Жить в подвале многоквартирного дома

Обновлено: 19.04.2024

Жилая квартира в цокольном этаже

Добрый день, родственник приобрел в ипотеку квартиру через Сбербанк. В выписке из росреестра значится :

Наименование - жилое помещение

Назначение - жилое помещение

номер этажа - цокольный этаж №цоколь

Вид жилого помещения - квартира.

Смущает то ,что разве сейчас может квартира жилая быть в цокольном этаже? Какие последствия могут быть из-за того что она в "цоколе"? Должен ли быть постоянный доступ всех жильцов дома к стояку какому-нибудь например, который проходит через его квартиру и другим коммуникациям например . Подвала нет.Сам этаж немного выше уровня земли, в каждой комнате полноценные окна на высоте 1.2 от уровня земли.Высота до потолка 3 метра.Цокольным этаж назвать сложно визуально.

10 февраля 2018, 17:43 , Ольга, г. Ростов-на-Дону Ответы юристов Марина Губанова Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате

п. 1.43 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.

перевод подобных помещений в жилой фонд проблематичен, а зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) в нежилом помещении невозможно.

10 февраля 2018, 18:00 Консультация юриста бесплатно Владимир Мурашко Юрист, г. Краснодар Общаться в чате

Нормы жилищного законодательства не содержат запрета оборудования жилой квартиры в цокольном этаже, если санитарные нормы соблюдены. Существует Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 02 августа 2010 г. № 99, которое также не содержит конкретики относительно возможности оборудования жилой квартиры в цокольном этаже. Оно содержит нормы естественной освещённости жилья, отопления и пр. условия для жилья.

Если дом сдан в эксплуатацию и квартиры, расположенные в цокольном этаже, признаны жилыми, значит, у застройщика на то имелись соответствующие основания. Без участие санитарных служб дом в эксплуатация сдать нельзя. Если не использовать само слово «цокольный этаж», это никак не изменит местоположение квартиры.

Какие последствия могут быть из-за того что она в «цоколе»? Должен ли быть постоянный доступ всех жильцов дома к стояку какому-нибудь например, который проходит через его квартиру

Никаких последствий быть не должно от того, что квартира в цокольном этаже. Доступ к стоякам в любом случае должен быть независимо от местоположения квартиры, поскольку это общедомовое имущество.

Похоже, Вас смущает не расположение квартиры, а само слово «цокольный этаж». Что ж, если так, можно пойти в Росреестр и попросить удалить эти слова.

Сахалинский форум

Недвижимость, строительство, земля, ремонт, ипотека, водоснабжение, электроэнергия.

анонимная 38507

9 Февраля 2015 10 Февраля 2015

Тема № 1397234

Добрый день, скажите по закону можно ли проживать в подвале многоэтажного дома? Дано: 9-этажка, один житель выкупил помещение в подвале и пустил туда жить своих соотечественников (из ближнего зарубежья). ЖЭУ в курсе, уверяет, что за свет, тепло и воду и тд.они оплачивают отдельно согласно установленными ими счетчиками.

Рагнеда_Карловна

9 фев. 2015 15:49

marishka7399

9 фев. 2015 15:10

анонимная 38507

9 фев. 2015 16:38

автор темы

9 фев. 2015 16:38

marishka7399

10 фев. 2015 00:02

анонимный 98862

9 фев. 2015 14:15

(Добавлено через 33 секунды)

Эт не я купил подвал

анонимная 51335

9 фев. 2015 15:57

анонимная 75485

9 фев. 2015 13:53

анонимная 92825

9 фев. 2015 13:48

анонимно 56019

9 фев. 2015 14:24

анонимный 58158

9 фев. 2015 13:45

анонимная 38507

9 фев. 2015 16:39

автор темы

9 фев. 2015 16:39

анонимная 80320

9 фев. 2015 13:47

анонимная 38507

9 фев. 2015 16:39

автор темы

9 фев. 2015 16:39

13 Сентября 13 Сентября

Всем доброго дня! Скажите, начали отпускать населению уголь? Как качество, цена?

13 Сентября 14 Сентября

После дождей надо откачать много воды с участка. Подскажите где можно купить или взять в аренду мотопомпу для грязной воды?

12 Сентября 13 Сентября

Доброй ночи. У меня умер отец,остались мы с мамой вдвоём. Живём в квартире где проживали с отцом, она оформлена на него. Имеется ещё одна квартира, собственники мать и отец попалам. Подошло время оформления наследства, обратились к натариусу, ценник для нас большой, оформление двух квартир на пополам с мамой встанет около 60 т.р. Цель такая дну кв на меня, одну на маму. После оформления по 1/2 доли, нам ещё придётся оформлять договора… (читать далее)

12 Сентября 13 Сентября

Здр подскажите может кто сталкивался ,купили квартиру и не проверили или продавец скрыл (у него в гос услугах знакомая была которая сделку оформляла )
долг по капремонту 30 000 р .Продавец у которого покупали квартиру тоже с долгом купил и через 2 года нам продал .Мы долг оплатили и думаем на него в суд подать и думаем а стоит ли : т.к. суд обязует выплатить продавца весь долг или только его часть или присудит весь долг и потом продавцу подавать на первого продавца ?Или суд признает весь долг и потом… (читать далее)

Форум Cахком - популярный сахалинский форум! Здесь делятся новостями, идеями, узнают общественное мнение, находят друзей.

Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения

В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.

В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;
• На что нужно обратить внимание при покупке.

В чем отличие подвала от цоколя

В соответствии с пунктами 3.33 и 3.36 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 (скачать свод правил в pdf):

При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.

Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):

Преимущества подвальных и цокольных помещений:

• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.
Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.

Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:

В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;
• Лечебно-профилактические учреждения.

На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:

1. Проверяйте документы:

Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.

Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;
• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.

Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой

2. Изучите инженерные коммуникации:

Общедомовые коммуникации.

Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.

Система канализации.

Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.

Система вентиляции.

Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.

Электроэнергия.

Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.

При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.

Как я выселяла гастарбайтеров из подвала своего дома

Никогда не задумывалась, куда деваются нынешние дворники-мигранты после того, как вылижут наши дворы. Оказывается, никуда не деваются - забиваются в подвалы домов и живут. По вечерам высовывают голову из щели, озираются по сторонам. Если никого нет, выходят. Если людно - пережидают в подполье.

- Эй, подожди! - кричу парню, который вылез на разведку. - Вы там ночуете?

Дверь резко захлопывается. Дергаю за ручку - не открывает.

- А ты хитростью попробуй, - советует одна из соседок. - Скажи, что приведешь жильцов.

Оказывается, гастарбайтеры не только живут в подвалах, но еще и сдают их в аренду. В основном у них квартируют «шабашники». Если хозяева не хотят оставлять их на ночь - пристраивают к дворникам.

Я придумала себе точно такую же проблему. Подхожу к подметале, который возится возле мусорных бачков. Зовут его по-нашему Саша.

- Это надо с комендантом говорить, - поправляет кепку Алик, выслушав мою просьбу. - Он сейчас дома.

Идем к подвалу. Парень отбарабанил в дверь шифровку - нас впустили. Комендантом «подземелья» оказался жилистый и уже немолодой мужик, который представился Колей (по виду то ли киргиз, то ли таджик).

- Больше пяти человек принять не могу, - деловито и почти без акцента поясняет Коля. - С каждого по 200 рублей в сутки. Но место освободится только через неделю - съедут другие квартиранты.

- А где мои строители будут спать? - интересуюсь, переминаясь с ноги на ногу на пороге.

Коля клацнул выключателем. В темноте нарисовался длинный подвальный коридор. С одной стороны плесневелая стена, с другой - что-то наподобие комнат. Стенами служат фанерные перегородки, вместо дверей - шторки. Засовываю голову в одну из «квартир». Все пространство занимает самодельная деревянная кровать. На ней вповалку спят мужчины и женщины. Три семейные пары поделили один матрас.

- У нас подвал забит, - поясняет комендант. - Больше пятидесяти человек. Поэтому в комнату селю помногу: не меньше шести человек.

Петляем между труб.

- Если повернуть направо - будет женская половина, - продолжает экскурсию Коля. - А налево - мужская (там же комната под аренду).

На распутье курилка. Под потолком сушатся портянки. В центре площадки урна для окурков, а по периметру стоят роскошные диваны, обитые синим плюшем.

- Подарок, - скалится комендант. - Жильцы с восьмого этажа выбросили, а мы к себе затащили.

Позаботились дворники и о клозете. Врезали прямо в канализацию ржавый унитаз, тут же раковина. Чуть дальше кухня. Там трудолюбивые киргизские девушки чистят картошку. Их толком и не видно - слишком мутная лампочка. Воздух тяжелый, приторный. Похоже, вонь идет из кастрюль, которыми уставлены электрические плиты.

- А вдруг короткое замыкание? - обращаюсь к коменданту, кивая на плиты.

Тот загадочно улыбается. Дескать, на все воля Аллаха.

«Нормально так «окопались», - думаю, вылезая на свет божий. - Сегодня плиты, а завтра они себе стиральную машинку поставят. Откроют гостиницу. Неужели в ДЕЗ ничего не знают о самозахвате?»

Дом с привидениями

- Да нет никакого самозахвата! - удивляется начальница ДЕЗ, к которой я пришла на следующий день. - Это же дворницкая - они там хранят униформу, инвентарь.

- Они там ночуют, - перебиваю женщину.

- Что вы говорите! - всплеснула руками тетка. - Просто задерживаются допоздна - много работы, а спать уходят в общежитие. Но в любом случае я проверю. Спасибо за сигнал.

На следующий день на двери повесили пудовый замок. Прошла неделя - замок на месте. Похоже, избавились от незваных гостей.

- Нет, - качают головой пенсионерки, которые несут вахту на лавках. - Она их теперь на ночь запирает, а утром открывает. Специально, чтобы ты успокоилась. А тебе неймется? Ребята так хорошо все убирают.

- Но мы же живем на пороховой бочке, - поясняю старушкам. - Они ведь могут нас спалить или затопить подвал.

Записалась на прием к участковому. Парню в погонах разговор явно неприятен.

- Ну почему спалят? - укоризненно смотрит на меня сержант, который представился Владимиром Викторовичем. - Они же не террористы. А по поводу там всяких кранов-шманов не волнуйтесь, они же не сами их вкручивают. ДЕЗ прислала своих мастеров, те все сделали по уму. Я, конечно, схожу посмотрю, но ничего не обещаю.

В растерянности выхожу из кабинета. До чего же участковые пошли безответственные.

- А вы просто не по адресу обратились, - пояснил мне позже сотрудник пресс-службы Управления информации и общественных связей ГУВД по г. Москве Виктор КОРОБКОВ. - Если мигранты не нарушают общественный порядок, то милиция тут ни при чем. Надо идти в управу или префектуру. Это ведь они подыскивают для людей наиболее подходящие подвалы и заселяют туда народ.

Деньги решают все

Да уж, и без того понятно, что «самозахватом» тут и не пахнет. Только вот какой интерес у чиновников загонять людей в подвалы?

- Экономический, конечно, - улыбается эксперт Института экономики города Денис ВИЗГАЛОВ. - Схема ведь какая: город выделяет определенную сумму на уборку двора. Управа проводит тендер между фирмами-подрядчиками (в штате которых и состоят дворники). А про откаты вы не хуже меня знаете. Система, как правило, одинакова. Допустим, изначально уборка десяти домов стоит миллион. Но тендер, по логике, выиграет та фирма, которая просит меньше всех. И вот какая-то компания согласна оказывать услуги всего за 500 тысяч. Но на бумаге директор фирмы расписывается, что получил миллион. Куда девается вторая часть суммы?

- А если фирма согласна убирать дворы за чисто символические деньги, - продолжает мысль начальник столичной управляющей компании «Пересвет Жилсервис» Игорь МОСКВИН, - это значит, что у нее работают мигранты. Потому что только они согласны вкалывать за смешные деньги. Снять квартиру за эти копейки дворники не смогут даже всем миром. Подрядчику оплачивать жилье невыгодно: стоимость его услуг резко возрастает. Заказчику это не нужно. Тогда подыскиваются варианты решения проблемы. А тут сколько подвалов, столько и вариантов.

Но бывает так, что дворники числятся в штате ДЕЗ. Тогда номер с тендерами не прокатывает, но есть другая уловка.

«Как поступают муниципальные власти? - как-то делился мыслями с прессой глава ФМС России Константин РОМОДАНОВСКИЙ. - Ставку дают родственнику главы ДЕЗ, он получает официальную зарплату, а работу за копейки выполняют дворники из Узбекистана и Киргизии».

Так, согласно бумагам, подметала получает 20 - 25 тысяч рублей, а по факту мигрантам дают семь тысяч. К тому же «мертвых душ», которые проходят в отчетах, вдвое больше, чем реальных дворников. То есть с 4200 миллионов рублей (по официальным данным Мосгордумы), которые город выделяет на уборку в год, можно «сэкономить» вполне приличную сумму. Тем более что ни один чиновник на этой афере не попался. А если кто-то из москвичей проявляет настойчивость, конфликт сразу гасят - дают нелегалам команду переехать. Вот и после моего звонка в управу (там, разумеется, впервые слышат) дворники собрали вещички и перетащили их. в соседний подвал.

Жизнь москвичей под угрозой

- Получается, теперь ваши соседи в группе риска, - говорит сотрудник Главного управления МЧС России по Москве Сергей ВЛАСОВ. - С каждым годом количество пожаров в подвалах растет (за прошлый год зафиксировано 90 случаев). И в основном за счет гастарбайтеров, которые там проживают. Во-первых, они используют самопальные или просто самые дешевые обогреватели. В них не предусмотрены предохранители, и такие «камины» вспыхивают при малейшем перепаде напряжения. Кроме того, проводка во многих домах старая - ее нельзя перенагружать. Мигранты же в одну розетку (в подвалах, как правило, предусмотрено максимум две) включают тройники и обустраивают кухню. Электрические плиты «съедают» достаточно много электроэнергии, проводка не выдерживает и плавится. Мало того, эти ребята, для того чтобы провести свет по всему подвалу, повадились делать «спайки» на проводах. Это категорически запрещено. Плюс к этому они еще и курят в подвалах. Хуже того, зачастую оставляют там детей без присмотра. Так, помню, мы выезжали на пожар в Зеленограде. Там в подвале жилого дома обитала семья гастарбайтеров. Родители ушли на работу, девочка осталась в подземелье. Электрическую плитку выключить забыли, ребенок случайно уронил на нее полотенце. Начался пожар, малышка сгорела. Огонь перекинулся на дом.

Вообще из подвала, как объясняют пожарные, пламя довольно быстро перекидывается на дом. Во-первых, через вентиляцию. Во-вторых, в Москве осталось достаточно много построек с деревянными перекрытиями. Есть и другая угроза - угарный газ. Если возгорание в подвале случилось ночью, жители первых этажей могут угореть, не почувствовав дыма (затянет по вентиляции).

Ну не могут в управах всего этого не знать! За людей не считают ни дворников (они вынуждены мириться со своим «собачьим» существованием), ни москвичей (если сгорят, значит, судьба такая). В народе такой подход к делу называется «с особым цинизмом».

ВНИМАНИЕ!

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Дмитрий ГОРДЕЕВ, эксперт Института экономики города: «Москвичи сами виноваты»

- Все зависит от москвичей - недовольны и молчат. Хотя можно отказаться от услуг ДЕЗ, которая подселит к вам нелегалов. Теперь она не данность, а управляющая компания, с которой заключен договор. И этот договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (этот вопрос решается на общем собрании жильцов). Но, как правило, инициативы никто не проявляет. Хотелось бы верить, что проблема разрешится со строительством городков для мигрантов, которые запланированы городскими властями на этот год. Но опять-таки туда будут селить только легальных гастарбайтеров. А нелегалы при бездействии жильцов так и останутся в подвалах.

КОМПЕТЕНТНО

Николай АЗАРОВ, начальник отдела иммиграционного контроля УФМС по г. Москве: «Мы их в дверь, они в окно»

ОФИЦИАЛЬНО

Вячеслав СЕНАКОЕВ, начальник Управления городского хозяйства ЮВАО Москвы: «Жильцы заплатят за мигрантов за воду»

- Унитазы и раковины в подвалах - это, конечно, новшество. Но канализация в отличие от электросетей выдержит дополнительную нагрузку. Тут проблема в другом: жителям придется платить за воду и свет, которые потребляют дворники, если, конечно, не установлены поквартирные счетчики.

ЗВОНОК В МЭРИЮ.

- Я не могу вам сказать, проживают у нас дворники в подвалах или нет, - говорит пресс-секретарь Департамента ЖКХ правительства Москвы Марина ОРЛОВА. - Мне про это ничего не известно. Дворники находятся в ведении управ и префектур. А наш департамент им не указ.

. И В УПРАВУ

- Я впервые слышу о том, что где-то в подвалах на территории нашего района живут дворники, - говорит главный специалист по вопросам ЖКХ и трудоустройства управы «Ховрино» САО Вера КУРАНИНА. - Это невозможно в принципе, потому что наши ДЕЗ нанимают на работу дворников исключительно москвичей. А если вы видели на улицах района дворников-мигрантов, то они, скорее всего, работают по найму на стройках, которые ведутся в районе. То есть они убирают стройки, а не дворы.

Татьяна ФИЛИППОВА, пресс-секретарь Мосжилинспекции: «Перестраивать нельзя»

- Подвалы невозможно переделать под жилые помещения, даже если там провести грандиозную перепланировку и т. д. Дело в том, что это противоречит всем санитарным нормам, затрудняет обслуживание коммуникаций. Поэтому еще со времен Союза существует совершенно четкий запрет на проживание в «подземелье». В цокольных этажах разрешается обустраивать адвокатские конторы, парикмахерские и ремонтные мастерские часов. А вот подвалы и чердаки должны быть заперты и опечатаны. Информация об открытии поступает на ОДС (Объединенная диспетчерская служба, которая есть в каждом районе) по специальным линиям связи. В таком случае в ОДС загорается лампочка, и диспетчер обязан принять меры. Посторонних обычно выдворяют работники эксплуатационной организации, при необходимости совместно с милицией. Если этого не происходит, значит, дворников не считают посторонними.

КСТАТИ

По официальным данным общественной организации «Народная лига «Таджики», сегодня в Москве и Московской области работают более 270 тысяч таджиков. Из них примерно 18 тысяч человек заняты в системе ЖКХ столицы.

Евгения Супрычева ждет ваших откликов на сайте.

Гастарбайтеры живут в подвалах, а чиновники уверяют, что их там нет

Возрастная категория сайта 18 +

Три ступеньки вниз

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами - чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать "из чужого незаконного владения подвальное помещение". Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов - с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены - ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации - трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы - муж с женой - стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку "имеют самостоятельное функциональное назначение". Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности "общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации". По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования "в целях, не связанных с обслуживанием дома", то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда - для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования - доказывать должен ответчик.

Подвал в многоквартирном доме. Кто его собственник и как им можно распоряжаться

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.

Содержание Показать

💡 Законодательное регулирование. Определение собственника

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.

Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.

Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.

С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.

Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.

Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.

Как используется подвал в вашем доме? Для технических коммуникаций Для хранения овощей и заготовок Там расположены офисы (склад, магазин) Не знаю, он закрыт

✅ Использование подвального помещения

Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.

Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.

Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:

Здесь разрешается хранить инвентарь дворников, инструменты, материалы и оборудование.
Запрещено размещение хозяйственных складов.
Не разрешается сдавать в аренду помещения, где расположены газопроводы и устройства, отключающие инженерные коммуникации.
Передавать в аренду можно ту часть помещения, где отсутствуют коммуникации, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей владельца здания.
Строго запрещено хранение в подвале горючих и взрывоопасных материалов, а также песчано-соляной смеси.
Не допускается использовать цокольные и подвальные этажи под жилье.

Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.

❗ Ответственные за состояние подвала

Ответственность за содержание любого имущества несут его собственники. Если подвал находится в общедомовой собственности, то отвечать за его состояние должны жильцы многоквартирного дома.

Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.

Хочу построить детскую площадку во дворе – что для этого нужно Плата за капитальный ремонт: это право или обязанность Кто и за чей счет должен ремонтировать старые лифты в МКД

👇 Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала

При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.

Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).

Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.

Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.

⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб

В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.

Стоит учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Самовольные постройки, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.

С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.

Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.

После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.

После подготовки проекта его необходимо согласовать с местными властями (с учетом положений ст. 26 Жилищного кодекса). Только затем можно приступать к строительным работам и вводить погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно изготовить новый технический паспорт и зарегистрировать измененную квартиру.

Если перспектива прохождения всех этих этапов не смущает собственника, то он может приступать к старту процедуры присоединения части подвала к квартире.

А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.

Фундамент дал трещину

Действующие законы предусматривают административную ответственность только за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах. "Жилищный кодекс регулирует взаимоотношения по жилым помещениям. Мы его расширяем", - отметил Павел Качкаев.

Кроме того, ответственность за перепланировку несут только физические лица, хотя помещениями на первых этажах и в подвалах часто владеют компании или муниципалитеты. Если законопроект примут, то должностным лицам придется заплатить за незаконную перепланировку штраф в размере 4-5 тысяч рублей, а юридическим - 40-50 тысяч рублей.

За предложением депутатов стоит реальная проблема - перепланировки в подвалах не редкость. В то же время именно они являются самыми опасными, так как они затрагивают фундамент и опорные конструкции, на которых приходится основной вес многоквартирного дома.

Это может привести к плачевным последствиям для здания: трещинам, проседанию строения и даже обрушению. В 2015 году в Перми из-за углубления подвала рухнул подъезд пятиэтажки. Собственники помещения в цокольном этаже хотели сделать высокие потолки, а в итоге произошла трагедия. В 2016 году обвалился дом в Междуреченске, потому что магазин в подвале расширял окно.

Правовые аспекты перепланировки эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

В подвале есть и коммуникации, напоминает Павел Качкаев. Незаконные перепланировки приводят к их поломкам или к ограничению доступа к ним. Собственники и арендаторы подвалов обшивают коммуникации отделочными материалами, что мешает ремонтировать сети или отключать воду и газ в аварийной ситуации.

И чем коммерчески привлекательнее помещение, тем более серьезной перепланировке оно подвергается. Именно поэтому от незаконного переустройства в основном страдают жители центральных улиц городов.

Самый действенный способ проконтролировать законность перепланировки - обращение в прокуратуру

Незаконные перепланировки могут остаться просто незамеченными. Собственники баррикадируют двери, не пускают в помещение сотрудников управляющих организаций и жильцов. Поэтому узнать о том, что снесены важные конструкции, непросто.

Самый действенный способ проконтролировать законность перепланировки - обращение в прокуратуру. А для этого должны найтись инициативные жильцы дома, которые заподозрят нарушение и напишут жалобу. Лучше, если они привлекут к составлению документа других собственников, так как у коллективных жалоб больше шансов обратить на себя внимание.

Проблема осложняется тем, что в обычном многоквартирном доме подвал является общим имуществом собственников жилья. А первые этажи - жилыми помещениями. Однако на практике все иначе. Огромное количество помещений в подвалах принадлежит компаниям и муниципалитетам. Жители не могут влиять на то, что в них происходит. Помещения на первых этажах активно переходят из жилых в нежилые, а в новых домах изначально строятся нежилыми. Поэтому речь идет об огромном количестве помещений, которые сегодня стало возможным перестраивать бесконтрольно.

Можно ли жить в подвале?

Если в квартире тесно, а на балконе все смотрят, можно ли жить в подвале?

комментировать в избранное up --> Volck-79 [220K] 5 лет назад

Просто деваться было некуда. Только что развелся со своей первой женой. Тут же женился вновь на своей любимой. С которой до сих пор и живу немножко меньше сорока лет. Но мгновенно оказался без кола и двора. Внаглую отобрал у пацанов блатной подвал, в котором они балдели.

Прошел через очень неприятные разборки с ними. Доходило до драк. Через потопы чуть не по колено и полчища крыс. Через противные и тягомотные разборки с чинушами из ЖКХ.

С пацанами я потихонечку наладил отношения. В конце-концов зауважали. На крыс кошек натравил. С ЖКХ было сложнее. Но и там с трудом, но нашел понимающих. Тем и выжил.

Жить в подвале было непросто. Потопы, крысы, ЖЕК и пацаны не самое страшное. Но невероятная влажность, а зимой обледенение по все углам на здоровье действовали очень нехорошо. Жуткий кашель буквально изматывал.

Да ладно, было это давно. С тех пор я поменял уже не одну квартиру.

Сейчас все нормально.

автор вопроса выбрал этот ответ лучшим комментировать в избранное ссылка отблагодарить Леха7 4 [51.6K] 5 лет назад

Жизнь в подвале-это скорее не жизнь и даже не проживание, а доживание или существование.

Когда человек живет в подвале жилого дома-это уже не порядок.

Не порядок в жизни человека у которого такое жилье.

Я не спорю, может ему и выбирать то не приходиться, а жить хочется.

У меня к примеру, сосед по гаражу частенько живет в гараже.Особенно летом.Даже цветы вдоль гаража посажены, так как его гараж крайний он сажает летом цветы и ухаживает за ними.

Не разу не разговаривал с ним, что у него за жизнь такая, но в гараже чистота и порядок.

Внутри все отделано по евро-стандартам.Не хуже чем у людей в квартирах.

Короче, летом живет как на даче и всегда на позитиве.С улыбкой на устах.Не скучает мужик.

В землянке я сам лично жил, когда уезжали рыбачить далеко от дома.Там конечно совсем не те условия, что дома.Да это и понятно, но жить можно и стимул есть-рыбу домой привозим всегда.

Но это все временно.Основная жизнь проходит дома (квартира, дом-у кого как), но не как не подвал.

В принципе, при желании можно и в подвале сделать комнату для жилья, но сколько денег надо вбухать, чтобы оборудовать себе жилье с нормальной вентиляцией.

Подвал есть подвал.Как то мрачно, жутко и не приятно там жить, а так в подвалах в основном живут(или доживают)люди без особого места жительства (БОМЖи).

Читайте также: