Как узаконить подвал в частном доме

Обновлено: 05.05.2024

Гаражная амнистия с 2021 года: кому она подходит и зачем нужна

В России действует уже несколько так называемых амнистий, которые позволяют оформить в собственность дома и земельные участки без значительных затрат и сбора документов. Амнистией называют упрощенный порядок регистрации прав на такие объекты. И вот появилась еще одна — ее прозвали гаражной. Закон уже подписан, но заработает только 1 сентября 2021 года.

Вот какие отношения регулирует этот документ и кому он поможет получить государственную землю в собственность.

В чем суть гаражной амнистии 2021 года

Гаражная амнистия — это упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. При этом собственник гаража получает эту землю бесплатно — он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а просто оформляет на свое имя или становится арендатором.

Гаражная амнистия действует с 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года.

Выгода владельцев. Они смогут узаконить свою недвижимость и потом распорядиться ею: продать, подарить, оставить в наследство и не бояться сноса. А если земля понадобится государству для строительства дороги или жилья, собственники получат компенсацию.

Выгода государства. Миллионы неузаконенных объектов будут стоять на учете — и на них можно будет начислить налоги на землю и имущество. Еще это важно для благоустройства: зачастую непонятно, кому принадлежат гаражи и кто несет ответственность за порядок на территории и безопасность сооружений.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Кто может использовать гаражную амнистию

Гаражную амнистию смогут использовать владельцы гаражей, их наследники и последующие покупатели.

Но закон подойдет не всем владельцам гаражей с неоформленными правами на участки. Вот варианты, когда можно использовать гаражную амнистию:

участок для гаража был предоставлен какой-то организацией, выделен еще каким-то способом или право возникло по другим основаниям;
участок образован из общей территории гаражного кооператива для размещения гаражей и выделен владельцу гаража.

Основное условие — гараж на этом участке является объектом капитального строительства и построен до 30 декабря 2004 года. Если гараж построили позже, амнистия на такие объекты не распространяется.

Важна дата именно строительства, а не приобретения. Наследники могли получить гараж и после 2004 года, но наследодатель должен был получить участок и построить гараж до конца 2004. А наследникам придется это доказать.

Такое ограничение связано с тем, что потом вступил в силу градостроительный кодекс и с регистрацией права собственности все прояснилось: построили гараж — оформили на него право.

Гараж может быть отдельно стоящим или иметь общие стены, крышу и фундамент с другими гаражами.

Какие гаражи не попадут под амнистию

Упрощенный порядок приватизации земли и регистрации объекта не коснется:

Ракушек. Такие разборные металлические гаражи обычно находятся не на территории кооперативов, и они точно не капитальные. При желании или по необходимости ракушку можно перевезти на другое место — например на дачу.
Пристроек к другим объектам. Не получится узаконить землю под гаражом, который пристроен к дому, магазину или зданию автосервиса.
Гаражей в многоквартирных домах и под землей.
Самовольных построек под снос.

Если не соблюдаются другие условия амнистии — гараж построен после 2004 года или нет подтверждения права на объект, — узаконить участок не получится даже под капитальным строением.

Как оформить право на землю и гараж по амнистии

Для оформления достаточно заявления о предоставлении земельного участка. К нему нужно приложить:

Документы, которые подтвердят выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.
Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации — при наличии. Документы о кооперативе может представить кто-то один из его членов.
Схему расположения участка на кадастровом плане, если не было межевания.
Технический план гаража.

У покупателей или наследников может не быть документа о выделении земли — особенно если это происходило 30 или даже 50 лет назад. Тогда подойдет какое-то подтверждение использования объекта: договор с электросетями, квитанции на оплату коммунальных услуг, документ о технической инвентаризации до 2013 года.

Документы можно подать в орган местного самоуправления, который занимается учетом объектов, или в МФЦ. В этом случае госпошлины не будет: власти сами передадут документы в Росреестр для регистрации прав. Если обращаться туда самостоятельно, нужно заплатить госпошлину — по 350 Р за участок и за гараж.

Постановка участка на кадастровый учет и регистрация права на землю и гараж произойдет одновременно. На все процедуры уйдет около 20 рабочих дней.

Например, в семье есть гараж. Когда-то , в 80-х годах , он достался отцу Ивану, а после смерти отца им пользуется сын Петр. Землю под гараж выделил кооператив, и все построили там одинаковые одноэтажные строения с общими стенами и крышей. Про документы никто не думал, гаражи переходили по наследству, проблем вроде бы не возникало. Но фактически земля под гаражом не была в собственности Ивана, да и Петр тоже не стал ее владельцем. Гараж есть, а документов нет. С 1 сентября 2021 года Петр сможет оформить право собственности на гараж и стать владельцем земли под ним. Такой объект иметь надежнее, а стоит он при продаже дороже неоформленного. Петру нужно только найти документ, по которому его отец Иван получил когда-то этот участок, и доказать, что он наследник отца.

Когда Петр получит документы, он сможет указать гараж в завещании, подарить его своему сыну или продать. И никто уже не снесет этот объект как самовольную постройку.

Что еще урегулировал новый закон

Кроме оформления права на участок и гараж есть еще и такие нормы:

Если до 1 сентября 2021 года построенный и узаконенный гараж оформлен как гаражный бокс, он признается гаражом. Это важно в том числе для налогов. Ничего делать для этого не нужно.
В схемах размещения гаражей власти должны предусматривать участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью — им места возле дома выделят бесплатно и в первую очередь. Как и пострадавшим из-за аварии на ЧАЭС.
Если участок по амнистии будет предоставлен в аренду, плата за него не может быть больше земельного налога.
Одноэтажные гаражи с общими стенами и крышей признаются отдельными зданиями.

Остались и невыясненные вопросы. Например, как быть с двухэтажными гаражами, если у первого и второго этажа разные владельцы. Непонятно, кто будет владельцем подъездов к гаражам и что делать, если никаких документов не сохранилось.

Что можно сделать до 1 сентября

Пока подавать документы для оформления участков под гаражами рано: по новой процедуре их просто не примут.

Но вот о чем стоит подумать уже сейчас:

где документы о выделении участка и о гаражном кооперативе?
у кого квитанции на оплату коммуналки за гараж?
какие планы на гараж и землю у других наследников?
как смотрит на регистрацию прав супруг или супруга?
что думают об оформлении соседи по гаражному кооперативу?

Ближе к сентябрю станет известно, как местные власти помогут владельцам гаражей в вашем регионе или населенном пункте. И куда именно обращаться с документами.

Подвальные помещения СНИП

У жильцов домов как многоэтажных, так и частных, возникает множество вопросов по поводу подвальных помещений. По каким регламентирующим документам строятся подвалы, кому принадлежат или как оформить погреб в собственность?

Подвалы многоэтажных домов

Как это могло получиться?

Вторичный фонд

Если взять дома вторичного жилого фонда, то тут картина совсем другая: подвальные помещения так же, как и чердаки, зачастую числятся за отдельными физическими или даже юридическими лицами. В период тотальной «прихватизации», которая разразилась в начале девяностых годов, подвал мог приватизировать кто угодно – хоть жилец дома, хоть какой-нибудь кооператив.

В настоящее время ситуация кардинально изменилась. Дома, которые только построены и вводятся в эксплуатацию, обследуются органами технической инвентаризации (БТИ).

Если согласно проектной документации подвал не выведен под определённую цель, к примеру: парковку – то застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом уже, по мере продажи квартир в доме, переуступает свои права новым собственникам.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ Подвальные блохи в квартире - как бороться

Как осуществить право на долевую собственность

Многие, кто желал бы реализовать своё право распорядиться долевой собственностью в доме, интересуются: «Нужно ли получать разрешение на подвальное помещение, а если да, то какова процедура его получения?».

Наша инструкция даст подробное разъяснение данной ситуации:

Получив на руки решение суда, останется обратиться в БТИ и получить кадастровый план. Далее, сдаёте документы в регистрационную палату и получаете свидетельство о праве собственности.

Фактически, новая собственность присоединяется к той, что у вас уже есть в этом доме, поэтому вам придётся внести некоторые изменения и в документы на квартиру.

Подвалы частных домов

Владельцам частных домов, конечно, никаких разрешений получать не требуется, чтобы обустроить в своём подвале хоть магазин или автомастерскую, хоть бильярдную (см. Бильярдная в подвале: как устроить своими руками). Зачастую в таких подвалах располагается технический этаж. Но это не всегда бывает просто доказать соответствующим органам, что это техподполье, а не жилое помещение.

Дело в том, что если подполье техническое, то при кадастровой оценке его не учитывают, то есть, не плюсуют подвал к жилой площади. Соответственно, это не отражается на расчёте налога на недвижимость. На эту тему у хозяев бывают конфликты с представителями БТИ. Что ж, некомпетентные товарищи встречаются и по одну, и по другую строну баррикад. Давайте разберёмся в данном вопросе, опираясь на действующие нормы.

Важно! Согласно СНиП, подвальные помещения считаются таковыми, если они соответствуют нормам на момент сдачи дома в эксплуатацию, а не в результате произведённой реконструкции.

Гараж в подвале частного дома

Техэтаж должен быть отделён от жилой зоны, а в нём находиться коммуникации, удовлетворяющие потребности проживающих в доме людей. К списку оборудования для техподполья относятся: электрощит, насосная станция, бойлер, разводка отопительной системы, водопроводные и канализационные трубы, система вентиляции или кондиционирования, и машинное отделение лифта, если таковой в доме имеется. Погреб, а также гараж, расположенный в подвале дома, тоже считается техническим помещением.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ Вода в подвале: что делать и как не допустить повторения ситуации

Требования, предъявляемые к подвалам

Высота помещения не может быть меньше 1,80м – чаще всего это овощехранилище.
Гараж для автомобиля или мотоцикла, располагающийся в подвале должен иметь минимум 2м от пола до низа перекрытия.
Размещение коммуникационного оборудования требует не менее 2,2м высоты помещения.

Заметьте, что нормируются лишь минимальные размеры помещения. Дело в том, что высота любого технического этажа определяется габаритами располагаемого в нём оборудования и, конечно же, условий, которые необходимо создать для его безопасной эксплуатации. Есть и ещё одно, очень важное требование к помещениям, расположенным в цокольной части зданий, в том числе и техническим.

В них обязательно должны быть предусмотрены сквозные проходы, позволяющие перемещаться вдоль всего здания. В тех местах, где эти самые проходы оборудованы, высота помещения может быть уменьшена до 1,6м, но протяжённость такого участка не должна превышать 1м. Нормами регламентируется даже высота порога, которая не должна быть выше 30 см.

Заключение

Если подвал, расположенный под домом большой, задействовать всю его площадь под технический этаж было бы неразумно. Для бойлера и прочих коммуникаций бывает достаточно отвести одно изолированное помещение, а остальную площадь использовать для других нужд.

Здесь можно установить душевую кабину или сауну (см. Подвал сауна в частном доме: как сделать правильно), устроить бассейн, расположить мини-прачечную. Если вы занимаетесь предпринимательством, подвал является отличной возможностью для обустройства мастерской. Для занятий спортом тоже требуется место, а в цокольном этаже можно оборудовать хоть целый тренажёрный зал.

Многие сомневаются, что в подвальном этаже могут располагаться полноценные жилые помещения. А зря! Весь вопрос только в том, насколько грамотно построен дом, какие меры гидроизоляционной защиты приняты, ну и, конечно же, в количестве финансовых вложений, выделенных на внутреннюю отделку и дизайн помещений.

Виктор Мартович

Работал прорабом, начальник строительно-монтажного участка. Организация работ и осуществление надзора за качеством СМР строительных участков на территории Балаковской АЭС, ведение и сдача исполнительной документации (журналы, акты, кс) закупка материалов, оборудования (исполнение обязанностей инженера по снабжению, инженера по качеству ) . Руководство строительными бригадами (оформление, обучение по охране труда промышленной безопасности ). Виктор окончил учебный центр «Гефест-РОСТ», курсы по программе «Капитальный ремонт зданий и сооружений. Организация работ и строительный контроль.», 2015 Балаковский институт проф.переподготовки и повышения квалификации, Специалист по охране труда, 2012 Пугачевский гидромелиоративный техникум, техник строитель, 2000 проф. училище, бухгалтер, 1996

Как приватизировать подвал в многоквартирном доме: советы профи

Какие предъявляются требования к подвалам многоквартирных домов

Наверное нет такого владельца квартиры, который бы не думал над решением вопроса: как приватизировать подвал в жилом доме, реконструировать его и приспособить под свои замыслы. Самое интересное, что стоит это не так дорого, если рассматривать для сравнения какая цена сегодня существует на современном рынке недвижимости за один квадратный метр.

Законодательный документ, определяющий право владения помещениями в подвале

Сразу становится понятным, что реализовать свои замыслы за такую стоимость является выгодным делом. В добавление к этому, сама приватизация подвала в многоквартирном доме не вызывает никаких сложностей, если точно соблюдать установленные законом правила.

Внимание! Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации точно дает ответ на вопрос, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, и разрешает разные спорные моменты.

В данном документе указывается, что владельцами всех помещений в подвале многоквартирного дома являются жильцы, все без исключения.
Только они имеют полное право решать вопросы по приватизации или аренде частными лицами и организациями.

Примечание. Стоит учитывать, что те помещения, в которых расположены инженерные сети, обеспечивающие все здание энергетическими и коммунальными ресурсами, по закону в частное владение передавать запрещено.

Весь остальной подвал жилого дома многоквартирного может быть свободно отдан под обустройство в нем магазина, парикмахерской, мастерской или даже жилого помещения.

Процедура оформления разрешения на приватизацию

Как производится процедура оформления

Подвальные помещения бывают двух видов:

С общим доступом – их жильцы дома используют для личных потребностей (хранение личных вещей, складирование продуктовых запасов).
Без общего доступа – это участки, на которые имеют право заходить только специалисты, так как в них находятся инженерные системы.

Совет. Порядок проведения и организации данной процедуры детально расписан в Жилищном кодексе нашего государства.

Начальным шагом на этом пути является извещение всех лиц, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме:

Это можно выполнить через объявления, путем наклеивания их возле каждого подъезда. Оповещать жильцов дома необходимо за 10 дней до начала собрания.
Посещаемость подобного мероприятия среди собственников должна составлять не меньше 50% из общего числа.
Для того, чтобы перевести в частную собственность часть подвального помещения, надо получить больше половины положительных голосов.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ Бизнес в подвале жилого дома: документы и ещё раз документы

Второй шаг – это проведение подсчета голосов:

В ходе данного процесса категорически запрещается заниматься подделкой бюллетеней и протоколов.
Каждый несогласный с процедурой отчуждения жилец имеет право обратиться в орган Государственной инспекции с просьбой проверки результатов проведенного голосования. В случае наличия фальсификации данный факт очень легко устанавливается.

Когда возникает надобность для воплощения, например, коммерческой идеи, для реализации которой необходимо взять в собственность подвальное помещение, находящееся в здании административного типа или в общежитии, то процедура получения согласия ничем не отличается.

Только собственников намного меньше, а значит, и препятствий будет немного. Будет легче заключить договор.

Оформление подвала в собственное владение

Началом решения вопроса: как приватизировать подвал под квартирой, является наличие на руках оформленного разрешающего документа

Далее, нужно заняться переоснащением полученных в частную собственность квадратных метров.

На практике подобные действия выполняются двумя способами:

1-й способ – это составить проектную документацию, провести ее согласование в установленном законом порядке и исполнить все надлежащие строительные работы, которые можно выполнять своими руками или с привлечением специалистов.
2-й способ – это осуществление всех требуемых строительных монтажных работ, а лишь потом придание им законной формы путем проведения всех требуемых экспертиз и оформление в Бюро технической инвентаризации законного разрешения на проведение реконструкции.

В ходе проведения переоснащения очень важно учитывать следующие критерии:

При прохождении через приватизированный участок подвала коммуникаций дома, надо технически обеспечить свободный доступ к ним специалистам, чтобы они свободно могли проводить регламентные и ремонтные работы.
Нельзя нарушать требования пожарной безопасности к подвальным помещениям, вне зависимости от проведения реконструкции.

Важно! Это должно выполняться, не нарушая требования к подвалам многоквартирных домов.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ ГОСТ 13579-78 бетонные блоки для стен подвалов

После осуществления реконструкции общая площадь автоматически уменьшается, а численность плательщиков возрастает.

Эти статьи помогут вам организовать свое дело

Требования пожарной инстанции

Что необходимо для проектов пожарной безопасности

После того, когда все строительные работы выполнены согласно проектной документации, соблюдены требования пожарников и переоформлен технический паспорт, можно приступать к последнему этапу приватизации.

Получение свидетельствующего документа государственной регистрации, чтобы его получить необходимо:

Написать письменное обращение.
Приложить к письменному прошению оформленное разрешение всех собственников дома.
Предоставить переоформленный технический паспорт.
Предъявить платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Если перечисленные документы оформлены правильно и являются действительными, то проблем с получением свидетельства не должно возникнуть. Его выдадут сразу после проверки предоставленного пакета бумаг.

Правила противостояния самостоятельному захвату

Наказание за незаконные действия

Данная инструкция по приватизации подвального помещения в многоквартирном жилом здании будет не полной, если не указать в ней, как правильно действовать, когда все подвальные помещения самовольно заняты.

Подобные ситуации являются очень частым явлением:

Псевдовладельцы обычно утверждают, что имеют все законные основания занимать ту или иную территорию подвала. Свои заверения они обосновывают тем, что за свои финансовые средства сделали переоснащение помещений.
Даже если такой факт подтверждается, а пользование подвалом было согласовано на общем сборе жильцов. Но кроме этого никаких других законных оснований на право собственности нет, то ситуацию можно кардинально повернуть в другую сторону.
Для этого необходимо организовать новый собор по причине смены собственников и принять другое решение по распределению подвального помещения.
Особенно это касается домов, относящихся к старому жилому фонду. В них подвальные помещения распределены еще со старых времен, без каких-либо законных процедур.
Поэтому, чтобы разрешить конфликтную ситуацию, необходимо на общем собрании жильцов потребовать узаконить владения лишними метрами в подвале. А для выполнения данного условия необходимо будет выполнить новое перераспределение.

Только таким образом можно получить в свою собственность помещения подвала и использовать их по своим замыслам. А для более подробной информации рекомендуем посмотреть видео в этой статье.

Виктор Мартович

Подвал в частном доме

Добрый день! Сделал проект на индивидуальный жилой дом с 1 этажем без подвала, разрешение получил на строительство где указаны характеристики будущего дома, на этапе строительства захотел сделать подвал. Законно ли будет это делать, если в разрешении он не указан, и как мне потом ввести дом в эксплуатацию? Если не указывать этот подвал нигде, прятать от проверяющих на этапе введения дома в эксплуатацию, потом если это все всплывет, какие последствия меня ждут? Штраф, снос дома или еще какие? Как всего этого избежать правильно?

26 сентября 2017, 06:22 , Денис, г. Саратов Ответы юристов Ольга Варапанова Юрист, г. Нижневартовск Общаться в чате

Надо вносить изменения в проектную документацию, заново получать разрешение на строительство — уже по измененным параметрам дома. Заодно уточните у проектировщиков, проходит ли такой подвал по СНиПам и не грозит ли прочности Вашего дома и, соответственно, Вашей безопасности.

как мне потом ввести дом в эксплуатацию?
Денис

безусловно будут проблемы без нового разрешения.

26 сентября 2017, 06:36 Ольга Варапанова Юрист, г. Нижневартовск Общаться в чате

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:

6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
.

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

26 сентября 2017, 06:42 Консультация юриста бесплатно Олег Рябинин Юрист, г. Сыктывкар 7.1 рейтинг Общаться в чате

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:

4. До 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

И, как у нас в стране принято, этот срок регулярно сдвигают, внося изменения в данный закон.

А если у Вас подвал не будет считаться подземным этажом, то вообще никаких проблем не будет.

С Уважением,
Олег Рябинин.

26 сентября 2017, 06:38 Олег Рябинин Юрист, г. Сыктывкар 7.1 рейтинг Общаться в чате

Андрей, поскольку для ИЖС проектная документация не нужна, а в разрешении на строительство указана лишь примерная общая площадь, примерный общий объем, а также количество этажей, включая количество подземных этажей, то вероятность того, что Вам откажут в регистрации из-за наличии подвала, на мой взгляд, практически равна нулю. Главное, чтобы дом у Вас по привязке к местности на том же месте был построен. Дом ведь у Вас не меняет расположения по причине добавления подвала. Если, конечно, подвал будет считаться как отдельный дополнительный этаж, то тогда могут возникнуть сложности, но и их можно обойти.

26 сентября 2017, 06:58 Мария Зайцева Юрист, г. Нижний Новгород Общаться в чате

Если вы захотели сделать подвал, то вам просто на просто нужно получить новое разрешение, где будут указанные новые характеристики будущего дома вместе с подвалом. Так как если вы вдруг скроете его, то при вводе дома в эксплуатацию его обнаружат, то вам не только не дадут ввести дом в эксплуатацию, так и попросят убрать подвал. Поэтому, в вашем случае, проще переделать разрешение на строительство, чем ждать последствий.

26 сентября 2017, 06:38 Евгений Урванцев Юрист, г. Кемерово Общаться в чате

не указан, и как мне потом ввести дом в эксплуатацию? Если не указывать этот подвал нигде, прятать от проверяющих на этапе введения дома в эксплуатацию, потом если это все всплывет, какие последствия меня ждут? Штраф, снос дома или еще какие? Как всего этого избежать правильно?
Денис

Начну с того, что разрешение на ввод Вам получать не обязательно в настоящее время, соответственно после строительства жилого дома Вам необходимо будет обратиться в к кадастровому инженеру за составлением технической документации и постановки дома на кадастровый учет. Если подвал укажут при составлении технической документации, а на момент, когда Вы построите жилой дом будет требовать разрешение на ввод, то со стороны администрации могут возникнуть вопросы в отношении подвала:

ст. 55 ГрК РФ: 6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;

На мой взгляд выходом из Вашей ситуации будет внесение изменений в разрешение на строительство, либо согласование уже построенного жилого дома с подвалом, т. е. если не будет нарушений градостроительных, пожарных и санитарных норм, то проблем с регистрацией дом быть не должно, к тому же кадастровый инженер может просто не увидеть Ваш подвал. Также дополню, что вопрос именно в разрешении на строительство, и в характеристиках, указанных в нем. Если у Вас подвал будет что-то вроде погреба, то проблем и вопросов вообще никаких не возникнет.

26 сентября 2017, 06:38 Андрей Викторович Скуденков Юрист, г. Харабали Общаться в чате

Денис во избежание дальнейших проблем (к примеру, невыдачей акта ввода в эксплуатацию), нужно внести изменения в проект, а затем получить новое (скорректированное) разрешение на строительство, поскольку меняют технические параметры возводимого объекта (площадь).

Если этого не сделать, то при приемке объекта, я думаю, выявят нессответствие и придется бодаться с местной администрацией.

Лучше не гневить судьбу и предусмотрительно изменить документацию.

26 сентября 2017, 06:39 Андрей Викторович Скуденков Юрист, г. Харабали Общаться в чате

По моему, идти на лишний риск (примут, не примут в эксплуатацию; увидят или не увидят подвал; меняется или не меняется площадь, объем и т.д.), чтобы сэкономить несколько тысяч и несколько дней — не желательно.

Думаю не так сложно получить уточненное разрешение и спокойно продолжать строить во избежание ненужных никому проволочек.

26 сентября 2017, 07:02 Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате

Правильным было бы вносить изменения в проект и в разрешение на строительство.

Градостроительный кодекс
Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Вам нужно будет доказать необходимость внесения изменений, то есть наличия подвала, что я полагаю, возможно.

Позиции судебной практики

Если внесете изменения в проект, то сносить не будут, просто обяжут привести в соответствие с выданным разрешением, то есть убрать подвал, если это технически возможно без сноса.

Штраф за отклонение от параметров разрешенного строительства возможен, но могут ограничиться предупреждением.

Кодекс об административных правонарушениях
Статья 9.4. Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)

1. Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

Вероятность того, что обнаружат и выйдут с такими требованиями минимальна.

Как узаконить найденный подвал

Добрый день. Купили помещение ( назначение - магазин, торговое помещение) находится на 1 этаже многоквартирного дома (ДГХ) Под частью помещения , обнаружили подвальное помещение в которое попасть можно только через наше помещение и никак по другому. Помещение памятник архитектуры( имеется охранное обязательство). Вопрос как узаконить подвальное помещение( коммуникаций общедомовых нет) и начать им пользоваться, можно ли отказать собственникам дома им пользоваться, т.к вход в его только в нашем помещении.

30 августа 2019, 10:06 , Алексей, г. Москва Ответы юристов Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате

Маловероятно его узаконить, так как во первых, он вероятнее всего является общим имуществом МКД, а во вторых, объект является объектом культурного наследия.

Есть в указанном подвале какие-либо коммуникации?

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Если все 100% собственников проголосуют о передаче Вам указанного подвала, то придется обращаться в орган, осуществляющий надзор за объектами культурного наследия в Вашем городе, согласовывать с ними технический план этого помещения и его приобретение Вами.

Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

С уважением! Г.А. Кураев

30 августа 2019, 10:24 Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате

Если все 100% собственников проголосуют о передаче Вам указанного подвала, то придется обращаться в орган, осуществляющий надзор за объектами культурного наследия в Вашем городе, согласовывать с ними технический план этого помещения и его приобретение Вами.

Имею ввиду здесь реконструкцию объекта недвижимости посредством присоединения подвала Вашему помещению.

Градостроительный кодекс
Статья 51. Разрешение на строительство
В случае, предусмотренном частью 11.1 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является также поступившее от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, заключение о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

30 августа 2019, 10:46 Клиент, г. Москва

Могу я не пускать через свое помещение жителей дома в подвал?

30 августа 2019, 14:33 Показать еще 2 Консультация юриста бесплатно Андрей Власов Юрист, г. Апатиты 10 рейтинг Общаться в чате

Алексей, добрый день! Согласно ст. 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу в том числе относятся

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенныедля обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

согласно п. 3,4 Правил содержания общедомового имущества, утв.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Соответственно надо установить по документам относится ли площадь указанного к подвала к общей площади дома учтенной в качестве общедомового имущества, если нет выяснить собственника, если нет собственника то действовать через признание данного имущества безхозным либо через приобретательную давность. Но в последнем случае длительный срок владения требуется

30 августа 2019, 10:28 Андрей Власов Юрист, г. Апатиты 10 рейтинг Общаться в чате

в случае с безхозным имуществом местная администрация МО должна подать заявление в Росреест, спустя год после поставновки на учет оно признается собственностью МО после чего его уже можно будет выкупить (ст. 225 ГК РФ), в случае с приобретательной давностью минимальный срок открытого владения недвижимостью должен составлять 15 лет после чего на этом основании можно приобрести права. Как вариант вообще ничего не делать просто используя помещение

Приобретение прав на подвальное помещение

Имею в собственности нежилое помещение 30 кв.м. на 1 этаже 6-этажного жилого дома. Под помещением имеется подвал такой же площади. По документам (файл с ответом Росреестра) подвальное помещение не является оформленной собственностью какого-либо лица. Дом 1914 года постройки. Подвал пустой. Другие помещения имеют инженерные коммуникации или конструкции. В этом помещении 27.9 кв.м. ничего нет.

Имею желание и возможности получить права на подвальное помещение.

Вопрос: как приобрести права (собственность, бессрочное пользование, аренда, иное) на подвал под моим помещением? При этом имеются некоторые особенности:

1. По нормам ст. 36 ЖК РФ данное помещение является общей долевой собственностью граждан.

2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

3. Дом не является ЖСК, ТСЖ или т.п. и управляется Управляющей компанией.

Уточнение от клиента

Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

06 марта 2015, 05:32 05 марта 2015, 05:51 , Сергей Николаевич, г. Москва Ответы юристов Ольга Степанова Общаться в чате

Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

05 марта 2015, 05:57 Сергей Николаевич Клиент, г. Москва

Спасибо, ожидаю с нетерпением.

05 марта 2015, 05:59 Ольга Степанова Общаться в чате

Здравствуйте, Сергей Николаевич

В соответствии со ст.
290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам многоквартирного дома (МКД) на праве
общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями
квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, к общей долевой собственности законом отнесены технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

При этом, если в подвальном помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее оборудование и также отсутствуют, иные принадлежности, позволяющие отнести подвальное помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не является местом общего пользования, но числится общим имуществом всех собственников
многоквартирного дома, иными словами подвальное помещение не всегда является техническим, и такое помещение может быть оформлено в собственность, или в
аренду.

Кроме того, на основании уведомления на ваш запрос, данное помещение (подвал) не имеет обременений,
правопритязания отсутствуют.

Многочисленная судебная практика подтверждает, что такие помещения могут быть оформлены в собственность, но еще раз, только в том случае, если в подвале нет коммуникаций
по обслуживанию дома.

Для решения вашего вопроса относительно подвального помещения 27,9 кв. м., в котором, как вы написали «
ничего нет», необходимо соблюсти законную процедуру в соответствии с нормами ЖК РФ Вам следует

инициировать общее собрание (ОС) жильцов
многоквартирного дома, в котором находится подвальное помещение.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ

помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.

3.Уменьшение размера
общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению
собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании
таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом для передачи
третьим лицам во временное владение и пользование (аренда) подвала необходимо большинство
голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

Однако если ОС будет
решаться вопрос о передачи части подвала в собственность, то в данном случае, согласно указанным
нормам ЖК вам необходимо получить согласие всех собственников МКД (что очень
сложно сделать на практике) Кроме того, если в доме есть хотя бы одна
неприватизированная квартира то, также необходимо получить согласие муниципалитета, т.к. в данном случае речь идет об уменьшение размера общего имущества, путем реконструкции.

Кроме правильно оформленного Решения (протокола) ОС также необходимо иметь Проект реконструкции.

Таким образом, согласно указанным нормам, и с учетом, что интересующее вас подвальное
помещение не является техническим, у вас есть два варианта для решения вашего
вопроса:аренда подвала или оформление в собственность (оч. трудная задача), но
тем не менее решаемая, т.к. прецедентов достаточно.

Что такое погреб и является ли он объектом недвижимости? Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике отвечает.

Что такое погреб и является ли он объектом недвижимости? Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике отвечает. Погреб - это углублённое в землю сооружение для хранения продуктов питания. Погреб обычно состоит из нижней и верхней частей. Нижняя - подземная часть, углубляется в землю на 2 — 2,5 м. Стены её кирпичные, бетонные или деревянные. Пол делается бетонным или из утрамбованной глины, перекрытие — из деревянных балок и наката из пластин по балкам. В перекрытии прорубается люк для спуска в погреб, под люком устанавливается приставная лестница. Верхняя часть погреба служит как бы тамбуром, предохраняющим основную часть погреба от излишнего нагревания (летом) и охлаждения (зимой). Помещение верхней части используется для различных хозяйственных нужд. Погреб является объектом недвижимости, поскольку прочно связан с землей, то есть так, что переместить его можно, только причинив несоразмерный ущерб его назначению, а так же является объектом вспомогательного использования. Росреестр разъяснил, что на основании части 1 статьи 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. Таким образом, несмотря на то, что для строительства объектов вспомогательного назначения (бань, сараев, погребов) не требуется разрешение на строительство, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

Читайте также: