Как ремонтируют балконы при капитальном ремонте

Обновлено: 07.07.2024

Будь то балкон или лоджия – это тот уголок квартиры, которому всегда найдется достойное применение, начиная от хранения вещей и кончая прекрасным дополнением к своим законным квадратным метрам. Но все это при условии их надлежащего состояния. Так что, как оказывается, проблем от них бывает подчас совсем не меньше, чем пользы.

Балкону , состояние которого сильно запущено, необходим капитальный ремонт. Проводится оценка прочностных свойств, после чего намечается и выполняется весь комплекс работ для устранения обнаруженных несоответствий с нормами.

Однако совсем не редкость в наше время и балконы, которые буквально разваливаются. На такой не только не выйдешь, он опасен для любого, кто осмелится пройти под им. Это – аварийный балкон, судьбу которого: «казнить или миловать», ремонтировать его или демонтировать должны решать, скорее всего, профессионалы.

Кто должен производить ремонт аварийного балкона?

Но не все так гладко. Балкон, оказывается, конструкция довольно своеобразная: ее выступающая из стены плита – общее имущество, а вот парапет, крыша и другие его конструкции – собственность хозяина. А за общую собственность, как известно, ответственна управляющая компания. Кто же в таком случае должен производить ремонт?

Сколько придется ждать ответа, к тому же неизвестно какого, сказать не может никто. Поэтому, чтобы не ждать «катастрофы», ремонт балкона можно сделать самостоятельно, а после взыскать с коммунальщиков все траты в судебном порядке. При обращении в суд вместе с иском следует представить все чеки, подтверждающие расходы на материалы и различные услуги, направленные на восстановление аварийного балкона.

Оценка степени аварийности

Давайте еще раз представим весь объем возможных разрушений при аварийном состоянии:

разрушен защитный бетонный слой;
налицо коррозия закладных металлических частей и арматуры;
разрушена или отсутствует гидроизоляции водоотводящих металлических сливов;
обрушен карниз, поручень-парапета;
расшатано ограждение.

Очень часто причиной подобных разрушений является неправильный водосток, в этом случае вода, будь от талого снега или дождя, стекает по балконным перекрытиям, а не по козырькам. Еще одной причиной разрушений перекрытий могут стать некачественные материалы, использованные при строительстве или нарушение технологии при их монтаже. Может сыграть роль и фактор времени, тогда эти разрушения могут быть вызваны спецификой самих материалов.

Стоит напомнить, что если имеются серьезные нарушения, необходима консультация строительного эксперта, который поможет оценить масштабы разрушения и определит подлежит ли балкон восстановлению.

Ремонт крыши балкона

Сначала пару слов о крыше. Здесь особенно важна гидроизоляция, и осуществляют ее с помощью гидроматериалов, соответствующих материалу самой крыш:

если в качестве крыши выступает бетонная панель, то ее покрывают мастикой, после чего еврорубероидом;
если для крыши сооружен специальный металлический каркас, то его следует покрыть шифером или металлочерепицей.

Ремонт плиты

Разрушения по краям плит перекрытия восстанавливают следующим способом:

полностью вычищают с поверхности мусор, камни и другие откалывающиеся части;
данное место обрабатывают грунтовкой;
ждут высыхания;
укладывают цементную стяжку (больше подойдет строительная смесь на клеящей основе).

При достаточно больших разрушениях восстановление проводят 2-3 слоями, при небольших – достаточно и одного.

Отслоение вплоть до арматуры

конструкция ограждения

Если часть перекрытия отслоилась вплоть до арматуры, в зависимости от глубины процесса может потребоваться сооружение деревянного каркаса, который снизу должен подпираться деревянными балками. Для восстановления плиты заливают бетон на основе уже имеющейся арматуры.

Проникающая гидроизоляция при восстановлении плиты

Приведем пример использования проникающей гидроизоляции типа материала «Пенетрон» для восстановления балконной плиты.

Ее можно использовать даже при значительной площади разрушения бетона, коррозии арматуры и бетона. Такой выбор оправдан, поскольку материал образует гидроизоляционный слой в массе бетона, а не на его поверхности.

Рыхлый бетон, испорченный водой, с поверхности балкона удаляют с помощью отбойного молотка пока не доберутся до прочного слоя. После чего ремонтную зону тщательно очищают от всего, что может воспрепятствовать адгезии гидроизолятора: мелкие камни, пыль, куски штукатурки и т.д. Для этих целей отлично подходит щетка с металлическим ворсом. В результате должна получиться структурно прочная и чистая бетонная основа.
Затем по длине швов, трещин и примыканий с помощью отбойного молотка выполняют П–образные штрабы (25х25 мм), полости которых также очищают щеткой.
Чтобы прочность конструкции удалось восстановить, когда коррозия бетона успела уже достигнуть арматуры, для восстановления разрушенного бетона потребуется также обнажить арматуру, удалить бетон вокруг ее стержней. Необходимо также очистить ржавчину на арматуре. Делают это с помощью УШМ (углошлифовальная машина) либо преобразователя ржавчины. Поверхности затем обрабатывают антикоррозийным составом.
Когда антикор на арматуре высохнет, берут опрыскиватель с водой и увлажняют ремонтируемую поверхность до полного насыщения влагой и покрывают ее одним слоем готового раствора гидроизоляционного материала. Наносят его макловицей. Следом укладывают слой раствора специальной сухой строительной смеси, которая состоит из портландцемента, кварцевого песка и некоторых химических добавок.
Тщательно увлажняют и штробы и покрывают их поверхность раствором «Пенетрона». После чего штрабы плотно заполняют раствором специальных сухих смесей, предназначенных для этих целей, например, материал «Пенекрит».
Следующим шагом на тщательно увлажненную поверхность бетона макловицей наносят два слоя «Пенетрона» следующим образом: первый слой наносят на влажный бетон, а второй – на свежий, но уже успевший схватиться первый слой.
Обработанные поверхности следует защищать от отрицательных температур трое суток. Во избежание растрескивания и шелушения в течение этого времени нужно поддерживать влажность поверхности. Для этого бетонную поверхность покрывают полиэтиленовой пленкой или используют водное распыление.

Укрепление: новое стальное ограждение

Одним из способов укрепления балкона является новое ограждение, которое должно быть самонесущей конструкцией. Его собирают из стальных уголков (два пояса: верхний и нижний) и металлических стоек, которые приваривают к уголкам. К поясам ограждения приваривают анкера, с помощью которых их закрепляют к стене. В ней делают сквозное отверстие, в котором крепят закладную, загружая тем самым имеющуюся железобетонную плиту балкона. Внутреннее отверстие (со стороны комнаты) после закрепления закладной штукатурят.

Ремонт пола

Технология ремонта пола предполагает нанесение в места разрушения цементной смеси . В некоторых случаях можно уложить цементную стяжку.

Ремонт козырька

Для предотвращения в дальнейшем разрушения плит перекрытия, можно соорудить металлический козырек. Таким образом удается обеспечить оптимальный сток воды, тем самым в дальнейшим не проводить частый ремонт аварийных балконов. В некоторых случаях края перекрытия обрабатывают гидроизоляционной мастикой.

В этой статье разберем все этапы ремонта и обустройства балкона своими руками, а именно: демонтаж и восстановление, подготовка , остекление, утепление и отделка.

Виды ремонта балкона

Выделяют следующие варианты ремонта балкона:

Косметический. Этот ремонт не требует особых преобразований. Здесь выполняют отделку всех строительных оснований. Такие манипуляции не увеличивают нагрузку на поверхность плиты.
Капитальный. Такой ремонт связан с увеличением пространства балкона, заменой ограждений, восстановлением строительного основания, выполнение утепления и остекления. Эти работы увеличивают нагрузку на плиту. По этой причине следует заранее узнать у специалистов, можно ли выполнять соответствующие манипуляции. На данный виды реконструкций требуется административное разрешение.

Ниже будет рассмотрено, как выполнить капитальный ремонт балкона своими руками.

Разрешение на реконструкцию балкона

Чтобы выполнить глобальные изменения, потребуется специальное разрешение на выполнение работ. Соответствующую бумагу можно получить в жилищной инспекции по адресу нахождения объекта. Для получения разрешения нужно подать в этот орган следующий пакет документов:

заявление на выполнение преобразований;
копия свидетельства, которое подтверждает право собственности на помещение, – такую бумагу заверяют у нотариуса;
техпаспорт на жилое помещение;
проект реконструкции балкона.

Приступать к работе можно только после того, как разрешение будет на руках.

Планирование работ

Перед началом ремонта рекомендуется все спланировать. Делают это следующим образом:

определяются с видом строительных материалов и приобретают их;
распределяют последовательность работ;
выбирают вид интерьера.

Порядок работ при ремонте балкона выглядит следующим образом:

подготовка строительных оснований;
внешняя отделка;
остекление;
организация системы освещения;
утепление балкона;
внутренняя отделка;
отопление.

Только после составления плана приступают непосредственно к ремонту балкона или лоджии.

Подготовительные работы

Перед основными работами рекомендуется выполнить подготовку оснований. Для этого следует придерживаться рекомендаций, приведенных ниже.

Подготовка поверхностей

Алгоритм подготовки поверхностей к ремонту:

демонтируют старые оконные рамы и покрытия со всех поверхностей;
строительные основания простукивают молотком, чтобы обнаружить и удалить нестабильные фрагменты;
металлические детали зачищают от ржавчины и обрабатывают антикоррозийным средством.

Если арматура пола основательно проржавела, рекомендуется сверху зафиксировать новый материал. Лучше всего положить сетку со сторонами ячеек 150-170 мм, связанную из арматуры класса А-III, диаметра 3 мм.

Восстановление плиты

Восстановление плиты своими руками можно выполнять только в том случае, если строительное основание имеет минимальные повреждения или просто нуждается в выравнивании. Если же пол разрушен в значительной степени, рекомендуется пригласить профессионалов.

Помощь специалистов потребуется в следующих случаях:

кусок цемента разрушился, в результате чего появились сквозные дефекты или открылась значительная часть арматуры;
на стыке плиты с домом образовалась глубокая трещина;
произошло разрушение бетонного основания или же материал отслоился.

Самостоятельное выравнивание плиты выполняют следующим образом:

строительное основание грунтуют, праймер кладут в два слоя и после каждой обработки делают перерыв, чтобы средство застыло;
укладывают цементную штукатурку, материал разравнивают по поверхности с помощью правила;
устанавливают опалубку, используя для этого доску, шириной 15-17 см;
заливают бетон, материал разравнивают, и деятельность прекращают до застывания состава.

Замена ограждения

В самом начале работ старое ограждение демонтируют вместе с остеклением и покрытиями. После этого ставят новую конструкцию. Для этого рекомендуется пригласить профессионалов. Специалисты выполнят необходимые замеры, после чего изготавливают и устанавливают ограждение. Обычно конструкцию делают из металла, но можно заказать парапет из стекла или другого материала, в зависимости от личных предпочтений.

Ограждение можно также выполнить своими руками. Для этого используют прямоугольную профильную трубу. Такой материал имеет следующие преимущества:

прочность;
простота использования;
внешняя привлекательность.

Для изготовления ограждения выполняют замеры балкона и разрабатывают схему парапета и его установки. После этого подготавливают материал, и части трубы сваривают между собой, согласно плану. Затем ограждение устанавливают на бетонное основание с помощью анкеров.

Чтобы сделать парапет, можно также использовать пеноблоки. Материал укладывают на бетонное основание с помощью ремонтного раствора. Если нет сварочного аппарата и опыта составления схем, лучше всего использовать именно этот способ обустройства парапета.

Внешняя отделка

Обшивка балкона снаружи осуществляются в несколько этапов и условно делится на обшивку верхнего и нижнего горизонтальных поясов, оформление углов и монтаж полос сайдинга. Рассмотрим все представленные элементы детальнее.

Установка обрешетки

Представленные работы можно проводить на предварительно подготовленной балконной площадке. Они предусматривают установку горизонтальных и вертикальных брусьев, к которым в дальнейшем будут крепиться листы сайдинга. Изначально монтируются горизонтальные элементы обрешетки, а затем вертикальные.

Важно! На стыках панелей обязательно должны оставаться зазоры около 5 мм, чтобы исключить деформацию пластин при изменении температуры. С этой же целью саморезы лучше отвернуть назад на четверть оборота, на случай расширения материала.

Обшивка: установка нижнего горизонтального пояса

Горизонтальные планки обрешетки монтируются к плите балкона при помощи металлических уголков дюбелей. Между собой брусья дополнительно скрепляются саморезами. В том случае, если балконная решетка вплотную прижата к плите, можно крепить обрешетку на нижнюю часть ограждения.

Обшивка: установка верхнего горизонтального пояса

Отделка балкона сайдингом снаружи на этом этапе проводится так:

Отмеряется высота установки материала от плиты балкона.
При помощи строительного уровня создается разметка для установки бруса.
Подбирается материал нужной длины по периметру парапета.
Брус устанавливается на парапет при помощи дюбелей, саморезов.

После окончания таких работ устанавливаются боковые планки обрешётки с шагом в полметра. На стыках ставят по две планки для надежной фиксации материала.

Оформление углов обшивки

Углы формируют за счет специальных Г-образных профилей. Их вставляют между двумя угловыми брусьями обрешетки и фиксируют при помощи саморезов. К этим работам приступают, когда обрешетка уже смонтирована.

Монтаж полос сайдинга

После окончания работы над обрешеткой можно перейти к установке самого сайдинга. Работать следует так:

Прикрепить стартовую планку к нижней обвязке саморезами.
Замерить панели сайдинга. Подрезать их по необходимости. При выполнении этой части работ нужно учитывать, что наружная обшивка должна иметь зазор в 4-5 мм по отношению к угловому профилю. Такой запас дают на тепловое расширение материала. Если его не сделать и установить листы впритык, при сильном нагревании они могут изогнуться.
Начать установку сайдинговых панелей. Их заводят над обрешеткой, вставляют в угловые профили. Первую панель вставляют в стартовую планку и фиксируют саморезами. Крепежи зажимают неплотно, чтобы не деформировать лист. Все последующие панели устанавливают в стык к предыдущим.
Над панелями закрепить финишный профиль.

На этом этапе внешняя отделка считается завершенной.

Остекление

Когда речь заходит о том, как сделать ремонт на балконе, прежде всего, встает вопрос о его остеклении. Для выполнения этого вида работ можно использовать такие материалы:

Металлопластик. Это лучший вариант для самостоятельного остекления балкона. Преимущества материала – длительный эксплуатационный период, приемлемая стоимость. Кроме того, он сохраняет тепло в течение длительного времени.
Алюминий. Такой материал можно использовать только в том случае, если на балконе не планируется выполнять утепление.
Дерево. Основное преимущество этого материала – экологичность. Из недостатков выделяют следующие моменты – высокая стоимость, непродолжительный эксплуатационный период, необходимость регулярной реставрации, отсутствие влагостойкости.

После выбора варианта остекления можно переходить непосредственно к установке профилей.

Инструкция по остеклению

Окна освобождают от упаковки.
Из рам вынимаются стеклопакеты.
Снимают навесные створки (из них можно стеклопакеты не вынимать).
Переворачивают на 180 раму, устанавливают в пазы подставочный опорный профиль и подбивают его деревянным молотком.
На расстоянии 150 мм от краев рамы монтируют фиксирующие пластины, забивая их в пазы и прикручивая саморезами 30-миллиметровой длины.
Металлопластиковая конструкция устанавливается в проем, выравнивается и крепится саморезами, фиксаторами и анкерами. Если остекление состоит из двух или более оконных блоков, их рамы соединяются между собой.
Щели по контуру окна задуваются монтажной пеной.
Наступает время возвращения на место стеклопакетов и створок.

По окончании вышеперечисленных операций монтируются подоконник (изнутри) и водоотлив (снаружи). После этого монтаж балкона с остеклением считается завершенным.

Установка отливов

Для надежной защиты рам от проникновения влаги выбирают отливы из материала с длительным сроком службы. Что обеспечивают защитные элементы:

верхний – водоотлив защищает оконную конструкцию от непогоды снаружи;
нижний – для защиты стыка оконной рамы с ограждением балконной коробки.

Полотно верхнего отлива по балконному периметру крепят оцинкованными шурупами к поверхности плиты верхнего перекрытия. Нижний отлив фиксируют под нижней частью оконной рамы саморезами, предназначенными именно для того типа материала, из которого изготовлены отливные изделия. Смонтированный водоотлив герметизируют.

Совет. Для надежной защиты от смещения «точки росы» и образования конденсата балконные стены необходимо утеплить не только изнутри, но и снаружи. Если от старого парапета избавляются, следует учесть вес материала новой конструкции, чтобы она не нагружала основание балкона.

Освещение

Систему освещения на балконе рекомендуется организовать, если здесь планируется зона отдыха. Для этого протягивают электрические провода, обустраивают розетки и выключатели. Чтобы коммуникации не портили внешний вид ремонта, рекомендуется закрыть их специальными коробами.

Требования к балкону

Чтобы провести электричество на балкон, обязательно оценивают его состояние.

На балконе не должно быть перепадов температуры, из-за которых появится конденсат, и произойдёт замыкание незащищённой электропроводки, а затем пожар. Помещение должно быть сухим и проветриваемым.

Не рекомендуется проводить электричество на незастеклённом балконе, так как в этом случае приходится принимать повышенные меры по электробезопасности, а это дополнительные затраты. Например, на таких балконах используют только влагозащитные светильники и электропроводку, проложенную в защитном рукаве или коробе.

Электрическую проводку целесообразно проводить на застеклённом балконе перед отделочными работами во время капитального ремонта.

Требования к электробезопасности

Перед работами с электричеством, необходимо ознакомиться с правилами электробезопасности, и соблюдать их. Для безопасности необходимо:

Подготовка к монтажу

Чтобы проложенная электропроводка и установленное электрооборудование не нарушали требований электробезопасности, не портили интерьер балкона, необходимо подготовиться к монтажу. Подготовка включает определённые операции.

Выбор типа освещения.

Очень важно правильно выбрать тип освещения для балкона. Во-первых, от освещения зависит назначение помещения, во-вторых, с освещением связана нагрузка на сети.

Используются следующие варианты освещения:

После выбора типа освещения легко рассчитать максимальную нагрузку на сети. В зависимости от нагрузки выбирается один из вариантов подключения к квартирному электроснабжению:

квартирный распределительный электрический щиток;
распределительная коробка между потребителями внутри квартиры;
электрическая розетка, расположенная рядом с балконом.

Самый простой вариант: вывод питающего кабеля от ближайшей розетки

В зависимости от источника электроснабжения создаётся электрическая схема, по которой будут выполняться монтажные работы.

В большинстве случаев балконы подключаются к ближайшей электрической розетке.

Если на большом балконе устанавливается несколько светильников и розеток, то для них монтируют общую распределительную коробку.

В этой схеме используется параллельный способ подключения, то есть к фазному и нулевому проводу параллельно подключаются выключатель, светильник, розетки.

Выбор способа разводки проводов.

Для разводки электрических проводов на балконе используют один из способов.

Правильный выбор проводов существенно влияет на качество проводки. В качестве материала для проводов используется медь и алюминий.

Чаще всего предпочтение отдаётся проводам с медными жилами. Они имеют более низкое сопротивление, чем алюминиевые провода, а значит, при одинаковом сечении выдерживают большую нагрузку. Важное преимущество медных проводов — это высокая гибкость, что требуется при прокладке балконной проводки.

Алюминиевые провода более дешёвые, поэтому в домах старой застройки вся скрытая проводка уложена проводами из такого материала. Сейчас провода из алюминия используются, когда необходимо сэкономить, а безопасность не имеет значения.

Важно!
В электропроводке должны быть провода из одного материала, потому что алюминий с медью в скрутке окисляются, после чего возникает искрение.

По мнению специалистов, для прокладки сетей в квартире должны использоваться электрические кабели следующих марок:

Существенным плюсом обоих кабелей, кроме лёгкой разделки и удобного монтажа, является широкий ассортимент по техническим характеристикам и ценам.

Сечение жил соединительного кабеля зависит от нагрузки.

Контур освещения балкона имеет небольшую нагрузку, поэтому может подключаться кабелем 1,5 квадрата.

Нагрузка на розетках связана с подключёнными электроприборами. Чтобы пользоваться приборами максимальной мощности, достаточно проложить кабель 2,5 квадрата.

Для прокладки электричества на балкон от розетки, достаточно двухжильного кабеля с запасом по мощности. В том случае, когда планируют пользоваться на балконе мощными электроприборами, то от квартирного электрощита прокладывают трёхжильный кабель.

При покупке кабельной продукции обращают внимание, кроме цены, на следующие особенности:

соответствие марки и сечения кабеля расчётным данным;
наличие на бухте кабеля бирки с указанием основных характеристик. Кроме того, на изоляции по всей длине кабеля должно указываться сечение и марка;
кабель не должен иметь перегибов, повреждений, помятостей.

Выбор и покупка розеток и выключателей.

Существует большой ассортимент розеток и выключателей. Их выбор в зависимости от дизайна, стоимости и дополнительных возможностей зависит от предпочтений пользователя. Например, для балкона можно выбрать выключатель оригинального дизайна со световым маячком. А вот для выбора и покупки долговечных, надёжных и безопасных моделей необходимо учитывать некоторые особенности.

Выключатель открытого типа

Встроенный выключатель

Распаячная коробка с влагозащитой

Монтаж скрытой проводки от комнатной розетки

Схема подключения розеток и выключателей с заземлением

Чтобы монтажные работы были качественными, необходимо, кроме подготовки материалов и инструментов, выполнить разметку по ранее разработанной схеме.

Штробим стену для прокладки провода от розетки

В случае чистовой отделки в комнате скрываем провод в кабель каналах

К скрытому типу относится прокладка электропроводки от комнатной розетки под различными обшивками балкона (плиты, панели, гипсокартон). В этом случае вместо штробов используются гофрированные трубы, короба, пластиковые трубы.

Работы выполняются в следующем порядке:

Легче всего завести кабель через раму

Закладные бруски для розеток и выключателей

Соединяем согласно электросхеме с помощью клеммников WAGO

Если насадки нет — тонким сверлом

Если не знаете как подключить розетку и выключатель в одной коробке — посмотрите видео:

Монтаж открытой проводки от комнатной розетки

Порядок монтажных работ аналогичный варианту скрытой проводки. Правда, есть различия по способам прокладки кабеля.

Изначально для открытой проводки использовались скрученные провода на изоляторах. Сегодня существуют другие более удобные и надёжные способы.

В общем, чтобы провести электричество на балкон, необязательно получать диплом электрика. Достаточно иметь навыки по работе с электричеством, соблюдать правила безопасности, и не нарушать технологию монтажных работ.

Утепление

Для утепления используют специальные материалы, которые фиксируют на строительных основаниях. Чаще всего применяют минеральную вату или пеноплекс. Ниже будет приведена пошаговая инструкция утепления балкона пеноплексом.

Инструкция по утеплению стен и потолка

Инструкция по утепление пола

Следующим этапом будет утепление пола балкона.

Процесс состоит из этапов:

Начнем с установки деревянной обрешетки из брусков 5 на 5 см. Бруски укладываем крест-накрест так, чтобы после укладки под пеноплексом образовалась воздушная прослойка. Крепление брусков осуществляется дюбель-гвоздями, а друг к другу – саморезами. Важным моментом будет обработка древесины антипиренами и антисептическими составами, это увеличит срок службы и обеспечит пожаробезопасноть.
Далее режем пеноплекс на детали нужного размера и улаживаем их между продольными деталями обрешетки. Укладываем таким образом, чтобы между утеплителем и древесиной были меньшие швы через которые может выходить тепло и проникать холод.
Задуваем стыки монтажной пеной.
Далее на обрешетку укладываются листы фанеры. А уже на эти листы можно укладывать любое напольное покрытие.

Видео инструкция по утеплению:

Отделка

Ремонт балкона внутри будет незаконченным, если не сделать внутреннюю отделку. Чаще всего для этого используют следующие материалы:

Вагонку из дерева. Это экологически чистый продукт, поэтому его использование не оказывает негативного влияния на здоровье. Материал фиксируют на деревянный каркас, используя для этого саморезы. После этого вагонку покрывают лаком.
Панели из ПВХ. Это наиболее востребованный материал. Он обладает такими преимуществами – экологичность, доступная стоимость, длительный эксплуатационный период, простота установки и ухода. Материал устанавливают так же, как и вагонку.
Панели из МДФ. Это экологически чистый и внешне привлекательный материал. Недостаток – высокая стоимость. Монтируется на поверхности так же, как и предыдущие материалы.

Инструкция по отделке

К дополнению к текстовой инструкции рекомендуем ознакомится с инструкцией в видео формате, там показывается монтаж в более подробной форме с рассмотрением всех нюансов.

Отопление

Для улучшения микроклимата на балконе в холодное время суток, рекомендуется обустроить в помещении систему отопления.

С установкой водяных радиаторов от центрального отопления могут возникнуть проблемы, поэтому лучше всего установить электрические приборы. Их используют по мере необходимости, чтобы не было большого расхода электроэнергии. Например, если зона отдыха используется для вечернего чаепития, то обогреватель включают за 30 минут до мероприятия. Этого времени хватит для того, чтобы прогреть помещение.

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

проверять правильность использования балконов жителями дома;
не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
Определить источник финансирования.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Читайте также: