Госпрограмма по утеплению дома
Обновлено: 03.07.2024
Россиянам станет проще утеплять многоквартирные дома
15.06.2018 14:09 В разделе 15.06.2018 12:00 В разделе 14.06.2018 15:01 В разделе ТСЖ и управляющие компании смогут напрямую просить федеральные субсидии на энергоэффективный капремонт у госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Это следует из подготовленных Минстроем поправок в действующие правила.В скором времени жилищно-строительные кооперативы, управляющие компании и другие организованные управители многоквартирных домов, а также делегированные собранием владельцев квартир физические лица получат возможность запросить бюджетную субсидию на повышение энергоэффективности дома. Подача соответствующих заявок будет открыта на портале «Реформа ЖКХ». Новация предусматривается проектом изменений в правительственное постановление о правилах предоставления субсидий, разработанным специалистами Минстроя и ЖКХ. Для сравнения, действующий порядок позволяет запрашивать финансирование только региональным правительствам.
Исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева в комментарии для «Известий» подчеркнула, анонсированные изменения являются назревшими, поскольку старый порядок является чересчур громоздким, и предусматривает подачу ходатайства товариществом совладельцев либо управляющей компанией в муниципалитет, а тот, в свою очередь, должен обратиться к властям субъекта федерации. Последние, внеся необходимые корректировки в программу капремонта, и запрашивают субсидии. Но фактически этот механизм не использовался, говорит специалист.
Исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капремонта Анна Мамонова говорит, немаловажным является тот факт, что новый порядок, в случае его одобрения, можно будет применить ко всем капремонтам, выполненным, начиная с февраля 2017 года. Положительно и то, что отныне для утепления каждой отдельной взятой многоэтажки не придется редактировать программу капремонтов по субъекту федерации в целом. Отметим, новым механизмом смогут воспользоваться только многоквартирные дома, жители которых аккумулируют отчисления на капремонт на персональном счете. Как ранее заявили в Фонде ЖКХ, такими счетами располагают только 6,6% многоэтажек, или менее 49 тыс. домов по всей России.
Реклама на векеВ 2017 году энергоэффективные ремонты выполнялись в скромных масштабах: утеплить с использованием государственных субсидий удалось только 72 многоэтажки с численностью жителей 22 тыс. человек. За первый же год после ремонта их затраты на энергоресурсы снизились в среднем на 22%. Максимальный размер субсидии составляет 5 млн рублей, и не может покрывать более 50% от общей сметы работ.
«При утеплении фасадов можно сэкономить до 2,3 млрд рублей»
По данным Минстроя, во время карантина, введенного из-за пандемии коронавируса, россияне стали на 30% хуже оплачивать жилищно-коммунальные услуги, падение платежей среди некоторых предприятий и бюджетных учреждений превысило 50%. Экономить коммунальные ресурсы в режиме самоизоляции российским гражданам стало сложнее, ведь они пребывают в квартирах и домах намного дольше, чем раньше.
Директор по маркетингу и коммуникациям компании Paroc в России Таисия Селедкова, рассказала, как можно сэкономить на оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства с помощью утепления фасадов зданий.
— Сколько можно сэкономить на платежах за ЖКУ, утепляя жилые дома?
— Эти суммы варьируются в зависимости от региона и типа жилья. По нашим расчетам, многоэтажные дома теряют через неутепленные крыши и стены до 40% тепла. В денежном эквиваленте за отопительный сезон только утепление поможет сэкономить на коммуналке от 15 тыс. до 42 тыс. руб.
В среднем экономия за сезон составит менее 9%, что, на первый взгляд, немного. Однако если взять суммарный объем коммунальных платежей за год, то экономия на отоплении превысит долю всех долгов за ЖКУ на текущий момент. Так, по данным Минстроя, по состоянию на март сумма долгов по коммунальным платежам в стране составила 1,3 млрд руб. В свою очередь при утеплении фасадов можно сэкономить до 2,3 млрд руб.
— Расскажите, пожалуйста, какие типы жилья теряют тепла больше всего, а какие меньше?
— По данным Минстроя, в России по состоянию на 2017 год из почти 3 млн многоквартирных жилых домов примерно треть имели степень износа до 30%, около половины — от 31% до 65%, остальные, а это более 350 тыс. домов, — более 65%. Можно предположить, что за минувшие три года эта тревожная статистика только умножилась. Износ дома — одна из причин потери тепла.
Чтобы обратить внимание на эту проблему и в целом на состояние жилого фонда в стране, мы инициировали проект «Цвета потери тепла». Волонтеры проекта запланировали составить примерную картину тепловых потерь жилых домов и других объектов из-за отсутствия эффективного утепления и энергоэффективных решений в семи городах — Москве, Санкт-Петербурге, Петрозаводске, Архангельске, Рязани, Вологде и Череповце. С помощью доступных мобильных тепловизоров были созданы «тепловые» портреты 126 объектов, в том числе 33 исторических зданий.
При выборе объектов для изучения потери тепла волонтеры приоритет отдали домам массовых серий, строительство которых велось с конца 50-х до середины 90-х годов прошлого века. Это кирпичные и панельные хрущевки и брежневки, панельки из 90-х, которые чаще всего встречаются в разных регионах нашей страны. Как оказалось, проблемы у таких домов в разных регионах России схожи: чаще всего драгоценное тепло утекает через «мостики холода» и неутепленные стыки. Как показали тепловые замеры, хуже всего обстоит дело с панельными домами. В среднем они теряют от 30% до 60% тепла. Например, в Москве такими проблемными можно назвать пятиэтажки распространенной серии I-510. В столице сегодня более тысячи домов этого проекта. Самым холодным из всех отснятых оказался панельный дом-корабль в Приморском районе Санкт-Петербурга. Строительство домов этой серии велось с 1967 по 1989 год.
— А какой из всех исследуемых домов оказался самым теплым?
— Как показал проект, исторические здания, а некоторым из них не одна сотня лет, отлично сохраняют тепло. Так, самым теплым стал дом-музей Петра I в Вологде, возведенный во второй половине XVII века. Интересно, что Путевой дворец Петра по факту не дворец в привычном понимании, а проект жилого дома для так называемого подлого сословия. В тройке самых теплых также оказались Зимний дворец в Санкт-Петербурге и Путевой дворец Василия III в Москве.
— Во время капитального ремонта зданий удается решить проблему потери тепла?
— С 2017 года Министерством строительства РФ была принята дорожная карта по вопросам энергоэффективности, где все вновь проектируемые здания должны соответствовать заявленным классам энергоэффестивности. Не остался без внимания и вопрос энергоэффективного капитального ремонта зданий — были приняты требования к утеплению жилых строений, и с этого момента в рамках программ по капремонту стали утеплять фасады, производить определенные действия по кровельным работам, налаживать и инженерные коммуникации. При реконструкции можно утеплить фасад практически любого дома, включая панельные. Для этого существуют специальные технологии и материалы.
Важно напомнить и про то, что в прошлом году стартовала национальная программа по улучшению качества жилья, которая позволяет утеплить свое жилье за счет средств Фонда капремонта. На проведение подобных работ на один дом может быть выделено до 5 млн руб. Так что у жителей проблемных домов есть возможность добиться проведения качественного ремонта. Собственно, одной из задач проекта «Цвета потери тепла» было как раз показать существующее положение дел, спровоцировать социальную активность людей, их стремление взяться за решение тепловой проблемы.
Мы со своей стороны готовы провести необходимую работу со всеми заинтересованными сторонами (региональными администрациями, отраслевыми комитетами, управляющими компаниями, фондами капремонта) — проконсультировать по вопросам внедрения энергоэффективных решений при проведении работ, в том числе по утеплению.
— Компания Paroc принимала участие в региональных программах по капремонту?
— Да, такие проекты с применением разных технологий утепления реализованы, например, в Вологодской области. Есть конкретные цифры экономии расходов на отопление. Так, в Вологде частичное утепление домов со штукатурными фасадами нашими материалами привело к снижению расходов по отоплению на 18%. Проведены замеры потери тепла реконструированного дома и дома, который еще не был отремонтирован. Разница была огромной.
— Выгодна ли данная технология для управляющих компаний и девелоперов?
— Для управляющих компаний подобные энергоэффективные решения рациональны и носят долгосрочный характер. Из уже накопленного фонда капремонта дома достаточно инвестировать один раз в качественную изоляцию, чтобы начать экономить на платежах за тепло в дальнейшей перспективе. Уверена, что жители многоквартирного дома оценят ответственность и заботу об их комфорте и кошельке. Теплые фасады — это недооцененная выгода и для девелоперов. Подобные технологии можно продвигать как преимущество, подчеркивая будущую экономию на коммунальных платежах на этапе эксплуатации дома. По нашим расчетам, благодаря утеплению домов в Москве и Санкт-Петербурге ежемесячные платежи за отопление в размере 6–7 тыс. руб. могут быть снижены до 4–5 тыс. руб. Это отличный повод для застройщиков использовать такую коммунальную арифметику для привлечения потенциальных покупателей.
Дом в кредит: как получить и на что потратить льготную ипотеку на ИЖС
Льготная ипотека на свой дом
Условия получения кредита в Сбербанке
Есть требования и к самой ипотеке. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальный размер кредита может достигать 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — от 20%.
Сам земельный участок, на котором строится дом, должен быть в собственности. В качестве залога может выступать земельный участок. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн руб., а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 6 млн руб. или если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании. Страхование недвижимости — обязательно.
Рассчитать платеж по льготной ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора от Сбербанка. Например, при стоимости дома 5 млн руб., минимальном 20%-ном первоначальном взносе 1 млн руб. и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 28,8 тыс. руб. Также заемщик может получить налоговый вычет (основной и по процентам) 635,9 тыс. руб. — его сумму калькулятор рассчитывает автоматически.
На что потратить льготный кредит
Строительная компания «Мастер» предлагает каркасные и каменные дома, а также дома из бруса. Например, минимальная стоимость каркасника — 1,2 млн руб. за 50 кв. м (базовый комплект), максимальная — 5,2 млн руб. за 280 кв. м. Стоимость дома из блоков в среднем составляет 4–5 млн руб. Также компания строит по индивидуальным проектам.
Комментарий адвоката Марины Симановой:
— Банки совершенно аргументированно требуют, чтобы земельный̆ участок относился к разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства. Дополнительно устанавливаются требования к размеру участка, у разных банков он также различен, но должен быть не менее размеров земельного участка для постройки индивидуального жилого дома. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются местными органами власти, у каждого субъекта свой предельный размер.
Банки устанавливают требования и к самому дому. В соответствии со все той же ст. 222 ГК РФ дом должен отвечать требованиям безопасности и соблюдать уведомительный̆ порядок о начале строительства. Для строительства индивидуального жилого дома не требуется разрешения на строительство и оформление проектной документации, если жилой дом не выше трех этажей. В то же время банки часто требуют выполнить проект строительства, который необходим для ввода в эксплуатацию.
От красивого фасада до бесшумного лифта: что входит в программу капремонта домов
.jpg)
В Москве возобновились прерванные из-за пандемии работы по капитальному ремонту домов. В столице они самые масштабные в новейшей истории России — в 30-летнюю программу (до 2044 года) входит более 28 тысяч многоэтажек площадью 258 миллионов квадратных метров.
По региональной программе капремонта уже обновили более восьми тысяч многоквартирных домов — это каждый четвертый включенный в нее дом. В них полностью заменили инженерные системы, отремонтировали фасады и кровли, чердаки и подвалы.
Каждый собственник квартиры в Москве ежемесячно получает счет на оплату капитального ремонта дома. При этом нет разницы — живет ли он в старом доме или в построенном недавно. Региональная программа капремонта актуализируется раз в год, вбирая в себя недавно введенные в эксплуатацию новостройки.
Каждый дом со временем нуждается в капремонте. Это лучший способ поддержать здание в отличной форме. Постепенно очередь дойдет до всех: по нормам капитальный ремонт в каждом доме должен проходить раз в 25 лет. А значит, рано или поздно этот вопрос коснется большинства жителей столицы.
В долгосрочную программу городского Фонда капитального ремонта попадают все московские дома, за исключением тех, что признаны аварийными и планируются к сносу или реконструкции, а также домов, где меньше трех квартир. Кроме того, в нее не входят здания, включенные в программу реновации.
.jpg)
Точный план на ближайшее будущее
Чтобы уточнить сроки и виды работ по программе капремонта, составляют так называемые краткосрочные планы реализации. На 2021–2023 годы такой план уже утвержден. В него вошли 4437 домов общей площадью 34,2 миллиона квадратных метров. В следующем году ремонт начнется в 1,5 тысячи домов — все их можно найти на интерактивной карте.
Учитывая состояние и возраст дома, специалисты решают, где в первую очередь разворачивать работы: все зависит от года постройки, реконструкции, предыдущего капремонта дома и сроков эксплуатации лифтов. Эксперты ставят зданию определенное количество баллов по разным критериям. Сначала ремонтируют дома с самой большой суммой баллов. Причем последнее слово остается за муниципальными депутатами — они могут предложить поменять год ремонта в пределах трех лет.
На сегодня очередность домов по краткосрочной программе определена. Всем собственникам квартир, где в следующем году начнут капремонт, уже разослали уведомления. В течение трех месяцев они должны провести общее собрание, утвердить список работ и согласовать сроки. После этого Фонд капитального ремонта сможет выбрать подрядчиков.
Там, где ремонт уже в этом году развернут вовсю, в первую очередь завершат работы, необходимые для безопасности жителей: обновят системы газоснабжения и заменят лифты. Сроки некоторых работ, например ремонта инженерных систем в квартирах, из-за пандемии перенесут на 2021 год. Все они будут выполнены в полном объеме.
.jpg)
Решение за собственниками
Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.
Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.
«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.
Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.
Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.
Подъезды по новым стандартам
Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.
Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.
Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.
«Старую штукатурку полностью сбивают, если она находится в неудовлетворительном состоянии, заново штукатурят стены и красят. Краска должна быть антивандальной, она защищает стены от механических повреждений, случайные царапины и сколы ее не страшны», — пояснил Евгений Чуищев.
Плитку на полу меняют на износостойкий керамогранит, а бетонный пол восстанавливают при помощи наливного полиуретанового состава по бетонной стяжке. По словам Евгения Чуищева, именно восстановление пола занимает основную часть капремонта подъезда.
«Мы полностью снимаем основание пола: плитку и клеевую смесь. Наносим новое основание и укладываем новую плитку толщиной не меньше восьми миллиметров и размерами 30 на 30 сантиметров. Она прочнее и долговечнее той, что применялась в 1960–1970-х годах. Тогда использовали тонкую плитку, ее впрессовывали в плиты на строительных заводах. Она уже пришла в неудовлетворительное состояние», — рассказал он.
Новые двери должны быть устойчивыми к огню: используются те, что выдерживают открытое пламя как минимум на протяжении 60 минут, их ручки покрыты нескользящим огнеупорным нейлоном. На входных дверях устанавливают электромагнитные замки. Сохранять тепло в подъездах помогают доводчики.
Оконные блоки в местах общего пользования меняют на пластиковые, которые должны прослужить не менее 20 лет. Зачищают, грунтуют, штукатурят и красят стены и за почтовыми ящиками и отопительными приборами. Кстати, сами ящики тоже могут заменить на современные секционные.
Внешнее преображение
В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.
Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса. В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность. Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.
«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.
Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами. Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена. Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.
Современные материалы позволяют полностью восстановить теплотехнические свойства панелей. А внешне после такого ремонта фасад выглядит как новый и может оставаться таким 20–25 лет, отмечает Евгений Чуищев. Базальтовая сетка и полимер не дают разрушаться плитке, в нее не проникает вода.
По новой технологии уже отремонтировано свыше 660 тысяч квадратных метров фасадов. А с 2015 года ремонт фасадов прошел более чем в четырех тысячах домов, где живет больше миллиона москвичей.
«С другими домами все проще: в панельных мы красим фасад, в кирпичных — промываем, чистим от накопившейся за годы пыли и герметизируем, чтобы оттолкнуть влагу», — добавил начальник управления Фонда капитального ремонта.
.jpg)
Как меняются дома изнутри
Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.
Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.
Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.
При замене старых электросетей в домах в электрощитках устанавливают устройства защитного отключения. Эти приборы еще называют дифференциальными выключателями. Их главные задачи — защитить людей от удара током при неисправности электрооборудования и предотвратить возгорания из-за утечки тока. Чаще всего это необходимо на кухнях и в ванных комнатах, где обычно много электрооборудования, мало свободного места, повышенная влажность воздуха и есть естественные заземлители — газовые, водопроводные трубы.
При ремонте систем канализации используют трубы ПВХ. Они отличаются низкой стоимостью, простым монтажом и ремонтом, большой прочностью и устойчивостью к агрессивным средам. Для систем отопления и горячего водоснабжения в качестве теплоизоляции трубопроводов выбирают специальные трубки из вспененного каучука. Их тоже легко монтировать, можно использовать не один десяток лет, они герметичны и позволяют предотвращать потери энергии.
Во время ремонта фасадов также приводят в порядок балконы. Для них делают новую гидроизоляцию, которая помогает избавиться от плесени и неприятных запахов, увеличивает срок службы балкона или лоджии (сырые материалы разрушаются быстрее — во время заморозков влага буквально взрывает структуру бетонной конструкции) и предотвращает коррозию металлической арматуры.
Еще один важный итог капремонта — новые лифты. В московских домах устанавливают отечественное оборудование, прошедшее всю необходимую сертификацию. Такие лифты почти бесшумные и с более плавным ходом. Их кабины оборудованы энергоэффективными лампами и панелями управления с речевыми информаторами, кнопками из нержавеющей стали со шрифтом Брайля и подсветкой. Чтобы инвалидам и родителям с детскими колясками было удобнее, входной проем современных лифтов расширен благодаря телескопическим дверям. На этажах устанавливают новые световые табло и кнопки вызова. Кроме того, меняют лебедки, противовесы и ограничители скорости подъемников.
На поддержку строительства индивидуального жилья выделят ₽138 млрд
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) разработало программу развития строительства индивидуального жилья. Проект постановления правительства о программе размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Согласно проекту с 2020 до 2024 года в России должно быть построено 180 млн кв. м частных жилых домов. Чтобы достичь этих объемов, на поддержку отрасли из федерального бюджета предлагается выделить 137,7 млрд руб., следует из документа.
Развитие частного сектора — часть реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». По нацпроекту за 2024 год в России должны построить 120 млн кв. м, из которых 40 млн кв. м — это индивидуальные дома. После утверждения федеральной программы развития индивидуального жилого строительства (ИЖС) подобные программы должны появиться в каждом регионе. В июле прошлого года Минстрой уже вносил на рассмотрение правительства предварительный вариант программы развития ИЖС, но тогда в программе не были обозначены объемы финансирования.
Высоких темпов индивидуального жилого строительства Минстрой предлагает достичь с помощью развития индустриального строительства частных домов, то есть привлечения в этот сегмент застройщиков, которые будут строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий. При строительстве индивидуальных жилых домов застройщики будут обязаны перейти на применение эскроу-счетов и проектного финансирования, как и при строительстве многоэтажек.
«При этом у граждан сохраняется возможность осуществлять строительство хозяйственным способом — самостоятельно или с привлечением подрядных организаций», — уточняется в госпрограмме.
Среди мер поддержки, которые предлагает Минстрой:
- создать стандарт ипотечного кредитования ИЖС, применение которого будет рекомендовано всем банкам; стандарт будет учитывать параметры земельного участка и дома, которые будут выступать залогом по кредиту;
- увеличить площади земельных участков для ИЖС, в том числе за счет федеральных земель и земель лесного фонда;
- более эффективно выделять участки для ИЖС гражданам и застройщикам, в том числе без торгов;
- обеспечить инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой участки для ИЖС, на эти цели могут быть выделены субсидии из федерального бюджета;
- создать бесплатный каталог типовых проектов индивидуальных жилых домов и регулировать внешний вид домов с помощью дизайн-кода.
В программе отмечается, что ее реализация должна увеличить ликвидность индивидуальных домов, в том числе за счет стандартизации их кредитования и типового внешнего вида. В прошлом году на рынке загородной недвижимости наблюдались падение спроса и рост предложения.
Ипотека выбралась за город
Кредит по программе может быть оформлен на строящийся индивидуальный жилой дом или на покупку готового дома у застройщика.
Если заемщик хочет построить дом самостоятельно, у него должен быть договор с подрядчиком.
Правовые аспекты ипотеки эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"Ставки по ипотечным кредитам на покупку частных домов на первичке в среднем составляют 9-11%, говорит старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. "Банки не очень активно развивают программы ипотеки под ИЖС, так как в случае ухудшения качества обслуживания долга на их балансе появится малоликвидный (в отличие от квартиры) залог в виде недостроя. Данная программа, даже со столь небольшим лимитом, может повысить интерес банков к данному продукту, поскольку часть кредитного риска для банков возьмет на себя государство", - считает он.
У молодых семей сейчас есть возможность приобрести с помощью льготной ипотеки малогабаритные квартиры, но для семей с детьми они некомфортны в отличие от домов, отмечает зампредседателя Общественного совета при минстрое Олег Бетин. К примеру, при увеличении семьи к дому можно сделать пристройки и расширить жилплощадь. Дом в 80-120 кв. м стоит в регионах 5-6 млн рублей, что укладывается в рамки программы. Программа касается не дач или вторых домов, считает Бетин, а жилья, которое необходимо для постоянного проживания, то есть для решения задач, которые поставил президент и которые решают нацпроекты.
Насколько востребована будет программа, зависит от ее конкретных условий: кто и по каким критериям будет оценивать объекты, что будет являться залогом, кому будет доверяться строительство, кто будет проверять качество, говорит директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев. Сроки программы, определенные сейчас, по его мнению, слишком коротки: готовые дома из-за ажиотажного спроса в этом году, порожденного пандемией, раскуплены. У компаний в сфере деревянного домостроения заказы на производство и строительство уже расписаны на 3-5 месяцев вперед. "Вопросов очень много, но, возможно, именно этот эксперимент выявит их для понимания всех участников: банков, заемщиков, нормотворцев, министерств, девелоперов, производителей и строителей", - считает Гоглев.
Как вам это?- Льготная ипотека для личного дома - очень интересно. Мы с мужем собираемся жить за городом. И обязательно попробуем взять такую ипотеку.
Но пока остается много вопросов. Можно ли взять кредит самозанятому? Есть ли минимальные требования по доходу семьи? Застройщика мы сможем выбрать сами или только из списка аккредитованных банком? Профинансируют ли индивидуальный проект или обязательно использовать базовый? Льготная ставка будет на весь период ипотеки? Хочется скорее получить ответы на все эти вопросы.
Алена Ульченко, руководитель ипотечного агентства, Омск:
- Ипотечная программа для покупки или строительства индивидуального жилого дома будет очень кстати. Вокруг Омска строится много современных коттеджных поселков. Коттедж площадью 70-100 квадратных метров с участком земли 6-9 соток не сильно отличается по цене от сопоставимой по площади квартиры в городе. Но ипотечные ставки на такое жилье слишком высоки. Между тем ко мне часто обращаются молодые семьи, которые хотели бы жить не в квартире, а в частном доме. Ведь это очень удобно. Чистый воздух, собственный двор, отсутствие шума и автомобильных выхлопов, зеленые насаждения. Думаю, такое предложение будет весьма востребовано. А первоначальным взносом может стать материнский капитал.
Алёна Ольховская, индивидуальный предприниматель, поселок Красный Сад, Ростовская область:
- Если новая программа будет такой же привлекательной, как сельская ипотека, то их будущим участникам можно только позавидовать.
Если бы не господдержка, многие семьи в сельской местности вообще не могли бы купить себе отдельное жилье. Мы с мужем в этом году по госпрограмме получили кредит. Поначалу, когда только делали запросы в банки, реальная стоимость ипотеки была для нас 11-12 процентов минимум. Наша семья, конечно, не потянула бы такую сумму. И еще участие в госпрограммах позволяет застраховать риски от недобросовестных продавцов.
Банк России может ограничить ипотеку с низким первоначальным взносом
В ближайшей перспективе возникновение "пузыря" Банк России считает маловероятным и рассчитывает на постепенное завершение программы субсидирования ипотечной ставки. Иначе он может вернуться к идее повышенных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким ПДН и низким взносом, введение которых было отложено из-за пандемии. Чем больше надбавка, тем больше капитала необходимо резервировать банку на предоставление кредита.
"Если мы увидим "пузырь" на рынке ипотеки по любым причинам, высокую закредитованность заемщиков и повышенные риски на этом рынке, то мы сможем вводить такого рода меры, связанные с ограничением долговой нагрузки и с повышением у банков буферов, которые могли бы поглотить возможные убытки в будущем", - сказала первый зампред ЦБ Ксения Юдаева на вопрос "РГ".
Накануне глава Банка России Эльвира Набиуллина предупредила, что доступность жилья может упасть, несмотря на льготную ставку: уже виден рост цен на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В "Обзоре финансовой стабильности" эти опасения представлены более развернуто. Продолжение бума ипотеки (с ростом около 20% в год) возможно только за счет семей с относительно небольшим достатком (до 45 тыс. руб. на члена семьи), но если это не будет сопровождаться соизмеримым ростом доходов, вырастет долговая нагрузка населения. Низкие требования к первоначальному взносу в рамках госпрограммы (15% стоимости жилья) привели к снижению стандартов кредитования, что увеличивает риски банков в случае снижения цен. Наконец, льготная ипотека приводит к опережающему росту цен на новостройки, и это может ограничить возможности по улучшению жилищных условий тех семей, которые покупают более просторную квартиру за счет продажи прежней. Если дифференциал цен вырастет (по итогам III квартала - 19,1%), для покупки квартиры в новостройке заемщикам придется брать более крупные ипотечные кредиты либо отказаться от улучшения жилищных условий.
Сезон экономии
Регионы России подключаются к программе господдержки энергоэффективного капремонта жилых домов
Хозяевам квартир, которые решили сделать свой дом энергоэффективным с помощью капремонта, стало проще получить господдержку на эти цели. О работе программы в интервью "РГ" рассказала директор Департамента мониторинга региональных систем капитального ремонта и экспертно-методического обеспечения Фонда ЖКХ Татьяна Кузьмина. 
Татьяна Николаевна, на "Российской энергетической неделе" много внимания уделили росту энергоэффективности нашей экономики, в том числе в жилищном секторе. Какой вклад в решение этой задачи вносит Фонд ЖКХ?
Татьяна Кузьмина: В начале 2019 года программа господдержки проектов повышения энергоэффективности многоквартирных домов в ходе капитального ремонта получила новый импульс. Были упрощены правила предоставления поддержки, и Фонд ЖКХ теперь может возместить хозяевам квартир до 80 процентов расходов на капремонт и до 5 миллионов рублей на дом. Не нужно больше подтверждать фактическую экономию коммунальных ресурсов - для получения возмещения достаточно расчетных показателей, показывающих экономию выше 10 процентов, и отчета о выполненных работах. Фонд зарезервировал под эти цели более 800 миллионов рублей.
За 6 месяцев работы программы Фонд ЖКХ одобрил заявки на господдержку от Тамбовской, Калининградской, Ростовской, Воронежской областей, Алтайского края, Республик Карелия, Мордовия и Адыгея. Всего заявилось 58 домов, 28 из них - на возмещение расходов на сам энергоэффективный капремонт, 30 домов - на уплату части процентов по кредиту на капремонт. Общая сумма заявок - 54,78 миллиона рублей.
Часть заявок касаются возмещения средств по уже завершенным проектам. Например, в Калининграде в доме по адресу Генерала Павлова, 8, установили индивидуальный теплопункт с погодозависимым автоматическим регулированием отопления и горячего водоснабжения. Это стоило 850 тысяч рублей. Но за год на платежах жители сэкономили больше 500 тысяч рублей - примерно 14 процентов от среднегодового потребления. Из-за снижения потребления коммунальных ресурсов уменьшились затраты, и потраченные средства "вернулись". А от Фонда ЖКХ дом получит 678 тысяч рублей - 80 процентов затрат.
Есть ли внимание к программе энергоэффективного капремонта со стороны ТСЖ и ЖСК?
Татьяна Кузьмина: Да, многие заинтересовались. Правда, собственных средств у них часто недостаточно. Кроме того, там не хватает специалистов, способных оценить потенциал энергосбережения. Мы стараемся повышать их квалификацию. Например, мы разработали общедоступный программный продукт "Помощник ЭКР", позволяющий рассчитать потенциал экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов, подобрать энергоэффективные мероприятия и рассчитать размер поддержки. Вместе с общественниками из НП "ЖКХ Контроль" и "Школы грамотного потребителя" мы организуем по всей стране семинары для представителей ТСЖ, но пока специалистов на каждый дом не хватает. Управляющие организации также становятся организаторами проведения энергоэффективного капремонта - ведь после этого им меньше приходится тратиться на текущий ремонт дома.
Может ли получить финансовую поддержку дом, формирующий взносы на капремонт у регионального оператора?
Татьяна Кузьмина: Ее могут получить собственники помещений в многоквартирном доме с любым способом формирования фонда капремонта: как на специальных счетах, так и на счетах регионального оператора. Однако по правилам проект энергоэффективного капремонта нельзя финансировать за счет взносов других домов, формирующих фонд капремонта у регионального оператора в "котле".
Кому еще может быть выгоден рост энергоэффективности жилого сектора?
Татьяна Кузьмина: В сбыте своей продукции должны быть заинтересованы производители и поставщики энергоэффективного оборудования и материалов - мне кажется, их потенциал пока не задействован. Также это интересно муниципальным и региональным органам власти, ведь за счет общего снижения размера оплаты "коммуналки" они могут сократить свои расходы на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Можно ли не платить взнос на капремонт?
Многоквартирный дом был отремонтирован в 2019 году. Должны ли мы теперь платить взносы на капитальный ремонт дома? Куда следует обратиться, чтобы его не платить?
Э.Б., Ирбит
Проведение капитального ремонта не освобождает собственников от обязанности оплачивать взносы на капремонт.
Вероятнее всего, капитальный ремонт в вашем доме проведен региональным оператором.
Основной принцип использования уплаченных собственниками взносов региональным оператором для целей финансирования работ по капремонту общего имущества установлен в ч. 4 ст. 179 ЖК РФ. Данная норма предусматривает, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах. Это правило распространяется только на случаи формирования фондов капремонта на счете (счетах) регионального оператора.
Таким образом, для проведения капитального ремонта вашего дома были использованы средства, подлежащие возврату для обеспечения проведения капремонта иных домов. Поэтому речь не может идти о прекращении оплаты взносов.
Ситуация может быть иной, если фонд капремонта формируется на специальном счете. Но в этом случае проведение комплексного капремонта потребовало бы установления повышенного размера взноса на капремонт или привлечения заемных средств, которые в дальнейшем должны погашаться из взносов, что также исключает возможность освобождения собственников от спорных расходов.
Нужен ли договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта?
Пришла составить договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта, а мне было отказано. Правомерен ли отказ?
И. Дружинина, Липецк
Взносы на капитальный ремонт являются составной частью платы за жилое помещение наряду с платой за содержание жилого помещения и потребляемые коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).
Обязанность по уплате взносов возникает у собственника помещения в многоквартирном доме, включенном в региональную программу капремонта, в силу закона. Обязанность по уплате взносов не ставится в зависимость от наличия договорных отношений между собственниками, региональным оператором или владельцем специального счета.
Конституционный суд РФ (постановление от 12.04.2016 N 10-П) признал не противоречащим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, закрепляющее общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капремонт, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно предполагает совместное и равное участие всех собственников помещений в формировании фондов капитального ремонта общего имущества в таких домах.
Ранее ст. 181 ЖК РФ действительно устанавливала обязанность собственников помещений заключить договор о формировании фонда капремонта и об организации его проведения. На сегодняшний день закон не требует заключения интересующего вас договора.
Читайте также: