Двухквартирный дом как обшить

Обновлено: 07.07.2024

Разбор двухквартирного дома

Произвели снос своей части двухквартирного дома без разрешения владельцев второй части и главы поселения. Снос был чуть более месяца назад.

Фронтон не зашили (были звонки с угрозами расправы от соседа, требования 15 000 руб плюс 30 листов гипсокартона, фронтон ему не нужен был по его словам. Сейчас от этих слов отказывается)

В итоге написали заявление в полицию с требованием зашить фронтон.

Мы приехали выполнить эти работы, они нам запретили зашивать фронтон, так как решили обратиться в суд и взыскать с нас нанесенный вред, привлечь к ответственности за то что мы не взяли у них разрешения и не уведомили их о сносе второй части дома (мы 4 раза приезжали к ним домой, там никого не было. Зашли к соседке, она нам контакты не дала, в сельсовет пойти не додумались)

Так же утверждают что в двух комнатах отошла внутренняя отделка со стен и потолка из-за наших работ

При сносе дома была замечена кривизна их стены, установлены укрепляющие конструкции в виде балок.

Соседи утверждают что два дня до разбора дома они были у себя дома, стены были ровные. Внутренняя отделка была на месте в идеальном состоянии.

1. Не зашивать фронтон, ждем экспертизу - идем в суд.

2.Выравниваем, утепляем стену с наружи (утеплитель плюс обшивка доской), покупаем новый гипсокартон зашиваем потолки и стены. Кидаем шифер на крышу, чтобы отступ был не менее 30 см от их "границы" на крыше.

Вопрос: что дешевле суд или выполнение их требований? Какие максимальные и минимальные штрафы, платежи могут нам вменить по суду?

До начала сноса дома видео, фото фиксации не было нами сделано.

IMG_1631328524668 IMG_1631328530626 IMG_1631328534062 IMG_1631328553165 IMG_1631328576355 IMG_1631328588550 IMG_1631328623903 IMG_1631328642773 IMG_1631328659566 IMG_1631328676495 IMG_1631328686916 IMG_1631328700854 IMG_1631328713261 Уточнение от клиента 4 часа как нет ответа 11 сентября, 07:38 11 сентября, 02:52 , Елена, г. Улан-Удэ Ответы юристов Евгений Антипов Юрист, г. Владивосток 9.8 рейтинг Общаться в чате

Добрый день, Елена!

Ранее я уже отвечал Вам на Ваш вопрос и последствия, которые указаны у Вас в вопросе также указывал.

Насчет того, что дешевле? работы или суд.

В деликтных обязательствах истец должен доказать размер ущерб, виновность ответчика и причинно-следственную связь между виновностью и вредом.

Как указано в положениях пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

То есть истец (сосед) может предоставлять любые доказательства ущерба.

Заключение специалиста, отчет об оценки. Либо договоры подряда с фактом оплаты работ по ним, чеки на закуп строительных материалов.

И уже в суде определяется что именно относилось к факту убытков по конкретному случаю.

Из практики — сумма компенсации по отчета оценщика, например, почти всегда выше той, которую ВЫ можете оплатить по факту работ.

Если у Вас остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

11 сентября, 08:29 Консультация юриста бесплатно Эмиль Таубулатов Юрист, г. Нальчик Общаться в чате

Согласно статье 60 Градостроительного кодекса РФ,

В случае причинения вреда [. ] имуществу гражданина, [. ] вследствие разрушения [. ] части здания или сооружения, [. ] собственник такого здания возмещает вред в соответствии с гражданским законодательством и выплачивает компенсацию сверх возмещения вреда [. ]

только лишь в случае причинения вреда жизни и здоровью потерпевшего. Если жизни и здоровью потерпевшего вред не причинён, то пределы ответственности ограничиваются возмещением в полном объеме лицом, причинившим вред, вреда имуществу гражданина (ст. 1064 Гражданского кодекса РФ).

Как правильно указал коллега, обоснование иска и сумму ущерба сосед, согласно требованиям ст. 56 ГПК РФ, должен будет доказать в суде, и зачастую истцы, зная что суд может снизить сумму в своём решении, завышают свои исковые требования, в реальности рассчитывая получить в решении сумму чуть меньшую от той, которую они указывают в иске. Но поскольку мы с Вами не знаем, какую именно сумму требований заявит сосед, равно как и не знаем, в какой части требования будут удовлетворены судом, мы не можем быть уверены, что взысканная с Вас сумма не окажется больше той, за которую бы Вы могли загладить ущерб, отремонтировав здание.

Кроме того, здесь есть ещё один нюанс — это моральный вред, причинённый Вашими действиями. Согласно ч. 2 ст. 1099,

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу, которое подтвердила в своем Определении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 ноября 2014 г. N 57-КГ14-8, в случаях причинения вреда имуществу гражданина моральный вред компенсации не подлежит.

Однако, если истец будет утверждать, и более того, сможет обосновать, что Вашими действиями так или иначе были нарушены его (или кого-либо из членов его семьи) личные неимущественные права либо поставлены под угрозы иные нематериальные блага (например, была угроза обрушения здания (неважно, реальная или воспринимаемая) и жильцы пребывали в состоянии страха за свою жизнь и в результате волнений у кого-либо из членов семьи ухудшилось здоровье (сердечный приступ, например)), то Вас могут обязать компенсировать ещё и моральный вред сверх компенсации имущественного ущерба.

В итоге сумма, которую суд может с Вас взыскать в пользу истца вырастет ещё на размер компенсации морального вреда.

Таким образом, по суду Вы рискуете заплатить по завышенной оценке и с компенсацией морального вреда, тогда как при самостоятельном заглаживании причиненного ущерба Вы будете в известных границах сами контролировать свои расходы. То есть, по моему мнению, до суда дело лучше не доводить и выполнить требования соседей, отремонтировав дом.

Нужен совет-большой частный дом на 2-х хозяев, планирую переделать свою половину чердачного помещения под жилье без перепланировки крыши,

Нужен совет-большой частный дом на 2-х хозяев, планирую переделать свою половину чердачного помещения под жилье без перепланировки крыши, поставив перегородку, смежную с соседями, планирую врезать окна, утеплить и перекрыть свою половину крыши металлочерепицей. Нужен Ваш совет-требуется ли разрешение соседей второй половины дома на переоборудование чердачного помещения под жилье по закону, чтобы потом с их стороны не возникло спорных вопросов. С уважением Сергей Верещагин.

Ответы на вопрос:

Да, требуется, т.к. это общее имущество Вашего дома (ст. 247 ГК РФ). При этом речь может идти только об определении порядка пользования данным чердаком, и под жилье данный чердак без получения разрешения на реконструкции всего дома (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) не переделать. Пользование общедомовым имуществом осуществляется только по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ст. 36, 44-46 ЖК РФ).

Вам помог ответ? Да Нет

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 247]
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вам помог ответ? Да Нет

безусловно необходимо, то общедомовое имущество, поэтому письменное согласие жильцов дома необходимо (решение общего собрания жильцов.)

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Вам помог ответ? Да Нет Это лучший ответ

Да,согласие необходимо, так же необходим проект перепланировки, затем внести изменение в технические документы, затем зарегистрировать их.

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Вам помог ответ? Да Нет Левичев Д.А.

Да требуется разрешение, поскольку это совместная собственность.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Вам помог ответ? Да Нет Мингазов Ю.С.

Вам необходимо не только согласие соседа, не реконструкцию общего имущества, совместной собственности, в соответствии с требованиями ст.247 ГК РФ,но и разрешение на реконструкцию данного жилого дома, что бы не пустить деньги на ветер. Сегодня сосед согласен, завтра передумал и с жалобой в жилинспекцию или с исковым в суд. Более надежно получить согласие соседа и разрешение на реконструкцию чердака.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Вам помог ответ? Да Нет

нужно соглашение второго собственника дома.

Ст. 247 ГК РФ требует:

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации."

Иначе сосед может через суд обязать вернуть всё в первоначальное состояние.

Вам помог ответ? Да Нет

Вы должны будете получить письменное согласие второго собственника на реконструкцию, перепланировку и переустройство чердачного помещения. Дело в том, что чердачное помещение является общим имуществом собственников вашего дома (ст. 36 ЖК РФ), соответственно решение, касающееся пользования данным помещение должно приниматься вами совместно. При этом не имеет значение, что работы будут производиться с вашей стороны, так как повторяю чердачное помещение является общим имуществом, к тому же вы собираетесь врезать в стену дома окна и т.п., а стена является неделимым конструктивным элементов дома и не подлежит разделу на "мою часть стены и часть стены соседа".

К тому же полагаю, что конечной целью ваших ремонтных работ будет увеличение жилого помещения, соответственно ваши работы можно расценивать как реконструкцию, на которую требуется получение соответствующего разрешение (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

ст. 1 Градостроительного кодекса РФ

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Ремонт заброшенной квартиры в двухквартирном доме

Сосед много лет не живет в своей квартире в двухквартирном доме. Дом стоит на камнях. Со временем дом осел в сторону соседа, нижний брус сгнил, нужен капремонт. Сосед говорит, что живет в районном центре и эта квартира его не интересует. Что можно сделать в такой ситуации?

Сергей Булахов Консультаций: 10

Порядок ваших дальнейших действий зависит от того, является ли сосед собственником квартиры или пользуется квартирой на праве найма, и в этом случае придется выяснять актуального собственника соседней квартиры. Также алгоритм действий зависит от того, какой способ управления домом у вас установлен.

Сначала надо выяснить, кто в настоящее время является собственником соседней квартиры, а для этого потребуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (из Росреестра). Заказать выписку из ЕГРН по адресу интересующей вас квартиры можно на сайте Росреестра, или с использованием сервиса Госуслуг, или через МФЦ. Данную выписку может заказать любое лицо как на свою недвижимость, так и на чужую.

Нормы, устанавливающие и регулирующие порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержатся в Жилищном кодексе РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила).

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В вашем случае речь идет о долевой собственности, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ собственники должны договариваться о том, как использовать общее имущество дома.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Владеть имуществом – это значит не только физически обладать им, но и относиться, как к своему, в том числе ремонтировать. При этом согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению общего имущества дома.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30. При этом способе управления договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным (или другим специализированным потребительским) кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Полный список того, что включается в общее имущество многоквартирного дома, перечислен в п. 2-7 Правил.

Согласно п. 2 Правил в состав общего имущества многоквартирного дома в том числе включены ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В вопросе указано, что дом стоит на камнях, дом осел, а нижний брус сгнил. Вероятнее всего, требуется ремонт ограждающих несущих конструкций (т.е. фундамента и несущих стен), которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Какие виды работ необходимы для надлежащего содержания несущих конструкций (к которым относятся фундамент и несущие стены)?

Минимальный перечень работ услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее - Минимальный перечень услуг).

В п. 1 Минимального перечня услуг перечислены работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, в том числе выявление признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов.

В п. 3 Минимального перечня услуг перечислены работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, которыми предусмотрено в том числе выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен. В случае выявления повреждений и нарушений потребуется составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

Подводя итоги вышесказанному, можно сделать следующие выводы.

Если в указанный срок ответа не поступит или сосед откажется от участия в несении совместных расходов, то вы можете поступить одним из следующих способов:

- обратиться в суд с иском о понуждении соседа участвовать в расходах на содержание общего имущества дома или

- выполнить работы за свой счет, а затем предъявить соседу требование об оплате половины понесенных расходов на производство работ и использованные материалы по неотделимому улучшению общего имущества дома. Отказ соседа от возмещения указанных расходов может быть также обжалован вами в судебном порядке.

По сложившейся судебной практике, в том числе обобщенной Верховным Судом РФ по данной категории споров, учитываются размеры проведенных расходов по ремонту общего имущества, которые должны быть разумными.

Поэтому эффективней получить предварительное согласие собственника соседней квартиры на ремонт дома без обращения в суд.

Оформление дома, разделенного на две квартиры

Хочу купить дом, который по наследству достался двум сестрам. В 2011 году их покойный отец разделил дом на две квартиры, только по документам. По факту это обычный жилой дом. Теперь две сестры - собственницы по 1/2 доли в каждой из квартир. При покупке обеих квартир смогу ли я оформить эти две квартиры в один жилой дом? Куда следует обращаться?

Григорий Арутюнян Консультаций: 640

Согласно ч. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в этом кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ.

Согласно ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Основания и порядок осуществления перепланировки определены в ст. 26 ЖК РФ.

Далее проект согласуется с главным архитектором города и затем представляется в орган местного самоуправления (администрацию города) для утверждения. На межведомственной комиссии проект обсуждается и утверждается, о чем выносится постановление. Услуга бесплатная.

На основании данного постановления осуществляется перепланировка в натуре (заделываются ненужные дверные проемы и прорубается дверь во внутренней, разделяющей квартиры стене, изменяется внутренняя конфигурация помещений), в результате которой дом из двухквартирного преобразуется в обычный жилой дом.

Потом по заявлению собственника и за плату (примерно от 5 до 27 тыс.руб.) БТИ проводит техническую инвентаризацию (обмеряет внешние и внутренние границы, площади помещений, составляет новый план и вносит все данные измерений в инвентарную книгу дома с выпуском нового техпаспорта).

Отказ администрации в утверждении проекта можно оспорить в суде путем предъявления административного иска (КАС РФ), отказ БТИ изменить вид объекта – предъявляется иск в порядке гражданского судопроизводства (ГПК РФ) о признании двухквартирного жилого дома индивидуальным жилым домом.

Две квартиры - это мало

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал. Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения. Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района. Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед - строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса ("Изменение границ помещений в многоквартирном доме"). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним. Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным - ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома. А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним "но". Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным. Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса. И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул - один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию. Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22). Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Как сделать пристройку к двухквартирному дому?

– С регистрацией реконструкции жилого частного дома более-менее понятно. Но вот если частный дом поделен на две квартиры, и я хочу сделать пристройку к своей половине? Насколько известно, ранее реконструкция в этом случае была запрещена, так как в законе был прописан запрет реконструкции помещений в жилом доме. Раньше зарегистрировать пристройку в таком доме можно было только через суд. Поменялось ли что-то сейчас?

dimaberkut/Depositphotos

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Если «частный» дом поделен на две квартиры, то он уже не частный (ИЖС), а многоквартирный (двухквартирный) жилой дом. Соответственно, к нему применяются все нормы многоквартирного дома: общедомовое имущество, общий земельный участок и прочее.

Таким образом, пристройка может быть сделана только в рамках реконструкции жилого дома. То есть с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проектом, согласованиями и получением разрешения на реконструкцию.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

На реконструкцию помещения в жилом доме в России запретов нет. Для многоквартирного дома в этом случае необходимо получить согласие ВСЕХ его собственников.

Затем необходимо обратиться в администрацию Вашего района для согласования строительства. Когда они выдадут разрешение, можно начинать возведение. Затем готовая пристройка оформляется официально в БТИ и в Росреестре.

Отвечает руководитель юридического департамента семейства компаний Kaskad Family Наталья Воронцова:

Прежде чем начать строительство пристройки к частному дому, который находится в долевой собственности, необходимо получить разрешительные документы на реконструкцию. Для этого нужно обратиться в администрацию района в отдел архитектуры или МФЦ. Предварительно следует получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором будут прописаны все ограничения. В зависимости от этих ограничений Вы сможете определить возможность и объем реконструкции (место под пристройку, ее размеры).

Вполне возможно, что после получения ГПЗУ для пристройки просто не будет места, так как она будет попадать в зоны, в которых нельзя производить новое строительство. Если с ГПЗУ все в порядке, есть место под размещение (как правило, место, в пределах которого допускается строительство, в ГПЗУ отображается в виде заштрихованного квадрата или прямоугольника), то можно приступить к подготовке схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).

СПОЗУ подготавливается на основании ГПЗУ с учетом зон застройки, так что параллельно готовить документы, чтобы ускорить процесс, просто не получится! Обратите внимание, что отступ от красной линии должен быть 3 метра до места застройки. В СПОЗУ нужно отобразить саму желаемую пристройку.

Для получения разрешения на строительство необходимо подать заявление и приложить документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок и дом;
ГПЗУ;
СПОЗУ (схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта (пристройки).

Однако еще с Вас могут потребовать согласие всех собственников дома, то есть владельцев другой половины дома, так как у Вас не индивидуальный жилой дом, а один двухквартирный с общей стеной. В этих случаях необходимо либо получить это согласие, либо идти в суд после получения отказа в выдаче разрешения на реконструкцию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Родом из СССР одноэтажный двухквартирный дом с гаражом

Кто будет говорить, что в СССР строили убого по шаблону абы-кабы, не слушайте, и не вздумайте верить. На моих глазах в Казахстане, в 1979 году после землетрясения, за два года в сельской местности был отстроен целый микрорайон. Вот такими двух квартирными домами была отстроена целая улица. Ну почти такими, кирпич был силикатный, про планировку ничего не могу сказать, знаю только что они стоят до сих пор.

Красивый и изысканный проект двухквартирного жилого дома с 2-комнатными квартирами, выделяется небольшой, но достаточной площадью, рациональностью планировок и интересными фасадами.

Изящный вид и деревянные аксессуары добавляют этому дому красоту и изысканность.

"Квартиры-близнецы" - зеркально расположенные части одного дома с одной общей стеной и отдельными входами позволит решить проблему жилья для двух семей, и поднять качество сельской жизни на новый уровень.

Дом для сельской местности из строящихся в СССР. Дом для сельской местности из строящихся в СССР.

Технико-экономические показатели

Жилая площадь -62,0 м²
Общая площадь - 173,06 м²
Строительный объём - 726,0 м³

Строительные конструкции

Фундаменты - ленточные бетонные
Стены - каркасные с внутренней обшивкой из досок и наружной отделкой из кирпича
Перегородки - деревянные
Перекрытие - деревянное
Крыша - двухскатная, с кровлей из асбестоцементных волнистых листов

Проектировка дома рассчитана на комфортное проживания небольшой семьи, и ведение приусадебного хозяйства.

Прихожая расположена в центре дома с неё можно попасть во все помещения квартиры. По левую сторону расположена большая кухня столовая, в стены которой вмонтированы стенные шкафы для кухонной утвари.

По правую, спроектирована общая комната (зал), с выходом на балкон. Рядом спальня.

✔ 1 – передняя - 6,7 м² ✔ 2 – общая комната - 18,7 м²; ✔ 3 – спальня - 12,3 м²; ✔ 4 – кухня-столовая - 11,1 м²; ✔ 5 – хозяйственное помещение - 5,8 м²; ✔ 6 – ванная постирочная - 4,4 м²; ✔ 7 – уборная - 1,4 м²; ✔ 8 – кладовые, шкафы - 7,75 м²; ✔ 9 – гараж - 18,0 м². ✔ 1 – передняя - 6,7 м² ✔ 2 – общая комната - 18,7 м²; ✔ 3 – спальня - 12,3 м²; ✔ 4 – кухня-столовая - 11,1 м²; ✔ 5 – хозяйственное помещение - 5,8 м²; ✔ 6 – ванная постирочная - 4,4 м²; ✔ 7 – уборная - 1,4 м²; ✔ 8 – кладовые, шкафы - 7,75 м²; ✔ 9 – гараж - 18,0 м².

Инженерное оборудование

Водопровод - от поселковой сети
Канализация - люфт-клозет с выгребом
Отопление - водяное от водогрейного котла
Горячее водоснабжение - от колонки на твердом или газовом топливе

Хозяйственные помещения удобно расположены в одном углу с отдельным выходом на хозяйственный двор. Здесь расположены, туалет уборная, ванная постирочная и котельная кормокухня. В котельной установлен газовый или твёрдотопливный котёл. В котельной по надобности расположена кормо кухня, для приготовления кормов скотине. Также здесь запроектированы чуланы под хозяйственную утварь, это очень удобно поддерживать чистоту, и сангигиену хозяйственного узла.

У каждой квартиры имеется встроенный гараж, в который можно сделать второй вход из помещения на веранде.

Относительно недорогой проект каркасного дома с наружной отделкой кирпичом, подгоняется под региональные материалы, это камышовые маты, минеральная вата, шифер, кровельное железо, стеновые блоки. Так же можно с легкостью изменить проектировку комнат, не трудно из двух комнатной квартиры сделать трёх комнатную.

Особенности квартиры в двухквартирном доме

Став счастливым обладателем квартиры в многоквартирном доме многие забывают про земельный участок под этим самым многоквартирном доме. А тут кроются некоторые нюансы.

Нужно сразу отметить, что многоквартирный дом - дом, в котором более 1 квартиры: двухквартирный, трехквартирный, 126-квартирный. Речь пойдет про двухквартирные дома.

Зачастую такие многоквартирные дома располагаются в сельской местности. Естественным плюсом - является наличие земельного участка под данной квартирой. Хотя это не совсем корректно, в связи с тем, что под определенной квартирой нет земельного участка, а есть земельный участок (общий) под многоквартирным домом, который находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого следует, что разделить такой земельный участок нельзя (законодательство не допускает), т.к. при продаже квартиры - так называемый участок переходит в собственность нового владельца квартиры.

С одной стороны - правильно (хитрецов много, которые продали бы дополнительно и земельный участок), с другой стороны - возникают некоторые проблемы.

Например, при строительстве гаража/сарая/бани/хоз.постройки - необходимо получать разрешение собственника другой квартиры (соседа), узаконить такую постройку - целая "история".

При желании реконструкции, а это может быть пристройка комнаты - для того чтобы узаконить, нужно изготавливать проект (для жилого дома необязательно), что увеличивает стоимость работ в несколько раз.

Лично мое мнение:

- покупка квартиры в двухквартирном доме - зло (если нет альтернативы-допустимое зло), лучше рассмотреть покупку доли в жилом доме;

- покупка доли в жилом доме - зло, но меньшее (лучше рассмотреть покупку отдельно стоящего дома);

- покупка отдельного дома - хорошая идея, если вы готовы вкладывать время и средства в доведении своего жилища до идеала;

- покупка земельного участка и строительство жилого дома - идеальный вариант, но требующий больших затрат и огромного количества времени.

Не так давно было введено понятие - дом блокированной застройки, что это за зверь расскажу в одной из следующих статей.

P.s. Палец вверх:) Подписывайтесь, пишите комментарии, на канале найдете полезную/забавную информацию про геодезистов.

Также хочу предложить Вашему вниманию канал коллеги по цеху, на нем можно найти много полезной информации про геодезию и земельное законодательство.

Разбор двухквартирного дома

Добрый день! Разобрала свою часть двухквартирного дома. Собственник второй части претендует на то чтобы я за свой счёт и своим материалом зашила фронтон. Написал в полицию заявление. Я не отказываюсь зашить этот фронтон, но почему я ещё и материал за свой счёт должна покупать?

IMG_1631149442816 09 сентября, 01:04 , Елена, г. Улан-Удэ Ответы юристов Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате

Судя по фото у Вас дом блокированной застройки, который имеет общую стену, общую крышу (согласно статьи 49 Градостроительного кодекса РФ

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

Конструкция крыши указанного дома, в том числе фронтон является общим имуществом указанного дома, соответственно к нему применяются нормы ГК о пользовании имуществом общего пользования (статья 252 ГК).

Соответственно Вы не имели права без согласия сособственника производить какие либо действия с фронтоном.

Как мера восстановления прав соседа может быть применено восстановление фронтона в исходное состояние за Ваш счет.

Если фронтон или кровля или иное общее имущество требует ремонта, то Вам необходимо письменно согласовывать указанные работы со вторым собственником, либо письменно уведомлять его о необходимости проведения таких работ.

И если, например, ремонт необходим, есть угроза жизни и здоровью или причинения дальнейшего ущерба, например течь кровли, то Вы будете вправе после уведомления сособственника произвести эти работы за свой счет и взыскать долю расходов со второго собственника как неосновательное обогащение согласно статьи 1102 ГК.

Состава преступления или правонарушения в Ваших действиях нет, это гражданский спор, полицию можете не бояться.

При этом, если дело по восстановлению фронтона передадут в суд, то Вы скорее всего проиграете и на Вас лягут судебные издержки.

Читайте также: