Подвал в доме соседа

Обновлено: 30.04.2024

мое подвальное помещение в многоквартирном доме занял сосед

Как добиться освобожения подвала, который относится к моей квартире, какие документы, статьи ГК РФ, ЖК РФ, или еще какких кодексов посмотреть?
Квартира раньше принадлежала другому человеку, подвал был захвачен соседом/ми еще принем, потом эта квартира была подарена мне-я ее новый владелец. как мне отвоевать свой подвал? в ЖЭУ должны быть какие то документы, касающиеся подвалов?

Дополнен 9 лет назад

за каждой квартирой там закреплен подвал, закрытый дверцей и замочкос, на каждой дверце написан номер кв. на мой вопрос где моя-мне сказано кто то занял. я нашла ст. 301 ГК РФ "собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" Статьями 289 и 290 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более 1 квартиры.

Таким образом, в ГК РФ закреплены 2 важных положения, касающиеся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Согласно первому на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (п. 1 ст. 290 ГК РФ) . Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений) , а точнее, их общей площади. Второе важное положение запрещает собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ) . По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье (домовладение) , будучи неразрывно с ним связанной.
то есть-эта доля неотделима от квартиры, из чего следунет, что при продаже-дарении она принадлежит все той же квартире-собственнику, то есть мне.

Дополнен 9 лет назад

существует еще такое как-схема подвала с закрепленными местами под подвал каждому жильцу оформленная в виде протокола общего собрания жильцов, хранящаяся в ЖЭУ.. есть ли она в данном случае я пока не выясняла (пытаюсь решить вопрос в досудебном порядке с соседями) ..но если ее нет-то возможно надо созвать комиссию?

Скажите пожалуйста, мой погреб находится на территории соседа,

Скажите пожалуйста, мой погреб находится на территории соседа, я его хотел отремонтировать, но сосед не разрешает проходить через его территорию, можно ли как-то законно отремонтировать свое имущество?

Ответы на вопрос:

Можно через суд.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 17] [Статья 274]

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Сосед построил подвальное помещение, одна из стен подвала расположена на меже. Законно ли это.

Ответы на вопрос:

Юрий! Если не согласовал с Вами как с собственником земельного участка, то это нарушение закона, т.к. в силу ст.209 ГК РФ нужно согласие собственника другого земельного участка, и Вы должны были договориться по этому поводу. Если это не так, то Вы вправе подать исковое заявление в районный суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, об устранении препятствий в пользовании имуществом на основании ст.304 ГК РФ.

Вам помог ответ? Да Нет

Хозяйственные помещения должны быть размещены от границы с соседним участком не менее чем на 1 метр. Данное положение закреплено в СанПиН 2605-82, а так же в СНиП 2.07.01-89. Поэтому Вы вправе требовать сноса данного помещения в судебном порядке.

Вам помог ответ? Да Нет Это лучший ответ (выбран автоматически)

Сосед должен с Вами был согласовать данный вопрос о нахождении стены подвала на меже. Если этого сделано не было - напишите претензию соседу и подайте иск согласно ст.131,132 ГПК РФ об устранении препятствий и сносе подвала. Ст.304 ГК РФ.

Вам помог ответ? Да Нет

Сосед тем самым нарушает ваши права.

То что помещение подвальное - не значит что можно располагать его на меже.

Можете подать в суд и обязать его переделать все в первоначальное положение (ст. 304 ГК РФ)

Вам помог ответ? Да Нет Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

каковы шансы выиграть дело по освобождению подвального помещения?

Идет "война" с соседями по поводу подвального помещения, которое они самовольно заняли и ни при каких условиях освобождать не соглашаются, они занимают два подвала в нашем доме.

(т. е. квартиру я покупала через риелторское агентство 10 лет назад, при продаже обговаривалось что есть и подвал, но после сделки как выяснилось этот подвал самовольно заняли соседи, ссылаясь на то что они его купили у прежних хозяев, чего они сделать в принципе не имели права ).

Сейчас снова ТСЖ подняли этот вопрос, так как многие в нашем доме не имеют подвалов. Было собрание собственников жилья на котором принято решение освободить самовольно занятые подвалы и отдать тем собственника которые остались без них. В основном все решили этот вопрос мирным путем, кроме моих соседей, которые ни при каких условиях и категорически отказываются освобождать один из занятых ими подвальных помещений. Все разговоры заканчиваются скандалами, оскорблениями и угрозами в мой адрес. дело дошло уже и до вызова Полиции.

Так как и это не действует, у меня выход один - подавать в суд и в судебном порядке отвоевывать себе положенный "кусок" подвального пространства. Каковы мои шансы выиграть судебный процесс?

Подвал в доме соседа

Бизнес в соседях: как бороться с предпринимателями, которые мешают жить

2021-03-04T14:16

2021-03-04T15:28

практические советы – риа недвижимость

федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор)

мосэкомониторинг

законодательство

коммерческая недвижимость

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

Магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в непосредственной близости от многоквартирного дома или на его первом этаже могут существенно облегчить жизнь его обитателей, однако в некоторых ситуациях они становятся настоящим адом для них. Сайт "РИА Недвижимость" напоминает своим читателям, как действовать с мешающими жить соседями-предпринимателями.Полное табуВозможность располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в многоквартирных домах есть, более того, в новостройках площади под бизнес часто предусмотрены уже на стадии проекта. При этом закон запрещает обустраивать на первых этажах домов то, что может стать источником вреда для здоровья человека. В числе таких объектов, например:Подозрительная перепланировкаНезаконная перепланировка – один из самых частых конфликтных кейсов в ситуации с бизнесом в жилых домах, говорит Власова. Она напоминает, что подобные работы возможны только с согласия всех собственников помещений жилого дома, то есть по решению общего собрания.Жаловаться на незаконную перепланировку или реконструкцию внутри нежилого помещения или общедомового имущества нужно в управляющую компанию и местную жилищную инспекцию.Бывали случаи, когда суды первой и апелляционной инстанции выносили решения в пользу осуществивших перепланировку, однако впоследствии такие решения были отменены в силу отсутствия согласия жильцов, уточняет партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова. "При этом на основании решения суда жилое помещение в теории может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью", – добавляет она.Раздражающие звукиГрохот от покупательских тележек в торговом зале магазина, музыка от уличного динамика у кафе – все эти звуки нередко являются причиной противостояния жильцов и предпринимателей. Так, в районе Патриарших прудов в Москве уже несколько лет идут сложные конфликты между жителями и ресторанами, многие из которых расположены на первых этажах многоквартирных домов. Например, сейчас в одном из судов рассматривается административное исковое заявление жителей района к правительству Москвы. Люди требуют, чтобы летние кафе и веранды баров и ресторанов в жилых домах размещались только с согласия всех собственников, говорит Власова. Причем идти в наступление против шумных коммерсантов жильцам можно как единолично, так и коллективно, а именно через доверенного, выбранного на общем собрании собственников, отмечает адвокат бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян. Обращаться для начала нужно в Роспотребнадзор, который измерит превышение уровня шума. В Москве можно также пожаловаться в департамент торговли и услуг. Разумеется, должна быть направлена жалоба в местную управу и полицию. И уже с собранными подтверждениями следует идти в суд, инструктирует адвокат.Записанные на телефоны аудиофайлы и отснятые видео могут рассматриваться судом в качестве дополнительных доказательств. Но основным материалом должны быть все же замеры с помощью специальных приборов, уточняет Мстоян. Кстати, помимо Роспотребнадзора в Москве этой работой занимаются еще и специалисты-акустики ГПБУ "Мосэкомониторинг".Казакова из Five Stones Consulting приводит в пример ситуацию со счастливым для жителей дома концом: проверка выявила использование звуковой аппаратуры в неразрешенное время, ответчик был признан виновным, ему назначили административный штраф.Есть и другой пример, когда удалось наказать крупную ритейл-сеть: Роспотребнадзор по обращению жильца квартиры проверил магазин продуктов в этом доме. Собственник жаловался на шум при передвижении грузовых и покупательских тележек по торговому залу. Нарушения по уровню шума действительно были доказаны, было внесено представление об устранении причин и назначен штраф."После повторного обращения жителя и проведения лабораторных испытаний снова были обнаружены превышение предельно допустимых уровней звуков. В целях защиты граждан территориальным отделом Роспотребнадзора подан иск в суд, решением которого магазин все-таки обязали довести уровень шума до допустимого в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами", – рассказывает Казакова.Ароматы не для удовольствия Посторонние запахи являются очень серьезным поводом для раздражения жильцов, даже если они не резкие и не неприятные. К сожалению, часто ароматы свидетельствуют не только о кулинарных изысках заведения, но и полной антисанитарии в нем.По словам Мстояна, действовать в таких ситуациях нужно так же, как и с мешающим шумом.Конечно, можно для начала попробовать решить дело миром и переговорить с собственником помещения и с собственниками бизнеса, ведь они могут не знать о том, как мешают жильцам."Но, как показывает практика, договориться получается очень редко. К сожалению, наши бизнесмены, размещающие свои предприятия в жилых многоквартирных домах, часто социально безответственны и не стремятся наладить с жителями добрососедские отношения", – сетует Власова. Поэтому, согласно изложенной выше инструкции, нужно обращаться в местные органы исполнительной власти (управу, префектуру, соответствующие департаменты), к муниципальным депутатам, в Роспотребнадзор и в прокуратуру. Добиться справедливости в данном случае вполне реально. Например, Казакова вспоминает случай из практики, когда Роспотребнадзором по жалобам жильцов были выявлены нарушения в деятельности пиццерии: система вентиляции была смонтирована с отклонениями от действующих санитарно-эпидемиологических норм. В результате суд предписал приостановить деятельность пиццерии на 90 суток до устранения нарушений.Подвалы – жильцам!Подвалы – излюбленное место предпринимателей. По новым противопожарным требованиям, с этого года расположенные в многоквартирных домах цокольные и подвальные помещения стали недоступными для использования в качестве детских спортивных секций, кружков творчества, мебельных складов, мастерских и некоторых магазинов, напоминает коммерческий директор "Сити-XXI век" Юрий Просвиров."Исключение делается только для тех домов, где использование подвальных помещений для таких целей предусмотрено проектной документацией", – отмечает он. Помимо организаций, ориентированных на детский досуг, новые правила использования подвалов касаются также любых компаний, работающих с мебелью – магазинов, складов, антикварных лавок. Однако, по словам Просвирова, в законе дается довольно размытая формулировка: в частности, запрещается использовать такие помещения "для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов", что по сути вообще запрещает любую хозяйственную деятельность в подвальных помещениях.Так что жильцы дома при желании могут выгнать подвальных коммерсантов. С иском о признании права общедолевой собственности на общедолевое имущество дома (подвалы и чердаки, колясочные и другие технические помещения) вправе подавать как один собственник, так и несколько, напоминает адвокат Власова. Например, недавно ей удалось дважды вернуть в общедолевую собственность технические подвальные помещения.Разумеется, у этого процесса будет много нюансов в зависимости от конкретного объекта. Так, согласно Жилищному кодексу в приватизированных многоквартирных домах общедолевыми собственниками подвальных помещений являются жильцы. Поэтому для принятия решения о возможности возвращения подвала в общую долевую собственность необходимо выяснить, когда была приватизирована первая квартира и были ли на дату первой приватизации в доме подвальные помещения учтены и сформированы в целях, связанных с обслуживанием дома.Подвальное помещение должно иметь исключительно вспомогательное назначение. Если же у него или его части изначально или на дату приватизации было самостоятельное назначение (склад, офис, дворницкая и так далее), то это не будет общей долевой собственностью. Также подвальное помещение не должно изначально принадлежать РФ (ведомственные дома: Министерство обороны, Академия наук и так далее), объясняет Власова.В целом, при квалифицированной юридической поддержке жильцы вполне могут наладить добрососедство с бизнесом, чтобы это было комфортно и выгодно и той и другой стороне.

Чей подвал? Что можно, а что нельзя делать с подвальными помещениями

”У нас в доме подвал есть, но боксов для хранения разных вещей там не предусмотрено, — рассказывает живущий в Ыйсмяэ Андрей. — Когда покупал квартиру, меня это не очень волновало, а сейчас понадобилось помещение для хранения варений, солений и прочих запасов. Как я могу решить эту проблему?”

Для начала нужно узнать, почему в этом доме нет подвальных боксов — так решило общее собрание собственников квартир, или правление даже не знает, что есть в доме желающие изменить ситуацию, потому что те молчат. Если второе, то нужно поставить этот вопрос на общее собрание. В случае, если найдутся единомышленники — те, кто также страдает от невозможности отнести некоторые вещи в подвал, то вполне вероятно, что будет принято решение построить подвальные боксы.

Важно! При голосовании по вопросам, касающимся подвала — то есть, общего имущества, должны прийти к консенсусу аж 100% собственников. Если к единому мнению не удается прийти, нужно обсуждать этот вопрос дальше.

Аренда и субаренда

Во многих домах подвалы сдают в аренду — под магазинчики, парикмахерские, ателье и другие мастерские. Пока все довольны, проблем нет.

”Я въехал в дом, где давным-давно было решено сдавать подвал в аренду, — рассказывает Николай, житель района Кесклинн. — Но мне подвал нужен, да и другим жителям дома, с которыми я разговаривал, тоже. Могу ли я обратиться к правлению?”

Да, нужно попросить правление поставить этот вопрос в повестку собрания квартирособственников. Потому как ни у кого нет полномочий решать этот вопрос в одиночку. Правление может поставить этот вопрос на голосование, и если большинство решит, что продлевать договор с арендатором не нужно, то подвалом снова смогут пользоваться жители дома.

Важно также знать, на какой срок заключен договор об аренде. Возможно, сразу его расторгнуть не удастся — нужно будет подождать, пока он закончится. Или же платить неустойку, указанную в договоре.

В некоторых домах подвалы сдают в аренду собственникам. Это удобно: надо — взял, не надо больше — отказался.

”Мы взяли в аренду два бокса, подумываем о третьем, — рассказывает Мария, которая живет в Ласнамяэ. — У нас двухкомнатная квартира, двое детей и много сезонных вещей, которые нужно где-то хранить. Пустых подвальных боксов в доме много, поэтому и можно взять столько, сколько нужно. Платим мы за них меньше евро в месяц”.

А может ли житель соседнего дома, узнав, что в доме Марии есть пустующие боксы, арендовать их через Марию, с которой он знаком? Это зависит от того, как правление относится к субаренде, а также от того, захочет ли потом Мария нести ответственность за то, что хранится в боксах, снятых на ее имя.

Квартиру продали, подвал себе оставили

На одном из форумов мужчина пишет: ”Я купил квартиру полтора года назад. Спустя какое-то время стал узнавать насчет подвала — он должен был быть вместе с квартирой. Выяснилось, что предыдущий хозяин квартиры им не пользовался, а тот хозяин, который был до него, продав квартиру, подвал оставил себе. Более того, он пользовался и соседним подвалом тоже! Я поговорил с ним, он отказался освобождать мой подвал от своих вещей. Как мне получить обратно свою собственность?”

В таких случаях, советуют юристы, нужно сначала зафиксировать, что действительно чужой человек хранит свои вещи в вашем подвале. Затем следует выяснить, заключен ли в данном доме договор пользования подвалами. Если нет, то следует это сделать при первой же возможности — тогда у владельца квартиры будут все основания попросить бывшего собственника жилья ”очистить помещение” от своих вещей.

Если вы хотите, чтобы вам был отведен конкретный бокс, который будет ваш всегда, то для этого нужно решение собрания собственников квартир (чтобы 100% проголосовали ”за”) вашей конкретной квартире отвести конкретный подвальный бокс. После чего все собственники до единого должны сходить к нотариусу и подписаться, и только после этого будет сделана соответствующая отметка в Крепостной книге. Как правило, это делают не для каждой квартиры, а разом распределяют подвальные боксы по всем желающим, чтобы не ходить несколько раз.

В таком случае при продаже жилья можно смело говорить, что подвал входит в цену.

”Есть еще один вариант — письменный договор пользования, — говорит представитель Эстонского союза квартирных товариществ Раймо Йыгева. — Тут тоже нужно письменное согласие всех собственников недвижимости в этом доме, но к нотариусу идти не надо. В таком случае конкретный бокс прикреплен к вашей квартире только до того, как вы ее продадите. Покупателю придется заключать новый договор”.

Как собственникам дома вернуть себе подвал?

Рассказываем, что можно сделать, если администрация города присвоила подвал или колясочную в вашем доме.

- Слышала, что Минстрой России выпустил постановление о том, что все подвалы и чердаки домов, где проходят коммуникации и которые в 90-е годы горадминистрация забрала себе, должны быть возвращены собственникам как технические площади. У нас аналогичный случай: дом на Октябрьском проспекте, 68, в подвале проходят трубы водоснабжения и отопления, а также установлены разные приборы и задвижки. Но администрация ищет арендаторов на эти площади. При этом в подвале с завидной регулярностью случаются аварии. В январе текущего года там лопнула труба, в ЖЭКе не могли найти ключи от подвала, так как администрация была на каникулах. В итоге стояк перекрыли, других вариантов не было, и мы неделю сидели без отопления и горячей воды. Всю неделю из подвала валил пар, пострадали квартиры на первом этаже, жильцы все эти дни жили, как в парилке, включая безногого инвалида. Недавно ходили на приём в отдел муниципальной собственности города Кирова, просили вернуть нам подвал как технический, но нам отказали. Как нам быть?

Начнём с того, что уже несколько лет в России идёт кампания по возврату собственникам многоквартирных домов подвалов, чердаков, колясочных и прочих помещений, относящихся к общедомовому имуществу, которые в начале 90-х были незаконно отчуждены муниципалитетами в свою пользу.

Почему отчуждение подвалов было незаконным?

Происходило это, как правило, по довольно простой схеме. Сотрудники городских администраций выявляли привлекательные нежилые помещения в многоквартирных домах, заносили их во внутренний реестр муниципальной собственности, потом сдавали помещение в аренду, после чего получали справку БТИ с указанием назначения помещения в соответствии с договором аренды (например, магазин, мастерская по ремонту обуви, парикмахерская и т.д.). Справки из БТИ и выписки из внутреннего муниципального реестра оказывалось достаточно, чтобы затем зарегистрировать право собственности на объект. А в качестве правоустанавливающих документов, на основании которых производилось отчуждение, часто использовались ссылки на решения малых советов народных депутатов (в Кирове это было решение малого Совета горсовета от 25.02.92 N 32 «О приватизации жилищного фонда в г. Кирове») или постановление Верховного Совета РФ №3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…». После регистрации помещения в муниципальную собственность оно либо продолжало сдаваться в аренду, либо продавалось с торгов.

Один из ведущих экспертов в России по этому вопросу, руководитель межрегиональной комиссии по контролю имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков утверждает, что вся эта схема была незаконной.

- Это рамочные документы, которые не могут быть правоустанавливающими дляотчуждения элементов общего имущества многоквартирного дома, - отмечает он. - Правоустанавливающие документы должны содержать описание и адрес. А в этих документах не было даже упоминаний о подвалах или колясочных. Кроме того, статья 16 постановления №3020-1 прямо говорит, что его действие не распространяется на объекты, отчуждённые в законном порядке в собственность граждан, то есть напомещения общего имущества, приватизированные гражданами в силу законаодновременно с квартирами в доме.

По оценкам эксперта, в таких городах как Киров подобным образом оказалось отчуждено около 15 - 20% всех подвалов и прочего общедомового имущества, принадлежащего собственникам многоквартирных домов.

Какие законы работают в пользу жильцов?

Андрей Пинчуков разъясняет, какие именно нормы и законы сегодня свидетельствуют о том, что права граждан были нарушены. Так, статья 23 федерального закона N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что государственная регистрация возникновения права на жилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности. То есть если вы купили квартиру в доме, вы автоматически становитесь и собственником общедомового имущества. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой в доме квартиры. Это разъяснил президиум Высшего Арбитражного суда ещё в 2010 году.

Соответственно, всё, что было сделано с подвалом после этой даты, согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ могло быть сделано только с разрешения общего собрания собственников и только путём реконструкции. Если такого разрешения собственники не давали, значит любая перепланировка помещений и их отчуждение считаются незаконными.

Иными словами, если на момент приватизации первой квартиры в доме подвал или часть подвала уже были созданы как самостоятельное, а не техническое помещение, или уже были реконструированы под магазин и соответствуют всем требованиям, предъявляемым к таким помещениям, тогда собственники многоквартирных домов не могут на него претендовать. Если же все эти процедуры были произведены после даты приватизации первой квартиры, то подвал должен быть вашим.

Однако здесь есть много нюансов.

Во-первых, п.1 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. То есть если помещение или оборудование в нём предназначено для обслуживания нескольких помещений в доме, такое помещение является общей долевойсобственностью и не может быть отчуждено без согласия собственников квартир.

Второй момент: назначение помещений, согласно разъяснениям всё того же президиума Высшего Арбитражного суда, должно определяться не высотой потолков или справками БТИ, а прежде всего строительно-проектной документацией. То есть важно понять, как это помещение проектировалось изначально: как технический подвал или как самостоятельное нежилое помещение. Если в проектной строительной документации:

указано назначение помещения и оно соответствует критериям общего долевого имущества, описанным в ст. 36 ЖК РФ, то оно относится к общей долевой собственности собственников дома;
указано назначение помещения как самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений, не соответствующее критериям, содержащимся в ст.36 ЖК РФ (например, магазин, почтовое отделение, сберкасса и т.д.), то его нельзя считать общей долевой собственностью;помещения
не указано назначения помещения, значит оно относится к общей долевой собственности собственников дома.

При этом правовой статус помещения, как уже говорилось, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, а не в настоящий момент.

Если проектная строительная документация отсутствует, значит необходимо обратиться в БТИ и проверить помещение на соответствие требованиям СНиП и СанПиН к помещениям общественного назначения. Разница этих требований отражена в таблице:

Технические параметры помещения

Для технического этажа (технического подвала)

Для помещений общественного назначения в жилом доме (подвале)

1. Высота до потолка

Не менее 1,8 м

Не менее 3 м

2. Ширина входов и эвакуационных выходов

3. Санитарно-бытовые помещения

Нет обязательных требований

Наличие обязательно

4. Отопление

Не менее +5 градусов

Автономное отопление +20 градусов

5. Вентиляция

Автономная вентиляция

6. Водоснабжение

Рукомойник у входа

Независимое от жилых помещений

7. Канализация

Нет обязательных требований (допускается слив на пол)

Автономное, не связанное с общедомовым водоотведение

8. Электроснабжение

От общей электросети жилого дома

Индивидуальное, независимое подключение

9. Освещение

20 Лк, дежурное для наблюдения за коммуникациями

150-300 Лк, для выполнения работ

10. ПДК ионизирующего излучения (радон)

Нет обязательных требований

Не более 200 Бк

11. Общедомовое инженерное оборудование

Отсутствует

12. Наличие входа, изолированного от жилой части дома

Допускается вход рядом со входом в жилую часть

Выходы, изолированные от жилой части здания

13. Возможность эвакуации пострадавшего человека на носилках

Нет обязательных требований

Обязательна

Данные предоставлены НП «ЖКХ-Контроль»

Таким образом, для правильного разрешения ситуации необходимо установить, предназначен ли спорный подвал для обслуживания более чем одного помещения, когда была приватизирована первая квартира в доме, и было ли на тот момент спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.

При этом, как определил Верховный суд РФ, обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на сторону истца, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено для самостоятельного использования - на ответчика.

Какой подвал у вас?

Что касается вашего дома, то в администрации города Кирова нам удалось узнать, что нежилое подвальное помещение площадью 250 кв. метров, расположенное по адресу: Киров, Октябрьский проспект, д. 68, числится в реестре муниципальной собственности. При этом в мэрии уверены, что это помещение не является техническим подвалом, так как оно имеет отдельный вход, а одного факта расположения нежилого помещения в подвальном этаже недостаточно для признания его общим имуществом собственников в жилом многоквартирном доме.

При этом в администрации уверяют, что никаких аварий на сетях водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, расположенных в помещении, с 18 февраля 2016 года не происходило. А в распоряжении обслуживающей компании есть дубликат ключа, переданный департаментом муниципальной собственности с целью обеспечения круглосуточного доступа в помещение. В настоящее время подвальное помещения дома включено в программу приватизации муниципального имущества города Кирова на 2017 – 2019 годы.

Однако для того, чтобы определить статус подвального помещения в вашем доме, этой информации, по мнению Андрея Пинчукова, достаточно.

- Сам факт содержания общего инженерного оборудования вподвале и обслуживания этого оборудования управляющей компанией по поручениюсобственников говорит о том, что помещение подвала предназначено для содержанияинженерного оборудования, - отмечает эксперт. - При таких обстоятельствах наличиесвидетельства о государственной регистрации права города на подвал говорит лишьо наличии конкурирующей записи о праве города на помещение, в силу законаставшее общим имуществом жителей в момент приватизации первой квартиры в доме.При таких обстоятельствах в споре о признании подвала общим имуществом судыдаже срок исковой давности применить не могут. Как уже говорилось выше, вамнеобходимо установить дату приватизации первой квартиры, убедиться, чтооборудование в подвале предназначено для обслуживания всего дома и найтипроектную строительную организацию, способную предоставить суду (если делодойдет до судебного разбирательства) соответствующее экспертное заключение, вкотором указывалось бы изначальное предназначение помещения.

Как отстоять своё право на подвал?

Как отмечает Андрей Пинчуков, во взаимодействии с органами власти городавозможен внесудебный способ вернуть незаконно отчуждённый подвал собственникам многоквартирного дома - через создание специальной межведомственной комиссии при главе администрации. Ещё в апреле 2017 года Минстрой России разослал в регионы рекомендательное письмо, в котором предложил создавать на местах такие комиссии - по возврату собственникам общедомового имущества. В них должны включаться не только представители муниципальных и надзорных органов, но и общественники, члены советов многоквартирных домов, эксперты в ЖКХ и строительстве. Члены комиссии должны проанализировать муниципальные планы приватизации и жалобы граждан, осмотреть спорные объекты, изучить правоустанавливающие документы на них и вынести решение о законности или незаконности приватизации подвала, колясочных и прочих общедомовых помещений в том или ином доме. Затем на основании этих рекомендаций глава администрации должен издать распоряжение об исключении незаконно приватизированного общедомового имущества из реестра муниципальной собственности, а затем и из ЕГРН.

В 40-ка регионах страны подобные комиссии уже созданы и начинают работать с разной степенью эффективности. Лидерами в этом вопросе сегодня являются Москва, Санкт-Петербург и Кострома. В Кирове эта работа пока ведётся ни шатко ни валко. В ответ на апрельское письмо Минстроя Илья Шульгин, на тот момент занимавший пост и.о. зампреда правительства области, сообщил, что вопрос о создании такой комиссии рассматривается. Но за полгода никаких подвижек в этом вопросе не произошло.

При этом в администрации города с 2015 года существует своя, муниципальная, комиссия, которая занимается исключением подвальных помещений в жилых домах из реестра муниципальной собственности. По информации заместителя начальника городского департамента муниципальной собственности Татьяны Поломских, за два года работы комиссии город отказался от 70-ти ранее приватизированных им подвалов в многоквартирных жилых домах. Однако это вовсе не значит, что работа по восстановлению прав собственников многоквартирных домов идёт именно в том формате, о котором говорят Минстрой и НП «ЖКХ-Контроль».

1839 14

Эксперты обращают внимание, что городская администрация заинтересована избавиться прежде всего от неликвидного имущества, которое не только не приносит доход муниципалитету, но и требует расходов на своё содержание. Поэтому вряд ли возврат подвалов в этом случае был совершён исключительно в интересах собственников многоквартирных домов. Скорее, в интересах самой администрации. От прибыльных, коммерчески привлекательных подвалов, которые можно продать или сдать в аренду, мэрия вряд ли откажется добровольно, ведь это вопрос наполнения городского бюджета, а значит, и социальных обязательств перед горожанами.

Более того, если будет признано, что уже проданное кому-то из предпринимателей подвальное помещение было отчуждено из общедомового имущества незаконно, то компенсировать ему расходы на покупку такого объекта придётся всё той же администрации из муниципального бюджета. Как отметила Татьяна Поломских, с 2003 года мэрия распродала муниципального имущества на 13 млрд рублей, что фактически равняется годовому бюджету Кирова. По примерным прикидкам, около 10% этих помещений располагались в подвальных этажах. Если придётся возвращать покупателям такие огромные деньги, город к таким расходам, естественно, окажется не готов. Поэтому логично, что в создании какой-либо межведомственной комиссии по возвращению подвалов собственникам, в которой помимо чиновников будут независимые эксперты, администрация города не заинтересована. А значит для того, чтобы сдвинуть вопрос с мёртвой точки, нужна только политическая воля местных и региональных властей.

- В первую очередь, нужно остановить процесс распродажи имущества граждан с торгов,чтобы не множить конфликты между гражданами и предпринимателями, - уверен Андрей Пинчуков. - Во-вторых,необходимо создать диалоговую площадку на основе рекомендаций Минстроя России. Механизмы её создания определены, опыт внесудебноговосстановления прав собственников в администрации города опробован, необходимо только действовать.

Пока только суд

Увы, пока комиссия в Кирове не создана, у собственников многоквартирного дома существует только один способ доказать своё право на подвал - через суд. Этот процесс может занять больше года и потребовать затрат в десятки тысяч рублей: на услуги юриста, судебно-строительную экспертизу и т.д., признаёт Андрей Пинчуков.

Если вы не готовы к таким тратам, то конкретно для вашего дома есть ещё один вариант - обратиться в прокуратуру от лица того самого инвалида, который сильнее всех пострадал от прорыва трубы в подвале. Как отмечает руководитель АНО «ЖКХ-Эксперт» Андрей Воробьёв, согласно ст. 45 ГПК РФ прокуратура вправе выйти в суд в защиту прав инвалидов.

- К сожалению, шансы на бесплатную помощь в прокуратуре остались сегодня только у инвалидов. В остальном суды считают, что собственники должны сами защищать свои интересы, - констатирует он. - Если подать обращение в прокуратуру от лица вашего соседа-инвалида, это хороший способ избежать связанной с судом расходов и волокиты - чтобы собственникам не проводить общие собрания, не уполномочивать каких-то людей на представление их в суде, не собирать деньги на юристов. Если прокуратура посчитает ваши права нарушенными, она может обратиться в районный суд с требованием признать подвал общей долевой собственностью. Но опять же, инвалиду недостаточно просто написать в прокуратуру. Лучше обратиться к юристу, который подготовит грамотное заявление.

Напишите ваш вопрос в нашем разделе «Вопрос-Ответ», и мы постараемся на него ответить.

Читайте также:

Подвал в доме соседа

мое подвальное помещение в многоквартирном доме занял сосед

Скажите пожалуйста, мой погреб находится на территории соседа,

Ответы на вопрос:

Сосед построил подвальное помещение, одна из стен подвала расположена на меже. Законно ли это.

Ответы на вопрос:

Похожие вопросы

каковы шансы выиграть дело по освобождению подвального помещения?

Подвал в доме соседа

Чей подвал? Что можно, а что нельзя делать с подвальными помещениями

Как собственникам дома вернуть себе подвал?

Почему отчуждение подвалов было незаконным?

Какие законы работают в пользу жильцов?

Какой подвал у вас?

Как отстоять своё право на подвал?

Пока только суд