Срок эксплуатации хрущевок пятиэтажек кирпичных
Обновлено: 17.05.2024
Сносные хрущёвки
Вы видели человека, которому нравятся хрущевки? Плотные ряды скучных советских пятиэтажек, узкие лестницы, тесные квартиры с адскими потолками 2.48, крохотными кухнями и ванной в сортире. Никиту Хрущева, при котором такие дома вошли в обиход, принято поминать недобрым словом. Большинство наших людей убеждено, что это архитектурное убожество является детищем советских архитекторов, что нигде больше, кроме СССР и некоторых особо везучих соцстран, такого не строили. Но это, конечно, не так.
На самом деле ничего принципиально нового советские архитекторы не изобрели. Хрущевки появились на загнивающем Западе, и крестным папой их был Шарль Эдуард Жаннере-Гри, известный просвещенной публике под псевдонимом Ле Корбюзье. Именно Ле Корбюзье с соавторами в 20-е годы ХХ века озаботился проблемой массовой застройки. Дешевизна, простота и комфорт – вот к чему они стремились. Итогом этой работы стал проект поселка Фруже под Бордо, состоящий из пятидесяти типовых двух- и трехэтажных домов. Дома Фруже – это уже архитектурный минимализм, но еще с человеческим лицом. Начало было положено, тема экономии и удешевления строительства пошла в народ. По всей Европе архитекторы в меру своей испорченности стали развивать идеи мэтра.
Дом Ле Корбюзье во французском городе Резе, построенный в 1955 г. Photo: Jean-Pierre Dalbéra
Пришествие панельного строительства обычно называют немецким термином «платтенбау», хотя буквально в каждой стране для массовых панелей придумали свое ласковое имя. Платтенбау – поселки для рабочих, которые строились в Германии в 20-е годы – представляют собой тесные ряды двухэтажных домов из пемзобетонных панелей. Монтаж одного дома занимал несколько дней. Автор этой разработки, Эрнст Май, был даже приглашен в СССР, но затерялся где-то за Уралом на индустриальных стройках, где ему пришлось строить дома из древесины из-за нехватки других материалов.
Платтенбау в городе Магдебург, Германия (1965 г.). Photo: railasia
В СССР первые собственные опыты по внедрению новых технологий в строительстве жилья были проведены в 30-е годы в Москве и немножко в Питере. Но для производства панелей требовался весьма дорогой тогда бетон и существенная механизация. Строительство из крупных шлакоблоков было проще и обходилось гораздо дешевле. Поэтому все три московские довоенные серии домов были шлакоблочные. Крупные блоки в первых двух сериях были, прямо скажем, мелковаты, и к тому же черновые, то есть им требовалась штукатурка. Правда, дома из них (на Валовой улице, Дербеневской и Бережковской набережных и Большой Полянке) выглядели весьма пристойно. В дальнейшем блоки становились крупнее.
В 1940 году был построен дом №27 на Ленинградском проспекте, известный в народе как «Ажурный» и ставший прообразом последующих блочных серий. Тут впервые использовались блоки высотой в этаж, что позже стало классикой. Внешне дом со своим стеновым орнаментом выглядит чересчур игриво и явно дорого для массовых серий. Зато архитектурные и строительные принципы в нем заложены те же самые, что и в массовых сериях, появившихся на свет на 15-20 лет позже.
Первая массовая серия блочных домов II-04 проектировалась в начале 50-х, а строилась с 1954 по 1960 гг. Всего в Москве было построено 45 домов на Хорошевском и Варшавском шоссе, а также в районе метро «Университет» и «ВДНХ». Серия наряду со своим 5-этажным собратом II-05 была последней, ориентированной на коммунальные квартиры и обладала несомненными достоинствами: двух- и трехподъездные дома серии имели от 6 до 8 этажей, лифт, мусоропровод, хорошую звукоизоляцию. Высота потолков – барские три метра. Квартиры – с изолированными комнатами и раздельным санузлом, а также большой кухней. Размеры двушки – 53-54 кв.м., трешки – 77-78 кв.м. Даже сейчас жилье в этих домах вполне конкурентоспособно на рынке вторичного жилья. Но после 1960 года серия не строилась, так как для массовой застройки была дороговата.
Что касается панельных и каркасно-панельных домов, то они разрабатывались параллельно несколькими командами архитекторов. Напомним, кстати, что панельные и блочные дома внешне различаются, прежде всего, размерами конструкционных элементов. Высота панели соответствует высоте этажа, а ширина равна высоте, то есть фасадная панель хрущевки представляет из себя квадратную ячейку с окном посередине. Размеры блоков меньше размера панелей, внешне блоки имеют вид разностороннего прямоугольника.
В 1948 году по проекту архитектора Б. Богомолова на Соколиной горе был построен первый каркасно-панельный дом со стальным каркасом. В дальнейшем от стального каркаса отказались в пользу железобетонного.
Скорость строительства била рекорды: дом возводился сначала за три, а потом даже за два месяца.
В 1949 году квартал домов очередной экспериментальной каркасно-панельной серии, разработанной архитекторами М. Посохиным и В. Лагутенко, начинает строиться в районе нынешних улиц Куусинена и Зорге. Здесь тоже начали с 4 этажей, потом подросли до 10. Особенностью технологии было то, что панели отливали прямо в опалубке на стройплощадке. Скорость строительства била рекорды: дом возводился сначала за три, а потом даже за два месяца.
Чуть позже Моспроектом была спроектирована чисто панельная серия домов СМ-1. Их характеристики таковы: число подъездов – 3-6, этажность – 5-7, высота потолков – 2,7 м, раздельные санузлы. Размеры квартир роскошные: двушки – 60-70 кв.м., трешки – 80-92 кв.м. Кухни – 6-8 кв.м. Характеристики, как мы видим, довольно неплохие. Всего с 1954 по 1958 год было построено 5 таких домов в районе нынешней станции метро «Октябрьское поле». По времени постройки серии II-04 и СМ-1 можно было бы причислить к ранним хрущевкам, но фокус в том, что в философию хрущевок они, увы, не вписываются. Так что давайте напомним, как и из каких соображений пришли к строительству домов хрущевских серий.
Еще до ВОВ, в период индустриализации, в СССР начался исход населения из села в город. При этом строительство городского жилья катастрофически отставало по темпам роста. После 1945 года городское население продолжило увеличиваться еще более интенсивно. Если к 1940 году его численность была немногим более 55 млн. человек, то в 1956 году она уже приближалась к 90 млн. Население Москвы выросло почти в два раза, не отставал и Ленинград.
Но дешевого жилья для простых работяг при Сталине не строили. Квартиры в роскошных домах, построенных во время сталинской реконструкции Москвы 30-50-х годов, получали номенклатура и спецы, но отнюдь не рабочие. 5,5 тысяч рабочих Метростроя в 30-х годах жили в специально построенных бараках, и такая ситуация была не только в столице. После войны проблемы с жильем стали еще острее. К 1952 году в Москве в бараках проживало 337 тысяч человек, а по всему СССР – немногим менее 4 млн. 54% городского населения жило в домах без водопровода, а 59% – без канализации. Жилья надо было строить много, быстро и дешево. Позднесталинские серии по срокам строительства и, главное, его стоимости для этого не годились.
Хрущев решил рвануть, что называется, с места в карьер. За считанные десятилетия планировалось не только догнать и перегнать Америку, но успеть построить коммунизм уже к 1980 году, о чем громко говорилось с высокой трибуны. А коммуналка с коммунизмом хоть и однокоренные слова, но новому вождю трудящихся они представлялись не слишком совместимыми. Поэтому девизом того времени стал лозунг «Каждой семье – отдельную квартиру». Его будут повторять долго, только вот сроки тоже будут отодвигаться долго.
Однако надо отдать должное Хрущеву, серьезная попытка достичь результата была предпринята. В 1953 году сталинская эпоха кончается, а уже в 1954 вышло специальное постановление ЦК КПСС и Совмина СССР. Опыт постройки панельных домов был признан настолько удачным, что постановлением предусматривалось строительство по всей стране около 400 заводов железобетонных изделий для массового жилищного строительства.
Задача панельных домов с проектным сроком годности в 25 лет была четкой – достоять до построения коммунизма.
Окончательно идея созрела после выхода в 1955 году постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Излишествами считалось все, что увеличивало стоимость строительства. Нормы брали из европейских стандартов социального жилья для рабочих, но и те аккуратно урезали. И вот уже гениальные советские архитекторы рапортуют об удешевлении жилья до 20-30%. За счет применения дешевых материалов (керамзитобетона и газобетона), за счет уменьшения толщины стен, отказа от лифта, мусоропровода, чердака. Квартиры строились с минимально возможной жилой площадью, крохотными кухнями, совмещенными санузлами с сидячей ванной и высотой потолков 250 см. по заветам самого Ле Корбюзье.
Опыт экспериментальных серий конца 40-х-начала 50-х годов был учтен. Выбор между блочным домом, каркасно-панельным и бескаркасной панелью был сделан в пользу последней. Она оказалась в два раза дешевле каркасных шедевров Посохина. Каркасная панель в массовой застройке нашла применение только в серии К-7 архитектора В. Лагутенко, на удивление дешевой для своего класса домов.
А бескаркасная панель готовилась штурмовать стройплощадки по всему СССР. Коллективы архитекторов трудились над проектами, чтобы сэкономить каждую государственную копейку. Ударными темпами возводились сотни заводов ЖБИ и ДСК для массового производства бетонных панелей. И вот уже в 1957 году около тогда еще подмосковного села Черемушки начали расти один за другим панельные микрорайоны. И пошли советские строители бить рекорды, трудились в три смены комплексные бригады, демонстрировали гигантскую производительность труда. Для монтажа пятиэтажной хрущевки отводилось 15 дней и вдвое больше – на отделку. То есть все строительство дома занимало полтора месяца. И получалось дешево, убогонько, некачественно, зато много и быстро. Задача панельных домов с проектным сроком годности в 25 лет была четкой – достоять до построения коммунизма в СССР. Предполагалось, что с его наступлением больших проблем заменить нынешнее жилье более качественным не будет.
Основная причина сноса хрущёвок, кстати, даже не состояние конструкции дома, а полный износ коммуникаций.
Всего с конца 50-х годов и до середины 80-х было построено 5,8 млн. квартир в хрущевках общей площадью 290 млн. кв.м., что составляет примерно десятую часть нынешнего жилого фонда страны.
Теперь, наконец, переходим к сериям хрущевок. Напомним, что в основном хрущевками в разговоре называют панельные и крупноблочные пятиэтажки постройки 60-х годов, но на самом деле хрущевками являются и некоторые серии кирпичных домов, а также несколько девятиэтажных серий. Дома другой этажности строились крайне редко, как экспериментальные.
Характерные общие черты панельных, блочных и кирпичных хрущевок уже перечислялись. Они присущи практически всем сериям, с некоторыми особенностями, естественно. Наименее качественными являются панельные серии, чуть лучше – блочные, еще выше качество кирпичных. В соответствии с качеством и заложенным сроком эксплуатации серии хрущевок делят на «сносимые» и «несносимые». Сносимые серии – лидеры по дешевизне строительства, они имели ресурс 25 лет эксплуатации. Все эти серии относятся к панельным: K-7, 1605/5, II-07, II-32, II-35, 1-335. Ресурс несносимых серий оценивался в 50 лет, а впоследствии был повышен до 150. Основная причина сноса, кстати, даже не состояние конструкции дома, а полный износ коммуникаций. При таких условиях эксплуатация дома обходится слишком дорого, а капремонт проводить бессмысленно, так как он обойдется дороже, чем постройка нового.
Строилась серия II-07 в легендарных Черёмушках – на родине первой массовой панельной застройки.
Серия II-32 тоже одна из первых серий московской панели. Дома внешне отличаются наличием подпорок под балконами. Отличительная черта – высота потолков 260 см., что не спасло ее от сноса. Имеет дочернюю серию 1-мг-300, которая строилась в 1965-1969 годах в основном в Новых Черемушках. Всего было построено 63 дома. В настоящее время тоже сносится, как и материнская серия.
Дома серии II-32, Черёмушки, 1965 год
Экспериментальная панельная серия II-35 строилась в 1959-1962 гг. в основном в Кузьминках и Кунцево (всего 40 домов). Быстро была снята с производства из-за подверженности конструкционных элементов деформации и плохого качества утеплителя. Большинство домов снесено.
Дом серии 1-335 на этапе строительства
В советские годы твердили, что «экономика должна быть экономной», но на печально знаменитой лагутенковской серии К-7, названной по имени архитектора В. Лагутенко, явно сэкономили слишком сильно. Качество утепления, звукоизоляции и толщина перегородок этой серии запомнились советскому народу надолго. Оценить их смогли жители всего СССР, так как именно эта серия хрущевок стала общесоюзной. Дешевизна и красота проекта ужасно понравились самому Хрущеву, поэтому серии и дали зеленый свет. «Лагутенки» имели много модификаций с разными планировками и даже с увеличенной высотой потолка. В Москве дома строили во многих районах массовой застройки, серия входила в четверку самых распространенных в столице. А еще она возводилась в Подмосковье, Туле, Саратове и Тольятти.
Строительство домов серии К-7
Ленинградский аналог К-7 – серии ОД-4 и ОД-6. В отличие от основной массы хрущевской бескаркасной панели, К-7 с аналогами – единственная, которая относится к типу каркасного дома. Она занимала 2-е место по себестоимости строительства в пересчете на квадратный метр – 119 рублей по расчетам на 1961 год. Низкая себестоимость не могла не отразиться на качестве, поэтому серия сносится сейчас везде, где была построена (всего было возведено 216 домов). Но кое-где, например, в Саратове, «лагутенки» успели частично обрушиться еще до расселения. Практически единственное достоинство домов с грустной репутацией – довольно высокие потолки – 260 см. Их, правда, компенсируют никакущая теплоизоляция, крохотные санузлы и супертонкие межкомнатные перегородки в 4 см. Питерские ОД-4 и ОД-6, строившиеся в 1959-1964 гг., различаются только количеством секций.
Еще один питерский ужас – панельная серия ГИ, главные отличительные черты которой – отвратительная теплоизоляция и нетривиальная планировка (никаких однушек и двушек, только трешки, причем общей площадью аж в 43 кв.м.). Строились с 1960 по 1968 год, когда вдруг невзначай обнаружилось, что в материалах содержится изрядное количество асбеста. Так что лучшее, что можно было сделать с домами этой серии, снести их.
Самая распространенная в СССР панельная серия 1-464 считалась удачной, ее выпускало около двухсот ДСК по всей стране, а домов построено более 3000. Улучшенная серия 1-464А включает, кроме 5-этажных многосекционных домов, односекционный 9-этажный дом, а также имеет варианты исполнения в виде домов гостиничного типа. Московский аналог серии – серия 1605-АМ/5 – имеет увеличенные площади квартир. Строилась в Москве и Подмосковье с 1958 по 1966 г., всего построено 318 домов. Примечательна тем, что имеет девятиэтажную и двенадцатиэтажную модификации – 1605/9 и 1605/12. Массовый снос пятиэтажного варианта серии в Москве практически завершен.
Дом серии 1-464 в Киеве
Панельная пятиэтажная 1-515/5 строилась с 1957 по 1976 год в Москве, Подмосковье и нескольких других регионах. Дома самой распространенной пятиэтажной серии Москвы всех времен присутствуют во всех районах, где в те годы велась застройка. Серия узнаваема благодаря необлицованным стенам с балконами по фронтону и двум рядам окон с торца. Наружные стены для хрущевок максимально толстые – 40 см., толщина перекрытий для панели тоже выдающаяся – 22 см., звуко- и теплоизоляция удовлетворительные. Имеет две 9-этажные модификации. В перспективе возможен снос домов серии.
Из панельных хрущевок наиболее распространенной и качественной является питерская серия 1-507, к которой относится четверть всех питерских хрущевок. Строили ее в течение целых 16 лет – с 1956 по 1972 год. Имеет несколько модификаций и отличается неплохим качеством наружных стен, вполне приемлемой для Питера теплоизоляцией, семиметровой кухней и наличием раздельного санузла. Характерным недостатком является то, что в трехкомнатной квартире все комнаты могут быть смежными.
Гид по панельным и блочным хрущёвкам. История, особенности, планировки и будущее
Каждая десятая квартира в России — панельная хрущёвка. Их так много, потому что они строились по типовым проектам из заранее изготовленных железобетонных панелей. Пятиэтажный дом строители могли собрать всего за 12 дней. Рассказываем, чего ждать от таких хрущёвок, удобно ли в них жить и какой запас прочности у такого жилья.
Типовые дома. Появление блочных и панельных зданий
До середины 1950-х годов почти у каждого жилого дома был свой архитектор. Получалось чаще всего очень красиво, но дорого и долго, при этом большая часть населения продолжала жить в коммуналках и бараках. С этим было нужно что-то делать — и как можно быстрее.
Серия 1-515/5 — самые распространённые панельные хрущёвки в Москве. Практически все дома уже попали под программу реновации и будут снесены.
В 1959 году Советский Союз купил во Франции лицензию на производство железобетонных панелей и начал строить дома уже массово, по стандартизированным проектам.
Каждый проект тиражировался с небольшими доработками на месте (например, в каких-то городах панели делали гладкими и дом потом красили, а в каких-то — прямо на заводах делали гравийную обсыпку и дом получался как бы одетым «в шубу»).
Распространёнными были также панели, покрытые мелкой керамической плиткой, — такая отделка была относительно дорогой, однако фасады лучше выглядели даже без регулярного ремонта.
Панельный дом с отделкой из плитки
Считалось, что у каждой советской семьи должна быть отдельная квартира, со своей собственной ванной и кухней (пусть и очень маленькой). Ввели нормативы и стандарты в строительстве: в домах стали обязательными железобетонные перекрытия, электричество, вода, канализация, отопление, в некоторых городах — газ.
Всего было 23 серии панельных хрущёвок с некоторыми модификациями. Строилось такое жилье примерно с 1960 по 1980 год.
Одна из питерских модификаций серии 1Р-303-2
Первая серия панельных домов К-7 была рассчитана всего на 25 лет эксплуатации (большая их часть уже расселена и снесена), последующие — на 50 и более лет. Если за такими хорошо следить и вовремя ремонтировать, хрущёвки могут прослужить до 150 лет.
В некоторых городах дома строились не из панелей, сделанных заранее на заводах, а из блоков. Блочные дома встречаются реже панельных, но конструктивно они похожи, только у блочных хрущёвок толще стены, лучше тепло- и звукоизоляция. А ещё дома из блоков имеют более долгий срок службы: их не относят к сносимым сериям даже в Москве.
Как отличить блочный дом от панельного?
И панельный, и блочный дом, по сути, большие конструкторы. У блочной хрущёвки элементы конструктора похожи на лего: это толстые бетонные бруски прямоугольной формы.
Поэтому если внимательно посмотреть на рисунок швов (это особенно легко сделать по торцу здания, но можно и по лицевому фасаду), вы увидите, что дом составлен из этих брусков. В таком доме под каждым окном проходят два небольших шва, они указывают, что окно было образовано из двух больших блоков, стоящих вертикально, и одного маленького снизу.
А ещё можно заглянуть в оконный проем и посмотреть на толщину стены: в блочном доме она 40 сантиметров.
В панельном доме по рисунку швов видно, что элементы «конструктора» большие и плоские, окна в них буквально вырезаны, а толщина стен — около 30 сантиметров. Были хрущёвки и с толщиной панели в 12 см, но это была нижняя допустимая планка.
Панельный дом в Екатеринбурге
Особенности панельных хрущёвок
Подавляющее большинство хрущёвок — это четырёх- и пятиэтажки. Домов выше пяти этажей практически не было (такие встречаются только в Москве и Санкт-Петербурге). Зато в небольших городах иногда попадаются двух-трёхэтажные хрущёвки.
Основная доля квартир в хрущёвках — это однокомнатные и двухкомнатные, только около 15% — трёхкомнатные.
Хрущёвка в Санкт-Петербурге
Потолки в таких домах имеют высоту всего 2,48 м (реже — 2,6 м, ещё реже и только в столицах — 2,7 м). Стандартная площадь кухни — 4,9–6 м², санузла — 2,9–3,2 м². В 1960-е шутили: «Хрущёв соединил ванну с туалетом, но не успел соединить пол с потолком».
Типичный размер гостиной — 16–18 м², спальни — 10–13 м². В некоторых хрущёвках встречаются кладовые площадью около 2 м² или шкафы-ниши.
Ещё две архетипные особенности хрущёвок — проходные комнаты и окна в санузлах, выходящие на кухню. Первые появились для того, чтобы у чиновников не было соблазна поселить две семьи в одну квартиру: по нормативам проходную комнату нельзя было посчитать за отдельное место жительства.
Вторые помогали пользоваться ванной во время перебоев с электроснабжением (они были не редкостью). А ещё это в массовом производстве помогало немного экономить на стройматериалах.
Плюсы панельных и блочных хрущёвок
Месторасположение и микрорайонная застройка. Хрущёвки строились сразу большими кварталами, с детскими садами и школами, при этом довольно много места (до 25% территории) отдавалось под озеленение и детские площадки.
Кварталы хрущёвок в новосибирском Академгородке. Из-за локации и технического состояния домов эти квартиры остаются одними из самых дорогих в городе, несмотря на то, что расположены в панельных хрущёвках.
Также преимущество хрущёвок в том, что они находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и близко к центру (или даже в самом центре города).
Цена. Как правило, хрущёвки, и в особенности панельные, стоят дешевле вторичного жилья в более новых домах или в сталинках.
Камерность. На одной площадке в хрущёвке не больше 4-х квартир. Здесь не будет ощущения «муравейника».
Недорогой ремонт и обслуживание. Небольшой метраж, низкие потолки, типовые окна и проёмы дверей позволяют серьёзно (до 15–30%) сэкономить на ремонте. Также на хрущёвки будет ниже налог и коммунальные платежи.
Адекватные планировки. Несмотря на все шутки, планировки квартир в хрущёвках не так уж и плохи. К примеру, однокомнатная квартира в таком доме функциональнее, чем студии-«вагончики» в новостройках.
Кроме того, если вам нужна недорогая трёшка, чтобы у каждого в семье был свой «уголок», хоть и маленький, хрущёвка вполне подойдёт. А если немного постараться, хрущёвку можно сделать и стильной, и удобной.
Типовое строительство. Стандартизированное производство означает предсказуемые коммуникации, довольно ровные стены и типовую конструкцию дома. Здесь значительно меньше сюрпризов, чем в домах авторских проектов (особенно старых).
Возраст. Такие дома младше сталинок или экспериментальных домов 20–30-х годов. Панельные хрущёвки поздних серий и тем более блочные дома рассчитаны на эксплуатацию до 100–150 лет. По данным исследований, износ хрущёвок в целом по стране составляет порядка 20%. Городов, где состояние таких домов действительно может считаться проблемным, сравнительно немного: это Пермь, Омск и Красноярск. А во Владивостоке и Новосибирске, например, хрущёвки по-прежнему остаются популярным и недешёвым жильём, так как стоят в престижных районах. Но даже если за домом следили не очень хорошо, центральные коммуникации (трубы, электропроводка, батареи) в хрущёвках ещё в довольно сносном состоянии.
Минусы панельных и блочных хрущёвок
Небольшой запас прочности. Панельные и блочные дома строились по принципу «чем дешевле, тем лучше». Поэтому прежде, чем покупать квартиру в определённом доме, нужно попытаться оценить его техническое состояние.
Есть формула, по которой можно определить примерный процент износа дома: 0,8%× (возраст дома) = (износ)%. То есть, если хрущёвка построена в 1965 году, то её износ составляет около 43% (может быть и больше, и меньше). Но не всегда процент износа может дать вам наглядную картину. Лучше пригласить специалиста и заказать экспертизу: это обойдётся в 3–7 тысяч рублей.
Швы этой панельной хрущёвки в Казани просят капитального ремонта
Неприятные технические особенности. Панельные дома неэнергоэффективны, в них плохая звукоизоляция. Розетки в таких домах делали с общими каналами и, по сути, между всеми квартирами есть дырки. Эту проблему нельзя полностью решить за счёт звукоизоляции.
Электропроводка тоже часто не выдерживает нагрузки, ведь приборов за последние 40–50 лет стало значительно больше.
Если полы деревянные, то, скорее всего, они потребуют замены. При замене деревянных полов на цементную стяжку следует помнить, что вес её значительно больше, чем конструкции деревянного пола, поэтому толщина стяжки должна быть минимальной (иначе конструкция дома может не выдержать) и дополнена звукоизоляцией (цемент лучше передаёт звук, чем дерево).
Запрет на перепланировку. Сносить стены в панельных и блочных домах нельзя. Единственная лазейка — возможность пробить проёмы в некоторых стенах. Но предварительно нужно провести профессиональное исследование прочности конструкции всего дома (его заказывают в конструкторских бюро) и согласовать перепланировку со всеми инстанциями. Это долго и дорого.
Теснота и низкие потолки. В хрущёвках сложнее подбирать мебель, так как всё очень маленькое, а ещё здесь мало мест для хранения сезонных вещей. Низкие потолки могут вызывать дискомфорт, особенно у людей с ростом выше среднего.
Ограниченные возможности для дизайна. Такие квартиры не допускают каких-либо интерьерных изысков. Оптимально здесь работают только скандинавский стиль, минимализм и некоторые элементы классики и лофта.
Окна на одну сторону в одно- и двухкомнатных квартирах, совмещённые санузлы, проходные комнаты, отсутствие балконов. Основной бич планировок в хрущёвских домах — выходящие на одну сторону окна и тесные совмещённые санузлы (в более поздних сериях в трёхкомнатных квартирах появились уже раздельные).
Во многих хрущёвках для удешевления строительства не делали балконов, или они были не во всех квартирах.
Какие серии панельных домов самые распространённые и как их отличить?
Самых популярных серий было две: это созданная в Ленинграде 1-335 и московская 1-464. Внешне отличить их очень просто: у 1-335 окна подъездов удлинённые, почти на всю высоту панели.
Выглядит это так:
А у 1-464 — двустворчатые, такие же, как в квартирах на кухнях или в маленьких комнатах.
1-335: особенности домов и планировок квартир
Дома серии 1-335 были самыми дешёвыми за всю историю жилищного строительства в России: стоимость квадратного метра составляла всего 95 рублей. По ценам 1961 года — это 95 обедов в столовой (борщ, гуляш с картофельным пюре, стакан сметаны, два компота, ватрушка) или 8,6 билета на поезд Москва–Ленинград.
Несомненный плюс таких квартир — более просторные, в сравнении с другими популярными сериями кухни (6,3 м² даже в однокомнатных, а в двухкомнатных — до 6,9 м²).
Однако, по оценкам ряда экспертов, это и самая неудачная из всех общесоюзных серий хрущёвских домов. Её главные недостатки — очень низкие тепло- и шумоизоляция, совмещённые санузлы даже в 3-комнатных квартирах.
Панельная хрущёвка серии 1-335 в Омске
А ещё в таких домах часто делали плоскую крышу: у неё очень маленький, 10–15 лет, срок службы, летом она перегревается, а в межсезонье часто протекает. Правда, недавно многие муниципалитеты стали заменять плоские крыши на многоскатные: они надёжнее и дольше служат.
Квартиры в домах серии 1-335 имеют следующую конфигурацию:
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: 6,3 м²
Двухкомнатные: общая: 41–45 м², жилая: 26–35 м², кухня: 6,3–6,9 м²
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 42–48 м², кухня: 6,3 м²
1-464: особенности домов и планировок квартир
Это самая распространённая серия домов: с 1958 по 1964 год панели для неё производили около двухсот (!) домостроительных комбинатов по всей стране.
У неё также плоская невентилируемая и недолговечная кровля, тонкие стены, слабая тепло- и звукоизоляция. Хотя эти дома считаются более надёжными и тёплыми, чем дома серии 1-335.
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: от 5 м².
Двухкомнатные: общая: 32–46 м², жилая: 17–35 м², кухня: 5,6–6,3 м².
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 39–45 м², кухня: 5,6–6,3 м²
Выглядят такие квартиры на планировках 1-464 следующим образом:
Заключение
Панельные и блочные хрущёвки имеют не очень хорошую репутацию, но на самом деле всё не так страшно. Главные плюсы этих домов — хорошая локация и низкая цена. Хрущёвки ещё долго будут востребованы на рынке и арендаторами, и покупателями. При ограниченном бюджете на покупку жилья хрущёвка может стать оптимальным выбором: жить довольно комфортно, дети смогут ходить в школу и кружки пешком, и у каждого будет своё личное пространство. А с помощью хорошего дизайнера квартиру можно сделать функциональной и современной.
Больше всего покупатели боятся, что дом старый и «скоро развалится». Откровенно ветхое жильё, конечно, лучше не рассматривать. Однако стоит помнить, что блочные хрущёвки прослужат ещё не менее 100 лет, а большинство панельных — не менее 60–80. Если вы сомневаетесь, закажите экспертизу.
В последние годы люди стали бояться, что хрущёвки будут сносить, а сделать ремонт и жить на вулкане хотят немногие. Но пока эта программа касается только некоторых районов Москвы (а блочные хрущёвки и в столице не сносят). В России же ещё не решена проблема ветхого и аварийного жилья — тех же щитовых бараков, где до сих пор живут люди, — так что до сноса хрущёвок доберутся не скоро. А когда до них дойдёт дело, вы не окажетесь на улице, а получите новую квартиру (скорее всего, даже больше по размеру). Максимум, вы потеряете вложения в ремонт, которые к этому времени уже перестанут быть настолько существенными.
Если есть выбор, лучше брать квартиру в блочном доме: он теплее, долговечнее и в нём лучше звукоизоляция. А хороший дизайнер поможет минимизировать недостатки квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Вера Хохлова
Я хочу переехать в кирпичную хрущёвку. Это хорошая идея?
Кирпичные хрущёвки появились потому, что не во всех городах успевали производить панели и блоки для более дешёвых быстровозводимых домов. Когда панельных заводов стало достаточно, из кирпича строить практически перестали. Рассмотрим в этой статье, в чём особенность таких домов (и почему они на самом деле хорошие).
Как строили такие хрущёвки?
Здания возводили из красного (глиняного) или серого (силикатного, он дешевле, и таких домов больше) кирпича по одному типовому проекту 1-447 (с различными модификациями). Реже (например, в Красноярске и ряде других городов) встречался более симпатичный жёлтый силикатный кирпич. Серию 1-447 можно определить по двум симметричным рядам окон на торце здания и вытянутым окнам подъездов.
Хрущёвка из силикатного кирпича в Перми
Хрущёвки из кирпича возводились в 1958–1980 годах, но по мере развития панельного производства их строилось всё меньше.
Особенности кирпичных хрущёвок
Толщина наружных стен в домах серии 1-447 достигала 40–50 сантиметров, высота потолков — 2,5 метра. У таких зданий в подвалах довольно высокие потолки, поэтому и первый этаж расположен выше, чем у панельных хрущёвок.
Ещё у них многоскатная крыша — она долговечнее и практичнее в эксплуатации: не перегревается летом, реже возникают протечки в квартирах на пятом этаже, там может размещаться часть коммуникаций, которые в домах с плоской крышей проводят по потолку квартир последнего этажа.
Хрущёвка в Перми с фасадами из комбинации серого и красного кирпича
В отличие от «панелек», часть которых строилась вообще без балконов, в большинстве квартир в кирпичных хрущёвках балконы есть.
В более позднее время появилось множество модификаций проекта 1-447. Так, в конце 1960-х стали возводить кирпичные хрущёвки с четырёхкомнатными квартирами, раздельными санузлами и увеличенным числом балконов (они появились даже на торцевых фасадах).
В разных регионах могли быть свои серии и свои особенности таких домов.
В Москве и некоторых подмосковных городах — в Химках, Балашихе, Лобне, Реутове и др. — была своя серия кирпичных хрущёвок 1-511. В ней немного отличались планировки (меньше проходных комнат), были выше потолки (2,7 метра), а фасады нередко украшались фризами.
В регионах же можно увидеть трёхэтажные кирпичные хрущёвки без балконов и с обычными «кухонными» окнами в подъездах.
Размеры и планировки квартир
Около 75% квартир в кирпичных хрущёвках двухкомнатные. Однокомнатных примерно 15%, трёхкомнатных — 10%.
Проходные комнаты были во всех кирпичных хрущёвках. Этим страдали даже однокомнатные: в них коридор не отделялся полностью, и проход на кухню был сделан через комнату. В двух- и трёхкомнатных квартирах проходной делали гостиную. Кроме того, окна квартир выходили на одну сторону.
Однокомнатные квартиры в серии 1-447 были по 29–31 м², с кухнями по 5–5,6 м² и комнатами по 16–28 м². Двухкомнатные — 42–44 м², с кухней 6 м², спальней 10 м² и общей комнатой 17–18 м².
Трёхкомнатные в хрущёвках серии 1-447 имели площадь 57 м², под кухню отводилось 6 м². Три комнаты 11, 16,5 и 10 м² размещались подряд друг за другом, из-за чего получался длинный и узкий неудобный коридор.
В однокомнатных были небольшие шкафы-ниши, в двух- и трёхкомнатных делали довольно вместительные (от 2 до 5 м²) кладовые.
Лишь позже появились модификации с окнами на разные стороны, раздельными санузлами и непроходными комнатами. Но таких домов немного и в основном они строились в столицах. Вот, например, планировки квартир в доме московской серии 1-511 (здесь ещё раздельные санузлы в двух- и трёхкомнатных):
На кухне в таких домах нередко имеется такое чудо техники, как «хрущёвский холодильник»: под кухонным окном стена делалась тонкой и к ней пристраивался деревянный шкаф, прямо под подоконником. Так хранили продукты зимой, когда настоящие холодильники считались роскошью.
Плюсы кирпичных хрущёвок
Цена: хрущёвки дешевле квартир в более новых домах, а за кирпичные стены продавцы редко просят надбавку. Получается, что за ту же сумму можно приобрести квартиру «в кирпиче», а не в панельном доме.
Камерные малоэтажные районы с развитой инфраструктурой: такие дома строились в центре городов или недалеко от центра, и сразу целыми микрорайонами. Сегодня это уже сложившиеся кварталы с просторными зелёными дворами, домами в 4–5 этажей, школами и садиками под боком. Это тот случай, когда можно жить в центре города и слышать, как поёт соловей в сирени под окном.
Кирпичные стены: они дают хорошую тепло- и звукоизоляцию. По этим характеристикам кирпичные хрущёвки даже лучше более поздних панельных девятиэтажек.
А ещё за счёт толстых стен образуется широкий удобный подоконник, который хорошо использовать как рабочую зону на кухне или в кабинете. Хрущёвский холодильник может служить дополнительной нишей для хранения на кухне, если предварительно утеплить стену.
Долговечность: расчётный срок эксплуатации кирпичных хрущёвок составляет порядка 100–150 лет. Если дом пройдёт санацию (капитальный ремонт), срок увеличится ещё минимум на 50 лет. Технически кирпичные хрущёвки не относятся к сносимым сериям даже в Москве (но могут быть снесены в рамках реорганизации районов).
Возможность перепланировки: внутренние ненесущие перегородки разрешается сносить без дорогостоящей экспертизы и дополнительного укрепления стен (но согласовывать перепланировку в БТИ всё равно нужно).
Недорогой ремонт и обслуживание: небольшие площади, стандартные размеры окон и дверей — здесь на ремонт потребуется меньше денег (обычно до 20–30% от стоимости квартиры). В таких квартирах также ниже коммунальные платежи и налоги.
Есть балконы: за исключением первого этажа и боковых квартир, почти во всех кирпичных хрущёвках есть балконы.
Есть парковка: эти дома строились не «окно-в-окно», и тут дворы позволяют разместить и парковку, и детскую площадку, и не вырубать все деревья при этом. С учётом того, что дома невысокие и квартир в них не так много, с парковками в хрущёвских кварталах почти никогда не бывает проблем. Если они возникнут, их легко решить через ТСЖ или управляющую компанию без особых затрат, определив часть территории двора для размещения машин.
Подъезд кирпичной хрущевки
Минусы кирпичных хрущёвок
Площадь: квартиры в хрущёвках довольно тесные. Самая главная их беда — маленькие кухни и недостаток света из-за небольших окон, выходящих к тому же на одну сторону.
К типичным проблемам хрущёвок относятся и маленькие совмещённые санузлы часто с сидячей ванной — чтобы сделать их удобнее, нужно тщательно всё продумать.
Кроме того, здесь неудобные узкие коридоры, где сложно предусмотреть функциональные места для хранения вещей. Чаще всего эта площадь просто теряется.
Низкие потолки: из-за них квартира кажется ещё меньше. Например, навесные шкафы на кухне мгновенно «съедают» все пространство. А отказаться от них тоже сложно, так как маленькая площадь не позволяет разместить всё необходимое в напольных зонах хранения.
Старые коммуникации: как бы то ни было, большинству хрущёвок уже за 40–50 лет. Чаще всего в них требуют полной замены электропроводка, трубы и радиаторы отопления, а это дополнительные затраты во время ремонта. Кроме того, даже если вы сделаете всё новое в своей квартире, общие коммуникации в доме будут менять только в случае санации. В некоторых регионах её придётся ждать ещё лет десять-двадцать.
Дефицит трёхкомнатных квартир: их было в кирпичных хрущёвках совсем немного. Тем, кто ищет трёх-четырёхкомнатную квартиру в определённом районе, лучше задуматься о покупке двух смежных квартир поменьше и объединить их.
Нет лифта: в домах до 5 этажей лифт предусмотрен не был, а внизу у хрущёвок нет не то что колясочных, но хотя бы какого-то удобного закутка, где можно оставить коляску. Это создает реальную проблему, если в семье маленькие дети.
Морально устаревшие фасады: большая часть кирпичных хрущёвок была возведена из самого дешёвого серого силикатного кирпича. Такие фасады обычно не красят, поэтому ждать, что дом когда-нибудь сможет выглядеть получше, не приходится.
Кривые стены: в те времена никто не беспокоился об идеальном выравнивании стен и потолков. Во время ремонта вы это ощутите в полной мере.
Заключение
Кирпичные хрущёвки — это недорогие, долговечные, тёплые квартиры в хороших камерных районах с особой атмосферой. Дома стоят разреженно, между ними уже выросли большие (нередко выше самих хрущёвок) деревья. Если повёзет, под вашим окном может расти яблоня или ель, где будет жить белка.
Во многих городах эти кварталы ценятся ничуть не меньше девятиэтажных «брежневок» (из окон которых уже чаще всего видны лишь соседские окна) или новостроек в отдалённых районах. Да и простоят кирпичные дома ещё долго. За счёт всего этого они будут иметь своих почитателей (пусть и без ажиотажного спроса).
Но придётся смириться с главными недостатками таких квартир — теснотой и низкими потолками. Также здесь не стоит делать «золотой» ремонт в расчёте окупить его при перепродаже. Аудитория может не оценить.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Родион Китаев
Каков срок эксплуатации домов хрущевок
Первое, что предопределяет предельное время жизни здания – материал, из которого построен дом. Наиболее надежными считаются дома, стены которого (несущие конструкции) имеют толщину 2,5 кирпича. Такие строения относятся к классу «капитальных», рассчитаны на 150 эксплуатации. Также существует и класс «особо капитальных» домов, чьи стены еще толще; подобные здания способны простоять и 300 лет. Следующее место по долговечности занимают кирпичные дома с меньшей толщиной несущих конструкций («Хрущевки»
Здания этого типа строили из различного материала: кирпича, толстых и тонких панелей, иногда использовали даже блоки. На самый меньший срок рассчитаны «хрущевки», построенные в 1955-1970 г.г. из тонких панелей. Их предельный срок эксплуатации составляет всего 50 лет. Однако при правильной эксплуатации такие дома спокойно выдержат еще лет 20. Согласно исследованиям, панели этих зданий имеют запас прочности, превышающий проектный в 1,5 раза.
Совсем другое дело – кирпичные пятиэтажки, рассчитанные на сотню лет эксплуатации. Однако в любых расчетах по долгожительству домов есть условие, которое необходимо соблюдать, чтобы здание отслужило свой срок полностью. Это своевременный капитальный ремонт. При этом ремонт отдельной квартиры никак не влияет на состояние всего дома. Еще один важный момент – стоимость коммунальных услуг, электричества. В советское время все это стоило копейки, поэтому при строительстве, например, панельных домов, не очень-то старались герметизировать швы, - отопление было почти даровым и работало постоянно на полную мощность. Если же взять нынешние условия, то окажется, что квартира в том же панельном доме каждый год все больше потребляет средств; становится ясно, что за несколько лет цена жилья полностью съедается платой за «коммуналку».
Кроме домовой коробки есть еще инженерные коммуникации, степень износа которых в «хрущевках» не предполагает проведение капитального ремонта (начало 2000-х). Примерно 25% коммуникаций полностью выработали свой ресурс. Поэтому очевидно, что выгоднее сносить подобные строения и возводить новое жилье, нежели ремонтировать старое.
Читайте также: