Ремонт подвала в многоквартирном доме

Обновлено: 05.05.2024

Всегда ли УО должна организовать открытый продух в подвале МКД

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».

Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п. 11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов. Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Дело № А04-3117/2020 с положительным для УО финалом.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно. Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

На заметку

Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.

Раздел IV. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах

Усиление и замена отдельных участков стен, заделка выбоин в полу, восстановление горизонтальной и вертикальной гидроизоляции, с обустройством горизонтальных поясов жесткости.

2. Утепление стен подвальных помещений и надподвальных перекрытий.

Утепление стен подвальных помещений и надподвальных перекрытий с помощью уменьшения влажности ограждающих конструкций подвалов и перекрытий дома или устройства дополнительного слоя утеплителя.

Уменьшение влажности ограждающих конструкций подвалов и перекрытий с помощью водоотводной канавки, кольцевого дренажа, вентилируемых воздушных каналов, воздушной прослойки, вентиляционных отверстий или осушительных каналов.

Утепление стен подвала следующими материалами: несгораемая каменная вата, экструдированный пенополистирол и др. современными материалами (рис. 10).

5 - Слой пенополистирола.

3. Гидроизоляция стен и пола подвала.

Очистка, выравнивание, сушка и огрунтовка под окрасочную и обмазочную изоляцию.

Гидроизоляция пола подвала после гидроизоляции стен подвала.

Армирование бетонного покрытия подвала проволочной сеткой (рис. 11).

4. Ремонт технических помещений с установкой металлических дверей.

Устранение неисправностей инженерного оборудования, повреждений или разрушений теплоизоляции трубопроводов; ликвидация затопления технических помещений, высокой влажности воздуха и отсыревания ограждающих конструкций, разрушения отдельных участков полов.

Устройство вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или др.

Установка металлических дверей.

Замена земляных полов на полы с твердым покрытием.

5. Ремонт продухов, подвальных окон, приямков и наружных дверей.

6. Герметизация проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах (выполняется при ремонте сетей).

7. Ремонт отмостки.

Ликвидация просадки, заделка щелей и трещин.

Замена песчано-дерновых отмосток бетонными и асфальтовыми отмостками. Обеспечение поперечного уклона не менее 0,03.

8. Ремонт или замена дренажной системы.

Прочистка, замена дефектных участков на аналогичные.

Устройство пристенного и горизонтального пластового дренажа с использованием геокомпозитов в сочетании с трубчатым дренажом, в том числе горизонтальных дренажей, находящихся в пределах прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

<< Раздел III. Ремонт крыш	Раздел V. >> Утепление и ремонт фасадов
Содержание Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Должны ли собственники квартир в многоквартирном доме оплачивать ремонт крыши и(или) подвала?

Часто собственников квартир в многоквартирном (многоэтажном) доме интересует вопрос: почему они должны оплачивать текущий ремонт подвалов и крыш?

И так, что говорит закон? Согласно п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В свою очередь, крыши и подвалы являются общей собственностью.

В ст. 39 Жилищного кодекса РФ говорится и о том, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с п.2 ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт

3) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, потребители, оплачивая ежемесячно графу «содержание жилья», уже вносят деньги на текущий ремонт крыш и подвалов (общего имущества дома) и обслуживающая организация не вправе требовать дополнительно денег с жильцов на проведение текущего ремонта указанных объектов.

Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89

Соц. сети:

Правила содержания общего имущества в МКД уточнены в части содержания подвалов и технических подполий

В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме уточнено, что поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества дома, требуемых температуры и влажности осуществляется в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, при наличии продухов в таких помещениях (постановление Правительства РФ от 23 ноября 2019 г. № 1498).

Поправки вступят в силу 4 декабря 2019 года.

Отметим, что в настоящее время требования к обеспечению установленного температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий МКД закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170. Так, согласно п.п. 2.6.8 Правил № 170, п.п. 3.4.3 Правил № 170, в цоколях зданий продухи должны быть открыты, а продухи в подвалах и технических подпольях могут закрываться только в случае сильных морозов. Кроме того, тем же п. 3.4.3 предусмотрено, что подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

Также напомним, что на стадии разработки поправок отмечалось, что целью проектируемых изменений, помимо обеспечения требуемого температурно-влажностного режима в такого рода помещениях, является также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье. Основываясь на этом пояснении, многие СМИ, освещая проект рассматриваемого документа, преподнесли планируемые поправки как "открытие свободного доступа в подвалы для кошек". В связи с этим отметим, что на данный момент в Правилах № 170 по-прежнему закреплена обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивать защиту помещений от проникновения животных (грызунов, кошек, собак):

Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Екатерина Табатчикова

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Ну и что? 18.04.18

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Подвалы и технические подполья

В подвале необходимо обеспечить нужный температурно-влажностный режим, чтобы не допустить выпадения конденсата на поверхностях ограждающих конструкций. Если же конденсат появился или была обнаружена плесень, необходимо выявить и устранить причины повышенной влажности и обеспечить интенсивное проветривание подвала через окна и двери ( абз. 2 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).

Подвальные помещения должны иметь освещение и вентиляцию.

Необходимо принимать меры для исключения подтопления, захламления, загрязнения и загромождения подвальных помещений, а также меры, обеспечивающие их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями ( абз. 3 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Так, в случае, если подвал глухой, может потребоваться пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в противоположных стенах каждой секции дома и оборудовать такие отверстия решётками и вытяжными вентиляторами.
В течение всего года подвалы и технические подполья должны регулярно проветриваться, там должно быть чисто, а доступ ко всем элементам подвала не должен быть затруднён ( абз. 3 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Необходимо контролировать состояние дверей подвалов и технических подполий и запорных устройств на них. Если обнаружены неисправности – устранять их. Согласно рекомендациям, которые даны в пп. 4.1 Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 , вход в подвал должен быть закрыт на замок. Ключи могут хранится в управляющей организации, АДС, у дворника. О месте хранения ключа необходимо сделать специальную надпись на двери. Для представителей организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, должен быть обеспечен в любое время суток.
Для содержания подвальных помещений в надлежащем состоянии необходимо регулярно проводить осмотры помещений подвалов, входов в подвалы, дверей и приямков ( абз. 3 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).

По результатам осмотра необходимо составить акт обследования технического состояния МКД и акт общего осмотра МКД.
Если выявляются повреждения, следует оценить риски и устранить их в плановом или срочном порядке, чтобы не допустить дальнейшего развития и ухудшения ситуации.
Для этого составляется наряд-задание на выполнение работ. результаты оформляются актом выполненных работ.

Освободите помещение

Об этом шла речь на "круглом столе", организованном Общественной палатой и НП "ЖКХ Контроль". Замглавы минстроя Максим Егоров предложил обсудить возврат общего имущества осенью на собрании руководителей госжилинспекций всех регионов. Снять ряд вопросов могут новые правила управления домами, которые разрабатывает минстрой.

Значительная часть подвалов, чердаков, колясочных, противопожарных проходов, лифтерных и даже мусоросборочных камер включена в реестры муниципальной собственности, отмечает "ЖКХ-Контроль". Однако они должны быть общедолевой собственностью жителей. Изучив тысячи примеров, эксперты не выявили ни одного случая, когда бы жители принимали решения о передаче общего имущества в собственность другим лицам. Такое происходило, как правило, без правовых оснований, чаще всего по инициативе муниципальных и региональных властей. В административных центрах от изъятия общего имущества пострадали 10-20% домов, в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве - от 30 до 60%.

"В колясочной делают магазин, в подвале помещают ресторан. И люди не могут получить доступ к инженерным коммуникациям. Мы знаем огромное количество примеров перестройки подвальных помещений, когда сносятся несущие стены, углубление происходит, и создается аварийная ситуация", - сказал председатель Общественного совета при минстрое Сергей Степашин. Между тем такие помещения могут приносить доход собственникам, подчеркнул он: поступления от размещения рекламы, оборудования провайдеров, сдачи в аренду можно использовать и на текущий, и на капитальный ремонт дома.

Из-за осложненного доступа к коммуникациям в подвалах нередко случаются трагедии с гибелью людей. Отсутствие общедолевой собственности на такие помещения порождает проблемы с принятием решений на общих собраниях (доли голосов жителей оказывается слишком мало), к сложностям при благоустройстве, ремонте зданий, повышении их энергоэффективности, говорят в "ЖКХ-Контроль". При этом муниципалитеты еще и тратятся на эти помещения - должны вносить плату за их содержание, капремонт, отопление.

В последние годы, отмечает "ЖКХ-Контроль", идет возврат таких помещений жителям - с 2015 года удалось восстановить права граждан на более чем 7 тысяч помещений. Лидерами в этом стали Санкт-Петербург, Костомукша в Карелии и Кострома. Активно началась работа в Крыму.

Однако это нередко выливается в длительные судебные процессы, и суд не всегда встает на сторону жителей. Иногда жильцам возвращают в собственность лишь те несколько квадратных метров подвала, на которых непосредственно находится тепловой пункт. Нередко бывает, что суды отказывают в возврате помещений из-за истечения сроков исковой давности, отметил зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Год назад был внесен законопроект о том, что на требования, которые вытекают из отношений по владению и пользованию общим имуществом, исковая давность не распространяется. "С декабря в правительстве лежит положительный отзыв минстроя по данному законопроекту, - сказал он. - Думаю, в осеннюю сессию мы этот вопрос все-таки вытащим на поверхность".

Пока нередки ситуации, когда одни помещения по решению суда передаются собственникам, а другие буквально на соседней улице в это время продаются с торгов муниципалитетом, отметил председатель комиссии ОП по территориальному развитию и местному самоуправлению Андрей Максимов. Такие двойные стандарты необходимо ликвидировать, совершенствуя законодательство и правоприменительную практику, считает он.

ВС пояснил, когда собственники примыкающих к МКД зданий должны платить за содержание общего имущества

22 июля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019 о споре между ТСЖ и собственником примыкающего к многоквартирному дому здания о плате за пользование общим имуществом МКД.

Суды посчитали, что общие инженерные сети – не основание взимать плату за содержание общедомового имущества

ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м, расположенное на земельном участке, где находится многоквартирный дом под управлением ТСЖ «Попова, 23». Договор управления между ТСЖ и обществом заключен не был.

Полагая, что принадлежащее обществу здание входит в состав единого жилого комплекса с многоквартирным домом, ТСЖ посчитало, что оно должно также нести расходы на содержание общедомового имущества. В связи с этим ТСЖ направило «Гарантии» претензию с требованием о погашении задолженности за период с июля 2017 г. по сентябрь 2018 г. в общей сумме 570 тыс. руб. Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, последовал иск в суд.

В сентябре 2019 г. по делу была произведена судебная экспертиза, которая заключила, что многоквартирный жилой дом и административно-офисное здание общества не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.

Вместе с тем было установлено, что стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административным офисным зданием, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи. Иными словами, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов в него прекратится. Кроме того, эксперты указали, что офисное здание и МКД имеют общее помещение ЦТП, расположенное в подвале и являющееся техническим помещением. В заключении также указано, что согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.

19 июня 2020 г. Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил исковые требования ТСЖ, взыскав с общества «Гарантия» 47 тыс. руб. за тепловую энергию, вывоз ТБО и опрессовку узла. Апелляционный и окружной суды оставили решение без изменений. При разрешении спора суды руководствовались положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также учли разъяснения, содержащиеся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Суды отметили, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Они посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не являются основаниями для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома. Оценив результаты экспертизы, все инстанции пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество МКД и возлагать на него плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

ВС указал, что суды проигнорировали выводы экспертизы

В дальнейшем ТСЖ обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой указало на наличие на стороне общества неосновательного обогащения в виде невнесенной платы за пользование общим имуществом МКД, в связи с чем возмещение затрат легло на собственников двух жилых домов. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Ссылаясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Суд напомнил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как пояснил ВС, ст. 249 ГК установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст.158 ЖК, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Экономколлегия отметила, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, которая имела важное значение для рассмотрения спора. ВС обратил внимание, что у судов имелось заключение экспертов о том, что МКД и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения; ЦТП, расположенный в нежилом помещении МКД, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения ответчика.

ВС подчеркнул, что в судебных актах отсутствуют какие-либо сведения об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, как и основания для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности Конституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

Высшая судебная инстанция указала, что суды сделали вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, поскольку приняли во внимание в заключении экспертов лишь выводы о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в п. 2 Правил. ВС отметил, что нижестоящие инстанции ошибочно не дали правовую оценку обстоятельствам по делу, связанным с проектированием и возведением МКД со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта.

ВС учел и тот факт, что ТСЖ при рассмотрении дела также указывало, что оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества с 1999 г. и предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества, в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П Верховный Суд отметил, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья Как указало ведомство, в случае возникновения убытков в связи с самовольным изменением размера платы собственниками недвижимости управляющая организация вправе требовать признания решения их общего собрания недействительным

«Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество», – отмечено в определении.

Суд также обратил внимание, что согласно имеющимся в материалах дела протоколам собраний собственников помещений ответчику установлена плата за услуги содержания и ремонта общего имущества в 2,5 раза ниже, чем для других собственников нежилых помещений. В сниженный тариф не включена плата за лифты, их обслуживание и ремонт, за работу вахтеров-лифтеров, уборку подъездов и лестничных маршей, придомовой территории, тариф включает плату за содержание ЦТП, работу персонала, обслуживающего инженерные сети, работу аппарата управления товарищества. ВС пояснил, что определение такого размера платы для ответчика согласуется с подходами, изложенными в Постановлении № 5-П, и связано с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия посчитала вывод судов нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении требования ТСЖ о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ошибочным.

Эксперты оценили выводы ВС

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что поставленная проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к МКД и используемых в качестве магазинов, офисных помещений, парковок именно с такой единой системой подключения к коммунальным ресурсам, в которой МКД выступает как источник питания коммунальными ресурсами.

Светлана Немчинова отметила, что, с одной стороны, собственники административных зданий, примыкающих к МКД, не потребляют многие услуги, оказываемые управляющей компанией жителям многоквартирного дома. В связи с этим, по мнению адвоката, у них отсутствует какой-либо экономический интерес в равном несении расходов на содержание такового общего имущества.

С другой стороны, эксперт подчеркнула, что собственники МКД, за счет денежных средств которых, в том числе, были созданы, построены сети водоснабжения, несут расходы на их содержание в полном объеме, в том числе и за ту систему, которая питает коммунальными ресурсами административные здания.

По словам Светланы Немчиновой, Верховный Суд обоснованно указал, что отсутствие отдельных элементов, таких как общие строительные конструкции, фундамент, несущие стены, плиты перекрытия, ограждающие несущие конструкции, крыша и т.п., не свидетельствует о том, что данные объекты не имеют общего имущества. «Собственники должны нести расходы на содержание общего имущества при установлении вышеуказанных факторов, однако размер данных расходов может быть рассчитан дифференцированно, исходя из характера пользования собственниками данными услугами», – заключила адвокат.

Партнер «Легес Бюро» Коба Оржония считает, что рассматриваемая проблема становится актуальной именно в том случае, если собственник смежных зданий пользуется общим имуществом, но по какой-то причине решил не платить за это. «Описанная ситуация – это пример неосновательного обогащения. И если еще до проведения экспертизы позиция собственника нежилого помещения относительно расположения офисного здания на принадлежащем юридическому лицу земельном участке могла бы быть принята во внимание как обоснованная, то после получения результатов экспертизы вопрос, по моему мнению, должен трактоваться однозначно», – выразил мнение эксперт.

Коба Оржония находит позицию ВС РФ обоснованной и в полной мере соответствующей имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы. Он отметил, что в случае, если за обслуживание общих систем платят только члены ТСЖ, а собственник здания только пользуется благами, а платить за это отказывается, то со стороны собственника здания возникает неосновательное обогащение. Коба Оржония обратил внимание: важным доказательством общности имущества является тот факт, что при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (воды, тепловой энергии) в административное офисное здание прекратится. «Таким образом, судебной экспертизой установлены неразрывная связь и факт общности коммуникаций между домом и административным зданием. Вызывает вопросы позиция судов нижестоящих инстанций, которые могли в рамках своей компетенции рассмотреть спор и принять обоснованные судебные акты», – поделился эксперт.

Читайте также: