Многоквартирные кирпичные дома 90 х годов
Обновлено: 09.05.2024
Хорошими ли считаются кирпичные многоэтажки 1990-1993 гг постройки?
Какие достоинства и недостатки по сравнению с панельками 70ых и современными новостройками?
Лучший ответ
Считаются хорошими потому, что обладают большей звуконепроницаемостью. Более толстые стены обеспечивают тепло.
Остальные ответы
да в принципе ничего. Смотря кто и как строил.
ну это уж точно не по дате постройки оценивается
получше чем панельные дома. во-первых - тепло, во-вторых - слышимость нулевая. сам живу в кирпичном доме.
Мало информации. Можно только точно сказать, минимальная долговечность панельного дома 50 лет, а кирпичного бесконечность.
у нас одна дама, пьяная на легковом авто, врезалась в панельный дом, в стойки на которых балконы один над другим закреплены. так все эти балконы 5 этажей посыпались ))) вот что такое панельные дома) )
кирпич конечно надёжнее, красный послабее, но теплее. белый и жёлтый надёжнее.
кирпичные лучше панельных
Сто лет должны простоять как минимум. Что касается планировок квартир, так практически ничем не отличаются от панельных домов 70-х. В современных домах общая площадь в квартирах больше и кухни и коридоры, это что сталинки в сравнении с хрущёвками в прошлом веке. В панельных домах слабый узел - арматура на стыках панелей, подвержена коррозии, поэтому лет 50 простоят, а дальше могут и сложиться как карточный домик. Тут кирпичу панель не конкурент.
Стены неровные, а так - лучше панельных.
Кирпич лучше. я 46 лет в кирпичке живу, маманя в панельке - и сыро и холодно и соседи шумом со всех сторон атакуют.
в кирпичке надо смотреть перегородки меж соседями, если кирпич - хорошо, пеноблоки или гипсоблоки - придется обшивать, они трескаются.
кирпичные всегда лучше, но смотрите еще на размер кухни
прочные на века и лучше любого другого материала!
Дома хорошие. Наружные несущие стены сплошные, 640 мм толщина, хороший микроклимат, звукоизоляция, долговечность, небольшие минусы - перекрытия из сборных плит, швы в плитах перекрытия, типовая высота потолков - 2.55.
Семья моих родственников живет в кирпичном доме высшей категории с 1975 года. Им ОЧЕНЬ комфортно - все работает как положено, аж даже в доме периодически косметический ремонт бесплатно делают.
Если там в квартире смежные комнаты и санузел, а кухня 6,то хреновые.
Если говорить вообще про жильё для человека, то самые лучшие - это деревянные дома, затем идут дома из красного кирпича, желательно чтобы толщина стены стремилась к 1 метру, остальные дома уже не традиционные, имеют свои недостатки.
Я живу в кирпичной сталинке, все отлично, потолки 3 метра, до этого 20 лет жила в панельке. разница огромная. словами не передать.. это как сравнить рай и ад.
Если красный кирпич, то здорово!)
Думаю, что такие дома намного лучше, чем моя панельная пятиэтажная хрущевка 1972 года постройки с дичайшей слышимостью, которую еще к тому же построили не строители, а солдаты из Стройбата. И где кухня всего 4 кв. метра, санузел совмещен.. .
Живу в ней 39 лет с пеленок.
Понты и башенки. Стоит ли покупать дома, построенные в 90-х?
Громоздкий, кирпичный, недостроенный – такие определения прозвучат, если попросить в трех словах описать дома и коттеджи, которые были построены в 90-х годах. На рынок продажи их поступает все больше. Важно понимать их отличие от современных построек, чтобы не попасть впросак.
Продается очень много недостроенных коттеджей. Фото: hiddenside
Я тебя слепила из того, что было
В постперестроечное время коттеджи возводились, чтобы показать превосходство владельца над всеми остальными. Только строили их по доступным в то время советским народным технологиям, часто без какой-либо проектно-сметной документации. Иногда при полном отсутствии качественных материалов на рынке. И не всегда эти постройки доводились до финальной стадии.
Современным людям, смутно помнящим ту пору тотального дефицита, уже не понять, зачем было нужно собирать коттедж из разномастных, часто не сочетающихся между собой элементов.
Ведь сейчас в их распоряжении все мировые технологии строительства. А выбор подрядчиков и материалов такой, что полет фантазии ограничивается лишь толщиной кошелька.
Реконструкция старого коттеджа обойдется дорого. Фото: thearchitect
Чтобы проверить, в каком состоянии находится 25-летняя конструкция, придется заказывать дорогостоящую экспертизу. Особенно, если дом длительное время не эксплуатировался. И таких на рынке не мало.
И не ЗАГС, и не Дом пионеров
Размах строительства того времени действительно поражает. Считалось недостойным возводить дом меньше 500 кв. м и ниже трех этажей. Чтобы обойти запреты по этажности здания, владельцы лепили на него разные башенки и колокольни, как у средневековых замков. Лишь бы оказаться выше соседей.
Разумеется, расходы на содержание такого дома были соответствующими. Обычным делом считалось не регистрировать новостройку или занижать ее площадь, чтобы не платить огромный налог на недвижимость. До сих пор налоговые инспекции по всей стране собирают информацию о реальных размерах строений. Теперь уже с помощью дронов и спутниковых снимков.
В этот замок из 90-х знатные особы так и не въехали. Фото: yarcube
Cовсем не в шутку говорилось, что когда хозяин такого коттеджа заканчивает уборку в воскресенье, то в понедельник приходится начинать ее заново. Увлекаясь размерами своих особняков, люди забывали о целесообразности. И теперь закрывают верхние этажи на зиму, чтобы не убирать и не отапливать их. Что не всегда полезно для дома.
Современные дома все чаще двухэтажные. Трехэтажные коттеджи строят только для больших семей или когда статус для хозяина действительно имеет значение. И по площади стараются уложиться в 300 кв. м, чтобы избежать в дальнейшем лишних затрат на содержание и отопление.
Выбрать не из чего
Загородный рынок недвижимости буквально заполонен особняками из 90-х. Такие дома плохо продаются, даже если у них габариты в разумных пределах, они доведены до ума и постоянно эксплуатируется, а документы в порядке.
Не связывайтесь с тяжелым наследием прошлого и их хозяевами. Фото: Мир Квартир
Виной тому целый ряд причин:
- всегда завышенная цена. Хозяин дома из 90-х обычно не готов принять новую реальность и живет временем, когда недвижимость всегда росла в цене, а каждый потраченный на стройку рубль увеличивал стоимость дома, и уровень инвестиций был внушительным;
- несуразные пространства. Несмотря на внушительные размеры домов, высота потолков часто не превышает стандартных в многоквартирных домах. Размер и расположение комнат формировались по остаточному принципу в угоду огромному залу с камином;
И многое другое, что повлечет постоянные затраты на восстановление или замену в процессе эксплуатации.
Найдены возможные дубликаты
Лига Недвижимости
512 постов 3.3K подписчиков
Подписаться Добавить постПравила сообщества
Ну тут как обычно: оскорбления там всякие, поведение плохое, флуд и все дела,короче ничего мудрёного.
1 год назад Ну, классный же замок. 1 год назад Можно подобный пост про американские авто запилить. Огромные, просторные, прожорливые, ебучий налог, очень старые и на грани выработки ресурса. 1 год назад 1 год назад1. стыдно жить в "дворце", потому что "будут соседи завидывать и проклинать
2. любое жилой загородный дом имеющий хоть какой то "статус" сразу проверяется толпами домушников на предмет "чего бы ценного спиздить"
3. налоговики усираются и ночами не спят лишь бы прислать задвоенные квитанции об оплате за землю и налог на недвижимость.
1 год назад Замок офигенный. раскрыть ветку 1 1 год назадВы знаете, да, классный, но жить в таком я бы повесился. Только кровля принесёт столько потенциальных точек протечки, что дешевле вкопать на участке подводную лодку.
Даже обычная двухскатная с переломом по одному скату кровля, крытая профлистом, может принести изрядно забот.
А уж как атмосферно эти зубцы по краям будут подвывать в сильный ветер порывами.
1 год назадПиздёжь от начала до конца. Как живущий в доме построенном в 1998 году, (сам построил без кредитов и ипотек), ответственно вам заявляю. Да. Дом из красного кирпича. Фундамент сделан один в один как у стандартной советской кирпичной девятиэтажки. Строили те же самые люди))
1 год назад Был в 2014 в селе Поповка, что в Крыму(там казантип был раньше). Насмотрелся в посёлке на дворцы недостроенные той эпохи, так и стоят с девяностых, возможно фундаменты много скрывают. раскрыть ветку 1 1 год назадА там еще начиная с 90-х много заброшки. Еще в конце 90-х все побережье Донузлава начали застраивать начиная от Мирного. И как-то бросили мигом. Псоелдний раз там был году в 97-м.
1 год назад
Ушёл Отец
Вчера, в свой день рождения, умер мой батя. Собрал детей, внуков, отпраздновал и тихо отошёл во сне. Сказал маме - собери всех, это мой последний праздник, чувствовал. Долго болел, пережил два инсульта и инфаркт. И вроде понимаешь, что это могло случиться в любой момент, а мозг отказывается верить, что его больше нет. Кажется, что завтра он также будет сидеть на стуле во дворе с котом на руках и бурчать на маму, что не даёт ему сигареты. Пикабушники, помяните добрым словом мужа, отца и деда. Спасибо тебе отец за всё.
12 часов назад
И так всегда!
Чуть меньше года назад я делаю картинку и выкладываю ее в коменты на Pikabu. И набираю 5 плюсов.
Затем кто то выкладывает картинку сделанную мной в ленту и набирает кучу плюсов.
Ладно, у меня впервые. :)
Показать полностью 2 15 часов назад
Выбор
Когда мечтаешь быть монтажёром трейлеров, а по факту сидишь в декрете 4 года
Эпичный космический блокбастер моего детства.
20 часов назадМедведи тоже любят мёд.
Дадут ли Героя России ДПСнику?
Все знают, что не так давно звание Героя России присвоили министру МЧС после его неудачного падения со скалы и гибели.
А вот сегодня сотрудник ДПС в Перми совершил реально геройский поступок. В одиночку задержал вооруженного преступника, который совершил массовое убийство в пермском ВУЗе.
Когда преступник увидел сотрудника ДПС, то открыл в его сторону огонь. Сотрудник ответным огнем ранил преступника и задержал. Тем самым он пресек преступление и спас десятки жизней.
Как вы считаете достоин этот сотрудник звания Героя России? Мне просто интересно, как его наградят? Ведомственной медалькой? Он ведь не охранял тело сами знаете кого, а просто спас жизни десятков обычных людей.
Веганская свадьба
Пришлось мне побывать на веганской свадьбе в аюрведическом заведении.
Впервые на моей памяти отец невесты не наливал втихаря за углом, а раздавал тихонечко котлеты из контейнера.
23 часа назадЛучшей рекламы для фильма не придумаешь
Задняя подножка от Ракова за неуважение
UPD. Раков был отстранён после этого.
22 часа назадТолково придумано
Какой же я молодец!
Твари
О сериях и домах. Часть 2. Хрущевская застройка и производные.
В прошлой части мы поговорили о сталинках, но этот тип домов не только дорогой, но и затратный по времени строительства. Стране, в которой половина населения жила в коммуналках и бараках, требовался массовый, типовой, быстропроизводимый проект, позволяющий индивидуально расселить миллионы семей, пусть и в ущерб комфорту (хотя тут все познается в сравнении, особенно в сравнении с общими кухней и одной уборной на три-четыре семьи).
- санузлы. Совмещенные маленькие, а раздельные обычно ещё хуже.
- качество застройки от среднего до ужасного. Самая жесть - панельные дома 60-х, с наружными стенами в 16-18см.
- звукоизоляция внутри квартиры, между квартирами и т.д.
Обычное социальное жилье в общем. В принципе, квартиры в домах из красного кирпича, при полной перепланировке с современными материалами и толковом дизайнерском подходе могут быть вполне. Мне не раз доводилось сталкиваться с решениями, когда из 2к делали однокомнатную + кухня-студия или из трехкомнатную превращали в двухкомнатную + кухня-студия. Действительно, если всё разбомбить до основания, перепланировать, то и санузел можно сделать 4-5м2, и из двушки выходит просторная однушка в 43-45м2, и можно даже решить проблему со звукоизоляцией, но потолки, но отсутствие лифта, но всё остальное.
Абсолютно устаревший морально и физически проект. Особенно панельные дома — эти я бы рассматривал к покупке вовсе. Даже за дешево.
Практически все характерные черты пятиэтажных хрущевок перекочевали в их 9-этажные панельные продолжения. Смежные трехкомнатные (двушки все же решено было делать раздельными, ура!), низкие потолки, плохая звукоизоляция, маленькие кухни (обычно все те же 5,5-7м2), маленькие санузлы. Однако у них уже были более толстые внешние стены (25-35см), а в поздних сериях бетонные панели сменились керамзитобетонными, то есть вполне себе современными. Улучшения также коснулись и балконов, иногда даже эволюционировавших до лоджий (утопленными вглубь дома пространствами, а не выносными, что делало их не только скрытными от соседских взоров, но и теплее). И да, в них уже обязательно были лифты!
Но по возможности я всё же чуть добавил денег или на 500м сместился бы дальше от метро, предпочтя застройку 80-х годов, когда были кардинально пересмотрены стандарты строительства. Но об этом мы поговорим в следующей части.
«Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома
Некоторые считают, что советские дома вот-вот рухнут — якобы они очень старые, внутри всё сгнило, а панельные пятиэтажки вообще на 25 лет только строили. Мы поговорили с известными специалистами по архитектуре в России — и вот что они думают.
Коротко: надо смотреть на каждый дом в отдельности, а также на микрорайоны и на серии домов — комплексно.
Говорить в общем за все советские дома некорректно — прочность каждого зависит (как минимум) от семи факторов:
1. Сколько этажей в здании. Нормы в СССР устанавливали несколько категорий долговечности жилого здания в зависимости от высоты. Дома в 3–5 этажей строились на срок от 50 до 100 лет, дома от 6 и выше этажей рассчитывались по долговечности минимум на 100 лет. Сроки в 20–25 лет были актуальны для некапитальных зданий, вроде деревянных бараков (и хрущёвки к ним не относятся).
2. Где и как строилось здание. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах бывшего СССР качество строительства всегда было выше, чем в остальных городах: старались держать марку. Поэтому хрущёвки в Омске и хрущёвки в Москве — это разные хрущёвки. Кроме того, сильно влияет климат: в условном Анадыре, где при высокой влажности и других разрушительных факторах — морской соли, ветре, морозах до 40–45 градусов зимой — куда выше риск того, что несущие конструкции могут подвергнуться коррозии и не выдержать со временем, чем в условной Рязани.
3. Надёжен ли фундамент дома и грунт под ним. В этом смысле типовые советские дома, начиная с хрущёвок, могут быть даже надёжнее, чем ранние сталинки (просто потому, что они новее). Первые общесоюзные строительные нормы и правила (СНиПы) появились в 1954 году. Они устанавливали много единых требований к домам, в том числе и к тому, как и из чего можно делать фундаменты (поэтому после 1954 года мы можем сравнивать хрущёвки в условных Рязани и Анадыре, а до этого у каждого города были свои требования). Жилые дома, которые строились (особенно не в столицах) до 1954 года, чаще всего были 2–3-этажными, нередко у них не было подвалов и трубы пролегали прямо под полом первого этажа. Всё это в комплексе — возраст, отсутствие чётких строительных норм, невысокая этажность, которая часто предполагала менее жёсткие требования по капитальности, — может влиять на надёжность фундамента.
4. Есть ли в здании газ. Газовые плиты в многоквартирных домах повышают риск взрыва — из-за неправильной эксплуатации и постепенного устаревания оборудования. В поздних советских нормах жилого строительства 1985 года вообще отказались от газа в типовом жилье. Инженерам крайне сложно рассчитать нагрузку на конструкцию при взрыве, и, соответственно, сделать так, чтобы оно выстояло. Так, в 2004 году в Архангельске из-за взрыва газа обрушился целый подъезд 9-этажного дома (погибло 58 человек), а недавно в Магнитогорске взорвался газ в пятиэтажке (погибло двое) и несущие конструкции здания не пострадали. То есть масштаб разрушения может быть непредсказуемо разным.
5. Есть ли в доме незаконная перепланировка. Это особенно опасно для панельных домов — люди делают проёмы в плитах, пробивают несущие конструкции, когда хотят «под себя» протянуть коммуникации, и так далее. Сколько таких ремонтов по всей стране — никто точно не знает. И поэтому никто точно не может ответить на вопрос, сколько простоит конкретный дом, если только не пустить инженеров по всем квартирам, чтобы они проверили их состояние.
6. Как эксплуатировался дом. Износ можно (очень) условно прикинуть по формуле 1 год = 1%. То есть если дом построен в 1985 году, то его износ составляет порядка 35%; хрущёвки, получается, должны быть изношены как минимум на 50–60%. Но, например, в новосибирском Академгородке за жильём следили хорошо — оказалось, что износ местных панельных пятиэтажек не превышает 30%, и сегодня здесь продаются одни из самых дорогих квартир в городе. Износ может отличаться даже у соседних домов — зависит от того, насколько в нём ответственные жители и управляющие компании, а также насколько качественно построили конкретно этот дом.
7. Был ли капремонт, и насколько он был качественным. Например, заменили ли плоскую рулонную крышу на многоскатную, где есть чердак (значит, и влага не будет просачиваться в швы панелей через кровлю). Заизолированы ли трубы в подвале (лишний парниковый эффект может нарушить целостность ограждающих конструкций в зимний период, фундамент дома начнёт «парить», покрываться изморозью, в доме может появиться плесень). В каком состоянии остальные коммуникации — та же электропроводка, из-за неисправности которой может вспыхнуть пожар.
В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома?
Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры
Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит. Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.
Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.
Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.
Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.
Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»
Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.
Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.
Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.
Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.
Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.
Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.
Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.
Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.
Никита Токарев, архитектор, директор Архитектурной школы МАРШ:
Мне не известны случаи обрушения панельных домов от износа или признания их ветхим жильём. Несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов 1960–1980-х годов постройки, не говоря уже о блочных или кирпичных, при надлежащей эксплуатации простоят 100–150 лет.
Другое дело — инженерные системы, отделка, окна, кровля. Вот здесь истоки мифа: 25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик. Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем. Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять.
Часть домов не соответствует современным требованиям по энергоэффективности, их надо утеплять. Тем не менее, модернизация пятиэтажек возможна, тому есть множество примеров в Восточной Германии, которая столкнулась с той же проблемой советского наследия. Есть и удачные примеры надстройки, изменения планировок квартир и других улучшений.
Александр Острогорский, архитектурный журналист и критик, преподаватель МАРШ
Вечной архитектуры не бывает, все здания разрушаются и исчезают. На строительстве египетских пирамид работали тысячи людей в течение десятков лет, и все они где-то жили. Их дома исчезли, а пирамиды остались. Над проектированием советских панельных домов трудились сотни людей, бригада строителей в несколько десятков человек могла построить за год дом для сотни людей, а за свою карьеру строитель обеспечивал жильём тысячи. То есть индустриальное домостроение радикально изменило соотношение ресурсов времени, материала и результата.
Могут ли панельные дома быть такими же вечными, как пирамиды? Нет. При этом любое здание находится в непрекращающейся борьбе за жизнь: на него действуют силы природы, постоянно разрушая его. Стоит человеку покинуть здание, и природа очень быстро его «прикончит».
За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации.
Многие панельные дома проходят в последние годы модернизацию, связанную с утеплением, так как наши представления о приемлемых затратах на отопление изменились. Легко свести всё к тому, что эти здания были построены как недолговечные или плохо эксплуатировались.
Но дело-то в том, что это цена, которую мы захотели заплатить однажды, когда здание строилось, и готовы платить в дальнейшем, чтобы оно стояло, — цена в борьбе со временем и природой, вечными врагами (и друзьями) архитектуры.
Я хочу переехать в сталинку. Что меня ждёт?
Сталинские дома (или сталинки) довольно старые: они возводились с 1933 до (примерно) 1960 года. Но они по-прежнему популярны на вторичном рынке, а во многих городах до сих пор считаются самым статусным жильём. Разбираемся в преимуществах и недостатках таких квартир.
25 февраля 2019
Что называют сталинками?
К сталинкам относятся капитальные многоквартирные дома от двух этажей и выше, возведённые в стилистике советского неоклассицизма (или сталинского ампира). Это кирпичные дома с высокими окнами и подъездами, нередко — с лепниной, росписью или мозаичными панно, с эркерами и богато украшенными фронтонами на крыше.
Ранние сталинки строили с деревянными межэтажными перекрытиями, у элитных и более поздних домов перекрытия уже железобетонные. У сталинок толстые (от 80 до 100 см) стены, высокие многоскатные крыши, иногда — высокие первые этажи (в них распологаются магазины, библиотеки и пр.)
Сталинский дом с высоким первым жилым этажом
Жилые дома, которые стояли на центральных улицах, были призваны создать новый облик советских городов. Их строили с красивыми фасадами, за что они получили название «фасадные сталинки». У них эффектный парадный вид с улицы, но со двора всё выглядит очень скромно.
Пример фасадной сталинки в Москве
Элитные дома сталинской эпохи возводили специально для партийного руководства. Их ещё иногда называют номенклатурными. В таких домах делали усиленные железобетонные перекрытия, особо прочные стены и большие комнаты.
Пример номенклатурной сталинки в Москве
Двух-трехэтажные сталинки в некоторых городах прозвали немецкими из-за того, что их строили пленные немцы (более высокие здания требовали специальной техники, поэтому там не использовался труд военнопленных).
Иногда такие квартиры в объявлениях о продаже обозначают как «полногабаритные» или «полнометражные» (коротко — «полнометражки»). Так, например, случилось с этой квартирой в типовой сталинке конца 1950-х годов в Новосибирском Академгородке:
Сталинка конца 1950-х годов, Новосибирск
Сталинками не считаются деревянные, щитовые дома и бараки, а также кирпичные дома с удобствами на улице или одноэтажные дома (даже если они относятся к тому же историческому периоду).
В чём особенность сталинок?
Эти дома возводились по авторским проектам, хотя позже жильё строилось по типовым. Поэтому у сталинок нестандартные планировки и фасады, и они могут быть даже признаны памятниками архитектуры. Кроме того, при проектировании сталинок архитекторы учитывали нормативы, которые базировались ещё на дворянских представлениях о комфорте.
Отсюда у них высокие потолки (как правило, 3,2 или 3 метра, реже — 4 или 4,5), большие кухни (чаще всего от 7 до 15 кв. м., но может быть и 6 кв. м., и 20 кв. м. — единого стандарта не было), довольно просторные комнаты (спальни — от 9 кв. м., гостиные не меньше 16 кв. м.). Однокомнатных квартир в домах сталинской постройки практически нет, а метраж многокомнатных иногда доходит до 160 квадратных метров. Также в сталинских квартирах бывает несколько ванных и туалетов.
Лишь к 1950-м годам появились типовые сталинки, которые и выглядят попроще (без лепнины и мозаики), и квартиры в них поскромнее (от 32 до 80 кв. м.), и уже встречаются однокомнатные.
Типовые сталинки на улице Савушкина в Петербурге
Типовые сталинки в Москве
Всего насчитывается более 12 серий сталинок, причём последняя, под номером 1-506, была уже панельной: такие дома возводились в Петербурге.
В переходный период между сталинским и массовым жильём возникли так называемые ободранные сталинки: эти дома лишись «украшений» вроде лепнины, сложных фронтонов и прочего, их даже не штукатурили. Поэтому основное отличие таких сталинок — фасады из серого или желтоватого кирпича.
Пример ободранной сталинки
Плюсы сталинок
Месторасположение: во многих городах сталинки до сих пор остаются самым удобным жильём с точки зрения локации, так как стоят в центре.
Архитектура: сталинские дома, образующие магистральные улицы, формируют «открыточные» виды городов, многие из них признаны памятниками архитектуры.
Но даже если речь идёт о типовых сталинках позднего периода, всё равно такие районы не выглядят серыми и однотипными, как, например, кварталы хрущёвок. В вашем доме могут быть эркеры, огромные балконы, арки, паркет или лепнина. Всё это — хорошая основа стильного интерьера.
Запас прочности: сталинки довоенного времени строились с запасом прочности 125–130 лет (их срок службы истекает примерно в 2050–2070 гг.), в послевоенное время технологии позволили увеличить срок службы до 150 лет: получается, что нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 годам. Номенклатурные дома могут эксплуатироваться минимум до 2200 года. Для сравнения: первые панельные хрущёвки имели нормативный срок службы всего 25 лет (и большая их часть не расселена до сих пор).
Высокие потолки: иногда потолки позволяют сделать второй уровень или антресоль и расширить функционал комнаты, попутно добавив ей оригинальности. Но и стандартная для сталинок высота потолка в 3–3,2 метра повышает привлекательность квартиры и с точки зрения эргономики пространства, и с точки зрения дизайна.
Внушительный метраж, нестандартные планировки: квартиры в сталинках больше и интереснее с точки зрения планировок. Здесь практически не встречается проходных комнат.
Исключения — анфилады или их элементы: в сталинках проектировались группы из нескольких комнат (например, кабинета и гостиной) с проходами между ними. При этом нередко из каждой комнаты анфилады (или почти из каждой) были сделаны также двери в коридор: то есть при желании их можно было объединять.
Вот пример планировки в «ободранной сталинке», где из четырёх комнат три — изолированные, одна — проходная. Здесь при желании можно организовать и анфиладу:
В сталинских домах встречаются четырёх- и пятикомнатную квартиры с несколькими санузлами. Кроме того, технически в сталинках возможна перепланировка — разумеется, если дом не признан историческим наследием.
Толстые стены: это гарантия хорошей звуко- и теплоизоляции. Также за счёт толстых стен вы получаете широкие (до 50–60 см) подоконники: их удобно использовать как дополнительные функциональные зоны в кабинете или на кухне.
Большие окна: высота окон в сталинках — порядка 1,6–1,8 метра, ширина — от 1 метра и более. В таких квартирах много света (особенно если есть эркеры). А ещё в сталинках часто больше одного окна в комнате, и окна к тому же выходят на разные стороны: так, в трёхкомнатных квартирах ряда типовых сталинок 1950–1958 гг. постройки было шесть окон, выходящих на три стороны, и в двух комнатах было по два окна.
Камерность: в сталинке обычно от 3 до 5 этажей, а на лестничной площадке расположено не больше трёх–четырёх квартир (иногда всего две). Здесь вы будете знать всех соседей.
Зелёные большие дворы, красивый вид из окна: при строительстве сталинок закладывались дополнительные парки между группами из 5–10 домов и большие детские площадки. В таких районах нет ощущения «каменных джунглей» и дома не стоят «окно-в-окно».
Многоскатная крыша: она долговечнее, чем плоская. Даже без капремонта она прослужит не меньше 50 лет, а плоская крыша хрущёвок или более поздних типовых домов рассчитана на эксплуатацию в течение всего 10–15 лет.
Большие ванные: можно поставить и ванну, и душ, или, например, оборудовать прачечную.
Минусы сталинок
Морально устаревшие материалы и инженерия: в некоторых сталинках встречаются пожароопасные деревянные перекрытия между этажами и так называемая сухая штукатурка. При сухой штукатурке внутренние перегородки делались из старого аналога гипсокартона, электропроводка была открытой и тянулась прямо по этим картонным стенам. Это небезопасно.
Нередко в старых сталинках (особенно в двухэтажных) отсутствуют подвалы, и магистральные трубы проходят прямо под полом у жильцов первого этажа. И если случается засор или прорыв, коммунальные службы приходят в квартиру и вскрывают полы.
Поэтому при покупке квартиры в сталинке лучше уточнить все технические детали и проконсультироваться с профессиональным архитектором или инженером. Так, например, межкомнатные перегородки реально заменить самостоятельно, а перекрытия между этажами или конструкцию инженерных сетей во всём доме — нет.
Высокая степень износа: несмотря на то что нормативный запас прочности у сталинок высокий, если дом эксплуатировался плохо или был построен с нарушениями, у него может течь крыша, разрушаться стены и фундамент, осыпаться фасады и лепнина и т. п. Трубы и электропроводка бывают в плохом или даже в аварийном состоянии. Даже «золотой» ремонт квартиры не исправит проблемы целого дома.
Дорогой ремонт: в среднем, на ремонт сталинки потребуется 40–50% от стоимости квартиры — в сравнении с 30-35% для типового жилья.
Затраты в сталинке вырастают из-за высоких потолков, больших площадей, нестандартных дверных и оконных проёмов. В компаниях по производству межкомнатных дверей и окон такие заказы считаются как нетиповые и обходятся дороже. А в домах, которые относятся к памятникам архитектуры, по правилам нужно ставить окна, рисунок перекладин которых не будет отличаться от задуманного архитектором.
Так, например, в жилой части знаменитой сталинской высотки гостиницы «Украина» нельзя по своему усмотрению поставить окна с более широкими или более узкими створками, так как фасад должен оставаться неизменным:
Сталинская высотка гостиница «Украина»
Если делать не просто капитальный ремонт, а дизайнерский. С полной реконструкцией аутентичных дверей, окон и лепнины, то издержки вырастут многократно: такой интерьер требует бюджетов от 100 тысяч за кв. м., что в пересчёте на внушительные площади сталинки может быть сравнимо со стоимостью всей квартиры.
Дорогая перепланировка: в некоторых случаях её придётся заказывать в профессиональных конструкторских бюро, так как у старых зданий бывают свои скрытые дефекты. Исследование может показать, что дому нужно дополнительное усиление всей конструкции, если вы, например, захотите объединить гостиную с кухней. Стоимость работ иногда приближается к стоимости квартиры.
Маленькие балконы или их полное отсутствие: балконы в сталинках чаще всего неудобные и их количество определялось привлекательностью фасада, а не современными нормами. Например, у вашего соседа может быть нечто, напоминающее террасу, а у вас — ничего.
Так, у этой московской сталинки есть два типа балконов — парадные на главном фасаде и обычные, выходящие во двор.
Сталинка: вид с торцевой части дома
Кроме того, теоретически, застеклить балкон в сталинке нельзя, так как это изменит фасад исторического здания. Многие нарушают этот запрет и портят внешний облик дома.
Нестандартные планировки: чаще всего это плюс, но иногда встречаются и неудобные варианты вроде слишком больших коридоров, занимающих значительную площадь квартиры, непонятных балок или ниш на кухнях и в ванных и т. п.
Во многих старых сталинках было задумано печное отопление. Оно позволяет создать собственныйо камин, но, скорее всего, необходимые инженерные решения обойдутся слишком дорого. Придётся просто мириться с лишним неудобным выступом на кухне.
А ещё в сталинках встречаются мусоропроводы, которые имеют выходы прямо в кухню. Даже если заделать выход у себя, сам мусоропровод останется и будет источником неприятных запахов или чего похуже (мы имеем в виду крыс и тараканов).
Наконец, довольно редко, но всё же бывают сталинки без ванных. Предполагалось, что их жильцы будут ходить в баню или мыться на кухне. Такие сталинки ещё носят прозвище «рабочих».
Очень старые и маленькие лифты или их отсутствие. В домах до 5 этажей лифты просто не предусматривались.
В сталинках от 6 этажей (а иногда и в пятиэтажных) лифты есть, но они очень старые, маленькие, неудобные и находятся в крайне печальном техническом состоянии (иногда их ещё и пристраивали отдельно, и получался так называемый градусник). Они будут очень дороги в коммунальном обслуживании, а ездить на них может быть просто страшно.
Во многих домах нет колясочных на первом этаже. С маленьким ребёнком в доме без лифта и места для коляски будет сложно. Тем более что и этажи в сталинках выше из-за высоких потолков — подъём будет ещё тяжелее.
Чем хороши квартиры в домах советской эпохи
Сегодня интерес большинства покупателей смещен в сторону нового жилья. Сталинки, хрущевки и брежневки словно потерялись на его фоне. Однако по квартирографии и потребительским качествам дома советского периода можно смело отнести к твердому комфорт-классу. A цены на такие квартиры – относительно невысокие. Например, двухкомнатную квартиру в приличной хрущевке, брежневке или «корабле» нетрудно найти по цене однушки в относительно свежем доме. При этом по цене свежей двушки у метро можно купить просторную трешку в 137-й серии.
Давайте посмотрим, что, помимо цены, отличает дома советской эпохи и чем они хороши для современного покупателя.
Сталинки: от рабочих кварталов до фешенебельной застройки
В 1918 году вышел декрет ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Но до середины 1920-х годов жилье в Ленинграде не строили, а уплотняли и перераспределяли то, что осталось, превращая просторные многокомнатные квартиры в коммуналки.
После окончания Гражданской войны все поменялось. Революционные преобразования породили новый тип жилья – рабочие городки периода пролетарского авангарда – с минимумом удобств в квартирах, но богатой внешней инфраструктурой: банями, столовыми, прачечными, библиотеками. Ванных комнат в таких квартирах не было (они появились позже вследствие легальных и нелегальных перепланировок). Кухни, как правило, тоже миниатюрны – от 3,5 кв. м – только для тумбочки с примусом.
Второй тип довоенного жилья – так называемые дома для специалистов. Их строили с середины 1930-х годов «для быстрого улучшения жилищного положения ученых, инженеров и техников». В таких домах каждой семье полагалась отдельная квартира, как правило трех- или четырехкомнатная.
В некоторых проектах штатная комплектация предусматривала комнату-нишу для прислуги при кухне. Но опять-таки не всем представителям интеллигенции доставались отдельные квартиры: больше половины заселяли как коммуналки (тоже временно).
После войны, когда встал вопрос о восстановлении жилфонда, площади квартир уменьшились. Принцип остался тот же. Основа жилой застройки – двух- или трехкомнатные квартиры с изолированными комнатами, пригодные для временного коммунального заселения из расчета комната на семью, или 4,5 кв. м на человека.
Поэтому в сталинках просторные комнаты и высокие потолки (2,7 м, а в некоторых – 3 м). Однокомнатные квартиры в проекты обычно не закладывали (только на первом этаже – для дворников и пожилых), ведь бессемейным предоставляли места в общежитиях.
Нормативы 1920-х годов допускали устройство одного санузла на две квартиры. Но до наших дней такие планировочные решения не дожили.
.jpg)
Квартиры сталинского периода разнообразны по планировочным решениям. Жилфонд представлен и приватизированными общежитиями коридорного типа с огромными общими кухнями (те же классические коммуналки), и «профессорскими» квартирами с высокими потолками. Но большинство объектов, построенных с 1926-го по середину 1950-х годов, – трехкомнатные квартиры с просторными (от 17 кв. м) комнатами и относительно небольшими (7-9 кв. м) кухнями.
Стоимость квартир в сталинках
Однокомнатные – от 3,9 млн руб.
Фешенебельная сталинская застройка ассоциируется прежде всего с архитектурными ансамблями Московского проспекта. Сопредельный Кировский район – с довоенной застройкой эпохи конструктивизма. Но жилые дома сталинской эпохи есть практически во всех районах Петербурга, включая пригородные.
Сталинки – это малоквартирные дома не выше семи этажей, с большими лестничными пространствами, просторными зелеными дворами, хорошими планировками и объемами квартир. Часто выбор в пользу сталинок в престижных районах делается именно из-за их относительной ценовой доступности. Ведь новые ЖК по соседству со сталинской застройкой – это, как правило, объекты бизнес-класса и выше, и уровень цен в них совсем другой.
Читайте также: