В геленджике запретили строительство многоквартирных домов
Обновлено: 08.07.2024
В Геленджике не будут строить еще два литера жилого комплекса «Солнечный». Пострадают ли люди?
Проблема самостроев в Краснодарском крае - настоящая боль. А уж на Черноморском побережье она, похоже, стала уже мигренью. В Геленджике чиновники пытаются разобраться с тем строительным беспределом, что развели застройщики. И, судя по приезду главного прокурора края, удается им это с трудом.
Дома в микрорайоне Северный находятся с уже высокой плотностью застройки. При этом здесь практически отсутствует социальная инфраструктура. После осмотра жилых комплексов власти приняли решение - остановить строительство двух новых литеров ЖК «Солнечный».
- Два из них – на 266 квартир – строятся с привлечением средств жителей и находятся в высокой степени готовности, - подчеркнул губернатор. - Эти объекты будут завершены.
Как стало известно, дольщиков на этих объектах нет. Однако, если закончить возведение оставшихся двух многоэтадек, на инженерную и коммунальную инфраструктуру будет дополнительная нагрузка и большая.
К действующему запрету на застройку в Геленджике добавился мораторий на новое строительство по Краснодарскому краю, а в реале.
В связи с хаотичной застройкой города за последние 5 лет в Геленджике с 2019 года действует запрет на строительство многоэтажных сооружений – были намерения 3 года НЕ выдавать разрешений на новое строительство, но то тут то там тем не менее появлялись небольшие здания, к тому же один из отелей значительно увеличился в размерах за счет выкупа соседних санаториев и полного сноса старых корпусов и постройки новых, еще и набережную прихватив при этом и значительно «облагородив» на свой лад за это время …
личное фото - набережная Геленджика август 2020 личное фото - набережная Геленджика август 2020Дальше больше - в июле 2020 года губернатор Краснодарского края предложил ввести мораторий на новое строительство в городах и районах с проблемами коммуникаций – причина катастрофическая ситуация с водоснабжением… с 25 июля в Геленджике городская подача воды осуществляется всего 1,5-2,5 часа в сутки.
По разъяснениям властей такие проблемы с водоснабжением именно из-за прироста новых объектов на старых ветках коммуникаций, не забыли при этом упомянуть изрядную изношенность этих самых "веток" (вот интересно - помнят же про состояние, а менять не торопятся!), и, конечно, ни в коем случае нельзя упускать из виду засуху как одну из первостепенных причин "городского безводья", но это так небольшое отступление.
личное фото - набережная Геленджика август 2020 личное фото - набережная Геленджика август 2020А в это время в городе оживают годами стоявшие «долгострои»…
В районе Толстого мыса, а именно на улице Полевой во дворе между домами 22 и 24, еще весной пошла работа на 3-х этажном недостроенном здании, почти вплотную прилегающем к одному из соседних домов… Более 5 лет жители соседних домов вели борьбу с застройщиком, но по всей видимости не смогли одержать победу ((( все это время дом представлял из себя "коробку" с пустыми окнами и серыми стенами без крыши, как видно на фото изменения значительны.
Не стоит покупать квартиру в этом районе Геленджика. Наш опыт жизни в этом ЖК.
Друзья, приветствую вас на канале "Жизнь у МОРЯ" ! Краткая предыстория для тех, кто с нами еще не знаком. Год назад мы семьей переехали в Геленджик из Владимира, прожив там перед этим 6 лет. 11 месяцев из года мы прожили в одном из самых красивых районов города, но при этом, для нас, совершенно не подходящим для дальнейшей жизни. Об этом данная статья.
Справа ЖК Черноморский, слева ЖК Черноморский 2 Справа ЖК Черноморский, слева ЖК Черноморский 2Это микрорайон, располагающийся на Толстом Мысе, вблизи замечательных пляжей "Кемпинский" и "Сады Морей". Пешком можно дойти до большинства важных локаций. Красивейшая набережная на круче, пляжи, до самого сердца города, Центральной площади 20 минут прогулочного шага.
Виды здесь открываются потрясающие! Виды здесь открываются потрясающие!Давайте начнем с плюсов. Прожив в Геленджике целый год и побывав уже во всех районах, могу сказать, что на мой взгляд, это однозначно самый красивый район города. Но мы воспринимаем окружающую среду не только глазами. Об этом позже.
Визуальная красота здесь везде и в любое время суток. Очень открытое небо, ничто не закрывает обзор. Единый стиль домов в обоих ЖК. Приятная кремово-пастельная палитра, одинаковое остекление, витражные большие окна везде, оранжевые "средиземноморские" крыши, правильная восходящая по этажности застройка от моря к городу. Все первые этажи отведены под коммерцию, поэтому в этом микрорайоне можно найти большинство необходимых магазинов и услуг. От строй-материалов и хозтоваров до салонов шугаринга и барбер-шопов. Домов много, поэтому бизнесы открываются очень регулярно и планомерно. Гулять по набережной в этом районе сплошное удовольствие! Чего стоит только один поющий фонтан с подсветкой и танцующими под классическую музыку струями воды.
Фонтан функционирует только с мая по начало октября Фонтан функционирует только с мая по начало октябряНу а теперь о минусах. Их 2 и они достаточно весомые. На данный момент. Будем верить, что они оба исчезнут в ближайшие годы. Ну первый точно исчезнет со временем, а вот со вторым. большой вопрос. Итак, вот о чем речь:
1. ШУМ
Новый район. Полностью новый! Представьте только, буквально 2 с лишним года назад это место выглядело так:
А сейчас на треугольнике между маяком/Кемпинским/и тем одним домом построено 2 крупных ЖК, где около 40 многоквартирных домов!
И т.к. дома новые, то нас весь год сопровождал по жизни шум перфораторов, болгарок, дрелей и отбойных молотков. В данный момент, сижу за компьютером, пишу статью, а за окном стучат молотком и периодически включается перфоратор. Это конечно скоро закончится. но смысл жить тут и ждать?
Для себя мы поняли, что жить в совсем новых домах вообще не удобно с этой точки зрения. Шум неизбежен . И хорошие пластиковые окна НЕ СПАСАЮТ! Особенно если дрелить начинают одновременно в квартирах справа, внизу и вверху. Натерпелись мы шума за год. Но не долго осталось.
2. ЗАПАХ
От этого точно не спрячешься. Так уж получилось, что Геленджик получил за последние 5-6 лет мощную динамику развития и роста жилого фонда из-за огромного притока новых жителей. Чтобы вы понимали о чем речь, население города выросло за 5 лет в 2 раза. Насколько я понимаю, это самая высокая динамика в стране. И процесс продолжается. Итог - количество жилья растет гигантскими темпами, а коммунальные службы, в частности, отведение отходов жизнедеятельности увеличивающегося населения, остаются прежними. Со своей пропускной способностью и своими "старыми" технологиями утилизации и переработки.
В городе на данный момент единственные очистные сооружения и они, по иронии судьбы, являются БЛИЖАЙШИМ соседом ЖК Черноморский (1), в котором мы сейчас благополучно (последний день) проживаем.
В межсезонье очистные справляются не плохо. Но с мая. мы прочувствовали на себе всю прелесть и всю гамму ароматов, как в сельском туалете. Пахнет не все время. но периодически, 2-3 раза в неделю несет так, что нам становится жаль тех людей, которые здесь не снимают квартиру, как мы, а купили.
Понятно, что при показах и продаже квартир, риэлторы не будут говорить об этих нюансах, но это ЕСТЬ! И если вы дышите носом, то вы это почувствуете очень сильно!
Все дело в том, что очистные выводят свои коммуникации в море. Далеко от пляжных локаций, и вниз, ко дну морскому, но это не мешает Г. всплывать, оно ведь не тонет. И на солнышке подогретое, оно (Г.) начинает источать ароматы и южный ветерок заносит это невидимое счастье обратно в город, и первый рубеж - это ЖК Черноморский 1.
Мы не любим спать при включенном кондиционере, и на ночь оставляем открытым окно. Так вот были дни, что просыпались мы не от пения птиц или пиликающего будильника, а от тошнотворного состояния, вызванного невероятной ароматерапией очистных сооружений.
Такая вот ситуация. А не поживешь, не узнаешь! Так что мы отсюда съезжаем. Мы очень полюбили этот район за прочие его качества. За неоспоримые плюсы и невероятную комфортную европейскую красоту. Мы будем регулярно сюда приезжать гулять и наслаждаться красотой. Но жить. Лишь может быть. Через несколько лет. Когда закончат дрелить и модернизируют очистные.
Спасибо, что вы читаете!
Только правдивые честные обзоры с юга нашей страны
Ежедневно с вами! Подписывайтесь на канал , чтобы не пропускать новые статьи. Скоро новые впечатления от жизни в новом для нас районе города Геленджик.
Мы снимаем видео-блог о нашей жизни здесь. О переезде, устройстве, впечатлениях, ожиданиях и реальности. Заходите на наш ЮТУБ канал, там можно увидеть интересные влоги, будем рады видеть вас там в друзьях!
Вот один из "свежих" сюжетов. Тут мы, кстати, заглядываем в наш новый будущий дом.
Желаю всем вам замечательного дня!
Вопросы и предложения можем обсудить в комментариях.
все читаю, на все отвечаю
Глава Геленджика о застройке: «Есть давление в мой адрес»
Краснодарский край регулярно меняет законодательство, чтобы навести порядок в строительной отрасли, так как объекты часто возводились без инфраструктуры. Как итог, например, в Геленджике существует большая проблема с водой. «ФедералПресс» выяснил у главы города-курорта Алексея Богодистова, что происходит в этой сфере.
Алексей Алексеевич, погулял, посмотрел набережную, есть вопросы по застройке. Вот, например, непонятное здание уходит прямо в море, стоит на самом берегу. Его собираются сносить?
– Вы имеете в виду напротив «Бригантины»? Там есть определенные нарушения, касающиеся ремонтных работ и реконструкции, которые предприниматель проводил без документации – есть решение суда, но при этом сам объект находится в собственности. Когда предприниматель без согласований укрепляет берег в центре города чуть ли не строительным мусором, это сложно согласовать.
Я занимался бизнесом 20 лет, до того, как стал главой города. Поэтому понимаю все проблемы, знаю, как сложно. И всегда пытаюсь найти компромиссное решение, чтобы не подставлять бизнес, которому и так не просто. Но трудности возникают не только из-за жесткого законодательства – часто предприниматели прогорают, потому что не имеют опыта и образования. Всем хочется все и сразу.
Нужно всегда разбираться. Когда говорят, что что-то мешает (налоги, закон, что-то еще), а потом делаем срезку по налоговой нагрузке гостевых домов и гостиниц, например, и она, поверьте мне, подъемная.
Но есть объекты, которые за сезон даже 20-30 тысяч в виде налогов жалеют, все пытаются скрыть свои доходы. А те, кто работает с учетом наплыва туристов, только в сезонный летний период – некоторые объекты так работают – они уже делают ошибку, что не функционируют круглый год. Город сейчас работает, и люди зарабатывают круглый год.
Еще по теме
«Мы увеличили количество торговых точек»: глава Геленджика о визитных карточках курорта
И вот если возвращаться к тому объекту на берегу, то я сторонник найти компромиссное решение. Есть рыночная стоимость, за которую объект покупается, понимаете? Изымается за плату. Я сторонник всех отношений в законном порядке. А потом в дальнейшем эта территория очищается, демонтируется, сносится и делается территория общедоступной. Там просится сама по себе пляжная зона.
Сейчас много строится?
– У нас сейчас не осуществляется застройка многоквартирных домов. За 2,5 года я не выдал ни одного решения на строительство. Почему я сохраняю такую позицию? Из-за того, что я против строительного блока? Ни в коем случае.
Просто понимаю, что в первую очередь мы обязаны обеспечить город ресурсами. За последние десять лет за счет внутренней миграции город разросся, население увеличилось на 25 %. Но сейчас строить не разрешаем, на личном контроле эти все вопросы у губернатора Вениамина Кондратьева.
Возникает логичный вопрос. Такая позиция вызывает у некоторых представителей бизнеса негативное отношение. На вас не давят?
– Честно сказать? Обычно давление пытаются куда-то спрятать, но понятно же, что за этим стоят люди, а они не всегда на виду. Есть давление в мой адрес, в адрес команды, которая работает в администрации.
Еще по теме
«Слово «чиновник» ассоциируется с вором»: глава Геленджика рассказал о кадрах
Но слава богу, у нас очень мирный город. Среди местных элит, которые вроде бы должны конкурировать, у нас всегда был мир, когда велась активная застройка, всегда было понимание. Важно, что эти люди – местные в основной своей массе – понимают, что дальше город в таком формате, как он застраивался раньше, существовать не может.
Первое время после назначения главой Геленджика я чувствовал себя неловко. Но были поручения моего руководителя, понимание, что от меня требуют и ждут, что мы на начальном этапе не дали слабину, не сбились.
В первую очередь начали решать проблему с водой. Понимаю, что люди хотят быстро, что устали ждать. Но путь один – набраться терпения. Оформление одних только документов занимает много времени, а иначе никак. Постоянно людям говорю, что сейчас решением этой проблемой озабочено и краевое, и федеральное руководство.
Важно было быстро осознать, что мы не имеем права в первой береговой зоне строить по 10 этажей. Полностью согласен с Кондратьевым, что мы не имеем права курортный город превращать в спальный район какого-то мегаполиса.
А что с Красногвардейской 79? Из-за этого самостроя люди митинги даже на лодках в море проводили.
– Везде есть люди, их привлекают дешевыми ценами, не всегда, к сожалению, люди погружаются и разбираются из чего же такая цена сложилась. Сейчас адресом, который вы назвали, занимаются правоохранительные органы в рамках уголовных процессов.
Это пример крупного «масштабного» проекта, потому что объект строился на федеральной земле, без какого-либо проекта, без разрешения на строительство, в итоге на небольшом земельном участке мы имеем 14 этажей и 440 квартир, без парковок и даже подъездов. Элементарная пожарная безопасность не соблюдена. И есть жалобы от жителей, которые рядом живут, и у меня как у обычного жителя тоже есть вопросы.
Что в сухом остатке? Решение суда. Есть владельцы, которые оформили через суд право собственности на квартиры. Есть собственники, на которых возлагаем вопросы сноса объекта. Есть решение, сроки нужно исполнять.
Собственники понимают, что это для них невыполнимо. Вот и начинаются не совсем приятные вопросы, где-то подключаются судебные приставы, где-то счета замораживают. Меня уже актив из собственников на площади встречали и говорили: «Оставьте нас в покое. Пожалуйста, помогите нам, мы не сможем этот объект снести, у нас нет денег, но мы хотим спокойно жить, пользоваться счетами». И я тогда задумался, ребята, что может сделать администрация, коль мы здесь работаем.
Земля федеральная, значит, чтобы у нас были полномочия найти финансирование и подготовить документацию на снос, мы должны взять эту землю в муниципальную собственность, основание – решения суда – это процессы и время. Приняли в муниципальную собственность – дальше снос.
Фото: ФедералПресс / Андрей Гусий, пресс-служба администрации Геленджика
Типичный Геленджик. Город, где обманутые дольщики рады обмануться
Уже несколько лет Геленджик является местом постоянных волнений обманутых дольщиков. Они митинговали на центральных улицах города, на кладбище и даже посреди моря. С уходом прежнего мэра Виктора Хрестина ситуация с протестами нормализовалась, но сейчас о решении проблемы ничего не известно. Как обстоит вопрос с недостроями и обманутыми дольщиками в Геленджике, разбиралась редакция «ФедералПресс».
«Там чудеса…»
«Пушкинский дол» – пожалуй, самый известный проблемный объект в Геленджике. В 2012–2014 годах в ходе рекламной акции около 400 семей приобрели право аренды участков, относящихся к землям лесного фонда (категории защитных лесов «лесопарковые зоны»), с видом использования «для осуществления рекреационной деятельности». Позже стало известно, что рекламные объявления содержали заведомо ложные сведения о возможности оформления данных участков в собственность людей, а также включении земли в границы Геленджика для индивидуального жилищного строительства. В 2014 году городской следственный отдел возбудил уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ – «Мошенничество». В настоящее время материал все еще находится на рассмотрении в суде.
В ноябре этого года заместитель министра природных ресурсов и экологии России, руководитель Федерального агентства лесного хозяйства Иван Валентик встретился с инициативной группой арендаторов участков поселка «Пушкинский дол». Валентик заявил о создании комиссии, чтобы решить вопрос о переводе земель лесного фонда, на которых расположен поселок, в иные категории, позволяющие решить проблему в интересах пострадавших от мошенников жителей. Комплект документов для изменения границ уже поступил в Федеральное агентство лесного хозяйства и рассматривается комиссией. Однако руководство Рослесхоза, ссылаясь на возможные последствия согласования этой проектной документации, решило приостановить этот вопрос до получения решения суда.
«К сожалению, несмотря на все обещания решить нашу проблему, так ничего и не поменялось, – рассказывает руководитель коттеджного поселка «Пушкинский дол» Марина Антипина. – В ноябре в Москве прошел согласованный митинг возле Рослесхоза. После этого встретились с Иваном Валентиком, где нам пообещали в течение короткого времени согласовать проект. Но воз и ныне там. Позже нам сообщили, что проект согласовывать не будут, поскольку это может повредить уголовному делу против продавших нам землю мошенников. Но, на мой взгляд, причина здесь явно надумана. Как может быть связанно уголовное дело (которое может идти еще несколько лет) с согласованием проекта?»
Надежды не оправдались
По словам Марины Антипиной, обманутые дольщики Геленджика связывали свои надежды со сменой градоначальника. Однако новый мэр Алексей Богодистов пока не смог переломить ситуацию. «Я знаю, что у дольщиков на улице Красногвардейской проблема так и осталась – дом по-прежнему планируют сносить. Не сдан дом в эксплуатацию и на Дзержинского. Иными словами, практически ничего не поменялось», – уточняет она.
В этом году краевые власти неоднократно поднимали проблему с обманутыми дольщиками. Так, председатель комиссии гордумы Геленджика по правовым вопросам Михаил Дмитриев рассказывал, что в сравнении с Краснодаром ситуация на курорте лучше. По его словам, проблемный объект один – ЖК «Солнечный», он включает 79 договоров. Разрешение на строительство выдано до 2017 года. В 2016-м из-за отсутствия финансирования строительство прекращено. Найден инвестор, которому не только будет дано разрешение, но и изменена этажность – с семи до десяти, чтобы проект стал привлекательным. Новый застройщик готов начать работу, но у старого есть 189 млн рублей долга перед «Крайинвестбанком», поэтому на землю наложено обременение со стороны аффилированных компаний. На вопрос редакции, как сейчас город решает эту и в целом проблему дольщиков, в мэрии не ответили.
Автор известного телеграм-канала «Хороший Геленджик» в комментарии «ФедералПресс» отмечает, что настоящих дольщиков, которых закон считает таковыми, в городе мало (например, это ЖК «Солнечный»). А дома, которые строили без разрешения или с нарушениями, под это определение не подпадают. Это касается, в частности, дома 79 на улице Красногвардейской. Предполагался ввод объекта не приемной комиссией, а через суд, который должен был признать за ними право собственности.
«Вы же понимаете, как это работало? Все застройщики – по одной схеме. Сейчас ситуация поменялась лишь в том, что компании берут землю у администрации с разрешенным видом использования под многоквартирный дом. Что и предполагает выдаваемое им потом разрешение на строительство», – уточняет автор «Хорошего Геленджика».
По его мнению, скорее всего «Солнечный» достроят, а по поводу Красногвардейской окончательного решения пока нет, как и по «Пушкинскому долу», где пытаются изъять земли лесного фонда в оборот. «С приходом нового мэра у людей появилась надежда, что острые углы будут сглажены. Но, к сожалению, он не обладает всей полнотой власти, чтобы принимать такие решения», – считает он.
Все как у людей
Ситуация в Геленджике повторяет ситуации с обманутыми дольщиками в других городах, считает руководитель Центра прикладной социологии и политологии, член общественной палаты Кубани Геннадий Подлесный. «Для самих дольщиков наиболее важен аспект с отсутствием жилья. Деньги уплачены, время прошло, но квартир так и не появилось. Для многих людей это катастрофа. Однако социальный аспект – самое большое зло в этой проблеме. Для власти и для общества наличие большого числа обманутых дольщиков грозит серьезным социальным недовольством с массовыми уличными акциями со стороны пострадавших граждан. При этом еще одна сторона этого вопроса – коррупционная», – уточняет эксперт.
По словам Геннадия Подлесного, проблема с обманутыми дольщиками представляет собой гремучую смесь из интересов застройщиков, проявлявших халатность контролирующих органов и судов, в которых юридически прикрывались правонарушения. Эксперт уверен: в разных местах интересы одной из этих сторон могут преобладать, но в целом схема везде фактически одинакова.
«От других городов Геленджик отличается не сильно. Разве что особенностью является большое количество дольщиков, которые сами были «рады обмануться». Они четко понимали, что земельные участники под застройку прошлая администрация муниципалитета предоставила им в местах, где строительство запрещено. Однако люди поверили гарантиям чиновников, которые позже были отозваны. Но там оказалось чистое мошенничество, поскольку чиновники просто не имели право раздавать федеральную землю, и все об этом знали», – подытоживает Геннадий Подлесный.
Губернатор Кубани запретил строительство двух литеров ЖК «Солнечный» в Геленджике
В Геленджике не будут строить еще два литера жилого комплекса «Солнечный» в микрорайоне Северный. Остановить стройку поручил губернатор Кубани Вениамин Кондратьев в ходе сегодняшнего рабочего визита в город-курорт. Ограничение введено в связи с высокой плотностью застройки и отсутствием социальной инфраструктуры.
ЖК «Солнечный» состоит из четырех литеров. В двух расположены 266 квартир, которые строятся с привлечением средств дольщиков. Эти объекты будут завершены. Возведение еще двух литеров (без долевого участия) остановят, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на инженерную и коммунальную инфраструктуру.
Аналогичные проблемы обнаружили по адресу микрорайон Северный, 20, где возводится многоквартирный девятиэтажный дом, а необходимая социальная инфраструктура отсутствует. Кроме того, в селе Марьина Роща застраивается часть земель сельхозназначения.
Как писал "Ъ-Кубань", генплан Геленджика готов на 70%. Об этом стало известно сегодня в ходе рабочего визита в город-курорт губернатора Кубани Вениамина Кондратьева. В совещании также приняли участие прокурор Краснодарского края Сергей Табельский, первый вице-губернатор Андрей Алексеенко, мэр Геленджика Алексей Богодистов, представители «НИИ перспективного градостроительства». Сообщает пресс-служба администрации края.
Суд отказал покупателям квартир в геленджикском жилом комплексе в праве на достройку дома
Краснодарский краевой суд оставил в силе решение нижестоящей инстанции о сносе 14-этажного дома в Геленджике. Ранее с этим иском обратилось Росимущество, являющееся собственником земельного участка. При этом судья отклонила ходатайство покупателей жилья о проведении новой государственной экспертизы, взяв за основу уже имеющееся заключение частной организации. Дольщики считают, что та экспертиза была проведена с нарушениями, и хотят достроить свой дом. Мэрия Геленджика поддержала решение суда. По словам юриста, в последние годы власти все чаще добиваются сноса узаконенной через суд недвижимости, даже если квартиры там уже выкуплены.
Краснодарский краевой суд оставил в силе решение Геленджикского городского суда о сносе 14-этажного дома по ул. Красногвардейской, 79, в Геленджике за счет застройщика и дольщиков — покупателей квартир. Истцом выступило территориальное управление Росимущества, являющееся собственником земли. При этом судья не приняла акт сверки, из которого следует, что застройщик не имел задолженности перед Росимуществом по аренде земельного участка. Не удовлетворил суд и ходатайство покупателей квартир в жилом комплексе о проведении новой государственной строительно-технической экспертизы, поскольку в деле уже имелось два противоречащих друг другу заключения экспертов об угрозе объекта жизни и здоровью граждан. Суд принял во внимание результаты экспертизы, проведенной коммерческой организацией и признавшей дом опасным. При этом собственники считают, что экспертиза была проведена с серьезными нарушениями, которые также стали поводом для проверки следственного комитета и возбуждения уголовного дела в отношении экспертов. В своей апелляционной жалобе они просили суд обратить внимание на заключения двух экспертиз лаборатории Министерства юстиции РФ, из которых следует, что дом не угрожает жизни людей, но суд не принял их во внимание.
Многоквартирный дом в центре Геленджика застройщик Сергей Прима начал возводить в 2012 году. Тогда администрация курорта изменила разрешенный вид использования земельного участка с «лабораторного комплекса» на «размещение многоэтажного жилого дома». Когда началось строительство, прокуратура подала иск о признании дома самостроем, поскольку он возводился без разрешения, но затем изменила требование на «приведение здания в соответствие нормам закона», и администрация МО поддержала эти требования. По словам людей, купивших квартиры в ЖК, к началу 2013 года дом был уже почти завершен. Однако по иску территориального управления Росимущества, юридически являвшегося собственником земельного участка, 15 ноября 2013 года Геленджикский городской суд признал дом самостроем. Представитель застройщика подал апелляцию в Краснодарский краевой суд, и суд отменил это решение. В результате в течение полутора лет после вступившего в силу решения краевой инстанции более 300 семей купили квартиры в этом доме, треть из них успели зарегистрировать право собственности.
В дальнейшем истец обжаловал решение краевого куда в кассации, однако тогда суд оставил его в силе. Однако спустя полтора года по заявлению гражданки из соседнего двухэтажного дома дело было возобновлено и пересмотрено. В результате в 2016 году Геленджикский городской суд наложил на дом обеспечительные меры, после чего пяти семьям, которые уже успели заселиться, пришлось съехать. Представитель Росимущества на суде пояснил, что ведомство требует освободить земельный участок от незаконной, по его мнению, постройки.
По данным собственников, позднее в отношении сотрудников компании, проводившей экспертизу, было возбуждено уголовное дело по обвинению в выдаче заведомо ложного заключения. «В связи с этим нам непонятно, почему суд принимает во внимание заключения той коммерческой экспертизы, а не результаты государственной»,— сообщил собственник Дмитрий Маликов.
Представители администрации Геленджика согласились с решением суда. Покупатели квартир в свою очередь поставили под сомнение право Росимущества выступать в роли истца по делу, поскольку в конце 2012 года оно передало земельный участок муниципалитету. По этой причине они считают, что у города есть инструменты для того, чтобы решить спор. В мэрии Геленджика вчера не смогли оперативно прокомментировать ситуацию.
По словам собственников, они будут и дальше добиваться разрешения на достройку своего дома и намерены снова подать кассацию в президиум Краснодарского краевого суда. В частности, они ссылаются на статью 222 ГК РФ, в которой сказано, что если дом находится в высокой стадии строительства и может быть приведен в соответствие с требованиями безопасности, то его можно достроить. По их оценкам, для полного завершения строительства жилого комплекса понадобится порядка 150 млн руб., в то время как для его сноса — более 300 млн руб. При этом потенциальный инвестор, готовый завершить строительство в случае решения суда в пользу собственников, по словам дольщиков, уже найден.
Управляющий партнер компании «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко отметил, что в прежние годы узаконивание новостроек через суд было очень распространенным явлением в Краснодарском крае. Однако в 2018 году характер судебной практики резко изменился не в пользу таких домов. «Сейчас немало похожих дел, когда в доме подключены коммуникации, оформлены права собственности и люди уже живут, но администрация подает иск о сносе»,— рассказал господин Домащенко, добавив, что подобные конфликты всегда сопровождаются большим общественным резонансом и, если людям удастся привлечь внимание краевых и федеральных властей к своей проблеме, возможно, дом еще удастся сохранить.
Стройке установили потолок
В Краснодарском крае приняли сразу два жестких ограничения на строительство. В центре Краснодара очертили границы исторического поселения и запретили строить в них здания выше шести этажей. На черноморском побережье ввели запрет на строительство жилых домов выше четырех этажей ближе трехсот метров от моря. Эксперты говорят, что в целом эти нововведения не станут ударом для отрасли, хотя и снизят активность девелоперов. В Краснодаре застройщики будут возводить элитные клубные дома, а на побережье просто отодвинут свои проекты подальше от моря или будут строить малоэтажки на первой линии
Многоэтажки в центре строить больше нельзя
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Первого марта в Краснодаре утвердили «Предмет охраны, границ и требований к градостроительным регламентам» в границах исторического поселения. Авторами этого документа стали эксперт АЦ «Югреставрация» Татьяна Воронина и специалисты Южного филиала Института наследия Виталий Бондарь и Оксана Маркова. Разрабатывался он больше года и первое время его неофициально называли «концепцией застройки центра Краснодара». Результаты этой работы неоднократно вызывали бурную общественную дискуссию: между застройщиками, желающими принять участие в реконструкции центральной части краевой столицы на выгодных экономических условиях, и экспертами, настаивающими на жестких ограничениях с целью защиты объектов культурного наследия. В результате эти ограничения были приняты, и в пределах исторического центра Краснодара теперь будут действовать особые требования. В числе прочего они касаются высоты строящихся зданий. Исторический центр поделили на кварталы, в середине которых высота построек не должна превышать 21 метра (примерно шесть этажей), а на их границах — быть не более двух этажей. Вдоль улицы Красной капитальное строительство запретили вовсе. Также новые требования коснутся фасадов зданий, параметров вывесок и различных архитектурных особенностей.
На территории исторического поселения будет запрещено строить не только высотное жилье, но и любые торгово-развлекательные центры, приюты для животных, промышленные предприятия, АЗС, санатории и ряд других объектов общественного назначения.
Всего в границы исторического поселения вошло 113 кварталов в центральной части города на общей площади 417 га. В том числе четыре зеленые зоны, две площади и Всесвятское кладбище. Территориально границы проходят мимо Городского сада, поднимаются вдоль улиц Гудимы, Леваневского, Янковского, Кирова и Фрунзе к улице Бабушкина. Площадь вокруг вокзала Краснодар-1 включена отдельно. По замыслу создателей проекта, территории будут разделены на зоны исходя из их назначения: историческая презентационная (вдоль улицы Красной), историческая общественно-деловая зона (рядом с Красной), зона исторических кварталов и пр. Историческое поселение охватывает 271 объект культурного наследия и 433 объекта ценной градоформирующей застройки. Предполагается, что документ позволит сохранить в центре Краснодара историческую планировку кварталов и присущий ему архитектурный облик.
В Краснодаре всегда существовал формат элитных клубных домов, где стоимость квадратного метра превышает 100 тыс. руб. Главным уникальным торговым предложением в таких домах является малое количество жильцовНеобходимость разграничения центра на кварталы руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Юрий Рысин объяснил тем, что для каждого из них будет определен единый стиль и цвет, которые застройщикам придется учитывать при проектировании своих объектов. Губернатор Вениамин Кондратьев при этом подчеркнул, что ограничения вводятся не для того, чтобы «законсервировать трущобы в центре города, а ради создания комфортного жилья и сохранения объектов исторического наследия». В данный момент нормативные документы, регулирующие выполнение новых правил, еще находятся в стадии проработки, однако в целом решение уже принято.
Ранее крупные краснодарские застройщики неоднократно говорили, что готовы принять участие в реконструкции центра Краснодара. Они настаивали на определении «правил игры» для застройки центральной части города, но после их принятия практически перестали комментировать эту тему.
Жилье не для всех
Как анонимно рассказал „ЭР” директор одной из строительных компаний Краснодара, фактически ограничение в этажности уничтожает экономическую целесообразность строительства. Поэтому вряд ли стоит ожидать большой активности девелоперов в центре города. По словам источника, пристальное внимание к строительству в центре со стороны власти и общественности само по себе отпугивает бизнес — не потому, что при строительстве будут допущены нарушения, а потому, что общество в принципе негативно относится к любой стройке в пределах исторических границ.
Управляющий партнер «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных считает, что строительство в центре города в новых условиях возможно, но речь будет идти о дорогостоящем жилье. «Возможно, появится малоэтажное жилье премиум-класса. Правда, только на словах, а на деле, скорее всего, это будет бизнес- или вообще комфорт-класс. При этом стоимость квадратного метра будет выше 100 тыс. руб. Там, где ограничения по этажности еще строже, вероятно, вообще не будут строить ничего нового. Не исключено, что этого власти города и хотели — существенно сократить жилое строительство в центре»,— прокомментировал Иван Черемных. По его словам, очевидным минусом такого решения станет усиление маятниковой миграции: поскольку жилья в центре не будет, все больше людей станут ездить из других районов города на работу в центральную часть, что усугубит транспортную ситуацию.
Директор риэлтерской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов напомнил, что в городе всегда существовал формат элитных клубных домов, где стоимость квадратного метра и так превышает 100 тыс. руб. «Главным уникальным торговым предложением в таких домах является малое количество жильцов. К примеру, в Краснодаре есть „дорогие” жилые комплексы „Центральный” и „Большой”. Но являются ли они элитными? Лишь условно, потому что это многоэтажки, в которых живет очень много людей. В клубных домах же на одной лестничной площадке не бывает больше двух-трех квартир»,— пояснил Вадим Камалов. По его мнению, клубное жилье в центре города будет востребовано. Один из таких домов находится на пересечении улиц Октябрьской и Постовой, и цена квадратного метра там варьируется от 120 до 180 тыс. руб. «Как правило, такое жилье строится в классическом архитектурном стиле, что вполне согласуется с требованиями мэрии касательно соответствия внешнего вида здания облику исторического центра»,— заявил эксперт.
Высотного жилья вблизи береговой линии не будет, оно уступит место малоэтажным курортным поселкам
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
Генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько констатировал, что в центре города активного многоэтажного строительства в последние годы и так уже не велось. «Думаю, что ничего страшного в ограничениях нет, поскольку они касаются не всего города, а лишь центральной части, в которой мало что строили. Конечно, жилье в центре теперь подорожает, но это вполне нормально — практика всех крупных городов мира показывает, что доступного жилья в центре быть не должно. Это хорошо видно на примере Москвы — конечно, люди не хотят добираться до центра с окраин, но цена недвижимости в центре столицы очень высокая»,— заявил Илья Володько.
Море без хозяев
Еще одна инициатива региональной власти, одобренная Законодательным Собранием,— ограничение на строительство жилой недвижимости выше четырех этажей в пределах 300 метров от морской линии. Как сообщала первый заместитель руководителя краевого департамента архитектуры и градостроительства Александра Устроева, речь идет о запрете застройки жилыми высотками побережья в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Сочи, а также в Ейском, Приморско-Ахтарском, Славянском, Темрюкском, Туапсинском и Щербиновском районах. Смысл ограничения был в том, чтобы отдать приоритет на первой береговой линии пансионатам, санаториям, гостиницам и прочим объектам туристической инфраструктуры. Официально жилые строения отнесли к категории условно разрешенных. Как говорил вице-губернатор Андрей Алексеенко, к этой же категории отнесли даже апартаменты, которые формально не являются жилой недвижимостью. Соответствующие изменения в градостроительные документы должны были внести все кубанские муниципалитеты, имеющие выход к морю.
Губернатор Вениамин Кондратьев отмечал, что главная задача законопроекта — «расчистить» на побережье место для развития и роста туристического потенциала. По его словам, если край хочет получить курорты мирового класса, то земельные участки у моря должны застраиваться отелями. В числе причин того, что жилая недвижимость строится на берегу намного активнее, чем туристическая, он назвал долгий срок окупаемости гостиниц и отелей. Это делает подобные объекты не столь привлекательными, как жилые дома, которые можно построить за два-три года и сразу же реализовать.
Жилье — это «мертвая» недвижимость, поскольку оно находится в собственности. Часто люди, купившие квартиры у моря, большую часть года там даже не живут, и в итоге курорт не получает никакой выгоды от жилых объектовПо мнению Ильи Володько, власть увидела, что побережье превращается в место, которое практически никак не используется для развития курортов. «С этой точки зрения жилье — это „мертвая” недвижимость, поскольку оно находится в собственности. Часто люди, купившие квартиры у моря, большую часть года там даже не живут, и в итоге курорт не получает никакой выгоды от жилых объектов. Черноморские здравницы не первые столкнулись с такой проблемой — похожую ситуацию можно увидеть на многих курортах мира. Поэтому власти Краснодарского края и решили, что на берегу нужно строить пансионаты, а не жилые дома. Не думаю, что это существенно скажется на рынке курортной недвижимости, так как на первой линии у моря и так реализуется не очень много проектов. Хотя правила застройки однозначно ужесточатся»,— прокомментировал господин Володько. Главную сложность в применении новых правил он видит в разграничении типов недвижимости. «Власти придется сильно постараться, чтобы уследить за всем побережьем. Ведь с курортной недвижимостью сразу и не поймешь, что именно строят — гостиницу или жилье. Разрешение могут получить на стройку отеля, а потом начать продавать номера в собственность как квартиры»,— обратил внимание Илья Володько.
Иван Черемных также считает, что сильного спада рынка не будет. «Спрос на эти квадратные метры не сократится, как и желание застройщиков их возводить. Исключение, пожалуй, только Сочи, где в принципе трудно далеко отступить от моря — там, чем дальше от воды, тем больше уклон в горы, поэтому девелоперам придется больше инвестировать в закладку надежного фундамента. Хотя на рынок жилья Анапы и Геленджика вводимые изменения вряд ли как-то повлияют»,— сообщил эксперт. Он уточнил, что жилье на черноморском побережье покупает много чиновников и силовиков, которые в силу служебных ограничений не могут приобретать его за рубежом. «Так что большого выбора у них нет, поэтому они будут продолжать покупать недвижимость у Черного моря»,— уверен Иван Черемных.
Максим Ясенецкий, генеральный директор «Марко Поло Девелопмент», строящей ЖК «Море Парк» в Туапсинском районе, рассказал, что нововведения заставят девелоперов перейти на новый формат курортного жилья. «В целом мы приветствуем эти изменения. И планируем осваивать строительство новых жилых комплексов высотой не выше четырех этажей. Для курортной недвижимости такие курортные поселки, состоящие из малоэтажных домов,— это вполне нормально. Уверен, что подобное жилье будет пользоваться спросом»,— резюмировал Максим Ясенецкий.
По информации Краснодарстата, с января по февраль 2019 года организации всех форм собственности в регионе ввели в строй 576 тыс. кв. м жилья. Это на 11,1% больше, чем за тот же период 2018 года. Всего строительные компании возвели 6,4 тыс. квартир общей площадью 292 тыс. кв. м — на 14,3% больше, чем годом ранее. Объем всех работ в денежном выражении составил 20,7 млрд руб. Согласно результатам опроса, проведенного ведомством среди застройщиков, 73% из них оценили общую экономическую ситуацию в строительной сфере региона как нормальную, а 6% — как хорошую. Среди ключевых факторов, мешающих работе, они обозначили высокий уровень налогов (43%), высокую конкуренцию на рынке (28%), неплатежеспособность заказчиков (17%) высокую стоимость материалов (15%) и недостаток финансирования (10%).
В Новороссийске, Геленджике и Анапе введут мораторий на новое строительство
Глава региона предложил ввести мораторий на строительство в энерго- и водо- дефицитных территориях. Возводить дома застройщики смогут только после заключения соглашения с краем и муниципалитетом.
Разрешение на строительство будет выдаваться только после заключения трехстороннего соглашения между администрациями региона, муниципалитета и инвестора, где пропишут источники обеспечения инженерными сетями новых объектов. Подготовить соответствующую инициативу в ЗСК поручил Вениамин Кондратьев в ходе краевого совещания.
Губернатор отметил, что во многом сегодняшняя перегрузка коммунальных сетей – это результат масштабного жилищного строительства на курортах. Последние 10 лет на побережье возводились миллионы квадратных метров жилья.
«В Геленджике с 2016 по 2020 было построено 462 тысячи квадратных метров – это в два раза меньше, чем за предыдущие пять лет, потому что с мэром мы вместе занялись этой проблемой. Но если подвести итог, то построено 1,3 млн квадратных метров м за 10 лет! А в Новороссийске – 2,7 млн. В стройке – еще 890 тысяч. В Анапе понастроили 3,6 млн квадратных метров. Не понимаю этого огульного строительства. Вы со своей стороны разрешения выдаете, а край потом решает проблемы со школами, детскими садами, а теперь еще и с коммуникациями», - отметил Вениамин Кондратьев.
Губернатор добавил, что край готов рассматривать соглашения с инвесторами, которые будут принимать участие в создании инфраструктуры и подчеркнул необходимость соблюдения баланса интересов застройщика и возможностей региона.
Читайте также: