Как переоформить пол квартиры на мужа

Обновлено: 19.05.2024

Мужчина купил квартиру, а бывшая жена предыдущего продавца потребовала отдать ей половину

В Иркутской области развелись муж и жена. В собственности супругов была квартира — в равных долях. Но в документах собственником был указан только муж. И пока жена делила все после расторжения брака, он взял и продал квартиру родственнику. А тот — реальному покупателю.

Для покупателя все было чисто: вот квартира, у продавца все в порядке с правами и согласиями. Он и подумать не мог, что у предыдущего собственника какие-то проблемы с разделом имущества.

Но жена про квартиру не забыла. Она узнала, что жилье продано, и попыталась признать договор недействительным, чтобы получить свою половину. Получается, ничего не подозревающий покупатель должен был отдать ей часть, за которую заплатил.

Дело дошло до Конституционного суда: все предыдущие инстанции разобраться не смогли. Решение Конституционного суда — очень важное не только для тех, кто состоит в браке или разводится, но и для покупателей квартир. Внезапно может оказаться, что оплаченное или ипотечное жилье нужно отдать прежним владельцам.

Вот что нужно учитывать, чтобы считаться добросовестным приобретателем и не остаться без квартиры.

НОВЫЙ КУРС

Как сделать ремонт и не сойти с ума

Разбираемся, как начать и закончить ремонт без переплат: от проекта до приемки

Аргументы сторон

Жена. Мы с мужем развелись. Он продал квартиру своему родственнику, я стала за нее судиться. Квартиру мы покупали в браке и оформили на мужа, но это общее имущество. Суд я выиграла — ту сделку признали недействительной. Но оказалось, что родственник мужа уже продал квартиру кому-то еще. Я на это согласия не давала — фактически мою долю продали без разрешения. Прошу признать договор купли-продажи недействительным и вернуть мне половину этой квартиры.

Покупатель. Когда я покупал эту квартиру, добросовестно проверил документы продавца. Согласий бывших жен там не предполагалось, обременения на квартире не было. С момента предыдущей сделки прошел год. А после развода бывших собственников прошло уже больше трех лет — значит, срок давности закончился. Отдавать квартиру я не буду.

Муж. А я что? Я продал квартиру, Росреестр все зарегистрировал. Что там с ней было дальше, меня не касается — разбирайтесь с бывшей женой сами.

Что сказали суды?

Мы признаем право собственности женщины на ½ долю в квартире.

Квартира продана, хотя продавец — бывший муж — не имел на это права. Возвращать имущество новый собственник не хочет. Женщина требует изменить запись о владельце квартиры в Росреестре и отдать ей жилье.

Первым покупателем квартиры стал родственник мужа. На тот момент брак был расторгнут, но позднее женщина отсудила часть жилья. Родственник, купивший квартиру, знал, что супруги развелись и что мужчина не имел права продавать общую недвижимость. При этом он ничего не проверил и согласия бывшей жены на сделку не попросил. Этот договор купли-продажи признан недействительным. Сейчас у квартиры новый собственник. Но он должен вернуть недвижимость женщине.

Срок давности по такому требованию начнет течь не со дня продажи квартиры мужем, а со дня признания этого договора недействительным. Получается так: муж продал квартиру в 2016 году, договор стал недействительным в 2018. То есть в 2019 году бывшая жена может требовать возврата жилья уже от второго покупателя.

Новый собственник хоть и не знал о семейных разборках, но теперь должен вернуть женщине ½ оплаченной им квартиры. Право собственности в Росреестре будет переоформлено автоматически на основании решения суда.

Эти выводы поддержали все инстанции, включая Верховный суд. Всем показалось правильным, что бывшая жена может спустя годы и после нескольких сделок забрать часть квартиры.

Новый собственник квартиры с этим не согласился и дошел до Конституционного суда. Там он попробовал оспорить положения гражданского кодекса, по которым при незаконной продаже нужно возвращать имущество первоначальному владельцу.

И вот это решение Конституционного суда — уже не выводы по конкретному делу, а, по сути, толкование закона, которое могут применять все.

Изумительная история 04.11.20

Если имущество приобретено у человека, который не имел права его продавать, а покупатель не знал и не мог знать о таких проблемах, то собственник может забрать такое имущество, только если:

оно было утеряно;
оно было похищено;
оно выбыло из владения помимо его воли.

Конечный покупатель в этом деле считает, что квартиру у него забрали незаконно. Он действовал добросовестно и осмотрительно, а недействительной признана не его сделка, а договор между мужем женщины и его родственником.

Получается, все честные покупатели рискуют потерять жилье, если какая-то из предыдущих сделок будет недействительной. Например, если выяснится, что в цепочке продаж не хватило согласия супруга.

Вот как должен работать закон в таких ситуациях:

Никто не может быть произвольно лишен жилья.
Права добросовестных приобретателей должны быть защищены, если те заплатили за жилье, а одна из предыдущих сделок оспорена.
Добросовестность участника сделки предполагается, потому что он ориентируется на данные Росреестра.
Супруг может распоряжаться общим имуществом, только если есть нотариальное согласие второго.
Если согласие не получено, супруг с нарушенным правом может требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда должен был узнать о ее совершении.
Основанием для недействительности сделки может стать отсутствие полномочий у того, кто ее совершил. Но нужно доказать, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об этом.
Если сделка все же будет признана недействительной, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное имущество или возместить его стоимость.
Если имущество, которое продали без согласия супруга, уже находится у другого лица, этот приобретатель лишается права собственности. А собственник, который оспорил первую сделку, может требовать от него возврата имущества.
Из-за особенностей оформления общего имущества супругов в Росреестре может не оказаться записи о том, что у квартиры есть еще один собственник. И никаких указаний, что жилье в совместной собственности, тоже не будет. Квартирой владеют оба супруга, а по документам собственник только один из них.
Покупатель квартиры полагается на данные единого реестра недвижимости и не обязан выяснять, находилась ли квартира в общей собственности и не продавалась ли она ранее без согласия супруга. Если бы была такая обязанность, в чем тогда смысл ЕГРН?
А вот бывший супруг, который не указан в данных Росреестра как собственник, должен сам принять меры по контролю за имуществом — если заинтересован в его сохранности. Он может указать свои данные в сведениях о квартире.
Если бывший супруг не принял меры по защите общего имущества от продажи после развода, ответственность за последствия сделок нельзя накладывать на добросовестного покупателя, который ориентируется на ЕГРН.
В этой истории можно считать, что бывшая жена не интересовалась судьбой общей квартиры или доверяла распоряжение ею бывшему мужу. А значит, квартира продавалась не против ее воли.
Свои права женщина может защитить, обратившись с требованиями к бывшему супругу, который продал квартиру без ее согласия. А второй покупатель точно не мог располагать сведениями об их отношениях.

Зря забрали полквартиры у нового собственника. Пересматривайте дело по закону и не сваливайте на добросовестного покупателя ответственность, которая лежит на бывших супругах.

А законодатели пусть вносят изменения в нормативные акты насчет регистрации общей собственности, чтобы покупатели недвижимости не рисковали из-за раздела имущества.

Это толкование нужно применять всем и всегда.

Что в итоге

Дело будут пересматривать. Очевидно, что половину квартиры вернут второму покупателю. А бывшая жена не получит часть жилья, потому что сразу не приняла меры по защите своей доли имущества.

В других подобных историях суды будут применять такой же подход. И, возможно, появятся уточнения в правилах регистрации недвижимости: если жилье в совместной собственности супругов, об этом будут делать какую-то пометку в ЕГРН.

Как защитить общее имущество от продажи

Есть несколько вариантов, пока супруги в браке, разводятся или делят имущество. Даже без изменений в законах:

Выделить супружескую долю. Муж или жена может выделить долю в общем имуществе, чтобы в Росреестре были указаны права каждого, например на ½ квартиры. Тогда продажа будет возможна только через нотариуса и без второго собственника ничего не выйдет. Никаких доверенностей и продаж без согласия. Любая сделка с квартирой пройдет, только если второй супруг лично придет на регистрацию.
Подать ходатайство о запрете сделок. В иске по разделу имущества можно сразу попросить суд наложить ограничения на сделки со спорной квартирой. В реестре будет пометка, и супруг не сможет продать или подарить общую недвижимость.
Проверять данные о квартире в ЕГРН. Сейчас выписку по любой недвижимости можно получить на госуслугах за символическую сумму. Кто угодно может проверить собственника, даже если сам не имеет отношения к объекту. Хотя бы раз в квартал стоит проверять, не изменились ли данные в реестре, чтобы успеть оспорить сделку и защитить свои права.

Как проверять квартиру при покупке

Постановление Конституционного суда не означает, что можно покупать любую квартиру без проверок. Это решение гарантированно защитит только при совпадении таких условий:

Покупатель добросовестный.
Оспорена не его сделка, а какая-то из предыдущих.
Супруг, который пытается вернуть имущество, раньше не принял меры для его защиты.

Риски потерять квартиру даже после чистой продажи все равно остаются, поэтому нужно узнать о переходе прав за весь период — это можно сделать через госуслуги. Если есть сомнения относительно какой-то из прошлых сделок, стоит оценить риски.

Вот в каких случаях сделка может оказаться рискованной:

Для покупки квартиры был использован маткапитал.
Продавец — пожилой человек.
В числе собственников есть дети до 18 лет. Или они прописаны в квартире.
Продавец состоит в браке или недавно развелся.
За последние три года было подозрительно много переходов права собственности.
Квартира досталась по наследству.
На квартире есть обременение.
Цена ниже рынка.
Одна из сторон сделки действует по доверенности.
У собственника есть долги или с ним кто-то судится.

Тэги: суд, недвижимость, право Обложка — Ksenia Merenkova / Shutterstock

Екатерина Мирошкина С какими сложностями вам приходилось сталкиваться при покупке или продаже квартиры?

Отредактировано

Один раз при покупке квартиры я наткнулся на совершенно шедевральную цепочку переходов собственности. КАЖДЫЙ из которых выглядел в высшей степени стремно.

Как сделка выглядела со слов продавца:
"Три года назад у меня умерла двоюродная бабушка. Более близких родственников у нее не было. Я - первый в очереди наследник. Второй владелец квартиры после ее приватизации в 90-х. Вот, решил сейчас продать."

Как сделка выглядела после пробива переходов права собственности (и изучения постановлений судов):

1. Первый владелец квартиры.
Три года назад умирает бабушка, приватизировавшая квартиру в 90-х. Своих детей у нее действительно не было. Ближайший родственник - двоюродная сестра, которая живет в другом городе.

2. Второй владелец.
Уход бабушки в Вальгаллу никто не заметил, и почти полгода квартира стояла пустая. Этим решил воспользоваться некий предприимчивый гражданин. Он подделал свидетельство о рождении, якобы он является сыном усопшей. Вступил в права наследования и вселился в квартиру.

3. Третий владелец.
Спустя приблизительно год, родня заметила, что бабушки не хватает, а в ее квартире живет хрен пойми кто. Двоюродная сестра бабушки из другого города подает в суд на аннулирование вступления в наследство и инициирует дело о подделке документов. Суд признает свидетельство о рождении фиктивным, но дело о подделке документов почему-то не начинает (есть гипотеза, что лже-сын бабушки - силовик со связями). В итоге, по суду, двоюродная сестра усопшей становится владельцем квартиры.

4. Четвертый владелец.
Двоюродная сестра из другого города имеет несколько своих детей и внуков. В т. ч. проживающих в городе нахождения квартиры. Но через пол-года решает подарить квартиру своей племяннице (которая располагается по генеалогическому древу с противоположной стороны, относительно усопшей бабушки). Дарственную на квартиру оформляет риэлтор по генеральной доверенности, ссылаясь на то, что сестра старая, и ездить в другой город ей тяжело. В собственность вступает племянница двоюродной сестры усопшей бабушки.

5. Пятый владелец.
Счастливая племянница живет в квартире. Идиллия? Как бы не так! Через пол-года она начинает разводиться со своим мужем. Разводятся жестко, по суду, с дележкой всего и вся: детей, машин, квартир, дач, кота. Много заседаний на этот счет. По судебным документам прослеживается, как обоих бомбит от ненависти. Но, наконец, все поделили и развелись. Бывший муж почти сразу оформляет новый брак. Поскольку описываемая квартира досталась племяннице в форме подарка - в разделе общего имущества она не участвует. Тем не менее, через год бывшая жена почему-то решает продать квартиру своему бывшему мужу по заниженной на 30% стоимости и фиктивному договору продажи (когда в договоре указывается, что деньги были переданы в когда-то в прошлом, а не во время этой сделки). В собственность квартирой вступает бывший муж племянницы двоюродной сестры усопшей бабушки.

Итого, за 3 года квартира успела сменить 5 собственников. А из четырех переходов права собственности, первый - по подложным документам, второй - по суду, третий - по генеральной доверенности, а четвертый - по фиктивному договору продажи между ненавидящими друг друга людьми. Прям Адское Бинго смог собрать в рамках одного объекта! Весьма поржал. Немного потроллил собственника для профилактики и пошел искать другой объект :)

Как проще всего передать квартиру своей жене?

– Являюсь единственным собственником квартиры. Хочу подарить ее полностью жене. Думал просто переписать в МФЦ, но там отвечают, что без нотариального какого-то брачного договора не обойтись. Нотариус объясняет, что это выльется фактически в оформление дарения. Как лучше оформить такую передачу квартиры?

Отвечает адвокат Наталия Шулепова:

Для выдачи полноценного заключения необходимо знать Ваши основания собственности – наследство, купля-продажа, приватизация.

Если квартира Вам принадлежит по наследству или по приватизации, то данный объект не является общей совместной собственностью супругов, и, соответственно, брачный договор не составляется. Оформляется простой письменный, не нотариальный договор дарения, который в дальнейшем подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Если квартира принадлежит Вам по договору купли-продажи, то необходимо знать следующее: недвижимость была приобретена до брака или во время брака. Если до заключения брака, то данный объект не является общей совместной собственностью супругов и брачный договор не составляется. В этой ситуации действия супругов – оформляется простой письменный, не нотариальный договор дарения, который в дальнейшем подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Если квартира принадлежит Вам по договору купли-продажи и недвижимость была приобретена во время брака, то данный объект является общей совместной собственностью супругов. Соответственно, жене, в силу нормы ст. 34 Семейного Кодекса РФ, принадлежит ½ доли в квартире. В этом случае можно оформить брачный договор, в котором предусмотреть, что он распространяет свое действие на период приобретения недвижимости, и указать в нем, что квартира является собственностью мужа. После этого снова оформляется простой договор дарения или купли-продажи, который в дальнейшем подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Можно заключить нотариальное соглашение о разделе имущества супругов, где определить, что супруге принадлежит ½ доля. После чего данное соглашение зарегистрировать в Росреестре, а уже потом оформить нотариальный договор дарения ½ доли от Вас жене и опять зарегистрировать данный договор в Росреестре.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Формулировка «единственный собственник» звучит размыто и не позволяет понять, является ли данная квартира Вашей индивидуальной собственностью или все же совместной собственностью с Вашей супругой. Для этого нужно уточнить: в какой момент (в браке или до брака с Вашей супругой) и на основании чего Вы стали собственником этой квартиры (наследство, дарение, покупка, участие в долевом строительстве и т. д.). Есть Вы стали собственником данной квартиры в период брака с Вашей супругой на основании возмездной сделки (то есть платили за квартиру из общего семейного бюджета), то эта квартира, несмотря на то что оформлена на Ваше имя, является совместно нажитым имуществом супругов. Для оформления ее на имя Вашей супруги достаточно заключить соглашение о разделе имущества супругов и сдать его на регистрацию в Росреестр (через МФЦ) – это, как правило, наиболее распространенный вариант. Альтернативным вариантом является заключение брачного контракта в отношении именно этой квартиры.

Отвечает генеральный директор ООО «Юридический центр «Чернышов и партнеры», к. ю. н. Сергей Чернышов:

Дело в том, что в МФЦ правы. Современное законодательство четко определяет режим имущества супругов и заключается в том, что в случае развода все имущество, нажитое в браке, делится пополам. Поэтому если просто подарить квартиру жене, оформив дарственную через нотариуса, то такая квартира также будет считаться совместно нажитым имуществом, и супруга не будет уверена, что при разводе квартира достанется ей. Супруг будет иметь полное право, даже если оформит дарение на 50% доли в квартире. Однако если последовать совету сотрудников МФЦ и составить брачный договор, то тем самым можно обезопасить супругу от последующего раздела квартиры. Настоятельно рекомендую заключение брачного договора, который закрепляет, кому какое имущество достанется после развода, и заверяется нотариусом. Если же Вы еще хотите переписать на супругу право собственности, то, конечно, дополнительно потребуется составление дарственной.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ответ на вопрос зависит от того, каким образом и когда была приобретена собственность на квартиру. Это необходимо, чтобы установить юридический статус жилья. Квартира полностью относится к частной собственности мужа в том случае если:

частная собственность на нее приобретена мужем до брака;
квартира была подарена мужу в период брака;
квартира была унаследована мужем в период брака;
квартира была законно приватизирована мужем в период брака при отсутствии регистрации жены в данной квартире.

В этих случаях квартира считается по закону частной собственностью мужа, и он вправе подарить ее жене по договору дарения. Данный договор может быть составлен и подписан как с участием нотариуса, так и без нотариального удостоверения. Брачный договор для этого не нужен. Если же квартира приобретена в период брака, то при отсутствии брачного договора она считается общей совместной собственностью супругов по закону. В этом случае, чтобы подарить свои права на квартиру, Вам с женой нужно заключить соглашение об определении долей в праве общей собственности, а затем зарегистрировать право общей долевой собственности. Например, ½ доли за мужем и ½ доли за женой. После этого доля на квартиру мужа может быть подарена мужем жене по договору дарения.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Дело в том, что если квартира была куплена уже в период брака, она автоматически является совместной собственностью обоих супругов, даже несмотря на то что в свидетельстве указан один собственник. Если же квартира куплена до вступления в брак, проблем нет: заключается договор дарения, регистрируется в Росреестре и право собственности переходит к другому супругу.

До 2017 года между супругами можно было оформить договор дарения, предварительно определив доли каждого супруга в праве собственности. По закону совместная собственность супругов предполагает равные доли. Один супруг дарил другому супругу свою долю, и, соответственно, вся квартира переходила в собственность одаряемого.

Сейчас все сделки с долями в праве собственности должны быть обязательно нотариально удостоверены. То есть договор дарения составляет уже только нотариус. Брачный договор – это один из видов определения собственника имущества, приобретенного в браке. Брачный договор можно заключить в отношении одной квартиры или сразу определить, кому из супругов какое имущество принадлежит.

Получается, что в случае с передачей квартиры между супругами без нотариуса не обойтись. А какой вид договора оформить – дарение или брачный договор – решать уже собственнику.

МФЦ является только посредником между гражданами и государственными учреждениями. Они не составляют договора и не регистрируют их.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вашей личной собственностью будет считаться тот объект недвижимости, который перешел по наследству, дарению или был приобретен Вами до вступления в брак. Иное имущество, приобретенное по возмездной сделке в период брака, является общей совместной собственностью. Вполне может быть, что при обращении в МФЦ сотрудник увидит, что супруга является не титульным собственником данного объекта, то есть формально у нее есть права на объект, которые не зафиксированы документально. В Вашем случае лучшим вариантом будет заключение брачного договора, так как благодаря этому можно перераспределить объекты недвижимости между супругами по своему усмотрению.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как переписать свою долю в ипотечной квартире на мужа?

— Два года назад купили с супругом квартиру в ипотеку. Сейчас решили развестись, но квартиру продавать не будем. Супруг оставляет ее себе и ипотеку выплачивать будет сам. Как супруге снять с себя обременения по ипотеке и переписать свою долю на супруга?

Wildstrawberry/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

Один из супругов вправе отказаться от своей доли в купленной в ипотеку квартире в пользу другого супруга. Для этого вам изначально необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, для согласования вывода созаемщика — супруги. Банк, скорее всего, проведет повторную проверку на предмет оценки вашей платежеспособности; может настаивать на обеспечении. Если банк согласится на переоформление ипотеки в пользу одного из заемщиков, обязательства по оплате кредита у созаемщика прекращаются.

После этого супруге необходимо обратиться к нотариусу для оформления нотариально заверенного отказа от доли на квартиру. В этом случае ее право собственности на долю в ипотечной квартире прекращается. При этом супруга освобождается от необходимости участия в дальнейших выплатах по кредиту.

Созаемщик, отказавшийся от своей доли недвижимости, вправе потребовать денежную компенсацию, исходя из того, что до момента раздела имущества ипотека выплачивалась супругами совместно. Размер такой компенсации устанавливается соглашением супругов. Если компромисса достичь не получится, можно подать на бывшего супруга в суд с требованием о выплате компенсации.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если на данный момент вы еще не успели развестись, можно заключить брачный договор, по условиям которого данное имущество будет являться личным имуществом супруга. Также необходимо подписать соглашение в банке об исключении супруги из статуса созаемщиков.

Если вы уже в разводе, нужно подписывать соглашение о разделе имущества. И также с участием банка исключать супругу из числа созаемщиков.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Супругам необходимо обратиться в банк с заявлением, где попросить разрешения на заключение брачного договора и внесения в этот договор данной квартиры. Если банк разрешит, составляете брачный договор у нотариуса. Он пропишет, что квартира принадлежит только супругу и обязанность по ипотечным платежам лежит на нем.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кинжигалиева:

Квартира, приобретенная в период брака с использованием ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом супругов, а обязательства перед банком по выплате ипотечного кредита должны исполняться супругами солидарно, если брачным договором не установлено иное.

Для решения вопроса о том, как поступить в случае расторжения брака, необходимо получить письменное согласие банка на изменение правового режима общей совместной собственности супругов, так как режим совместной собственности являлся одним из условий выдачи ипотечного кредита. Положительное решение банка зависит от того, кто является основным заемщиком, а кто созаемщиком по кредитному договору, и на кого оформлено право собственности. Только после этого можно выбрать наиболее удобный способ переоформления документов.

Если муж является основным заемщиком и титульным владельцем квартиры, при наличии согласия банка и до момента расторжения брака супруги могут заключить брачный договор, согласно которому квартира станет индивидуальной собственностью супруга, а обязательства по выплате кредита — его личными обязательствами.

В случае, если супруга является основным заемщиком и титульным владельцем квартиры, могут возникнуть вопросы по получению согласия банка, так как потребуется одобрение мужа в качестве заемщика, заключение с ним кредитного договора, заключение брачного договора с целью перевода кредитных обязательств только на супруга и перехода квартиры в его личную собственность. Переход права собственности к супругу необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если же оба супруга являются титульными владельцами квартиры, также следует начать с согласия банка. При необходимости с переодобрением заемщика можно заключить брачный договор с последующей регистрацией права собственности на квартиру на имя супруга в Росреестре. После того, как вопрос о праве собственности на квартиру и переходе кредитных обязательств к супругу будет решен, можно расторгать брак.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как проще переоформить долю в квартире на бывшего мужа?

Григорий Арутюнян Консультаций: 640

Во-вторых, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с приобретением квартиры на деньги бывшего мужа от продажи квартиры и на деньги маткапитала и оформленную на имя бывшей жены.

1 вариант. Поскольку в квартире «есть» деньги бывшего мужа, то он вправе требовать оформления на себя доли, пропорциональной внесенной сумме. Если 50% стоимости квартиры – деньги бывшего мужа, то и половина квартиры его. Он подает в суд иск и просит признать за ним право собственности на долю, доказывая, что квартира приобретена, в том числе на его деньги (а вы как ответчик – признаете иск), а потом (если работает) использует (если не использовал ранее) имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ.

2 вариант. Вы дарите ему свою долю по договору дарения. Нужен документ, подтверждающий право собственности дарителя.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Применение данной нормы разъяснено в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса РФ, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015.

Согласно п. 6 Обзора налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества. Как показало изучение судебной практики, суды сталкиваются с трудностями при рассмотрении споров об исчислении гражданами налога с дохода, полученного при получении имущества в дар.

По общему правилу, закрепленному в п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет (пп. 7 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Следовательно, передача в дар упомянутого в п. 18.1 ст. 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения.

Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества.

Таким образом, избежать налогов могут только члены семьи, подтвердив родственные отношения документально.

Переоформление квартиры

Приобретенную квартиру в браке и оформленную на жену можно переоформить на мужа одним из следующих способов.

1. Заключить договор дарения между женой и мужем в порядке гл. 32 Гражданского кодекса РФ.

2. Заключить брачный договор на основании ст. 41, 42, 43 Семейного кодекса РФ. В силу п. 2 ст. 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

3. Заключить соглашение о разделе общего имущества супругов на основании п. 2 ст. 38 СК РФ. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Исходя из положений п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на квартиру у мужа возникнет с момента государственной регистрации территориальным подразделением Росреестра договора дарения, брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов,

Вместе с тем согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда РФ от 08.11.2011 № 83-В11-5, право собственности на долю в квартире у супруга может возникнуть с момента нотариального удостоверения брачного договора.

Переоформить квартиру на жену

Будучи в совместном браке купил квартиру, в которой не живем, никто не прописан. Собственником оформлен я. Хочу эту квартиру переоформить на жену, чтобы она могла ею в дальнейшем распоряжаться на свое усмотрение, например, продать или подарить, но пока с моего согласия. Как это лучше сделать?

Владимир Иванов Консультаций: 597

Супруги, состоящие в браке, могут заключить соглашение о разделе общего имущества или брачный договор для перехода права собственности на квартиру, приобретенную ими в браке, к супруге.

Согласно п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (ст. 34 Семейного кодекса РФ), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (п. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ).

Вместе с тем супруги не могут включить в такое соглашение или брачный договор условие, по которому супруга сможет распоряжаться квартирой только с согласия супруга в течение определенного времени.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку в силу п. 1 и 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ супруги могут распоряжаться квартирой, относящейся к общему имуществу, только по обоюдному согласию, то исчезает необходимость заключения соглашения о разделе общего имущества или брачного договора с таким условием. По сути, режим имущества супругов не изменится.

Супруги построили дом и развелись. И тут муж узнал, что делить нечего

Супруги из Ейска прожили вместе десять лет, родили сына и развелись. В браке они купили участок с домом. А потом построили на этом участке новый дом площадью 300 квадратных метров. Когда дошло дело до раздела имущества, муж узнал, что дом ему не принадлежит: одна половина оформлена на жену, а другая — на сына, хотя сам муж об этом слышит в первый раз. И тот маленький дом, который покупали, тоже должен быть общим, но и там половина переоформлена на сына.

Екатерина Мирошкина

Вместо того чтобы разделить два дома пополам, мужчина мог претендовать только на четверть, и то жена была против и требовала исключить большой дом из брачного имущества, чтобы вообще его не делить. Мужчина пошел по судам, чтобы отстоять свое право на раздел домов. Совладельцем хоть и оказался его маленький сын, но согласия уменьшать супружескую долю муж жене не давал.

Почему мужчина стал оспаривать оформление доли на сына?

Когда супруги купили маленький дом с участком, ⅞ они сразу оформили на жену, а ⅛ — на сына. Мужчина был не против такого расклада и сам подписал документы. Но потом они построили большой дом, и там выделять сыну долю мужчина не планировал.

По крайней мере, он не был готов к тому, что жена оформит весь дом на себя и сама, без спроса, выделит ½ во всех объектах десятилетнему ребенку. При разводе доля ребенка не подлежит разделу: поделить можно только ту половину, которая оформлена на жену.

Распоряжаться общей недвижимостью один супруг может только с согласия другого — причем это согласие должно быть оформлено у нотариуса. Таких документов мужчина не оформлял, у него никто не спрашивал разрешения, а регистрацию права собственности провели без него.

Если один супруг переоформил брачную недвижимость без согласия другого, это повод оспорить сделку и вернуть все как было. Мужчина так и хотел.

Что делать? 27.04.17

Как жена смогла переоформить дома без согласия мужа?

В этом ей помог Росреестр. Право собственности на ½ двух домов официально зарегистрировали, и вопросов при проверке не возникло.

То есть женщина взяла документы на два дома, которые оформлены на ее имя в браке, составила соглашение, что делит эти дома пополам с сыном, и молча зарегистрировала все в Росреестре. Мужа она вообще не спрашивала. Он узнал обо всем, только когда собрался делить имущество.

В итоге у жены осталось по половине от двух домов. Она посчитала, что так справедливо, потому что это же общий сын, а часть денег на строительство взяли после продажи квартиры, в которой у ребенка была доля.

Женщину поддержали органы опеки и даже суд.

Изумительная история 04.09.18

Что сказали суды?

Если имущество купили или построили в браке, оно общее, даже когда оформлено только на жену. Переоформлять доли на других людей можно только с согласия супруга. Такое согласие предполагается по умолчанию. Но если речь о государственной регистрации права, оно должно быть нотариальным.

Муж не давал согласия на оформление ½ двух домов доли на ребенка. Значит, он может требовать, чтобы сделку признали недействительной. У жены должны остаться ⅞ в одном доме и еще большой коттедж целиком. Вот их и будут делить при разводе: это общее имущество.

Изумительная история 25.05.18

Если жена как-то переоформила половину двух домов в браке, значит, считается, что муж был в курсе и не против. Если муж говорит, что он не соглашался оформлять долю на ребенка, пусть он это докажет.

Соглашение о распределении долей не нужно заверять у нотариуса. Значит, и согласие мужа тоже могло быть просто устным.

Долю ребенку выделили честно, потому что у него была половина проданной квартиры. Да и свидетели говорят, что это жена платила строителям за дом. Оставьте ей половину, остальное пусть будет у сына. Муж поделит не все, а только долю, которая осталась у жены.

Изумительная история 14.11.18

Общей недвижимостью нельзя распоряжаться без нотариально заверенного согласия супруга. Муж такое согласие не оформлял. Он не обязан доказывать, что был против выделения доли ребенку и не знал о переоформлении дома. Если нет нотариального согласия, значит, муж его вообще не давал. Жена не могла по своей инициативе оформить половину имущества даже на их общего сына.

Муж имеет полное право признать сделку недействительной и вернуть все как было. Краевой суд своим решением нарушил права мужчины и неправильно применил закон.

Итог. Решение апелляции отменили, дело будут пересматривать. Посмотрим, какое решение примет та же инстанция после замечаний Верховного суда. И что в итоге достанется супругам и их ребенку после развода.

Но это же общий ребенок! Отцу жалко?

При разводе и разделе имущества могут учесть наличие детей и отдать больше имущества тому родителю, с которым они остаются. Но это может решить только суд — например, если мама не может работать. Жена не имеет права сама, без согласия мужа, выделить ребенку долю и уменьшить недвижимость, которую придется делить при разводе.

Если родители вместе хотят выделить часть дома или квартиры детям, они могут сделать это в браке или после развода с официальным документом — через нотариуса. Распоряжаться общей недвижимостью так, как захотелось кому-то одному, нельзя по закону. Даже если иногда это кажется несправедливым.

Для содержания детей долю в имуществе супругов по умолчанию не выделяют. На это есть алименты.

Что делать? 25.07.18

Как защитить имущество, чтобы не потерять его при разводе?

Заключите брачный договор. В нем можно сразу указать, кому что достанется при разводе. Можно даже написать, кому что принадлежит в браке и как этим имуществом распоряжаться.

Наложите запрет на сделки с общим имуществом. Если дом или квартира в совместной собственности, Росреестру можно запретить оформлять права без вашего личного присутствия. Еще запрет можно наложить через суд.

Храните документы о происхождении денег. Если продаете добрачную квартиру, сделайте так, чтобы было понятно, что именно эти деньги пошли на строительство дома. Суд учтет это при разделе.

Оформляйте письменное согласие супруга. При продаже квартиры муж может быть согласен выделить ребенку полдома. А когда дело дойдет до развода, то передумает. Сразу оформляйте все договоренности на бумаге. Если речь о недвижимости — то через нотариуса.

Проверяйте, кто владелец недвижимости. В любое время можно запросить выписку из ЕГРН и узнать, кому сейчас принадлежит ваша квартира. Оспорить сделку по переоформлению супружеской доли можно в течение года, так что делать запрос хотя бы раз в год не помешает. Пока вы думаете, что квартира общая, она уже может принадлежать кому-то другому.

Идите в суд. Это неприятно, но по-другому никак. Если супруг переоформил недвижимость, а Росреестр не спросил согласия, возвращать свое придется через суд. В этой истории мужчина не сдался, а мог бы все потерять.

Не любое отчуждение общего имущества можно оспорить, как в случае с недвижимостью. С машиной все гораздо сложнее: ее можно продать без ведома супруга, и оспорить сделку не получится.

Читайте также: