Можно ли убрать фасад на балконе
Обновлено: 04.07.2024
Можно ли убрать фасад на балконе
Больше,
чем хостинг.
Разместите свой сайт в Timeweb
Разместите свой сайт в Timeweb
Timeweb - компания, которая размещает сайты клиентов в Интернете, регистрирует адреса сайтов и предоставляет аренду виртуальных и физических серверов. Разместите свой сайт в Сети - расскажите миру о себе!
Наш самый популярный продукт
Виртуальный хостинг
Быстрая загрузка вашего сайта, бесплатное доменное имя, SSL-сертификат и почта. Первоклассная круглосуточная поддержка
от 119 руб./мес.
Производительность и масштабируемые ресурсы для вашего проекта. Персональный сервер по цене виртуального хостинга.
от 45 руб./мес.
Выделенные серверы
Мощный и гибкий в настройке индивидуальный сервер. Идеально для крупных и нагруженных проектов.
Удаление фасадного утепления - можно ли?
Добрый день. Ситуация следующая..
Дом - монолит, с фасадным утеплением (плиты утеплителя + штукатурка). Планируем утеплять лоджию, и встал вопрос - можно ли в границах лоджии удалить имеющееся фасадное утепление? Цель - выигрываем доп сантиметры, а также упрощается будущая отделка. На место внешнего утепления планируем сделать стандартный пирог из ЭППС+ изолон.
Можно ли так сделать, и какие проблемы потенциально могут возникнуть? Имеются ввиду проблемы как юридического, так и технического характера.
Фото имеющегося "пирога" могу сделать при необходимости
Sellina написал :
стандартный пирог из ЭППС+ изолон
Очень не стандартный пирог. Зачем тут изолон?
Sellina написал :
в границах лоджии удалить имеющееся фасадное утепление
Я так понял, это утепление на фасадной стене, внутри лоджии?
Это уже на парапет балкона?
04.03.2015 в 20:19фасадное это значит снаружи ! что вы там хотите удалить .
04.03.2015 в 20:21внутреннюю стену (с дверью на лоджию) вообще не утепляют.
04.03.2015 в 20:27Имелся ввиду фольгированный изолон, который используется как отражатель
Да, именно внутри
Нет, на место удаленного внешнего утепления. Ну и на парапет также
Обе стены - теплые, граничат с комнатами
ssvkrym написал :
фасадное это значит снаружи ! что вы там хотите удалить .
В настоящий момент фасадное - это то что у меня на лоджии внутри
04.03.2015 в 20:30а какое остекление ?
04.03.2015 в 20:32Sellina написал :
фольгированный изолон, который используется как отражатель
Озвучьте весь бутерброд до отделки.
Если Вы достаточно утеплите лоджию, внутреннее утепление можно снять. Смысла утеплять обратно внутреннюю стену нет - теплее чем было не будет. Но, нужно понимать, что у соседей балконы холодные. Вы хотите просто утеплить или присоединить к комнате?
04.03.2015 в 20:42Oleg V написал :
Озвучьте весь бутерброд до отделки
До конца еще не решили, но придерживаемся варианта по стенам 50мм ЭППС + 1см фольгированного изолона, сверху обрешетка, гипрок и отделка. Пол - 10 см ЭППС + отражатель + теплый пол, на потолок придется 30мм закладывать, больше места нет. Ну и как источники тепла - теплый пол + конвектор
Как показала зима, при закрытой двери (без утепления) ниже нуля не падало, с открытой дверью было около +15 в морозы, сейчас +18. Думаю, утепления выше будет достаточно, если не с избытком
Однокамерный с энергосбережением
04.03.2015 в 20:42Да, забыл, из последствий.
Если плохо утеплите - промерзания, намокания, грибок, суд, Сибирь.
Если нарушите фасад или тепловой контур здания - кляуза УК или соседей, штрафы, не ликвидная квартира, суд, Сибирь.
Oleg V написал :
Если нарушите фасад или тепловой контур здания
Собственно про это и хотелось бы узнать. Формально - этот кусок внутри застекленной лоджии, считается ли он фасадом, который можно нарушить? Тепловой контур - меняем теплые стены на теплое помещение - вроде тоже все прекрасно.
Куда можно обратиться или узнать, насколько ли вообще вся эта процедура будет законна?
Sellina написал :
Имелся ввиду фольгированный изолон, который используется как отражатель
Отражатель денег из кармана людей, прогуливавших в школе физику.
А вообще какое-то недоброе затеяли. Наверное скучно?
Строительство и отделка. Фасады. УШП. Проектирование. Технадзор. Разработка ГОСТ, СП, технической документации.
05.03.2015 в 14:53Sellina написал :
В настоящий момент фасадное - это то что у меня на лоджии внутри
это холодное остекление, значит, раз утеплено внутри лоджии.
Зачем всё это ломать лично мне не понятно.
Надо менять остекление на тёплое, утеплять внешнюю стену лоджии. Топить чем тогда, я так и не понял.. конвектор - электричество? Переделывать отопительные сети запрещено.
Для чего нужно пару квадратов лишней площади, чтобы за всё это так много платить, включая отопление электричеством?
Строительство и отделка. Фасады. УШП. Проектирование. Технадзор. Разработка ГОСТ, СП, технической документации.
05.03.2015 в 16:26Gennady написал :
Отражатель денег из кармана людей, прогуливавших в школе физику.
Лоджия.ру все врут?
05.03.2015 в 16:32Gennady написал :
это холодное остекление, значит, раз утеплено внутри лоджии.
Надо менять остекление на тёплое, утеплять внешнюю стену лоджии
Gennady написал :
Переделывать отопительные сети запрещено.
Насчет этого - я вкурсе, переносить батареи и не собираюсь
05.03.2015 в 17:32Я не просто так спросил про бутерброд утепления.
Если нет воздушного зазора - врут, если есть - лукавят.
Sellina написал :
Отсюда и вопросы, можно ли это удалить
С учётом Вашего понимания вопроса, у меня есть основания полагать, что Вы (мастера Ваши) можете накосячить там, где этого ни кто не ждёт - суд, Сибирь.
Если у вас там все стеклят балконы, ни кто и не узнает, что Вы лоджию переделали, если снаружи не видно. Но выиграть 0,5 м.кв. оно того стоит?
Вот это уже подбешивать начинает.
Когда уже эта легенда сдохнет.
Ни чего фольга в полу не отражает.
Oleg V написал :
С учётом Вашего понимания вопроса, у меня есть основания полагать, что Вы (мастера Ваши) можете накосячить там, где этого ни кто не ждёт
Мастер, который нам стеклил, сказал - "убирайте, все так делают". Все - много что делают, поэтому я хотела бы узнать, можно или нельзя и чем грозит, помимо стандартный проблем, которые могут возникнуть при утеплении балконов.
Утеплять будем сами
Oleg V написал :
Но выиграть 0,5 м.кв. оно того стоит?
Мои рассуждения сейчас (возможно и неверные)
Сейчас утепление съедает порядка 20 см, плюс сверху пойдет 3-5 см на изоляцию + отделку (тут пока не представляю технологию). Если мы удаляем и делаем по новой, тогда съестся где-то по 10-12 см. Для и так небольшой площади - да, эти 0,5м того стоят, если потом не доставят проблем
Второе - вопрос крепежа на стены (повторюсь, до самих стен сантиметров 20).
Oleg V написал :
Ни чего фольга в полу не отражает.
Утепление лоджии с вентилируемым фасадом
В наличии имеется квартира с большой лоджией, которую очень хочется использовать круглый год в качестве рабочего кабинета.
В процессе установки балконного блока окон с "кирпичей" от застройщика на стяжку, был вскрыт подоконник с двух сторон, фото ниже:
Оказалось что на лоджию заведен вентилируемый фасад. Отсюда вопрос: как правильно утеплить такую лоджию. После разговор с соседями у меня осталось два варианта:
1) имеющиеся стены на лоджии полностью штукатурятся, после чего на клей-смесь монтируется вспененный утеплитель, после чего минимально возможным количеством отверстий, утеплитель обшивается OSB плитой с последующей чистовой отделкой. В данном случае получается тёплый "термос" внутри лоджии, за которым гуляет ветер фасадной вентиляции.
Плюс: простота и понятность всех необходимых отделочных работ.
Минус: не понятно будет ли такой способ утепления хоть как-то работать
2) Имеющиеся на лоджии кирпичные стены, между комнатой и лоджией полностью демонтируется (дом монолитный и стены не выступают в роли несущих), минеральная вата от застройщика заменяется на утеплители проверенных производителей, после чего происходит обычная отделка.
Плюс: небольшое увеличение доступной площади лоджии, на непрофессиональный взгляд кажется что в результате утепление получится более качественным.
Минусы: сильно увеличивается объем работ, не понятно насколько допустимо совершать подобные демонтажные работы.
Заранее благодарю за советы и комментарии.
UPD: Демонтаж балконного блока между комнатой и лоджией проводить планируется
03.02.2019 в 15:22greenhost написал:
Добрый день,В наличии имеется квартира с большой лоджией, которую очень хочется использовать круглый год в качестве рабочего кабинета.
В процессе установки балконного блока окон с "кирпичей" от застройщика на стяжку, был вскрыт подоконник с двух сторон, фото ниже:
Оказалось что на лоджию заведен вентилируемый фасад. Отсюда вопрос: как правильно утеплить такую лоджию. После разговор с соседями у меня осталось два варианта:
1) имеющиеся стены на лоджии полностью штукатурятся, после чего на клей-смесь монтируется вспененный утеплитель, после чего минимально возможным количеством отверстий, утеплитель обшивается OSB плитой с последующей чистовой отделкой. В данном случае получается тёплый "термос" внутри лоджии, за которым гуляет ветер фасадной вентиляции.
Плюс: простота и понятность всех необходимых отделочных работ.
Минус: не понятно будет ли такой способ утепления хоть как-то работать
2) Имеющиеся на лоджии кирпичные стены, между комнатой и лоджией полностью демонтируется (дом монолитный и стены не выступают в роли несущих), минеральная вата от застройщика заменяется на утеплители проверенных производителей, после чего происходит обычная отделка.
Плюс: небольшое увеличение доступной площади лоджии, на непрофессиональный взгляд кажется что в результате утепление получится более качественным.
Минусы: сильно увеличивается объем работ, не понятно насколько допустимо совершать подобные демонтажные работы.
Заранее благодарю за советы и комментарии.
UPD: Демонтаж балконного блока между комнатой и лоджией проводить планируется
greenhost ,ух красота.ещё бы пару фото,для точного понимания где,что икак.(издалека).цены бы вам небыло.ах проверенныепроизводители,вот оно чего..),а эта вата думаете не держит тепло?
Утепление и отделка лоджии с холодным фасадным остеклением
Тренд последних лет в новостройках - холодное фасадное остекление. Про отделку стандартных балконов и лоджий у меня есть блог, написанный несколько лет назад, в котором подробно и наглядно продемонстр.
Тренд последних лет в новостройках - холодное фасадное остекление. Про отделку стандартных балконов и лоджий у меня есть блог, написанный несколько лет назад, в котором подробно и наглядно продемонстрированы различные варианты отделки и утепления. Здесь же я покажу на конкретном примере именно вариант с фасадным остеклением. Мой алгоритм не традиционен, более того, практически никем не делается. Тем не менее именно данный вариант наиболее рационален, ибо будет лучшим по соотношению цена-качество и с максимальным сохранением жизненного пространства.
Утепление изнутри. В этом нет ничего страшного. Последнее время в массовое сознание вбивается тезис о том что утепление изнутри делать нельзя. Можно типа только снаружи. При этом главным аргументом в защиту этого тезиса является некая точка росы, якобы в случае утепления изнутри под слоем утеплителя будут грибы, плесень и прочие излишества нехорошие. Однако те кто говорит об этом мягко говоря лукавят. Дело в том, что с какой-бы стороны вы ни делали утепление помещения (дома, балкона), некая точка росы так или иначе будет ВНУТРИ стены. С той лишь разницей, куда она будет смещена. Ближе к внутренней или ближе к наружней части. Но в любом случае внутри стены. А с учетом того что сама по себе точка росы вещь плавающая в зависимости от разницы температур снаружи и изнутри, то принципиальной разницы в том с какой стороны утеплять практически нет. Вернее есть, но совершенно в другом аспекте. Дело в том что многие совершенно не понимают, что такого плохого в точке росы и чем она страшна. А страшна она тем, что в случае контакта с воздухом в данной точке будет насыщение влагой. А влага как раз и является некой питательной средой для грибов раз. Во-вторых, именно влага является главным разрушителем, ибо в точке росы происходит максимальное разрушение материала. В случае дерева это гниль (грибы), в случае камня (бетона) это разрушение кристаллической структуры. И чем больше доступа воздуха к данной точке, тем быстрее происходят данные процессы. И вот тут как раз логично предположить, что в случае утепления снаружи, воздуха поступать будет больше. В силу тысяч причин. При утеплении изнутри, если всё сделать качественно и грамотно, доступ воздуха можно практически свети к нулю. И таким образом практически нивелировать все разрушающие воздействия от разницы температур.
Итак, теоретическая часть закончена, переходим к практической. Буду максимально краток. Но фоток будет много, и они в общем-то сами всё объяснят.
Имеем балкон, вернее лоджию в новом доме. Холодное остекление. Нанимаем профильную фирму по утеплению рам и замены одинарного стекла на стеклопакет. Данный вопрос нужно согласовывать с УК, ибо работы будут вестись промышленными альпинистами. Удовольствие это недешевое, в среднем порядка 20 т.р. за погонный метр. Вообще, утепление лоджии - штука недешевая. По уровню затрат и сложности работ балкон сродни санузлу.
Обычно такого рода лоджии утеплены минеральной ватой. Вата толстая, обычно 15 см. Задача демонтировать вату. Во-первых, сняв вату, мы выкраиваем драгоценные сантиметры, во-вторых, и это главное, сами стены будут обогревать лоджию. Практика показала что до минус 10 на улице такого рода лоджии держат положительные температуры. А если есть источник тепла или если приоткрыть окно, то держат практически любые морозы на улице. Речь про среднюю полосу, в частности про Питер.
Ремонт без последствий: что не запрещено делать с балконами и лоджиями
Собираясь сделать ремонт, мало кто избегает соблазнительных мыслей о перепланировке. Сегодня очень популярно одно простое решение, а именно – объединение балкона с жилой комнатой или с кухней. В интернете есть сотни фотографий, иллюстрирующих удобство такого подхода. Разработаны даже схемы –обустройство кабинета на лоджии, превращение ее в кухонную зону, создание на застекленном балконе полноценной релакс-зоны и так далее.
Подобные решения могут быть действительно очень удобными. Загвоздка в этом случае заключается в другом – а именно, в законности воплощения задуманного. Предположим, вы запланировали объединить кухню и балкон, перенести плиту, создать из всего этого полноценную столовую с зоной для готовки. И тут-то встает вопрос: а законны ли такие изменения? И не обернутся ли они впоследствии штрафами от жилинспекции?
В этой статье мы рассматриваем, как преобразить лоджию или балкон и не столкнуться с проблемами. Здесь сразу оговоримся: «законно» и «требует согласования» – это разные понятия. Законная перепланировка (не нарушающая норм действующего законодательства) требует согласования в БТИ практически в 100% случаев. Обратите на это внимание. А также имейте в виду, что процесс согласования и границы перепланировки разнятся от региона к региону.
Электричество и ничего больше
На любом балконе и на любой лоджии запрещено устанавливать радиаторы и монтировать теплые полы, подключенные к отоплению либо к ГВС. Единственный допустимый вариант – это электричество. Объясняется такой запрет очень просто – если подключить балкон к водяной отопительной системе, то увеличится общая отапливаемая площадь, что даст дополнительную нагрузку на домовой котел. А это уже чревато рисками.
Чем отличается лоджия от балкона?
Балкон – это часть жилплощади, расположенная на фрагменте плиты перекрытия, которая выходит за контур дома. Балкон имеет только одну стену, и эта стена всегда является наружной стеной здания. Поэтому балкон никогда не получится объединить с кухней или жилым помещением, никакая инспекция это не одобрит.
Что теперь грозит за утепление балкона или лоджии в своей квартире
Считается, что лоджии и балконы в советских многоэтажках специально оставляли не застекленными — чтобы человек мог подышать свежим воздухом после трудового дня, не спускаясь во двор.
Но практические соображения взяли верх — и лоджия с балконом куда чаще используются для расширения жилплощади, нежели для прогулок.
Хотя за последнее время правила заметно усложнились, и самовольное утепление лоджии или балкона теперь может повлечь весьма неприятные последствия для собственника.
Разберем свежие разъяснения Минстроя по этому поводу и новые решения, которые появились в судебной практике.
1. Каким правилам подчиняется остекление балкона или лоджии?
Установка стеклопакетов на балкон или лоджию в многоквартирном доме может привести:
а) к нарушению правил пожарной безопасности (например, если в результате ограничивается доступ к пожарной лестнице),
б) к выяснению отношений с соседями (например, если с вашего нового балкона потоки дождевой воды хлынут на их балкон — решение Северодвинского горсуда Архангельской области, дело № 2-3103/2019),
в) или к претензиям со стороны управляющей компании и местной администрации (например, если оформление вашей лоджии или балкона нарушит общую стилистику фасада дома).
Поэтому лучше заранее согласовать запланированное остекление с соседями и управляющей организацией. Но что касается последней, то для этого должен быть официально утвержденный порядок.
Если есть местные требования к оформлению фасада, но нет порядка согласования его изменения, то суды встают на сторону собственников квартир, сохраняя остекленный балкон или лоджию.
Разумеется, при условии, что не нарушаются правила технической и пожарной безопасности дома. Если же порядок есть, то придется ему следовать, иначе не удастся защититься в суде.
Также неправильное остекление может привести к административному штрафу — за нарушение региональных правил благоустройства территории.
К примеру, в Санкт-Петербурге с 11 января этого года запрещено любое дополнительное остекление на фасадах домов под угрозой штрафа от 1 до 5 тысяч рублей (ст. 18 Закона об АП Санкт-Петербурга). Балконы и лоджии, которые были остеклены до этой даты, под штраф не подпадают.
2. Можно ли объединять комнату с лоджией?
В недавних своих разъяснениях Минстрой определил, что такое объединение является и перепланировкой, и реконструкцией. Отсюда следует, что собственнику сначала придется пройти целый ряд согласований, прежде чем это затевать.
Если запрета нет, то собственнику придется, во-первых, получить разрешение местной администрации на перепланировку жилья. А во-вторых, что еще более сложно, заручиться согласием всех собственников помещений дома (требуется 100% согласие).
Объясняется это тем, что снос стены между лоджией и комнатой приводит к уменьшению общедомового имущества. А потому должно быть получено согласие всех собственников дома (Письмо Минстроя от 3 марта 2020 г. N 6370-ОГ/04).
Можно себе представить, что в современных многоэтажках, где число квартир нередко переваливает за сотню (и не одну) шансы получить одобрение всех жильцов близки к нулю.
Поэтому, если стена между лоджией и комнатой не является несущей, то согласования со всеми собственниками можно избежать (хотя, не исключено, что для этого придется обращаться в суд).
Перепланировка балкона.
Запрещено объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома.
К чему это приводит? К уменьшению температуры в помещении. Начнутся жалобы от соседей, что приведет к проблемам управляющей компании. Для отопления дома уже потребуется больше ресурсов, чем было рассчитано по проекту.
Также это приводит к возникновению конденсата. Это происходит из-за того, что перед утеплением не сделали профессиональный теплотехнический расчет или утепление провели некачественно. Появление конденсата критично — из-за него могут разрушиться несущие конструкции дома, пойти грибок по стенам.
Что будет, если нарушить запрет? Штраф 2 500 рублей (для физлиц) и до 300 000 рублей (для юридических лиц). Но этим не отделаться.
Выдача предписания вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок (за свой счет). Если это предписание проигнорировать, Жилинспекция подаст в суд — квартиру могут продать с торгов (прецеденты были). Если планировка сделана и согласована официально до 2018 г. — проблем не будет.
Можно присоединить лоджию к квартире? А утеплить балкон без согласования? Разбираем с архитектором и юристом перепланировки балконов и лоджий
Вы хотите сделать на балконе тёплый кабинет или даже присоединить лоджию к квартире — разбираемся в этой статье, какие переделки безопасны и законны.
Балкон или лоджия? Это важно
По строительным нормам для многоквартирных зданий (СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003) лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). А балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.
Иногда разница не так очевидна: например, просторные остеклённые балконы в новостройках застройщики на сайте в планировках называют лоджиями. Если сомневаетесь, запросите технические документы — в них будет указано, балкон это или лоджия.
В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.
Разная конструкция = разные технические возможности
Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м 2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м 2 ).
А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.
То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м 2 , то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.
При этом 8–10 м 2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес — такой балкон может превратиться в лифт. Большинство, конечно, ставит обычное «холодное» остекление, поэтому мы не видим новостей, как в России массово отваливаются балконы. Но такой риск есть.
У меня балкон. Что можно?
Хочу поменять на нём ограждение, постелить плитку, поставить кресло и отдыхать летом.
Именно для летнего отдыха балконы и проектировались. Безопасно и без согласований на балконе можно:
- отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;
- отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);
- постелить террасную доску.
Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.
Хочу застеклить балкон и обшить изнутри вагонкой
Лёгкое одинарное остекление плита выдержит — оно может быть безрамным, из толстого закалённого стекла, или обычным, с профилем (алюминиевым или ПВХ). Оно защитит балкон от ветра и осадков, но он останется «холодным» — зимой на таком не посидишь. При этом остекление нарушает единоподобие фасада и может не пройти по нормам пожарной безопасности. Поэтому его нужно согласовывать как перепланировку.
Обычное остекление — это перепланировка балкона и оно требует согласования? Вы серьёзно?
Когда строится дом или создаётся типовой проект, надзорные архитектурные органы утверждают много моментов. В том числе и вид фасада — по закону, его нельзя менять без разрешения.
Остекление балконов в домах тоже считается изменением фасада (строго говоря, даже замена старых деревянных окон на пластиковые должна быть согласована; но до контроля таких тонкостей пока дело на дошло).
Факт: Хотя балкон ваш, но фасад дома вам не принадлежит, и менять его по своему желанию нельзя — внешний вид дома должен быть утверждён архитектурными надзорными органами города. Плюс пожарные нормы никто не отменял. Например, в 70–80-е строились дома, где пожарные эвакуационные лестницы проходили по балконам. Потом люди стали застеклять балконы и срезать эти лестницы. Теперь пожарная безопасность таких зданий под вопросом.
Архитектор Мария Зайцева:
Жилищный кодекс РФ требует вносить в технический паспорт квартир все переустройства (например, проведение света туда, где его раньше не было — на тот же балкон) и перепланировки (это все манипуляции, которые делают дом конструкционно не таким, каким он был при строительстве). Плюс в каждом регионе могут быть свои дополнительные законы и нормативные акты — поэтому где-то узаконить перепланировку проще, где-то — сложнее.
По закону любое остекление изначально открытого балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать. Практически все существующие рамы на балконах в старых домах по всей стране не согласованы, и (чаще всего) несогласуемы в принципе.
Если у вас типовой дом, то по закону можно остеклить только все балконы сразу, чтобы сохранить единообразие. Жильцы должны заказать общий проект изменения фасада и утвердить его в комитете по архитектуре и градостроительству. Лишь после утверждения проекта можно будет делать все балконы в едином стиле, используя одни и те же материалы.
Если ваш дом признан памятником архитектуры, остеклять балкон нельзя. В отличие от типовых хрущёвок, на которые пока закрывают глаза, за внешним обликом памятников следит специальная комиссия. Переделку точно заметят и заставят убрать. В исключительных случаях могут узаконить остекление балконов, выходящих во двор.
Но никто не согласовывает остекление в обычных домах. Всех не оштрафуют!
Архитектор Мария Зайцева:
Массовое хаотичное остекление началось в 90-е, вместе с приватизацией. Никто за этим не следил. А теперь уже все привыкли, каждый делает по своему усмотрению и кажется, что согласование остекления балкона — это лишнее. Как итог — города выглядят аляповато, потому что фасады утратили единообразие.
Да, за перепланировку балконов нет массовых штрафов. Но прецеденты уже есть. Так, в Петербурге завёлся активист, который жалуется на застеклённые балконы в типовых домах на проспекте Культуры. Суды и петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре выписывают собственникам квартир штрафы и предписания всё демонтировать.
Рабочий вариант в этом случае — безрамное остекление с толстым закалённым стеклом. Оно стоит от 100–150 тысяч рублей в среднем для маленького балкона в хрущёвке в городах-миллионниках (для сравнения: обычное остекление на профиле ПВХ с внутренней обшивкой балкона вагонкой обходится порядка 60 000 рублей). Однако такие стёкла меньше влияют на внешний вид фасада — и скорее всего, в этом случае согласование перепланировки балкона получить удастся.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Вопрос с остеклением балконов непростой, так как позиция администраций везде разная. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома.
Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности. Сложность в согласовании может возникнуть и при попытке установить рамы из легковоспламеняемых материалов (того же ПВХ).
Фактически за несогласованное остекление балконов сегодня можно оштрафовать каждого второго собственника в России. Вряд ли это явление станет массовым, однако в последние годы власти некоторых регионов начали требовать возвращения балкона в прежнее состояние в случае, если остекление было сделано без согласования.
Напомню, что, согласно статье 29 Жилищного кодекса, власти имеют право выселить собственника, если он сделал незаконную перепланировку и отказался вернуть всё в исходное состояние. Сначала выпишут штраф (он разнится в зависимости от региона, в Москве для физических лиц это 2000–2500 рублей, а в Самаре, например, 2000–3000 рублей) и предписание «вернуть всё обратно», а потом пойдут в суд.
У меня балкон был остеклён. Я хочу поставить полноценные стеклопакеты и присоединить его к квартире — зря пропадает три квадратных метра!
Перепланировка балкона в комнату невозможна, даже если дом новый. Двух- или трёхкамерные стеклопакеты «как в квартире», утепление ограждения и пола, вывод отопления (в том числе и электрического) и присоединение балкона к квартире опасны для конструкции дома.
Во-первых, балконные плиты не рассчитаны на такую нагрузку. Во-вторых, такая перепланировка балкона нарушит тепловой контур здания; в вашей квартире похолодает, вы включите обогреватель — электрическая сеть может не выдержать нагрузки, особенно если балконы присоединят ещё и ваши соседи.
Рано ли поздно о таких переделках узнает УК — и по суду заставит вас всё возвращать обратно. Кроме того, управляющая компания может выставить счёт за теплопотери — ведь им, чтобы поддерживать нормальную температуру в здании, приходилось тратить больше энергии.
А ещё квартиры с перепланировкой балкона будет сложно продать — и удобство для многих сомнительное, и потенциальные проблемы с УК никому не нужны.
Итог для балконов
По закону с балконами нельзя делать почти ничего (только менять всё старое на такое же новое).
В некоторых регионах удаётся узаконить лёгкое остекление с рамами или без: чтобы узнать, возможно ли это в вашем городе, обратитесь в проектное или архитектурное бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Если сделаете всё на свой страх и риск, есть вероятность нарваться на штраф.
Утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено: такие переделки очень опасны и с ними активно борются управляющие компании — для них они несут большие убытки. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату.
У меня лоджия. Что можно сделать мне?
Лоджию остеклили ещё при строительстве. Хочу поменять напольное покрытие, покрасить стены, обшить ограждение вагонкой.
Это всё можно, и согласований не требует. Кроме того, если остекление было старым, его разрешается поменять на новое, такое же по внешнему виду и весу.
У меня остекления на лоджии не было. Хочу поставить двухкамерные стеклопакеты, постелить пол, провести свет и пользоваться лоджией как дополнительной летней комнатой (отопление выводить не буду).
Технически такая перепланировка лоджии в комнату возможна, но нужно согласование — проект переустройства должна сделать профессиональная архитектурная команда.
А ещё, если изначально остекления не было вообще, история может усложниться — ведь фасад изменится. Можно попробовать согласовать проект с безрамным остеклением, но оно одинарное и тепло будет держать плохо.
У меня одинарное остекление от застройщика. Хочу поставить двухкамерные окна и сделать тёплый пол. Сносить стены при этом между комнатой и лоджией не буду — пусть остаётся как отдельное помещение.
Перепланировка лоджии в комнату тоже требует согласования, с привлечением управляющей компании, автора проекта дома, жилинспекции и БТИ. При этом юридически лоджия останется отдельным «холодным» помещением и приплюсовываться к общей площади квартиры не будет.
Тёплый пол можно согласовать не везде: нужен расчёт дополнительной нагрузки на электросеть и на плиту. А водяное отопление на лоджии запрещено.
Хочу присоединить лоджию к квартире
На красивых дизайнерских картинках можно увидеть перепланировку квартиры с полным присоединением лоджии: убирают окно, делают демонтаж подоконного блока (часть стены под окном), сносят простенок (части стены у окна и двери) и порожек (часть стены под дверью на лоджию), наливают пол на лоджии до уровня комнаты и получают единое пространство с огромными окнами. Смотрится отлично! Многие так и делают.
Но такая перепланировка чаще всего незаконна и может быть даже опасна.
Порожек сносить нельзя: он защищает основные плиты от промерзания, плюс на него часто опираются плиты перекрытия (то есть порожек — это часть несущей конструкции).
Практически во всех панельных, блочных и кирпичных домах порожек — один из элементов, который либо зажимает межэтажные перекрытия и (или) плиту лоджии; либо эти перекрытия опираются на него. Если убрать порожек, плиты могут рухнуть. Исключение: если сам автор проекта дома согласовал снос этого элемента; чаще всего это возможно, только пока идёт стройка и только в монолитных домах.
Например, в Москве практически все панельные и блочные дома, возведённые до 2007 года, построены по проектам института МНИИТЭП (либо этот институт является правопреемником более старых проектных организаций). И МНИИТЭП запрещает любые действия с порожком в своих домах.
Подоконный блок можно убрать, только если он не часть несущей стены (в монолитных и панельных домах это делается лишь после сложного инженерного расчёта).
Простенки убирать нельзя, если вы живёте выше пятого этажа: они — часть противопожарной системы безопасности и должны быть не меньше 1,2 метра длиной (СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2).
А если я поставлю стеклянную перегородку в комнате? Можно получить согласование на такое «визуальное» присоединение лоджии?
Внешне объединить лоджию с комнатой или кухней можно при помощи французских окон (стеклянных перегородок от пола до потолка) — раздвижных или распашных.
Сделать такое присоединение лоджии можно только по профессиональному проекту. Специалисты должны рассчитать, какую часть подоконного блока или простенков можно убрать под французское окно (убрать порожек и выровнять полы на лоджии и в комнате при этом в 90% случаев будет невозможно), а также — каким должно быть это окно по теплотехническим характеристикам, ведь отопление дома рассчитывалось с учётом того, что на этом месте стена. А окно держит тепло не так хорошо: может появиться конденсат, комната будет промерзать.
Факт: Проще всего перепланировку с внутренним французским окном сделать в новом монолитном доме — техническое заключение на него достать нетрудно. А ещё лучше, если вы сможете объединиться с соседями и сделать общее техзаключение и проект согласования — так будет дешевле.
Архитектор Мария Зайцева:
Есть методические документы в строительстве МДС 13-21.2007 «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
В 15-м пункте сказано, что «ограждающие конструкции» (в данном случае это и стены, и окна) квартир должны зимой поддерживать температуру не менее +18 °С и влажность не более 60%.
Если все начнут присоединять лоджии к квартире, даже с помощью французских окон, уровень конденсата может стать критическим — это повлияет на безопасность всей конструкции дома. Кроме того, в доме будет холодно — люди начнут включать обогреватели, а из-за того, что электросеть не рассчитана на такую нагрузку, возрастёт риск пожара.
Если жильцы начнут жаловаться на холод — управляющая компания и жилищная инспекция быстро узнают, что дело в массовых перепланировках. Последуют штрафы, судебные предписания «верните всё в исходное состояние». Тем, кто откажется, полагается «бонус» — продажа квартиры по суду и выселение. Самый грустный сценарий: плиты могут не выдержать.
Итог для лоджий
Если ваша лоджия была изначально остеклена, то внутри вы можете покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.
Все более серьёзные переделки — наливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.
Выводить водяное отопление на лоджию нельзя — это опасно. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).
Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.
Я хочу сделать всё по закону. Где заказать проект остекления балкона? Куда идти, чтобы получить согласование?
Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Специалисты расскажут о технических и юридических возможностях, которые у вас есть.
Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.
Чаще всего архитектурные организации с сертификатом СРО готовы за отдельную плату общаться со всеми инстанциями сами. Есть также юридические компании, которые предоставляют услуги по согласованию: стоимость стартует от 10–40 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности проекта.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Подготовьте проект перепланировки (остекления, утепления, устройства полов, электропроводки и т. п.). Заказать его можно у архитекторов с доступом к разработке подобной документации (сертификатом СРО). Проект должен быть комплексный, который учитывает все аспекты перепланировки. Например, если вы меняете остекление и утепляете лоджию, то в проекте должен быть сделан теплотехнический расчёт, предусмотрены пароизоляция и утеплитель.
Готовый проект нужно отнести в надзорные органы. В Москве решение о согласовании выдают Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке.
Для проведения процедуры вам потребуются:
- заявление;
- выписка из ЕГРН, в которой указан собственник;
- техпаспорт помещения;
- проект остекления, который составляется на основании разрешения от Управляющей компании на перепланировку.
Вся документация согласовывается в архитектурном департаменте города или района. Потом проект проверят в архитектурно-планировочном управлении на предмет соответствия общей концепции, и если будет признано, что ваша лоджия изменит внешний вид фасада здания, тогда придётся всё переделывать. В некоторых случаях удаётся получить согласование проекта с безрамным остеклением, когда обычное, с рамами, было отклонено.
Кажется, у меня соседи присоединили лоджию (или балкон) к квартире. Что делать?
«Мы живём в новостройке; со стороны улицы видно, что порядка 30–40% жильцов объединили лоджии и квартиры. Мы этого не делали, но у нас на лоджии теперь постоянный конденсат, все течёт, отваливается отделка, появились трещины в стене. Есть вероятность, что это из-за усадки, тем не менее конденсат говорит о том, что нарушен тепловой контур дома».
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Если у вас есть подозрение, что соседи сделали незаконное объединение лоджии с комнатой, необходимо обратиться в свою управляющую компанию или ТСЖ. Удостовериться и зафиксировать незаконные изменения могут сотрудники этих организаций, например, при проверке счётчиков воды или электричества. А ещё можно обратиться в жилинспекцию города, чтобы инициировать проверку.
Повторим кратко:
1. Если у вас балкон, лучше оставить его как место для летнего отдыха. Если он был остеклён застройщиком, не утепляйте его до состояния комнаты: плиты не рассчитаны на такую нагрузку.
2. Если балкон изначально был открытым, технически допустимо только лёгкое, одинарное остекление, без утепления. Лучше перестраховаться и сначала выяснить все возможности в вашем БТИ и жилищной инспекции.
3. Если у вас лоджия, её можно утеплить, но оставить как отдельное помещение: не убирать подоконный блок, не сносить простенки и порожек. Обратитесь в проектную организацию, чтобы рассчитать нагрузку на плиту и электросеть и согласовать переделку с государством. Лучше объединиться с соседями и заказать один проект на всех.
4. Допускается частичное присоединение лоджии к квартире с помощью панорамного окна. Но это можно сделать не во всех домах (в большинстве снести даже часть подоконного блока не получится, а простенки и порожек надо оставлять); разумный ход — сделать такую перепланировку в новостройке на этапе строительства, объединившись с соседями и договорившись с застройщиком.
Читайте также: