Квартиры без несущих стен

Обновлено: 18.05.2024

Можно ли снести не несущую стену в квартире без согласования

Очень часто перепланировка квартиры в первую очередь подразумевает изменение конфигурации помещений. Это может быть как простой перенос перегородок, так и их снос, возведение новых и так далее. Требуется ли для этого отдельное разрешение – читайте в этой статье.

Какую перепланировку можно делать без разрешения?

Существует определенный перечень работ по перепланировке квартиры, который не требует отдельного согласования или узаконивания после завершения ремонта. Рассмотрим виды перепланировок, не требующие согласования подробнее:

Косметический ремонт. Он не предполагает изменения площади помещений, какой-то серьезной замены конструктивных элементов и так далее. Чаще всего это просто обшивка пластиковыми панелями, замена обоев, покраска, штукатурка и так далее. Все это не требует предварительного согласования.
Работа со встроенной мебелью. В некоторых квартирах встречается встроенная мебель, которая была предусмотрена застройщиком и с тех пор тут и стоит. Обычно это некие шкафы и кладовки, которые занимают лишнее место и больше мешают, чем помогают. Все подобные объекты можно спокойно разобрать. Верно и обратное. Если человек хочет себе построить такую шкаф-кладовку, то на это нет никаких запретов. Главное, чтобы это действительно была мебель, а не отдельное помещение (не предполагается возведение стен-перегородок, формирование дополнительных дверных проемов и так далее).
Замена оборудования. Например, батарей отопления, печки, труб, бойлера и так далее. Важно, что оборудование, на которое будет заменено старое, имело схожие характеристики. Как минимум, по своей эффективности оно должно быть не хуже. Нередко для того, чтобы объединить кухню и жилую комнату меняют газовую плиту на электрическую (объединять кухни, в которых установлено газовое оборудование с комнатами запрещено). Сама замена печки в такой ситуации не потребует отдельного согласования, а вот работы по объединению помещений – потребуют.
Замена напольных покрытий. Собственник может вместо линолеума положить ламинат, заменить кафель на полу в ванной и проводить другие аналогичные работы. Это тоже не требует согласования. На практике данный элемент часто относят к косметическому ремонту, хотя по своей сути это все же более серьезные и сложные работы.
Замена целевого назначения комнаты. Владелец квартиры сам может решать, где у него будет зал, спальня, кабинет и так далее. Он может переустроить спальню, превратив ее в кабинет, но не может перенести кухню в другое жилое помещение. Если упростить, то жилые комнаты по назначению собственник может видоизменять так, как ему будет угодно, но нежилые помещения (ванная комната, кухня, балкон, лоджия и так далее) он не может трогать без отдельного согласования (а в некоторых случаях не может трогать в принципе).

Следует учитывать, что в некоторых регионах РФ действуют свои правила и особенности относительно перепланировки. Вплоть до того, что могут требовать согласования даже для простой замены окон (деревянные на пластиковые, что обычно относится к косметическому ремонту) или даже установки кондиционера.

Нужно ли согласование перепланировки не несущих стен?

Нужно. Исключение делается только для временных перегородок, существующих скорее в декоративных целях или для визуального разделения пространства на несколько зон. Так, например, не требуется разрешение для того, чтобы установить стену из гипсокартона, разделяющую зал на детскую и взрослую половины. То же самое можно сказать и относительно любых других аналогичных, легких перегородок.

Но если собственник решил возвести капитальную стену (например, кирпичную), тем самым фактически создав из одной комнаты две (или, наоборот, снес не несущую стену для того, чтобы из двух комнат сделать одну), это уже требует согласования.

Дело в том, что, во-первых, такие изменения обязательно должны быть отражены в техпаспорте. Если этого не сделать, то продать жилье будет намного сложнее. Во-вторых, ни один банк не примет подобную недвижимость в качестве обеспечения. И это уже не говоря о потенциальных проблемах со стороны государства (штраф и конфискация имущества).

С точки зрения контролирующих органов проблема может заключаться в том, что давление на перекрытия, которые создает дополнительная (неучтенная) стена могут повлиять на общую структурную целостность дома.

Понятное дело, что в одном единственном случае это не станет особой проблемой, но некоторые дома (особенно в состоянии, приближенном к аварийному) могут серьезно пострадать даже от таких изменений. А если еще учесть, что и другие жильцы начнут вносить такие, вроде как небольшие и незначительные изменения, то проблема может стать действительно очень серьезной.

Какие работы по перепланировке строго запрещены

Несмотря на то, что значительную часть изменений по переносу не несущих стен, их сносу или возведению можно согласовать (или узаконить) без особых проблем, есть еще работы, которые невозможно оформить ни при каких условиях:

Обустраивать/переносить туалеты и ванные комнаты так, чтобы снизу оказалось другое жилое помещение. Исключение делается в том случае, если жилье снизу также принадлежит владельцу квартиры. Например, при наличии права собственности на две квартиры сразу или в двухуровневой квартире. Также можно изменять расположение ванной и туалета в квартирах на первых этажах. К слову, это автоматически позволяет соседям сверху произвести аналогичную перепланировку и перенести туалет и ванную так же, как их владелец жилья снизу.
Изменять площадь кухни, отбирая ее у других помещений. Подразумевается перенос перегородки. При этом можно объединить кухню с жилой комнатой при условии, что на кухне не используется газовое оборудование.
Изменять площадь санузла/ванной за счет жилых помещений или кухни. При этом можно немного увеличить площадь санузла за счет коридора. Следует помнить о том, что пол в санузле всегда немного ниже, чем в остальной квартире. Как следствие, придется соответствующим образом переделывать пол и на добавленном к ванной комнате участке коридора.
Устанавливать/переносить батареи отопления на балконы и лоджии. Также нельзя объединять балконы/лоджии с жилыми комнатами.
Проводить любые работы, которые могут затронуть общедомовое имущество (трубы, счетчики и так далее). Также нельзя перекрывать к ним доступ. Даже если владелец решил закрыть каким-то образом трубы, всегда должна оставаться возможность быстро снять декоративные панели и обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу.
Сносить несущие конструктивные элементы. Чаще всего подразумевают только стены, но сюда же относятся различные балки, опоры, столбы и так далее.
При перепланировке квартиры в аварийном доме (который подлежит сносу в течение трех ближайших лет) все работы должны быть направлены на увеличение прочности общей конструкции строения. Любые другие виды перепланировок таких объектов запрещены.
Работа без согласия всех совладельцев. Перепланировка не будет согласована в том случае, если хотя бы один из собственников квартиры против проводимых работ.
Любые работы, способные затронуть интересы соседей. В лучшем случае потребуется их согласие. В худшем, вне зависимости от того, что будет сделано, оформить ничего не получится.
Любое помещение, сформированное в результате перепланировки не может быть уже 2,25 метров и меньше 9 кв.м. по площади. У каждого помещения обязательно должен быть источник естественного освещения (окно).
Проводить любые работы, направленные на облагораживание внешней части дома в том случае, если в данном районе действует общий архитектурный стиль, который нельзя нарушать.

Согласование – это предварительная подготовка документов и получение разрешение на проведение перепланировки в строгом соответствии с предоставленным проектом. Узаконивание – это получение согласия контролирующих структур на внесение изменений в техпаспорт на основании того, как на самом деле выглядит квартира (тоже нужен проект). Оба варианта мало отличаются с точки зрения последовательности выполняемых действий, но предварительно согласовать перепланировку, как доказывает практика, намного проще, чем узаконить уже выполненный ремонт.

Как согласовать перепланировку не несущих стен

Исходя из всего вышесказанного, без разрешительных документов изменять не несущие стены запрещено. Не требуют разрешение только в отдельных случаях, однако рассчитывать на них все же не стоит. Как следствие, придется согласовывать проект еще до начала работ или, в крайнем случае, пытаться узаконить то, что получилось в конечном итоге. Для этого нужно:

Подготовить проект перепланировки. Даже если работы уже фактически выполнены, проект все равно нужен. В нем отражается вся информация, важная для контролирующих государственных структур. Без проекта не будет проводиться согласование и в узаконивании тоже откажут. Не требуют проект только в отдельных случаях, когда изменения незначительны, но и в этом случае придется предоставить хотя бы эскиз того, что было (или будет) сделано.

Проект готовит специализированная компания. Это полноценный документ, учитывающий все особенности ремонта. Эскиз готовит сам собственник жилья. Чаще всего этот документ отдельно похож на эскиз, однако описывает только основные особенности перепланировки, очевидные для неспециалиста.

Собрать остальные документы (подробнее см.ниже).
Подать все документы в МФЦ (Мои документы). Тут же придется заполнить соответствующее заявление на согласование/узаконивание перепланировки.
Дождаться решения.
Если решение положительное, с ним можно обращаться в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт (актуально для процедуры узаконивания). При согласовании перепланировки, в указанном решении будет отмечен срок, в течение которого заявитель обязан завершить все работы. Если не успеть, перепланировка будет признана незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Незаконную перепланировку в любой момент можно попробовать узаконить через МФЦ или суд.

Какие документы нужны?

Примерный перечень документов, которые потребуются для согласования/узаконивания перепланировки:

Паспорта всех собственников квартиры. Если у человека еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. Заверяется у нотариуса.
Доверенность на представителя и его паспорт. Актуально только тогда, когда заявитель планирует работать через представителя.
Техпаспорт на квартиру.
Проект перепланировки.
Выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы на квартиру.

Без разрешительных документов от государственных структур (например, Пожзащита и другие) проект перепланировки не будет согласован. К счастью, сейчас не нужно самостоятельно собирать все справки. Это может сделать сотрудник МФЦ.

Заявление на согласование/узаконивание перепланировки

Заявления такого плана заполняется уже на месте, по образцу, представленному сотрудником МФЦ. Представленный ниже пример можно использовать для ознакомления:

Сколько стоит узаконивание?

Многих собственников волнует вопрос о том, обязательно ли платить за согласование перепланировки? Нужно отметить тот факт, что данная процедура является абсолютно бесплатной. С другой стороны, некоторые компании предлагают свои услуги по согласованию проектов и просят за это немалые деньги. В некоторых случаях это действительно может быть удобно, если заявитель не может лично заниматься данным вопросом. Однако чаще всего такие компании, фактически, берут деньги за бесплатные услуги. Никакой особой разницы между оформлением разрешения лично владельцем и сторонней компанией нет. Примерный перечень расходов:

Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Это минимальная стоимость. Чаще всего такой проект может обойтись примерно в 30-40 тысяч рублей, а в некоторых случаях и в 60-80 тысяч. Многое зависит от региона нахождения недвижимости, масштаба планируемых работ, перечня запрошенных услуг и других подобных факторов.
Оформление новой выписки из ЕГРН: 300 рублей.
Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Сколько уйдет времени на согласование?

Вся процедура согласования занимает порядка 2-3 месяцев, из которых большая часть времени уйдет на подготовку проекта и его согласование:

Подготовка проекта перепланировки: от 1 недели. Чаще всего 1-2 месяца. Зависит от сложности работы, выбранной компании, размера оплаты и многих других факторов.
Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
Согласование перепланировки: до 45 дней.
Получение разрешения на перепланировку: до 3-х дней.
Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

Что делать, если откажут?

В каких случаях могут отказать в согласовании? Чаще всего такая проблема возникает в двух основных ситуациях:

Предоставлены не все необходимые документы, неправильно заполнено заявление и так далее (проблему можно решить достаточно оперативно, без обращения в суд).
Запрошенная перепланировка нарушает требования законодательства. В такой ситуации, если очень сильно постараться и воспользоваться помощью опытного юриста, можно попробовать согласовать даже то, что вроде как делать строго запрещено через суд. На практике, если вносимые изменения действительно очень существенные, то тут и суд ничем не поможет.

Ответственность собственника при наличии незаконной перепланировки

В том случае, если владелец квартиры произведет перепланировку и не узаконит ее, он будет обязан заплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей. Сумма небольшая, но это лишь начало проблем. Владельца обяжут привести квартиру в соответствие с техпаспортом. Если этого не сделать в установленные сроки, то жилье арестуют, конфискую и продадут на торгах. Цена продажи будет существенно ниже рыночной, потому такой вариант крайне невыгоден для собственника.

Согласовать перепланировку квартиры достаточно сложно, особенно без помощи опытного юриста. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты обратят внимание владельцев на самые важные моменты, которые требуется учитывать. Они также могут выступить в качестве представителей клиента как при обращении в МФЦ, так и при узаконивании планировки через суд.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?

Нужно ли согласовывать перепланировку не несущих стен, то есть перегородок, в квартире? Такой вопрос мы часто получаем от собственников, решивших делать перепланировку в квартире. Сразу ответим : любую перепланировку в квартире нужно согласовывать в независимости от ее масштаба и трудности, в том числе довольно простые, как снос перегородок. В случае обнаружения незаконной перепланировки в квартире, проверяющие службы вправе выписать вам штраф, предъявить предписание, а в крайних случаях обратиться в суд или конфисковать жилье.

Что такое не несущая стена (перегородка)? Пойдем от обратного – разберем сначала, что такое несущая стена. Несущая стена – это стена, на которую опираются верхние конструкции многоквартирного дома, и снос которых неминуемо приведет к аварии. Поэтому несущие стены ни в коем случае сносить нельзя. А узаконить квартиру с проемом в несущей стене возможно при условии того что будет разработан проект с мероприятиями, которые не ухудшат несущую способность конструкций дома.

Снос не несущей стены Снос не несущей стены

Не несущие стены – это все остальные стены в доме – такие, которые не влияют на общую конструкцию дома. Не несущая стена чаще всего является перегородкой. Она может быть выполнена из гипсокартона, пазогребневого камня, кирпича, пенобетона и другого строительного материала. В то время как несущие стены, как правило, отлиты из армированного бетона и толщина которых от 18 до 25 сантиметров.

Перегородки в квартире Перегородки в квартире

Как понять, что стена в квартире не несущая?

Обычно, какая стена, несущая или нет, собственники и строители определяют без труда, но есть случаи, когда не несущую перегородку можно спутать с ребром жесткости или с несущей стеной. В старых дореволюционных и послереволюционных постройках достаточно часто делали несущую стену или ребро жесткости из дерева. Поэтому владельцам квартир в старых домах нужно быть внимательными и обязательно сначала определить несущая стена или нет, а после этого уже принимать решение о сносе.

Кто может, определить несущая стена или нет?

Определяет, несущая стена или нет, инженер по обследованию зданий. Далее он выдает официальное заключение о характеристике стены.

Законом не предусмотрено разделение перепланировок на действия с несущими или не несущими стенами, перепланировка — это любое изменение, которое произошло в квартире или помещении, в том числе с затрагиванием несущих стен.

Согласно Постановлению № 508 Правительства Москвы, собственник имеет право выполнить перепланировку, не нарушая права других собственников. Даже при сносе не несущей стены имеется достаточно большой список ограничений и требований к содержанию квартиры. Подробнее ТУТ

Поставление правительства Москвы Поставление правительства Москвы

Перепланировки, в которых участвуют не несущие перегородки, чаще всего являются объединением или разъединением нескольких помещений.

Примером может служить объединение санузла, это очень часто встречающаяся перепланировка, в которой разбирают не несущую перегородку. В результате получается не одно помещение, а два. Соответственно на плане квартиры в БТИ в результате объединения двух помещений у вас будет на одно помещение меньше. Та же истории повторится в конечной экспликации БТИ. Но при этом во всех текущих документах количество помещений останется неизменным. А это означает, что документы, которые находятся в Росреестре и в БТИ, не соответствует реальному плану квартиры, а у вас по факту имеется несогласованная перепланировка. Стоит помнить, что у вас поменяется также площадь помещений. Как правило, это небольшая разница в метражах, но, тем не менее, это все равно изменение. А это прямое несоответствие объекта недвижимости тому помещению, которое было до перепланировки. А юридически любое изменение, будь то новая площадь помещений, создание или ликвидация помещения в квартире, потребует согласования, закрепления и внесения изменений в ЕГРН.

Наши рекомендации

В случае если вы решили сделать ремонт и хотите снести перегородку, то начинайте всегда с согласования перепланировки. Согласовав будущую перепланировку и выполнив ремонт, вы сразу обезопасите себя от штрафов и предписания за незаконную перепланировку. А большим и приятным бонусом для вас будет повышение стоимости вашей недвижимости. Квартира будет стоить дороже по сравнению с такой же квартирой в этом районе без ремонта.

О проблемах, которые может получить собственник, не согласовав перепланировку, мы детально рассказали в статье « Почему нужно согласовывать перепланировку? »

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их в форме ниже. Мы с поможем разобраться в вашей проблеме. Для получения полной бесплатной консультации вы можете позвонить нам в рабочее время или оставить заявку на обратный звонок. Мы вам поможем!

Новостройка без стен: считается ли перепланировкой если поменять расположение перегородок

Покупая новостройку нужно знать особенности. Например если квартира пустая и в ней нет перегородок, то это не значит что стены можно ставить как угодно.

Как быть и как узнать, где поставить перегородки в квартире-новостройке читайте далее.

Перегородки Шредингера (их нет, но они есть)

В России часто новостройки продают без отделки: вы приобретаете условную студию без внутренних перегородок. Но не все так однозначно.

Да, перегородки физически могут отсутствовать в новостройке, но в том же плане БТИ (или в рекламном буклете застройщика) вы видели, что комнаты и санузлы разделены.

Это двоякость получается чтобы подрядчик сэкономил на возведении объекта. Застройщик согласовывает проект со всеми инстанциями и согласно проекту в каждой квартире разграничены жилые и мокрые зоны, но физически перегородки могут отсутствовать.

На этапе сдачи дома застройщик своими силами ставит один ряд кирпичей или блоков внутри каждой квартиры согласно утвержденному плану. Один ряд кирпичей считается на этапе согласования разделяющей перегородкой.

Это значит, что собственник квартиры уже за свой счет продолжит возводить внутриквартирные перегородки по заданным параметрам.

А если изменить размеры

Любые изменения перегородок считаются перепланировкой, поэтому потребуется согласование.

Даже если сдвинуть перегородку на 10 см, то это перепланировка - так как изменится площадь комнат. Также организация нового дверного проема или его перенос будет считаться перепланировкой.

Можно ли снести стену в квартире и поставить новую?

— Можно ли сносить стену в панельной 9-этажке, чтобы на ее месте возвести новую стену? Дело в том, что мы хотим снести антресоль и перегородка между кухней и ванной даже не до потолка сделана. Когда мы снимали коробку, где ранее была дверь на кухню, заметили, что стена от гвоздя сыпется, но там есть арматура. Подскажите, пожалуйста, можно ли сносить такую стену, чтобы возвести новую?

Отвечает директор компании «Жданов групп» Евгений Жданов:

Прежде всего Вы должны помнить, что окончательное решение о сносе и строительстве стен принимаете не Вы, а соответствующие инстанции. При этом неважно, можно сносить стену или нет. На подобные процедуры требуется согласование перепланировки.

Если в стене есть арматура, велика вероятность, что стена несущая (несущими бывают не только внешние стены). Вам необходим проект реконструкции, который будет рассмотрен, и в случае безопасности для здания утвержден. Иначе Вы не сможете в дальнейшем ни продать, ни обменять свою квартиру, пока не приведете все конструкции в первоначальный вид и не оплатите штраф за самовольные работы.

Если изначально сомневаетесь в целесообразности дальнейших действий, обратитесь в организацию, которая проводила последнюю инвентаризацию здания. Там смогут Вам подсказать, стоит ли вообще начинать процедуру согласования. В любом случае не проводите никаких работ самостоятельно, не рискуйте безопасностью — ни своей, ни окружающих.

Отвечает руководитель студии дизайна и комплектации интерьеров Zibellino.Design Павел Соболев:

Если стена не несущая, то «обновить» ее можно. Но на Вашем месте я бы обратился в специализированную организацию, которая проведет техническое обследование конструкции. Тут есть нюансы, например этаж, на котором расположена Ваша квартира. С панельными квартирами сложностей в этом отношении больше.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Снос и/или возведение новых стен — это перепланировка квартиры. Вам следует обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства для решения этого вопроса. На место выедет специалист и даст Вам заключение о возможности или невозможности такого демонтажа, а также укажет, является ли стена несущей или нет.

Отвечают эксперты Archkon_home Studio:

Для ответа на вопрос нужно уточнить, какой серии и года постройки Ваш дом. Если в перегородке есть армирование, значит, она служит конструктивным элементом здания. Все работы по демонтажу можно производить, только если Вы получите официальные, установленные законом разрешения. Слом или демонтаж каких-либо несущих конструкций без соответствующих разрешений и обследований производить категорически запрещено.

Что Вы можете сделать в этой ситуации?

Обратиться в коммерческую компанию, оказывающую подобные услуги. Такие организации, как правило, все делают «под ключ» и имеют «на подхвате» всех необходимых специалистов.
Сделать все самостоятельно, начиная с обращения в БТИ. Затем можно будет подать заявление в Мосжилинспекцию (если рассматривать случай на примере Москвы).

Далее все зависит от масштабов и сложности перепланировки. Подробно о Москве можно прочитать здесь.

Преимущество первого варианта — это экономия времени и нервов. Я бы советовал идти по нему, если у Вас сложная перепланировка. Кроме того, на начальном этапе специалисты смогут дать заключение, возможна ли вообще реализация Ваших идей, и помогут выработать оптимальное решение — такое, которое может быть принято для согласования и при этом будет устраивать Вас как пользователя.

Если же Вы не собираетесь вносить кардинальные изменения и Вам достаточно эскиза для согласования, все этапы можно пройти самостоятельно.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Описанный в формулировке вопроса процесс представляет собой перепланировку помещения, а она в соответствии с Жилищным кодексом РФ должна осуществляться по согласованию с уполномоченными органами.

Если это условие не выполнить, то виновный в незаконной перепланировке может понести административную ответственность по части 2 статьи 7.21 КоАП, которой предусмотрен административный штраф от 2 до 2,5 тысячи рублей. Кроме того, его обяжут вернуть планировку в первоначальное положение за счет собственных средств.

Также проблемы в будущем могут возникнуть при продаже квартиры: если покупатель узнает о незаконности перепланировки, то он может отказаться от покупки жилья, так как это будет грозить ему указанной ответственностью. Если же этот факт от покупателя скрыть, то в последующем он может обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Удовлетворение указанного искового заявления будет означать, что стороны вернутся в первоначальное положение: квартира вернется к продавцу, а уплаченные денежные средства — к покупателю. Дополнительно с продавца могут быть взысканы убытки в пользу покупателя, если они будут доказаны.

Отвечает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин:

Заменить стену в жилом помещении вполне возможно, однако прежде всего необходимо понять, является ли такая стена несущей строительной конструкцией или нет. Сделать это можно на основании технической документации на квартиру (например, технического плана, экспликации и т. д.), которую Вы получаете через МФЦ или непосредственно в БТИ.

Замена стены, которая не является несущей строительной конструкцией, по действующему градостроительному законодательству представляет собой капитальный ремонт. Данная процедура детально регламентируется как ГрК РФ (ст. 52), так и различными иными нормами, правилами, государственными стандартами, соблюдение которых является обязательным. В частности, такие работы по общему правилу должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, по договору с заказчиком.

В случае же, если стена является несущей конструкцией, то для ее замены проводится процедура реконструкции, к которой предъявляются более жесткие требования. Так, такие работы тоже должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования. Следовательно, с данными лицами необходимо заключить договор подряда для подготовки проектной документации. Затем, по общему правилу, нужно получить разрешение на строительство. И только после этого начинать саму реконструкцию, которая также проводится на основании договора строительного подряда. Последний этап — получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания реконструкции.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?

Незаконная перепланировка квартиры в 2021. Все аспекты.

Оформление перепланировки квартиры в 2021. Разбор.

Проект перепланировки квартиры в Москве и Московской области.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих и иных стен? Все о разрешении на процедуру

Согласно нормам жилищного права изменение конфигурации квартиры обязательно должно быть согласовано с уполномоченными органами. Однако иногда у собственников помещений встаёт вопрос о том, нужно ли узаконивать перепланировку межкомнатных перегородок и несущих конструкций?

Содержание

Надо ли узаконивать снос или перенос не несущей стены?

Внимание. Иногда в ходе проведения ремонтных работ, у собственников квартир появляется желание снести межкомнатную перегородку или же перенести ее в другое место. Однако, прежде чем реализовать какие-либо изменения, необходимо поинтересоваться о том, нужно ли их узаконивать.

Итак, необходимо отметить, что даже, если стена не несущая, ее перенос или снос в любом случае приведет к изменению конфигурации квартиры. При этом оно обязательно должно быть зафиксировано в техническом паспорте помещения.

Исходя из изложенного выше, следует вывод о том, что для демонтажа межкомнатных перегородок или же их переноса в другое место, обязательно нужно получить разрешение от органа местного самоуправления соответствующего региона.

Помимо упомянутых выше изменений, обязательного согласования требует также частичный снос не несущей стены или же возведение дополнительных перегородок.

Когда разрешение не нужно?

Стоит отметить, что не всегда затрагивание не несущих стен требует обязательного получения разрешения. В отдельных случаях перепланировку данных конструкций можно провести без согласования.

Допускается это в том случае, когда владелец помещения желает провести частичный или полный демонтаж не несущей конструкции и на том же месте возвести новую перегородку. Обычно необходимость в проведении подобных ремонтных работ возникает в следующих ситуациях:

перегородка в квартире кривая, при этом собственнику удобнее возвести ее заново, чем выравнивать;
желание владельца помещения возвести стены из другого материала (к примеру, гипсокартон заменить на пеноблоки).

При реализации подобных изменений следует помнить, что новая стена должна быть идентична предыдущей. Любое отклонение от технического плана приведет к необходимости получения разрешения на подобную перепланировку.

Как согласовывать?

Важно. Перепланировка капитальной стены это достаточно серьезная процедура, которая требует максимально точных и достоверных расчетов. Связано это с тем, что данная конструкция выполняет функцию опоры для всего строения. При допущении малейшей ошибки весь дом может прийти в аварийное состояние.

К разрешенному виду перепланировки несущей стены относится создание в ней проема. Для получения официального разрешения на реализацию подобных изменений необходимо последовательно выполнить следующие действия:

Вначале нужно посетить БТИ и забрать оттуда первоначальный план.
Следующим обязательным действием будет получение технического заключения от автора проекта дома о возможности реализации запланированных изменений в отношении несущей стены.
Получив согласие от автора проекта дома, собственнику квартиры следует заказать в СРО план будущей перепланировки капитальной стены.
Подготовка заявления и сбор документов, необходимых для получения разрешения на проведение подобных ремонтных работ.
С полным пакетом бумаг следует обратиться в орган местного самоуправления соответствующего региона и дождаться получения разрешения на проведение запланированных изменений конфигурации квартиры.
После того, как перепланировка будет согласована, можно приступать к необходимым ремонтным работам.
После завершения ремонта, в квартиру приедет специальная комиссия. Она должна будет проверить, насколько соответствуют реализованные изменения тому плану, который был представлен на согласование.
Если по итогам проверки все будет в порядке, то комиссия составит специальный акт, который в дальнейшем направят в Росреестр.

Куда обращаться?

По общему правилу вопросы, связанные с согласованием перепланировки помещений, находятся в ведении Жилищной инспекции. Поэтому для получения такой услуги обращаться нужно в территориальное отделение данного ведомства.

Однако прежде чем подать заявление на узаконивание перепланировки несущей стены, собственнику квартиры нужно будет посетить следующие основные инстанции:

БТИ (бюро технической инвентаризации) – тут нужно будет получить первоначальный план объекта;
организацию, изначально работавшую над разработкой проекта всего многоквартирного дома (автора проекта) – он должен будет установить возможность реализации запланированных изменений и подготовить соответствующее техническое заключение;
проектную организацию – ее специалисты будут работать над разработкой плана перепланировки несущей стены.

Дополнительно следует отметить, что в отдельных случаях может возникнуть необходимость в посещении иных ведомств. Например, территориальное отделение Минкультуры (если квартира находится в доме, признанном историческим объектом). В этом учреждении нужно будет получить разрешение на перепланировку капитальной конструкции.

Необходимые документы

Справка. Полный перечень документов, которые нужно собрать для узаконивания изменения конфигурации квартиры, обозначен в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

В данный список входят следующие бумаги:

заявление установленного образца (следует использовать форму, утвержденную Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266);
правоустанавливающие документы на квартиру, в качестве которых может выступать выписка из ЕГРН или же свидетельство о праве владения;
проект перепланировки несущей стены, подготовленный специалистами СРО;
техническое заключение от автора проекта многоквартирного дома;
технический паспорт квартиры;
письменное согласие на реализацию запланированных изменений, полученное от членов семьи собственника (если они прописаны в квартире), от банка (при ипотеке) или от соседей (если речь идет о долевой собственности).

Сроки и стоимость согласования

В действующем законодательстве прописан точный срок, в пределах которого уполномоченный орган должен принять решение о согласовании или отказе в проведении перепланировки, в том числе несущей стены. Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ на эту процедуру отведено 45 дней.

В дальнейшем заявителя должны уведомить о результатах рассмотрения заявления в течение 3 дней с момента принятия решения. Таким образом, максимальный срок согласования перепланировки несущей стены составит 48 дней, то есть примерно 1,5 месяца.

Несмотря на то, что сама услуга по узакониванию перепланировки оказывается на бесплатной основе, собственнику квартиры следует быть готовым к тому, что возникнет ряд затрат на этапе сбора документов. Сюда можно отнести следующие основные расходы:

план дома из БТИ – в среднем его цена варьируется в пределах от 2 000 до 7 000 рублей (в зависимости от площади);
техническое заключение от автора проекта дома (устанавливается в индивидуальном порядке);
план, разработанный СРО (в среднем может составить 20 000 рублей);
привлечение посредников, которые будут заниматься всеми бюрократическими процедурами (около 30 000 рублей);
получение консультаций у специалистов (2000-5000 рублей);
иные расходы.

Таким образом, точную стоимость перепланировки несущей стены назвать невозможно, так как она зависит от многих факторов.

Последствия самовольных изменений

Каждому собственнику квартиры, планирующему изменить планировку несущей стены, следует помнить об ответственности, которая может наступить при отсутствии официального разрешения на проведение подобных ремонтных работ. Речь идет о следующих негативных последствиях:

уплата штрафа в размере 2 000 -2 500 рублей;
возникновение сложностей при офомлении юридически значимых сделок с квартирой, где проведена незаконная перепланировка (например, продажа недвижимости);
необходимость восстановления несущей стены и ее приведение к первоначальному виду;
реализация квартиры нарушителя с публичных торгов (если он вовремя все не восстановит).

Внимание. Если перепланировка несущей стены не представляет угрозу для устойчивости всего дома, а также для жизни и здоровья других людей, то она может быть согласована уже после ее проведения. В данном случае помещение может быть оставлено в измененном виде на основании решения судебного органа (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Что нельзя разрушать?

Владельцам квартир категорически запрещено сносить несущие стены. Дело в том, что данные конструкции играют ключевую роль в устойчивости всего многоквартирного дома, обеспечивая равномерное распределение нагрузки.

В случае демонтажа капитальных перегородок возникнет угроза разрушения всего здания, а, следовательно, причинение вреда жизни и здоровью других жильцов.

Таким образом, собственникам помещений следует знать, что демонтаж несущей стены никогда не будет согласован. При этом реализация таких изменений без разрешения, обязательно повлечет за собой необходимость восстановления разрушенной капитальной стены.

Как узнать, какая стена несущая?

Планируя снос той или иной стены, необходимо заранее убедиться в том, что она не является несущей. Так, существует несколько способов позволяющих распознать капитальную конструкцию. Это может быть:

Привлечение профессионалов – можно пригласить специалиста из организации, которая изначально занималась разработкой плана многоквартирного дома, или из любой другой проектной компании. В данном случае будет предоставлен максимально точный ответ.
Определить несущую стену самостоятельно – при выборе такого варианта обязательно следует учесть материал, из которого изготовлен конкретный дом. При этом обращать внимание следует на толщину стены.

К примеру, в панельных домах толщина капитальных стен может составлять 14, 18 и 20 см (межкомнатные перегородки – 8 и 10 см).

Если говорить о кирпичном доме, то в этом случае несущей будет являться конструкция толщиной более 38 см.

Подводя итоги, следует отметить, что перепланировка стен должна быть узаконена в том случае, если планируется их снос перемещение в другое место, создание проемов и др. При этом необходимо помнить о том, что демонтаж капитальной стены строго запрещен.

Допускается лишь создание проема в несущей конструкции, однако и он обязательно должен быть согласован с Жилищной инспекцией. В противном случае собственник квартиры столкнется с рядом негативных последствий.

Если в новостройке нет стен — как согласовать перепланировку: шаг 7, перегородки

Ну как на этом этапе не впасть в буйство фантазии? Вот она, собственная, долгожданная квартира! И я точно знаю, где у меня и что должно находиться. Тем более, в офисе, где я оформляла договор долевого участия в строительстве, менеджер заверила, что застройщик сдаст мне квартиру, с так называемой «свободной планировкой». Планируй комнаты, как хочешь.

Уверяю вас, это не более чем красивая фигура речи. Юридически такого понятия, как «свободная планировка» не существует. На самом деле в каждой квартире, даже если она сдана без стен, есть своя планировка, которая уже утверждена. Если сомневаетесь, посмотрите поэтажный план застройщика. Там вы увидите, что все давно распределено: где будет находиться кухня, где санузел, а где — жилая зона.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Застройщик просто экономит на возведении стен, возложив на собственника обязанность, построить стены по намеченным линиям. И не только. Есть еще один неприятный момент. Когда вы эти перегородки, наконец, возведете, обнаружите, что они «съели» приличную часть вашей драгоценной площади. То есть, таким образом, вам же продали часть площади, которая будет использована под устройство стен.

Перепланировку лучше узаконить сразу

Если вы решили отойти от первоначальной планировки, которая была заложена застройщиком, советую подготовиться к этому. Согласно Жилищному кодексу РФ любая ваша «правка» пространства квартиры, которая потом отразится в техническом плане, считается перепланировкой. Поэтому, прежде чем новые, «несанкционированные» стены появятся в вашей квартире, они должны быть узаконены.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Зачем это делать, если сейчас люди в своих квартирах чего только не воротят? И выкладывают все это в интернет? Знайте, что незаконная перепланировка грозит вам штрафом. Кроме того, вас могут обязать вернуть все к первоначальному плану, а это — немалые расходы на ремонт. Ну и позже, при продаже квартиры у вас могут возникнуть проблемы: покупатели, увидев, что ваши стены стоят не на своем месте, могут отказаться от сделки. Из-за этого продавцам квартир с незаконными перепланировками приходится делать большую скидку.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Когда это можно сделать

В Москве, например, можно согласовать перепланировку в новостройке до регистрации права собственности. Для этого нужно представить в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы: договор участия в долевом строительстве или договор переуступки, если вы купили квартиру у другого дольщика и передаточный акт. Но, повторюсь, это можно сделать не в каждом регионе, в некоторых выписка из ЕГРН остается обязательным документом для согласования перепланировки. Вам необходимо все эти вещи уточнить.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Какие стены нельзя переносить

Есть такие перепланировки, которые нельзя делать ни в коем случае. Они просто противоречат всем строительным нормам, поэтому их вам ни под каким соусом не узаконят. А значит, вы будете иметь со своей квартирой массу проблем.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Перечислю только некоторые из них. Не пытайтесь объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры, выдалбливая внешние стены! Во многих квартирах они являются еще и несущими, поэтому такая перепланировка запрещена. Даже если они не несущие, это меняет внешний вид здания. В общем, не делайте этого, даже если вы видели такие трюки в популярных телевизионных передачах.

Еще два неприкосновенных места — санузел и кухня. Их тоже нельзя переносить. Хотя часто очень хочется. Об этом, кстати, мечтают, чаще всего, владельцы «однушек», вынужденные жить в таких квартирах семьей. Люди «выселяют» кухню в коридор, чтобы выделить на ее месте спальную зону членам семьи. Так вот, вы сможете так сделать, только если ваша квартира находится на 1 этаже. Потому что ваши «мокрые» зоны должны находиться над аналогичными «мокрыми» зонами соседей снизу.

РЕКЛАМА – ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ

Также нельзя изменять порядок размещения вентиляционных каналов. Ну, и конечно, самое ужасное, что вы можете сделать — это попытаться нанести вред несущим конструкциям дома. В этом случае вы просто можете стать виновником чьей-то гибели!

Читайте также: