Продавец продал бревна с недостатками
Обновлено: 09.05.2024
Казусы по Римскому праву с готовым решением ч.18
Казусы по Римскому праву с готовым решением. Мы уже решили задачи (казусы) по Римскому праву, зайди и забери их.
1449. Продавец продал бревна с недостатками.
Продавец продал бревна с недостатками. И здание, построенное из этих гнилых бревен, разрушилось. Какую меру ответственности он несет, если: а) он сделал это по неведению; б) он, зная о недостатках, умолчал и ввел покупателя в обман.
Вид: решение казуса; Объем: 1-3стр.
1450. Некий домовладыка очень любил одного из своих сыновей и в завещании отказал ему большую часть семейного имущества.
Некий домовладыка очень любил одного из своих сыновей и в завещании отказал ему большую часть семейного имущества, оставив остальным трем сыновьям лишь четвертую часть. Обидевшиеся братья после смерти отца обратились к претору за помощью с просьбой разделить отцовское имущество между ними поровну. Пойдет ли претор им навстречу? В состав отцовского имущества входил раб Стих, которому отец в завещании уполномочивал наследников предоставить свободу за верную службу. Изменится ли судьба Стиха в случае, если претор окажет помощь братьям?
Вид: решение казуса; Объем: 1-3стр.
1451. Продолжите умозаключение юриста Юлиана, касающееся перерастания обычая в закон.
Вид: решение казуса; Объем: 1-3стр.
1452. Что такое capitis deminutio и в каких формах она существовала?
Что такое capitis deminutio и в каких формах она существовала? Подвергался ли римский гражданин умалению правоспособности, когда, желая получить землю, предназначенную для распределения между латинами (жителями прилегающего к Риму Лациума), он переходил в их состояние?
Вид: решение казуса; Объем: 1-3стр.
1453. А. А. оккупировал чужую землю, уверенный, что ее собственник Н. Н. не посмеет оказать сопротивление.
А. А. оккупировал чужую землю, уверенный, что ее собственник Н. Н. не посмеет оказать сопротивление. Тут вмешалось третье лицо, которое, основываясь на порочности владения, заявило требование о возврате захваченной земли в первоначальное состояние. Законен ли этот иск?
Вид: решение казуса; Объем: 1-3стр.
Список литературы.
Недвижимость с недостатками, проблемы толкования ст. 556 ГК РФ
На днях, составляя тесты по гражданскому праву для студентов УрГЮУ, наткнулся на норму п. 2 ст. 556 ГК РФ, от которой буквально повеяло духом того «старого доброго» ГК РФ образца 1996 года.
Согласно ей: принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Логика нормы становится вполне ясна, если рассматривать ее в связке со ст. 557 ГК РФ, где указано, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
То есть, если покупатель недвижимого имущества обнаружил при ее приемке существенные, но не оговоренные продавцом при заключении договора недостатки, то он лишен права требовать замены такой недвижимости на другую аналогичную, но надлежащего качества. Однако что если покупателю нужна именно недвижимость с такими характеристиками и отказываться от договора и требовать возврата уплаченных денежных средств он не хочет? Тогда в какой-то степени из-за запрета, содержащегося в ст. 557 ГК РФ, покупатель вынужден принять недвижимость с существенными недостатками.
Проблема заключается в том, что в п. 2 ст. 556 ГК РФ ничего не говорится о том, должны ли существенные недостатки, с которыми покупатель принимает недвижимость, быть скрытыми или явными. На практике арбитражные суды отказывают покупателю, когда он, приняв недвижимость с существенными, но явными недостатками, в дальнейшем пытается требовать уменьшения цены и возмещения убытков. Мотивировочная часть решения суда при этом вполне укладывается в рамки «бытовой справедливости»: покупатель при приемке недвижимости обнаружил или должен был обнаружить явные недостатки, но тем не менее принял ее и, следовательно, согласился по умолчанию с ее ненадлежащим качеством. Хотя справедливости ради, стоит отметить, что имеется и другая практика, когда арбитражный суд защищает права покупателя со ссылкой на п. 2 ст. 556 ГК РФ. Надо ли упоминать, что покупателем в таких делах чаще всего выступает публично правовое образование?
Укладывается ли в логику кодекса, исходно заложенную в п. 2 ст. 556 и ст. 557 ГК РФ, выработанный судебной практикой подход, согласно которому: если существенные недостатки недвижимости были явными, но покупатель тем не менее принял недвижимое имущество, то в удовлетворении требований покупателя, указанных в ст. 475 ГК РФ, надо отказывать?
Два счастливых дня: история про то, как продавец ответил за гнилой дом
Владелец частного самолета бывает счастлив два дня в своей жизни: первый день – когда купил крылатую машину, а второй – когда смог её продать.
Но с самолетом понятно: степень удовольствия не соответствует дороговизне обслуживания. Даже звезды Голливуда, летающие большими веселыми компаниями, предпочитают бизнес-джеты арендовать, а не приобретать в собственность.
Я расскажу вам историю про Игоря. Он не был владельцем самолета, а купил частный дом, и день покупки стал самым счастливым днем в его жизни.
Еще бы: 2-этажный коттедж с пристроенным гаражом, новенький, чистенький! Теперь есть куда привести невесту. И казалось, даже сосны на участке приветливо машут своими ветвистыми лапами. А в воздухе уже пахло ранней весной…
Буквально на следующий день апрельское солнце растопило снег, и в гараже протекла крыша. Вода слезами стекала по стенам. Внушая себе, что это "слезы радости", Игорь оперативно починил кровлю. Осадочек, конечно, остался, ведь денег за дом отвалено немало.
А тут собака подрыла под фундамент и… фундамента, как такового, там не увидели. Капитальный дом оказался совсем не капитальным.
"Что я купил?" – резонно задумался Игорь. Нырнул в Интернет. Ага, надо звать специалиста, пусть осмотрит, не опасно ли вообще в таком жить. Заказал экспертизу, дождался обследования и получил заключение: подушки под основанием фундамента нет, глубина заложения намного меньше рекомендуемой, армирование и гидроизоляция отсутствуют, зато по периметру фундамента имеются вертикальные трещины и расколы, что сказывается на устойчивости здания, и т.д., и т.п… Если здесь писать все дефекты, найденные экспертом, то мой текст превратится в небоскреб из строк.
После первого же звонка продавцу тот сразу задвинул Игоря в черный список. Поэтому незадачливый покупатель потопал в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной суммы. Ну и затраты на ремонт кровли присовокупил – как убытки.
Но всё это было до меня. Ко мне Игорь попал, только когда понял, что суд – это совсем не сказка. Не слышали его там. Не понимали. У ответчика нарисовался адвокат, который всё перевернул с ног на голову, и теперь он (Игорь) вроде как крайний (с его слов).
Когда я вступил в дело, мнение судьи по иску уже сформировалось:
- истец знал, что покупал, потому что неоднократно осматривал дом,
- соглашение по цене было достигнуто,
- объект передан по передаточному акту без претензий…
и вообще, у истца нет другого жилья, поэтому расторжение договора и возврат дома продавцу не восстановят его (истца) законных прав.
Юрист, если он в теме, сразу поймет, что в предыдущем абзаце самый главный довод – последний. А те три, что перед ним, просто добавлены для совокупности. Поэтому первое, что мы сделали, это изменили предмет иска – требование о расторжении договора купли-продажи превратили в требование об уменьшении покупной цены на 65%. Это давало Игорю возможность выбора: использовать возвращенные деньги для капитального (восстановительного) ремонта либо добавить их к сумме от продажи дома, чтобы купить другой.
Для того, чтобы заявить такое требование, пришлось назначить дополнительную судебную экспертизу для расчета стоимости восстановительного ремонта. Она составила 65% от цены дома по договору купли-продажи.
Но даже несмотря на это, судья своё мнение менять не стал, и первую инстанцию мы проиграли. В какой-то степени сие было ожидаемо, так что в апелляцию подали без колебаний и не зря – коллегия судей пришла к выводу, что недостатки жилого дома не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, а погодные условия (промерзшая земля) не позволяли покупателю выявить дефекты фундамента при визуальном осмотре. Решение было отменено вынесением нового: покупную цену дома уменьшили на 65% и взыскали переплаченную сумму с продавца-ответчика. Вот вам и второй счастливый день.
Кто-то назовет это торжеством справедливости, кто-то – победой интеллекта. Я же думаю иначе: только практика, практика и еще раз практика. Правильный выбор предмета и оснований иска, определение юридически значимых обстоятельств и способность их доказать зачастую решают всё.
Собственники не освобождают жилье после продажи
Купили квартиру, полный расчет с продавцами произвели 25 февраля. По договору купли-продажи у них есть 10 дней с момента полного расчета для освобождения квартиры и передачи ключей. Они не успели приобрести себе жилье и отказываются отдавать ключи 7 марта (последний день передачи ключей по договору). Говорят, что у них сделка 10 марта, переедут и отдадут ключи. Нас это не устраивает по многим причинам. Полюбовно этот вопрос решить не получается. Как быть в данной ситуации?
Наталия Булахова Консультаций: 149Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.
В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).
Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.
Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.
Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.
Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.
Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.
Штрафная дача
Верховный суд разъяснил, за что отвечает рублем продавец недвижимости
В разгар летнего сезона Верховный суд РФ рассмотрел интересный спор о плохой даче и о рублевом эквиваленте ответственности продавца за продажу некачественной постройки. Для тех, кто пытается быстрее сбыть с рук негодную недвижимость, решение Верховного суда может оказаться неприятным сюрпризом, потому что платить таким гражданам за обман придется много и не один раз. 
А началось все с желания некой гражданки в Липецкой области купить себе дачу - участок с домиком. Было это в 2015 году. Такой вариант нашелся у местного индивидуального предпринимателя. Стоила женская мечта дорого - больше трех миллионов рублей. После покупки прошло совсем немного времени, но его хватило, чтобы гражданка убедилась - она приобрела очень плохой дом, в котором обитать нельзя. Женщина отказалась от покупки и потребовала деньги назад. Вот только возвращать уплаченные деньги оказалось трудно и долго. Получилось это сделать лишь через суд. Но и оно выполнялось очень не просто.
Поэтому гражданка пошла в суд второй раз с новым иском к продавцу дачи, чтобы тот заплатил ей за мучительное возвращение денег.
Точнее, в интересах дамы в суд пошла местная организация по защите прав потребителей. В иске было требование выплаты неустойки, компенсации морального вреда и требование заплатить штраф. В суде представитель организации заявил, что "отказ от исполнения договора купли-продажи, требования возврата денег, уплаченных за товар, и возмещение убытков индивидуальный предприниматель добровольно не выполнил".
Уточним, районный суд расторг договор купли-продажи, взыскал с продавца три миллиона, убытки - 565 821 рубль, неустойку в 300 тысяч рублей, компенсацию морального вреда в 30 тысяч и штраф в 100 тысяч рублей. Решение суда было исполнено лишь в конце 2017 года. С момента продажи дома прошли годы.
Возмущенная покупательница попросила взыскать с нежелающего выполнить требование суда индивидуального предпринимателя неустойку "по день фактического исполнения решения суда" в размере 3 542 000 тысячи рублей и моральный вред в 150 тысяч рублей. И райсуд пошел ей навстречу. Правда, взыскал с продавца меньше. Суд вынес решение о неустойке в 80 тысяч рублей плюс 25 тысяч госпошлины, а в компенсации морального вреда и в штрафе - отказал.
Областной суд с таким решением согласился. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дело изучила и нашла нарушения. Вот что увидел в этом деле Верховный суд. Судя по документам, в августе 2017 года вступило в силу решение райсуда, по которому с индивидуального предпринимателя взыскана стоимость дома с участком. Плюс "неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств в размере 300 000 рублей, убытки в 565 821 рубль, моральный вред в 30 тысяч и штраф в 100 тысяч рублей". Тогда истица попросила суд взыскать с нерадивого продавца еще денег - неустойку за просрочку, так как добровольно продавец делать это не стал.
Суд исходил из того, что за нарушение сроков возврата потребителю денег за товар истец вправе требовать неустойку. Заплатить придется за период с момента вынесения решения суда и до дня его фактического исполнения. Об этом говорится в Законе "О защите прав потребителей". Правда, размер неустойки суд снизил до 80 тысяч рублей. Моральный вред суд взыскивать отказался, так как предыдущий суд за этот вред уже взял деньги. Суд еще отказался брать с продавца штраф, заявив, что штраф - "дополнительная однократная санкция, которая применяется к недобросовестному ответчику (продавцу) в случае отказа добровольно идти навстречу потребителю". И такую меру ответственности уже применял суд в первый раз.
Верховный суд с отказами местных судов не согласился. Разъяснения он начал со статьи 15 Закона "О защите прав потребителей". Размер компенсации морального вреда определяет суд, и этот размер совсем не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Поэтому суд "установил право истца на выплату ей неустойки за время с момента вынесения решения суда и до его фактического исполнения". Верховный суд подчеркнул - факт нарушения прав потребителя "за иной период" является достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя. Ссылка местных судов на то, что компенсация морального вреда в этом деле уже один раз присуждалась - несостоятельна, заявил Верховный суд и подчеркнул - эта компенсация взыскивалась первый раз за другое нарушение.
Размер компенсации морального вреда определяет суд, и он не зависит от размера вредаПо Закону "О защите прав потребителей" (статья 13) суд взыскивает за несоблюдение требования добровольно заплатить, что требует потребитель, штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной потребителю. Так что взыскивать штраф надо "в силу прямого указания закона". Вывод местного суда о том, что штраф - однократная санкция и в дальнейшем ответчик освобождается от его уплаты - ошибка, подчеркнул Верховный суд. И, отменив все решения местных судов, велел пересмотреть спор заново.
Качество брёвен строения под сайдингом как скрытый недостаток
Добрый день! Ситуация следующая: продавец продаёт садовый участок с домом в коллективном саду. Покупатель до подписания договора, осматривает, претензий нет. Сделка состоялась. Через 2 месяца покупатель подаёт иск в суд о соразмерном уменьшении цены на строение. Причиной тому послужило неудовлетворительное состояние брёвен и узнал покупатель об этом после того как демонтировали сайдинг. В договоре качество товара не оговаривалось. Кроме того, в договоре указано, что в стоимость жилого строения входит баня, сарай и иные хозяйственные постройки. Суд назначает строительно- техническую экспертизу, после того как покупатель (истец) предоставит технический паспорт на строение. Как вы думаете, возможно соразмерно уменьшить стоимость строения, если изначально стоимость этого строения не определена, даже если проведут строительно- техническую экспертизу. Мы на стороне продавца (ответчика)Как можно отбиться от уменьшения цены! Заранее благодарю за обсуждение!
Комментарии ( 17 )Хм.
Интересный вариант "развода" продавцов недвижимости!
Приобретаешь, а потом заявляешь, что надеялся на евроремонт и фмнскую сантехнику, а там российский фаянс!
На основании чего - должен был быть технический паспорт на строение. А там указан материал стен.
Там же указан износ.
Одновременно с этим есть кадастровая оценка объекта.
Это по поводу первичного определения цены.
Однако, я плохо понимаю, какие вопросы будут поставлены эксперту? Определить износ стен? Или определить объемы работ и затрат на восстановление? А восстановление до какого уровня/состояния?
Насколько я понимаю, никто никому не обещал абсолютно новый дом.
А значит, эксперт должен будет еще и определить отдельную цену дома? А как он будет определять в % - сам дом, сараи, бани и туалеты, ограда, замощение?
Если исходя из кадастровой стоимости и % по техпаспорту - неблагодарное дело. Т.к. наверняка есть расхождения с паспортом и реальностью.
Вывод:
- все будет зависеть от поставленных вопросов эксперту. Пока не могу определить конструкцию, которая могла бы собрать в логическую цепочку желание подзаработать, суд, экспертизу и имеющиеся документы.
С интересом понаблюдаю за процессом.
Жду продолжения.
Спасибо, Александр!! Вот и я ломаю голову о том, какой смысл будет в этой экспертизе. У меня пока мысли про экспертизу вот в каком направлении возникают. В исковом истец ссылается на ст 469 ГК ПРодавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре к-п условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых он обычно используется. Следовательно перед экспертом с нашей стороны будет ставиться вопрос: Возможно ли использовать строение для тех целей для которых его приобретал покупатель, а именно для временного пребывания на садовом участке (в качестве садового дома).
И еще момент такой: в свидетельстве права собственности на строение указано, Объект: жилое строение, без права регистрации. Назначение: нежилое. Имеет ли данный факт для проведение экспертизы. Т.Е. определять состояние и возможность использования в качестве жилого дома или в качестве просто строения с назначением-нежилое. (для которого даже строительных норм и правил то нет).
ДЛя меня так же конструкция и логика судьи пока не складывается.
Я бы еще поняла, если бы Истец приложил смету расходов, которые он понес при устранении недостатков, а то просто так Истец определил "на глаз, что стоимость следует уменьшить на 200 000 рублей.
Вопрос эксперту я бы по-другому поставил. Нужен ответ, из которого следует, что строение соответствует обычно предъявляемым требованиям к такого рода зданиям с учетом естественного износа. Т.е., если дом 1998 года постройки, то и износ у него в 80% вполне нормальный
Цена: 100 руб.
Сегодня в 18:12 ОбъявленияСпасибо Андрей! Очень дельная подсказка)))
Добрый день! Интересно, кто зарегистрировал переход права собственности, если стоимость обьекта не определена?
Регистратору ведь по большому счету, кроме сторон договора, обьекта права, цены объекта и порядка оплаты цены обьекта, ничего не интересно. Хоть собак прописывай
договор считается заключенным с момента регистрации сделки, улучшения за счет владельца, речь идет о дачном массиве, а там особенно новых построек и нет, часто покупают именно старенький домик и приводят его в порядок из-за цены.
Да, видимо, в нашем случае Покупатель решил сделать улучшения за счёт Продавца.
Копию договора купли-продажи можете выложить на предмет понимания, какие характеристики указаны на жилое строение: материал фундамента, стен, пола, потолка, покрытия кровли, материал окон, дверей и т.п. и т.д. Это может сыграть при постановке вопросов эксперту.
А к остальным "составляющим" жилого строения претензий у покупателя нет? К сараю, к бане и туалету, ограде, иным хозпостройкам, к замощению и прочим?
В общем на мой взгляд дело мало перспективное на выигрыш со стороны покупателя особенно если он ничем не аргументировал свою хотелку в снижении цены на 200 000 р.
Правильно замечено: к садовым домиками не предназначенным для проживания даже нет строительных норм! На соответствие каким нормам будет проводиться экспертиза?! Только если на соответствие условиям договора, поэтому необходимо понимать, что указано в договоре по поводу характеристик дома.
Цена: $500
Сегодня в 17:38 ОбъявленияПрилагаю договор, особенно интересен п. 3. в котором и говориться о стоимости строения, в которое входят все остальные постройки, находящиеся на участке. Как в этой части суд будет решать вопрос об установлении стоимости именно строения, не пойму((((, даже если проведут экспертизу, все равно пока не пойму. А так в целом о качестве строения ни слова.
1. В договоре не указано в каком состоянии должны быть переданы предметы купли-продажи - земельный участок, жилое строение, в том числе сарай, баня и иные хозяйственные постройки. Только площадь и этажность.
2. Жилое строение как минимум 2011 года, то есть б/у уже 6 лет точно, если не больше - эта информация была известна покупателю при подписании договора.
Какое требование можно предъявить к предмету купли-продажи не новому, а бывшему в использовании? Никакое!
Что может установить эксперт и на какие вопросы он должен ответить у меня даже версий нет. Разве что - можно ли было построить за 500 000 р. построить новый дом с баней, сараем и другими хозпостройками. )))
Нет, к остальным постройкам претензий нет, баня вообще новая, это единственная постройка, которую продавец сам построил. А дом продал в том состоянии в котором и сам купил. Т. Е продавец и сам то не знал какое состояние у стен под сайдингом
дом продал в том состоянии в котором и сам купил. Т.Е. продавец и сам то не знал какое состояние у стен под сайдингом
Только так в суде не заявите, пожалуйста, за 6 лет с 2011 года дом не обновляется, то есть не мог он продать в том же состоянии, что и купил. )))
А позиция у Вас должна быть твердая и простая:
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
То есть покупатель будет "давить" на ст. 475 ГК РФ, а Вы на ст. 557 ГК РФ, а вернее на то, что "договором продажи недвижимости условия о ее качестве не оговорены", а значит и не соответствовать не чему по договору.
Конечно если бы это был дом для постоянного проживания, то тогда картина может была бы другая, хотя опять же в зависимости от того какие "недостатки" обнаружил покупатель под сайдингом. А вдруг он сайдинг снял, а дом взял и "рухнул"! )))
есть же оценщики. но на самом деле в гражданском кодексе часто встречается оговорка - разумные основания. и если , например, купили ниже обычной рыночной стоимости, то есть основания для отказа.
Цена: $500
Сегодня в 17:38 ОбъявленияДа обработайте бревна специальным составом и соберите снова. время от времени так и делают!
Добрый день! Назначил суд строительно-техническую экспертизу. Все мои доводы о том, что качество строения изначально не было прописано в договоре и как оценивать строение, если на данный момент строение находится в измененном виде (покупатель весь сайдинг содрал)суд не воспринимает (с виду). В основном вопросы про недостатки, можно ли было их визуально выявить, но вот Один из вопросов Истца звучит: Какова рыночная стоимость жилого строения и хозяйственных построек на дату заключения договора и какова рыночная стоимость строения с учетом износа и выявленных скрытых дефектов на дату проведения экспертизы? Как может эксперт оценить строение на дату заключения договора, если внешний вид строения изменен? (по фотографии что-ли?)
Ознакомившись с судебной практикой по подобным делам, у судов логика следующая: проводят экспертизу, рассчитывают стоимость ремонтно-восстановительных работ и на эту сумму суд уменьшает стоимость недвижимого имущества. Все нормально, но меня смущает вот что, если в договоре не определено качество строения, то до какого состояния должны быть проведены ремонтно-восстановительные работы. (так можно и дом новый выстроить) и второе: заявляются требования об уменьшении стоимости, а удовлетворяется требование об удовлетворении взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ. Я думаю, что это разные и цифры и основания.
заявляются требования об уменьшении стоимости, а удовлетворяется требование об удовлетворении взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ. Я думаю, что это разные и цифры и основания.
Конечно разные! И Вы абсолютно правильно заметили - до какого уровня будут рассчитывать ремонтно-восстановительные работы? До уровня еврокласса А - кирпичом выложат или поскрести отдельные гнилые места, пропитать антисептиком, заменить пару брёвен и достаточно. Кто будет устанавливать уровень восстановления по результатам ремонта? Дом покупался не новый и в договоре эта информация есть, и покупатель год постройки должен был видеть. И это вообще садовый домик - сарай короче - какие к нему требования можно предъявлять для восстановительных работ? До чего восстанавливать будут? До степени возможности постоянного проживания - так это чушь получается!
А Вы, Елена, лучше в суд принесите функциональное назначение садовых домиков предназначенных для нежилых целей. Из чего должны возводиться (из каких консервных банок). А ещё и срок эксплуатации этих сараюг поищите по нормам - авось в каком-нибудь лохматом году и был ГОСТ или СНиП. Может уже пора этот сарай в утиль, а его ремонтировать надумали. Пошушукайтесь с каким-нибудь экспертом - они то должны знать на основе чего ответы держать на поставленные вопросы по этому садовому домику.
А цена на сделку была договорная и ничем не регламентируется, никаким законом. Сделка не публичная. Это что за рыночная стоимость?
Хотя и правда, а намного дороже рыночной эту гнилушку этому лоху втюхали? Правда если все постройки стоят 500 ты.р., а если поотнимать постройки, баню новую, забор и прочие санузлы, то сколько на дом примерно останется?! Посчитайте, а вдруг - 10 рублей и снижать некуда получается. )))
Когда не "алло"
Эта история началась в районном суде Саратова, а закончилась в Москве, в Верховном суде РФ.
Итак, в районный суд поступил иск от гражданина, купившего смартфон за 59 990 рублей. В иске было сказано, что аппарат нерабочий, поэтому гражданин попросил суд обязать ответчика вернуть ему деньги за товар, штраф, убытки и компенсировать моральный ущерб. Ответчиком покупатель назвал фирму-импортера, которая завезла аппараты в страну.
В суде гражданин рассказал, что купил в магазине телефон, импортером которого была некая фирма. Дома выяснилось, что телефон банально не включается. Истец обратился к ответчику с претензией и попросил вернуть ему деньги. Но безрезультатно. Тогда гражданин отправился в суд. Там судья стороны выслушал и иск удовлетворил. Но частично. Всю сумму за телефон вернуть обязал полностью, а неустойки, убытки и прочие расходы сильно сократил. Саратовский областной суд районных коллег поддержал.
В Верховный суд РФ пошла проигравшая фирма-импортер. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дело изучила и все саратовские решения отменила, заявив, что спор суды рассмотрели неправильно.
Вот как рассуждал Верховный суд. Из материалов дела видно, что гражданин купил смартфон в магазине, а его импортером была фирма, которая и стала ответчиком. Но смартфон так и не заработал, поэтому покупатель написал претензию с требованием вернуть потраченные деньги. Импортер предложил покупателю "предоставить смартфон для проверки качества". Представитель покупателя товар "предоставила, но передать его для проверки качества отказалась". На этом взаимодействия покупателя и импортера закончились.
Покупатель отправился в суд и там победил. Районный суд увидел, что товар имеет "существенный недостаток, препятствующий его эксплуатации", и решил , что покупатель вправе требовать от импортера потраченные деньги. Областной суд поддержал это решение. А вот Верховный суд - нет.
Доказывать, почему она встала на сторону импортера, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ начала с главного в таких ситуациях Закона - "О защите прав потребителей".
В этом законе (статья 18) сказано, что если потребитель обнаружил в товаре недостатки и они не были оговорены продавцом, то он по своему выбору может предъявить претензии либо продавцу, либо импортеру, либо изготовителю. И потребовать "незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление третьим лицом".
Но у покупателя есть право вместо этих требований возвратить продавцу или импортеру товар ненадлежащего качества и потребовать возврата денег.
По тому же Закону "О защите прав потребителей" продавец, импортер, уполномоченный и прочие просто обязаны принять неисправный товар у потребителя "и в случае необходимости провести проверку". Потребитель имеет право в проверке качества товара участвовать.
Если возникнет спор о причинах возникновения недостатков, все перечисленные в законе (продавец, импортер, изготовитель и др.) обязаны провести экспертизу товара за свой счет.
В этом законе (статьи 20-22) прописаны сроки для проведения экспертизы. Потребитель вправе присутствовать при экспертизе. И если он не согласен с результатами экспертизы, то оспорить ее выводы в суде.
Еще Верховный суд напомнил про Перечень технически сложных товаров. Такой Перечень утверждается постановлением правительства. Смартфоны - из этого списка.
Вывод Верховного суда после всех перечисленных норм права такой.
Местным судам для правильного решения спора надо было установить, предпринимались ли покупателем "действия по возврату товара, имеющего недостатки", импортеру, чтобы он провел экспертизу и добровольно возвратил гражданину деньги. Еще суд на месте должен был выяснить, разъяснялись ли потребителю порядок возврата импортеру и порядок организации приемки такого товара у потребителя.
По мнению Верховного суда РФ, областной суд, когда согласился с районными коллегами, "не разрешил вопрос о том, имелась ли у ответчика возможность для выявления характера недостатков проданной продукции и добровольного исполнения требований потребителя".
По закону, подчеркнула высокая инстанция, продавец или импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они появились после передачи его покупателю и по вине покупателя. Если покупатель нарушал правила хранения или эксплуатации товара.
Закон "О защите прав потребителя" говорит, что деньги за негодный товар возвращают в течение десяти дней со дня предъявления такого требования.
Верховный суд в своем разъяснении обратил внимание на выступление представителя импортера в районном суде. Тот объяснял, что невозможно было добровольно удовлетворить требования покупателя, потому как он "уклонялся" от возврата технически сложного товара для проверки. А это не дало возможности импортеру убедиться, что покупатель прав и его требования обоснованны. Об этом импортер говорил и в областном суде.
На эти цитаты Верховный суд отреагировал так: по Гражданскому кодексу (статья 198) местные суды не установили, была ли у покупателя возможность возврата бракованного товара импортеру и была ли у покупателя возможность добросовестно это право реализовать. По мнению высокой инстанции, эти обстоятельства являются существенными для решения вопроса.
И еще одну деталь подчеркнул Верховный суд: требования по возврату импортеру неработающего смартфона сторонами спора не заявлялись.
Читайте также: