Дома с общей стеной
Обновлено: 26.04.2024
О жилых домах блокированной застройки
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) ж илыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов. Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ. Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
А ктуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».
Панельный дом: плюсы, минусы и особенности
В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.
Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.
Типы панельных домов
Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:
- 137-я серия: площадь квартиры до 70 кв. м, кухни 9 кв. м. На первом этаже — помещение для консьержа и хранения вещей.
- 504-я серия: самый бюджетный вариант, отличаются холодными стенами, кухнями 4,5–6,3 кв. м, смежные комнаты и совмещенные санузлы, а в квартирах нет подоконников.
- 600-е серии: максимальная площадь квартиры — до 65 кв. м, средний класс среди панелек. В народе дома прозвали «кораблями» за окраску фасадов с непрерывными оконными проемами, похожими на палубные надстройки пассажирских паромов.
Современные панельные дома
Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.
Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.
Панель, кирпич или монолит
Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.
Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.
Плюсы и минусы панельных домов
Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:
- можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
- малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
- простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
- панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
- в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
- железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.
Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:
- планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
- сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
- плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.
Стены в панельных домах
Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).
Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.
Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.
Перепланировка квартиры в панельном доме
При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.
Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.
Комментарий эксперта
Илья Заливухин, архитектор:
— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.
Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.
В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.
Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.
Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.
Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.
Здания имеют общую стену
Подборка наиболее важных документов по запросу Здания имеют общую стену (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Здания имеют общую стену
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 49 "Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории" Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований гражданина к обществу, администрации городского округа, Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ о признании жилого дома объектом блокированной застройки, прекращении права собственности на квартиру и признании права собственности на жилой блок в блокированном жилом доме. Как указал суд, из положений ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ, ст. ст. 16, 36 Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 следует что, если блоки (секции) здания не имеют общего имущества (помещений, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей) и расположены на отдельных земельных участках, здание может быть отнесено к жилому дому блокированной застройки, в ином случае дом является многоквартирным. В данном случае наличие общего имущества в виде сетей водопровода и канализации подтверждено заключением судебной экспертизы, проектной документацией, представленной в материалы дела, доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, истцом не представлено. Таким образом, установленные по делу обстоятельства подтверждают, что спорный жилой дом является многоквартирным, признакам дома блокированной застройки, состоящего из блоков, не отвечает.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 158 "Расходы собственников помещений в многоквартирном доме" ЖК РФ "Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что предприниматель является собственником долей в нежилых помещениях, которые являются встроенно-пристроенными к жилому многоквартирному дому по адресу г. Москва, б-р Дмитрия Донского, дом 2, корпус 1; помещения ответчика (встроенно-пристроенная его часть) едины с указанным многоквартирным домом и находятся над подвальной частью помещений дома, где размещены все инженерные коммуникационные сети; многоэтажная часть здания и спорные встроенно-пристроенные помещения имеют общий фундамент, материалы стен идентичны (кирпич), описание конструктивных элементов всего здания в техническом паспорте, в том числе стен и фундамента, дано совместно со встроенно-пристроенными помещениями; общая площадь спорных встроенно-пристроенных помещений включена в общую площадь многоквартирного дома; кооператив выполняет функции по управлению спорным многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 210, 249, 290, 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153 - 155, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в отсутствие оплаты за содержание, ремонт и услуги управления в спорный период, удовлетворил иск."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Здания имеют общую стену
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Организация имеет в собственности нежилое помещение (магазин) в здании, пристроенном к жилому многоэтажному дому. Имеются отдельные кадастровые номера на здание и земельный участок. С жилым домом здание не имеет общей стены и общей крыши. Должна ли организация платить взносы на капитальный ремонт?
(Консультация эксперта, 2020) Вопрос: Организация имеет в собственности нежилое помещение (магазин) в здании, пристроенном к жилому многоэтажному дому. Имеются отдельные кадастровые номера на здание и земельный участок. С жилым домом здание не имеет общей стены и общей крыши. Должна ли организация платить взносы на капитальный ремонт?
Нормативные акты: Здания имеют общую стену
Приказ Росстата от 21.01.2021 N 17
"Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений" Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными зданиями и учитываются соответственно.
Приказ Росстата от 29.11.2019 N 717
(ред. от 30.11.2020)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций" Объектом классификации данного вида основных фондов является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами.
Соседи хотят снести свою часть дома с общей стеной. Могут ли они это сделать?
Добрый день! У нас деревянный дом, оформленный на двух владельцев. Дом пятистенок, основной сруб у соседей, а наш сруб - это пристройка к их срубу, соответственно та стена, которая между нами, не является полноценной частью нашего дома, да еще есть дверной проём, так же у каждой части дома есть отдельный вход с улицы.
Соседи хотят снести свою часть дома и оставить стену которая прилегает к нашей части дома. Предлагают сделать это как бы обоюдно, но в случае нашего отказа угрожают оформить раздел имущества и всё равно снести свою часть и рядом построить новый дом. Есть опасения, что если они отделят часть своего дома, то наша часть если не сразу, так за пару лет просто рухнет, так же это может отразиться на условиях проживания, дом станет более холодным, но больше, конечно, боимся, что дом рухнет. Подскажите, что делать в данном случае, могут ли они законно (через суд) снести часть дома, без нашего разрешения?
Для ответа на Ваш вопрос поясните пожалуйста, Ваш дом признан многоквартирным или это индивидальный жилой дом, который не разделен на квартиры? Если дом не оформлен как многоквартирный, то поясните пожалуйста, кто является собственниками данного дома?
117630 19 августа 2020, 20:06Добрый день! Это цельный дом в деревне оформлен в долях на двух человек, имеет два входа, две трубы и разные счетчики на электричество. К сожалению более точной информации у меня нет, владелец мой родственик и он в больнице, а соседи уже начали снос пристроек. На сколько я помню, дом считался неделимым и вроде это даже в документах указанно было.
Спасибо за проявленное внимание.
Заявляейте в полицию по факту самоуправства и готовьте исковое заявление в суд о пресесечении действий, угоржающих объекту недвижимости и о возмещении причиненных убытков
117630 19 августа 2020, 20:38Спасибо за ответ. В полицию мы пока не хотим заявлять, надо попытаться решить вопрос мирным путем. Просто хотели понять возможен ли полный раздел дома с последующим сносом отделённой части, сложность еще в том, что наша часть дома, это пристроенный сруб к ранее построенной избе, грубо говоря мы не имеем собственной четвертой стены, даже если стену укрепить и утеплить, то где гарантия, что дом не развалится.
Таким образом, даже в судебном порядке, Вашим соседям вряд ли удастся выделить свою часть индивидуального жилого дома в качестве отдельного объекта недвижимости. В этом случае им необходимо переводить индивидуальный жилой дом в иные категории: в многоквартирный жилой дом или в жилой дом блокированной застройки.
В иных случаях, на законных основаниях ваш дом может быть снесен лишь в случае признания его непригодным для проживания.
При этом, исходя из случаев, имеющихся в практике, предупреждаю Вас: бойтесь пожара! В похожих случаях недобросовестные соседи прибегают к противоправным способам приведения своего жилья в непригодное состояние – путем поджега.
Общая стена с соседями в частном доме
У нас в частном доме стена общая с соседями (так купили), хотя дома отдельно стоящие. Они делали ремонт и просверлили четыре отверстия в стене насквозь. На вопросы и просьбы не реагируют. Куда обратиться?
04.05.2013, 09:49 Вопрос №2393869Собрались сделать пристрой, дом на двух хозяев хотели продлить общую стену с соседями и увеличить площадь, дом и земля в частной собственности, но соседи против, говорят чтобы мы отступали 1 метр от их межи, как быть ведь стена общая, документы на пристрой есть. Архитектор сказала как договоритесь с соседями, но они говоря метр отступите и делайте что хотите, можем ли мы строить от общей стены не заходя на их участок, по забору? Говорят что на смежные участки не распространяется расстояние отступа. Заранее спасибо!
08.10.2019, 07:27 Вопрос №16401126У нас общая стена гаража с соседями между домами в частном секторе (построена еще в 70 годах), соседи собираются продать дом, как написать соглашение о том, что построено с согласия, мало ли что новые хозяева захотят?
05.02.2021, 11:46 Вопрос №18199571Я живу в частном дома, но в этом строении три домовладельца. Моя доля находится между соседями, т.е.внутри этого строения. У меня общие стены с соседями с двух сторон. Дом очень старый, весь в трещинах, крыша протекает, но крыша общая.
Если я начну делать капитальный ремонт, стены могут разрушиться, и крышу невозможно отремонтировать только мою долю.
Соседи не хотят ничего делать.
Как быть в такой ситуации?
15.11.2019, 11:24 Вопрос №16561785В частном доме на два хозяина разделили комнату пеноблоком, без затрагивания несущих стен, не нанося вреда соседям. В отделе архитектуры не предупреждали, что внесли изменения. В БТИ заказали новый техпаспорт, общая наружная площадь не изменилась. Хотели внести изменения в Росреестре. Без согласия отдела архитектуры не получится. Они заставляют вместе с соседями делать техпаспорт и на дом и на землю. Подскажите, пожалуйста, как правильно и безболезненно узаконить перепланировку. Спасибо.
11.12.2013, 13:36 Вопрос №3052455Гараж пристроен к квартире в одноэтажном двухквартирном доме в частном секторе, получилось общая стена с коридором и вход в гараж с коридора и есть ворота. Считается ли гараж отдельным строением? Администрация города не даёт возможности оформить прилегающий земельный участок в собственность. С соседями все согласовано. Подскажите как быть?
10.06.2016, 19:15 Вопрос №10778382Хочу задать такой вопрос. Я и моя супруга с двумя детьми живем в частном доме сельской местности. Хотим приобрести 2/3 доли от соседей. Сами владеем 1/3 доли общей жилой площади. В нашем доме с соседями есть отдельный вход в свой дом, отдельный свет, газ, огород и т.с. баня. Сам дом не именуется на квартиры только название улицы и общий номер дома. Т.е. нас объединяет общая стена деревянного дома. Вопрос такой, можем мы первыми претендовать на выкуп этой доли, в какой срок я должен принять решение если они предложат мне цену которая меня не устраивает? И могу ли я отказаться от высокой цены, но от покупки нет? Какие я имею права и в чем я могу проиграть? Могут ли соседи продать без уведомления меня о продаже, что я могу сделать если они продадут? Спасибо.
01.07.2018, 13:23 Вопрос №14351040Купили квартиру в двухквартирном доме в деревне (раздельные входы, одна общая стена). К дому прилегает участок земли 15 соток, которым предыдущие пожилые собственники пользовались более 40 лет совместно с соседями. Перед продажей нам квартиры два года назад пожилая пара узнали, что вся земля с 1993 г. принадлежит вторым соседям. Они ее приватизировали единолично без уведомления соседей. Юрист подал в суд исковое заявление на расприватизацию земельного участка. Мы сами в архиве подняли копию похозяйственной книги от 1975 г., что и эти соседи имеют право на землю, копию разрешения на приватизацию земли всеми жильцами принесла работница Росреестра, но в дело его не приняли, т.к. оказывается, надо было писать ходатайство. Судья в частном разговоре сказала, что надо было подавать на внесение изменений в приватизацию земельного участка в Росреестре. Короче дело проиграли. Можно ли подать новое исковое заявление на изменение в приватизацию? Еще сказали, что просрочены все сроки по этому делу, я так понимаю, что с 1993 г видимо с момента приватизации… Можно ли вообще что то сделать. Получается, что квартира стоит на чужой земле. А как же ст.36 ЗК РФ.
07.05.2010, 02:47 Вопрос №1024588Частный дом в собственности 1/2 + 1/2 в городской черте. Соседи пристроили к дому с моей стороны помещение. Крыша на этом "пристроек" почти горизонтальная. Дождевая вода проникает на стену и в итоге ко мне в помещение. И еще они построили баню у себя во дворе (Двор шириной 6 метров). Расстояние от бани до дома около 2-х метров. Высота дымохода 3 м. Баню топят поздно вечером и ночью. Из трубы летят искры и пламя. Соседи, часто с гостями, "засиживаются" в этой бане до 2-х--4-х часов ночи. У соседей двое несовершеннолетних детей, да плюс двое-трое детей гостей, которые, пока взрослые проводят время ночью в бане, не спят, и как говорится "ходят на голове".Через стену слышны крики, а через полы топот, т.к.несущая балка общая. Взрослые на замечания не реагируют и даже угрожают, т. к. их родственник работает у нас участковым при ОВД. И вот, что еще, забор (высота 1--1,5 м) между участками из полусгнившей сетки "Рабица" и местами из сопревших дощечек, т.е. получается как "проходной двор". Я стал устанавливать сплошной металлический забор высотой 2-2,5 метра. Соседи стали препятствовать, объясняя это тем, что якобы будет тень у них во дворе и на огороде. От забора тень на дом не попадает, т.к. у них восточная сторона, а у меня западная. Дом и их баня деревянные. Согласия на строительство у меня не получали. Сгореть можно с такими соседями. Вот такая "веселая" жизнь с ними. Сносить строения они не собираются и есть ли какие-то нормативные акты на заборы в частном секторе? Обращался к нашим юристам. Проблема в этой области. Однако одни ребятки шустрые согласились помочь. Составили договор о решении этих проблем в течении 2-х месяцев, взяли предоплату в размере 80%, два раза появились у меня и несколько раз у соседей и, уже почти год прошел, пропали. Можно ли как-то порешать эти вопросы? У нас толковых специалистов похоже нет. Может поможет кто-нибудь? Ну не перевелись же толковые, грамотные "СПЕЦЫ" в нашей Матушке-России!
Законный ДУПЛЕКС
В одном известном американском комедийном фильме с одноимённом названием Бен Стиллер (Алекс) вместе с Дрю Бэрримор (Нэнси), очень ярко и смешно показали быт в двухтажной американской квартире. Их жизнь превратилась в стремление избавиться от пожилой соседки, но бодрость старушки не оставляла молодоженам ни шанса. Жизнь Алекса и Нэнси постепенно превратилась в кошмар.
Именно в Америке очень популярен такой формат недвижимости.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков.
В жизни дуплекс является близким братом таунхауса. Только в отличии от него дуплекс состоит из двух жилых блоков. сли жилых блоков в блокированном жилом доме больше чем два, то это уже таунхаус. Также существуют так называемые квадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.вадроксы, но это тоже таунхаус но состоящий из четырёх жилых блоков.
Дуплекс, таунхаус, квадрокс - это условные (разговорные) названия. В законодательстве такие объекты недвижимости упоминаются как дома блокированной застройки с определенном количеством жилых блоков.
Конструктивно дуплексы представляют собой два индивидуальных жилых дома построенных на одном фундаменте и под одной крышей.
Разделяет их между собой общая смежная стена. По внутренней границе общей стены на две части разделяется и земельный участок.
На рынке недвижимости можно встретить три различных варианта дуплексов.
1. Дуплекс изначально построенный на двух самостоятельных, но обязательно смежных земельных участках . Каждый участок имеет свой кадастровый номер.
В зависимости от утвержденных в поселении правил землепользования и застройки участки могут быть площадью от 4 соток на каждый жилой блок, но также встречаются участки меньшего размера.
При проектировании внутреннего пространства дома применяется полная зеркальность планировки.
В таких дуплексах каждый хозяин имеет в собственности и земельный участок и жилой блок с отдельными кадастровыми номерами. Стена разделяющая дом пополам имеет линию раздела совпадающую линейно по всем этажам.
При присвоении адреса одному из жилых блоков дома присваивается литера (дом 3 лит.А) или корпус (д.3/2).
Этот вариант по документам наиболее предпочтителен.
Здесь не нужно получать отказ от преимущественного права покупки, а случае продажи не потребуется согласие соседа на регистрацию по месту жительства всех членов семьи.
В каждую половину дома отдельно подводятся коммуникации и у каждого собственника имеется свой абонентский номер для оплаты коммунальных платежей.
2. Второй вариант дуплекса - это изначально один индивидуальный дом, на одном земельном участке , с возможностью по планировке разделить на его на две самостоятельные части (как правило также зеркально). Первично в таких дуплексах в смежной стене присутствует проём (проход), необходимый для постановки его на кадастровый учëт как одного дома с последующей регистрации права собственности на него.
После окончания регистрационных действий, проём закладывают и по 1/2 доли дома и 1/2 доли участка каждому жителю.
При продаже и прописке тут возникают все прелести коммунальной квартиры (без соседа никуда).
В некоторых случаях возможен выдел доли каждому собственнику "в натуре". Для этого сторонам необходимо подписать в простой письменной форме или нотариальной договор реального раздела, согласно которого прекратится общая долевая собственность.
В договоре раздела будет указано кому будет принадлежать какая часть дома и часть участка и их площади. Также не будет лишним обратиться к кадастровым инженерам для закрепления границ в координатах.
Подобный вариант для застройщика обходится легче и дешевле.
3. Под третьим вариантом имеются в виду давно построенные дома, а вернее дом, волей случая в котором живут две семьи.
Как правило проекция стен первого и второго этажей у них не совпадают друг с другом.
Ввод коммуникаций в такой дом один, затем сети внутри разводится в обе половины дома.
Площади каждой половины дома различны и не равны между собой по конфигурации. Внутренняя граница смежной стены первого этажа может проходить под комнатой второго этажа.
Право пользования земельным участком в этом случае также установить не просто.
Порядок пользования в таких дуплексах часто разрешается в судебном порядке. За каждым собственником закрепляется право владения пользования и распоряжения конкретными помещениями.
Застройщикам дуплексы строить выгодно. По затратам на строительство, они дешевле чем строительство двух отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.
Покупателю приобретение дуплекса как же интересно и выгодно.
Наличие одной общей стены, общая кровля, возможность иметь небольшой земельный участок позволят приобрести недвижимость равнозначную по площади отдельно стоящему индивидуальному жилому дому, но значительно дешевле. Да и последующее обслуживание дуплексов менее затратно.
Помимо расположения, планировки, стоимости дуплекса очень важно заранее познакомиться с соседями. Комфортнее всего, если хозяевами второй половины будут близкие вам люди. Ваши родные, друзья или проверенные годами партнеры.
Все, что надо знать о домах блокированной жилой застройки.
Жилые дома могут быть как отдельно стоящими зданиями, индивидуальными жилыми домами, не подлежащими разделу на отдельные помещения, либо многоквартирными домами, имеющими более двух квартир, а также домами блокированной застройки.
Здание дома блокированной жилой застройки состоит из не более десяти совмещенных домов блоков, имеющих общие стены без проемов с соседними блоками.
Каждый блок, этажностью не более трех, располагается на своем земельном участке с выходом на территорию общего пользования.
На земельных участках с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» могут располагаться следующие дома блокированной жилой застройки: дуплекс - здание, состоящее из двух совмещенных домов блоков, имеющих одну общую стену и крышу:
дуплекс - здание, состоящее из двух совмещенных домов блоков, имеющих одну общую стену и крышу;
триплекс - здание, состоящее из трех совмещенных домов блоков, имеющих две общие стены и крышу;
квадрокс (квадрохаус) - здание, состоящее из четырех совмещенных домов блоков, имеющих две общие стены, расположенные крестом;
таунхаус – здание, состоящее из совмещенных домов блоков, примыкающих друг к другу боковыми стенами, с количеством блоков от пяти до десяти.
Надо иметь в виду, что дома блокированной жилой застройки, возведенные на земельных участках с видами разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для садоводства, могут быть признаны самовольными постройками, подлежащими сносу.
Для возведения дома блокированной жилой застройки необходимо разрешение на строительство, проектная документация на дом экспертизе не подлежит.
Для решения проблемы узаконивания домов блокированной жилой застройки, построенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, следует внести соответствующие изменения в правила землепользования и застройки, включив земельные участки с такими домами в зону с видом разрешенного использования «жилая застройка», либо получить разрешение на условно разрешенный вид использования.
Пишите и подписывайтесь на канал Земельный юрист по недвижимости и обращайтесь, если потребуется юридическая помощь в сфере загородной недвижимости или юридическая консультация .
Рекомендую прочесть следующие статьи и посмотреть видеоролики:
Не начинайте строительство на загородном участке без установления его границ и выноса их на местность.
Признание постройки самовольной. Решение о сносе. Срок сноса.
Блокированные жилые дома в Тосненском районе Ленобласти с придомовыми участками.
Английская недвижимость — вы знаете все семь типов? Проверьте себя
Заключаю небольшую серию статей об английской недвижимости обзором различных типов жилья. Их всего семь и среди них есть очень распространенные на Туманном Альбионе, но совершенно отсутствующие в России. Ну что, начнем.
Flat (квартира)
Квартиры, которые в Англии принято называть flat (а в Северной Америке вы чаще услышите название apartment), составляют около 15% от всего жилого фонда страны !
В основном, многоквартирные дома строятся невысокие, не более пяти этажей. Не редкость, когда обычные танхаузы переделывают на квартиры. В крупных городах, — это сплошь и рядом. Если хозяин хочет сдать дом, то выгоднее чуть перестроить и разделить его на несколько квартир, в этом случае суммарная аренда будет гораздо выше. Да и при продаже тоже гешефт выше, так как две квартиры обычно стоят дороже, чем дом.
Detached house (отдельно стоящий дом)
24% всей недвижимости в Великобритании — это именно отдельно стоящие дома. Это самый предпочтительный вид жилья, пользующий наибольшим спросом, и, соответственно, самый дорогой. Подавляющее большинство всех домов в России, если я не ошибаюсь, именно отдельно стоящие, на одну семью.
Semi-detached house (дом с общей стеной)
Россияне предпочитают называть такие дома «домом на двух хозяев», но по-английски это не корректно. Это именно «дома, имеющие общую стену». Домов этого типа примерно 30% от всей британской недвижимости. Понятно, что Великобритания расположена на острове, земли — мало, поэтому и строят такие дома, экономящие территорию.
Terraced house (дом рядовой застройки)
А вот здесь уже сплошная экономия земли! Большинство домов этого типа относится к period домам (постройки 19 века). С виду, они все кажутся маленькими, однако несмотря на их «узость», они длинные (идут вглубь), да еще с высокими потолками. Дома рядовой застройки конструктивно построены одинаково, где обе стороны каждого дома разделяют стены с соседями. Домов такого типа (вместе с End of terrace, о котором напишу ниже), тоже около 30% .
End of terrace house (последний дом рядовой застройки)
Название говорит само за себя. Это последний дом в линии рядовой застройки, где только одна сторона дома соединена с соседним домом. Если сравнить стоимость домов в рядовой застройке, то end pf terrace стоят дороже, чем те, посередине, — terraced.
Cottage (коттедж)
Коттеджи можно встретить в сельской местности. Они были специально построены таким образом, чтобы иметь толстые стены, способные противостоять суровой холодной погоде, небольшие окна, несущие колонны, низкие потолки и, прежде всего, соломенную крышу. В настоящее время коттеджи — это дома, в «полтора этажа», где верхний этаж намного ниже и меньше первого и имеют теперь те же удобства, что и любое другое жилье (электричество, водопровод и прочее)
В России, коттеджами называют дома, которые относятся к detached houses (отдельно стоящие), не так ли?
Bungalo (бунгало)
Слово «бунгало» происходит от индийского «bangla» и в 19 веке относилось к домам, построенным в бенгальском стиле —традиционно очень маленькие, только одноэтажные и отдельно стоящие. Особенность этого типа домов: они расположены только на одном уровне, с широкими открытыми коридорами и большими окнами. Коттедж, по сравнению с бунгало, — это стиль, история и гораздо больший ценник.
Такой тип домов пользуется популярностью, так как его предпочитают пенсионеры и люди в инвалидных колясках.
А вы знали все семь типов домов? Какие не приняты в России? Напишите в комментарии.
Статью об основных особенностях английской недвижимость можно почитать здесь , а про недостатки жилья — здесь .
Если эта статья оказалась для вас полезной, поставьте лайк и подписывайтесь на канал — я здесь рассказываю о различных аспектах английского образования как бы британским взглядом изнутри, и о жизни в Великобритании в целом. А мой основной блог— в инстаграме .
Читайте также: