Входная группа в подвал многоквартирного дома

Обновлено: 17.05.2024

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 289 "Квартира как объект права собственности" ГК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Обязывая ответчиков восстановить разрушенный участок стены жилого дома, пристроенный к нежилому помещению, демонтировать конструкцию, суд в порядке статьи 289 ГК РФ, пунктов 1 - 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 установил, что наружная поверхность стен, фасад в целом, как совокупность ограждающих и несущих конструкций относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поэтому установка входной группы в наружной стене (общем имуществе) многоквартирного дома и металлической конструкции, закрепленной на кровле помещения ответчика, привела к изменению конструктивной особенности внешней стены и нарушению ее целостности, при отсутствии согласия собственников многоквартирного дома на указанные действия ответчиков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 17 "Меры, принимаемые должностными лицами органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля в отношении фактов нарушений, выявленных при проведении проверки" Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" "Ни Закон N 294-ФЗ, ни какие-либо иные нормативные акты не ограничивают пределы обозначенной проверки только контролем соблюдения хозяйствующим субъектом требований действующего законодательства по конкретным фактам, изложенным в обращении гражданина, тем более, что в качестве цели, задачи и предмета проверки в приказе о проведении проверки указан контроль за соблюдение Обществом обязательных лицензионных требований, а обращение гражданина касалось ненадлежащего содержания дверей входной группы подъезда N 2 спорного МКД, недостатки при содержании которых и были выявлены надзорным органом. Какие-либо действия, выходящие за пределы предмета проверки, надзорным органом не совершались. Необходимо отметить, что из положений пункта 1 части 1 статьи 17 Закона N 294-ФЗ прямо следует обязанность проверяющего органа при выявлении нарушений выдать соответствующее предписание о его устранении. Ограничение предмета проведения проверки только конкретными фактами, указанными в обращении гражданина, в рассматриваемом случае свидетельствовало бы о нарушении указанного положения законодательства и о ненадлежащем выполнении должностными лицами своих служебных обязанностей."

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Особенности применения негаторного иска для защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме
(Степанов В.В.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2019, N 1) Создание именно ответчиком препятствий в использовании (неправомерного использования) общего имущества многоквартирного дома. При этом следует учитывать возможность смены с течением времени потенциального ответчика. Так, передача прав на размещенный на общем имуществе многоквартирного дома объект делает необходимым заявление негаторного иска к его новому владельцу . Изменение собственника незаконно реконструированного, переустроенного или перепланированного объекта влечет необходимость предъявления иска к новому собственнику . А в случаях неправомерного возведения входной группы у многоквартирного дома и передачи такого объекта вместе с помещением в многоквартирном доме во владение и пользование арендатору негаторный иск должен быть заявлен собственнику помещения и его арендатору (соответчикам). С другой стороны, при самостоятельном совершении арендатором нежилого помещения неправомерных действий по размещению на общем имуществе кондиционеров, вывесок, вентиляционных труб и других объектов ответчиком в деле об их демонтаже будет выступать именно указанное лицо. Собственник же помещения может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора .

Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме

Малый бизнес с каждым годом все активнее развивается, а его владельцы все чаще прибегают к аренде или покупке помещений в жилых домах. И именно данный факт приводит к появлению множества вопросов, связанных с особыми нормами и правилами для нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме).

Одним из требований является наличие отдельного входа в нежилое помещение, для которого существуют отдельные варианты устройства, нормы, цены и сроки исполнения. Также входная группа должна иметь отдельный подъезд. Обустройство и оформление такого входа это важный многоэтапный процесс, требующий особого внимания и подхода с учетом всех внешних факторов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Показать содержание

Законодательная база

Законодательной базой для оборудования отдельного входа в МКД является:

гражданский кодекс РФ (статья 288);
жилищный кодекс РФ (статья 22, 40); .

В квартирах, принадлежащих жилому фонду, нельзя размещать магазины и офисы. Они предназначены только для постоянного проживания. Поэтому чтобы использовать жилое помещение как магазин, офис и т.д. необходимо воспользоваться статьей 288 ГК РФ для перевода его в нежилое.

Главной отличительной особенностью, согласно статье 22 ЖК РФ нежилого помещения является наличие отдельного входа.

Условия создания такого входа прописаны в статье 40, пункт 2 ЖК РФ (получение разрешения собственников МКД), постановлении Правительства №692-ПП от 27.10.2015 (обязательность наличия входа с улицы и перепланировка помещения, если такового не имеется).

Справка. Если собственнику необходимо объединить смежные помещения, переместить их границы, разбить на большее количество комнат, то разрешение на это не требуется.

Условия и требования

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Отличия и особенности

Отдельный вход может быть трех видов:

Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
Подъезд без приямка и лестницы.

Особенности и требования к оборудованию:

Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.

Двери входа должны открываться в сторону входа.
Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.

Как происходит процедура согласования?

Данное мероприятие считается достаточно дорогим и требует большого количества времени, если не доверить его «профессиональным согласователям».

Существует множество компаний, которые специализируются на оказании услуг по согласованию перепланировки и дают профессиональную консультацию.

Что необходимо иметь?

Потребуются документы подтверждающие права собственника и документальный источник откуда появилась собственность. Техническая документация понадобится на этапе создания проекта, так как содержит информацию о составе материалов конструкций и перегородок, что непосредственно повлияю на ход выполнения работ и перепланировку.

Разрешения необходимы для избежания недовольства соседей и наложения штрафных санкций (о том, какие штрафы могут грозить за проведение незаконной перепланировки, а также как ее можно узаконить, мы рассказывали тут). К ним относятся акты и свидетельства организаций, курирующих нежилые помещения.

Куда подавать документы?

Собственнику нужно будет пройтись по следующим инстанциям для сдачи и получения документов:

Бюро технической инвентаризации (БТИ) города.
МЧС.
Санэпидемстанция города.
Отдел государственного пожарного надзора.
Департамент культурного наследия.
Отдел подземных сооружений.
Государственная жилищная инспекция.
Отдел росреестра.

Сколько ждать ответ и что делать в случае отказа?

Согласование перепланировки нежилого помещения во всех инстанциях и перемещения между ними, сбор нужных документов может занять очень много времени. Сроки могут отличаться, так как каждый проект и условия индивидуальны. В среднем вся процедура занимает от 2 до 6 месяцев.

Если по истечении срока ожидания собственник получает отказ, то в первую очередь нужно ознакомиться с причиной (жилищная инспекция обязана ее огласить).

Если причина не обоснована и собственник полностью уверен в соответствии нормам и правилам, он может написать исковое заявление в суд.

К исковому заявлению нужно приложить:

Копии всех документов, которые подавались для согласования.
Письменный отказ жилищной инспекции.

Судебное разбирательство затратит много времени и финансов, поэтому прежде чем идти в суд, необходимо удостоверится в своей правоте.

Если же собственник устранил причину отказа, то нужно опять обратиться в жилищную инспекцию, имея верный пакет документов.

Оформление акта перепланировки

Акт о завершенной перепланировке выдается инспектором жилищной инспекции после того, как комиссия установит соответствие проделанной работы проекту перепланировки.

Одна из копий такого акта отправляется впоследствии в БТИ (после чего их сотрудники должны будут сделать обмеры). Акт подтверждает факт завершения ремонта с юридической и технической стороны и его соответствие проекту.

Подготовка и регистрация документов

Для получения разрешения на входную группу понадобятся документы:

документы, подтверждающие право собственности;
заявление на получение разрешения для перепланировки; ;
документация из БТИ;
поэтажный план дома;
техническое заключение от автора дома (в случаях, если переустройство затрагивает несущие конструкции);
разрешение жильцов МКД;
разрешения от СЭС, пожарного надзора, комитета по архитектуре, департамента культурного наследия, отдела подземных сооружений, градостроительства и МЧС;
фотофиксация стены, где планируется сделать вход.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими полезными публикациями, посвященными теме перепланировки, переустройства и реконструкции нежилых помещений:

Как правильно оформить реконструкцию нежилого здания, расположенного в МКД?
Как грамотно организовать и провести перепланировку и переустройство?
Нюансы процесса перепланировки, а также как правильно его оформить?

Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории

Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.

Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.

Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».

Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.

Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Какие требования предъявляются к подвальным помещениям многоквартирных домов?

Для регламентирования работ по содержанию жилищного фонда были разработаны и утверждены правила, введенные в действие постановлением №170 ГосСтроя РФ 27 сентября 2003 года. На данный момент все его пункты актуальны и применимы.

Содержание статьи

Перечень обязательных работ в подвалах многоквартирного фонда
Обустройство входной группы в подвал
Ограничения на использование подвальных помещений
Законодательные нормы по содержанию подпольев в регионах РФ
Требования к содержанию подвальных помещений
Требования к использованию подпольев
Требования к инженерным коммуникациям в технических подпольях
Контроль за содержанием подвалов и технических подполий
Общая проверка
Частичные плановые осмотры
Процедура осмотра жилого дома

В пункте 3.4 указывается перечень требований к содержанию подвалов и подполий. В частности, организацией, которой поручено обслуживать жилой дом, должен обеспечиваться температурный режим подполий и их влажность воздуха.

Это обеспечит надежную защиту от конденсата на стенах и потолке по всему периметру подвала.

Также управляющая компания должна обеспечить чистоту и доступ к проходам подвала и технических подполий. Запрещается наличие в подвалах живности – грызунов, кошек, собак и прочих видов животных.

Перечень обязательных работ в подвалах многоквартирного фонда

Помещения под домом необходимо регулярно проветривать в любое время года, это делается при помощи каналов вытяжки отработанного воздуха, отверстий для вентиляции, с использованием оконных и дверных проемов или иных устройств объемом воздуха, минимально равным однократному воздухообмену.

Продухи в цоколе должны открываться на постоянной основе. Проветривание проводят в морозные дни и обязательно сухие.

Если на поверхностях подвала выпадает конденсат, появляется грибок или очаги плесени, то необходимо ликвидировать источник переувлажнения и организовать тщательное проветривание через окна или двери.

На проемах с этой целью можно установить дверное полотно или оконный переплет, оборудованный решетками или жалюзи для защиты от несанкционированного доступа посторонних лиц.

Если подвал обладает стенами с глухой поверхностью, то предварительно необходимо пробить в помещении несколько отверстий для вентиляции в каждой из секций дома. Как правило, это делается в противоположных углах и оборудуется решетками или вентиляторами для вытяжки.

Обустройство входной группы в подвал

Доступ к коммуникациям в подвале для сотрудников аварийных бригад или иных аналогичных организаций должен предоставляться по требованию в любое время дня и ночи.

Ограничения на использование подвальных помещений

Запрещается делать в подвале склады с хранящимися в них горючими материалами, токсичными веществами или взрывоопасными предметами. Также не допускается делать хозяйственные склады, если вход обустроен из лестничных площадок общего пользования.

Все проемы и отдушины подполья должны защищаться сетками с размером ячеек не более 0,5 см. это делается для защиты от проникновения вредных грызунов.

Санитарные нормы и правила требуют неукоснительного слежения за состоянием подвала, своевременные дезинсекционные работы или дератизации. Это касается не только подвалов и подполий, но и все прочих мест общего пользования.

Законодательные нормы по содержанию подпольев в регионах РФ

Распоряжения в регионах делаются по указанию вышестоящих инстанций для реформирования сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Нормативы этого документа должны неукоснительно выполняться всеми юридическими и физическими лицами, во владении которых есть жилые дома, а также организациями, обслуживающими многоквартирный фонд независимо от форм собственности зданий.

Подвальными помещениями считают все пространство дома, расположенные ниже отметки грунта более чем на половину своей высоты стен. Подпольями считают те помещения, в которых оборудуют котельные, проводят коммуникации для обеспечения жизнедеятельности дома и располагают в этих же целях инженерное оборудование.

Подвалы могут быть как отапливаемыми, так и без систем отопления.

Требования к содержанию подвальных помещений

Подвалы и технические подполья разрешено использовать для инструментов рабочих из обслуживающей дом организации. Это могут и материалы для ремонта, некоторое оборудование или вещи, необходимые для обеспечения комфортного проживания владельцев квартир.

Запрещается обустраивать хозяйственные склады. Недопустимо сдавать в аренду подвалы, где есть газовые трубы и щиты отключения приборов и коммуникаций. Ту часть, где коммуникации отсутствуют, можно сдать в аренду или под другое использование с условием, что доступ к трубопроводу и прочему оборудованию будет предоставлен круглосуточно.

Также запрещается обустройство и перепланировка подвалов для размещения в нем квартир и иных жилых площадей.

Требования к использованию подпольев

Неотапливаемые подвалы должны быть не холоднее 5 градусов по Цельсию, а влажность воздуха не может превышать 65%. Температурно-влажностный режим обеспечивается исходя из целевого использования подполья.

Осмотр подвалов должен проводиться ежегодно, причем осматривают его полностью, включая вентиляционные каналы, окна и вытяжки в цоколе. Вентиляция должна быть достаточной, чтобы воздухообмен превышал однократный обмен воздуха в подвале.

Влажность, если она избыточная, должна устраняться путем обустройства дополнительной гидроизоляции фундамента и дренажа, без откачки постоянной воды из подвала. Это может привести к разрушению материалов основания, что негативно повлияет на устойчивость всего дома.

Осмотр запорного оборудования и входа в подвал проверяется ежедневно оператором диспетчерской службы или работниками обслуживающей организации.

Полы в подполье делаются с уклоном к особому приямку, в котором должна скапливаться вода.

Требования к инженерным коммуникациям в технических подпольях

Все неисправности коммуникаций должны своевременно устраняться. В местах очистки стояков канализации нужно делать специальные бетонные лотки, которые способствуют отводу воды в канализацию.

Все переходы через системы трубопроводов должны быть оснащены мостиками, которые устанавливают над поверхностью коммуникаций, а приямки в целях безопасности необходимо закрывать решетками.

Каждая труба в подвале должна быть теплоизолирована и защищена от влаги, что предусматривается в проектной документации. Для предотвращения утечек газа или воды все пересечения коммуникаций с основанием дома нужно герметизировать по стандартным решениям, оговоренным в приложениях к правилам эксплуатации многоквартирных домов.

Для уменьшения шума от оборудования в подпольях нужно сделать звукоизоляцию, переоборудовать насосы на виброоснове, сделать вибровставки на напорном трудопроводе и обустроить неподвижную опору на удалении в один метр от наружных стен.

Контроль за содержанием подвалов и технических подполий

Регулярные осмотры делают для своевременного выявления дефектов и причин их возникновения. По итогам проверок делается отчет, в котором указывают необходимые меры для устранения недостатков. Также проверяют вид использования подвала и его общее состояние.

Единожды в год проводится обучение и информирование всех собственников, нанимателей и иных заинтересованных лиц о правилах и эксплуатации оборудования в подпольях, а также о мерах пожарной безопасности.

Плановая проверка делается общей или частичной.

Общая проверка

В ходе работ осматривают все здание, в том числе и конструкции цоколей, все оборудование внутри и снаружи, а также благоустройство прилегающей территории.

Общие осмотры делают дважды в год, осенью и весной, в обоих случаях до начала отопительного сезона.

После обильных атмосферных явлений в виде снегопадов, ливней и других стихийных явлений, нужно проверять целостность коммуникаций и всей конструкции жилого дома на наличие повреждений, деформаций или дефектов, которые могут нарушить комфортное использование дома жильцами. Такие внеплановые проверки должны проводиться без предварительного планирования.

Частичные плановые осмотры

Частичный осмотр предполагает осмотр конкретного вида оборудования представителями специализированных труб, которые выполняют их ремонт.

Процедура осмотра жилого дома

Особо тщательно осматривают дома, которые изношены более чем на 60%.

Все дефекты, деформации или повреждения различного характера могут снизить устойчивость конструкции, её обрушение или потерю работоспособности оборудования внутри. Эти недочеты должен исправлять собственник дома, привлекая помощь со стороны организаций по содержанию жилого фонда.

Принимаются срочные меры по обеспечению безопасности собственников квартир, проживающих в доме, а также работ по предупреждению развития дефекта с информированием вышестоящих инстанций и собственников.

Крыльцо в нежилое помещение в МКД \собственность

Но в наших документах есть только собственность на само помещение, но никакого упоминания крыльца.

Вопрос: кому оно принадлежит? И кто его должен обслуживать (чистить от снега; ремонтировать когда оно разваливается и т.д.)? Чем это регулируется?

Необходимо отметить, что система отопления нашего нежилого помещения является проточной и фактически, через нее проходит тепло для соседних нежилых помещений. Так же через наше помещение проходят стояки МКД (холодное/горячее водоснабжение, канализация, ливневка). Т.е. в случае нарушения их работы, понадобится доступ в наше помещение через выше указанное крыльцо.

29 марта, 13:25 , Андрей, г. Йошкар-Ола Ответы юристов Михаил Петров Юрист, г. Саратов 8.9 рейтинг Общаться в чате

Андрей, добрый день.

Поскольку данное крыльцо предназначено для обслуживания только Вашего помещения — то его нельзя отнести к составу общего имущества МКД,

В данном случае нужно исходить из постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в силу которого

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

К числу указанных конструкций относится и крыльцо. Но условием включение его в состав общего имущества является обслуживание более одного помещения в МКД.

Кроме того, суд полагает, что спорное крыльцо предназначено только для обслуживания нежилых помещений магазина «. », не имеет другого функционального назначения, не используется иными собственниками помещений многоквартирного дома, что также подтверждается выкопировкой из технического паспорта на нежилое помещение, копией этажа на нежилое помещение, а также исчисление площадей и объемов здания и его частей, выкопировкой из технического паспорта на МКД по… соглашений о присоединении к договору управления… от…
Более того, при отсутствии в правоустанавливающих документах сведений о передаче в собственность истца спорного крыльца, с учетом невозможности доступа посетителей магазина через иной вход,обязанность по содержанию и ремонта крыльца должна быть возложена на собственника нежилого помещения. Использование спорного крыльца двумя собственниками нежилых помещений с учетом конкретных обстоятельств дела не позволяет суду отнести его к общедомовому имуществу.

Таким образом, с учетом того. что ситуации в приведенном решении суда схожа с Вашей — занятая УК позиция является верной и данное крыльцо не отнесено в состав общего имущества несмотря на то, что отсутствуют документы о принадлежности данного крыльца Вам на праве собственности.

Соответственно на Вас возлагаются обязанности по его обслуживанию и содержанию.

Однако дополнительно стоит смотреть как техническую документацию, так и документы УК в части рассмотрения вопроса о принятии имущества на баланс УК и имущества входящего в состав общего имущества МКД.

Согласование дополнительного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме

Мы представили проект перепланировки подвала с организацией дополнительного входа и оконных проемов для размещения промтоварного магазина на согласование в Инженерно-строительную межведомственную комиссию. В письменном отказе на согласование проекта перепланировки МВК указала необходимость согласования проекта с собственниками помещений данного многоквартирного дома.

1. Должен ли, по требованиям закона, согласовываться проект перепланировки подвала, находящегося в собственности, с собственниками помещений данного многоквартирного дома?

2. Правомерно требование Инженерно-строительной межведомственной комиссии о получении согласия всех собственников многоквартирного жилого дома на устройство отдельного входа-приямка в собственное помещение ?

13 декабря 2011, 11:47 , Александр, г. Санкт-Петербург Ответы юристов Александр Куликов Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате

1. Проект перепланировки подвала, не должен согласовываться с собственниками помещений многоквартирного дома.

2. Требование Инженерно-строительной МВК, о получении согласия всех собственников многоквартирного дома на проведение реконструкции и перепланировки подвала, не являющего общим имуществом, является не правомерным, поскольку не основаны на законе.

В судебно-арбитражной практике сформирована следующая правовая позиция: требование администрации о предоставлении на согласование дополнительных документов, не предусмотренных Жилищным кодексом РФ не допускается (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2006 г., по Делу N Ф09-4051/06-С3)

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества в таком доме, предусмотрено нормами статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В силу положений ч.3 ст.36 и ч.2 ст.40 ЖК РФуменьшение размера общего имуществав многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо переустройстве, перепланировке помещений в таком доме.

Исходя из положений ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме /собственники ПМД/ владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома /ОИМД/ (Письмо Минэкономразвития от 17 мая 2011 г. № Д23-2077).

При проведении перепланировки помещения, являющего ОИМД согласие собственников квартир в этом доме необходимо при уменьшении размера общего имущества дома (ч.3 ст.36 и ч.2 ст.40 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае, при осуществлении перепланировки нежилого подвального помещения с организацией дополнительного входа и оконных проемов для размещения промтоварного магазина, уменьшения размера ОИМД не происходит и получения согласия всех собственников ПМД не требуется.

Строительство (реконструкция) или улучшение земельного участка не влияет на площадь земельного участка. Вопросы благоустройства придомовой территории, а так же изменения площади земельного участка, относящегося к ОИМД, не отнесены напрямую к компетенции общего собрания собственников ПМД (письмо Минэкономразвития России от 29 июня 2009 г. N Д23-1964).

Таким образом, устройство дополнительного входа, в подвальное помещение дома, не требует согласия собственников дома.

Жилищный кодекс РФ четко определил перечень документов, необходимый для получения согласия уполномоченного органа на проведение перепланировки (ч.2 ст.36).

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 36 ЖК РФ (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Наша юридическая компания может оказать помощь в обжаловании письменного отказа в согласовании проекта МВК.

Отдельный вход в нежилое помещение в многоквартирном доме

Подборка наиболее важных документов по запросу Отдельный вход в нежилое помещение в многоквартирном доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Отдельный вход в нежилое помещение в многоквартирном доме

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 22 "Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) Суд, ссылаясь на п. 2 ст. 22 ЖК РФ, отметил, что в рассматриваемом случае принадлежавшее ответчику помещение изначально проектировалось как нежилое, однако данное обстоятельство не исключало необходимости изоляции нежилых помещений в многоквартирном доме. Как подчеркнул суд, требования законодательства указывают на необходимость обустройства отдельного входа и только при таком условии возможен перевод помещений из жилых в нежилые.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 22 "Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" ЖК РФ "Из указанных правовых норм следует, что в случае, если перевод жилого помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части наружной стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущем изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящемся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция, переустройство и (или) перепланировка допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отдельный вход в нежилое помещение в многоквартирном доме

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Требуется ли согласие собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию жилого помещения (обустройство отдельного входа) для последующего перевода его в нежилое помещение?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)

Нормативные акты: Отдельный вход в нежилое помещение в многоквартирном доме

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 31.07.2021)
"О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"
(вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") "нежилое помещение в многоквартирном доме" - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 289 "Квартира как объект права собственности" ГК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Удовлетворяя требование об устранении нарушений права путем сноса (демонтажа) входной группы, суд в порядке статьи 289, статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ установил, что при обустройстве ответчиками входной группы к принадлежащим им нежилым помещениям было затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы, при этом обустроенная ответчиками входная группа возведена без разрешительной документации и без получения согласия собственников многоквартирного жилого дома.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 N 11АП-1750/2021 по делу N А65-30490/2019
Требование: Об обязании привести общее имущество собственников многоквартирного дома в состояние в соответствии с типовым проектом жилого дома.
Решение: Требование удовлетворено. Суд при первоначальном рассмотрении дела, руководствуясь статьями 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, 36, 39, 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 3.5.8. Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае характер вывесок, размещенных на фасаде многоквартирного жилого дома и наружной стене данного дома у входной группы нежилого помещения, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не имеет правового значения, поскольку независимо от того, являются ли данные вывески рекламой или информационной вывеской, для их размещения требуется согласие собственников помещений в указанном многоквартирном доме. При этом, суд исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт принятия на общем собрании собственников помещений в спорном жилом доме решения о передаче в пользование ответчику объектов общего имущества в многоквартирном доме - наружных стен МКД: фасада жилого дома и наружной стены у входной группы нежилого помещения N 5 для размещения спорного оборудования.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Некоторые проблемы, связанные с нахождением имущества в долевой собственности
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2) В деле N А60-27087/2018 Арбитражный суд Уральского округа рассмотрел правомерность размещения на фасаде дома без 100-процентного согласия всех собственников дополнительного оборудования - размещения над входной группой нежилых помещений пленки с надписью "КПРФ Общественная приемная" размером 9,6 м, высотой 1,5 м, баннера на уровне 2-го этажа, слева от входной группы размером 2,0 м, высотой 1,5 м. В этом деле суды пришли к выводу, что истцом не подтвержден факт принадлежности козырька входной группы в нежилые помещения и окна жилого помещения ответчика к общему имуществу многоквартирного дома, с учетом их функционального назначения; указали на отсутствие доказательств создания препятствий или ограничения использования своего имущества собственниками иных помещений в доме, а также наличия с их стороны претензии относительно размещения ответчиком спорных конструкций.

Читайте также: