Внешняя стена многоквартирного дома
Обновлено: 15.05.2024
Кому принадлежит внешняя стена арендуемого помещения?
В договоре аренды коммерческого помещения отдельно не прописана аренда внешней стены помещения.
Кому принадлежит внешняя стена помещения? На каком основании её может использовать арендатор?
05 июня 2017, 18:08 , Валентина, г. Москва Ответы юристов Ольга Николаева Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чатеА помещение где расположено? в многоквартирном доме? или в отдельно стоящем здании или где? можно поконкретнее. Вы хотите разместить рекламу/вывеску на внешней стене помещения?
05 июня 2017, 18:14 Клиент, г. МоскваВ многоквартирном доме, но 2 первых этажа - коммерческие. Да смысл вопроса в размещении вывески, однако ситуация не совсем простая о возможности разместить или нет.
Арендодатель решил утвердить общую концепцию размещения вывесок с мосархитектурой и над окнами арендуемого мной помещения помимо моей вывески планирует разместить еще вывески нескольких арендаторов. Хочу понять, на каких легальных основаниях я могу не позволить ему это сделать. (Дополнительно у меня есть договор с ТСЖ на размещение вывески)
05 июня 2017, 18:30 Ольга Николаева Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чатеКому принадлежит внешняя стена помещения?
Валентина
Это общая имущество собственником дома (квартир, нежилых помещений ).
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
(ред. от 26.03.2014)
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Разместить рекламу можно с согласия 50% собственников в доме либо с согласия ТСЖ (если ТСЖ переданы полномочия без собрания закл.такие договора). Поэтому считаю, что если др.арендаторы так же получат разрещение ТСЖ о размещении рекламы на стене дома, то запретить им в этом будет нельзя.
Внешняя граница стены многоквартирного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Внешняя граница стены многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Внешняя граница стены многоквартирного дома
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Граница балансовой принадлежности по общему правилу устанавливается по внешней стене жилого МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности Интересная цитата из судебного решения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: К общему имущество собственников помещений многоквартирного дома могут быть отнесены объекты, предназначенные для эксплуатации этого дома и находящиеся за внешней границей его стен Интересная цитата из судебного решения
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Внешняя граница стены многоквартирного дома
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Ремонт УК сетей за пределами внешней стены МКД
(Моряк Е.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 3) На основании п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения такого прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие"
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
("Юстицинформ", 2019) Согласно п. п. 8, 9 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нормативные акты: Внешняя граница стены многоквартирного дома
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) При исследовании актов разграничения балансовой принадлежности судам следовало установить, имеются ли предусмотренные законодательством Российской Федерации основания для установления границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, в том числе имелось ли предусмотренное подп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома, и может ли спорный участок тепловых сетей быть отнесен к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного многоквартирного дома в соответствии с подп. "ж" п. 2 указанных правил.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 31.07.2021)
"О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"
(вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") 24. Ресурсоснабжающая организация в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за нарушение качества предоставления потребителю коммунальной услуги на границе раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, которой является для сетей водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения при наличии коллективного (общедомового) прибора учета место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей централизованной сетью инженерно-технического обеспечения, входящей в многоквартирный дом, при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета - внешняя граница стены многоквартирного дома, а для сетей газоснабжения - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. Сторонами может быть определено иное место границы ответственности за качество предоставления коммунальной услуги соответствующего вида.
Фасад здания общее имущество
Подборка наиболее важных документов по запросу Фасад здания общее имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Фасад здания общее имущество
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 134 "Сложные вещи" ГК РФ
(В.Н. Трофимов) Суд отклонил довод том, что фасад здания относился к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а поэтому установка наружных блоков кондиционеров могла осуществляться только при наличии согласия собственников. По мнению суда, сославшегося на Определение ВС РФ от 25.06.2016 N 304-ЭС16-7628 и Определение ВАС РФ от 28.06.2010 N ВАС-8127/10, в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, доказательств того, что установленные кондиционеры создавали кому-либо препятствия в осуществлении прав по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, материалы дела не содержали. Как при этом пояснил суд, система кондиционирования фактически была установлена внутри помещения, принадлежавшего ответчику, состояла из внутренних и внешних блоков, являлась составной частью сложной вещи в смысле статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров привел бы к тому, что система перестала бы существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 17 "Назначение жилого помещения и пределы его использования Пользование жилым помещением" ЖК РФ "Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями статьи 25 Конституции Российской Федерации, части 2 статьи 3, части 4 статьи 17, статей 36, 40 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статей 246, 247, пунктов 1, 2 статьи 209, 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункта 14 статьи 1, статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, суд первой инстанции исходил из того, что при производстве работ ответчиком произведено разрушение части ограждающей конструкции стены - фасада здания, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, что привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и, как следствие, к нарушению прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома, согласие которых на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а также на использование земельного участка под сооружение дополнительной входной группы с крыльцом не получено. Кроме того, в нарушение положений статей 22, 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации, несмотря на отсутствие акта приемочной комиссии, документов, подтверждающих безопасность проводимых работ и соответствие объекта требованиям безопасности, ответчик использует жилое помещение в качестве нежилого для размещения кальянной, что указывает на производство ответчиком самовольной перепланировки спорной квартиры."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Фасад здания общее имущество
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Жилищно-коммунальное хозяйство"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019) Товарищество собственников жилья обратилось с иском к организации об обязании демонтировать с фасадов ограждающих и несущих конструкций дома конструкции, на которых была размещена реклама организации. В обоснование такого требования ТСЖ сослалось на то, что фасад здания является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как организация установила конструкцию без согласия собственников и уклоняется от заключения договора на размещение рекламной конструкции. Суды иск ТСЖ удовлетворили и обязали организацию демонтировать и снять с фасада дома рекламные конструкции.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Удовлетворяя исковые требования ТСН "Советская 14" о демонтаже данной конструкции, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что размещение этой конструкции не соответствует требованиям законодательства, исходя из отсутствия у ООО "Лабиринт-М" правовых оснований пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома - фасадом здания N 14, расположенного по адресу: г.о. Подольск, мкр. Климовск, ул. Советская, д. 14.
Нормативные акты: Фасад здания общее имущество
Постановление Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 N 14-П
"По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 10 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", а также абзаца двадцать второго части 1 статьи 2, пункта 25 части 1 статьи 16 и пункта 3 части 2 статьи 45.1 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в связи с жалобами граждан Г.С. Дадашова, И.Н. Касимова и других" Тем не менее по своей природе и исходя из определенного в пункте 3 части 2 статьи 45.1 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" их нормативного содержания правила благоустройства территории муниципального образования предполагают некоторую сферу, в которой органами местного самоуправления определяются условия реализации полномочий собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе косвенно затрагивающие пределы их усмотрения при вступлении в договорные отношения по поводу общего имущества. Такой эффект практически неизбежно и при этом, как правило, оправданно возникает при регламентации внешнего облика фасадов зданий и объектов благоустройства, определении порядка уборки территории и решении в данных муниципальных правовых актах тому подобных вопросов. В то же время осуществление такими актами регулирования, ограничивающего само содержание права собственности в отношении придомовой территории с помощью таких запретов, снабженных посредством бланкетных законодательных норм мерами юридической ответственности, во всяком случае не является приемлемым по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Соответственно, недопустимо включать в правила благоустройства прямой запрет на размещение нестационарных торговых объектов не на находящейся в публичной собственности территории, а на земельных участках, относящихся к общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, без явного установления в федеральном законе возможности такого запрета.
Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ
1. Статья 36 ЖК РФ говорит, судя по её наименованию, о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее - дом) и в частности в пункте 3 части 1 этой статьи записано: - «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»[1]
2. Пункт 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ перечисляет виды общего имущества. Это перечисление выделяется запятыми и союзом «и». Но даже при таком выделении перечислений это перечисление можно прочесть и понять по-разному.
3. Для правильного понимания, декларируемого в этой статье, нужно знать, что хотел сказать законодатель записывая эту норму так, как изложил. Это требуется, чтобы правильно истолковать эту статью и применять её.
4. Начнем со словосочетания: «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. »
5. Здесь к слову «крыша» относится ли всё, что далее перечислено в приведенной цитате или нет?
6. Зададимся вопросом - крыши ограждают несущие и не несущие конструкции данного дома? Ограждают. Значит это первое понимание и оно относится только к понятию крыша, как объекту права общей собственности.
7. А существует ли второе значение? Полагаю, существует. Полагаю, что никто не сомневается, что «крыша» это самостоятельный объект в праве собственности? Но вторым таким же объектом в праве собственности наверняка будут «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Ведь у дома имеются стены, каковые бывают несущими и не несущими, и которые тоже составляют конструкцию дома. Но эти конструкции должны быть только огражадющими? Ограждающими от чего?
8. Так законодатель хотел нам в данном случае указать на одну составляющую в праве общей собственности или на две? Здесь имеет место перечисление или нет перечисления?
9. Далее обратимся к словосочетанию «другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»
10. Сначала о том, что указано в скобках. Я исключаю из детального разбора то, что указано в скобках, хотя и к этой части есть вопросы. Замечу кратко в этой части лишь на то, что к дому часть оборудуют пандус и поручни для их использования гражданами с ограниченными возможностями. Пандус и поручни явно находятся вне дома. Они чаще всего не были даже включены в проект постройки дома, и впоследствии были изготовлены дополнительно. Должны они составлять общее имущество дома? Полагаю должны. Но как оформить право собственности на этот пандус и поручни? Кто должен этим заниматься? Для этого нужно решение общего собрания собственников помещений дома? Или достаточно обращения в Росреестр, например, управляющей компании с заявлением о проведении госрегистрации права? А нужно ли вообще обращение в Росреестр для регистрации такого права? Может достаточно обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ)? Должен ли разрабатываться проект на этот пандус и поручни? Где этот проект должен храниться? Должен ли этот проект подаваться в Росреестр вместе с заявлением о госрегистрации? Или проект должен подаваться в БТИ? От ответа на эти вопросы зависят ответы на другие вопросы – например, о том, что подлежит капитальному или текущему ремонту в этом доме? Как и где узнать о составе общего имущества дома?
11. Исключив текст из скобок, получим такую конструкцию пункта 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ - «другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;» Попробуем это проанализировать.
12. Значит есть некое «другое оборудование». Оно может находиться в данном доме. А вне данного дома оно может находиться? Поскольку указание в тексте статьи говорит «за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» делаю вывод, что общее имущество дома может быть за пределами помещений дома, но оно должно обслуживать более одного помещения, поскольку использован союз «и» перед словами «обслуживающее более одного помещения».
13. Возможно есть и другие трактовки текста этой статьи.
14. Интересно было бы их узнать. Особенно в той их части – как правильно оформить общее имущество, которое появилось в доме после прохождения техосмотра органами БТИ и регистрации права собственности? Например, общее собрание в доме решило установить систему видеонаблюдения, подключить ее к общедомовой системе электроснабжения и отдать на откуп управляющей компании заключение договора на установку такой системы и выбор места нахождения камер видеонаблюдения для обзора за общим имуществом этого дома. Такие видеокамеры установили на лицевом фасаде дома. Но обзор с них не возможен общего имущества дома, а можно лишь обозревать зеленую зону перед домом. И, допустим я, не согласен с такой расстановкой камер видеонаблюдения. Что делать в этом случае? Как узнать поступили ли эта система видеонаблюдения в состав общедомового имущества?
15. А ведь всего этого сложнейшего для понимания текста нужно было написать его несколько иначе с использованием разделения пункта на абзацы. Пусть это вызовет увеличение объема текста закона, но он будет более понятен читающим и применяющим.
Стены в многоквартирном доме // Проблемы в регулировании отношений между сособственниками
[1]. И в текстах мэтров (К.И. Скловский), и в словах известных практиков-лекторов (Р.С. Бевзенко), и в иных источниках часто упоминается проблема «вещность квартиры»/«режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Меня заинтересовал обычный вопрос (безотносительно к конкретному кейсу): что, как и в каких пределах собственники помещений в многоквартирном доме вправе делать со стенами/в отношении стен с точки зрения частного права?
В публичном праве на этот счет банальности: строго в соответствии с предусмотренными процедурами, не нарушая требования технических регламентов, иных отраслевых требований (что-нибудь вроде п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про несущие конструкции; п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про крупнопанельные и крупноблочные дома) и т.п.
А вот частно-правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме – весьма интересный вопрос.
При этом вопрос о третьих лицах (не собственники помещений в многоквартирном доме) меня не интересует. Это другой частный вопрос (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Хотя в этом вопросе тоже есть интересные нюансы вроде размещения вывески, которое (оказывается-то) не предусматривает взимание платы и потребность в согласии на такое размещение собственников помещений (Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395).
[2]. Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).
Если кого смущает слово «ограждающие», то разъясняющее определение можно найти в п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции»:
«Ограждающие конструкции - конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.».
В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом».
Жилищный кодекс РФ – это lex specialis (причем не только телеологически, но и буквально – ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ). Однако норма из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ вроде бы не имеет аналогов или заменителей в Жилищном кодексе РФ.
Следовательно и относительно стен в многоквартирном доме – по общему соглашению всех сособственников (de lege lata точно). А если так, то запрет любого из собственников помещения на действия с общим имуществом в многоквартирном доме другого собственника устраняется «лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247)» (цитата из труда К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве»).
[3]. Внешние стены многоквартирного дома.
Внешние стены многоквартирного дома – это просто «рай» для всевозможных внешних блоков кондиционеров, антенн и прочих объектов (иногда даже таких).
Исходя из всего вышеизложенного, несогласие любого из собственников помещений в многоквартирном доме влечет для собственника помещения, желающего разместить что-нибудь на стене, обязанность обращаться в суд с требованием об установлении порядка пользования. При этом нельзя, наверное, презюмировать, что суд согласится с каждым желанием конкретного субъекта разместить что-либо на стене. С другой стороны, а как вообще суду разрешать спор такой:
1) Узнать мнение большинства собственников помещений? Но в действительности очень тяжело узнать даже мнение ⅓ собственников помещений в многоквартирном доме;
2) Узнать кто уже из сособственников и что разместил на внешней стене многоквартирного дома? Но это некий обывательский подход; да и если «каждый против каждого», то надо или вообще полностью «очистить» стену, или искать соломоново решение.
Например, в Южном федеральном округе существовать без кондиционера невозможно, но, с другой стороны, несогласие одного из сособственников «лишает кондиционера» другого сособственника.
Хотя высока вероятность, что это один из тех многих случаев, когда ссылки в СОЮ на нормы права станут причиной примерно следующего вопроса: «Вы сами в это верите?»
В практике арбитражных судов встречается подход «какие именно права и законные интересы истца нарушены» (еще и через «триаду») – например, Постановление ФАС ЦО от 16 февраля 2010 г. № Ф10-665/10.
Но: а) синонимизировать установление порядка пользования долевой собственностью и негаторный иск – очень уж сомнительно; б) недостаточность «триады» – это, вроде как, вполне известный факт; поэтому «не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования» (да и, опять же, речь не идет о третьих лицах) – это, мягко говоря, моветон.
[4]. Внутренние стены многоквартирного дома.
Здесь вопросов меньше, т.к. ненесущие стены внутри квартиры (перегородки), вроде как, точно не общее имущество, а создание проемов (отверстий) в несущих стенах внутри квартиры (или, например, между квартирами) – это явление: а) редкое; б) скрыто от посторонних глаз. Но все-таки.
Если изменения в стене соединяют квартиру с другим общим имуществом (например, с межквартирной лестничной площадкой), то такие изменения – исключительно с согласия всех сособственников (такие вольности не так насущны и необходимы как кондиционеры и поэтому, наверное, всё строго).
Или если лицо имеет на праве собственности две смежные квартиры и хочет сделать в стене между ними (а она довольно предсказуемо будет несущей) некий проем? Изменение стены будет изменением общего имущества, а, следовательно, - по соглашению всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На мой взгляд, всё это наглядно показывает, что все-таки требуется иное специальное регулирование и «обычная» общая собственность не подходит для решения вопросов между собственниками помещений в многоквартирном доме; законное «право вето» одного сособственника на действия другого сособственника – серьезное расхождение между тем как все понимают свои права, и тем как всё есть на самом деле (те же кондиционеры). Судя по практике (в моем тексте ее мало, но по той причине, что в самой практике нет какой-либо определенности): если действия с общим имуществом судья считает разумными, то вспоминает о «триаде» и закрывает глаза на ст. 247 Гражданского кодекса РФ; если же нет (не считает разумными) – то не вспоминает о «триаде» и вспоминает о ст. 247 Гражданского кодекса РФ.
Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?
1. Является ли фасад МКД общим имуществом многоквартирного дома?
2. Нужно ли получать согласие всех собственников на установку кондиционеров, вентиляционных шахи и сплит-систем?
16 января 2017, 01:54 , Плетнева Ольга Эдуардовна, г. Южно-Сахалинск Ответы юристов Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чатеЗдравствуйте, Ольга Эдуардовна.
Да, фасад дома относится к общему имуществу. Необходимо получать согласие общего собрания, либо УК, если такие полномочия ей предоставлены общим собранием.
Жилищный кодекс16 января 2017, 02:34 Консультация юриста бесплатно Сергей Кичигин Юрист, г. Кемерово Общаться в чате
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Фасад дома является частью несущих конструкций, которые согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общедомовым имуществом.
Следовательно, поскольку фасад это общедомовое имущество, принадлежащее собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности, то распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правомерное использование возможно только на основании общего собрания собственников.
Госстрой в пункте 3.5.8 Постановления от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда „отдельно указал, что “организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения».
Комплексная оценка приведённых аргументов, позволяет нам сделать вывод о том, что для установки кондиционера нужно получить одобрение от собственников помещений и разрешение от уполномоченного органа местного самоуправления.
Федеральное законодательство не содержит прямого указания на необходимость получения разрешений на установку кондиционеров. Этот вопрос, как правило, регулируется (или не регулируется) местными нормативными актами. Если на местном уровне такое требование отсутствует, то и необходимость получения разрешения отпадает.
Кроме того, как следует прямого толкования статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома. Установка кондиционера к реконструкции дома не относится, следовательно может быть проведена без принятия общим собранием решения об одобрении установки.
Является ли внешняя часть стены между квартирой и подъездом собственностью владельца квартиры?
Добрый день! Является ли внешняя часть стены между квартирой и подъездом собственность владельца кварти? Имеет ли право собственник размещать на прилегающей к стене территории шкафы. Этажерки и вешалки и требовать и единоличного использования площади тамбура в котором расположен вход в 2 квартиры.
20 ноября 2017, 08:05 , Максим, г. Тюмень Ответы юристов Татьяна Курас Общаться в чатенет, внешняя часть стены не является ВАшей собственностью. ВАша собственность личная ограничена объемом внутри жилого помещения, иное имущество — лестницы, этажи, двери, окна, площадки являются бщим имуществом всех собственников дома.
Владение таким имуществом должно осуществляться по правилам, установленным жилищным кодексом, иными нормативными актами и общим собранием собственников дома.
На практике если вы договоритесь с соседями по площадке, то можно и навешать полки и вешалки, ничего страшного. однако управляющая компания может выдвинуть вам требование убрать лишнее, в крайнем случае обратится в суд. другие жильцы имеют право требовать убрать ваши шкафы, полки и т.д. если они реально нарушают их права по пользованию общим имуществом, а это надо доказать, что нереально, поскольку жильцы проживают на другом этаже и фактически имуществом на вашем этаже не пользуются, например, площадкой.
На свой риск благоустраивайте площадку)). Никакой ответственности за данные действия например, административной не установлено, тем более, штрафов. максимум — это понуждение снять шкафы и полки, и произвести ремонт стены.
Так, в соответствии со ст. 36 Жилищный Кодекс РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
пример из практики:
Читайте также: