно. Оказалось, что их нарубили (и не согласовали) прежние хозяева. А новые этот момент упустили. Мы посовещались с юристом и нашими партнерами по согласованию планировок и заложили в план текущего ремонта работы по доведению проемов до стандартного размера. Иначе было небезопасно и грозило ответственностью.
- Проем должен находиться на расстоянии не менее 400 мм от существующего проема или края стены.
- Простенок в 400 мм нужно будет затянуть специальной усиленной металлической обоймой.
- Ширина проема может быть от 900 до 1200 мм.
- Чем выше этаж, тем больше может быть проем (но все равно цифры находятся в указанном диапазоне, речь лишь о том, что на пятом этаже это будут условные 900 мм, а на 12-м уже можно думать про 1100 мм).
- Место проема должно рассчитываться индивидуально и согласовываться с автором проекта дома.
- Чем выше расположена квартира, тем шире может быть проем.
На практике: металлическое усиление стены до отделки выглядит примерно так, как на этом фото. Как его обыграть в дизайне?
► Обшить примыкающие стены гипсокартоном и замаскировать каркас.
► Торцевые поверхности стен просто оштукатурить, сделав на них частые насечки болгаркой, либо по стальной сетке — тогда усиленный проем будет выглядеть как обычный. Если строители грамотные, то никакой маскировки мебелью или декором не потребуется.
ST-interiors Сохранить фото ► Прямоугольный проем тоже несложно отделать, используя стандартные комплектующие для межкомнатной двери — коробки и деревянные наличники. Для обрамления проема лучше всего подойдут так называемые телескопические системы с пазогребневым соединением, позволяющим избежать зазоров между наличником и доборной планкой. SHM Architects Сохранить фотоЧто делать, если проем «достался в наследство» от прежних хозяев
Например, его заложили и заклеили обоями — так бывает.
Шаг 1: Выясните, согласован ли проем: для этого посмотрите, есть ли он на плане БТИ (его вам должны были передать при покупке квартиры). Скорее всего, хозяева либо сами не знали о существовании незаконного проема, либо не заморачивались с согласованием.
Шаг 2: Закажите техническое заключение
Его можно сравнить со снимком, который делает стоматолог перед тем, как прикрыть дырку в зубе. Странно просто так «накладывать пломбу», не разобравшись в ситуации. Да и «незалеченный кариес» рано или поздно заболит — умнее залечить его, пока он не доставляет хлопот.
То же и со стеной: нужно, чтобы профессионалы оценили состояние конкретно вашей конструкции и сделали расчет необходимого ей усиления.
Technical Email Сохранить фото На схеме: краткое пояснение проекта по усилению проема Нина Фролова Сохранить фотоХотите оставить чужой проем — согласуйте перепланировку
Если проем допустимой ширины и в допустимом месте, то узаконить перепланировку будет чуть проще: нужно обратиться в Жилинспекцию и в организацию, которая является автором проекта дома (документацию должны выполнять именно авторы проекта в данном случае).
Готовьтесь к тому, что сам проект будет довольно дорогим (от 100 тысяч рублей). Плюс, скорее всего, придется заплатить штраф за незаконную перепланировку (2500 рублей) — ведь по нашим законам с момента покупки квартиры ответственным лицом за все манипуляции (в том числе и уже произошедшие) становится новый собственник.
Архитектурное бюро SL*project Сохранить фотоЕсли по заключению у вас «плохой проем»
Например, он оказался в неположенном месте или недопустимой ширины. Согласовать его вряд ли удастся — в этом случае автор проекта дома откажет в выполнении документации, а без нее снять предписание Жилищной инспекции невозможно.
Если попросту игнорировать это предписание, то Жилинспекция отправит дело на рассмотрение в суд, который может и вовсе выставить квартиру на торги: такие прецеденты в практике наших партнеров по согласованию уже были. В итоге приходится правдами и неправдами упрашивать автора проекта дома выполнить соответствующую проектную документацию.
Так как автор проекта дома является монополистом (документацию должен выполнить именно он), он волен выставить за свои услуги в таком сложном случае любую цену. На практике людям, чтобы снять предписание, приходилось платить за документацию от 500 тыс. до 1 млн рублей. И при этом еще выполнять дополнительное усиление конструкции и закладывать проем, переделывая дорогостоящий ремонт.
Какой из этого вывод: при покупке квартиры (особенно в панельных домах) сверяться с планом БТИ.
BLOCKSTUDIO Сохранить фотоПовторимся кратко
1. По типу дома: если дом московский, панельный и сдан в 2007 году и позже — проемы в несущей стене однозначно запрещены. В кирпичных и монолитных домах проемы сделать проще, однако и они требуют согласования.
2. По этажности: нельзя делать проемы в капитальных стенах, если квартира находится на первом или втором этажах.
3. По размеру: габариты и положение проема в несущей стене необходимо предварительно согласовать через Мосжилинспекцию. В большинстве случаев проем должен быть не шире 1100 мм и располагаться на расстоянии 1000 мм от угла или внешней стены.
4. По закону: для согласования перепланировки нужен проект усиления и акты скрытых работ. За такими расчетами и актами следует обращаться к специалистам со СРО. Без этих бумаг узаконить проект невозможно.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Среди наших читателей много практикующих дизайнеров — делитесь примерами проектов, в которых проемы в капстене были необходимы. Всем будет интересно!
Объясняет юрист: Почему нельзя присоединять лоджию, как раньше
То, что разрешено, сложно назвать присоединением! А все остальное в Москве запретили
«Дал грош — делай, что хошь» было хорошим принципом ремонтов в 90-е, но они прошли. Ответственность за нарушения в сфере перепланировок все ужесточается. И при этом незаконным уже считается совершенно невинный (и, казалось бы, не нуждающийся в согласовании) ремонт на лоджии.
Что можно делать на лоджии? Что нельзя и почему? Объясняю как юрист, который согласовал более 300 московских проектов перепланировки с участием лоджий.
Фрунзе Елена Сохранить фотоВ чем проблема
Большинство людей рассматривают лоджию как метры, на которые при случае можно увеличить квартиру. Действительно, зря они, что ли, пустуют или превращаются в склад? Дизайнеры вроде бы тоже согласны: без «лишней» линии остекления комната должна стать светлее и просторнее, можно выкроить место под кабинет или спортзал.
Жилинспекция при этом НЕ считает лоджию частью жилого помещения. И перепланировки с присоединением лоджии согласовать становится все труднее.
Александр Выборнов Сохранить фото- Убрать окно и дверь на лоджию — оставить на месте подоконный блок, радиатор. Обыграть подоконный блок в дизайне интерьера (пример на фото). При этом на лоджии можно установить электрический конвектор, смонтировать теплый пол. Либо утеплить лоджию, а с ее отоплением не заморачиваться.
- Заменить стандартное остекление лоджии на безрамное, полноскладное. Это законно, только если не нарушает облик фасада, например, все лоджии многоквартирного дома НЕ остеклены. Полноскладное безрамное остекление не видно, с улицы выглядит, будто и ваша — не остеклена.
- Заменить типовой парапет на стеклянный или какой-то нестандартный вариант (вроде того, что на фото). Забудьте, законных способов сделать замену типового парапета на нестандартный — нет. Нестандартный вариант должен предложить застройщик единообразно для всего дома.
- Демонтировать штатное окно парапет на лоджии — сделать вместо него французское остекление. Такие привлекательные решения с балконными окнами в пол предлагают в новостройках. Но в старом доме убрать штатное остекление и сделать нестандартное — нельзя.
- Заменить внутреннее окно из комнаты на лоджию на иное. Например, без внутреннего деления на створки — так будет светлее. Это законно, никаких согласований не требует. В примере на фото выше так сделали окно на балкон.
- Увеличить проем на ширину комнаты — убрать окно, дверь, подоконный блок и боковые простенки.
- Убрать окно и подоконный блок — вместо них поставить французские двери в пол.
- Оставить лоджию изолированной. Качественно утеплить. Вывести на лоджию отопление и сделать там кабинет, столовую и пр. Отопление сделать по закону — от электроконвектора и / или теплого пола.
Какие из этих перепланировок законны, а какие нет?
НЕЗАКОННЫ ВСЕ (и согласовать их нельзя), кроме последних двух вариантов — с французским окном в пол и вариантом утепления изолированной лоджии. Объясняю, когда был введен этот запрет и почему.
Что именно запрещено и чем это объясняется?
Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.
К чему это приводит?
Температура в помещениях будет падать, соседи будут жаловаться, и проблемы будут уже у управляющей компании — что не поддерживают нормативную температуру. А для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.
А еще часто после присоединения лоджии к комнате (кухне) возникает конденсат. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет. Или сделали, но утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам (а дышать грибком — не полезно для здоровья).
Что будет, если нарушить запрет?
Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). А еще — предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2018 г. — проблем не будет.
Узнать могут просто с помощью «внимательных» соседей или если к вам зайдет инженер из ЖЭКа с ревизией вентиляции, отопления и пр. Известны случаи, когда управляющие компании используют квадрокоптер и фотографируют с улицы лоджии собственников. Мы понимаем, что это не совсем корректно и нарушает личную жизнь собственников, тем не менее факт остается фактом. Архитектурная студия Максима Новинькова Сохранить фото
А что с французским окном — почему оно безопаснее, чем полное присоединение?
Французское окно ставится в проем между холодным и теплым помещением, и тем самым целостность теплового контура квартиры сохраняется.
Какие нюансы принципиально важно учесть? Новая конструкция должна сохранять тепло не хуже демонтированного окна, подоконного блока и простенков. Обычно современные стеклопакеты — хоть пластиковые, хоть деревянные — с этой задачей отлично справляются. Цвет рамы изнутри квартиры так же идет на усмотрение собственника (со стороны улицы окна должны быть такого цвета, как было задумано при строительстве дома). Сделать французское окно можно как в виде распашной, так и в виде раздвижной конструкции — узаконить можно будет все варианты.
Чернышова Анна Сохранить фотоМогут ли НЕ согласовать перепланировку с французским окном?
Да. Отказать в согласовании перепланировки могут, если она была сделана непрофессионально. Например, если был снесен монолитный (или панельный) подоконный блок без выполнения соответствующего усиления.
У лоджии есть подоконный блок (та часть, что непосредственно располагается под окном), простенки (отрезки стены по бокам от окна) и порожек. Не все из этого можно сносить и не в каждом случае. Разбираемся по порядку.
Н-Куб Сохранить фото Нина Фролова Сохранить фото Uliana Grishina | Photography Сохранить фотоКуда законно перенести радиатор?
В России радиаторы можно двигать в пределах того же помещения (комнаты или кухни). Вы можете перенести его на оставшуюся часть простенка или на смежную стену (этот перенос согласовывается в рамках всего проекта перепланировки).
Можно ли ставить вертикальные радиаторы? А конвектор в полу на границе с лоджией?
К вертикальным радиаторам вопросов у Жилинспекции не возникает. А вот насчет конвекторов — все очень неточно. В последнее время Жилинспекция стала склоняться к запрету на использование внутрипольных конвекторов в комнате (кухне) перед французским окном. Так что лучше перед началом работ дополнительно проконсультироваться в Жилинспекции по месту жительства о ситуации на текущий момент.
Что нужно сделать со всеми дверными проемами первого этажа и выходами на балконы всех этажей в пределах разбираемого участка во время разборки лесов, примыкающих к зданию?
Приказ 155н п.76. Сборка и разборка лесов производятся по наряду-допуску с соблюдением последовательности, предусмотренной ППР на высоте. Работники, участвующие в сборке и разборке лесов, должны пройти соответствующее обучение безопасным методам и приемам работ и должны быть проинструктированы о способах и последовательности производства работ и мерах безопасности.
Во время разборки лесов, примыкающих к зданию, все дверные проемы первого этажа и выходы на балконы всех этажей в пределах разбираемого участка закрываются.
Не допускается проведение частичной разборки лесов и оставление их для производства с них работ.
Доступ для посторонних лиц (непосредственно не занятых на данных работах) в зону, где устанавливаются или разбираются леса и подмости, должен быть закрыт.
Читайте также: