Железобетонные перекрытия в старом фонде

Обновлено: 16.05.2024

Перепланировка квартиры в старом доме

В практике согласования перепланировок к старым домам принято относить все жилые здания, возведенные до эпохи типового домостроения, то есть до середины 50-х годов прошлого века. В центре Москвы до сих пор сохраняется множество домов старой постройки, некоторые из которых относятся даже не к первой половине ХХ века, а к более ранним временам.

Несмотря на то, что многие из этих строений в настоящее время обветшали и требуют капитального ремонта, сносить их не планируют, возможно, что и к лучшему, ведь некоторые из них считаются памятниками культуры и истории, и являются важной частью архитектурного облика города.

Из-за того, что часть этих жилых зданий относится к историческим памятникам и имеют особую конструкцию, перепланировка в квартире старого дома имеет некоторые особенности, о которых мы и расскажем в этой статье.

Особенности перепланировки старого фонда

Прежде всего стоит отметить, что все эти дома построены по индивидуальным проектам, авторов которых, как правило, установить не удается. Другой особенностью этих домов является тип горизонтальных конструкций – перекрытия в таких жилых многоквартирных зданиях могут быть деревянными либо смешанными.

Межэтажным перекрытие – это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные.

Железобетонные перекрытия делаются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала. Применяются в современном строительстве.

Деревянные конструкции перекрытий состоят полностью из дерева. Смешанные – в них, помимо дерева, используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Деревянные и смешанные перекрытия, как мы уже отметили, являются отличительной особенностью домов старой постройки.

Типы перекрытий:

Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. Данные здания, если в них не было капремонта, имеют значительный износ конструкций. А поскольку деревянные балки и настил, а также деревянные стены, за прошедшее время частично утратили прочность, это существенно ограничивает возможности по перепланировке помещений. Перекрытия часто теряют часть проектной несущей способности и могут не выдержать большой нагрузки.

В среднем допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. Поэтому в доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, к прогибам перекрытий.

Превышение нагрузки может привести к печальным последствиям. Нам известен случай, когда залитая на пол ванной комнаты стяжка из бетона привела к аварии: оказалось достаточно залить ванну водой, и она провалилась к соседям. К счастью, обошлось без жертв.

По той же причине вряд ли удастся при перепланировке старой квартиры установить новые перегородки из тяжелых материалов.

Перекрытия старого дома, фото:

И точно сказать, несущая стена или нет, может только специалист по результатам инженерного обследования квартиры и здания. Подробнее об инженерном обследовании мы расскажем дальше.

Перепланировка дома старой постройки с деревянными и смешанными перекрытиями:

В несущих кирпичных стенах старого фонда могут проходить каналы вентиляции, расположенные весьма неожиданным образом. Ликвидировать их, даже если они не работают, нельзя. Та же ситуация и с дымоходами. Наконец, наиболее неприятным моментом при перепланировке в старом доме может стать то, что некоторые старые дома относятся к памятникам, и перепланировки в них дополнительно согласуют с Москомнаследием по проекту приспособления. А это очень дорого и сложно. Разработать такой проект сможет не каждая проектная организация, а только имеющая специальную лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. У нашей компании есть такая лицензия, поэтому мы занимаемся разработкой не только проектов перепланировки, но и проектов приспособления.

Тем не менее перепланировку квартиры старого дома, в том числе и относящегося к памятнику культуры, истории и архитектуры, проводить возможно. Однако переустраивать жилые помещения в доме с деревянными или смешанными перекрытиями без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно, в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.

Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:

Несогласованная перепланировка на нижнем этаже дома (см. фото) привела к появлению сквозных трещин по всему зданию, а в квартирах, расположенных сверху, просели полы.

Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее, в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.

В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людей от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.

Перепланировка старого дома- нюансы согласования

Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки.

Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей. Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.

Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:

Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.

Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.

Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации.

Тема: Старый фонд. Перекрытия и перегородки.

Читая многочисленные темы про ремонты квартир в Старом Фонде Санкт-Петербурга и сам непосредственно столкнувшись с таким ремонтом, я пришёл к выводу, что есть смысл попытаться суммировать, по возможности, в одном месте весь коллективный опыт по такому ремонту, дабы люди, ранее не сталкивавшиеся с этим, могли более-менее адекватно понимать, с чем им придётся столкнуться при желании вступить на эту трудную и «скользкую» дорожку . Такая, своего рода, строительная шпаргалка. По мере накопления информации тему буду дополнять новыми данными.

Итак, привожу наиболее часто встречающийся конструктив перекрытий и перегородок.

Дома БЕЗ капитального ремонта (так называемый СФ):

1. Деревянные перекрытия. Чаще всего это старый фонд 18 - 19 веков:

Дома с капитальным ремонтом (так называемый СФК):

2. Металлические перекрытия с деревянным заполнением. Характерно для домов постройки 1900 - х годов:

Вот так это выглядит в реальной жизни:

4. Металлические перекрытия с железобетонным заполнением. Это дома, в среднем, уже после 1950 г.:

5. Железобетонные перекрытия. Дома со свежим капремонтом или прошедшие полную реконструкцию. 1980 - е годы:

Если у кого-то будут уточнения по вышеописанным типам или что-то редко встречающееся с реальными фото, то с удовольствием вставлю в тему.

К вопросу низких подоконников в старом фонде.

После снятия старого пола до верха балок перекрытия и устройства нового чернового пола, подоконники становятся "нормальными". Разница между уровнями старых и новых полов может доходить до 30 см.:

Пример типичного конструктива таких перегородок. Доски 50 мм толщиной, .

. вставленные в потолочные.

. и напольные направляющие (выдолбленные из бруса со стороной где-то 100 - 150 мм)

с набитой поверх "дранкой". По ней идёт штукатурка.

Вертикальные доски по высоте обычно соединены двумя или более деревянными шпонками (их количество зависит от высоты потолков).

Мифы старого фонда

За каждым типом домов, представленных на рынке жилья, скрывается целый ряд мифов и предубеждений. Журналисты БН отправились на экскурсию по Петербургу, чтобы проверить, соответствуют ли те или иные утверждения действительности. Тема сегодняшнего обзора – «Мифы старого фонда».

К категории «старый фонд» в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. Самые маленькие и самые большие петербургские квартиры – это, как правило, именно старый фонд. Современные застройщики преуспели в строительстве миниатюрных студий, но квартира общей площадью в 16 кв. м без ванной может встретиться покупателю исключительно в старом фонде. На другом полюсе – квартиры от 200 кв. м, среди которых встречаются и отреставрированные «видовые» апартаменты, и расселяемые риэлторами коммуналки, и объекты, в разные годы прошедшие капитальный ремонт и реконструкцию.

Миф первый: типично петербургское явление
Во многих российских регионах определение «старый фонд» ассоциируется у покупателей не с «антикварными» домами и квартирами, а с ветхостью и аварийностью. Но престижный и роскошный старый фонд – это действительно типично петербургское явление.

«Жилищный фонд центральных районов отличается большим разнообразием с точки зрения потребительских качеств, а его состояние зачастую требует больших дополнительных вложений, – говорит риэлтор Татьяна Родионова, – Кроме того, обширность исторического центра предполагает его неравномерность с точки зрения удобства проживания и престижности. Отдельные квартиры часто соседствуют с многонаселенными коммуналками».

Приезжие из других городов далеко не всегда учитывают эту специфику и легко могут отдать предпочтение квартире «с видом на воду», даже если это Обводный канал. И наоборот – прекрасные по сочетанию цены-качества варианты в хороших местах часто отвергаются ими из-за того, что входить в подъезд надо, миновав двор-колодец. А это также широко распространенное в нашем городе явление.

Качественные характеристики петербургского старого фонда также впечатляют размахом: в нем действительно есть и близкие к аварийному состоянию дома, и великолепно сохранившиеся объекты, поражающие музейной роскошью, и вчерашние коммуналки, новые владельцы которых бережно восстановили исторические интерьеры. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные, и доходные дома, и перестроенные казармы, и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены. Многонаселенные коммуналки из одиннадцати-двенадцати комнат, не поддающиеся расселению, в Петербурге тоже остались.

В то же время дома, прошедшие в период «развитого социализма» полную реконструкцию, комплексный капитальный ремонт и фактически выстроенные заново внутри исторических стен, также порой оказываются весьма привлекательными. Но капремонт капремонту рознь. Могут встретиться и качественно отремонтированные, и весьма проблемные с точки зрения планировок дома – как уж повезло. Кому-то достался парадный подъезд, а кому-то – вход с «черной» лестницы. Многие дома при капитальном ремонте были разделены на несколько частей вдоль фасадов и внутренних несущих стен. В результате появились так называемые односторонние «гребенки» с узкими комнатами и коридорами. При этом «дворовые» квартиры, как правило, имеют вход через кухню, на которой жильцы устанавливают ванны, часто незаконно.

Словом, состояние большинства квартир старого фонда оставляет желать лучшего. Но такова плата за возможность жить в историческом центре.

Миф второй: перепланировки
Многие потенциальные покупатели уверены: квартира в историческом центре – это квадратные метры, на которых можно делать все что угодно. К сожалению, некоторые риэлторы и продавцы поддерживают этот миф. Но, увы, это неправда.

Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в паспорт объекта. «Паспорт на квартиру, оформляемый в проектно-инвентаризационном бюро, – главный документ, который должен в первую очередь интересовать покупателя жилья в старом фонде, – говорит Татьяна Родионова. – А зачастую случаются ремонты и перепланировки, узаконить которые невозможно».

На самом деле без утвержденного проекта и технического надзора в процессе его реализации нельзя устанавливать ванны, переносить кухни и санузлы, пробивать несущие стены. Если сведения, указанные в паспорте, расходятся с тем, что мы видим на самом деле, от покупки целесообразно отказаться, как бы нам ни понравились как сам объект, так и запрашиваемая за него цена.

Ведь новый владелец рискует и штрафами, и тем, что ему придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, лишаясь ванны, расположенной над чужой кухней, и кухни, оборудованной над жилой комнатой нижних соседей, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки.

Если ванна установлена в коридоре, ее еще можно узаконить. Но вариант «ванна на кухне», присущий большому количеству сравнительно недорогих предложений нашего рынка, сегодня не пройдет согласование, если только это не первый этаж или двухуровневая квартира, где нижний этаж – тоже ваш.

Миф третий: большой объем
В глазах иногородних покупателей Петербург предстает городом-музеем под открытым небом. На самом деле жилых домов старого фонда в нашем городе – даже меньше, чем, к примеру, тех же хрущевок. На долю «музея» приходится не более 16% городского жилья, но новое строительство, в том числе и в традиционно исторических районах, тоже не стоит на месте, поэтому каждый год доля предложений старого фонда в листингах риэлторских компаний уменьшается. Соответственно, уменьшаются и шансы приобрести нетронутый реконструкциями и перестройками уголок старого города.

По данным инвентаризации жилищного фонда, которая проводилась в середине 1990-х годов (более свежей информации нет), самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты дореволюционной постройки. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%).

Агентам по недвижимости хоть и редко, но попадаются квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда называемые «петровскими»). Их отличают массивные кирпичные стены и небольшие по площадям комнаты. Между тем почти все без исключения старые петербургские дома – предмет постоянных реконструкций и перестроек. Поэтому данные органов Росинвентаризации, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», далеко не всегда объективны. В документы может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. Это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. Реконструкция тоже велась постоянно. С развитием капиталистических отношений надстройка двух- или трехэтажных домов XVIII – начала XIX века приобрела массовый характер. При этом сплошь и рядом встречаются ситуации, когда у перекрытий первых этажей балки деревянные, а на верхних этажах – металлические.

Миф четвертый: балки перекрытий
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются менее прочными и более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное. К тому же подавляющее большинство по-настоящему исторических особняков, расположенных вдоль набережных Мойки и Фонтанки – дома с деревянными балками перекрытий. Деревянные перекрытия – у знаменитого Толстовского дома, а это один из «знаковых» и самых престижных домов старого фонда. В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий.

В этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева. Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.

Нужно ли покупателю опасаться домов с деревянными балками? «Предки наши строили на века, а для перекрытий использовали в основном лиственничный или – реже – дубовый брус, – говорит Татьяна Родионова. – Эти породы дерева при хороших условиях эксплуатации со временем не только не разрушаются, но становятся еще прочнее. И Венеция, и наш город стоят на десятках тысяч лиственничных свай, не подверженных гниению».
Для того чтобы понять, нет ли перекосов, достаточно захватить на просмотр квартиры обычный шарик: покатившись по полу, он покажет, если с балками или лагами что-то не так. Но подробный анализ состояния перекрытий могут произвести только эксперты.

Миф пятый: ценообразование
Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «золотой треугольник» набережных Фонтанки и Мойки, парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский и Большой проспекты). Всегда интересны для покупателей жилые комплексы в стиле «модерн» на Васильевском острове и Петроградской стороне. Всегда в цене квартиры с видами на воду, на петербургские крыши и на редкие для центральных районов парковые зоны.

«Говорить о средних ценах на квартиры старого фонда можно с большой долей условности: их разброс действительно впечатляет», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Цены на качественные объекты теряются в выси девятизначных цифр. При этом крошечная квартира без удобств может стоить меньше 3 млн руб. Действительно, в старом фонде есть весьма привлекательные по ценам предложения.

Однако следует иметь в виду, что нередко приобретение сравнительно недорогой квартиры в историческом центре предполагает вложения не только в интерьеры, как это обычно бывает в типовом жилье, но и в серьезную модернизацию с перепланировкой, а зачастую и реставрацию уже утраченных интерьеров. Риэлторы рекомендуют своим клиентам с самого начала учитывать все эти вложения в итоговом бюджете такой сделки. Однако следует понимать, что приобретение квартиры в старом фонде – это не просто покупка квадратных метров, причем порой не самых удобных для жизни, а серьезные инвестиции в свой собственный уголок старого Петербурга

Как достоверно узнать тип перекрытий в доме?

ищу квартиру в старом фонде, очень много разных домов индивидуальных проектов 50х годов (нефасадные сталинки и кирпичи), рассматриваю только кирпичные дома и только жб перекрытия по причине наличия нормальной шумоизоляции.

Столкнулся со следующим: риэлтер говорит перекрытия смешанные (жб балки и на них лаги), неспроста.ру говорит железобетонные.

как проверить и понять кто прав?

Перфоратор! Поковырять им и посмотреть перекрытия:) нафига он в кирпиче стены подвигать :)

Как покупавший в сталинском доме поделюсь опытом тип перекрытий искать на сайте гдеэтотдом и неспростару (второй ресурс платный, на первом меньше инфы)

Если уже сам смотришь квартиру достаточно ПОДПРЫГНУТЬ в центре комнаты и всё станет ясно

На тему шумоизоляции: бетонные перекрытия ХУЖЕ по шумоизоляции. Их достоинства совсем не в этом, а с точки зрения меньше слышать соседей дерево лучше

-очень недостоверно > тип перекрытий искать на сайте гдеэтотдом и неспростару (второй ресурс платный, на первом меньше инфы)
//////////////////////////////////////////////////
на обоих весьма сомнительный данные, похоже сделанные как захотелось левой руке с утра с бодуна)

на платной написано ЖБ > тип перекрытий искать на сайте гдеэтотдом и неспростару (второй ресурс платный, на первом меньше инфы)

риэлтор говорит смешанные, ну да бог с ним) Дом стоит на перекрестке, рядом дорога с активным движением, отказался от этого предложения)

На неспроста неплохой отчет получается, но все равно есть сомнения в его достоверности.

> Если уже сам смотришь квартиру достаточно ПОДПРЫГНУТЬ в центре комнаты и всё станет ясно

будет ясно только если деревянные. А если смешанные то не факт)

>
> На тему шумоизоляции: бетонные перекрытия ХУЖЕ по шумоизоляции. Их достоинства совсем не в этом, а с точки зрения меньше слышать соседей дерево лучше

спорно, тем более в квартире будет капитальный ремонт, а высота потолков больше 3 метров позволяет нагородить любую шумку)

Никакая разумная шумка со стороны твоей хаты не поможет! Шумка должна быть со стороны соседей сверху. То бишь шумка кладётся на бетон, а не наоборот

"смешанные" часто означает "бетонные в ванне/сортире/лестничных площадках, деревянные во всех остальных местах"

Деревянным и смешанным отказать не по причине шума, а по причине пожароопасности

-достоверно - техпаспорт брать в БТИ 53 год - пограничное время - могут быть разными перекрытия Тожк не панацея У нас в паспорте ж.б. а на деле ж.б. каркас + доски по площади, кроме санузла, где все целиком из бетона. Предыдущие жильцы были в курсе, а вот соседи не верят:)

в техпаспорте написан тип перекрытий? у меня не было таких старых квартир, но что-то я такого не припомню

или шагать в само бти и выяснять?

спасибо за совет, но не все всегда так линейно у многих домов с жб перекрытиями на полу под покрытием лежат 40см балки, которым уже 60 лет

если балки подсохли-мебель тоже будет прыгать)

а у многих домов 57 и далее годов проекта жб идеально ровный потолок, к примеру серия II-14

а когда смотрели, швы не видели? Или там потолки натяжные?

я еще даже не смотрел после ответа на вопрос о смешанных перекрытиях откланялся.

я знаю что во многих старых домах 30х годов видны балки под сводом потолков, но не факт что тоже самое будет при смешанных перекрытиях

балки (или ригели)- это вообще ни о чем. Все зависи т от конструкции дома- в доме-пятистенке ригелей нет, перекрытия лежат перпендикулярно дому, опираясь на внешние 2 и пятую, внутреннюю стены. Если дом с колоннами- там лежат ригели на колоннах, на ригелях перекрытия. Желобки- русты- между плитами как раз говорят о том, что жб.

а если в доме колонны ? при этом под потолком лепнина по периметру потолков в углах это какие?

выступов на стенах под балки нет

адрес писцовая 16 к 6

прыгал в комнатах, все стоит мертво. Как понять несущие ли стены и какие перекрытия? В БТИ?

в кирпичных домах несущие стены имеют толщину от 30-40 см, ошибиться трудно.
Про прыжки- не знаю, не пробовал. Тут ведь еще и от веса чела зависит- килограмм 130 подпрыгнет- можно и жб раскачать;)))

Лепнина- да, процентов 90 лепнины именно на деревяшках или смешанных перекрытиях.

Совет затребовать техпаспорт поддерживаю- там и несущие увидите/, и про перекрытия все написано

Перекрытия

Скажите, пожалуйста - перекрытия металлические с деревянным наполнением - это все равно, что деревянные? И чем опасны деревянные, кроме пожаров? Какова вероятность,что в документах указаны одни перекрытия, а на самом деле - другие?

Недавно смотрели квартиру в сталинском доме 1949 г.п., по документам - железобетонные перекрытия, но под отвалившимся куском штукатурки на потолке явно видны дранка и деревянные брусья. не знаю, насколько это явление типичное, но ошибки в паспортах случаются.

владимир юрьевич масленников

Это нормально. Такие перекрытия практически у всех домов в центре после кап. ремонта или домов начала 20 века, когда стали класть металлические балки. И это совсем не то же самое, что деревянные. Хотя и это все очень не однозначно. Вполне может быть, что дом с деревянными перекрытиями гораздо прочнее и качественнее дома, прошедшего кап. ремонт.

владимир юрьевич масленников

Не могу сказать про деревянные брусья, но дранка - это точно не показатель. Она там везде есть. Это как сетка для штукатурки. Просто брусья перекрытиями быть не могут. Возможно, они просто являются несущими для дранки. Но в 1949г могли быть и "деревяшки".

На железобетонных потолках никакой дранки не бывает, она там просто не нужна - штукатурка хорошо на них ложится. это те самые металлические балки с деревянным заполнением, на которые штукатурку без дранки не положишь.

А как бы это проверить? На что обратить внимание про осмотре? Я правильно поняла, что отметать варианты с деревянными перекрытиями сразу не стоит, а можно сначала посмотреть? А еще вопрос - может, новую ветку открыть, а может, смешно в Питере про это спрашивать. Экология. Где нельзя покупать ни в коем случае по экологическим показателями? Хочется самой современной информации, с учетом всех остановленных заводов (типа "Красного треугольника"). Я понимаю, что загородом оно всегда здоровее. Я имею в виду центр.

Старый фонд с капремонтом (реконструкция)

Квартиры в домах СФК традиционно высоко ценятся на квартирном рынке. Капитальный ремонт почти всегда предполагает замену инженерных систем дома и, в подавляющем большинстве случаев, когда речь идет о старом фонде, перекрытий и внутренних стен. Капитальный ремонт может быть комплексным, так и выборочным. С 1990-х годов все виды капитального ремонта обозначают словом «реконструкция». Тем не менее, капремонты бывают разными.

Выборочный капремонт

Производился без расселения или с частичным расселением, преимущественно в 1960-е годы. В квартирах устанавливали газовые колонки, заменяли трубы, ремонтировали перекрытия (без их разборки). Ванны при таком ремонте установить иногда «забывали», зато зачастую в неизвестном направлении исчезали старинные камины, антикварная фурнитура. О капитальном ремонте, произведенном в период с 1965-го по 1973 год, часто можно узнать только из паспорта объекта.

Комплексный капремонт

Практиковался в 1970-е и в первой половине 1980-х годов. При таком ремонте нетронутыми оставались только наружные стены, старые перекрытия заменялись на железобетонные. Типичные проблемы такого ремонта – неудачно вписанные лестничные клетки, значительные перепады высот при монтаже плит перекрытий (иногда они просто лежат «ступеньками»). Лепнина, изразцовые камины и прочие атрибуты, которыми столь ценен старый фонд, оказывались утраченными, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям.

При комплексном капитальном ремонте (ККР) полностью перекраивалась и квартирография. Однако планировочные решения ККР образца 1970-80-х годов сильно разнятся. В «ведомственно-номенклатурных» домах (где заказчиком капремонта в советские годы выступали предприятия и организации) встречаются квартиры, мало отличающиеся по планировкам от добротных сталинских. При этом массовая реконструкция государственного (а фактически – ничейного) жилфонда заставляла проектировщиков вписываться в суровые СНиПы для обычных брежневских квартир. И поскольку в них были обозначены площади комнат, но не пропорции, в старых домах появились жилые ячейки, мало соответствующие сегодняшним представлениям о домашнем уюте: например, узкие коридоры с такими же узкими комнатами (5х2 м), выходящими на одну сторону (риэлторы называют такие квартиры «гребенками» или «расческами»).

Реконструкция старого фонда

Реконструкции, которые проводились начиная с рыночного периода, то есть с начала 1990-х годов, мало похожи на капремонты предыдущего десятилетия. За емким определением «реконструкция старого фонда» встречаются и постройки, соответствующие стандартам жилья премиального класса, и дома, любовно отреставрированные, в которых строители, не тронув элементов декора, аккуратно слой за слоем счистили пережитки коммунального прошлого, и здания, наспех подвергнутые выборочному капремонту с частичным расселением.

Устройство железобетонного междуэтажного перекрытия по металлическим балкам в старом фонде

В [1] ссылаются на статистические данные «ЮНЕСКО» согласно, которым более 50% всех европейских жилых зданий было построено в период до 50-ых годов прошлого столетия. Необходимость проведения ремонта или реконструкции большого числа жилых домов сейчас ни у кого не вызывает сомнения. Так в Санкт-Петербурге действует региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга, на которую предполагается выделить с 2017 по 2019 порядка 32 млрд. рублей [2].

Выполнение такого объема работ требует привлечения большого числа специалистов в области проектирования. В работе собраны проектные решения по устройству нового междуэтажного перекрытия с целью облегчения, уменьшения трудозатрат и оптимизации процесса проектирования. Стоит отметить, что приведенные проектные решения не являются обязательными к исполнению и носят, по мнению автора, исключительно рекомендательный характер, могут содержать ошибки, неточности. Применение того или иного решения должно соответствовать существующим нормам и подтверждаться расчетами.

Строительные конструкции старого жилищного фонда не только устарели морально– старые планировки и качество инженерного оборудования не соответствуют современным нормам, но и физически – отдельные конструкции доживают свой эксплуатационный период и не способны отвечать требованиям прочности, надежности, возложенным на них в момент строительства. Основными причинами физического износа [3] являются как время, длительный период использования, так и условия эксплуатации – несвоевременный и ненадлежащий уход, ремонт.

С дефектами и повреждениями, а также причинами их возникновения характерными для того или иного вида конструкций можно ознакомиться в [4].

Нас интересуют перекрытия. Наиболее частыми типами перекрытий в старых многоквартирных домах – перекрытия по металлическим и деревянным балкам. Конструкции перекрытий приведены на рисунке 1 и 2.

Рисунок 1. Наиболее часто встречаемая конструкция междуэтажного перекрытия по деревянным балкам в старом фонде

Рисунок 2. Наиболее часто встречаемая конструкция междуэтажного перекрытия по металлическим балкам в старом фонде

При проведении капитального ремонта может обнаружиться, что существующие несущие балки находятся в аварийном состоянии и требуют замены. Тогда возникает необходимость устройства нового перекрытия. Наиболее простым в исполнении является железобетонное перекрытие по металлическим балкам с использованием профильного листа в качестве несъемной опалубки. Дальше будут рассмотрены решения по обустройству данного перекрытия.

Первым делом, необходимо выполнить монтаж металлических балок. Лучше использовать прокатные профили в качестве несущих балок. На рисунке 3 приведен узел опирания металлической балки на несущую кирпичную стену дома.

Рисунок 3 (а). Узел опирания балки на кирпичную кладку

Рисунок 3 (Б). Узел опирания балки на кирпичную кладку. Разрез А-А

Рисунок 3 (В). Узел опирания балки на кирпичную кладку. Разрез Б-Б.

Где, 1 –ребро жесткости; 2 – опорный лист.

Ребро жесткости монтируется для обеспечения устойчивости балки и предотвращения изгиба полки двутавра. Опорный лист необходим для распределения нагрузки на кирпичную кладку.

С другими вариантами устройства узла опирания можно ознакомиться в [5].

Пролет между несущими стенами порой достигает 6 и более м, и доставить металлическую балку на монтажную отметку цельной не представляется возможным из-за ее большого веса. Узкие подъезды, невозможность устройства подъемных механизмов и оборудования для подъема балок - все эти сложности, с которыми встречаются строители. Тогда возникает необходимость выполнить равнопрочный монтажный стык, приведенный на рисунке №4.

Рисунок 4. Равнопрочный монтажный стык балок.

Наиболее популярным является монтажный стык, в котором верхняя и нижняя пластины одинаковые по ширине и шире полок двутавра. Но в условиях стройки для удобства проведения сварочных работ верхнюю пластину можно сделать уже полки двутавра, тогда нижнюю следует увеличить. (Именно такой и стык приведен на рисунке 4).

Все металлические элементы должны быть защищены от коррозии. Типовое решение – слой грунта ГФ-021 и 2 слоя эмали ПФ-115. Также следует предусмотреть мероприятия по огнезащите металлических конструкций.

После монтажа балок приступают к устройству железобетонной плиты по верхней полке двутавра и межбалочного заполнения.

Преимущественным способом устройства ж/б плиты в старом фонде является использование профнастила в качестве несъемной опалубки. (Если проектировщиком принято решение применять профилированный лист еще и в качестве рабочей внешней арматуры следует учитывать требования, указанные в [6]).

Профилированные листы следует соединять между собой по продольным краям внахлест с помощью самосверлящих винтов или заклепок с шагом не более 500 мм. К несущим металлическим балкам следует крепить с помощью саморезов по металлу в каждом гофре на крайних опорах и через гофр в промежуточных.

Профильный настил следует подбирать в зависимости от шага балок таким образом, чтобы он смог выдержать нагрузку от веса плиты до тех пор, пока она не наберет прочность.

На рисунке 5 приведена возможная схема армирования перекрытия.

Рисунок 5. Схема армирования плиты перекрытия по профилированному листу.

Армирование состоит из продольных прутьев, уложенных в каждый гофр профлиста и верхней арматурной сетки с шагом 150-200 мм. Элементы каркаса соединяются либо сварным швом, либо с помощью стальной проволоки.

Рисунок 6. Перекрытие по металлическим балкам с использованием профилированного листа в качестве несъемной опалубки

Затухание звука в железобетонной плите перекрытия слишком мало, поэтому для обеспечения комфортных условий проживания и снижения уровня шума необходимо устройство дополнительной звукоизоляции. На рынке представлен широкий выбор тепло и звукоизоляционных материалов и в зависимости от бюджета можно подобрать требуемый материал. Для фиксации материала по нижней полке следует использовать профильный лист, либо отдельные профили. В качестве финишной отделки можно применить облицовочные панели из гипсокартона.

В конце пирог перекрытия будет выглядеть как показан на рисунке 7

Рисунок 7. Окончательный пирог перекрытия

Данное перекрытие позволит реализовать любую планировку при этом перегородки должны быть выполнены из легких материалов, например, из ГКЛ. С возможными вариантами перегородок можно ознакомиться в [7].

Стоит отметить, что устройство такого перекрытия может сопровождаться (в зависимости от типа изначального перекрытия) увеличением нагрузок на стены и фундамент. При замене перекрытия не только на одном этаже следует провести обследование и убедиться в способности стен, фундамента и основания выдержать проектные нагрузки.

Заключение.

Резкое увеличение объемов работ по капитальному ремонту и реконструкции, проводимых в старом фонде, свидетельствуют о необходимости разработки типовых решений.

В статье собраны проектные решения и рекомендации по устройству нового перекрытия, которые получили широкое применение при реконструкции задний. Все принимаемые материалы должны быть сертифицированы и соответствовать действующим нормативным документам.

Список литературы

1. Савйовский, В.В. Ремонт и реконструкция гражданский зданий / В.В. Савйовский, О.Н. Болотских. – Харьков: Издательский дом «Ватерпас» 1999. – 287 с.

2. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2016 №1127 (краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге в 2017, 2018 и 2019 годах)

3. Рабинович Г.М. Дважды рожденный / Г.М. Рабинович. – Ленинград: Стройиздат, (Ленинградское отделение Ленинград, пл. Островского, 6) 1971. - 112 с.

4. Физдель, И.А. Дефекты и методы их устранения в конструкциях и сооружениях (2-ое издание, дополненное и исправленное) / И.А. Физдель. – М.: Стройиздат. 1970. – 175 с.

5. ЦНИИпроектстальконструкция. Серия 2.440-1 Выпуск 1. Рамные и шарнирные узлы балочных клеток и примыкания ригелей к колоннам / ЦНИИпроектстальконструкция, ВНИКТИстальконструкция Минмонтажспецстроя СССР, ВНИПИ Промстальконструкция – утвержден 15.12.1981 Госстрой СССР (Государственный комитет Совета Министров СССР по делам строительства)

6. ЗАО «ЦНИИПСК им. Мельникова». СТО 0047-2005 Перекрытия сталежелезобетонные с монолитной плитой по стальному профилированному настилу. Расчет и проектирование / ЗАО «ЦНИИПСК им. Мельникова», ЗАО «Хилти Дистрибьюшн Лтд» - М. 2005 – 63 с.

© 2011 - 2021 Петрозаводский государственный университет
Разработка и техническая поддержка - РЦ НИТ ПетрГУ
Продолжая использовать данный сайт, Вы даете согласие на обработку файлов Cookies
и других пользовательских данных, в соответствии сПолитикой конфиденциальности

Читайте также: