Актуальность строительства малоэтажных жилых домов
Обновлено: 07.07.2024
Проблемы и перспективы малоэтажного жилищного строительства Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»
Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Зайнуллина Т. Г.
Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. С территориальной точки зрения эффективной является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. С финансовой компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Зайнуллина Т. Г.
Проблемы и перспективы малоэтажного жилищного строительства К вопросу о развитии высокоплотной малоэтажной жилой застройки в г. Казани Проблемы, перспективы и динамика развития малоэтажного строительства в России, Ростовской области Перспективы развития малоэтажного жилищного строительства в России Малоэтажное строительство. Проблемы и решения i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы. i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.Problems and prospects of low-rise housing
Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems and prospects of this segment of the housing market. From the standpoint of the territories is a complex building effective suburbs of Rostov-on-Don, the development of which we see today. Financially company developer in partnership with banks developing a scheme of financing the construction or implementation of the already built housing . This is mutually beneficial cooperation, as the developer in implementing certain projects under construction, and the bank gets a new borrower for a long period of time.
Текст научной работы на тему «Проблемы и перспективы малоэтажного жилищного строительства»
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. С территориальной точки зрения эффективной является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. С финансовой - компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени.
Ключевые слова: жилищное строительство; рынок жилья.
PROBLEMS AND PROSPECTS OF LOW-RISE HOUSING
Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems and prospects of this segment of the housing market. From the standpoint of the territories is a complex building effective suburbs of Rostov-on-Don, the development of which we see today. Financially - company developer in partnership with banks developing a scheme of financing the construction or implementation of the already built housing. This is mutually beneficial cooperation, as the developer in implementing certain projects under construction, and the bank gets a new borrower for a long period of time.
Keywords: housing; housing market.
JEL classification: R 21, R 31, R 58.
В последние годы малоэтажное жилищное строительства становится очень популярным и развивается быстрыми темпами, причин этому достаточно много. Попробуем остановиться на них, а также рассмотреть проблемы и дальнейшие перспективы такого строительства на примере г. Ростова-на-Дону.
Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2020 г. около 70% (РБК. Исследования рынков. 2012).
Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.
© Т.Г. Зайнуллина, 2013
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 2
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 2
Есть три формата малоэтажного жилищного строительства:
• отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
• жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);
• многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (Приказ Министерства регионального развития РФ. 2010).
Для начала рассмотрим причины бурного роста этого сегмента рынка жилья.
Долгое время малоэтажное жилищное строительство не играло существенной роли в обеспечении жильем граждан России, причин тому множество: это и менталитет городского населения (привычка жить в многоквартирных домах), и отсутствие свободных земель в городах, отсутствие инженерной инфраструктуры и т. д.
Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных городах) за последние годы значительно возросли, например, купить хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе г. Ростова-на-Дону можно не менее чем за 2 млн 200 тыс. руб., естественно квартиры большей площади стоят значительно дороже. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно больше.
Малоэтажное жилищное строительство требует значительно меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов. Этим, в частности, пользовались недобросовестные застройщики, - получая документы на строительство малоэтажных домов в Ростове-на-Дону они затем начинали возводить высотные здания.
Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно больше, чем в многоквартирных жилых домах, и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте и при этом уменьшить стоимость строительства и сократить его сроки. Также малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, поскольку не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным является строительство так называемых «таунхаусов»1, так как стоимость многих строительных конструкций ложиться не на одного, а на несколько собственников, так же распределяются расходы по содержанию и эксплуатации дома.
С какими же проблемами сталкивается этот быстро растущий сегмент жилищного рынка и как они могут сказаться на дальнейших перспективах его развития?
В первую очередь это проблема отсутствия и выделения земельных участков, особенно когда речь идет о массовой (комплексной) застройке. В Ростове-на-Дону наиболее быстро развивается строительство малоэтажных домов на землях садоводческих товариществ. Эти земли имеют один существенный недостаток - неразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Это касается, прежде всего, отсутствия подъездных путей надлежащего качества (асфальтовое покрытие, ширина проезда и т. д.). Поэтому по уровню комфортности проживания эти дома далеки от идеала. Еще одной проблемой застройки на таких землях является перекладывание развития коммунальной инфраструктуры на плечи новых собственников, так как застройка происходит в стихийном порядке.
Решением данной проблемы является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. Это коттеджные поселки в радиусе 10 км от Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Ясная поляна», «Приозерье», «Березовая роща», «Поселок Донской», «Щепкин» и другие, которые развиваются разными темпами в зависимости от степени удаленности от основных транспортных путей, используемых технологий строительства и его стоимости.
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.Еще одной проблемой является отсутствие финансирования со стороны банков и помощи государства. Индивидуальному застройщику получить ипотеку под строительство дома без залога очень сложно, банки не хотят идти на такой риск, ипотеку можно получить, если есть квартира в городе или стоимость земельного участка достаточно высока. Решение есть пока только для комплексной застройки в коттеджных поселках, когда компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени. Помимо этого, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. 2013). В перечень территорий организованной массовой малоэтажной застройки в соответствии с этой программой входят
1 Таунхаус - комплекс из двух и более индивидуальных малоэтажных домовладений с общими боковыми стенами, имеющими собственные входы и огороженные приусадебные участки.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» (г. Батайск), жилой поселок «Приазовье» (Азовский район Ростовской области) и проект жилого квартала в переулке Теплый, Часовой (г. Шахты) (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. 2013).
Положительные примеры частно-государственного партнерства на рынке малоэтажного жилищного строительства есть во многих регионах России, в частности г. Санкт-Петербург, в республиках Татарстан и Башкортостан. Новый Генеральный план развития г. Ростова-на-Дону также предполагает освоение новых территорий. Администрация Ростова-на-Дону периодически выставляет на торги новые земельные участки, что также способствует развитию малоэтажного жилищного строительства и комплексному развитию территорий.
Малоэтажное жилищное строительство - это не новинка России, по такому пути развития жилищного сектора шли многие страны, в частности в США доля малоэтажного жилищного строительства около 90%, поэтому, рассмотрев проблемы и перспективы его развития, можно сделать вывод о том, что за ним будущее, при условии первоначального строительства транспортных и инженерных коммуникаций, а не наоборот.
Перспективы развития малоэтажного жилищного строительства в России Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»
Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Сайфуллина С.Ф., Логиновская И.Д.
Малоэтажная застройка представляет собой перспективное направление развития рынка доступного жилья в России. В статье рассмотрены проблемы развития малоэтажной застройки. Исследуется вопрос эффективности комплексной малоэтажной застройки для инвестора.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Сайфуллина С.Ф., Логиновская И.Д.
Оценка состояния и перспектив развития малоэтажного домостроения в Приморском крае Исследование факторов, определяющих развитие малоэтажного строительства в Республике Татарстан Диагностика факторов, стимулирующих и сдерживающих малоэтажное жилищное строительство в городском округе Самаре Малоэтажное строительство. Проблемы и решения Проблемы и перспективы развития малоэтажного строительства в Челябинской области i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы. i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.Текст научной работы на тему «Перспективы развития малоэтажного жилищного строительства в России»
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ
PERSPECTIVES OF LOW-RISE BULDININGS CONSTRUCTION IN
С.Ф. Сайфуллина, к.э.н.
доцент кафедры «Экономика и управление на предприятии нефтяной и газовой промышленности» ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный
associate professor of department «Economics and Management of Oil and
Gas Industry» Ufa State Oil Technical University
студент ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный нефтяной
Аннотация: Малоэтажная застройка представляет собой перспективное направление развития рынка доступного жилья в России. В статье рассмотрены проблемы развития малоэтажной застройки. Исследуется вопрос эффективности комплексной малоэтажной застройки для инвестора.
Abstract: Low-rise buildings is a promising direction of development of affordable housing market in Russia. In article the problem of low-rise buildings are
considered. The problem of complex low-rise buildings efficiency for the investor is investigated.
Ключевые слова: малоэтажное строительство, жилищное строительство, особенности малоэтажного строительства, инфраструктура, комплексная малоэтажная застройка.
Keywords: low-rise construction, housing construction, features of low-rise construction, infrastructure, complex low-rise buildings.
Формат массового малоэтажного строительства зародился в России около семи лет назад. В начале 2000-ных годов жители городов обратили внимание на ближние пригороды как на альтернативу городской квартире и как на возможность обзавестись недвижимостью в рекреационных целях. В посткризисный период строительный рынок переориентировался на возведение загородного малоэтажного строительства. За последние 20 лет ввод малоэтажного жилья в России увеличился почти в семь раз. Сформировался новый рыночный продукт - «коттеджный поселок», отличающийся от дачных кооперативов и сельских поселений единой концепцией застройки, наличием огороженной территории и центральных или общепоселковых инженерных сетей.
Под малоэтажной застройкой понимают жилой объект этажностью до трех (иногда четырех) этажей. Рынок таунхаусов, коттеджей, малоэтажных многоквартирных домов постепенно становится полноценной частью общего российского рынка недвижимости. Доступность такого жилья для среднего класса российских граждан способствует решению проблемы обеспеченностью жильем.
Благодаря либерализации земельных отношений развитие загородного малоэтажного строительства стало самостоятельным бизнес-сегментом строительной отрасли, потянув за собой и развитие современной
домостроительной промышленности, как в части производства стройматериалов, так и в части комплексных технологических решений для индивидуального домостроения.
Национальные особенности формирования малоэтажного сегмента рынка недвижимости не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные «лекала». В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, развивая и слегка трансформируя идею городского образа жизни. В России в большинстве случаев коттеджная застройка представляет собой автономный жилой комплекс, расположенном в некотором удалении от городских границ.
Современные инновационные технологии позволяют строить малоэтажное жилье без использования тяжелой строительной техники и дорогих стройматериалов, что сокращает себестоимость объктов малоэтажного строительства и сроки их сдачи. В настоящее время в малоэтажном индивидуальном жилищном строительстве в России находят применение следующие основные конструктивные системы: крупнопанельные и монолитные из железобетона; крупно- и мелкоблочные системы из керамзитобетона, шлакобетона и других материалов; кирпичные; деревянные (брусчатые, каркасные, панельные) и комбинированные на основе совместного использования перечисленных систем. Анализ показывает, что из общего объема жилищного фонда на долю домов из кирпича, камня и бетона приходится около 36%, из дерева — 31%, из прочих материалов — 33%. При этом в новом строительстве полносборные дома на основе бетонных материалов (крупнопанельные, крупноблочные) составляют 14%, дома из мелкоштучных материалов — 48%, деревянные и прочие — 38%. Эти соотношения отражают структуру сложившейся базы малоэтажного строительства в России и могут быть использованы для прогнозирования направлений ее развития.
Комплексная малоэтажная застройка пригодна для городов любых категорий: расположенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью, слабыми грунтами. Реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства.
Обязательным условием формирования конкурентных преимуществ малоэтажного строительства перед многоэтажным является необходимость существенного повышения уровня энергоэффективности и энергосбережения. Для повышения энергоэффективности малоэтажных застроек при организации их возведения применяются новые технологии и организационно-экономические схемы осуществления проектов и схемы финансирования, которые ранее не применялись ни для многоквартирных домов, ни для индивидуальных жилых домов.
Малоэтажное строительство на сегодняшний день является одним из самых перспективных и имеющих большой потенциал в России направлений. По прогнозам Правительства Российской Федерации доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в России в текущем году должна составить не менее 60%, а к 2020 году - не менее 70%.
Среди проблем развития малоэтажного строительства в России исследователи обычно называют следующие.
1. Нехватка земельных участков под малоэтажную застройку, отдаленность доступных участков от инфраструктуры.
2. Длительный срок согласований (в 4 раза превышает сроки в развитых странах Организации экономического сотрудничества и развития), высокая стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации.
3. Вследствие высокой себестоимость строительства (высокая стоимость земли и подключения к инфраструктуре, длительный срок строительсва в связи с большим количеством бюрократических процедур,
который ведет к росту затрат) низкая инвестиционная привлекательность проектов малоэтажного строительства и трудности с привлечением финансовых ресурсов.
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.В финансировании проектов малоэтажного строительства преобладает схема сочетания собственных и заемных средств покупателя или застройщика. Заемные средства сегодня могут быть получены в основном только на условиях ипотечного (залогового) кредитования. Условия и процедуры ипотеки, принятые в России, весьма сложны и, образно выражаясь, слишком накладны для желающих обзавестись собственным домом. Специфику малоэтажного домостроения, прежде всего индивидуального, действующие ипотечные схемы домостроения учитывают мало. Отечественный исторический опыт жилищного кредитования через накопительные строй-сберкассы в настоящее время используется слабо. Преимуществом такой схемы инвестирования является невысокий годовой процент - не более 3-4%. Источниками инвестиций в доступный малоэтажный жилищный фонд могут являются также средства структур государственно-частного партнерства, прямые бюджетные ассигнования (из бюджетов всех уровней), льготное кредитование и субсидирование индивидуального домостроения.
Несмотря на существующие проблемы в сфере малоэтажного домостроения, его приоритетный статус поддерживается всей экономикой страны программно-целевыми методами с элементами государственно-частного партнерства.
Мировая и российская практика показала экономическую целесообразность проектов малоэтажного строительства как такового, однако потребитель зачастую хочет получить доступное жилье в пригороде, имеющее поблизости различные объекты транспортной, бытовой, социальной инфраструктуры. То есть фактически речь идет о комплексной застройке, включающей помимо строительства жилья, также различных коммерческих и социальных объектов.
Нами была поставлена задача исследовать влияние фактора комплексности малоэтажной застройки на показатели экономической эффективности проекта строительства для застройщика.
Стоимость жилой недвижимости, как и себестоимость строительства в целом, по России варьируется в весьма широком диапазоне в зависимости от целого комплекса различных факторов. Как правило, основные статьи затрат в массовом малоэтажном домостроении - это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы. По мнению экспертов, проводивших исследование рынка малоэтажного строительства, основными факторами, влияющими на цену квадратного метра жилья, являются:
1. стоимость земли под строительство;
2. наличие инженерных и транспортных сетей;
3. развитие социальной инфраструктуры;
4. удаленность от центра города;
В наибольшей степени в зависимости от географии проекта может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков существенно ниже, чем вблизи центра города. Стоимость земли под строительство малоэтажного жилого комплекса в России составляет порядка 15-20% от конечной цены квадратного метра. Примерно столько же составляют затраты на проведение и подключение инженерных сетей (газ, электричество, вода, канализация).
От того, насколько оптимально спроектирована и реализована инфраструктура поселка малоэтажных домов или домов средней этажности во многом зависит прибыль, которую принесет инвестору проект поселка.
Под развитой инфраструктурой эксперты оценивают наличие и расположение медицинских учреждений, образовательных учреждений для детей (школ, детских садов), состояние дворов, наличие детских площадок, парковок и автобусных остановок. Если девелопер при получении земли под
строительство принял на себя обязательства по постройке школы, детского сада или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы лягут на строящийся дом, и себестоимость его метра соответственно увеличится. Таким образом, строительство таких объектов приводит к удорожанию цены за квадратный метр жилья приблизительно на 15%. Стоимость строительства детского сада в России начинается от 120 млн. рублей, стоимость строительства школы от 200 млн. рублей. Конечная цена этих объектов зависит от количества мест, на которое рассчитано учреждение, и от качества отделки самого здания. Техническое задание на строительство объектов социальной инфраструктуры составляют органы городской власти.
Также при оценке наличия объектов дошкольного образования берутся и частные организации, поскольку все популярнее становится бизнес частного детского сада на дому для небольших групп детей.
В качестве медицинских учреждений наряду с государственными поликлиниками и больницами рассматриваются также аптеки, стоматологии.
Влияет на цену квадратного метра и непосредственное окружение. Расположение рядом с жилым домом промышленного предприятия с вредным производством, свалки и другие подобные объекты заметно снижают его стоимость. В то же время, например, наличие леса, парка или сквера, наоборот, увеличивают цену квадратного метра квартир.
Есть две основных ошибки проектирования инфраструктуры поселка:
- инфраструктура слишком скудна;
- инфраструктура чрезмерно развита.
Выбор оптимального варианта инфраструктуры поселка - далеко не такая простая задача, какой она представляется на первый взгляд. Почти во всех случаях потенциальные покупатели квартир в поселке не хотят платить денег за содержание недвижимости больше, чем, например, жители близлежащего города за такую же по площади недвижимость.
Существует несколько достаточно простых и высокоэффективных решений проектирования оптимальной инфраструктуры малоэтажного жилого поселка. В любом поселке:
- наибольшим спросом пользуются объекты, требующие минимальных финансовых затрат: детские игровые площадки и открытые спортивные площадки;
- экономически целесообразно строительство одного или нескольких многофункциональных зданий, расположенных ближе к въезду в поселок;
- целесообразно строительство одного или нескольких двухэтажных гаражей общей площадью до 1500 кв.м.
- целесообразно строительство двухэтажного бизнес центра общей площадью до 1500 кв.м.
В 2012 году был проведен опрос корреспондентами журнала «Федеральный строительный рынок». По результатам опроса потенциальных жителей малоэтажных поселков города Санкт-Петербурга был определен рейтинг наиболее популярных объектов инфраструктуры поселков (рисунок 2).
детский сад, школа
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.Поликлиника, больница, аптека
а Спортивные центры, салоны красоты
О Кафе, рестораны
Рисунок 2. Результаты опроса «Какие объекты инфраструктуры наиболее
Наиболее часто описываемые на сайтах российских строительных компаний, рекламных материалах инфраструктурные объекты это:
1. Детский сад, школа, детские комнаты для временного пребывания детей, детский развивающий клуб (творческие кружки, занятия музыкой)
2. Ландшафт и архитектура поселка, общие прогулочные зоны, аллеи, парки, искусственные водоемы, велосипедные дорожки.
3. Торговый центр, магазин (продуктовый и промышленный).
4. Спортклуб (с секциями для детей), спорткомплекс (бассейн), салон красоты, ледовый дворец, снегоходы на прокат, лыжи, каток. Площадки для игр детей и взрослых: закрытые площадки для малышей, спортивные корты (волейбол, футбол, теннис), тренажерная площадка.
5. Салон красоты, кинотеатр, видеозал, музей (конференции, вечера, мастер-классы).
6. Медицинские учреждения, аптеки.
7. Охрана, милиция, экстренные службы, турникет.
8. Регулярный транспорт (автобус, электричка) до города, въезд в город нормальный (без пробок и переездов).
9. Ресторан, кафе, бар.
10. Офисный центр (зона работы).
11. Парковка адекватная количеству жильцов.
12. Территория для выгула собак.
Развитая инфраструктура является одним из факторов, повышающих как себестоимость, так и цену жилья в малоэтажном коттеджном поселке. Также важными факторами являются стоимость земли и инженерная инфраструктура.
В таблице 1 приведено среднее влияние рассмотренных факторов на конечную цену 1 кв.м. объектов в загородных малоэтажных жилых комплексах по мнению специалистов медиахолдинга «Эксперт» .
Влияние основных факторов на стоимость загородного жилья в
Фактор Среднее влияние на конечную стоимость 1 кв.м.
В качестве объекта оценки рассматривался малоэтажный жилой комплекс «НовоБулгаково», строительство которого ведется на участке площадью 251,1 Га, расположенном в 25 км в южном направлении от г. Уфы в республике Башкортостан. Земельный участок находится в собственности застройщика.
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.На сегодняшний день малоэтажный жидой комплекс «НовоБулгаково» является единственным жилым комплексом республики Башкортостан, строительство которого ведется с применением новейших технологий, суть которых заключается в следующем: сначала осуществляется полноценное строительство всех необходимых инженерных сетей - централизованное
газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, необходимых для полноценного качественного проживания, а уже затем стоятся непосредственно жилые объекты.
Проект комплекса предполагает строительство 1-2-х этажных индивидуальных жилых домов, а также 3-4 этажных многоквартирных домов. Всего уже ведется и планируется в будущем строительство нескольких кварталов, каждый из которых будет выполнен в собственном архитектурном стиле и с собственными проектами жилых домов.
В ходе исследования была проведена оценка экономической эффективности проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, предусматривающего наличие объектов инфраструктуры и без них.
Планируемыми объектами инфраструктуры поселка являются: школа, детский сад, поликлиника, а так же торговый комплекс, включающий помещения под клуб, кинотеатр, банки и т.д. (таблица 2).
Основные объекты проекта строительства жилого малоэтажного комплекса
Наименование Ед.изм. Количество
Площадь участка проектируемого объекта га 251
Общая площадь квартир в жилых домах (всего) тыс.кв.м 280
Детские дошкольные учреждения (всего) мест 480
Школы общеобразовательные (всего) мест 925
Поликлиники (всего) посещ. в смену 130
Магазины продовольственных товаров
- всего торговой площади тыс. кв. м 4, 8
- по норме 106 кв.м/1000 чел. кв.м/1000 чел. 485,5
Аптеки объект 2
Кинотеатры, клубы мест 160
Библиотеки тыс. книг 2,29
Спортзалы кв. м пола 1800
Бассейны крытые кв. м зеркала воды 200
Физкультурно-оздоровительные комплексы объект 1
Базы служб эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства объект 1
Банки операционное место 5
Почта, телеграф объект 1
Строительство объектов инфраструктуры повлечет за собой дополнительные затраты на 140 млн. руб.
В таблице 3 представлены показатели эффективности проекта в двух вариантах.
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.Интегральные показатели эффективности проекта строительства малоэтажного жилого комплекса «НовоБулгаково»
Наименование показателя Значение показателя по проекту
без объектов инфраструктуры с объектами инфраструктуры
Объем инвестиций (I), млн. руб. 1 178 1 318
Чистый приведенный доход (NPV), млн. руб. 950,5 1 032
Индекс прибыльности (PI) 1,81 1,78
Внутренняя норма доходности (IRR), % 30,3 29,2
Простой срок окупаемости (PP), мес. 4,91 4,90
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес. 4,96 4,95
Полученные значения показателей эффективности проекта в полной мере свидетельствуют об экономической целесообразности реализации рассматриваемого инвестиционного проекта как с объектами инфраструктуры, так и без них.
Увеличение инвестиционных затрат на 140 млн, направленных на строительство объектов социальной инфраструктуры, приведёт к улучшению показателей эффективности проекта. В частности, чистый приведенный доход возрастет на 82 млн. руб. Однако значение индекса прибыльности уменьшится, то есть дополнительные капитальные вложения не дают аналогичного прироста доходов проекта.
Исходя из выше приведенных расчетов, можно сделать вывод, что строительство малоэтажного жилого комплекса «НовоБулгаково» без строительства инфраструктуры принесет больше прибыли застройщику.
Таким образом, исследование показало, что проект комплексной малоэтажной застройки по сравнению с проектом «чистой» малоэтажной застройки имеет меньшую экономическую эффективность для застройщика.
Однако в расчете экономической эффективности не учитывался социальный эффект, который принесет строительство школы и детских садов. Также наличие развитой инфраструктуры позволит увеличить спрос на недвижимое имущество поселка, и снизить коммерческие риски застройщика.
Мировой опыт малоэтажного строительства показывает перспективность строительства организованных поселков с развитой коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой, позволяющей при этом сделать жилье и технологии более доступными для населения. При этом, когда мы говорим о доступных технологиях, нужно понимать, что они должны создавать комфортный дом, в котором свежо летом и тепло зимой, который отличает хорошая звукоизоляция, долговечность, экологичность, возможность организовывать пространство согласно потребностям той или иной семьи.
1. Асаул А.Н. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России [Текст] / А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова // Под ред. д.э.н., проф. А.Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2011.
2. Волобуева Т.В. Научно-методические подходы к реализации инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства [Текст]: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. эк. наук (08.00.05). - ФГБОУ ВПО «ВГАСУ», 2012.
2. Volobueva T.V. Scientific and methodological approaches to the implementation of innovation and investment projects of low-rise residential
Малоэтажное строительство в России: перспективы
Малоэтажное строительство приобретает особую актуальность в рамках реализации национального проекты «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», поскольку наиболее полно удовлетворяет обоим критериям: и доступности, и комфортности. Своим мнением о сегодняшней ситуации с малоэтажным строительством в Новосибирске, перспективами его развития с журналом «Все о новостройках» поделилась Татьяна Аржаева, директор TS Consulting.
Сегодня очень много говорят о жилье: его видах, ценах, доступности, комфортности и т. д. А еще несколько десятков лет назад квартира в многоэтажном многоквартирном доме была, по сути, пределом мечтаний. Так называемые частные дома были лишь одним из способов решения жилищного вопроса, но далеко не самым комфортным способом. В основном строительство велось своими силами, денег не хватало, и дома в большинстве случаев не отличались простором и продуманностью. Стоит уточнить, что речь идет именно о массовой частной застройке, а не о дачных поселках коммунистической элиты. В этом контексте интересно сравнить Сибирь с европейской частью страны, где земельные участки были больше, дома просторней и богаче.
Во многих районах, застроенных частными домами, не асфальтировались улицы, не соблюдались строительные и противопожарные нормативы. В результате сейчас на многих улицах затруднен подъезд к домам, на узких проездах трудно разъехаться двум машинам. Про то, что происходит весной и осенью в частном секторе, думаю, рассказывать не нужно.
Если сравнить частный сектор в 2007–2008 гг. с тем же самым частным сектором, но середины 90-х годов, можно отметить что многие хозяева на месте своих маленьких одноэтажных домиков построили двух-, трехэтажные коттеджи с гаражами, банями, заборами в виде непроницаемой крепости. Нередко при строительстве хозяева думают исключительно о своем удобстве, причем сиюминутном, и чуть-чуть «прихватывают» землю соседей или общей дороги, отчего она становится еще уже. Регламентирование нового строительства в уже существующем частном секторе непонятно, и в итоге процесс носит весьма хаотичный характер, а решение задач, связанных с благоустройством общей территории, под большим вопросом. К чему это приведет через 5–8 лет представить не трудно.
Решение жилищного вопроса сейчас связывается с развитием именно малоэтажного домостроения. Строительство малоэтажных зданий – наиболее динамично развивающаяся сфера строительной индустрии. Хотя до показателей западных стран еще далеко.
Развитые страны мира (Европа, Скандинавия, Канада, Япония и др.) ежегодно вводят до 1,0 м2 нового жилфонда в расчете на душу населения. Причем новый жилфонд преимущественно, на 60–70 %, формируется из малоэтажных жилых зданий. В США в последние годы вводится 280–290 млн. м2 жилья, что более 1,0 м2 на душу населения; доля малоэтажных домов составляет около 85 %.
Жилищное строительство в России в последние годы характеризуется ежегодным вводом лишь 0,2–0,25 м2 жилища на душу населения, что в 2,5 раза меньше, чем 15–20 лет назад. Но при этом доля малоэтажного строительства постоянно увеличивается. За последние 10 лет его объемы в стране увеличились в 2,5–3 раза и составляют более 40 % вновь вводимого жилфонда (против 16–18 % в прежние периоды). Тенденция роста объемов и темпов малоэтажного жилищного строительства имеет потенциально устойчивую перспективу. В свою очередь, и большинство людей предпочло бы индивидуальный дом, таун-хаус квартире.
Предпочтения по материалу строительства распределяются следующим образом: на первом месте кирпич, на втором – ячеистый бетон или бревна, на третьем – массивный брус, на четвертом – технологии деревянного каркасного и панельного домостроения, на пятом – клееный брус, несъемная опалубка, стальной каркас и другие строительные технологии.
Деревянное домостроение является традиционным и наиболее доступным для большинства граждан нашей страны, более 50 % площади которой покрыто лесами. Но сегодня в России удельный вес деревянного домостроения в общем объеме индивидуального жилищного строительства не превышает 10 %. В то же время деревянное малоэтажное домостроение является во многих странах мира приоритетным. К числу стран с развитым малоэтажным деревянным домостроением относятся: Канада, США, Финляндия, Швеция, Германия, Япония. В общем объеме индивидуального жилищного строительства этих стран доля «дерева» составляет: в Швеции и Германии – до 30–50 %, в Канаде и США – до 75 %, в Финляндии – до 80 %. В этих странах строятся деревянные дома с долговечностью строительных конструкций, обеспечивающих проживание в них нескольких поколений людей. Например, в Канаде и сегодня встречаются деревянные дома, построенные 150–200 лет назад.
Начиная примерно с 2000 года, строительство деревянных домов в нашей стране несколько «оживилось». С участием российского и иностранного капитала создан целый ряд новых предприятий малой мощности по производству деревянных домов. Однако ориентированы они, в основном, на выпуск элитных домов, стоимость которых доступна лишь для потребителей с достаточно высокими уровнями доходов. Популярные кирпичные дома на сегодня являются самыми дорогими.
Если же говорить о других технологиях, то по отношению к ним у большей части населения существует предубеждение, вызванное, в первую очередь, незнанием, во вторую очередь, взвешиванием позитивного фактора (быстровозводимость) и негативного (теплоэффективность стен), которая может быть нарушена в процессе монтажа комплекта дома низко квалифицированными строительными бригадами.
Таким образом, говоря о развитии малоэтажного строительства, необходимо проанализировать уже имеющийся в России и на Западе опыт, сделать выводы, понять будущее тех или иных решений. Организованный поселок с решенными вопросами по коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуре более перспективен со всех точек зрения. Доступной должна быть не только земля, но и технологии. При этом, когда мы говорим о доступных технологиях, нужно понимать, что они должны создавать комфортный дом, в котором свежо летом и тепло зимой, который отличает хорошая звукоизоляция, долговечность, экологичность, возможность организовывать пространство согласно потребностям той или иной семьи и т. д.
Ответы на эти и другие вопросы, понимание тенденций и прогнозирование развития районов малоэтажной застройки через 10–15 лет хочется увидеть в федеральном законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». На эти вопросы должны ответить строители, производители, покупатели – будущие жильцы, которые голосуют рублем, и голосуют не за что-нибудь, а за качество своей жизни, а значит, должны делать это сознательно, с пониманием своей роли и ответственности в этом процессе.
В заключение хочется поздравить всех читателей журнала, партнеров, коллег с наступающим Новым годом. Следующий год, согласно прогнозам, обещает быть сложным и трудным. Наверное, именно поэтому особую значимость приобретают добрые пожелания. Пусть Новый год для вас, несмотря ни на что, будет удачным, успешным принесет радостные события и исполнение желаний, а дом согреет любовью.
Читайте также: