Из чего построить стены в квартире новостройка

Обновлено: 07.05.2024

Из чего строить межкомнатные стены?

Перегородки возводят из недорогого полнотелого строительного (рядового) кирпича марки не ниже М100 стандартным размером (250×120×65 мм). Устойчивая кирпичная перегородка должна иметь толщину в полкирпича (150–170 мм вместе со слоем штукатурки черновой отделкой). Такая конструкция не только съедает сантиметры полезной площади, но и создает локальную нагрузку на перекрытие, поскольку кирпич имеет высокую плотность (1800–2000 кг/куб. м).

Плюсы:

высокая прочность и влагостойкость;
возможность возведения криволинейных перегородок;
устойчив к влажным средам и грибковым образованиям.

Минусы:

низкая скорость возведения перегородки;
высокий расход кладочного и штукатурного раствора;
высокий вес перегородки;
высокая стоимость и сроки отделочных работ.

Газо- и пенобетонные блоки.

Газобетон и пенобетон очень схожи между собой, но также имеют ряд отличий:

Газобетонные блоки изготавливаются методом запекания в автоклавах, пеноблоки застывают в обычных условиях.
Пеноблоки содержат большее количество цемента, следовательно, они более прочные и влагостойкие.
Газобетонные блоки обладают высоким качеством поверхности. Перегородки из таких материалов не требуют трудоемкого оштукатуривания. Следует отметить, что газобетон имеет открытые сообщающиеся воздушные поры. С одной стороны, это обеспечивает материалу превосходную паропроницаемость, а с другой – повышает влагопоглощение, делая блоки гигроскопичными. Пенобетон лишен этого недостатка, поскольку воздушные ячейки замкнуты.

При перепланировке используются блоки толщиной 75–100 мм. Более тонкие изделия (50 мм) не рекомендуются, так как перегородки из них отличаются низким уровнем звукоизоляции и плохо держат консольную нагрузку в виде книжной полки или телевизора на кронштейне.

Плюсы:

высокая огнестойкость и звукоизоляция;
большой формат блоков повышает скорость работ;
быстрое высыхание готовых конструкций;
легкая обработка при помощи простого инструмента;
возможность создания арочных проемов без усиливающих элементов;
высокое качество поверхности.

Минусы:

низкий уровень звукоизоляции тонких блоков;
недостаточная стойкость к консольным нагрузкам.

Пазогребневые гипсовые блоки.

Для их производства используется экологический гипс, цементное связующее и легкие наполнители (минеральные или органические). Такие изделия по торцам имеют выступы (гребни) и углубления (пазы), причем они могут быть прямоугольной или трапециевидной формы. Длина плит 667 мм, высота – 500 мм, толщина – 80 или 100 мм. Качественная продукция отличается высокой геометрической точностью (допустимые отклонения не превышают 0,5–2 мм) и гладкой поверхностью.

9 советов по выбору квартиры в новостройке

Мечта доброй половины населения страны – собственная квартира, причем многие грезят именно о новостройке. Новый современный дом, большие окна, продуманная планировка, благоустроенный двор, красивый фасад, чистый подъезд, да еще и цена ниже, чем на вторичке – за новостройку говорит масса факторов. Однако только ленивый не слышал скандалы с обманутыми покупателями таких квартир, которые остались и без денег, и без квадратных метров. Чтобы не попасться на крючок мошенников и найти наиболее выгодный вариант, надо знать несколько важных нюансов выбора квартиры в новостройке.

Покупка квартиры на вторичном рынке – более надежный способ обзавестись жильем, ведь дом уже построен, квартира существует и ее можно увидеть своими глазами. На вторичке часто недвижимость дороже, так как рисков меньше, да и дом «оброс» инфраструктурой. Новостройки привлекают не только более низкой ценой, но и более продуманными планировками, современными технологиями строительства, да и вообще ощущение того, что до тебя в квартире никто не жил, многим нравится.

Покупка квартиры в новостройке сопряжена со многими рисками и требует решения массы вопросов: от района до планировки и этажа. Только если в вопросах количества комнат, площади, планировки, наличия отделки и т.д. стоит ориентироваться на свои предпочтения, то в вопросах безопасности стоит быть подкованным основательно, ведь на кону большая сумма. Рассмотрим все аспекты выбора квартиры в новостройке, и начнем с типа дома.

Какой дом выбрать?

Цена квадратного метра зависит от массы факторов, и одним из важнейших является тип дома и технология его возведения:

панельный дом – самый дешевый вариант, возводится быстро (порядка 7-12 месяцев, но некоторые сдают его уже за 3 месяца – зависит от этажности), но у него слабые показатели тепло- и звукоизоляции – это уже не советские хрущевки и панельки, но и самыми энергоэффективными их не назовешь. Есть сложности при проведении перепланировки, так как почти все стены несущие. Зато межкомнатные перегородки практически не нуждаются в выравнивании. По внешности современного панельного дома практически невозможно сказать, что он возведен именно по этой «быстрой» технологии. Многие комплексы эконом- и стандарт- класса строятся именно из панелек;
монолитная технология строительство сейчас очень распространена. Основа дома – прочный арматурный каркас, который заливается бетоном. Стены внутри дома обычно делают из блоков газосиликата, которые отливают прямо на стройплощадке. На возведение дома уходит 2-3 года, но здание выходит долговечным, с хорошими теплоизоляционными качествами. Строительство ведётся не по типовым, а по индивидуальным проектам, потому в доме можно реализовать высокие потолки, окна в ванной и т.д. Минус – невысокая звукозоляция; – идеальный по эксплуатационным качествам, теплый, надежный и долговечный, только строится около 2,5 лет, а цена на квартиру той же площади, что и в панельном, может быть в два раза выше. Кирпичные новостройки – большая редкость на данный момент;
кирпично-монолитный – это тот же монолитный дом, облицовка которого выполняется кирпичом.

В каком районе?

Тут советовать что-то трудно, так как кто-то хочет жить поближе к центру, транспортным развязкам и торговым центрам, а кто-то предпочитает тихие спальные районы. Да и вопрос бюджета никто не отменял. Все же квартира покупается надолго, и годами жить неподходящем районе – мягко говоря, очень грустно, потому хорошо все взвесьте, оцените местоположение новостройки, и если оно вам не нравится, рассмотрите другие варианты, даже если придется немного увеличить бюджет – потом сами себе спасибо скажите.

Общие же советы по выбору района новостройки таковы:

отдавайте предпочтение местам с развитой инфраструктурой. Как минимум, несколько магазинов и аптек поблизости точно должны быть. Если в семье есть дети, посмотрите, насколько далеко находятся ближайшие детский сад и школа и насколько они отвечают вашим требованиям к уровню образования. Немаловажно наличие поблизости поликлиники. Часто новостройки начинают строить в новых районах города, на окраинах. Есть риск, что они так никогда и не обрастут достаточной инфраструктурой. Потому обращайте внимание, начинают ли строить поблизости школы и поликлиники;
остановки общественного транспорта уж точно не должны быть далеко, даже если в семье есть автомобиль;
если же вы за рулем, то оценить наличие парковочных мест можно лично, приехав в будний день вечером во двор новостройки, правда, это вариант больше для тех, кто смотрит квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме. Также уточните наличие подземного паркинга и/или гаражного кооператива поблизости;
наличие рядом парка или зеленой зоны – большой плюс;
лучше не брать квартиру по соседству с заводами и крупными транспортными магистралями. Если район совсем новый, у застройщика можно уточнить, планируется ли разбивка парков, скверов, детских и спортивных площадок;
риелторы обычно не советуют брать квартиру в доме поблизости с торговым центром, овощной базой и т.д.;
последний пункт и так очевидный – в мегаполисе лучше смотреть район недалеко от того места, где вы бываете чаще всего, т.е. дорога на работу/учебу не должна отнимать часы. Небольшая отдаленность от родственников – тоже плюс.

Дешевле всего стоят дома в новых необжитых районах, на окраинах города. Уточняйте у застройщика, планируется ли возведение объектов инфраструктуры. Возможно, власть планирует вот-вот открыть новую станцию метро. Если нет, то радость от выгодной покупки может очень скоро закончится. Если район уже заселен, то не мешает пару раз съездить туда (днем и вечером, в будний и выходной), чтобы оценить оживленность, количество машин, инфраструктуру, уровень освещения вечером, да и понять – нравится вам там или нет.

Какой этаж?

При выборе этажа многие также имеют собственные предпочтения, ведь кто-то хочет иметь красивый вид на весь город, а кому-то более спокойно жить на первом этаже, никак не завися от лифта. Естественно, отталкивайтесь от личного вкуса, но также обращайте внимание, что квартиры на некоторых этажах стоят дешевле.

Последние этажи – это красивый вид на город, и если вы покупаете квартиру именно из-за него, не поленитесь навести справки и узнать, не планируется ли в ближайшее время строительство нового дома прямо перед вашими окнами. Вид на парк, лес или просто городской пейзаж может быть легко перекрыт. Риск отсутствует только, если покупается квартира на набережной.
Плюс последнего этажа – отсутствие соседей сверху, но если что-то случится с крышей, вы узнаете об этом первыми. Справедливости ради, в новых домах проблема протечек не так распространена. Если над вами будет технический этаж, то риск потеков резко снижается, да и в квартире не будет так уж душно летом.
На верхних этажах достаточно тихо, туда почти не доносятся звуки автомобилей, но если лифт сломается, то подняться или доставить какой-то груз будет сложно.
Лучшими для жизни считают квартиры на 4-8 этажах – и подняться в случае поломки лифта не так уж сложно, и шум от авто и веселых компаний не такой сильный. Квадратные метры на этих этажах могут стоить чуть дороже.
Квартиры на первых этажах стоят на 2-15% дешевле, а в премиальном сегменте разница в цене может достигать даже 30%. В чем же проблема первых этажей? Во-первых, вида никакого. Во-вторых, может быть сыро от подвального помещения. В-третьих, шум. В-четвертых, в окна могут заглядывать. В-пятых, если квартира на 2-3 этаже, а первый отдан под коммерческие помещения, то вы рискуете страдать от постоянного шума холодильных установок или пьяных компаний, к вам могут прибегать тараканы из магазина под вами, да и вообще перспектива видеть грязный козырек и дышать выхлопными газами прогревающихся машин мало кому понравится. Добавим сюда запах от мусоропровода и более высокий риск проникновения воров. Но все же многие риелторы советуют такие квартиры пожилым людям, так как лифт можно непредсказуемо сломаться.
Если вы не суеверны и не против купить квартиру на 13 этаже, уточните у застройщика, не предусмотрена ли скидка. Некоторые продают такие квартиры на 1-3% дешевле.
Новостройки этажностью 20 этажей и более не так распространены, но все-таки в мегаполисах есть спрос на небоскребы на 35 этажей и выше. Там действительно шикарные виды, но на таких высоких этажах нет балконов, а окна часто делаются глухими – все это для достижения необходимой ветроустойчивости здания. Огромное значение при выборе такой квартиры имеет качество исполнения вентиляции и пожарная безопасность.

Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум. Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е. в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке.

Какая планировка?

Как и прочие параметры, вопрос планировки и сторон света – более субъективные. Часто квартира вообще приобретается из принципа «на что хватило денег», но чтобы потом не кусать локти, лучше заранее обдумать некоторые важные моменты:

квартира-распашонка лучше, чем квартира-линейка. У первой комнаты выходят на разные стороны дома, у второй – на одну. В первом случае вы сможете быстро проветрить, выбрать для спальни/детской/кабинета/зала наиболее подходящую комнату, исходя из количества света и шума;
восток и запад – наиболее предпочтительные стороны света. На южной стороне может быть чересчур жарко, на северной – темно и холодно;
количество света в квартире зависит еще и от этажа. Даже при отличной планировке и выходе на «правильную» сторону света в квартире на первых этажах будет мало солнечных лучей из-за густой листвы деревьев или близко расположенных соседних домов;
если высота потолков выше стандартной, то будет казаться, что и комнаты больше, и дышится там легче;
без лоджий и балконов квартира стоит дешевле. Если вы не планировали использовать балкон как место отдыха, небольшой сад, кабинет или банально сушить там постиранное белье, то вы только в плюсе – застройщик продает такие квартиры дешевле, только и перепродать такое жилье потом будет сложнее;
посмотрите на план этажа. Чем меньше квартир на этаже, тем тише там будет, даже в первое время, когда все новые жильцы будут активно делать ремонт;
в квартире, расположенной вплотную к мусоропроводу и лифтовой шахте, будет более шумно;
неправильная форма комнат и стены, которые примыкают друг к другу не под прямым углом могут обернуться большими трудностями при выборе мебели, да и вообще – часто всю площадь таких комнат невозможно использовать рационально.

Застройщик вряд ли сделает скидку на квартиру, если ее единственный минус – северная сторона дома. Если же окна выходят на не очень симпатичный двор, питейное заведение или оживленную трассу, то тогда можно и поторговаться, если, конечно, сами готовы смотреть на это много лет подряд. Лучший вариант – вид на зеленую зону.

По планировке квартиры можно поделить на три типа:

закрытые – в них каждая комната изолирована от другой. Идеальный вариант для семей с детьми и для людей, которым особо важно иметь возможность уединиться. Недостаток – появление коридора, который часто достаточно узкий для того, чтобы иметь возможность его использовать, например, для хранения вещей;
открытая – это студии и лофты. Квартиры-студии – наиболее экономный вариант жилья в новостройке, в ней нет лишних стен, отделен только санузел. Для одного человека или пары – отлично, для пары с детьми категорически не подходит;
частично открытая – современный вариант планировки, когда объединяются гостиная и кухня, остальные помещения изолированы. Сохраняется баланс между рациональностью использования жилого пространства и возможностью уединиться.

С ремонтом или без?

Тут каждый решает сам, мы лишь приведем плюсы и минусы обоих вариантов:

квартира без ремонта, только с черновой отделкой будет стоить дешевле, но ремонт придется делать самостоятельно, а дата новоселья отодвигается, зато вы сможете все сделать на свой вкус;
квартира с чистовой отделкой стоит дороже, но все равно ремонт от застройщика обойдется дешевле, чем от самостоятельно нанятых специалистов. Въезжать в квартиру можно практически сразу после покупки, так как останется лишь кое-что доделать, а не начинать все с нуля. Основной минус – придется мириться с выбранным типом и цветом отделки, но, как правило, застройщики выполняют достаточно нейтральный ремонт, на основе которого можно реализовать практически любой интерьер.

У кого можно купить квартиру в новостройке?

Казалось бы, глупый вопрос, ведь каждый видел офис продаж недалеко от строительной площадки. Но кроме этого варианта, есть еще и другие. Итак, к кому обращаться, чтобы купить квартиру в новостройке?

Офис продаж застройщика. Самый простой и популярный вариант. Застройщик напрямую сможет рассказать обо всех вариантах, ценах, акциях и способах покупки.
Агентство недвижимости – посредник, у которого приличная база квартир и который сможет найти оптимальный вариант. Более-менее известные агентства не берутся за сомнительные варианты, что также плюс. Цена у риелтора и застройщика обычно не отличается или отличается несущественно.
У подрядчика. И такое возможно. Иногда застройщик рассчитывается с подрядчиком квартирами в новостройке, и потом это жилье уходит на продажу по самым выгодным ценам. Хороший вариант покупки.
У человека, который купил и теперь перепродает квартиру в новостройке, но это называется не продажа, а переуступка прав (пока дом не сдан в эксплуатацию). Переуступку надо обязательно согласовать с застройщиком, которому придется заплатить 1-5% от изначальной стоимости квартиры. Вариант неплох тем, что в плюсе оба: продавец продает дороже, чем покупал, ведь квартира по мере возведения дома дорожает, а покупатель получает меньше рисков, связанных с тем, что стройка закончится после вырытого котлована. Часто при переуступке можно купить квартиру с более выгодной планировкой, чем те, что на этот же момент остаются у застройщика.

Когда квартира в новостройке стоит дешевле?

Цена складывается из множества факторов. Это уже ранее перечисленные тип дома, планировка, площадь, район и т.д., а также стадия возведения дома. Продавать квартиры могут, когда самого дома еще нет, а застройщик только начинает рыть котлован. Чем раньше вы покупаете, тем ниже цена, но и тем выше риски:

покупать квартиру на старте продаж – максимально выгодно, если, конечно, застройщик надежный (о критериях надежности поговорим далее). На этапе котлована квадратный метр может стоить вдвое дешевле, чем когда дом будет введен в эксплуатацию. Застройщику выгоднее быстрее погасить кредиты с наименьшими переплатами, потому и цена заманчива. Покупателю тоже выгодно, даже несмотря на то, что новоселья придется ждать 1-2 года;
в момент возведения «коробки» цены резко подскакивают, но все равно они ниже финальных, при этом уверенность, что стройка не замерла, а застройщик не скрылся и не обанкротился, выше;
самая высокая цена – после сдачи дома в эксплуатацию, но это плата за отсутствие риска и возможность сразу приступать к ремонту или вообще заселяться в квартиру, правда, на этом этапе квартир остается меньше, а самые интересные и удачные варианты могут быть раскуплены;
иногда последние 1-2 квартиры в доме продают дешевле;
следите за акциями застройщика, который к праздникам может делать реальные скидки;
при 100%-ой оплате или большом первом платеже застройщики предлагают скидки.

Наиболее безопасным и выгодным решением многие эксперты по недвижимости считают покупку квартиры во втором доме нового жилого комплекса. Когда первый дом уже введен в эксплуатацию, а второй находится на стадии котлована, квартиры в нем стоят минимум, но уверенность в застройщике выше, ведь уже видно, что он справляется с задачами.

Как проверить застройщика?

Риски при покупке жилья в новостройке примерно такие же высокие, как и желание иметь собственную недвижимость. Если дом еще не сдан, то риски остаться и без денег, и без квартиры огромные. Однако будучи начеку и понимая, что необходимо проверить, можно обезопасить себя на 99%.

Как проверить порядочность застройщика? Что необходимо знать? Куда смотреть? Обо всем по порядку.

Посмотреть историю компании, изучить, сколько домов она уже сдала, не нарушала ли сроки, не было ли серьезных конфликтов – все это сделать достаточно просто. Чем больше лет компания на рынке, тем лучше. На местных городских форумах и даже на новостных сайтах будут упомянуты конфликтные ситуации и какие-то проблемы с застройщиком.
Изучите устав застройщика. Он обязательно должен быть на сайте.
Посмотрите свидетельство о регистрации, а на сайте налоговой службы можно будет уточнить дату регистрации.
Еще один обязательный документ к проверке – свидетельство о постановке на налоговый учет. Можно заказать на сайте налоговой выписку ЕГРЮЛ.
Разрешение на строительство – документ, без которого застройщик не имеет права начинать стройку. Документ выдается после проверки соответствующими органами.
Право собственности на земельный участок обязательно к проверке. Документ должен быть в общем доступе, желательно – на сайте.
Проектная документация также желательна к изучению. Ее составляет сам застройщик, указывает сроки, описывает дом, а также сообщает все риски. Проектная документация должна быть на сайте.
Узнайте, в какой страховой компании страхуется застройщик. Естественно, это должна быть надежная организация. Также узнайте, с каким банком сотрудничает компания.
Не признают ли застройщика банкротом в ближайшее время? Требование о признании банкротом можно посмотреть в делах арбитражного суда.
Как решал конфликты застройщик с покупателями ранее, если такие конфликты были? Существует база данных решений судов общей юрисдикции. По названию компании застройщика можно посмотреть, на что жаловались покупатели, и как были решены споры.
Слишком низкая цена квадратного метра – повод задуматься.
Проверить репутацию застройщика и всю документацию на новый дом можно поручить независимому юристу, если располагаете дополнительными финансами и не хотите самостоятельно вникать в вопрос.

Покупать квартиру по договору долевого участия (ДДУ) или вступать в жилищно-строительный кооператив – этот вопрос стоит перед многими покупателями. Лучше – ДДУ, чем ЖСК, и вот почему:

Панельный дом: плюсы, минусы и особенности

В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.

Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.

Типы панельных домов

Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:

137-я серия: площадь квартиры до 70 кв. м, кухни 9 кв. м. На первом этаже — помещение для консьержа и хранения вещей.
504-я серия: самый бюджетный вариант, отличаются холодными стенами, кухнями 4,5–6,3 кв. м, смежные комнаты и совмещенные санузлы, а в квартирах нет подоконников.
600-е серии: максимальная площадь квартиры — до 65 кв. м, средний класс среди панелек. В народе дома прозвали «кораблями» за окраску фасадов с непрерывными оконными проемами, похожими на палубные надстройки пассажирских паромов.

Современные панельные дома

Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.

Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.

Панель, кирпич или монолит

Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.

Фото: Evgeny Krasnokutskiy/Unsplash

Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.

Плюсы и минусы панельных домов

Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:

можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.

Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:

планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.

Стены в панельных домах

Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).

Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.

Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.

Перепланировка квартиры в панельном доме

При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.

Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.

Комментарий эксперта

Илья Заливухин, архитектор:

— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.

Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.

В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.

Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.

Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.

Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.

Отделка от застройщика: как сэкономить на ремонте без переделки и нервов

Квартиры с отделкой — сегодня мейнстрим на московском рынке новостроек. По оценкам экспертов, почти каждая вторая квартира в столичных новостройках массового сегмента покупается с отделкой от застройщика. Сегодня застройщики предлагают десятки вариантов ремонта в разных стилях и ценовых диапазонах — от white box до полностью меблированных квартир.

Действительно ли отделка выгоднее самостоятельного ремонта? Какие недостатки ремонта от застройщика существуют? И что делать, если через пару месяцев обнаружили дефект? Вместе с экспертами отвечаем на эти и другие вопросы об отделке.

Сколько можно сэкономить

Одна из основных мотиваций покупки квартиры с отделкой — это возможность быстрее переехать в новую квартиру и не тратить дополнительные деньги на самостоятельный ремонт. Не надо заниматься грязной работой — выравнивать стены, пол, разводить проводку, а также ездить по магазинам в поисках стройматериалов.

Саму отделку можно включить в ипотеку, а не брать еще один кредит на ремонтные работы. Отделка от застройщика, как правило, обходится дешевле за счет эффекта масштаба (оптовые закупки стройматериалов и большой объем работ). По оценкам риелторов, в среднем ремонт от застройщика помогает сэкономить до 20% по сравнению с самостоятельным. Плюс сокращаются временные затраты, которые важны, если новосел живет в съемной квартире, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Разброс стоимости отделки от застройщика достаточно большой. Цена зависит многих факторов — от класса проекта (комфорт, бизнес и выше), конкретного проекта и качества строительных материалов. По оценкам компании «БОН ТОН», в комфорт-классе средняя цена 1 кв. м отделки сейчас составляет 15–20 тыс. руб., в бизнес-классе — 35–45 тыс. руб., в премиальном — от 50 тыс. руб. По словам главы «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, в среднем ремонт от застройщика однокомнатной квартиры (площадь около 40 кв. м) массового сегмента составляет от 550 тыс. до 750 тыс. руб. «Самостоятельный ремонт подобной квартиры уровня комфорт-класса (бюджетный вариант) обойдется от 1,1 млн до 1,4 млн руб.», — подсчитала она.

Еще один пример — популярный проект бизнес-класса в ЮАО. В продаже есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Например, двушка площадью 66 кв. м с отделкой на третьем этаже предлагается за 23,3 млн руб. Аналогичная двушка без отделки стоит 21,4 млн руб., рассказывает Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Разница в цене составляет 1,9 млн руб., или 28,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Для проекта бизнес-класса это достаточно низкая цена ремонта и, скорее, соответствует комфорт-классу. На ремонт своими силами покупатель потратил бы на 15–20% больше», — говорит она.

Квартира без отделки (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Виды отделки

В новостройках Москвы можно встретить несколько видов отделки: предчистовую (white box) и под ключ. Обычно в формате white box выполняются подготовительные работы — возведение перегородок, стяжка пола, выравнивание стен и потолка, подводка электричества к розеткам и т. д. При этом у покупателя остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы, отделочных материалов.

В варианте под ключ покупателю остается только завезти мебель и добавить элементы декора. В отделку могут быть включены кухня и встроенная техника.

Кухня в одной из квартир в новом доме, который построен в рамках программы реновации (Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС)

Когда отделка невыгодна

Безусловно, отделка от застройщика не всегда будет выгоднее. Можно сделать ремонт своими силами и уложиться в минимальный бюджет. В качестве примера рассмотрим двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м с отделкой и без в строящемся доме в Новой Москве. С ремонтом квартира стоит от 7,6 млн руб., без него — 7,1 млн руб. Разница — 500 тыс. руб. Компании, занимающиеся ремонтом в новостройках, предлагают чистовую отделку по 5–6 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, общая стоимость отделки может составить около 312 тыс. руб. за такую квартиру. Экономия — почти 200 тыс. руб.

Есть и конкретные случаи, когда покупателю невыгодно покупать квартиру с отделкой. Например, если сделка заключается на финальной стадии строительства. «Цены на квартиры существенно подрастают, и экономия на ремонте будет не такой заметной, как при покупке на старте продаж», — объяснила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

«Если стоимость отделки не входит в стоимость договора долевого участия (ДДУ) и оформляется отдельным договором, она невыгодна. Это означает, что на такую отделку нужно или копить, или брать новый потребительский кредит, процентная ставка по которому выше», — отмечает Наталия Кузнецова из «БОН ТОН».

В некоторых случаях отделка от застройщика невыгодна по финансовым причинам (Фото: Михаил Терещенко/ТАСС)

Обязательная отделка

Отделку от застройщика хотели сделать обязательной для новостроек. С подобной инициативой периодически выступал Минстрой. Соответствующий пункт думали внести в документах о критериях стандартного жилья. Участники рынка тогда заявили, что это может привести к росту цен на новостройки. Также была информация, что отделка станет обязательной в московских проектах. Однако пока ремонт остается на усмотрение застройщика.

Минусы отделки

Отделка от застройщика имеет и бытовые недостатки. Например, при готовой отделке придется подстраиваться под те розетки, которые смонтировали строители. Это не всегда удобно. Иногда розеток может оказаться недостаточно, особенно на кухне. Вывод под стиральную машину также будет выбран за покупателя. Не будет возможности выбрать именно те отделочные материалы, которые вам нравятся по фактуре или цвету. Это сузит выбор мебели для ванной и кухни.

«Вариант, когда сосед купил без ремонта, а другие квартиры с отделкой, почти исключен. Застройщики выделяют под квартиры с готовой отделкой целые секции (подъезды) или даже корпуса. Хотя, конечно, шум ремонта из соседней секции тоже может быть слышен, но других неудобств (грязи и годами обшитого фанерой лифта) не будет», — отметила Ирина Доброхотова.

Много нареканий у покупателей вызывает качество отделки. В основном это касается проектов масс-маркета, где застройщики используют недорогие стройматериалы. «Отвратительное качество ремонта», «Батарея криво, провода торчат, не состыкован ламинат, ванна болтается», «Половину работ пришлось исправлять или вообще переделывать», «Много недоделок и даже откровенного брака. У меня протекают окна на балконе», — такие негативные отзывы часто можно встретить на форумах о новостройках.

«Как правило, основные жалобы от потребителей по поводу отделки от застройщика сводятся к качеству выполненных работ: установка окон, дверей, сантехники», — говорит Наталия Кузнецова. Бывает так, что в корпусах первой очереди ремонт качественный, а в корпусах последующих очередей — нет. Это может быть связано со сменой бригад, ростом незапланированных издержек застройщика. Но у покупателя квартиры с отделкой есть юридические инструменты, чтобы защитить свои права.

Фотогалерея: неудачная отделка от застройщиков

Что делать, если недоволен ремонтом от застройщика

Прежде всего, надо быть внимательным при приемке квартиры и максимум недочетов уловить до подписания акта приема-передачи, советуют эксперты. Если покупатель не уверен в том, что может сам принять квартиру, то лучше пригласить специалиста по приемке. Такая услуга стоит около 3,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.

Тогда инженер даже в отсутствие покупателя сможет составить ведомость с перечнем обнаруженных дефектов. Затем нужно составить заявление (с копией), в котором также перечислить дефекты, и подать его застройщику, не подписывая акт приема-передачи. Конкретный срок устранения дефектов может отсутствовать в ДДУ, но он регулируется «Законом о защите прав потребителей» — 45 суток.

Некоторые дефекты действительно могут обнаружиться уже после приемки. Самые серьезные из них — инженерия, электрика, конструктив здания (в том числе стеклопакеты) — подразумевают длительный гарантийный срок. Например, окна, фасады застройщик должен чинить за свой счет в течение пяти лет после ввода дома, инженерию, системы водоснабжения — в течение трех лет. Если обнаружился несерьезный, но неприятный дефект (например, вздулся ламинат или стала отваливаться плитка в санузле), можно предъявить требования к застройщику по ст. 475 Гражданского кодекса (Последствия передачи товара ненадлежащего качества).

Читайте также: