На сколько увеличивается стена после отделки

Обновлено: 29.04.2024

Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ

Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры в новостройке БТИ случается почти всегда. Метраж квартир в новостройках изменяется после постройки, и разница проектной и фактической площади порой достигает 5 и даже 10 процентов!

Замер площади квартиры БТИ может констатировать неверную площадь квартиры. Например, площадь квартиры окажется больше, чем в договоре ДДУ, а на самом деле будет меньше, чем в ДДУ. Тогда дольщику придётся доплатить за лишний метраж согласно договору.

Приведенная далее информация прояснит вопросы, касающиеся подсчета замера метража квартиры в новостройке при возникновении разногласий с застройщиком и по поводу выплаты или невыплаты денежной компенсации дольщику.

Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?

1. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является меньшим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры, но разница в сведениях не превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения (как правило, допустимым расхождением является 1 кв.м. в большую или меньшую сторону).

К примеру, в договоре долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры была указана площадь 21.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о eменьшении площади площади - 20.3 кв.м. Расхождение составило 0.99 кв.м. Соответственно, дольщику не полагается денежной выплаты.

2. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является большим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры и разница в сведениях, превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения.

Предположим, что при покупке квартиры в ДДУ была указана площадь 31.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о площади - 32.3 кв.м. Расхождение составило 1.01 кв.м. Соответственно, дольщик обязан выплатить застройщику денежную компенсацию.

В обоих приведенных случаях точность сведений уполномоченного органа принимает критическое значение, ведь даже уменьшение или увеличение площади на 0.1 кв.м. при замере площади квартиры БТИ может повлечь за собой для человека потерю десятков тысяч рублей. Поэтому очень часто мудрым решением будет являться провести контрольный обмер квартиры.

Куда обратиться, чтобы правильно измерить площадь квартиры в новостройке?

При обращении к застройщику с претензией или при подготовке документов для подачи иска в суд должное значение имеют только документы, подготовленные кадастровым инженером.

Решение о выплате или невыплате денежной компенсации человеку застройщик основывает на сведениях, предоставленных ему органом, осуществляющим подготовку документов, необходимых для постановки квартиры на ГКУ. А сведения эти подготавливает никто иной, как кадастровый инженер. Поэтому логичным является вывод о том, что проверять эти сведения должен другой кадастровый инженер.

Правила измерения площади квартиры новостройке

Балкон и лоджия в общую площадь квартиры не входят . При подготовке плана квартиры кадастровые инженеры рассчитывают площадь балкона или лоджии, но при подсчете общей площади квартиры ее не учитывают и в экспликации указывают ее отдельно. Застройщик, в свою очередь, имеет право требовать выплаты за уменьшение или увеличении площади балкона или лоджии по ДДУ в случае, если это конкретно указано в ДДУ. Как правило, в таких случаях застройщик требует выплаты за так называемую "приведенную" площадь квартиры, которая состоит из общей площади квартиры и площади балкона или лоджии, взятой с понижающим коэффициентом (0.3 для балконов, 0.5 для лоджий).
Кадастровая площадь в кадастровом плане округляется до десятых . Это требование Приказа № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., и подсчет площади квартиры с округлением до 0.01 кв. м явился бы нарушением установленных в нем правил. А проекты, на основании которых ведется строительство многоэтажных домов и производится изначальный подсчет стоимости квартир, подготавливается проектировщиками - людьми, которые в работе своей опираются совсем на другие нормативные акты.

Почему сведения при обмере разными специалистами могут отличаться?

Разумеется, дело может быть в недостаточной квалифицированности или предвзятости того или иного кадастрового инженера, но мы предпочитаем думать, что в данной сфере работают достойные люди и профессионалы своего дела. В чем же тогда может быть причина разницы в сведениях?

К сожалению, по мнению многих, Приказ № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., является во многом неудачным и недостаточно конкретным нормативным актом. Для закона, которым руководствуются тысячи кадастровых инженеров в такой точной и не допускающей ошибок работе, как подсчет площади жилых помещений, в нем слишком много недопустимых недочетов.

Недочетов, которые, в некоторых случаях, делают возможным возникновение ситуаций, когда два разных кадастровых инженера, придя в квартиру с идентично настроенным и поверенным оборудованием, проведут обмер в строгом соответствии с буквой закона, но получат два близких, но отличающихся друг от друга результата.

Почему же такое происходит? Давайте разберем, пожалуй, самый неудачный из пунктов Приказа. Пункт 13 Приложения № 2. Он гласит:

" Расстояния, применяемые для определения площади жилого квартиры, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола ."

В 99% случаев разница в двадцать сантиметров при постановке дальномера не будет иметь значения. В конце концов, речь идет не о подземных бункерах из древнего бетона, а о современных жилых постройках. Но в одном случае из ста эти двадцать сантиметров будут иметь очень большое значение. Вспомним об округлении - линейные размеры квартиры определяются с округлением до 0.01 м.

Представим гипотетическую жилую комнату 4 м на 3 м. Одна из стен незначительно наклонена - допуски не превышены, на глаз не определить - всего пара миллиметров. Какова же площадь комнаты?

Кадастровый инженер дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.15 м, получил размеры 4.015 м на 3.002 м или, после необходимого округления, 4.02 м на 3.00 м. Площадь комнаты 4.02*3.00 = 12.06 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты правильно посчитана и равна 12.1 кв.м.

Предположим, что общая площадь, которую он получил в результате последующих расчетов, получилась равна 50.1 кв. м, а проектная площадь равна 51.08 кв.м. Разница в 0.98 кв. м поселила в сердце собственника квартиры сомнения -а правильно ли посчитана площадь? Еще бы чуть-чуть и компенсация в 75 тыс. рублей - деньги, разумеется, не лишние. Было принято решение о контрольном обмере.

Кадастровый инженер, пришедший на контрольный обмер, лазерным дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.25 м, получил размеры 4.014 м на 3.003 м или, после необходимого округления, 4.01 м на 3.00 м. Вы уже поняли к чему идет дело? Площадь комнаты кадастровый инженер посчитал равной 4.01*3.00 = 12.03 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты также правильно посчитана и равна 12.0 кв. м, общая площадь квартиры 50.0 кв.м. Разница с проектом равна 1.08 м.

Собственнику квартиры положена компенсация в 75 тыс. рублей, а все из-за одного миллиметра. Разумеется, он напишет претензию и, возможно, при повторном обмере первый инженер также поставит дальномер чуть выше и подтвердит уменьшение площади. А если не подтвердит, то собственник квартиры подаст иск в суд. Кадастровый инженер, назначенный судом, может поставить дальномер на высоту 1.1 м или на 1.2 м или на 1.3 м, посчитать общую площадь как 50.0 кв. м и 50.1 кв. м и в обоих случаях будет прав.

Таким образом, сведения при обмере разными специалистами могут отличаться из-за того, что в Приказе не предусмотрена погрешность при подсчете площади квартиры.

Что если замер площади квартиры БТИ оказался неправильным?

Кадастровые инженеры подготовили план Вашей квартиры и общая площадь, указанная в нем, меньше или больше проектной площади на величину, превышающую допустимую разницу или недотягивающую до нее. Как же вернуть деньги? Как же избежать выплаты за превышение площади?

Отправьте претензию заказным письмом или отдайте лично в руки уполномоченному представителю застройщика. Отдали. Что же теперь? Брать кредит и бежать в магазин за новым кухонным сервизом или телевизором последней модели, ведь скоро эти деньги вернутся? Нет. Ни в коем случае нет. Процедура возврата денег может весьма затянуться в зависимости от ситуации и застройщика, с которым вы имеете дело. Повремените с покупками до тех пор, пока деньги не окажутся у вас в руках.

Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке

Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:

Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.

В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом.

Черновая отделка в новостройке: плюсы, минусы и стандарты

Существует три типа отделки, которые предоставляет застройщик. Они определяют разную степень готовности жилья:

Черновая. Минимальная отделка, предподготовка для дальнейшего ремонта. Черновая отделка — простор для творчества. Это подготовка поверхностей для дальнейшего ремонта, который покупатель делает по своему усмотрению.
Предчистовая. Промежуточный этап ремонта. Самые шумные и грязные работы сделаны, можно сконцентрироваться на дизайне и наполнении.
Чистовая. Формат «заезжай и живи». Квартира полностью готова, включая установленную сантехнику, покрытие пола и обои. Можно постепенно переделывать их под себя, если по каким-то причинам не устраивает отделка от застройщика.

Черновая отделка — это подготовка поверхностей для ремонта (Фото: Bilanol/Shutterstock)

Часто черновую отделку включают в прайс с расчетом по квадратным метрам. В этом случае покупатель может выбрать объем работ, которые устраивают его по бюджету. Так, межкомнатные стены делают из гипсокартона или пеноблоков, а иногда — кирпича. Если вы захотите начать с перепланировки до того, как приступить к чистовой отделке, потребуется весьма трудоемкий демонтаж.

Что входит в черновую отделку от застройщика

Возможны отклонения от перечня предоставляемых услуг по ремонту квартир. Обычно минимальная черновая отделка в сданном доме включает в себя:

монтаж входных дверей;
установку батарей;
подключение кабелей телефонной связи и ТВ;
минимальную обработку стен и потолка без финишной отделки;
монтаж окон;
электропроводку;
водоснабжение (магистральные трубы);
вентиляционные системы;
стяжку пола;
гидроизоляционное покрытие санузлов.

Это не универсальный стандарт, многие из работ отличаются у разных застройщиков. Поэтому важно уточнять при заключении договора, в каком виде вы получите квартиру. Некоторые застройщики устанавливают окна, но не выравнивают потолок и стены, а входная дверь — скорее, формальность, и ее придется менять. Кто-то штукатурит швы на стыках, другие сдают жилье без какого-либо ремонта. Что лучше — решать вам. При минимальной отделке придется потратить больше времени и денег на ремонт, зато вы будете уверены в качестве работ и материалов.

Плюсы черновой отделки в новостройке

Многое зависит от того, хотите вы заниматься ремонтом или нет. Черновая отделка квартиры снижает ее стоимость по сравнению с чистовой и предчистовой. Но после получения ключей придется потратить еще много времени и денег, прежде чем переезжать в квартиру. Черновая отделка позволяет спланировать наполнение жилья под ваши индивидуальные запросы. Обращайте внимание на перечень услуг, предоставляемых застройщиком. В некоторых случаях можно исключить некоторые из них, чтобы сэкономить. Розетки и выключатели при чистовой отделке могут быть установлены по минимальным стандартам. В черновой их нет, и разведение вы можете взять на себя с учетом индивидуальных потребностей.

Черновая отделка позволяет самостоятельно организовать пространство (Фото: Skylar Kang/Pexels)

Первая стадия отделки — возможность организовать пространство по своему усмотрению, контролируя каждый последующий этап работ. Вы сами решаете, где возводить стены, какими будут комнаты, нужно ли вообще делить квартиру на части или стоит оставить студию.

Минусы черновой отделки

В квартире с минимальной отделкой нельзя жить сразу после сдачи. Придется сделать полы (постелить ламинат на стяжку), доделать потолок и стены, установить сантехнику. Считается, что вы потратите на эти работы больше денег, чем если бы они входили в стоимость покупки жилья с чистовой отделкой.

Учитывайте, что застройщик обязан устранить недостатки ремонта, обнаруженные при приемке, но не заменить материалы. То есть щель между окнами он исправит, но рамы, какого бы низкого качества они ни были, менять не будет.

Немаловажный нюанс — будущий интерьер. Заранее уточняйте, какие услуги предоставляет застройщик в рамках черновой отделки. Если вы наняли профессионального дизайнера, ему придется отталкиваться от помещения, где в некоторых случаях уже есть стены и вентиляция. Исправление, перенос и перепланировка повлекут дополнительные траты. Если же квартира сдается без внутренних стен и проводки, дизайнеру будет проще сделать проект под ваши нужды.

Как принять квартиру с черновой отделкой

При приемке квартиры подписывают акт об отсутствии претензий и соответствии жилья эксплуатационным нормам. Первое, на что стоит обратить внимание, — соответствие площади квартиры заявленной в договоре. При возведении дома и дальнейшей черновой отделке она может уменьшиться. Если есть сомнения, необходимо сделать замеры, пригласив сотрудников БТИ. Если площадь увеличится, владельцу придется доплачивать за появившиеся жилые метры.

Застройщик обязан устранить недостатки ремонта (Фото: Ksenia Chernaya/Pexels)

Если на объекте обнаружены несоответствия договору и техническим нормам, покупатель вправе потребовать их устранения в установленные сроки или договориться о денежной компенсации. Обращайте внимание на внешний вид квартиры, состояние помещений и коммуникаций. Есть смысл пригласить эксперта для консультации (такие услуги предоставляют компании, работающие в сфере недвижимости). Вместе со специалистом сверяйте информацию в договоре, техническом регламенте и других документах, где указано, в каком виде вы должны получить жилье.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Главные преимущества черновой отделки в том, что покупка квартиры с голыми стенами позволяет самостоятельно продумать планировку и схему электропроводки — речь идет прежде всего о количестве и расположении розеток. Предчистовая отделка, которую также называют white box, не дает собственнику жилья такой возможности. Тем более этого лишены покупатели квартир с ремонтом под ключ.

Черновая отделка может не включать в себя никаких работ. Как отмечалось выше, в подобных квартирах, как говорится, голые стены. Застройщик устанавливает входную дверь, окна и радиаторы отопления, что необходимо для поддержания постоянной температуры, без которой невозможно проведение дальнейшего ремонта. Также в квартирах с черновой отделкой монтируется электрический распределительный щит. В отдельных случаях девелоперы возводят внутренние стены или выкладывают кирпичами схему расположения перегородок.

В квартирах с черновой отделкой застройщик может вообще не делать ремонт. Следовательно, требования к такой отделке полностью соответствуют нормам, по которым возводится жилой дом. Если объект получил заключение о соответствии построенного проектной документации и был введен в эксплуатацию, то можно сказать, что черновая отделка выполнена по всем необходимым правилам.

Черновая отделка не включает в себя прокладку электрических проводов и монтаж розеток с выключателями. Это одно из главных преимуществ отсутствия ремонта от застройщика. При отделке white box, напротив, электропроводка делается в обязательном порядке. Такой подход лишает собственника квартиры возможности решить самостоятельно, где повесить светильники, на какой высоте расположить выключатели, где и в каком количестве разместить розетки.

Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101»:

— На самом деле, такой вариант называется «без отделки», или «стройвариант». Его обычно выбирают те, кто хочет придать своему жилью максимальную индивидуальность. Весь ремонт нужно делать самостоятельно, начиная со стяжки пола. Застройщик только запитывает водой радиаторы для обеспечения теплового контура дома. Электрика и трубы водоснабжения доводятся до порога квартиры — собственник может делать разводку по своему усмотрению, однако должен ориентироваться на существующие «мокрые зоны». Если дом панельный, то межкомнатные стены в квартире есть, хотя их необходимо штукатурить и шпаклевать. Но если нужна перепланировка, лучше покупать квартиру в монолитном доме — там планировка «от застройщика» обозначена только одним рядом кирпичей или блоков на полу.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта (Фото: Shutterstock)

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
снос несущих стен и колонн;
изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Уменьшение площади квартиры после проведенных ремонтных работ и перепланировок

Очень часто после проведения перепланировок общая площадь квартиры относительно первичных планов БТИ может значительно уменьшаться.

Почему это происходит?

Связано это с тем, что в процессе проведения ремонтных работ по выравниванию стен\устройству новых перегородок\монтированию декоративных элементов общая - площадь квартиры «съедается» в метрах.

В новостройках основной задачей застройщика является продажа квартиры с максимальной площадью. Такие дома сдаются без отделки.

Соответственно абсолютно голые стены в панельных и монолитных домах (без предварительной косметической облицовки) подлежат выравниванию\ оштукатуриванию. Оштукатуривание урезает по 3-4 см с обеих сторон одной стены.

Лишь за счет одного штукатурного слоя в большой квартире при существенных поверхностных изъянах общая площадь квартиры может уменьшиться от 3-х до 5-ти кв.м (в квартире меньших размеров на 1- 2 м2). Не берем ситуации с вертикальной симметрией стен (особенно это касается панельных домов) - то что стены отклонены от вертикали, бывает видно даже "на глаз".

Пример уменьшения площади в доме серии П44.

В целом при показанной ниже перепланировке площадь квартиры сильно "не поплывет". Возможно, она немного уменьшится, но не более чем на 1 метр.

Это связано в стем, что количество демонтируемых/устанавливаемых стен приблизительно одинаково. Уменьшение площади возможно лишь за счет штукатурки стен.

С кирпичными домами - похожая ситуация: штукатурный слой в которых сам по себе толще. Так как для кирпичной кладки характерно большее количество изъянов поверхности.

Квартиры старого фонда, также измерялись по одним обмерам БТИ. По мере многократно, проведенных ремонтов - новая штукатурка - наносилась на предыдущие слои старой (после проведения ремонтных работ и перепланировок стены не всегда очищаются до бетона), также существенно урезая тем самым площадь.

Итак, резюмируем из за каких мероприятий происходит уменьшение общей площади квартиры после ремонта и перепланировки:

Оштукатуривание и выравнивание вертикали стен
Шумоизоляция стен
В домах старого фонда нет ограждающих конструкций для стояков канализации\горячего и холодного водоснабжения. Соответственно установка ограждения труб санузла и ванной также занимает дополнительную площадь
Устройство большого количества новых перегородок и декоративных элементов
Обшивка стояков отопления в комнатах

Почему уменьшается высота помещения после ремонта:

Изменение либо устройство конструкции полов (особенно в новостройках),
Декоративные элементы/натяжные потолки/шумоизоляция потолка, тем самым также уменьшается высота помещения.

Вероятно стоит коснуться и обратной ситуации:

Может ли площадь квартиры увеличиться?

Ответим, что практически нет.

Если говорить о старых домах, то иногда площадь может немного увеличиться за счет например слома сантехнической кабины, демонтажа подоконных блоков или большого количества не несущих стен.

В примере как мы видим ниже, именно такая ситуация. Несмотря на то что дом панельный и достаточно старый, но в нем проводились некоторые мероприятия которые позволили сохранить площадь квартиры и даже после перепланировки она стала несколько больше.

Это демонтаж сантехнической кабины, демонтаж подоконного блока и демонтаж одной стены. Кроме того, как мы видим по плану, новых стен не возводится.

Если говорить о новостройках, то застройщик меряет "по максимуму" даже если это не всегда верно. Обычно в договорах долевого участия стоит пункт, что если площадь квартиры измениться не более чем на 1 процент в ту либо иную сторону, то стороны претензий друг к другу не имеют.

Однако на практике, мы всего пару раз сталкивались с ситуацией, что застройщик возвращал деньги собственнику из за того, что площадь квартиры почему либо оказалась меньше.

Если возьмем например 50 метровую квартиру, то 1 процент, это всего лишь 0.5 метра. И как правило в договоре долевого участия продается квартира площадью 50.5, ну а потом "как то оказывается" по обмерам БТИ, что квартира площадью 50.01 и по договору ДДУ получается, что "никто никому ничего не должен".

Пример условный, но ситуация приблизительно такая.

Либо, гораздо чаще возникает второй вариант, что по обмерам БТИ, площадь квартиры оказывается 50.6. И вот в этом случае, за лишние 0.6 кв, метров, застройщики сразу настойчиво просят доплатить, и формально по договору они правы.

Конечно 0.6 метра в цифрах немного, а в денежном выражении может быть и 150 и 200 тысяч рублей, и даже более, в зависимости от престижности новостройки.

Пример уменьшения площади перепланировки в новостройке:

Площадь данной квартиры изначально 194.1 квадратных метра. Заказчик в начале заказал у нас только проект перепланировки, успешно получил разрешение на перепланировку. В дальнейшем видимо решил не заниматься вторым этапом и поручил процесс согласования нашей организации.

Мы с радостью решили помочь, квартиру мы хорошо знали, так как собственно разрабатывали по ней проектную документацию. С точки зрения контекста статьи, это одна из самых показательных квартир - большая площадь, минимум изначально перегородок, застройщик "выжал" из квартиры все что можно, дав собственнику фактически "голый" прямоугольник. Сразу скажем что это застройщик Дон-строй.

Итого, резюмируем, после согласования второго этапа, когда вышла комиссия жилищной инспекции, подготовились все акты на скрытые работы, был подписан акт выполненной перепланировки и т.д. и т.п. и наконец вышел техник БТИ для обмера помещения, он обмерил конечную площадь квартиры и по обмерам получилась, что общая площадь квартиры, теперь не 194.1 кв. метр, а порядка 182.

Вот так из квартиры так как пришлось выравнивать стены, устанавливать множество перегородок и декоративных элементов "ушло" 12 квадратных метров.
Это конечно пока топ-1 по нашей практике, но 1-3 метра на стандартной трешке метров 80, после ремонта уходит "смело".

Хороший вопрос: Как проверить качество штукатурных работ

Пожалуй, всем, пережившим ремонт, знакома ситуация: вы уже вот-вот собираетесь заехать — до конца ремонта буквально «обои наклеить». Но на финишной прямой вдруг всплывают дефекты, которые отбрасывают вас назад, к выравниванию стен. Штукатуры давно получили свой расчет и ушли на другой объект. Собственник вынужден искать новую бригаду и повторно оплачивать работу.

К ак проверить качество штукатурки стен при приемке и избежать двойных расходов и увеличения сроков ремонта? Давайте разбираться.

План Агент Сохранить фото

Немного теории
Существует четкая последовательность выравнивания стен и потолка. Первый слой — штукатурка — задает геометрию и плоскость. За ней следует стартовая шпаклёвка — делает гладкой поверхность. На такую стену под стартовой шпаклевкой уже можно клеить толстые обои. Но если у вас на финише будет покраска, декоративная штукатурка или тонкие обои — нужно проходить финишной шпаклёвкой.

Александр Сохранить фото 1. Выравнивание стен
Самый важный этап: 80% объема штукатурно-отделочных работ — это выравнивание стен. В жилых домах все они в большей или меньшей степени «завалены» и требуют вертикального выравнивания. Если этого не сделать, в конце ремонта вас будут ждать неприятные сюрпризы: дверной наличник щелью будет отступать от стены, межплиточные швы некрасиво разойдутся в углах, к стене будет невозможно ровно приставить мебель. Онлайн школа ремонта Сохранить фото

На фото: заваленная стена в одной из новостроек

Различают два основных вида штукатурки:

1. Штукатурка по маякам. Помимо выглаживания, она выравнивает стены по вертикали. На стене строго по уровню устанавливают полоски маячкового профиля и по ним, как по рельсам, снизу вверх с помощью правила раскатывают штукатурную смесь, пока она не заполнит всю поверхность стены.

2. Визуальная. Ее цель выровнять поверхность так, чтобы скрыть под штукатурным слоем ямы и шишки. Визуальная штукатурка дешевле штукатурки по маякам. Однако выбирать ее в целях экономии можно лишь для технических помещений. Да и то, кроме стены с дверным проёмом.

Онлайн школа ремонта Сохранить фото Как проверить: По строительным нормам отклонения от вертикали не должны превышать 1 мм на 1 м… предельные отклонения не более 5 мм на всю стену ( СНиП 3.04.01-87, п. 3.12, штукатурка высококачаственная). Проверьте это при помощи двухметрового строительного уровня (советую брать модель надежного производителя, например, STABILА или KAPRO). Обязательно проверяйте каждые два метра поверхности стены, как это показано на фото. Онлайн школа ремонта Сохранить фото

Важно: Выводя геометрию стен в одном месте, можно нарушить ее в другом. Например, когда стены сильно завалены или значительно расходятся, приходится накладывать толстый слой штукатурки. Если он пришелся на стену с окном или дверью, мы получим неровные оконные или дверные откосы. Когда толщина дверного проема различается в разных местах, это оборачивается проблемой при установке двери. Поэтому корректировать геометрию лучше по глухим стенам без окон и дверей.

На фото: толщина дверного проема должна быть одинаковой по всему периметру, это тоже нюанс, который важно проверить при приемке штукатурных работ

2. Выведение углов
Все шкафы и полки имеют строгую прямоугольную форму. Чтобы мебель встала плотно в угол, он должен быть равен 90 градусам. Это особенно важно для встроенного шкафа-купе, кухонного гарнитура и ванных комнат, в которых шкафчики, ванна и душевая кабина располагаются в углу. Делать прямыми все углы — дорого и бессмысленно. Поэтому до начала отделочных работ нужно иметь на руках план расстановки мебели.

Онлайн школа ремонта Сохранить фото Онлайн школа ремонта Сохранить фото

Как проверить: У гол 90 градусов между стенами в прямоугольном помещении проще всего проверить рулеткой. Просто замерьте две диагонали комнаты и сравните их длину. Если она совпала, значит, стены образуют прямоугольник, у которого все углы прямые, а противоположные стены параллельны и равны друг другу.

Но корректнее всего прямые углы стен проверять с помощью строительного угольника с длиной плеча не менее 50 см. В этом случае обязательно проверяйте весь угол — от потолка до пола, как показано на фото выше и здесь (прикладывайте через равные промежутки или ведите угольник непрерывно).

Garrison Collection Сохранить фото

3. Параллельность стен
Ошибки здесь становятся очевидны на этапе завершения ремонта, когда идет укладка напольного покрытия. Доски покрытия должны идти параллельно стенам, и если противоположные стены не параллельны, это бросается в глаза.

Важно: Максимальная толщина гипсовой штукатурки — 4 см. В два слоя штукатурку накладывать нежелательно — есть риск отслоения.Поэтому, когда противоположные стены сильно расходятся, их лучше корректировать гипсокартоном. Иногда лучше поступить радикально - демонтировать перекошенную стену и потом её заново выложить, как положено. Либо не укладывать доски параллельно стенам — положите их диагонально. Так дефекты стен не будут бросаться в глаза.

Как проверить: Рулеткой. Определите заранее стены, которые должны быть строго параллельны друг другу. Измерьте расстояние между ними, в начале и в конце стен.

Онлайн школа ремонта Сохранить фото

4. Геометрия проемов и откосов
Четкие ровные линии дверных и оконных проемов делают помещение визуально аккуратным, поэтому должны быть строго выведены по горизонтали и вертикали. Обратите внимание и на глубину откосов: если в новостройке окна установлены неровно, геометрию откосов следует откорректировать штукатуркой.

Как проверить: С помощью строительного уровня (как на этом и следующем фото). Согласно СНиПу, при высококачественной штукатурке «отклонения оконных и дверных откосов, пилястр, столбов, лузг и т.п. от вертикали и горизонтали не должны превышать 1 мм на 1 м». А «отклонения ширины откоса от проектной не должны превышать 2 мм». Смотрите на весь периметр откосов.

Онлайн школа ремонта Сохранить фото

Что еще проверить на проемах окон и дверей?
Перед тем как отделочники начнут штукатурить откосы окон или входной двери, убедитесь, что все пространство между стеной и рамой плотно закрыто монтажной пеной или утеплителем, нет отверстий и мостиков холода. Мостики холода — это элементы конструкции, которые охлаждаются гораздо сильнее остальных, например, металлические детали. От них нужно избавиться или заменить на аналогичные элементы с низкой теплопроводностью.

Если штукатурка уже нанесена, проверьте нет ли на ней влажных пятен (как на фото ниже) или потемнения — следов высохшей влаги. Такое случается, когда нарушен слой теплоизоляции или под штукатуркой оказался мостик холода. В холодное время года на участок стены или откоса, температура которого опустилась до точки росы, осаждается конденсат — влага, растворенная в воздухе. Возникновение плесени в этом случае — лишь вопрос времени.

Читайте также: