Переустройство системы отопления в многоквартирном доме

Обновлено: 16.05.2024

Является ли замена радиаторов самовольным переустройством квартиры

Замена или перенос инженерных сетей, требующие изменений в техпаспорте помещения/дома, являются переустройством. Если это делается без разрешительных документов, то переустройство самовольное. Разбираемся, является ли замена/перенос радиаторов отопления в квартире самовольным переустройством помещения в МКД.

Переустройство инженерных система МКД без разрешительных документов считается самовольным

Согласно ст. 25 ЖК РФ, установка, замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения изменений в технический паспорт дома/помещения, подпадают под понятие «переустройство». Переустройство осуществляется после согласования с местной администрацией, которая должна выдать разрешение на основании ч. 6 ст. 26 ЖК РФ.

В случае отсутствия разрешительных документов переустройство считается самовольным. За такие действия предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Для физических лиц штраф составляет до 2500 рублей. Кроме того, в определённых случаях, согласно ч. 6. ст. 29 ЖК РФ, суд может обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов.

При этом не каждое изменение инженерных систем подпадает под понятие переустройство, ведь элементы внутридомовых инженерных систем МКД могут находиться как вне квартиры, так и внутри неё. Если речь идёт о вмешательстве в работу общедомовых систем, то, помимо согласования с администрацией, требуется ещё и согласие остальных собственников. В противном случае виновник будет наказан, а суд обяжет его привести ВДИС в первоначальное состояние.

При переустройстве вносятся изменения в технический паспорт помещения в МКД

Сложнее дело обстоит с внутриквартирным оборудованием, замена которого, на первый взгляд, никак не повлияет на работу систем всего дома. В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольным является переустройство, проведённое при отсутствии разрешения администрации, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ. Согласно п. 12 Правил № 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества. При этом Правила № 491 не содержат каких-либо запретов на самовольный демонтаж внутриквартирных элементов инженерных систем.

год постройки здания,
этажность,
физический износ,
наименование конструктивных элементов и их описание: наружные стены (материал), перегородки (материал), перекрытия (материал), полы в жилых комнатах, кухне, ванной, в других помещениях квартиры, проёмы, отделка стен, отделка потолков, вид отопления, наличие водоснабжения, электроснабжения (тип проводки), канализации, горячего водоснабжения, ванн или душа, сауны или бассейна, лоджий или/и балконов, телефона, радио, лифт, мусоропровод.

Таким образом, в технический паспорт квартиры не вносятся сведения о местоположении и о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п. Также на поэтажных планах не показываются радиаторы центрального отопления. При таких обстоятельствах замена батарей отопления, внутриквартирных трубопроводов либо электрических сетей переустройством не является.

Для демонтажа или замены радиаторов НПА не предусмотрено согласование или разработка проекта

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Это вытекает и из содержания формы заявления о даче согласия на переоборудование или перепланировку жилых помещений, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266, согласно которому для переоборудования помещений требуется разработка проекта, его согласование с определёнными службами.

Законодательством не предусмотрено получение какого-либо согласия для демонтажа и замены элементов инженерных систем, за исключением согласия управляющей организации или поставщиков тепловой энергии, которое требуется в период отопления для присоединения к сети. Не требуется для демонтажа и замены радиаторов и разработка какого-либо проекта.

Отсюда следует, что демонтаж элементов отопительной системы не относится к переоборудованию или перепланировке, поскольку, согласно приведённым выше нормативным актам, переоборудование и перепланировка не включает в себя демонтаж и замену отопительных радиаторов.

Изменения во внутриквартирных сетях не должны нарушать права и интересы граждан

Изменения, внесённые собственником помещений в инженерные сети внутри квартиры, могут быть сохранены только в случае, если они не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

В частности, законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств.

Более того, при замене каких-либо элементов инженерной системы следует позаботиться об идентичности вновь установленного оборудования по своим техническим параметрам. К примеру, если будут установлены трубопроводы меньшего диаметра, это может привести к нарушению циркуляции ресурса по системе, что может негативно отразиться на работе сетей в других квартирах.

При таких обстоятельствах есть большая вероятность, что суд также обяжет собственника привести систему в соответствующий проекту вид. Подобная практика сложилась как в Арбитражных судах, например, дело № А59-4317/2013, так в судах общей юрисдикции, например, решение Ленинского районного суда Владимира от 10.06.2019 по делу № 2-2866/2018 и решение Димитровградского городского суда Ульяновской области

Индивидуальное газовое отопление в МКД

Подборка наиболее важных документов по запросу Индивидуальное газовое отопление в МКД (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Индивидуальное газовое отопление в МКД

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 28 "Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме" ЖК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа) В техническом заключении на переоборудование квартиры в нежилое помещение, представленном ответчиком, не отражено переустройство системы внутриквартирного отопления помещения, отдельный проект на реконструкцию системы отопления многоквартирного дома разработан не был, в том числе проект на реконструкцию системы электроснабжения (газоснабжения) многоквартирного дома, если в качестве источника индивидуального отопления планируется использовать электрическое (газовое) оборудование.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 26 "Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме" ЖК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа) В техническом заключении на переоборудование квартиры в нежилое помещение, представленном ответчиком, не отражено переустройство системы внутриквартирного отопления помещения, отдельный проект на реконструкцию системы отопления многоквартирного дома разработан не был, в том числе проект на реконструкцию системы электроснабжения (газоснабжения) многоквартирного дома, если в качестве источника индивидуального отопления планируется использовать электрическое (газовое) оборудование.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Индивидуальное газовое отопление в МКД

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Индивидуальное отопление в условиях поэтажной собственности в России и Постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2018 N 46-П
(Филипенко Н.В., Курочкина Е.М.)
("Закон", 2019, N 11) При переходе на индивидуальное отопление в многоквартирном доме в качестве источника внутриквартирного отопления обычно используются либо конвекторы, либо газовые котлы. Установка электрических конвекторов, в отличие от газовых котлов, не требует обустройства системы дымоудаления. Поэтому воздействие на общее имущество многоквартирного дома и, соответственно, необходимость получения согласия собственников всех помещений в нем при подобном переустройстве помещения исключаются. Что же касается индивидуального отопления при помощи газовых котлов, то разрешение вопроса о потребности в получении на это согласия собственников всех помещений в многоквартирном доме прежде всего зависит от варианта устройства системы дымоудаления от теплогенератора. Если она рассчитана на удаление дымовых газов посредством имеющихся в здании коллективных дымоотводов и дымоходов, то уменьшения общего имущества не происходит, согласия не требуется. Если же она включает в себя индивидуальный дымоотвод, требующий его прокладки через стену здания с выводом на крышу, то ответ на поставленный вопрос, с учетом проявленного в судебной практике подхода к толкованию словосочетания "уменьшение размера общего имущества", скорее всего, будет положительным. Получается, что согласие собственников всех помещений в многоквартирном доме не является универсальным условием перевода помещения на индивидуальное отопление. Оно требуется далеко не во всех, а лишь в отдельных случаях, которые должны устанавливаться с учетом необходимых для установки определенного источника внутриквартирного отопления строительных работ. Данный вывод касается помещений в многоквартирных домах, переведенных на индивидуальное отопление как до введения установленного Законом о теплоснабжении регулирования (1 января 2011 г.), так и после.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Расчет платы за отопление: проверка на предмет конституционности
(Линейкина С.М.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 6) Гражданка, обратившаяся в суд, проживает в МКД, который подключен к системе централизованного теплоснабжения. Вместе с тем большая часть расположенных в этом доме жилых помещений, включая квартиру заявительницы, и часть нежилых помещений по согласованию с администрацией муниципального образования переведены на автономное отопление за счет индивидуальных источников тепловой энергии (газовых котлов). Эти помещения отключены от системы централизованного теплоснабжения, в них произведен демонтаж приборов отопления (радиаторов) и осуществлена теплоизоляция стояков отопления.

Нормативные акты: Индивидуальное газовое отопление в МКД

Приказ Росстата от 18.07.2019 N 414
(ред. от 16.07.2020, с изм. от 30.07.2021)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2021) 8. Обязанность по установке индивидуальных и общих (для коммунальных квартир) приборов учета используемого природного газа не распространяется на собственников жилых домов и помещений в многоквартирном доме, отапливаемых без использования газоиспользующего оборудования.

Постановление Правительства РФ от 05.07.2018 N 787
(ред. от 30.01.2021)
"О подключении (технологическом присоединении) к системам теплоснабжения, недискриминационном доступе к услугам в сфере теплоснабжения, изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации"
(вместе с "Правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения", "Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче тепловой энергии, теплоносителя") 51. В перечень индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения, входят источники тепловой энергии, работающие на природном газе, не отвечающие следующим требованиям:

Реконструкция внутридомовых инженерных систем

Подборка наиболее важных документов по запросу Реконструкция внутридомовых инженерных систем (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Реконструкция внутридомовых инженерных систем

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 544 "Оплата энергии" ГК РФ
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право") Суд согласился с расчетом предприятия на основе повышенного коэффициента, придя к выводу о том, что у общества имелась и имеется возможность установки общедомовых приборов учета тепловой энергии во всех спорных домах без проведения реконструкции, капитального ремонта внутридомовых инженерных сетей теплоснабжения и электроснабжения. С учетом ст. 544, п. 1 ст. 548 ГК РФ, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 11 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 суд удовлетворил иск. При этом суд указал, что работы по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов в домах как общего имущества дома относятся к обязательным работам по содержанию жилого дома и должны осуществляться управляющей компанией независимо от наличия решения общего собрания собственников по этому вопросу.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2020 N 304-ЭС20-16006 по делу N А45-28899/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания органа жилищного надзора.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, оценив в соответствии с требованиями гл. 7 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды руководствовались положениями ЖК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, отказывая в удовлетворении требований, пришли к выводу о недоказанности обществом наличия условий для признания оспариваемого представления недействительным. Установив, что предписание выдано уполномоченным органом в установленном законом порядке, исходя из того, что спорное жилое помещение является общежитием; здание оборудовано общедомовым прибором учета электрической энергии; техническая возможность установки индивидуальных приборов учета в общежитии без реконструкции всех внутридомовых инженерных систем отсутствует, суды пришли к выводу о необходимости начисления размера платы за коммунальную услугу по электроснабжению на индивидуальное потребление собственникам помещений в общежитии исходя из норматива потребления и количества проживающих в нем граждан.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Реконструкция внутридомовых инженерных систем

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Плата за отопление в домах "на сцепке"
(Снегирев А.Г.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 1) - согласно заключению эксперта МКД N 4 и 6 конструктивно являются одним строением с общим фундаментом, общей внутренней несущей стеной, общей системой теплоснабжения, отопления, водоснабжения, одним тепловым пунктом. Возможность установки общедомового прибора учета в МКД N 6 без реконструкции существующих внутридомовых инженерных систем или создания новых отсутствует.

Нормативные акты: Реконструкция внутридомовых инженерных систем

Постановление Конституционного Суда РФ от 27.04.2021 N 16-П
"По делу о проверке конституционности абзаца третьего пункта 42(1), пунктов 44 и 45 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, а также формулы 3 приложения N 2 к данным Правилам в связи с жалобой гражданки В.Н. Шестериковой" Данная правовая позиция основывается на том, что переход отдельных помещений (жилых или нежилых) многоквартирного дома, подключенного к централизованным сетям теплоснабжения, на автономное отопление (включая демонтаж расположенных в этих помещениях отопительных приборов (радиаторов отопления) и изоляцию проходящих через них стояков отопления) не влечет за собой реконструкцию относящихся к общему имуществу многоквартирного дома в целом внутридомовых инженерных сетей, а потому тепловая энергия, поступающая в такой дом по централизованным сетям теплоснабжения, по-прежнему продолжает распределяться через транзитные трубопроводы и иные элементы внутридомовой системы отопления по отдельным помещениям (жилым, нежилым, помещениям общего пользования), тем самым отапливая не только соответствующие помещения, но и весь дом в целом, что, по общему правилу, предполагает потребление тепловой энергии в том числе и на общедомовые нужды, а также неизбежные потери тепловой энергии во внутридомовых сетях этого дома (трубопроводах, стояках и т.д.).

Переустройство системы отопления

Подборка наиболее важных документов по запросу Переустройство системы отопления (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Переустройство системы отопления

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 28 "Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме" ЖК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа) Вместе с тем суд первой инстанции, установив факты согласования прежней теплоснабжающей организацией переустройства системы отопления в помещении ответчика согласно разработанному проекту и принятия органом местного самоуправления данного объекта в эксплуатацию после переустройства без каких-либо замечаний, а также приняв во внимание то обстоятельство, что счета за отопление в отношении данного помещения ни управляющей компанией, ни ранее действовавшей теплоснабжающей организацией ранее не предъявлялись, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Кроме того, оплата за отпущенную на МКД тепловую энергию, зафиксированную в спорном периоде общедомовым прибором учета, уже произведена истцу собственниками помещений в полном объеме.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 26 "Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме" ЖК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа) Вместе с тем суд первой инстанции, установив факты согласования прежней теплоснабжающей организацией переустройства системы отопления в помещении ответчика согласно разработанному проекту и принятия органом местного самоуправления данного объекта в эксплуатацию после переустройства без каких-либо замечаний, а также приняв во внимание то обстоятельство, что счета за отопление в отношении данного помещения ни управляющей компанией, ни ранее действовавшей теплоснабжающей организацией ранее не предъявлялись, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Кроме того, оплата за отпущенную на МКД тепловую энергию, зафиксированную в спорном периоде общедомовым прибором учета, уже произведена истцу собственниками помещений в полном объеме.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переустройство системы отопления

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Расчет платы за отопление: проверка на предмет конституционности
(Линейкина С.М.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 6) - переведенных с соблюдением установленного порядка переустройства системы внутриквартирного отопления на отопление с использованием индивидуальных источников тепловой энергии;

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие"
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
("Юстицинформ", 2019) Приведем несколько примеров . Часто граждане производят переустройство системы отопления своих квартир в целях освобождения от оплаты тепловой энергии. Данные мероприятия, конечно, могут привести к существенной экономии денежных средств, однако они приводят к нарушению прав других граждан, проживающих в многоквартирном доме. Так, В. обратилась в суд с иском к местной администрации о сохранении системы отопления в ее квартире в перестроенном виде. В исковом заявлении она указала, что, будучи собственником квартиры в многоквартирном доме, она отказалась от общедомовой системы отопления и намерена пользоваться электроводонагревателем заводского изготовления, в связи с чем был составлен акт о фактическом отключении приборов отопления, секций батарей в ее квартире от общедомовой системы.

Нормативные акты: Переустройство системы отопления

Смена батарей в квартире без согласования с УК

В квартире поменяли чугунные батареи на биметаллические радиаторы. Новые радиаторы полностью не прогреваются. УК нашего МКД обязала поменять батареи обратно на чугунные, в случае отказа пригрозила подать в суд на незаконную замену батарей. Биметаллические радиаторы по характеристикам аналогичны чугунным. Правомерно ли требование УК?

Дмитрий Духовский Консультаций: 46

В силу пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.

Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятых решений (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа власти о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В связи с этим в сложившейся ситуации возможно только два варианта развития событий: либо система отопления в квартире должна быть приведена в первоначальное состояние, либо должно быть согласовано произведенное переустройство в установленном законом порядке. Действия управляющей компании правомерны.

Как узаконить замену батарей?

При переезде в новый дом заменил во всех комнатах батареи на биметаллические радиаторы. Замену делали работники УК, но без оформления документов. Сама замена свелась к установке новых батарей и переносу труб. Так как посадочные места на новых батареях не совпадали со старыми, пришлось резать и переваривать трубы. Перед батареями сделана перемычка и установлены краны. То есть батарею можно перекрыть, не перекрывая стояк целиком. Как мне оформить документы на замену батарей? Кто в данном случае будет отвечать за прорыв трубы до батареи?

Светлана Разворотнева Консультаций: 262

Статья 25 ЖК РФ определяет понятие переустройства помещения в многоквартирном доме. Оно представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В технический паспорт не вносятся сведения о месте расположения и качестве отопительных приборов, поэтому согласования данные работы не требуют.

Поскольку при замене отопительных приборов были установлены запирающие устройства, то ответственность за данные батареи несете вы как собственник помещения. Ответвление трубопровода от стояка системы теплоснабжения находится в зоне ответственности управляющей организации.

Вам необходимо потребовать от управляющей организации предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по замене отопительных приборов. Как подрядчик данная компания несет ответственность за их качество.

По общему правилу, нарушение простой письменной формы сделки (незаключение договора в письменной форме) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Однако для случаев применения законодательства о защите прав потребителей сделано исключение.

Согласно разъяснениям, данным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из п. 5 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", ст. 493 Гражданского кодекса РФ отсутствие у потребителя кассового или товарного чека, чека безналичной оплаты услуг либо иного документа, удостоверяющего факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером). В подтверждение факта заключения договора и его условий потребитель вправе ссылаться на свидетельские показания.

Поэтому рекомендуем при вашем обращении в управляющую организацию рассказать, кто присутствовал при выполнении работ. Объяснения и свидетельские показания данных лиц вы сможете использовать, доказывая, что ответственность за качество выполненных работ при возникновении спорной ситуации должна быть возложена на управляющую организацию.

Как отказаться от центрального отопления?

Живу на последнем этаже многоквартирного дома. Хочу полностью отказаться от центрального отопления и горячей воды, обрезать стояки и демонтировать радиаторы. Можно ли это сделать по закону, чтобы мне не предьявляли отплату за отопление? Какие документы нужно подготовить, куда с ними обращаться?

Дмитрий Бурняшев Консультаций: 152

Вопрос о переходе с центрального на индивидуальное отопление и об оплате за отопление после перехода особенно остро стоит после постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2018 № 46-П, в котором была отражена позиция о двойной оплате за отопление.

Стоит отметить, что действующее законодательство с 1 января 2011 г. содержит запрет перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения (ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ "О теплоснабжении").

Поэтому переход на сегодняшний день невозможен, если такой переход не предусмотрен схемой теплоснабжения.

Также следует отметить, что в случае самовольного перехода без получения на это разрешений оплата за отопление будет вестись, как и раньше, а также необходимо будет оплачивать коммунальные услуги, которые используются при производстве индивидуального отопления. В итоге будет происходить двойная оплата.

Конституционный Суд РФ указанным выше постановлением возложил обязанность на Правительство РФ внести необходимые изменения в действующее законодательство, предусмотрев, что собственники отдельных жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах и жилые помещения которых были переведены на индивидуальные квартирные источники тепловой энергии при соблюдении законного порядка такого перехода, обязаны оплачивать лишь расходы, связанные с потреблением тепловой энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Тем самым планируется убрать двойную оплату с таких собственников.

Чтобы узнать о возможности перехода на индивидуальное отопление, необходимо обратиться в органы местного самоуправления или самостоятельно на официальном сайте такого органа изучить схему теплоснабжения на предмет возможности перехода на индивидуальное отопление.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Читайте также: