Балкон это фасад дома
Обновлено: 04.07.2024
Балкон в частном доме. Все ЗА и ПРОТИВ
Здесь выбор лежит только на Заказчике. Архитектор может спроектировать, строитель возведет, а вот будет ли балкон эксплуатироваться по назначению – зависит только от жильцов.
Дом с классическими фасадами. Балконы на втором этаже поддерживаются входными группами внизу. Дом с классическими фасадами. Балконы на втором этаже поддерживаются входными группами внизу.Балкон в доме не всегда оправдывает свои ожидания. Если вам хочется пить кофе на балконе своей спальни, то не забывайте, что сначала надо будет сходить на кухню и приготовить этот самый кофе. Захочется ли возвращаться обратно в комнату? Не факт. Да и вид с балкона на соседние участки, дома, гаражи и огороды вряд ли будет радовать. А узнать погоду за окном можно и открыв окно.
В загородном домостроении большую популярность завоевали открытые просторные террасы. Они могут располагаться у главного входа, со стороны заднего двора и иметь вход в гостиную зону дома, а может опоясывать практически весь дом, тем самым, увеличивая пространство дома для отдыха.ольшой балкон второго этажа служит крышей для террасы на первом этаже.ирокий балкон второго этажа выполняет роль крыши для террасы на первом этажеирокий балкон второго этажа выполняет роль крыши для террасы первого этажа.
Является ли балкон фасадом жилого дома. Балкон. за чей счёт ремонт балконной плиты
Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
Многие задаются вопросом: балкон - это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.
Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием "балконная плита " и, собственно, "балкон ".
Балконная плита представляет собой внешнюю оргаждающую конструкцию, которая в силу закона является общий собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.
Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 , согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано, что "оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Суд обоснованно признал, что подпункт "в" пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме".
Кто является собственником балкона?
Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение - квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.
Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же оставется в вашей собственности?
Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая по сути является структурной астью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения - обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру - это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.
Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.
Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.
Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти "улучшения" будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода снега с козырька (навеса, крыши) вашего балкона.
Балкон – помещение небольшое, но ремонтировать его очень хлопотно. И дело не в сложности работы - есть много юридических норм, которые нужно соблюдать во время ремонта. Как обойти препоны и не попасть впросак?
Должны ли вы ремонтировать балкон за свой счет?
Когда приходит время капитально отремонтировать балкон или лоджию, у владельца часто возникает вопрос: «Может, это общее имущество, и оплачивать ремонт должны все жильцы дома?»
Что в многоэтажках является общим
Обратимся к Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Согласно ему, к общему имуществу действительно относятся «…балконные плиты, … и ограждающие несущие конструкции». Получается, ремонт балконной плиты и ограждения – удел всех жильцов дома.
Однако не все так гладко. Юристы считают, что Постановление носит лишь рекомендательный характер. В основном же документе – Жилищном Кодексе РФ – ничего не написано о том, что балконы или лоджии в квартирах принадлежат всему дому. Поэтому оплачивать ремонт вам никто не будет.
Если на вашем балконе есть пожарная лестница, можно добиться, чтобы его ремонт частично оплатили соседи. Потому что тогда ваш балкон служит не только вам. Он является общедолевой собственностью (ст. 31, гл. 6 ЖК РФ).
Что можно и что нельзя делать на балконе?
В Жилищном Кодексе есть два термина, которые обозначают сильные преобразования в квартире, в том числе и на балконе. Это переустройство – установка дополнительного радиатора, перенос газовой плиты – в общем, все, что связано с инженерными сетями и оборудованием. И перепланировка, которая представляет собой изменение очертаний жилого помещения. Например, когда вы объедините две комнаты, остеклите балкон и так далее. Что-то из вышеперечисленного запрещено делать на балконе.
Какие-то работы – возможны, если на это получить специальную бумажку, то бишь разрешение. Давайте разберемся, что относится к первой группе, а что – ко второй.
Если у вас маленькая кухня, можете объединить лоджию с кухней. О вариантах дизайна, утеплении и других нюансах читайте в .
Что запрещено делать на балконе
Обшил балкон вагонкой – не видно, ну и ладно! Такой балкон вносит дисгармонию во внешний вид здания Радиатор на балконе, подключенный к центральной сети
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г. N 491 запрещают уменьшать нормативную высоту ограждения. Она должна быть не менее 1, 1 метра от пола. Если на пол уложить толстый слой утеплителя – это может нарушить норму.
- Пожарные предостерегают нас обшивать балконы горючими материалами как снаружи, так и внутри. Однако практике многие поступают строго наоборот и обшивают балконы внутри вагонкой или МДФ панелями. И гори оно все синим пламенем!
Пока соседи будут спускаться вниз – все цветочки посшибают
- Запрещено остеклять балкон, который является пожарным выходом. Так же, как удалять лестницу для эвакуации и запирать на замок или другие запоры двери, которые ведут к ней.
- Никто не разрешит вам проводить работы, которые сильно изменят фасад здания. Хотя может прокатить, если ваш балкон выходит на задворки.
- Нельзя выносить на балкон радиатор или теплый водяной пол, если он подключен к центральным системам отопления и водоснабжения. Так гласит Постановление Правительства Москвы № 883-ПП.
- По тому же документу запрещено остеклять, утеплять балкон, настилать там полы, если для балкона такая нагрузка слишком велика. Что это значит? Балконы бывают разные – поновее и постарше. Если на первые можно установить вынос – и ничего, то на второй сделаешь безобидную стяжку – не выдержит.
Когда нужно получать разрешение на ремонт
Все случаи перечислены в Постановлении Правительства Москвы № 883-ПП от 15 ноября 2005 года. Получать разрешение чиновников нужно, когда:
Остекление + обшивка балкона + ненормативный цвет Лоджию присоединили к комнате, да еще и отопление вынесли Здесь вынесли наружные приспособления для сушки белья. Благо, это не Россия
- вы остекляете впервые или заменяете старое остекление на балконе или лоджии
- выносите остекление
- изменяете форму и конструкцию балконов или лоджий
- присоединяете козырьки, наружные приспособления для сушки белья и т.д.
- обшиваете балкон или лоджию внутри и снаружи
- сносите перегородки между балконом или лоджией и комнатой, причем как целиком, так и частично. Переносите дверной проем
- изменяете конструкцию пола, если нагрузка на плиту при этом возрастает
- перекрашиваете ограждения в цвета, которые отличаются от проектных
То есть почти на все виды ремонта нужно получить разрешение. Зато и покрасить пол вы можете безо всяких согласований. (если стяжка не очень тяжелая) и – тоже.
Чем грозит незаконный ремонт на балконе
Разрешение на несогласованное переустройство или перепланировку – только по решению суда
Согласно КоАП РФ ст. 7.21, самовольная перепланировка, переустройство жилых домов или помещений (в том числе балконов и лоджий) обойдется в 1 – 1,5 тысячи рублей. Жители многоквартирных домов платят на тысячу больше.
Однако этот штраф – капля в море! Дальше на нарушителя подадут в суд и, возможно, обязуют привести балкон в прежнее состояние. Если этого не сделать, квартиру продадут с торгов. А вырученные деньги (за вычетом расходов на исполнение судебного решения) передадут ее хозяину. Плохо то, что судебные приставы стремятся продать быстрее, значит выйдет дешевле.
Что мешает ремонту балкона. Реальные истории
Интернет полон стонов, которыми делятся бедолаги, попавшие под раздачу за неправильный ремонт балкона. Мы же подобрали для вас наиболее типичные случаи удачного выхода из ситуации.
Евгения, Москва:
Мы с мужем хотели убрать перегородку на балконе и сделать панорамное остекление. В фирме, которая устанавливает евроокна, нам сказали, что нельзя, потому что балкон выходит на красную линию. Точнее, они-то могут сделать, но нежелательно. Предложили обшить сайдингом. Мы подумали, что нам просто впаривают более дорогой вариант. Поэтому еще походили по фирмам – там твердили то же самое – не желательно. В итоге согласились на сайдинг. Причем оказался он не дороже панорамных окон.
Николай Иванович, Новосибирск:
Я задумал снести стену между комнатой и лоджией. Был в «Архиматике», и они мне заявили: снести ее легально никак нельзя. Во-первых, она считается внешней, во-вторых, это нарушит внешний вид здания. Даже отказались просто увеличить дверной проем! Будто это тоже испортит наружность фасада. Других причин не назвали – перегородка не несущая, сделана из газобетонных блоков. Все же пришлось отказаться от этой идеи.
Инесса Ретушева, Подмосковье:
У нас балкон пришел в аварийное состояние. На общем собрании жильцов решили, что ремонт будет оплачиваться из нашего кошелька. Это ладно. Компания, с которой связалась УК, срезала плиту и собиралась устанавливать новую. Я пошла заключать договор с этой конторой, вдруг накосячат, с кого спрашивать? Так они отказались! Сказали - мы работаем с УК, с ними и договор будем заключать.
Скажите пожалуйста, относятся ли балконы к фасаду дома?
Скажите пожалуйста, относятся ли балконы к фасаду дома?
Ответы на вопрос:
Да. Согласно Приложению № 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10.11.1998 №8 балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
Таким образом, ограждение балкона является составной неотделимой частью самого балкона, поскольку функционирование балкона без ограждения и ограждения без балконной плиты невозможно.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Что яаляется фасадом в моём случае - балконная стена или полное остекление
Что яаляется фасадом в моём случае - балконная стена или полное остекление балкона в монолитном доме со стандартно остеклёнными балконами от застройщика? Можно ли утверждать, что фасадом является не балконная стена дома, с окном и выходом на балкон, а светопроницаемая часть фасада-остекление балкона?
Ответы на вопрос:
Фасад это передняя сторона здания, так что в вашем случае это полностью балконная стена дома.
Вам помог ответ? Да Нет Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей РоссииПохожие вопросы
Вопрос №16029440Скажите пожалуйста, относятся ли балконы к фасаду дома?
Вопрос №18029538С соседями общий балкон и остекление этого балкона тоже общее (от застройщика). Соседи решили поменять остекление и без моего согласия демонтировали часть остекления на моем балконе. Могу ли я подать на него в суд?
Вопрос №17317892Являются ли внутренние стены лоджии фасадом здания?
Вопрос №12628289Является ли лоджия фасадом здания и ссылка на документ.
Вопрос №1871858Хочу сделать французское окно между комнатой и лоджией, удалив подоконную часть стены и немного расширив проем в стороны. Технически это возможно по заключению экспертов (естественно, с усилением проема, так как стена несущая). Лоджия застеклена застройщиком по проекту еще на стадии стр-ВА дома. Дом расположен в обычном спальном районе и не является памятником архитектуры. С улицы эта часть стены, в которой хочу расширить проем, не видна из-за остекления лоджии.
Вопрос: является ли стена между комнатой и лоджией фасадом здания? Или фасадом после остекления лоджии стало ограждение лоджии с ее остеклением (ведь сама несущая стена не видна с улицы)? Нарушаю ли я своей перепланировкой единое архитектурное решение фасада? Нуждается ли такая перепланировка в согласоВАнии с Комитетом по архитектуре, если все равно придется сохранять ее по решению суда?
Остекленный балкон- это помещение, а остекление балкона- это ограждающая конструкция дома?
по первому.
СП 54.13330.2016
3.2 балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
3.15 лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
по второму
ГОСТ Р 56926-2016
см. пункт 3 Термины и определения
Мы можем делать быстро, качественно и недорого, выбирайте любые 2 условия.:search: по первому.
СП 54.13330.2016
3.2 балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает. Как бы тут не сказано - помещение балкон или нет. Но я исхожу из того, что согласно 384-ФЗ
| 14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; 24) строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции; |
а его остекление это - ограждающая конструкция дома.
| 3.12 ограждающие конструкции: Конструктивные элементы здания (сооружения), предназначенные для разделения планировочных объемов здания между собой или для ограждения внутреннего пространства здания как единого целого от внешней среды. |
Это так или такую точку зрения можно раскритиковать?
В Строительный объем надземной части застекленный балкон входит? С одной стороны балконы в Строительный объем надземной части не входят(СП 118.13330.2012 Приложение Г (обязательное)), но если принять их за помещения, то и внешней стены в районе балкона нет, а есть только ограждающие конструкции.
Последний раз редактировалось RealTor, 27.08.2018 в 16:58 . 44d32'44"С, 33d26'51"В Как бы тут не сказано - помещение балкон или нет.Там совершенно точно сказано "балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка" даже остекленная, в отличие от лоджии, про которую прямо написано 3.15 "лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему".
И тут не надо фантазировать на тему "если принять их за помещения"
Там совершенно точно сказано "балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка" даже остекленная, в отличие от лоджии, про которую прямо написано 3.15 "лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему".огражденная площадка не может быть помещением?
Про лоджию явно сказано, что она является помещением. А про балкон не сказано, является оно помещением или нет.
было бы явно сказано - не фантазировали бы. Логика: "раз написано, что Вася, мальчик, и не написано, что Саша мальчик, то Саша девочка", мне кажется, не совсем правильной.
PS Как Вы считаете, с торца здания на картинке балкон или лоджия?
Последний раз редактировалось RealTor, 27.08.2018 в 21:08 . PS Как Вы считаете, с торца здания на картинке балкон или лоджия? __________________Мы можем делать быстро, качественно и недорого, выбирайте любые 2 условия.:search: ПОчему? По мне, так они могут быть натянуты как на определение балкона, так и на определение лоджии.
Формально получается балкон-лоджия
А если бы "балконы-лоджии" были бы утоплены на пол метра в торцевцю стену, и в тоже время выступали бы за ней - то этот объем назывался б балкон или лоджия? Последний раз редактировалось RealTor, 28.08.2018 в 11:23 . балкон или лоджия
Похоже давно тут холивара не было
Полено от меня - естественно лоджия. Сняли бы боковины, стало бы балконами.
Похоже давно тут холивара не было
Полено от меня - естественно лоджия. Сняли бы боковины, стало бы балконами.
Лучший способ избежать холивора, разъяснить свою точку зрения.А может конструция с торца здания это и балкон, и лоджия? Это взаимоисключающие понятия? Последний раз редактировалось RealTor, 28.08.2018 в 14:07 . Основной вопрос был в том, остекленный балкон это помещение и строительный ли это объем? Тутошние мы. Это взаимоисключающие понятия? По идее да.
По практике надо искать разницу между стенами и ограждениями, если я верно помню формулировки. __________________
Я ведь - огонь, и холод и. обман.
Я - радугой пронизанный. туман Ростов-на-Дону Основной вопрос был в том, остекленный балкон это помещение и строительный ли это объем?
| 3.8 Балкон Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным |
Архитектура - это диагноз.
ЭПБ, обследование стр. конструкций
Не наводите тень на плетень. Очередная тема для словоблудия.__________________ ТС истинную цель скрывает. За какую сумму денег балкон с квартирой прикупить.
Может поможет. Из переписки, подготовленной для судебного заседания:
По вопросу Балкон или Лоджия ?
При выборе наименования неотапливаемых помещений квартир проектная организация руководствовалась указаниями Федерального закона № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009, СП 54.13330.2011 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003". Для того, чтобы разобраться в этом, следует ответить на три вопроса:
а) Является ли фасадная ограждающая светопрозрачная конструкция строительной конструкцией ?
Правильный ответ: "Да, является".
Основание: п. 24) Статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ, а именно: строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
б) Является ли объем, ограниченный фасадной ограждающей светопрозрачной конструкцией, помещением ?
Правильный ответ: "Да, является".
Основание: п. 14) Статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ, а именно: помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
в) Является ли балкон помещением ?
Правильный ответ: "Нет, не является".
Основание: п.п. 3.8, 3.10 Приложения Б СП 54.13330.2011, а именно: основной признак балкона – площадка, помещением является именно лоджия.
Также сообщаю, что понижающие коэффициенты к неотапливаемым помещениям в проектной документации применяются для целей статистического учета и технической инвентаризации. Основание: Приложение В СП 54.13330.2011.
Никаких указаний о необходимости использования понижающие коэффициенты к неотапливаемым помещениям для целей определения стоимостных показателей нет.
Балконы, лоджии и эркеры - в чем же разница?
Многие люди называют балконом абсолютно любую конструкцию, выходящую за пределы квартиры на улицу, зачастую даже не предполагая, что балкон - это всего один из видов подобных конструкций , общим отличительным признаком которых является выступ элемента конструкции из плоскости стены фасада здания. Имея указанное сходство, все они имеют определенные различия и, соответственно, по-разному называются.
В этой статье мы рассмотрим основные разновидности «балконов» и чем они отличаются друг от друга.
Прежде всего рассмотрим, что же такое балкон.
Само это слово имеет свою историю. К нам оно пришло из Италии и образовалось от итальянского [ balcone ] и имело тоже самое значение, которое ему дают и сейчас.
Самое основное, что следует знать: балкон это в буквальном смысле слова площадка, ограниченная металлическим парапетом , которая по проекту выносится за пределы фасада дома. На территории нашей страны, все балконы, как правило, делают с каким-либо покрытием, защищающим его от атмосферных осадков.
Интересный факт: во Франции, Испании и Италии распространены так называемые французские балконы. В отличие от обычных они несут чисто декоративную функцию и имею очень небольшую глубину – 180-200 мм.
Французский балкон Французский балконДругой вариант подобной конструкции - лоджия.
Как и балкон слово «лоджия» от слова [ loggia ] пришло к нам из Италии, где также означало площадку, открытую с одной стороны.
Лоджия не выносится за пределы фасада дома, а находится непосредственно в нем. Ограждена лоджия металлическими перилами со стороны фасадной стены, с двух сторон стенами и потолком сверху.
Третий тип, о котором нам стоит поговорить – это эркер.
Эркер от немецкого [ Erker ] по сравнению с балконом и лоджией имеет несколько отличий. Представляет собой часть фасада, выступающую из основной части здания и бывает самой разной формы: Треугольной, прямоугольной, полукруглой, трапециевидной и тд. При его проектировании отдельное внимание уделяется утеплению, ведь эркер это уже не отдельное помещение, а продолжение какой-либо комнаты. В связи с этим и возможных вариантов применения эркера гораздо больше, чем у балкона и лоджии. К примеру в помещении, из которого выходит эркер можно устроить отличную гостинную, игровую зону для детей или даже рабочий кабинет. Основным предназначением эркера является увеличение освещенности помещения комнаты.
Балкон - не ваша собственность! Или о том, что же принадлежит нам в в наших квартирах.
Квартира в многоквартирном доме - обособленная территория, которую владельцы считают своей собственностью. Квартира состоит из пола, потолка, стен, балкона, инженерных коммуникаций, окон и дверей и имущества жителей такой квартиры.
Если разобраться, то пол, стены и потолок не могут являться чьим-то персональным имуществом, ведь они предназначены для нескольких квартир. То есть фактически — это общее имущество всех собственников помещений в многоквартирном доме. О том, почему это так, я писал в предыдущей статье .
С балконами ситуация обстоит гораздо интереснее. Они могут находиться и в общей собственности, и в индивидуальной. Это зависит от конструкции балкона и от документов, подтверждающих право собственности. Дело в том, что в последние годы балконы часто включаются в общую площадь квартиры и в таком случае, конечно, это собственность индивидуальная. Чаще всего такие документы выдают в отношении лоджий.
Это лоджия. Справа и слева стены. Картинка с просторов Интернета. Это лоджия. Справа и слева стены. Картинка с просторов Интернета.Лоджия — это модифицированный балкон, как правило, встроенный в стену и имеющий справа и слева стены (у балкона их нет). Но в современном разговорном непрофессиональном языке часто слова «балкон» и «лоджия» употребляются как синонимы, хотя это и ошибочно. Слово «лоджия» уходит корнями в латынь (loggia): так принято называть зону коттеджа или здания, незагороженную с какой-либо стороны. В нашей же действительности лоджии чаще всего с единственной открытой стороны огорожены окнами. По большому счету, лоджия отличается от комнаты только отсутствием отопления и увеличенным в размере оконным проемом, как правило, во всю длину фасада.
Балкон. Площадка, размещённая на выступающей из стены бетонной плите. Картинка с просторов Интернета. Балкон. Площадка, размещённая на выступающей из стены бетонной плите. Картинка с просторов Интернета.В случае с настоящим балконом - площадкой с перилами, укреплённой на выступающих из стены балках или бетонной плите, ситуация менее однозначная. По большому счету, балкон является общим имуществом, так как вся его конструкция относится к ограждающим элементам многоквартирного дома. Но пользоваться балконом могут чаще всего жители только одной квартиры, поэтому возникают сложности в отнесении балконов к тому или иному виду собственности. Если же на балконе оборудованы пути эвакуации, то в таком случае сложностей нет и его можно явно отнести к общему имуществу в многоквартирном доме. Большинство профессиональных управленцев многоквартирными домами относят балкон к общему имуществу в многоквартирном доме, если он не огорожен, то есть не застеклен и, если в его конструкции предусмотрены эвакуационные пути. В остальных случаях принято считать балкон частью индивидуальной собственности. С точки зрения законодательства эта позиция не совсем верная, но на практике даже суды часто выносят решения по такому принципу.
Инженерные коммуникации тоже могут являться чьей-то персональной собственностью только в той части, которая не затрагивает интересы других квартир. Как правило границей раздела персональной и общей собственности является какое-либо отключающее устройство: пакетник в ящике электроснабжения, кран, отключающий подачу воды в квартиру и т.д. То есть за обслуживание и нормальное состояние инженерных коммуникаций после отключающего устройства отвечает собственник помещения, до отключающего устройства эксплуатирующая организация.
Кран - граница раздела общей и индивидуальной собственности. Картинка с просторов Интернета. Кран - граница раздела общей и индивидуальной собственности. Картинка с просторов Интернета.Окна и двери в квартире тоже достаточно тяжело отнести к тому или иному виду собственности. С дверями все понятно, они явно принадлежат собственнику квартиры. Но что делать с окнами? Они являются частью ограждающих конструкций здания, закрывают тепловой контур здания. При отсутствии окон в одной из квартир страдать будут явно несколько, так как у верхней и нижней квартиры в зимний период начнут промерзать пол и потолок соответственно, а летний период от осадков может пострадать нижняя квартира. Но, практика сегодня такова, что окна признаются индивидуальной собственностью. В том числе и судами.
Итак, из чего состоит квартира и что же на самом деле принадлежит собственникам?
Пол и потолок (межэтажные перекрытия), балкон в некоторых случаях, стены, часть инженерных коммуникаций - принадлежат всем собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности. Собственнику квартиры индивидуально принадлежат: покрытие пола и потолка, часть инженерных коммуникаций, окна и двери, балкон в некоторых случаях.
Получается, что собственнику квартиры в квартире по факту принадлежит только отделка, часть коммуникаций для удовлетворения его потребностей, иногда балкон, окна и двери. Зато в многоквартирном доме собственнику квартиры в размере его доли в праве общей долевой собственности принадлежит все, кроме того, что принадлежит другим собственникам на праве индивидуальной собственности! А это, согласитесь, совершенно иной объем имущества и в стоимостном выражении тоже.
Именно поэтому большинство профессионалов в сфере управления многоквартирными домами также внимательно относятся к общему имуществу, расположенному в квартирах, как и к общему имуществу, находящемся в общем доступе.
На сегодня всё! В понедельник опубликую информацию о собственниках помещений в многоквартирном доме и о том, как часто предприятия ЖКХ их классифицируют.
Подписывайтесь и комментируйте! Для меня это важно.
P/S: в комментариях можно задавать свои вопросы по взаимодействию с ЖКХ. Всем постараюсь ответить. На наиболее повторяющиеся вопросы буду готовить отдельные статьи.
Балконы, лоджии, террасы: что девелоперы предлагают покупателям
Строительство домов без балконов в последние годы было частым явлением, но опыт локдауна и удаленного режима работы заставил многих пересмотреть отношение к ним. Рассказываем, как будут меняться балконы в жилых проектах, в чем их ценность для покупателей и девелоперов и почему в последние годы застройщики отказывались от таких помещений в новостройках.
Новая ценность балконов
Исторически балкон считался не более чем техническим дополнением к квартире, но сегодня в сознании потребителей, а затем и в запросах девелоперов такие помещения получают новую ценность. Сейчас идет процесс переосмысления как функций балконов и лоджий, так и подходов к их проектированию.
Если сравнивать с европейскими странами, то даже в северной Финляндии или в Германии ширина балкона позволяет поставить стол, шезлонг и т. д., приводит пример архитектор, руководитель группы компаний UNK Юлий Борисов. По его словам, в России чаще всего это довольно узкое пространство, даже в современных ЖК класса бизнес и выше. Впрочем, опыт локдауна наверняка заставит пересмотреть отношение к балкону и оценить его как приватное «место для прогулок», считает архитектор.
Обязательное наличие балконов или лоджий — это первое и наиболее явное изменение, которое произошло в запросах девелоперов на проектирование жилья, говорит Юлий Борисов. Если сравнивать с допандемийным периодом, то доля технических заданий, в которых содержится это условие, выросла в компании UNK на 10–15 п.п. До пандемии это условие содержалось примерно в 65% от всех техзаданий, сегодня — порядка 80%. При этом, по словам архитектора, сейчас девелоперы необходимую площадь балконов указывают в размере до 10–15% от общей площади квартиры, тогда как ранее данный параметр составлял 7–10%. Это является следствием изменения запросов потенциальных покупателей квартир, считает архитектор.
«Переход на удаленный режим работы изменил привычные жизненные сценарии. Значимость летних помещений возросла. Однако говорить об увеличении спроса на них пока сложно. Несмотря на то что стоимость квартир с террасами в среднем на 10–15% выше обычных, востребованными среди покупателей они были и до пандемии», — отмечает главный архитектор планировочных решений компании «Брусника» Сергей Тимофеев.
Тренд в проектировании балконов будет смещаться от французских (с узкой площадкой или без нее вовсе) к большим балконам с остеклением и возможностью использовать их круглогодично, а также к террасам, прогнозирует Юлий Борисов. Архитектор ожидает роста популярности эксплуатируемых крыш, в том числе создания там не только общественных, но и приватных территорий.
«С точки зрения функционала все чаще встречается запрос на освещение лоджий и террас, а также оптимальную конфигурацию расстановки мебели. Также сейчас в большинстве случаев в проекте требуется вынесение кондиционеров в отдельные технические шахты, корзины и т. д. Раньше во многих проектах место для кондиционера предусматривалось на балконе. Таким образом, можно предположить, что в ЖК ближайшего будущего покупателям эти пространства будут предлагаться для организации постоянно действующего помещения с функцией рабочего места, лаундж-зоны и т. д.», — говорит Юлий Борисов.
Зачем нужны балконы: четыре цели для девелоперов
Сергей Тимофеев, главный архитектор планировочных решений компании «Брусника»:
— Проектируя летние помещения, архитекторы «Брусники» преследуют несколько целей. Первая — обогатить фасад и придать ему динамику. За счет балконов, лоджий и террас фасад приобретает пластику, появляется светотень. Вторая — максимально разнообразить планировочную структуру зданий и пользовательские сценарии. Например, лоджию жители могут превратить в рабочий кабинет, на террасе расположить обеденную зону, установить качели, надувной бассейн для детей и спортивные тренажеры, обустроить кинотеатр под открытым небом или мини-огород и выращивать там цветы.
Третья цель — оживить пространство вокруг дома и создать тесную связь с ландшафтом. Достичь ее позволяют выходящие во двор террасы, которые расположены на первых этажах домов. И наконец, четвертый аспект связан с урегулированием технических вопросов. Один из них — соблюдение пожарных нормативов, которые, например, требуют рассечки между окнами. Летние помещения с окнами в пол позволяют ее компенсировать.
Почему девелоперы строят дома без балконов
По данным исследования НАФИ, проводившегося по заказу компании «Метриум», для большинства покупателей (82,5%) важно наличие балкона или лоджии. В свою очередь, 17,5% опрошенных считают, что летнее помещение для них скорее важно, но они готовы от него отказаться ради сокращения стоимости квартиры. Рыночный тренд таков, что нередко покупатель готов смириться с отсутствием балкона по соображениям экономии или, например, из-за удачной локации проекта, говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Эксперты отмечают тенденцию к сокращению числа проектов с балконами. Многие жилые комплексы в столице возводятся даже без французских балконов. Притом такая тенденция отмечается не только в проектах массового сегмента, но и в бизнес-классе. Причина — общий тренд на снижение площади и, как следствие, стоимости объекта, утверждает Юлий Борисов. При прочих равных люди предпочитают приобрести дополнительные несколько метров жилой площади, чем оплачивать балкон или лоджию, и даже имеющиеся лоджии зачастую утепляют и превращают в дополнительную жилую комнату, отмечает архитектор.
Появление на рынке домов без балконов, лоджий и террас связано со стремлением девелоперов удешевить возведение объектов и максимизировать прибыль. Поэтому застройщики избавляются от летних помещений либо делают их очень маленькими, напоминающими «курилки для кондиционеров», поясняет главный архитектор планировочных решений девелоперской компании «Брусника» Сергей Тимофеев. По его словам, в таком случае архитектурная составляющая проекта неизбежно страдает.
«Говорить о том, что балконы больше не в моде, нельзя. Однако не для всех покупателей очевидны их преимущества. Для многих эти летние помещения ассоциируются с захламленным пространством, где стоят санки, лыжи или коробки, которые в квартире не умещаются», — говорит Сергей Тимофеев.
Цена и ценность балконов
— В Москве в домах комфорт- и бизнес-класса строительство 1 кв. м балкона обходится в 70% от стоимости 1 кв. м квартиры. При этом продаваемый «квадрат» балкона стоит всего 30% от стоимости 1 кв. м квартиры. То есть для потребителя ценность балкона ниже, чем себестоимость его создания для застройщика. Кроме того, размер платежей застройщика за землю зависит от плотности застройки, в расчет которой включается площадь балкона. Эти два фактора стимулируют застройщиков в Москве отказываться от балконов. Отсутствие балконов часто компенсируется наличием кладовых в подъезде и выделением зоны отдыха внутри квартиры перед большими или панорамными окнами.
Надежда Коркка выделяет несколько причин отказа от балконов. Во-первых, не все потребители готовы платить за дополнительную площадь. Во-вторых, подобное решение обуславливается архитектурной концепцией объекта, а также техническими требованиями. В-третьих, нередко балкон используется не по прямому назначению, а как место хранения, что негативно сказывается на визуальном восприятии корпуса. «Подтверждением такого тренда служат проекты ГК «ПИК», занимающие порядка 50% рынка в массовом сегменте: большинство жилых помещений в них спроектировано без балконов. При этом спрос на такие дома стабильно высокий». — отмечает эксперт.
«Экономия при строительстве домов без балконов если и будет, то незначительная. Выгода для застройщика заключается в другом. Очевидно, что жильцам потребуется где-то хранить редко используемые вещи, поэтому девелопер предусмотрит наличие кладовых, которые впоследствии будут продаваться или сдаваться в аренду», — считает Надежда Коркка.
Какие балконы в сегодняшних новостройках
Наибольшая доля ЖК с квартирами с террасами — в следующих регионах (оценено не менее десяти ЖК в регионе): Республика Крым (36% ЖК), Москва и Тюменская область (31% ЖК). В Санкт-Петербурге — 29% ЖК, в Ленинградской области — 16% ЖК, в Московской области — 12% ЖК. Среди застройщиков, у которых ЖК с террасами имеют 100% оцененных ЖК (оценено не менее 3 ЖК): УГМК-застройщик (Екатеринбург), Sminex (Москва), Bonava (Санкт-Петербург). У «Брусники» из 22 оцененных ЖК квартиры с террасами имеют 21 ЖК (95%).
Читайте также: