Отопление подземного паркинга в многоквартирном доме
Обновлено: 25.04.2024
Как правильно считать плату за отопление в квартирах и на машино-местах?
Дайте, пожалуйста, разъяснения по оплате отопления в 2020 году в Москве.
Дом построен после 2012 года, все квартиры оснащены индивидуальными приборами учета — ИПУ, есть общедомовой прибор учета — ОДПУ. Но есть еще машино-места, которые в принципе ИПУ оснащены быть не могут.
- Плата за отопление в квартирах должна быть строго по показаниям ИПУ за расчетный месяц? Или все-таки по среднему значению за предыдущий год равномерными частями? Зачем тогда снимать показания ИПУ ежемесячно?
- Как должна начисляться плата за отопление на машино-местах в нашем случае? Счетчик на дом — ОДПУ — единый.
Инициативная группа дома района Измайлово
Есть два варианта оплаты отопления, но показания ИПУ снимают в обоих случаях. А плату за отопление машино-мест считают по специальной формуле. В ответе приведу пример расчета, чтобы вы могли подставить свои данные и самостоятельно рассчитать стоимость отопления парковки.
Анастасия КорниловаКак оплачивается отопление в квартирах
Отопление жильцы оплачивают одним из двух способов: только во время отопительного сезона либо равномерно в течение календарного года. Способ оплаты выбирают местные власти.
В большинстве московских домов плата за отопление взимается равными частями в течение года. Исключение — дома в Троицком и Новомосковском административных округах. В Измайлове платить за отопление надо равномерно весь год.
При этом для домов с общедомовым счетчиком есть два варианта расчета платежей за отопление. Они зависят от того, стоят ИПУ в каждой квартире и каждом нежилом помещении или нет. Нежилые помещения — это, например, магазины и офисы, которые находятся в многоквартирном доме. Или тот же самый паркинг — он относится к нежилым помещениям и не входит в общее имущество дома. Место на парковке необязательно принадлежит кому-то из жильцов — его могут купить и жители соседних домов.
Если во всех квартирах и нежилых помещениях многоквартирного дома стоят счетчики, плату за отопление считают на основе их показаний по формуле 3 (3) из приложения № 2 к правилам предоставления коммунальных услуг. Для расчета берут среднемесячные показания ИПУ в каждом конкретном помещении за прошлый год. К показаниям индивидуальных счетчиков добавляют показания ОДПУ пропорционально площади помещений, чтобы посчитать в том числе плату за общедомовое отопление — обогрев подъездов, чердаков, подвалов.
Если прибора учета нет хотя бы в одном помещении МКД, расчет делают по другой формуле — 3 (1) из приложения № 2 к правилам предоставления коммунальных услуг. В этом случае также берут среднемесячные показания индивидуальных счетчиков или общедомового счетчика за предыдущий год. То есть если в квартире или нежилом помещении есть ИПУ, то берут его показания. Если нет — показания ОДПУ. В вашем случае считать отопление в квартирах будут именно по этой формуле, так как в вашем доме есть парковочные места без индивидуальных счетчиков.
В обеих формулах учитывают именно среднемесячные показания счетчиков за прошлый год. Для этого складывают ежемесячные показания и делят на 12. Поэтому, чтобы получить данные для расчета платы за отопление в будущем году, нужно снимать показания счетчиков каждый месяц.
Какие бывают проблемы с расчетом платы за отопление
Дмитрий Корнев эксперт по вопросам недвижимости и ЖКУЕще в июле 2018 года Конституционный суд РФ принял постановление, которое обязало правительство изменить порядок расчета платы за отопление в домах, где не во всех помещениях стоят приборы учета тепла. До этого если хотя бы один счетчик в одной квартире не работал, то весь дом не мог платить за тепло по ИПУ. Конституционный суд тогда встал на сторону людей — сказал, что это незаконно и нарушает права тех, у кого счетчики есть и работают. И что надо делить индивидуальные траты и общие — на отопление общедомового имущества.
Спустя два года получается, что правительство фактически саботировало решение Конституционного суда. Оно изменило постановление по расчету платы за тепло — предложило взамен одной существующей формулы сразу три, каждая из которых учитывает разные ситуации: когда счетчики есть везде, когда не везде или их нет вообще.
Однако, несмотря на кажущееся исполнение решения КС, фактического эффекта эти дополнительные формулы не принесли: в каждой из них все равно учитывается норматив потребления по ОДПУ — это создает своеобразный поправочный коэффициент. А для помещений, в которых приборов учета нет, формулы получились такими, что вообще ничего не изменилось. У людей не появился стимул устанавливать счетчики: что с ними, что без них итоговые начисления выходят примерно одинаковыми из-за хитрых формул.
Как оплачивается отопление машино-мест
Поскольку машино-места в вашем доме не оборудованы ИПУ, размер платы за тепло на них будет рассчитываться по формуле 3 (1) из приложения № 2 к правилам предоставления коммунальных услуг по показаниям общедомового счетчика.
Формула выглядит так:
Для расчетов нужно определить, какую площадь занимает парковочное место. Например, если ваш паркинг рассчитан на 35 мест, а его общая площадь равна 500 м², одно место будет занимать 1/35 паркинга , то есть 14,29 м². В эту площадь входит само парковочное место, допустим площадью 11,25 м², и общее имущество помещения, например проезды и проходы площадью 3,04 м².
Плата за отопление мест общего пользования – ловкий трюк и экономия для владельца подземного паркинга
Замысловатая и эффективная схема ухода от обязательных платежей за отопление мест общего пользования (помещений, входящих в состав общего имущества МКД) опробована и успешно применяется многие годы некоторыми недобросовестными управляющими компаниями от застройщика в обслуживаемых ими домах.
Яркий пример такой комбинации демонстрирует управляющая организация ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ» . Разберём его подробно.
Есть многоквартирный дом № 29 корпус 1 на улице Набережная, город Долгопрудный Московской области.
В состав МКД, согласно выписке из ЕГРН, входит подземный неотапливаемый паркинг, состоящий из четырёх нежилых помещений:
- НП 01 (2748 кв. м),
- НП 02 (2876 кв. м),
- НП 03 (2868 кв. м),
- НП 04 (2754 кв. м).
Всего 11246 кв. м.
Собственник всех помещений паркинга – тот же Калинов Алексей Михайлович .
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ :
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Многие из мест общего пользования МКД отапливаются. Коммунальный ресурс, использующийся для отопления мест общего пользования в указанном доме, – тепловая энергия. Почему это не газ, учитывая то обстоятельство, что на доме целых две крышных котельных, отдельная интересная история .
Таким образом, несмотря на то, что помещения подземного паркинга не отапливаются, собственник этих помещений обязан нести расходы на отопление мест общего пользования многоквартирного дома, в состав которого входит подземный паркинг .
Как же должна начисляться собственникам помещений МКД плата за отопление?
По Правилам , есть два метода расчёта платы за отопление, выбор одного из которых зависит от типа системы теплоснабжения: централизованный или децентрализованный.
При централизованной системе отопления применяется пункт 42 (1) и ряд формул.
Данный способ расчёта имеет свои преимущества и недостатки . Главный его плюс – возможность учитывать показания индивидуальных теплосчётчиков, даже если не все помещения ими оборудованы.
При децентрализованном теплоснабжении – пункт 54 со своими формулами. Главным недостатком этого метода расчёта является отсутствие формул для случая оснащения не всех помещений МКД индивидуальными теплосчётчиками. Добиться учёта показаний индивидуальных приборов учёта (ИПУ) тепловой энергии по данному методу расчёта крайне сложно, но возможно .
Выгодно ли платить за отопление с учётом показаний ИПУ по 54 пункту, писали здесь .
В рассматриваемом доме, которые жители между собой окрестили Колизеем за круглую форму, управляющая организация производит начисление платы за отопление собственникам помещений по второму методу, в соответствии с пунктом 54 Правил , ссылаясь на то, что в доме отсутствует централизованное теплоснабжение.
Попробуем теперь разобраться в методике расчёта платы за отопление по п. 54 применительно к рассматриваемому дому. Нужный нам абзац данного пункта звучит так:
При определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 18 приложения N 2 к настоящим Правилам.
где VкрV – объём тепловой энергии по показаниям общедомового прибора учёта, Гкал ( ОДПУ ),
Si– площадь жилого или нежилого частного помещения, для которого рассчитывается плата за отопление, кв. м,
Sоб– общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, кв. м,
ТкрV – тариф на тепловую энергию, руб./Гкал.
Знак суммы в начале формулы предусмотрен на случай, если для отопления использовано несколько коммунальных ресурсов. В нашем случае ресурс один – тепловая энергия.
В данном методе невозможно выделить долю тепловой энергии и, соответственно, её стоимость, которая тратится на отопление мест общего пользования. Собственникам начисляется плата за отопление их помещений и их доля за отопление мест общего пользования одной строкой, одной суммой.
Таким образом, Правила никак не разделяют помещения по методу начисления платы за отопление в зависимости от того, отапливаются эти помещения или нет .
По проекту, помещения в доме оснащены индивидуальными теплосчётчиками. Владелец паркинга – генеральный директор компании-застройщика и собственник управляющей организации. При желании он запросто мог бы дать команду привести в порядок все теплосчётчики и начать учитывать их показания, как это было сделано в соседнем доме . Тогда собственники неотапливаемых помещений паркинга оплачивали бы только свою пропорциональную долю за отопление мест общего пользования.
Как вы понимаете, этого сделано не было.
Как же поступила подконтрольная собственнику паркинга управляющая организация?
Нужно было выполнить две задачи:
- Минимизировать плату за ЖКУ собственнику паркинга – своему учредителю;
- Собрать с дома плату за всю тепловую энергию, расходуемую на отопление, чтобы полностью расплатиться с ресурсоснабжающей организацией.
Ловкое изобретение, которое применила для решения этих двух задач УК, – замена в формуле 18 общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД на так называемую «отапливаемую площадь».
Разбираемся, что это такое, на примере ЕПД одной из квартир дома.
Реальные площади помещений МКД можно посмотреть в электронном паспорте дома , размещённом в ГИС ЖКХ .
Общая площадь жилых и нежилых помещений в частной собственности в соответствии с паспортом дома – 64889,5 кв. м + 17567,6 кв. м = 82457,1 кв. м .
Общая площадь мест общего пользования (МОП) – 19561,4 кв. м .
82457,1 кв. м – это именно та площадь, которую нужно подставлять в знаменатель формулы 18 при расчёте платы за отопление.
В ЕПД указана некая «отапливаемая площадь» (изобретение УК, отсутствующее в каких-либо нормативных правовых актах) – 68103,9 кв. м , которая, как можно убедиться, если немного поработать с выпиской из ЕГРН на МКД, примерно равна общей площади жилых и нежилых помещений в частной собственности, за вычетом площади тех самых помещений подземного паркинга:
82457,1 кв. м . – 11246 кв. м = 71211,1 кв. м
Получается, что изобретённая отапливаемая площадь даже на 3107,2 кв. м меньше, чем общая площадь за вычетом паркинга. А, как известно из школьного курса математики, чем меньше знаменатель, тем больше дробь.
Судя по всему, управляющая организация решила произвольно вычесть площадь ещё каких-то помещений для освобождения их собственников от платы за отопление мест общего пользования. Вероятно, это помещения гаражного бокса, которые также входят в состав МКД, и ещё какие-то другие помещения.
Что интересно, изобретённое управляющей организацией понятие «отапливаемая площадь» на самом деле таковой не является, так как многие места общего пользования тоже отапливаются, однако их площадь в указанную в ЕПД «отапливаемую площадь» не входит. Правильнее её было бы назвать «площадь отапливаемых помещений в частной собственности». Однако и такого понятия ни в ЖК РФ, ни в Правилах нет, поэтому применять его при расчётах нельзя.
А о каких суммах, собственно, идёт речь?
В приведённом ЕПД за отопление собственнику двухкомнатной квартиры площадью 62,2 кв. м в марте 2019 года начислено 1070,13 руб .
Если бы при расчёте платы за отопление применялась правильная площадь – 82457,1 кв. м , которая в 1,21 раз больше применяемой «отапливаемой площади» ( 68103,9 кв. м ), то плата за отопление была бы, соответственно, в 1,21 раз меньше , так как площадь стоит в знаменателе дроби. Таким образом, плата за отопление данной квартиры при правильном расчёте составила бы 883,86 руб . Разница составляет 186,27 руб. в месяц в далеко не самый холодный месяц в году (март) за двухкомнатную квартиру.
Попробуем посчитать разницу на весь дом.
В марте 2019 года на отопление данного МКД в соответствии с показаниями ОДПУ, отражёнными на обратной стороне квитанции, израсходовано 620,54 Гкал .
Подземный паркинг: покупать или нет?
В современных новостройках предусмотрены три типа паркинга: подземный, наземный (как правило многоуровневый) и открытый. По комфорту и стоимости они сильно отличаются. В статье поговорим о первом типе — машиноместах в подземном паркинге. Рассмотрим нюансы выбора, стоимость парковочного места и ежемесячных платежей, а также сопоставим покупку машиноместа с арендой.
В каких новостройках есть подземный паркинг?
Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир. Но в комфорт- и бизнес-классе их все-таки меньше, чем квартир. Бывает даже в два или три раза. Только в элитных проектах вы встретите машиноместа по количеству квартир или больше: с учетом двух машин на квартиру.
Какие «фишки» в подземном паркинге?
Машиноместа в подземном паркинге связывают с реальным комфортом. В современных парковках оборудованы пожарная и охранная сигнальная системы, контроль доступа и видеонаблюдения, проведено освещение, противопожарная вентиляция и ряд других технических требований.
Подземный паркинг может состоять из нескольких уровней. В высотных проектах их обычно два или три. На этих уровнях предусматривают все то, чем подземный паркинг так манит: автомойку, шиномонтаж, систему подкачки шин. В некоторых проектах выделяют места для электромобилей и мотоциклов, предусматривают семейные машиноместа и машиноместа с автоподъемником, который позволяет разместить два автомобиля друг над другом.
В подземный паркинг не пустят непрошенных гостей: контроль доступа происходит при помощи системы считывания автомобильного номера, по персональным картам доступа или брелкам-меткам. В подземном паркинге могут быть предусмотрены гостевые машиноместа. Туда пустят только тех гостей, на которых жильцы выписали пропуск.
В большинстве новостроек в подземный паркинг можно спуститься на лифте. Он охраняется, ведется видеонаблюдение. Представьте, на улице зима, а вы — спускаетесь на теплый -1 этаж, не чистите и не отапливаете свою машину. Просто садитесь и едете. Бонусом: вечером вам не надо будет искать парковочное место на переполненной стоянке у дома или вообще кидать автомобиль где-то вдалеке.
В холодное время в помещениях подземной автостоянки предусмотрена температура воздуха не менее +5° С.
Сколько времени можно потратить зимой на чистку и обогрев автомобиля? Допустим, 15-20 минут утром. На то, чтобы припарковать машину может понадобиться и 15, и 30 минут, и даже больше. Считаем: зимой, имея машиноместо в подземном паркинге, можно сэкономить как минимум 30 минут свободного времени в день. Думаю, что не стоит говорить, что вы точно сможете придумать, на что их лучше потратить.
Сколько стоят машиноместа?
Стоимость машиномест в подземном паркинге напрямую зависит от класса проекта и стадии его готовности. Как правило, старт продаж машиномест не начинается с котлована. Обычно застройщик придерживает машиноместа, подогревая интерес со стороны жителей. И в тот момент, когда открывается продажа паркинга — самые лучшие предложения обычно «улетают» очень быстро.
В проектах, где остается много нераспроданных машиномест, через два-три года после сдачи машиноместо могут предложить в подарок при покупке квартир или апартаментов определенной площади.
Вернемся к цифрам. За МКАД машиноместо можно приобрести от 400 тыс. рублей. В Москве от 800 тыс. рублей до 4,5 млн рублей в сегментах комфорт- и бизнес-класса. В элитных комплексах, по оценке агентства недвижимости «Метриум» , средняя стоимость парковочного места в подземном паркинге может достигать 6 млн рублей и выше.
Ценообразование зависит от расположения машиноместа в паркинге и его площади. Обычно наиболее дорогие места находятся на -1 этаже парковки (если она многоуровневая), рядом с лифтом, подальше от контейнеров для мусора.
Реальная история: в одном московском проекте комфорт-класса машиноместа вывели в продажу почти после двух лет после старта продажи квартир. Сначала «для своих» по почте и в мессенджеры, без анонса на сайте. Собственники, которые оставляли заявку на паркинг, получили план парковки и стоимость машиномест с пометами «свободно/бронь» в excel-файле. При стоимости квартир от 209 тыс. руб./м² цена на самое бюджетное одиночное машиноместо 13,25 м² составила 1,2 млн руб., на семейные от 30 м² — от 2 млн руб.
Бронь на машиноместо действовала только сутки, на одного человека выделяли по одному машиноместу, если нужно больше — для покупки предлагались семейные места. Скидок на паркинг не было, также выпустили в продажу не весь пул мест. По словам менеджера: «Следующая партия машиномест из резерва будет выведена после существенного повышения цен». Покупка осуществлялась только по 100% оплате. Большая часть машиномест была раскуплена за 2-3 дня.
Машиноместо в 90% случаев можно купить в ипотеку: существуют программы как без ограничений, так и на покупку только в проектах-партнерах одновременно с покупкой квартир. Но на практике — наиболее выгодные машиноместа могут не дождаться одобрения банка.
Какие коммунальные платежи?
За содержание машиноместа в подземном паркинге надо платить ежемесячные коммунальные платежи. Стоимость услуг зависит от площади машиноместа и класса новостройки. К примеру, в свежей новостройке комфорт-класса в Москве (2019 г.) в счет включают отопление, электроснабжение и содержание паркинга, которое рассчитывается исходя из площади. Итоговая сумма в месяц за машиноместо 16,2 м² составляет почти 2 000 рублей.
Подземный паркинг в составе мкд
Добрый день! Прошу помощи в следующей ситуации. Площадь жилых помещений мкд - 9952,9 кв.м. (с учетом лоджий, балконов, террас и понижающего коэффициента - 10247,4 кв.м.). Кроме этого, есть нежилые помещения площадью - 532,3 кв.м. Также есть подземный паркинг (помещение хранения автомобилей), который является встроенно-пристроенным нежилым помещением мкд (по разрешению на ввод в эксплуатацию) и имеет площадь - 2331,7 кв.м., включая технические помещения (венткамера, ИТП, электрощитовая и т.п.). Отдельно идет помещение охраны паркинга - 18 кв.м. По словам УК, паркинг имеет независимые от мкд подводящие коммуникации с отдельными от мкд счетчиками всех коммунальных услуг, никаких общих лифтов, транзитных коммуникаций и т.п. нет. Правовой статус паркинга ГСК. Продавец (Застройщик) продает покупателям паи, дающие право пользования парковочным местом. Площадь паркинга учитывалась при определении общей полезной площади жилых и нежилых помещений для проведения ОСС мкд при выборе способа управления и УК (в протоколе собрания общая полезная площадь - 12816,9 кв.м.). С большой долей вероятности, Застройщик голосовал этими метрами. Однако в квитанциях на кварплату общая площадь жилых и нежилых помещений указывается без площади паркинга и составляет - 10485,2 кв.м., ниже написана площадь мест общего пользования – 2897,2 кв. Таким образом, долевые собственники паркинга не платят за СиРЖ и ОДН по дому и площадь паркинга не входит в расчет ОДН для собственников мкд. Является ли это правильным? Если нет, то какие правовые нормы нарушены? Мог ли Застройщик голосовать всеми метрами парковки на ОСС, если на момент проведения собрания машино-места ещё не передавались по договорам дольщикам паркинга? Спасибо.
Уточнение от клиента
Бухгалтер УК утверждает, что паркинг автономен и не имеет к дому никакого отношения в плане потребления коммунальных ресурсов. Но тогда почему площадь паркинга вошла в общую площадь дома на ОСС.
Требования СНиП и СанПиН к гаражу в подвале многоквартирного дома
Ситуация следующая. Многоквартирный дом на 27 жильцов. В подвале данного дома расположены гаражи: примерно 6 гаражей на 2 машина места и один бок на 15 машино мест. Только мне одному удалось легализовать (получить выписку ЕГРН)
свой гараж (были проблемы с документами от застройщика). Пришлось делать тех план и тех паспорт + экспертизы что это эксплуатируется как гараж. В реестре значится как нежилое.
Вопрос: каким именно требованиям должен соответствовать мой гараж? Может должна быть система вентиляции, принудительного пожаротушения, двойные потолки или что ещё?
Кто-то говорит что это надо, кто-то говорит что нет.
Уточните требования которым должен соответствовать мой гараж, чтобы у надзорных (каких?) органов не было ко мне вопросов?
06 февраля 2019, 11:13 , Александр, г. Томск Ответы юристов Сергей Рецлов Юрист, г. Ростов-на-Дону Общаться в чатеПарковка, расположенная в подвале многоквартирного дома должна соответствовать СП 154.13130.2013 Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности
Настоящий свод правил применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых подземных помещений для стоянки (хранения) легковых автомобилей, встроенных в здания другого функционального назначения, и содержит специфические для данных объектов защиты требования пожарной безопасности к объемно-планировочным, конструктивным решениям и инженерному оборудованию данных объектов.При проектировании встроенных подземных автостоянок наряду с положениями настоящего свода правил следует руководствоваться другими действующими нормативными документами по пожарной безопасности.
Там содержатся следующие указания:
5.2.26 Отделка стен и потолков автостоянки должна быть выполнена из негорючих материалов.Покрытие полов автостоянки должно быть стойким к воздействию нефтепродуктов и рассчитано на сухую (в том числе механизированную) уборку помещений.Покрытие рамп и пешеходных дорожек на них должно исключать скольжение.Покрытие полов следует предусматривать из материалов, обеспечивающих группу распространения пламени по такому покрытию не ниже РП1.
5.2.27 В местах проезда и хранения автомобилей высота помещений и ворот от пола до низа выступающих конструкций и подвесного оборудования должна превышать не менее чем на 0,2 м наибольшую высоту автомобиля и должна быть не менее 2,0 м.
5.2.28 В подземных автостоянках следует предусматривать устройства для отвода воды в случае тушения пожара.
для стоянок автомобилей также частично действует СНИП СП 113.13330.2012 СВОД ПРАВИЛ СТОЯНКИ АВТОМОБИЛЕЙ
В настоящем своде правил приняты следующие термины и определения:
3.1 Стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка): Здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроено-пристроенными, отдельностоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими.
Оплата за тепла в парковке, расположенного в жилом доме
В подвале жилого дома в котором проходят трубы отопления, подключеные к системе центрального отопления, расположены парковочные места . Температура в подвале поддерживается согласно СНИП и, в связи с этим,не всегда включено тепло в трубах. В доме один единый счетчик тепла для всех жилых и нежилых помещений. Расчет платы за тепло, выставляется собственникам парковочных мест согласно имеющейся в их собственности площади (кв. м нежилого помещения, как указано в документе на право собственности). Расчет производится согласно Постановления №354 и № 491. Имеет ли право ТСЖ выставлять плату за отопление парковочных мест?
Уточнение от клиентаХочу обратить внимание, что трубы-радиаторы, проходящие по периметру подвала, подключеные к системе центрального отопления ДОМА. При чем тут магистральная трасса? Сам подвал, является общим имуществом всех собственников дома, и только часть, оформленная в собственность как "нежилое помещение" (машино-места) принадлежит отдельным людям, купившим данные площади. В подвале поддерживается температура согласно СНИП, естественно радиаторы не всегда включены. В доме ОДИН счетчик учета тепловой энергии! Хотела привести пример: в квартире собственник выключил все батареи или убавил подачу тепла, он всё равно платит согласно постановление № 354, т.к. один счётчик единый счетчик тепла всего дома.
23 февраля 2018, 07:11 Уточнение от клиентаБлагадарю за ответ, Андрей Власов. К сожалению, Вы не дали ссылки на законодательство. Если Возможно, прошу дополнить Ваш ответ, т.к. собственники парковочных мест пишут во все инстанции и в правление ТСЖ, что это не законно- платить за тепло, которое не всегда включено.
16 марта 2018, 14:21 21 февраля 2018, 19:09 , Раиса, г. Казань Ответы юристов Андрей Власов Юрист, г. Апатиты 10 рейтинг Общаться в чатеРасчет платы за тепло, выставляется собственникам парковочных мест согласно имеющейся в их собственности площади (кв. м нежилого помещения, как указано в документе на право собственности). Расчет производится согласно Постановления №354 и № 491. Имеет ли право ТСЖ выставлять плату за отопление парковочных мест?
Раиса
Раиса, добрый день! Да, в силу ст. 210 ГК
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
т.к. парковка не относится к общедомовому имуществу а фактически является нежилым помещением в МКД и находится в общедолевой собственности владельцев паркоковочных мест они пропорционально принадлежащим долям как в помещении так и в мкд несут бремя расходов как на содержание самого помещения парковки так и общедомового имущества
при этом, согласно п.3, 4 Правил содержания ОДИ, утв. пост. №491
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.21 февраля 2018, 19:24 Андрей Власов Юрист, г. Апатиты 10 рейтинг Общаться в чате
4.В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Температура в подвале поддерживается согласно СНИП и, в связи с этим, не всегда включено тепло в трубах.
Раиса
Раиса, применительно к судебному акту, приведенному коллегой, (дело
А47-964/2014) уточните у Вас паркинг все таки отапливается и отапливается от центрального отопления? в приведенном деле во-первых поставщик тепла является не только управляющей компанией, но теплоснабжающей организацией которой был установлен тариф куда были включены затраты на содержание сетей (у вашего ТСЖ есть тариф на ТЭ или они рассчитываются по тарифу поставщика ТЭ?), во-вторых у собственника жилого помещения имелся автономный источник отопления в связи с чем собственно и возник спор (это можно увидеть в решении суда первой инстанции если смотреть все судебные акты а не только постановление кассации), т.е. не совсем ваша ситуация скорее всего
В дополнение по Вашим уточнениям. То, что радиаторы не всегда включены само по себе значения не имеет. Тепло это не вода и не электроэнергия которые либо есть либо нет, с отоплением главное чтобы поддерживалась минимально допустимая температура в соот. помещении, если температура ниже — см. критерии в 354 постановлении и порядок ПЕРЕРАСЧЕТА платы, но никак не освобождения если отопление помещений в принципе производится. Что касается прибора учета то его отсутствие также не освобождает от обязанности оплаты коммунальной услуги.
Раиса, добрый вечер.
Полагаю, что ТСЖ в данном случае просто пытается получить плату за расход тепловой энергии на технологические потери при ее транспортировке, что незаконно.
В данном случае суд отказал УК во взыскании задолженности, указав, что
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации магистраль горячего водоснабжения относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Разводящие магистральные трубопроводы, проходящие через помещение, принадлежащее Якшиной Н.А., не отвечают признакам теплопотребляющих устройств.
В силу п. 58 раздела 9 Методических указаний по расчету тарифов на электрическую (тепловую) энергию, утвержденных приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 N 20-э/2, расчет платы за услуги по передаче тепловой энергии по тепловым сетям определяется из расходов на эксплуатацию тепловых сетей и расходов на оплату тепловой энергии, израсходованной на передачу тепловой энергии по тепловым сетям (технологический расход (потери) тепловой энергии в сетях.
В составе расходов учитываются тепловые потери через изоляцию трубопроводов тепловых сетей и с потерями теплоносителей и потери (в том числе с утечками) теплоносителей (п. 61.2 указанных Методических указаний). Расходы на компенсацию указанных потерь и затрат определяются по действующим тарифам и ценам на каждый из видов ресурсов, получаемых по договорам с поставщиками (п. 61.3 данных Методических указаний). Расчет платы за услуги по передаче тепловой энергии должен включать в себя компенсации потерь тепловой энергии в сетях и потерь сетевой воды (таблица N П 1.24.1 названных Методических указаний).
Как было верно установлено судами, Общество, предъявив к оплате ответчику стоимость тепловой энергии, проходящей по транзитной заизолированной магистрали, фактически требует оплатить технологический расход (потери) тепловой энергии в сетях многоквартирного дома.
Факт прохождения через нежилое помещение магистрали горячего водоснабжения сам по себе не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с собственника такого помещения платы за отопление.
Аналогичную позицию суды заняли по ряду других дел (постановления АС Уральского округа от 11.02.2015 № Ф09-10034/14, Ф09-9985/14, АС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2014 по делу № А10-2458/2013, АС Западно Сибирского Округа от 20.02.2015 № Ф04-15650/2015, АС Северо Западного Округа от 27.10.2015 по делу № А42-9616/2014).
Отопление подземного паркинга в многоквартирном доме
В реальной жизни так:
Электричество:
в разрешении на мощность указывается для каких нужд выделена ЭЭ.
1. жилого дома
2. подземной автостоянки.
эл. сети раздельные, как правило даже эл.вводы- разные, учет- разный, тариф -разный.
Теплоснабжение:
при нагрузке -1 дом - узел учета вероятнее всего будет один, в договоре теплоснабжения будет написана "процентовка", что нагрузка на жилье -80% (от общего теплопотребления), на гараж -20%.
Исходя из этой процентовки Теполсбыт будет начислять ст-ть тепла.
т.е. общее теплопотребление за месяц -50ГКал.
40 Гкал -по тарифу для жилья
10 Гкал -по тарифу для подз.автостоянок.
ОСОБЕННОСТЬ: с нового года подз. автостоянки в ЖИЛЫХ домах в Москве, ПРИ УСЛОВИИ, что в них нет коммерческих предприятий (типа автосервис, или автомойка) приравняли (по тарифу) к жилью.
Ваше представление о раздельной оплате тепла за автостоянку и жилье -отчасти справедливо, но ошибочно.
В соответсвии с ПП РФ №307 (№354) оплата за отопление в одном МКД начисляется исходя из кол-ва кв.м. собственности у человека, только цена ему выставляется, исходя из тарифа, применяемого для расчета с конкретным назначением помещения.
Т.е. правильно ли я понимаю, что при расчете по площади находящейся в собственности человек платит , например, за 100 кв.м квартиры + 18 кв.м машиноместа как за квартиру 118 кв.м?
Не совсем так. раскидывают не на колличество машиномест а именно на метраж машиномест (который по свидетельствам о собственности всегда разный).
Мы на этом деле как-то попали, пришлось пересчитывать. Потому, как в ПП РФ307 все пляшет именно от метража, а не от колличества единиц в собственности.
Как правило на каждый вид собственности выписывается отдельная жировка (в этом случае -2 шт). В случае объединения она получается "перегруженная" и неинформативная.
И с объединением согласен- мешает в восприятии в квитке, народу не нравится так.
Жилой дом с автостоянкой. Ставите один общий узел учёта на вводе. Затем отдельный учёт на вентиляцию автостоянки. Если разобраться по уму, то укажите тепловые нагрузки, потребителей и тип потребления (отопление, вентиляция, ГВС и т.п.), а также способ присоединения систем к тепловым сетям (зависимое, независимое, через что)
Нагрузки:
- отопление жилой части - 1,1 Гкал/ч
- вент. автостоянки -0,28 Гкал/ч
- ВТЗ автост. - 0,06 Гкал/ч
- отопл. (регистры) автост. -0,017 Гкал/ч
Подключение через ИТП независимое. Теплоснабжающая организация МОЭК, но на чьем балансе ИТП будет неизветсно (возможно УК).
При разработке проекта ИТП был запроетирован один общий телообменник на жилую часть и автостоянку, хотя логичнее было бы разделить.
Общедомовой учет есть, поквартирный тоже. В СНиП 41-01-2003 сказано, что для разных пожарных отсеков следует предусматривать раздельный учет.
Возможно ли размещение приборов внутреннего учета и разделение на потребителей в помещении ИТП?
Да и МОЭК тут заку и УК зачем? Что б еще и от них получить доптребования по ИТП?
По поводу отопленияа, логичнее было бы сделать независимую схему на жилую часть т.е. через теплообменник и простое смешение на автостоянку т.е. зависимое присоединение. Исходя из нагрузок, нужно ставить общий учёт на вводе и отдельно на отопление и вентиляцию автостоянки.
Размещение приборов внутреннего учета и разделение на потребителей в помещении ИТП возможно, даже очень желательно
К Инж323
Считаю, что не целесообразно объединять всех потребителей, т.к. общая статика получается (дом 16-эт, а автост. на -6,000, итого 54 м). Все приточки внизу, а если калорифер разморозится…
Да и еще и нагрузка на вентиляцию автост. от отопления жилой части составляет 30% , а вент. будет включаться в основном только в часы пик.
Насчет МОЭКа, он действительно заку не удобен.
К J. Antonio
ВТЗ – воздушно-тепловая завеса (на въезде в рампу)
ГВС жилой части осуществляется по смешанной схеме (без возможности переключения на последовательную).
На зависимою автостоянку не хотелось бы сажать из-за статики теплосети.
А вот раздельный учет все-таки хотелось бы.
ЗАЧЕМ здесь нужен раздельный учет? гараж-же здесь не отдельное коммерческое предприятие. В одном МКД общедомовые расходы раскидываются на ВСЕХ собственников. Да, площади проездов в гараже составляют до 50% площади всего гаража, в то время, как площади лестничных клеток и пр. в жилой части (как правило -15-20%) к площади квартир, ну и что?
Вы планируете ввести раздельную оплату за тепло для гаража и жилой части? Это путь в тупик.
Например: 2-3 зимы (в период полной "поломки" приточной вентиляции) гараж у меня не обогревался, и температура там не опускалась ниже +12 ни разу. и не потому, что "под землей"( -4.2м) но и за счет перетоков. Согласитесь, если-б не располагался сверху этого гаража жилой дом, и не было-бы в самом гараже ИТП с трубопроводами, то и +12 гр. не было-бы в самом гараже.
если есть ИТП, то МОЭК -плохо, надо сразу к сетям подключаться.
ИНЖ323: площадь проездов в гараже -это общедомовая собственность. все эти проезды + лестницы+ холлы+пр. суммируются и оплачиваются собственниками в соотв. с ихней собственностью. Но, как я говорил, с этого года гараж приравняли к жилью, стоимость тепла одинаковая, и можно просто суммировать тепло на каждого собственника.
ОТОПЛЕНЕЦ: а каким образом реализован квартирный учет? ИТП является общедолевой собственностью, на балансе УК находится не может.
Читайте также: