Неровности стен в новостройке
Обновлено: 18.05.2024
Кривой пол, косые стены и батарея в дверном проеме в новой квартире: можно ли выиграть спор с застройщиком?
Однако юристы застройщика "прикрылись" железобетонными аргументами:
- недостатки квартиры не являются существенными и не мешают использовать квартиру по назначению. А раз квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом строительстве);
- в ДДУ было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Ну так она им и соответствует; иного не доказано даже назначенной судом экспертизой. Значит, качество квартиры соответствует условиям, установленным в договоре между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Разрешение на ввод в эксплуатацию есть? Тогда какие к нам вопросы?;
- дефекты, которые застройщиком и не оспаривались, являются дефектами лишь с точки зрения некоторых строительных нормативов (СП 29.13330.2011 "Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88"; СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия"; СП 60.13330.2012 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха"; СП 73.13330.2012 "Внутренние санитарно-технические системы зданий"). Но указанные СП и СНиП носят всего лишь рекомендательный характер, и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил. Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.
С аргументами застройщика согласились и районный, и региональный суды: истцу полностью отказали во всех его требованиях.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, истребовав и изучив гражданское дело по жалобе новосела, пришла к иным выводам:
Принять квартиру в новостройке. Шаг 2: контроль качества
Почему новостройки — такая дрянь? Откуда в них плохая кладка, кривые стены, разваливающиеся балконы и протекающая крыша? Я вам отвечу: потому что люди с этим мирятся.
Ника Троицкая маркетолог в недвижимостиПо закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.
Что взять на приемку
Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.
Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровеньБлокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.
Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.
Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.
Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.
Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.
Подъезд
По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.
Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.
Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.
В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.
Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену Недочет: строители нарушили технологию оштукатуривания стен в подъездеЗастройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.
Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.
Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатомЭлектрощитовая и тепловой узел
На этаже с квартирой есть электрощитовая со счетчиками на свет. В некоторых домах застройщик ставит на этаже и тепловой узел, если считает индивидуальное потребление тепла. Снимите показания ваших счетчиков и запишите в чек-лист, потом перенесете в акт приемки-передачи. Так вам будет что предъявить управляющей компании, если вас захотят обмануть.
1. Найдите номер своей квартиры. 2. Снимите показания счетчиков. 3. Включите автоматы, чтобы во всех частях квартиры появилось электричество. После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричествоПодвал и чердак
Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.
Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.
Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.
Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утеплениеПроверяем квартиру
Что должно быть в квартире, пишут в ДДУ. Ищите в своем договоре пункт «Характеристика объекта» — обычно в самом начале, в разделе «Предмет договора».
отделка стен штукатуркой; покрытие полов – цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери . Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.1.3. Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери . Установка электроплиты, а также горизонтальная разводка системы водоснабжения не входят в цену договора и осуществляются Участником долевого строительства самостоятельно и за свой счет.
Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.
Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.
Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.
Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.
Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексомПроверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.
Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью Всё в порядке: ручки на месте, стекла целые и чистые. Источник: СибакадемстройПотолок
Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.
Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.
Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.
Слева недочет: застройщик не заделал перепады между плитами. Справа хорошо: застройщик всё выровнял. Фото: RAV4, SI Если у вас дом с монолитным каркасом, перекрытия льют по опалубке,поэтому стыков плит на них нет
Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.
Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.
Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.
Существенный недочет: трещины в стяжке Деформационный шов в стяжке пола. Это не дефект, заделывать его не нужно. Источник: АльтполСтены
Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.
Допуски по СНиПу в разных видах штукатурки
| Свойство | Простая | Улучшенная | Высококачественная |
|---|---|---|---|
| Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более | 3 | 2 | 1 |
| Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм | 15 | 10 | 5 |
| Глубина неровностей, мм, не более | 5 | 3 | 2 |
| Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более | 3 | 2 | 1 |
Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».
Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.
Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.
Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПеЕсли ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.
Слева: белая гипсовая штукатурка. Справа: серая цементная штукатурка.Источник:ШтукатурЛюкс, Наша отделка
Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая.
Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.
Электрика
Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.
Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.
Совет
На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.
Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.
Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.
Водоснабжение и водоотведение
Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.
Откройте и закройте запорные краны. Повторите 5 раз. Усилие, с которым вы это делаете в пятый раз, должно быть не слабее, чем в первый. Фото: Биодинамическая редакция
Трубы с холодной и горячей водой Запорные краны, чтобы перекрывать воду Канализационная труба Откройте и закройте запорные краны. Повторите 5 раз. Усилие, с которым вы это делаете в пятый раз, должно быть не слабее, чем в первый. Фото: Биодинамическая редакцияПроверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку.
Если тройник установили правильно, к нему без труда получится подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза.
Отопление
Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.
Радиатор должен висеть ровно, болты затянутыВентиляция
Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.
На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.
Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходитПлощадь квартиры
Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.
Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.
Пример
Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.
Куда и как вносить замечания
Все дефекты, которые вы заметили при приемке, описываете в дефектном акте:
Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры. Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.
В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.
Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».
Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.
Обращаемся в специальные службы
Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.
Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.
Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.
Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!
Застройщик сдал квартиру с неровным полом. Теперь заплатит
Житель Уфы купил квартиру в новостройке за 2,7 млн рублей. Когда пришло время принимать жилье, он обнаружил недостатки: стены окрашены неровно и на них грязные пятна, стяжка на полу слишком тонкая и недостаточно прочная, пол в разных комнатах не по уровню, стояк трубопровода проходит не параллельно батареям, а один радиатор на 2 см выходит за пределы оконного проема. Такой стиль ремонта в народе называется «с…ли-мазали».
Покупатель не подписал акт. Сказал: «Переделывайте, или переделаю сам, но тогда с вас 130 тысяч рублей за ремонт. Квартиру я не принимаю и потребую неустойку, штраф и моральный ущерб». Добиваться своего мужчина решил в суде. Это был очень настойчивый покупатель, за что ему уважение и почет от редакции Т—Ж.
Екатерина МирошкинаПочему покупатель придрался к застройщику?
Он нашел в квартире недостатки. Принимать такую квартиру не захотел. Хотя недостатки были мелкие, но он потребитель и его защищает закон. А по закону можно потребовать все переделать или компенсировать деньгами.
Мужчина рассчитывал на ровный пол, чистые стены, идущие параллельно друг другу трубы и батарею, которая не выходит за границу оконного проема. Недостатки налицо — можно требовать переделки. По крайней мере, так думал покупатель и пошел испытывать российское правосудие в деле.
Почему застройщик не захотел исправлять недостатки?
Неровный пол, пятна на стенах и зазоры под плинтусом — это нарушения снипов. А снипы необязательные. Недостатки не влияют на качество жизни, они не делают квартиру опасной или непригодной.
В договоре тоже не написано, что отделка должна быть по снипам. Как сделали, так сделали. Существенных недостатков нет, а переделывать мелкие не собираемся. Встретимся в суде.
Покупаете новостройку? Почитайте, как торговаться с застройщиком, грамотно принять квартиру, не переплатить за ремонт и вернуть 520 тысяч за купленное жильеЧто сказали суды?
Экспертиза говорит, что нарушены снипы про полы, стены и потолки. Все это можно устранить, виноваты строители: плохо сделали свою работу.
Что делать? 21.09.18Но снипы у нас рекомендованные, а не обязательные. Технические регламенты не нарушены, с градостроительными тоже порядок. Вот если бы покупатель сразу описал требования в договоре, тогда это было бы нарушение условий. А он не описал.
Квартирой можно пользоваться — пусть пользуется. Застройщик не обязан ничего устранять. Неустойку за задержку передачи квартиры он тоже не получит, как и моральный ущерб. Сам виноват, что не принял квартиру вовремя и придрался к неровному полу.
Лив застройщик элоун.
Застройщик должен передать квартиру, которая соответствует условиям договора, техническим регламентам, проекту и другим обязательным требованиям.
Покупателей квартир в новостройках защищает не только основной закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Вот что там написано про недостатки.
Недостаток — это когда товар или услуга не соответствует требованиям, которые описаны в законе, договоре или нигде не описаны, но обычно подразумеваются. То есть если в договоре ничего не написано про отделку, а жестких требований к стенам и потолку нет, тогда ориентир на обычные.
Вот здесь и пригодится снип. Там написано, какое отклонение стен допускается по высоте, какими должны быть стяжка и максимальные неровности пола.
Например, перепады на полу могут быть максимум 2 мм, а тут — 4—5 мм. Пол в ванной и прихожей вообще на разном уровне — это не по проекту. На стенах отклонение может быть 2 мм, а в этой квартире — до 7 мм.
В договоре нет такого условия, что в отделке допускаются какие-то дефекты. Если снипы — это как раз те требования, которые обычно предъявляются к отделке квартиры, почему тогда их не учли? Учтите.
То, что снипы добровольные и только рекомендуются, не имеет значения. Суды не правы, все переделать.
Итог. Верховный суд сказал пересмотреть дело заново и не ссылаться на то, что снипы необязательные, а значит, их якобы можно нарушать. Посмотрим, чем все закончится. Если покупатель квартиры выиграет дело о недостатках, он сможет предъявить еще и неустойку за просрочку сдачи квартиры. А это уже совсем другие деньги.
Как заставить застройщика сделать нормально
Вот три важных совета на основе этой и других похожих историй.
Читайте договор. Особое внимание — разделу «Характеристики объекта». Чтобы не пришлось потом ссылаться на снипы и ходить по судам, опишите требования к стенам, полу и потолку в договоре. Если не хотите пятен на стенах — так и пишите. Требовательны к параллельности труб — тоже указывайте. И тогда застройщик не отвертится. Если он откажется писать в договоре, что стены должны быть ровными, — здесь что-то не так.
Проверяйте все тщательно, когда принимаете квартиру. Не торопитесь взять ключи и подписать акт. Позовите технадзор. Пусть эксперт поможет вам все проверить и описать недостатки. У него есть инструменты, чтобы замерить прочность и толщину стяжки, отклонения уровня пола и размеры комнат. Или почитайте нашу статью о приемке квартиры: там все подробно и с картинками.
Не принимайте квартиру, если что-то не нравится. Напишите претензию застройщику и потребуйте, что вам положено по закону: пусть переделывает сам, дает скидку или оплачивает ваших рабочих. Если откажется — идите в суд. И требуйте там по полной: переделку, неустойку, штраф, моральный ущерб.
Сначала читать, потом подписывать
Юристы охотно берутся за такие дела, потому что покупатели квартир часто их выигрывают. Не всегда в первой инстанции — иногда приходится потратить год и даже больше. Но дело того стоит.
Почитайте наши статьи о судах с застройщиками — это реальные истории, когда все получилось:
Я сам вчера ходил на повторную приемку квартиры, принял. В первый раз не принял т.к. были косяки и их зайстройщик исправил ко второму заходу. Т.к. в строительных делах не разбираюсь оба раза ходил со специалистом от сторонней компании, занимается помощью в приемке квартир (еще оценкой).
И вот список того, какие косяки у меня было и соответственно, что застройщик исправил, добровольно и без судов:
(у меня предчистовая отделка)
1) Плохо закреплена розетка.
2) Заглушка фановой трубы в цементе.
3) Перепад уровня пола 5 мм на 1 кв.м. (это реально исправили, мастер приемки сам был удивлен).
4) Царапина на стекле окна.
5) Щель между уплотнителем и окном.
6) Вмятина на декоративной панели на радиаторе.
7) Плохо прокрашен потолок, видны пятна.
А вот с неустойкой такая ситуация, 40% от неустойки готовы в досудебном порядке выплатить, а если хочешь всю сумму то через суд. Так что тут все на совести застройщика. Застройщик ФСК Лидер.
Илья,
1. Екатерине респект, она крутая и вообще зайка.
2. Ха, я по результатам осмотра технадзора написал 22 замечания.
А потом ещё зимой они пришли с тепловизором и написали 23-е (под одним из окон был плохо шов загерметизирован).
Застройщик всё устранил
Илья, по-моему это неплохой исход. Тоже ведь могли сказать, что недочеты незначительные. А по поводу неустойки такая ситуация: суды почти всегда ее уменьшают. Хотя ВС и против, но они все равно уменьшают. Так что, возможно, имеет смысл взять без суда то, что дают. Потратите время, заплатите юристам (не факт, что вам возместят всю сумму), а получить в итоге можете 40% от желаемого и даже меньше. И суды — это всегда нервы. Но тут, конечно, решать вам.
Да, он конечно может выиграть, но есть шанс что выплат все равно не получит. Застройщик реорганизуется и права требования перейдут к правоприемнику у которого ничего нет. Это частая схема. По крайней мере такую использует мой застройщик ООО "Лидер групп". Я выиграл в суде, а денег нет. И таких дольщиков сотни. Напишите статью о данном виде мошенничества
Vadim, у меня ситуация тоже интересная.
Застройщик на три года просрочил сдачу. На данный момент дом введен в эксплуатацию но квартиры еще не переданы. Но в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства.
Возникает интересная ситуация. Что делать если застройщик будет сдавать квартиры с существенными недостатками ? Например с дырой в стене. Стандартная ситуация - писать претензию и в случае отказа обращаться в суд. Но пока суды пройдут организацию уже закроют.
Найдите хоть одного застройщика, который вам даст самостоятельно что-то вписывать в их типовой договор долевого строительства. Не смешите. Таких просто нет. Или вы подписываете как есть, или ищите другого
Юрий, Речь о том, что фигню в статье писать не надо - про то, что можно внести изменения в договор.
Vladislav, вот пример как схему с ООО делала Urban Group.
Под каждый объект создавалось новое ООО - "дочка" головной организации.
"Арбитражный суд Московской области 09 июля 2018 года удовлетворил исковые заявления ППК «Фонд защиты прав граждан— участников долевого строительства» (Фонд защиты дольщиков), признал банкротом и открыл конкурсное производство на один год в отношении пяти компаний - «дочек» застройщика Urban Group:
ООО «Ивастрой», ООО «Ваш город», ООО «Экоквартал», ООО «Континент проект», ООО «Хайгейт», входящих в Urban Group.
Мы работаем по объектам:
ЖК «Митино О2» – ООО «Экоквартал», дело в Арбитражном суде Московской области № А41-44407/2018.
ЖК «Видный город» – ООО «Ваш город», дело в Арбитражном суде Московской области № А41-4440/2018.
ЖК «Солнечная система» – АО «Континент Проект», дело в Арбитражном суде Московской области № А41-44403/2018.
ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный» – ООО «Хайгейт», дело в Арбитражном суде Московской области № А41-4440/2018.
ЖК «Лайково» – ООО «Ивастрой», дело в Арбитражном суде Московской области № А41-44410/2018."
Vladislav, главная проблема не в том позволит застройщик вписывать в типовой договор то что тебе нужно или нет. А в том что застройщики научились под каждый объект создавать отдельное ООО, которое продает квартиры но деньги от продаж выкачиваются в головную организацию. В результате когда ООО продавшее вам квартиру начинает проигрывать суды (за просрочку сдачи, за устранение недостатков строительства) брать с нее уже нечего - счета пусты и имущества нет. Дальше ООО закрывается и дольщики с исполнительными листами ничего не получают.
И государство с этой схемой ничего не делает.
Я сам с застройщиком развлекался два года. На осмотре квартиры было всё плохо. Обои криво-косо, потолок в мусоре, двери кривые-пошарпаные, но самое главное - в трех комнатах текли трубы отопления и в двух комнатах был сквозняк из электрических розеток. Исправляли 9 месяцев, до конца не исправили. Пока исправляли одно - портили другое. Перебелили потолок - измазали краской обои. За время исправления - стянулся линолеум по всей квартире и вылез из-под плинтусов и порожков. Ну и так далее. В какой-то момент устал и принял, потребовал устранить оставшееся и выплатить пени. Застройщик отказался. Я подал в суд. Застройщик затягивал суд, просил разные экспертизы. Аргументировали, что никаких пени мне не положено потому что текущие трубы и приток воздуха через розетки не мешают жить в квартире, я мог принять квартиру и потом уже просить устранить. Но быстро они устранить не могут, потому что некогда - строят новые дома и (самое главное) - социальные объекты. Суд я выиграл, присудили в сумме 760тр штрафов/пени/морального ущерба/компенсации расходов плюс устранение сквозняка из розеток. Застройщик пропустил сроки апелляции, подал на восстановление сроков, на заседание не явился, в восстановлении сроков отказали. Потом ещё несколько месяцев устраняли сквозняк из розеток (три раза запенивали углы/стыки внутри, два раза альпинисты снаружи швы переизолировали во всей секции). Плюс несколько месяцев развлекался с судебными приставами, которые, как выяснилось в конце, деньги с застройщика взыскали почти сразу, а потом мне рассказывали какие-то байки, что "на текущий момент смогли взыскать только 5тр, но мои реквизиты не проходят, и надо бы приехать с новыми и обсудить". Но после жалобы перечислили через час всю сумму. А сейчас начали "расклеиваться" стеклопакеты и сквозить через них. Видимо проще всего будет менять за свой счёт (с проведением экспертизы), а потом подавать на возмещение убытков и снова в суд, потому что добровольно откажутся. Но сил нет уже бороться.
А первую квартиру у другого застройщика я отказался принимать, там были проблемы с аммиаком в бетоне, застройщик пытался замаскировать эти проблемы. Но без вопросов расторг договор и выплатил пени за два года. До суда не хотели доводить. Повезло, в общем :)
Кривые стены от застройщика, что делать?
В настоящее время по закону застройщик должен сдавать дом приемной комиссии, c чистовой отделкой. Это значит, что стены с потолками будут кривыми, но их помажут шпаклевкой!)).
Собственник жилья попадает не в простую ситуацию. Если ему нужны ровные стены, чтобы можно было поклеить обои с подгонкой, или углы под 90 градусов, чтобы мебель идеально вставала в углы.
Необходимо штукатурить стены. Но штукатурку нельзя наносить на шпаклевку, она отвалится даже если стену предварительно грунтовать. То есть, для начала необходимо сошкурить всю шпаклевку до черновой штукатурки ( которая естественно тоже кривая ). И уже потом начинать штукатурить. Работа пыльная, работники за нее возьмут дорого.
И получается, что заказчик покупая квартиру платит за "чистовую отделку", которую все равно придется переделывать.
Гастарбайтеры получили зарплату за то, что помазали стены шпаклевкой, застройщик заработал на продаже квартиры, короче все, что-то поимели, только собственник в убытке! Обидно!
Учитывая, что подобная ситуация имеет системный характер, я придумал универсальное решение проблемы кривых стен!
Декоративная штукатурка, и краска!
Дело в том, что многие декоративные штукатурки, имеют небольшой рельеф. Поэтому при нанесении на неровные стены, все неровности могут наоборот сыграть на руку!
Я у себя в кухне ничего не выравнивал, содрал обои, нанес грунтовку, а затем декоративную штукатурку "Марокко", на стены и потолок. И никаких проблем!
Быстро, недорого и красиво! А самое главное качество декоративных покрытий их долговечность, и экологичность! Домашние животные любят потрепать обои, а с декоративной штукатуркой или краской такие фокусы не пройдут. Можно когти обломать))).
В новостройке нужно все делать по тому же принципу. Нанесли грунт, затем декоративную штукатурку.
Все! Стены готовы.
Не нужно тратить деньги на выравнивание стен, и ждать когда они просохнут. Отделка стен проходит максимально быстро!
И экономит примерно 30% всех затрат на ремонт. А это не малые деньги. Это может потянуть на отпуск семьей на пару недель где-то на море!)))
Самое главное, декоративные покрытия дают большой простор фантазии, их можно наносить через различные трафареты, и создавать действительно индивидуальный интерьер!
То же самое с потолками.
Если вы не боитесь холодных полов, можете наносить декоративную штукатурку и на пол. Это нестандартное решение, и многих испугает, но на полу декоративная штукатурка смотрится, не хуже чем, на стенах или потолке, не боится воды, и проста в уборке.
Конечно встает и вопрос цены декоративных покрытий, мол они гораздо дороже чем обои, однако, в своей статье " Обои, краска, или декоративная штукатурка. Что дешевле?"
Могу подсказать компанию Dessa Dekor, я сам являюсь их представителем в Архангельске. И могу вам сказать, что цена у них самая низкая. Дело в том, что эта компания Российского производства. Они используют западное сырье, но производят в России.
На протяжении 20 лет на рынке России доминировала только продукция итальянских, французских и немецких концернов.
Теперь ситуация резко изменилась! Составив настоящую конкуренцию по качеству и колоссальную по цене, за время существования Dessa Dekor представлена в 95% регионов России, а также в Белоруссии, Казахстане, Киргизии, Абхазии, Украине. Основной целью является создание экспортного продукта, выход на международные рынки с гордым словосочетанием "Сделано в России".
Доступный материал, ценовая политика которого рассчитана на составление жесткой конкуренции обоям и классической окраске стен .
Сегодня Dessa Dekor это самая быстрорастущая компания по производству декоративных покрытий в России.
Если вам нужны декоративные покрытия вы можете сделать заказ: здесь
Доставка по России бесплатная! Каждого клиента ожидает бонус, в виде неприличной скидки на потолочные плинтуса, и другие виды лепнины из полеуретана!
Если же вы решили клеить обои, да еще и самостоятельно. То возможно вам поможет в этом моя статья "Как поклеить обои самостоятельно. Простое руководство"
Как выровнять стены в квартире — 3 основных способа
Необходимость выравнивания стен в квартире на большой площади возникает часто — при капремонте, перепланировке, замене старого выравнивающего покрытия.
Существует несколько способов выровнять стены, каждый из них рассчитан на определённые условия эксплуатации помещения и выполняется под соответствующие материалы финишной отделки. Все применяемые в быту технологии можно разбить на три основные группы:
- Выравнивание строительными смесями;
- Сухая коррекция — монтаж листовых материалов;
- Корректирующая финишная отделка.
Кроме того, способ выравнивания выбирается с учётом степени неровности стен, которая определяется с помощью лазерного нивелира или строительного уровня.
Оценка ровности стеновой поверхности
Cамый простой, не требующий специальных приборов, способ – установка двух отвесов.
В углы тестируемой стены под потолком вколачивают по гвоздю, оставив не вбитыми 3-4 см до шляпки. К шляпке каждого гвоздя крепят шнур строительного отвеса таким образом, чтобы конусы их грузиков были в миллиметре от пола. За неимением строительных отвесов их можно изготовить самостоятельно – из двух кусков бечёвки длиной более высоты потолка, к которым привязывают по гайке.
Дождавшись неподвижности отвесов, на полу под конусами грузиков отмечают точки, в которые также вбивают гвозди. Удалив отвесы, по четырём вбитым гвоздям натягивают бечёвку, формируя стороны и диагонали прямоугольника, расположенного в итоге строго вертикально. Замеряя в разных местах зазоры между бечёвкой и поверхностью стены, находят минимальный и максимальный, разница между которыми и будет величиной отклонения от вертикали. Для большей точности измерений между сторонами полученного прямоугольника можно натянуть дополнительные линии, кроме диагоналей.
Использование вместо отвесов рейки-правИла даст величину перепадов поверхности стены, но не её отклонение от вертикали.
Выбрав из полученных замеров максимальную величину отклонения, определяются со способом и материалом выравнивания стен:
- До 1 см — шпатлевание, отделка керамикой или «жидкими» обоями;
- До 2 см – оштукатуривание гипсовой смесью;
- До 5 см – оштукатуривание цементно-песчаной смесью или бескаркасный монтаж ГКЛ;
- Более 5 см – каркасный монтаж панелей или оштукатуривание ЦПС.
Выбор выравнивающего материала
Отклонения от вертикали до 1 см легко устраняются шпатлеванием стен, но шпаклёвка должна быть выбрана правильно.
Каменные стены можно шпаклевать смесями на основе цемента, гипса, или начерно выровнять поверхность цементным составом, а затем выполнить финишное выравнивание гипсовым материалом со шлифовкой. Но цементные шпаклёвки универсальны — пригодны к применению как в сухих, так и в «мокрых» помещениях. А вот для гипсовых составов влажность губительна — отвердевшие смеси гигроскопичны (как и сухие, незатворённые) и под воздействием влаги разрушаются.
Таким образом, для выравнивания стен в помещениях с повышенной влажностью смеси необходимо выбирать только на цементной основе, или же выполнить их облицовку кафелем, исправляя неровности варьированием слоя плиточного клея. Отклонения величиной до 1 см можно также устранить финишной отделкой стен жидкими обоями – экологичным покрытием с хорошими тепло- и звукоизоляционными характеристиками.
Для коррекции стен, требующей наложения слоя толщиной до 2 см, удобно использовать сухие штукатурные смеси на основе гипса, затворяемые водой, например, «ротбанд» — материал очень пластичный и удобный в применении.
При отклонениях стен от вертикали в 1-5 см выравнивание поверхности выполняют оштукатуриванием. При классическом исполнении применяют раствор, самостоятельно приготовленный из смеси цемента с песком в пропорции 1:3. В продаже имеются и готовые сухие смеси – цементные и гипсоцементные, пригодные к формированию толстослойных покрытий. Правила использования этих материалов изложены на упаковке, а для готовности их нужно лишь затворить водой.
Если в состав готовой смеси для оштукатуривания входит гипс, для использования в помещениях с повышенной влажностью она не пригодна.
Если выравнивающее покрытие требуется выполнить толщиной более 20 мм, то для повышения прочностных характеристик и предотвращения расслоения рекомендуется выполнить его армирование мелкоячеистой сеткой – стальной или стеклотканевой.
Выравнивание отклонений от 1 до 3 см можно выполнить также бескаркасным монтажом гипсокартона, но в помещениях с повышенной влажностью этот способ не экономичен – гипс гигроскопичен, поэтому даже ГКЛВ (гипсокартон влагоустойчивый) не рассчитан на прямой контакт с водой и требует дополнительной двусторонней обработки гидрофобным составом.
Если стены отклонены от вертикали более, чем на 5 см, то выравнивание выполняют оштукатуриванием или каркасным монтажом листового покрытия (ГКЛ, ЦСП, ДСП). Выполнение штукатурки предпочтительнее – прочная оболочка из цементно-песчаного раствора пригодна для крепления на стене предметов значительного веса, а монтаж таких элементов поверх листового покрытия требует предварительной установки анкеров — на несущем основании под листами. Из-за необходимости последовательного нанесения нескольких слоёв толстослойное оштукатуривание занимает больше времени и требует выполнения армирования, но такое покрытие надёжно и долговечно.
Для выравнивания значительных отклонений листовыми материалами на стены сначала монтируется несущий каркас – из CD-профилей или деревянных брусков, наружная плоскость которого вертикальна. Затем к каркасу саморезами крепятся панели выбранного вида – в соответствии с индивидуальными правилами монтажа.
Выравнивание стен шпатлеванием
Данный способ не сложен технически, но требует навыков непосредственного исполнения, особенно на больших площадях.
Выравнивание выполняется шпателями, ширина которых зависит от этапа работ и размеров дефекта. Обычно маляр работает двумя шпателями одновременно – одним выполняет забор смеси из ведра и её распределение по второму шпателю, которым шпаклёвка наносится на основание.
Новостройка без стен: считается ли перепланировкой если поменять расположение перегородок
Покупая новостройку нужно знать особенности. Например если квартира пустая и в ней нет перегородок, то это не значит что стены можно ставить как угодно.
Как быть и как узнать, где поставить перегородки в квартире-новостройке читайте далее.
Перегородки Шредингера (их нет, но они есть)
В России часто новостройки продают без отделки: вы приобретаете условную студию без внутренних перегородок. Но не все так однозначно.
Да, перегородки физически могут отсутствовать в новостройке, но в том же плане БТИ (или в рекламном буклете застройщика) вы видели, что комнаты и санузлы разделены.
Это двоякость получается чтобы подрядчик сэкономил на возведении объекта. Застройщик согласовывает проект со всеми инстанциями и согласно проекту в каждой квартире разграничены жилые и мокрые зоны, но физически перегородки могут отсутствовать.
На этапе сдачи дома застройщик своими силами ставит один ряд кирпичей или блоков внутри каждой квартиры согласно утвержденному плану. Один ряд кирпичей считается на этапе согласования разделяющей перегородкой.
Это значит, что собственник квартиры уже за свой счет продолжит возводить внутриквартирные перегородки по заданным параметрам.
А если изменить размеры
Любые изменения перегородок считаются перепланировкой, поэтому потребуется согласование.
Даже если сдвинуть перегородку на 10 см, то это перепланировка - так как изменится площадь комнат. Также организация нового дверного проема или его перенос будет считаться перепланировкой.
Читайте также: