Двухквартирный дом с общей стеной
Обновлено: 13.05.2024
Блокированный жилой дом: сущность, классификация, отличительные признаки
В статье проанализированы два понятия: многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Раскрываются сущность блокированного жилого дома, приведена авторская классификация разграничения многоквартирного жилого дома и дома блокированной застройки, а также выделены отличительные признаки рассматриваемых понятий.
Аннотация статьи дома блокированной застройки многоквартирный дом нормативные правовые акты разграничение понятий Ключевые слова Кузнецова Алена Дмитриевна Пинская Елена Владимировна Юриспруденция Цитировать Актуальные исследованияЖилищный фонд включает в себя три видов объектов: жилой дом, квартира и комната. Но фактически получается, что есть объекты, которые не учтены в законодательстве: таунхаус, лейнхаус, дуплекс и другие объекты блокированной застройки. Да, они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым такой дом не является ни частным, ни многоквартирным.
Основная проблема связана с неоднозначными определениями на законодательном уровне типа строения. Для разрешения вопроса относительно присвоения категории здания необходимо обращение в суд. Присвоенная категория дома имеет прямое значение на реализацию прав собственника строения и проживающих в нем лиц.
Особый интерес в данной работе занимают дома на двух или более разных хозяев, сблокированных спарено. Такие дома не имеют легального определения, в связи с этим, попытаемся ввести рабочее понятие дому на двух или более разных хозяев как «двухквартирный дом» в рамках данной научно-исследовательской работы.
Одноэтажный или (максимум) двухэтажный жилой дом, состоящий из двух частей с единой смежной стеной, в каждой части которого имеется изолированный выход на личную территорию, называется двухквартирным домом.
Двухквартирный дом суды определяют блокированным жилым домом, части такого объекта считают квартирами многоквартирного дома либо частью жилого дома. Как уже было сказано выше, неоднозначное определение категории здания создает трудности при реализации права собственности, как на сам дом, так и на земельный участок.
Исходя из вышесказанного, следует проанализировать понятия жилого дома и части жилого дома, многоквартирного дома и квартиры, дома блокированной застройки, закрепленные в законодательстве Российской Федерации.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) [3] в части 1 статьи 16 выделяет виды жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.
Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего и вспомогательного пользования, целью которых является удовлетворение бытовых и иных нужд проживающих в таком доме граждан (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ) [3].
Комната – часть жилого дома (квартиры), которая при использовании по назначению удовлетворяет потребности в месте непосредственного проживания лиц (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ) [3].
Согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [8] совокупность двух или более квартир, которые имеют выходы в помещения общего пользования и (или) на прилегающую территорию дома, образуют многоквартирный жилой дом (далее по тексту – МКД).
Жилой дом – здание, отличающееся признаками индивидуальности и определенности, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, целью которых является удовлетворение бытовых потребностей лиц, проживающих в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ) [3].
Понятие «часть жилого дома» в нормативных правовых актах отсутствует, несмотря на то, что в ЖК РФ часть жилого дома относится к жилым помещениям, а в Гражданском кодексе Российской Федерации [6] (далее по тексту – ГК РФ) выделяют часть жилого дома как объект права.
Ст. 558 ГК РФ определяет существенное условие договора при продаже жилого дома. Так, согласно вышеприведенной статье, существенное условие – перечень лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением [2].
Возникают трудности при определении типа двухквартирного дома, поскольку жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, находится самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.
В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] (далее по тексту – ГрК РФ) определяется жилое здание по типу блокированной застройки. Жилой дом блокированной застройки представляет собой комплекс малоэтажных (не более трех этажей) жилых домов, состоящий из блоков (не более десяти), имеющих общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками), предназначенных для проживания одной семьи и расположенных на отдельных земельных участках с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённых приказом Госстроя России № 8 от 10.11.1998 г. [7], блокированным жилым домом признаётся здание по типу квартиры, которое состоит из двух и более квартир, имеющих непосредственный выход на приквартирный участок.
То есть данный объект отличается следующими характеристиками:
– имеет совокупность жилых блоков;
– один блок определен для одной семьи (собственника);
– наличие отдельного земельного участка;
– наличие выхода на территорию совместного пользования.
Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89 * «Жилые здания» [9]. Так, согласно СНиП 2.08.01-89 * блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
Таким образом, в ГрК РФ под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену. То есть это совокупность однотипных малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта, но при условии, что у каждого дома имеется изолированный вход, а также отсутствует общедомовое имущество, но есть территория общего пользования.
Из анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Отмечая фразу из определения «самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому», следует отметить, что данный признак относится к «дому на двух и более разных хозяев», а также к «дому блокированной застройки» [5].
Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами. В частности, это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под домом блокированной застройки, то они регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации [4] (далее по тексту ЗК РФ).
Таким образом, определения, приведенные в ст. 16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ не позволяют точно определить вид двухквартирного дома: часть жилого дома, дом блокированной застройки (далее по тексту – ДБЗ) или многоквартирный дом. Часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе, блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом. То есть, если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, в кадастре в отношении такого блока будут содержаться сведения о виде объекта недвижимости – здание, назначении – жилой дом, наименовании – жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки) [4].
В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната [9].
Далее рассмотрим виды блокированной застройки.
Все строения блокированной застройки имеют общие черты, но имеют отличие в форме возведения, жилой площади и дизайне (таблица 1).
Виды домов блокированной застройки
Вид дома блокированной застройки
Описание
дом городской застройки, с элементами загородной жизни. Квартиры имеют небольшую площадь и вертикальную планировку, каждый этаж выполняет отдельную функцию. У каждого собственника есть свой отдельный вход и небольшая территория перед ним. Заднего двора такие дома не предусматривают
вид таунхауса, возведенный в итальянском стиле. Постройка дорогостоящая, относится к элитному классу жилья. Предусматривает наличие большой придомовой территории, и расположенного на ней бассейна, террасы, веранды и гаража.
небольшие блокированные дома застраивают в одном месте, образуя целый жилой комплекс. Отличие от таунхаусов в увеличенной площади придомового участка и наличия на этой территории гаража. Родоначальники такой застройки французы, их мысль развили и поддержали и распространили архитекторы Англии.
двухквартирный блокированный дом. Жилье имеет общую крышу и общую глухую стену. Впервые постройкой таких домов занялись в Англии XIX века. Чаще всего дуплексы двухэтажные, но иногда владельцы достраивают третий этаж.
дом на 4 семьи, каждая имеет свой отдельный вход, гараж, и небольшую придомовую территорию. Жилые помещения собственников связаны общей стеной. Жилая площадь каждой квартиры большая, планировка выполняется по принципу улучшенного типа. Первый этаж отводиться под кухню и технические помещения, на втором этаже размещают спальни, а если дом имеет третий этаж, то верхние комнаты отдают под обустройство досуга – спортивный зал, бильярдная или лаунж зона
дома, возведенные в традиционном английском стиле. Внешняя отделка стен выполняется терракотовым кирпичом. При строительстве используются только экологически чистые материалы. Этот вид застройки относят к жилью премиум класса
Варианты блокировки домов, примеры фасадов домов и план дома блокированной застройки представлены на рисунках 1-3.
Рис. 1. Варианты блокировки домов
Рис. 2. Примеры фасадов домов блокированной застройки
Рис. 3. План дома блокированной застройки
Приведенные на рисунках 1-3 варианты блокированных домов далеко не единственные, но наличие иных разнообразных архитектурных решений не позволяет их выделять в другие категории домов, поскольку любые варианты застройки по типу таунхаусов, дуплексов и т.д. имеют одинаковый набор общих признаков и элементов [10].
Итак, из вышеизложенного можно сделать вывод, что сущность, а именно определение объектов блокированной застройки, закреплено в одном нормативном правовом акте, а порядок использования урегулирован иным нормативным документом. Например, нормы ЖК РФ определяют основные характеристики таких объектов, а вопросы относительно земельного участка под подобным объектом урегулированы нормами ЗК РФ. Но земельный участок (придомовая территория) и дом являются неразрывными, поскольку при каждом отдельном жилом объекте имеется земельный участок, который принадлежит лицу, владеющему таким жилым объектом. Также нормы ЖК РФ и ГрК РФ не согласованы между собой относительно объектов блокированной застройки, так как определения, приведенные в ст. 16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ не позволяют точно определить вид двухквартирного дома: часть жилого дома, дом блокированной застройки или многоквартирный дом.
Чтобы подробнее разобраться в отличиях между многоквартирным домом, домом блокированной застройки и жилым домом, проведен сравнительный анализ данных объектов (таблица 3).
Сравнительная характеристика многоквартирного дома (МКД), дома блокированной застройки (ДБЗ), двухквартирного дома (ДвКД)
Критерий сравнения
МКД
ДБЗ
ДвКД
Придомовая территория
является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится
может находиться как в долевой собственности всех хозяев, так и единоличная у каждой семьи
может находиться как в долевой собственности всех хозяев, так и в единоличной у каждой семьи
Количество земельных участков
единый земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме
участков может быть от двух до десяти
один или два участка
наличие самостоятельных выходов либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме
общий вход к отдельным блокам отсутствует, наличие выхода на территорию общего пользования
наличие изолированных выходов на личный земельный участок
Коммуникации
принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности
каждый блок имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация)
каждая часть жилого дома имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация). Отдельные коммуникации могут быть совместными
Помещения общего пользования
имеются
отсутствуют
могут иметься, могут отсутствовать
Постановка на кадастровый учет
оформляется МКД как целостное строение, а также каждая отдельно взятая квартира, комната
оформляется как целостное строение, зарегистрировать лишь отдельный блок невозможно
осуществление кадастрового учета части жилого дома не предусмотрено. Постановка на учет осуществляется в зависимости от определения вида ДНРХ: признание МКД (часть на учет ставится как квартира); ДБЗ (оформляется как целое строение); Жилой дом (доля жилого дома с земельным участком)
Переход права собственности
может осуществляться в отношении квартиры в МКД, части квартиры (доли); при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения
может осуществляться в отношении части дома вместе с прилегающей частью участка
осуществляется в зависимости от определения вида ДНРХ: если признан как МКД (может осуществляться в отношении квартиры в МКД, части квартиры (доли)); ДБЗ (может осуществляться в отношении части дома вместе с прилегающей частью участка)
Таким образом, двухквартирные дома по своим характеристикам имеют большее сходство с домами блокированной застройки. Отметим, что дома блокированной застройки являются единым, неделимым строением, каждый блок из которого имеет отдельный выход. Данные характеристики отличны от описания многоквартирного дома, а, следовательно, невозможно приравнять их к домам многоквартирным. Важно отметить, что наличие общедомовой собственности – один из главных критериев многоквартирного дома. Отсутствие общедомовой собственности не позволяет отнести объекты блокированной застройки к многоквартирным домам.
Нормативный статус дома блокированной застройки отличают некоторые особенности:
- Оформление дома блокированной застройки при регистрации объекта в кадастровом реестре происходит как неделимое целое строение. Невозможно зарегистрировать отельный блок или какую-либо часть.
- При передаче объекта по наследству выделяется только та часть дома и тот участок земли (или блок), который находился во владении.
- Важный признак, отличающий объект блокированной застройки – наличие придомового участка с возможностью выхода из каждой части дома (блока) на обособленный участок, находящийся во владении, пользовании и распоряжении, и он неотделим от части дома, к которой прилегает. А, следовательно, распорядиться только участком или только блоком невозможно.
Зачастую, двухквартирный дом находится рядом с участком земли, поэтому необходимость признания двухквартирного дома объектом блокированной застройки у граждан, владеющим квартирой в подобном доме, заключается в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию, в отличие от многоквартирных домов.
Но, если двухквартирный дом признать домом блокированной застройки, то возникнет ряд проблем.
Во-первых, попытка оформления части общего земельного участка под домом блокированной постройки в частную собственность не завершится успешно, поскольку земельный участок под таким строением можно оформить в долевую собственность только при коллективном обращении собственников всех блоков, без согласия остальных собственников (собственника) оформить право на долю земельного участка не получится.
Во-вторых, возникают некоторые сложности, связанные с управлением домом блокированной застройки, поскольку управляющие компании не желают заключать договоры с такими объектами, а создание товарищества собственников жилья не в многоквартирном доме юридически невозможно.
Как должна проходит граница земельного участка в двухквартирном доме?
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, купили квартиру в двухквартирном доме. Соседи пользуются земельным участком, граница которого расположена не по середине дома, а смещена на 4 м. в нашу сторону. Земля и у них и у нас не оформлена в собственность, межевание не проводилось. Весной 2018 г сосед выкопал и выбросил кустарник и цветы, которые были посажены мной под моими окнами, ссылаясь на то что они растут на его участке. и построил забор. Теперь я не могу даже помыть и покрасить снаружи свои окна. так как он не пускает на «свой участок» Нарушают ли соседи границы?
Как таковых правил по прохождению границ ЗУ в доме блокированной застройки нет. Но логически граница должна идти от стены. Самый лучший способ не конфликтовать с соседом — вызвать кадастрового инженера для установки границ. Если сосед откажется от подписания акта согласования границ (что скорее всего и будет), то в суд. Вероятность что суд установит границы по общей стене дома достаточно велика, так как так будет справедливо.
Здравствуйте Владимир! Прошу уточнить, то есть, сослаться на какой либо закон при определении границ ЗУ я не смогу… Учтет ли суд ЛОГИКУ…
Должен. Закона действительно нет.
Вы указываете, что земельный участок не оформлен в собственность. Следовательно согласно
ст. 35 ЗК РФ
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Ваш дом является многоквартирным жилым домом.
Собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Если Вы с соседом не можете прийти к согласию по поводу порядка землепользования, то Вы имеете право обратиться в суд с иском об установлении порядка пользования земельным участком, обязании ответчика осуществить перенос забора. Поскольку земельный участок находится в собственности администрации, то ее тоже нужно привлекать к участию в деле.
Суд может по вашему ходатайству назначить землеустроительную экспертизу, которая определит между вами порядок пользования согласно имеющегося у вас права собственности на квартиры.
В первую очередь необходимо выяснить ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка… могу предположить, что это либо ИЖС либо ЛПХ… хотя по сути это многоквартирный дом, т.к. Вы пишите, что
купили квартиру в двухквартирном домеНина
Опять же нужно исходить из содержания правоустанавливающих документов, в т.ч. на дом (квартиру)… Если это МКД, то земля Вам и соседу принадлежит в силу закона т.к. является составом общего имущества МКД, а порядок пользования земельным участком определяется соглашением собственников помещений МКД
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Разделить земельный участок если он под МКД не получиться, в данном случае будет возможным лишь определить порыядок пользования земельным участком…
В настоящее время можете написать обращение в треотдел Росреестра по факту самозохвата земельного участка Вашим соседом, поскольку строительство забора (по своему желанию и без документов) предусматривает административную ответственность…
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
Госинспектор проведет проверку, в том числе документарную и вынесет предписание соседу о сносе забора… В случае неисполнения предписания, он будет привлечен к административной ответственности. Единственной опасностью для Вас в этом случае может быть то, что у Вас также нет документов на землю, но забор-то Вы не установливали, а порядок пользования общим имуществом не определен, поэтому можете ссылаться именно на это.
Для полной консультации желательно увидеть имеющиеся у Вас правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи) и желательно выписку из ЕГРН на земельный участок.
Здравствуйте Алина, в собственности квартира и земельный участок площадью 300 кв. м ( 3 сотки) Фактическая используемая площадь 1200 кв. ( 12 соток). Остальная земля в собственности сельской администрации.
Как и предполагала у Вас земли ЛПХ, а эти 3 сотоки, которые в собственности граница не установлена? А на сам дом есть сведения? Это МКД по описанию
Добрый день!
Я думаю, что указанная вами ситуация разрешается следующем образом. Я буду исходить из того, что Ваш дом является многоквартирным. Такая позиция согласовывается с указаниями Правительства РФ:
«Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) „Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции“
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.»
Соответственно, к вашему дому должны применяться правила об общей собственности в многоквартирных домах. Что касается земли, в многоквартирном доме она является общей:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности."
И здесь мы подходим к вопросу о том, какая именно норма была нарушена Вашим соседом:
Соответственно, забор сосед устанавливать не вправе.
Что вы можете сделать для защиты своих прав:
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
Статья 62. Возмещение убытков2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Вы можете требовать через суд от соседа снести забор.
По данному вопросу могу привести положительный пример из судебной практики:
По делу № 2-2521/10
Евтеев И.В. обратился в суд с иском к Скоробогатову А.Н. о сносе забора на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, расположенном по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указал, что является собственником… доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Собственником остальной части дома является ответчик Скоробогатов А.Н. Дом расположен на земельном участке площадью… кв.м, который также находится в их с ответчиком общей долевой собственности. Его (истца) доля в праве собственности составляет… В момент приобретения им части жилого дома и земельного участка используемая Скоробогатовым А.Н. часть земельного участка была огорожена деревянным забором, расположение которого его устраивало, и спора о границах между ними не возникало. Однако ДД.ММ.ГГГГ без согласования с ним Скоробогатов А.Н. Установил на участке железный забор, который значительно увеличил площадь используемого ответчиком участка. Его требования о приведении границы забора в первоначальное положение Скоробогатовым А.Н. не исполнены.
РЕШЕНИЕ:Исковые требования Евтеева И.В. удовлетворить.
Обязать Скоробогатова А.Н. снести самовольно установленный забор на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в границах, определенных ООО «Карат» согласно акту о сдаче межевых знаков от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать со Скоробогатова А.Н. в пользу Евтеева И.В. в возврат государственной пошлины . ) рублей.
Является ли дом многоквартирным?
Являемся владельцами квартиры расположенной в двухквартирном доме. Участки земли, на которой находятся квартиры, размежеваны и находятся в собственности. Помещения общего пользования отсутствуют. Считается ли наш дом многоквартирным?
27 декабря 2015, 09:43 , Руслан Ахмеджанов, г. Губкинский Ответы юристов Александр Самарин Юрист, г. Москва Общаться в чатеЗдравствуйте. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
(ред. от 25.03.2015)
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Общее имущество это не только помещения, но и крыша, инж.коммуникации, стена, подвал и т.д., всё что обслуживает более 1 помещения.
Так что формально Ваш дом МКД
27 декабря 2015, 09:49 Александр Самарин Юрист, г. Москва Общаться в чатеЖилищным кодексом Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 этого кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).
Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36 — 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
дну сторону коллеги привели выше. Но есть и другой взгляд. Есть судебная практика, согласно которой такие дома не признаются многоквартирными.
Казаков Илья
А есть другое мнение и инстанции выше.
Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410
Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Федина А.И.,
членов коллегии Горшкова В.В., Пелевина Н.П.,
при секретаре К.,
с участием прокурора Степановой Л.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Б. о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47,
по апелляционной жалобе Б. на решение Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2013 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Федина А.И., представителя Правительства Российской Федерации С., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Степановой Л.Е., полагавшей апелляционную жалобу необоснованной,
Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 в соответствии со статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение).
Нормативный правовой акт опубликован 10 февраля 2006 г. в «Российской газете» и в «Собрании законодательства Российской Федерации», 2006 г. N 6.
Пунктом 6 Положения установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Б. в заявлении в Верховный Суд Российской Федерации, требуя признать частично недействующим пункт 6 Положения, фактически оспаривает абзац первый этого пункта.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2013 г. в удовлетворении заявления Б. отказано.
В апелляционной жалобе Б. просит указанное решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, и принять по делу новое решение об удовлетворении его требований. По мнению заявителя, применение пункта 6 Положения в оспоренной части нарушает его жилищные права, поскольку в правоприменительной практике не позволяет изменить статус принадлежащей ему на праве собственности части в жилом доме, оформив это помещение в качестве квартиры в многоквартирном жилом доме.
…
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для ее удовлетворения.
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 этого кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36 — 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как правильно указано в обжалованном решении суда, из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Понятие многоквартирного дома, использованное в оспариваемой заявителем норме, основано на указанных положениях закона и не противоречит им.
В соответствии со статьями 251, 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом рассматриваются заявления о признании нормативных правовых актов противоречащими полностью или в части федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что оспоренное положение не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, а следовательно, не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Суд проверил доводы Б., повторно изложенные и в апелляционной жалобе, о том, что указанное выше правовое регулирование нарушает жилищные права граждан при решении вопроса об изменении статуса жилого помещения, и пришел к правильному выводу об их несостоятельности, поскольку Положение, как это следует из его пункта 1, устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и не регулирует порядок и основания изменения статуса жилого помещения.Пункт 6 Положения не содержит норм, препятствующих изменению вида объекта учета при наличии для этого правовых оснований, в том числе предусмотренных данным пунктом.
…
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
решение Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. — без удовлетворения.
Особенности квартиры в двухквартирном доме
Став счастливым обладателем квартиры в многоквартирном доме многие забывают про земельный участок под этим самым многоквартирном доме. А тут кроются некоторые нюансы.
Нужно сразу отметить, что многоквартирный дом - дом, в котором более 1 квартиры: двухквартирный, трехквартирный, 126-квартирный. Речь пойдет про двухквартирные дома.
Зачастую такие многоквартирные дома располагаются в сельской местности. Естественным плюсом - является наличие земельного участка под данной квартирой. Хотя это не совсем корректно, в связи с тем, что под определенной квартирой нет земельного участка, а есть земельный участок (общий) под многоквартирным домом, который находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Из этого следует, что разделить такой земельный участок нельзя (законодательство не допускает), т.к. при продаже квартиры - так называемый участок переходит в собственность нового владельца квартиры.
С одной стороны - правильно (хитрецов много, которые продали бы дополнительно и земельный участок), с другой стороны - возникают некоторые проблемы.
Например, при строительстве гаража/сарая/бани/хоз.постройки - необходимо получать разрешение собственника другой квартиры (соседа), узаконить такую постройку - целая "история".
При желании реконструкции, а это может быть пристройка комнаты - для того чтобы узаконить, нужно изготавливать проект (для жилого дома необязательно), что увеличивает стоимость работ в несколько раз.
Лично мое мнение:
- покупка квартиры в двухквартирном доме - зло (если нет альтернативы-допустимое зло), лучше рассмотреть покупку доли в жилом доме;
- покупка доли в жилом доме - зло, но меньшее (лучше рассмотреть покупку отдельно стоящего дома);
- покупка отдельного дома - хорошая идея, если вы готовы вкладывать время и средства в доведении своего жилища до идеала;
- покупка земельного участка и строительство жилого дома - идеальный вариант, но требующий больших затрат и огромного количества времени.
Не так давно было введено понятие - дом блокированной застройки, что это за зверь расскажу в одной из следующих статей.
P.s. Палец вверх:) Подписывайтесь, пишите комментарии, на канале найдете полезную/забавную информацию про геодезистов.
Также хочу предложить Вашему вниманию канал коллеги по цеху, на нем можно найти много полезной информации про геодезию и земельное законодательство.
Читайте также: