Снос печи в жилом доме является реконструкцией

Обновлено: 06.07.2024

Самовольная реконструкция объекта недвижимости

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ( далее по тексту ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Самовольная реконструкция постройки имеет те же вышеуказанные признаки, что и самовольная постройка, связанные с самим объектом капитального строительства и не касающиеся земельного участка, на котором она расположена, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Вообще, особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством является существование до проведения работ какого-то объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в параметрах кадастрового учета.
Итак, с учетом того что в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, влекущие изменение его технических характеристик, тогда наиболее важным вопросом здесь является: а выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования на реконструкцию объекта?
Из системного толкования действующих норм можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
Надо отметить, что существующие термины "перепланировка" и "переоборудование" имеются только в Жилищном кодексе РФ (гл. 4 ЖК РФ) и именно там установлена разрешительная процедура применительно к таким работам, однако к реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, такие работы не относятся.
Рассматривая вопрос о последствиях самовольной реконструкции, обратим внимание на следующее. Основным последствием самовольной постройки является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант был бы явно несоразмерным допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения.
В связи с этим Пленум ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 выработал позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как "приведение в предыдущее состояние", т.е. возвращение объекта в состояние "как было", когда он не был самовольным строением. Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу N А40-144203/16).
Однако по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек - "приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом" (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями).
Одновременно изменениями в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.
Таким образом, возникает вопрос - заменяет ли вновь введенный в законе вариант "приведения в соответствие с установленными требованиями" существовавшую практику "приведения в предыдущее состояние" для самовольной реконструкции.
Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при "приведении в предыдущее состояние" объект восстанавливает свои предыдущие характеристики, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока. Более того, такое "приведение в предыдущее состояние" во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).
Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) - такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым. Условно можно говорить о том, что "приведение в предыдущее состояние" есть "снос" тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.
Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как "соответствие установленным требованиям", то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может. Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений и в текущий период времени.
Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:
1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.
Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Постановлении Пленума ВАС РФ N 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.
В случае обращения заинтересованного лица о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Снос печи в жилом доме является реконструкцией

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

20 сентября 2021

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 Суд направил дело о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние на новое рассмотрение, поскольку ответчик получил от администрации района разрешение на реконструкцию принадлежащей ему части жилого дома; кроме того, по результатам технической экспертизы строительные работы выполнены с соблюдением строительно-технических норм, признаки наличия угрозы жизни и здоровью граждан вследствие разрушения конструкций второго этажа отсутствуют

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 Суд направил дело о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние на новое рассмотрение, поскольку ответчик получил от администрации района разрешение на реконструкцию принадлежащей ему части жилого дома; кроме того, по результатам технической экспертизы строительные работы выполнены с соблюдением строительно-технических норм, признаки наличия угрозы жизни и здоровью граждан вследствие разрушения конструкций второго этажа отсутствуют

31 мая 2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Вавилычевой Т.Ю., Юрьева И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шмакова Н.И. к Сычу В.А. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние по кассационной жалобе Сыча В.A. на решение Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения представителя Сыча В.А. - Ивашнёвой Г.Г., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Шмакова Н.И. - Крамаревской Н.В., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Шмаков Н.И. обратился в суд с иском к Сычу В.А. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние. В обоснование иска Шмаков Н.И. указал, что является собственником квартиры . находящейся в двухквартирном доме . по улице . В квартире 1 в этом же доме проживает ответчик вместе с семьёй. Ответчик без получения необходимых разрешений и согласований начал реконструкцию своей части дома, разобрав крышу дома и возведя второй этаж. По мнению истца, данное переустройство жилого помещения нарушает его жилищные права и законные интересы, поскольку дом стоит на едином фундаменте, в результате постройки второго этажа на фасаде дома образовалась трещина, а кроме того, жилые помещения, занимаемые истцом, подвергаются затемнению. Своего согласия на переустройство жилого помещения истец ответчику не давал.

Решением Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. иск удовлетворён. Суд возложил на Сыча В.А. обязанность привести переустроенное жилое помещение в прежнее состояние, то есть до начала самовольной реконструкции, в соответствии с техническим паспортом от 23 марта 1992 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г. решение суда первой инстанции изменено. Суд возложил на Сыча В.А. обязанность привести реконструированное жилое помещение в прежнее состояние, то есть в состояние до самовольной реконструкции, выполненной в виде надстройки второго этажа, в соответствии с техническим паспортом от 23 марта 1992 г.

В кассационной жалобе Сыч В.А. ставит вопрос об отмене указанных выше судебных постановлений ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 октября 2015 г. Сычу В.А. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 30 марта 2015 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 октября 2015 г. отменено, указанная кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с данными технических паспортов, составленных 23 марта 1992 г., жилой дом, находящийся по адресу: . является двухквартирным (т. 1, л.д. 9-15, л.д. 45-57).

На основании договоров передачи квартир в собственность в порядке приватизации собственником квартиры 1 в данном доме является Сыч В.А., собственником квартиры 2 -Шмаков Н.И. (т. 1, л.д. 6-7, л.д. 41-42).

В 2013 году Сыч В.А. без получения необходимых разрешений на реконструкцию самовольно осуществил надстройку второго этажа, разобрав часть двускатной кровли жилого дома.

На момент рассмотрения дела в суде в отношении характеристик дома по указанному адресу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения, в соответствии с которыми квартира 2 стала именоваться "часть жилого дома", доля Шмакова Н.И. в праве собственности на которую определена в размере 1/4 (т. 3, л.д. 53).

Разрешая спор и удовлетворяя иск Шмакова Н.И. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние, суд исходил из того, что на момент начала строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия второго собственника дома Шмакова Н.И. на выполнение реконструкции дома. Кроме того, суд, сославшись на часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указал на преюдициальность для данного дела решения Михайловского районного суда Приморского края от 17 июля 2014 г., которым было отказано в удовлетворении иска Сыча В.А. к администрации Михайловского муниципального района Приморского края о признании права собственности на реконструированную часть дома и сохранении части дома в реконструированном состоянии.

Суд апелляционной инстанции согласился с вышеприведенными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о возможности проведения ответчиком реконструкции жилого дома в силу требований статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 6, 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации только при наличии согласия истца как собственника квартиры 2 в многоквартирном жилом доме.

Между тем данный вывод суда не основан на нормах закона.

Статьёй 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Из материалов дела следует, что помещения общего пользования в жилом доме . по улице . района Приморского края отсутствуют. Шмаков Н.И. и Шмакова С.В. являются сособственниками части жилого дома. Каждая из частей жилого дома, находящегося по указанному адресу, расположена на отдельном земельном участке с определённым кадастровым номером.

По данному делу исходя из заявленных исковых требований одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось определение статуса жилого дома, в котором расположены помещения сторон. От выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса о необходимости получения согласия истца на произведённую ответчиком реконструкцию.

Однако суд, удовлетворяя исковые требования, приведённые выше обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом не учтено, что ответчиком были приняты меры к легализации осуществлённой им надстройки второго этажа, поскольку 12 февраля 2015 г. администрация Михайловского муниципального района Приморского края выдала Сычу В.А. разрешение на строительство (реконструкцию) принадлежащей ему части жилого дома (т. 3, л.д. 1).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В соответствии с актом экспертизы, выполненным ООО "Приморский экспертно-правовой центр" 8 мая 2013 г., техническое состояние несущих и ограждающих конструкций надстроенного второго этажа дома . по улице . края оценивается как исправное, строительные работы выполнены с соблюдением строительно-технических норм, признаки наличия угрозы жизни и здоровью граждан вследствие обрушения (разрушения) конструкций второго этажа отсутствуют (т. 1, л.д. 94-126).

В заключении проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы от 16 июня 2014 г. также указано, что работы по реконструкции квартиры 1 в жилом доме . по улице . района . края выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, дефекты в возведённых конструкциях отсутствуют. Выявленные повреждения жилого дома не имеют причинно-следственной связи с выполненными строительными работами по реконструкции дома. Техническое состояние дома относится к работоспособному, при котором обеспечивается несущая способность конструкций и отсутствует угроза обрушения (т. 2, л.д. 85-104).

Таким образом, несоответствие осуществлённой ответчиком постройки требованиям безопасности, являющееся одним из условий для удовлетворения заявленных исковых требований, судом по делу установлено не было.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Сыча В.А., в связи с чем решение Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить статус жилого дома и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий

Кликушин А.А.

Судьи

Вавилычева Т.Ю.

Юрьев И.М.

Обзор документа

Спор возник между двумя собственниками отдельных жилых помещений в доме.

Один из них провел реконструкцию своей части дома, разобрав крышу и возведя второй этаж.

Второй собственник обратился в суд, потребовав обязать ответчика привести переустроенное жилое помещение в прежнее состояние.

Согласно доводам истца он не давал согласия на переустройство.

Данное переустройство нарушает его жилищные права, поскольку дом стоит на едином фундаменте. В результате постройки второго этажа на фасаде образовалась трещина.

Суды двух инстанций поддержали позицию истца.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и пояснила следующее.

В данном случае надо было выяснить статус дома, в котором расположены помещения сторон.

От этого зависело правильное разрешение судом вопроса о необходимости получения согласия истца на произведенную ответчиком реконструкцию.

ЖК РФ определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". Основной критерий отнесения дома к многоквартирному - совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Так, в данном деле помещения общего пользования в жилом доме отсутствовали. Каждая из его частей располагалась на отдельном участке с самостоятельным кадастровым номером.

Исходя из ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Помимо прочего, также надо было учесть, что согласно ранее сформулированным разъяснениям отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Т. е. законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать ее использованию из-за ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Снос печи в жилом доме является реконструкцией

20 сентября 2021

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 января 2017 г. № 2146-АГ/08 О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства

11 апреля 2017

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее - Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики - предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры

А.В. Гришин

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Является ли снос печи и постройка туалета в частном доме реконструкцией, стены не ломали.

Является ли снос печи и постройка туалета в частном доме реконструкцией, стены не ломали. Нам не делают новый тех. паспорт, требуют документы на разрешение реконструкции. Правомерно ли это?

Ответы на вопрос:

Печь не является конструктивной частью дома, поэтому на ее снос и строительство туалета разрешения не нужно. Вы имеете право обжаловать незаконные действия в судебном порядке.

Вам помог ответ? Да Нет Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Снос печи в жилом доме является реконструкцией

Самовольная реконструкция объекта недвижимости

Снос печи в жилом доме является реконструкцией

Обзор документа

Снос печи в жилом доме является реконструкцией

Обзор документа

Является ли снос печи и постройка туалета в частном доме реконструкцией, стены не ломали.

Ответы на вопрос:

Похожие вопросы