Материалы для капитального ремонта домов

Обновлено: 18.05.2024

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?

Многоквартирные жилые здания, предназначенные для комфортного существования граждан страны, нуждаются в уходе за ними. Каждая инженерная коммуникация или строительная конструкция имеет свой срок эксплуатации и в случае не выполнения профилактических мероприятий может прийти в негодность, что влечёт за собой аварийные ситуации с различной степени тяжести последствиями.

Изношенность жилья говорит о том, что ремонтными работами текущего характера здесь не обойтись. Необходимо выполнять капитальный ремонт жилых зданий.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Перечень видов работ капремонта

Все МЖД оснащены техническими паспортами, которые существуют с момента введения его в эксплуатацию. В процессе пользования домом в этот документ вносятся данные о выполнениях улучшений всех видов – текущего и капитального. Отображается текущее состояние конструктивных элементов здания и внутренних коммуникаций. Сведения берутся из актов обследования жилых домов, которые составляются на основаниях обязательных осенне-весенних обходов.

Перечень выполнение капремонта прописан в приложении №8 ФЗ№170[2], его можно распределить по элементам.

На фасаде и наружных стенах

К ним относятся:

утепление, восстановление гидроизоляции;
ремонт фактурного слоя штукатурки;
восстановление облицовочного слоя;
покраска по основанию;
герметизация межпанельных и осадочных швов;
монтаж окон и дверей, относящихся к общему имуществу дома;
восстановление балконных плит;
мероприятия по усилению козырьков над входами в подъезды или подвалы;
перемена оконных отливов и водосточных труб.

Капремонт внутридомовых коммуникационных сетей

Холодного и горячего водоснабжения.
- Мероприятия на водомерном узле и общедомовом оборудовании.
- Замена разводящих магистральных труб и стояков, согласно балансовой принадлежности.
- Реконструкция, связанная с системой пожаротушения.
Системы водоотведения.
- Работы на выпусках из дома.
- Замена стояков и фановых труб.
- Смена клапанов и фасонных частей на общедомовых системах.
Систем централизованного отопления.
- Работы, связанные с заменой разводящих магистралей и стояков, с соблюдением балансовой принадлежности.
- Смена запорной арматуры, установленной на общедомовых сетях.
- Монтаж отопительных приборов, установленных в местах для общего пользования и в муниципальном жилье.
- Работы на оборудовании ИТП.

Систем газообеспечения.
- Смена запорной и регулировочной аппаратуры на разводящих магистралях.
- Замена полная или частичная труб подающих магистралей по акту принадлежности.
Электроснабжения
- Действия по реконструкции ГРЩ.
- Реконструкция системы освещения мест общего пользования.
- Ремонт или замена внутренней проводки до квартирных приборов учёта.

Состав работ по ремонту общей кровли

частичная смена стропил, мауэрлатов, обрешёточных досок;
утепление чердачного перекрытия;
действия по реконструкции слуховых окон;
утепление и восстановление основного слоя чердачного перекрытия;
полная замена примыканий и коньков;
монтаж покрытия из штучных и рулонных материалов;
реконструкция оголовков дымовых и вентиляционных труб;
восстановление кровельных ограждений.

Ремонт подвальных помещений общего имущества

Оштукатуривание, утепление и гидроизоляция стен, пола и потолка помещения.
Замена дверей, окон в общедомовых подвалах.
Восстановление продухов и приямков.
Мероприятия по восстановлению герметизации вводных труб инженерных коммуникаций и дренажной системы.
Ремонт отмостки.

Перечень выполняемого регламента может быть откорректирован. Решение о внесении изменений в официальный перечень происходит на региональном уровне.

Для осуществления капитального ремонта владельцы квартир производят ежемесячные отчисления определённой суммы, которая начисляется на основании рассчитанного тарифа. Действующий тариф на КР разнится в каждом субъекте. Отчисления аккумулируются в специально созданном фонде собственного МЖД или перечисляются на счёт регионального оператора. Оба варианта сбора средств на КР легитимны.

Собранные средства не могут быть истрачены на действия текущего характера. Во внутренних помещениях допустимо производство работ за счёт средств КР только в случае нанесённых повреждений, случившихся в результате замены труб в рамках проведения капремонта.

Контроль за выполнением задания по КР производят Минстрой, управление ЖКХ, специалисты фонда капремонта и представитель МЖД.

Что надо знать о капремонте

Виды и сроки работ определяются индивидуально для каждого дома в зависимости от его состояния и возраста. Уточнить виды и сроки работ, запланированные в вашем доме, вы можете:

Региональная программа капитального ремонта рассчитана до 2044 года включительно и актуализируется не реже раза в год. Список работ по домам, подлежащим капитальному ремонту в 2021–2023 годах, вы можете посмотреть на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов.

Если капитальный ремонт вашего дома будет производиться за счет средств собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, Фонд уведомит вас о сроках и перечне запланированных работ. Общее собрание собственников может одобрить или отклонить предложенный перечень.

2. Какие дома не входят в программу капитального ремонта?

В программу капитального ремонта не входят:

дома, подлежащие сносу или реконструкции;
дома, в которых меньше 3 квартир;
дома, включенные в программу реновации;
дома, в отношении которых на дату актуализации программы капитального ремонта определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов.

Жители таких домов не должны платить взносы за капитальный ремонт. Если счета все-таки приходят или ваш дом (не подходящий под эти категории) не включили в программу, обратитесь:

3. Как оплачивать капремонт?

С 1 января 2021 года все собственники помещений в многоквартирных домах платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 19,52 рубля за один квадратный метр, находящийся у них в собственности.

Платеж за капитальный ремонт включен в вашу ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Для оплаты капитального ремонта оплатите всю сумму, указанную в квитанции.

Ставка 19,52 рубля за один квадратный метр — минимальная, ее можно увеличить решением общего собрания собственников. Все собранные средства направляются в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, или так называемую общемосковскую кассу взаимопомощи. По решению общего собрания собственников средства можно перевести на специальный счет дома в банке.

4. Что такое специальный счет дома в банке?

Средства, накопленные на специальном счете дома в банке, можно потратить только на ремонт этого дома. Целевое использование средств на счете контролируют банк — держатель счета и Мосжилинспекция.

Жильцы сами выбирают подрядчика и контролируют качество работ по капитальному ремонту, подписывают акт их приемки и определяют, каким будет взнос на капитальный ремонт (но не менее 19,52 рубля за один квадратный метр).

Однако ремонт дома все равно должен производиться в срок, установленный региональной программой. Если собственники жилья не успевают накопить необходимую сумму, им придется увеличить взнос за капитальный ремонт. Если они накопят необходимую сумму раньше, то имеют право провести капитальный ремонт раньше установленного срока.

При продаже квартиры получить обратно средства со специального счета дома в банке нельзя. Права на них перейдут к новому владельцу квартиры. Кредиторы также не смогут их изъять.

5. Как перейти на специальный счет дома в банке?

Шаг 1. Убедитесь что ваш дом включен в программу капитального ремонта.

Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом еще не перешел на специальный счет. Для этого проверьте, нет ли его в соответствующем реестре.

Шаг 3. Проведите общее собрание собственников помещений вашего дома. Для перехода на специальный счет нужно, чтобы за отдали более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как провести общее собрание, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России. Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.

Шаг 5. После открытия счета в течение пяти рабочих дней отправьте справку из банка и копию протокола общего собрания собственников в Мосжилинспецию: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 19, строение 1 и в Фонд капитального ремонта города Москвы: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 9, строение 1. В течение 10 дней сообщите о решении всем собственникам помещений в вашем доме.

Шаг 6. Предоставьте всем собственникам новые реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.

Решение общего собрания собственников вступит в силу через три месяца после того, как вы направите решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. Неиспользованные средства на капремонт вашего дома фонд перечислит на ваш новый счет в течение пяти дней после вступления в силу этого решения. Фонд имеет право не перечислять средства, если есть задолженность, непогашенный кредит или заем по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.

6. Что такое «общемосковская «касса взаимопомощи»?

При этом способе накопления средства на капитальный ремонт, собранные жильцами, поступают в региональный фонд — общемосковскую кассу взаимопомощи. Средства хранятся на едином счете в Центральном банке России, с которого, исходя из утвержденного графика, оплачивается капитальный ремонт всех домов, выбравших этот способ накопления.

Если вы живете в доме, требующем капремонта, у вас проведут работы на средства жителей новостроек, но потом вы будете выплачивать деньги в фонд, чтобы сделать капремонт им, и наоборот. При выборе этого варианта собственникам не нужно самим организовывать ремонт, обеспечивать сохранность собранных средств и так далее. Этими вопросами занимается Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы — региональный оператор, учрежденный Правительством Москвы.

7. Как перейти на общемосковскую кассу взаимопомощи?

Чтобы перейти на общемосковскую кассу взаимопомощи:

убедитесь, что за домом не числится задолженности, непогашенных кредитов или займов на капитальный ремонт. Если есть, то перед переходом их придется погасить;
проведите общее собрание собственников помещений вашего дома. Для перехода на общемосковскую кассу взаимопомощи, то есть на единый счет Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, нужно, чтобы за это решение отдали более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
сообщите о решении, принятом общим собранием, в Фонд капитального ремонта города Москвы: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 9, строение 1.

Решение о переходе на общемосковский счет вступает в силу через месяц после того, как оно будет направлено в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.

8. Какие льготы есть при оплате капремонта?

Социальную поддержку по оплате капремонта получают все москвичи, имеющие льготы на жилищные услуги: многодетные семьи, ветераны труда, инвалиды и участники войны, реабилитированные и так далее. Полный список льготников вы можете посмотреть на сайте Городского центра жилищных субсидий. Помимо них, на социальную поддержку имеют право:

одиноко живущие и неработающие москвичи, имеющие в собственности жилье и достигшие возраста 70 лет, — на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет — 100%;
москвичи, имеющие в собственности жилье, живущие в семье, состоящей только из неработающих пенсионеров, и достигшие возраста 70 лет, — на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет — 100%;
неработающие инвалиды I и (или) II групп.

Льгота по оплате капитального ремонта оформляется один раз и только для одного жилого помещения.

Более подробную информацию о льготах по оплате капитального ремонта можно получить по телефону единой справочной службы Москвы по телефону: + 7 (495) 777-77-77.

Информационные материалы

Вы можете получить информацию о выбранном в доме способе накопления на капитальный ремонт, узнать об объемах и сроках выполнения работ по капитальному ремонту своего дома, получить информацию по объемам начисленных и оплаченных взносов на капитальный ремонт по дому в целом и Вашей квартире (помещению), если Ваш дом формирует фонд на счете Регионального оператора.

Если работы в Вашем доме уже идут, то доступна информация по заключенным договорам на выполнение работ и организациям их выполняющим.

Методические пособие. Капитальный ремонт многоквартирных домов: решения и действия собственников жилья

Брошюра. Капитальный ремонт: Специальный счет или региональный оператор?

Брошюра Принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о переходе на специальный счет

Какие инновационные технологии применяются при капремонте в Москве

Капитальный ремонт в Москве

В ноябре прошлого года заммэра Москвы по вопросам строительства Марат Хуснуллин заявил, что примерно половина жилых домов столицы нуждаются в капитальном ремонте. А если быть точнее, 52 миллиона квадратных метров жилья - цифра поистине колоссальная.

Город ежегодно строит около 10 миллионов квадратных метров жилья. Но несмотря на то, что москвичи переезжают в новые дома, потребность в капитальном ремонте жилого фонда меньше от этого почти не становится.

В рамках программы капитального ремонта многоквартирных домов в Москве в прошлом году было приведено в порядок 390 домов.

Фото: ТАСС/Александра Мудрац

Прогресс не стоит на месте, и технологии, применяющиеся в строительстве и при проведении ремонта постоянно меняются. Особый простор для "творчества" зодчих и рабочих в последние годы предоставляется при использовании теплосберегающих материалов и технологий.

В частности, для утепления московских домов используют не только изоляционные материалы, но и долговечную энергосберегающую краску, которая обладает шумоизоляционными и антикоррозийными способами. Впервые ее опробовали почти пять лет назад - покрасили одну из московских школ, что позволило сэкономить примерно 40 процентов тепла.

Применяется также углепластик, разработанный Всероссийским научно-исследовательским центром авиационных материалов. В свое время эти технологии использовались при создании советских космических кораблей. Строителям "Бурана" и других кораблей нужно было решить вопрос защиты космонавтов от низких температур, и с этой задачей справились при помощи полимерных материалов. В том числе, углепластика.

Фото: ТАСС/Александра Мудрац

Капитальный ремонт предусматривает установку окон нового поколения . В Советском Союзе большинство оконных рам были деревянными. В настоящее время дерево, конечно, тоже кое-где применяется, но в программе капремонта предусмотрены только окна из ПВХ ("стеклопакеты"). Оконные блоки из поливинилхлоридных профилей также помогают сберечь тепло, а особенно актуален этот вопрос для панельных домов, которых в Москве очень много.

Фасады зданий утепляют плитами из минеральной ваты и керамогранита. Помимо своей основной задачи - энергосбережения, это позволяет решить и другие проблемы. В частности, с такими неприятными гостями в квартирах, как мухи и комары. В плитах нового образца насекомые "обустраиваться" не могут, что позволяет москвичам чувствовать себя комфортнее. Керамогранит, кроме того, позволяет не портить эстетический вид здания. Это особенно актуально для домов исторического центра Москвы.

Чердаки утепляют плитами из пенополистирола, на которые нанесен небольшой слой цемента.

Как добиться капремонта или признания дома непригодным для жизни

В ходе капитального ремонта рабочим приходится не только утеплять фасады и красить дом, но и прокладывать новую систему отопления . В последние годы все трубы делаются из полипропилена. Этот материал позволяет увеличить срок службы труб до 50 лет. Исключением являются трубы горячего водоснабжения - срок их службы вдвое меньше - 25 лет.

Крыши домов покрывают полимерной пленкой, которая гарантирует полную водонепроницаемость, а также дает гарантию жильцам квартир на последних этажах, что в их квартире не будет протечек из-за ливневых дождей. Кроме того, такая кровля гораздо лучше выдерживает минусовые температуры.

Отметим, что еще в 2010 году в Москве открыли своеобразный "выставочный" дом, построенный с применением всех инновационных технологий. Эти технологии, в частности, применяются при капитальном ремонте жилых домов. "Строительное чудо" находится в 400-метровом ангаре на базе завода "Сантехпром".

Итак, в доме "пережившем" капитальный ремонт, должны быть установлены пандусы для маломобильных граждан, новый лифт и подъемная платформа для инвалидов, а также энергосберегающие светильники, которые заменили привычные лампы накаливания. Кстати, в часть из таких светильников встроены специальные датчики движения, которые позволяют лампами светить ярче в тот момент, когда в подъезд кто-то входит.

"Москва в цифрах": Комфортный лифт для всех

Особое внимание стоит уделить лифтам, которые также меняют в рамках программы "Жилище".

Лифты последнего поколения оснащены системами управления на микропроцессорах. С помощью специального прибора легко проследить все события, произошедшие с момента его включения в эксплуатацию. При этом проверку столичные лифты проходят раз в месяц. Прибор позволяет электромонтеру быстро проанализировать состояние всей системы, тем самым сэкономив массу времени.

Новые кабины антивандальные - покрытие панелей позволяет легко смывать практически любые рисунки. Кнопки в таких лифтах нельзя вырезать или поджечь, а лампочки невозможно выкрутить.

Более детально продуманы и вопросы безопасности. Например, фотоэлемент, который обнаруживает посторонний предмет и не дает лифту закрыться, теперь расположен по всей высоте дверей. В планах на будущее - установить в кабину дисплеи, на которых можно будет показывать справочную информацию и оповещать жителей о городских мероприятиях.

Стоит отметить, что технологии не стоят на месте и пока пишется эта статья, московские инженеры трудятся над новыми материалами, которые вскоре будут применяться в строительстве и при проведении ремонта домов.

Материалы для капитального ремонта домов

Скоро будет уже 10 лет, как в России вступил в силу Федеральный закон №271, посвященный капитальному ремонту. За это время в целом были отлажены финансовые механизмы, были созданы региональные операторы капитального ремонта, ремонтные работы были проведены в тысячах домах в разных регионах нашей страны. Однако до сих пор не утихают споры и в отношении формата сбора средств, и непосредственно того, как осуществляются ремонты. Строительство – отрасль консервативная. Во многом это правильно. От надежности строительных материалов будет зависеть долговечность проводимых работ. Применять неапробированные новинки может быть просто опасным. Во многом именно поэтому новые технологии и материалы, которые могут продлить срок службы систем, а процесс монтажа сделать более простым и эффективным, сложно проникают в строительную отрасль. О том, как сегодня проводятся капитальные ремонты кровель, какие новые материалы используются, как они проходят утверждение в фондах капитального ремонта, мы поговорили с руководителем направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Максимом Скуратовским.

Что на данный момент входит в капитальный ремонт кровель?

Капитальный ремонт - это комплекс работ по проверке и восстановлению работоспособного технического состояния кровли. Общекорпоративная позиция нашей компании основывается на следующем: при ремонте крыш капитальным ремонтом считается полная замена всех слоев крыши, включающая в себя демонтаж всех существующих слоев до несущего основания и устройство новой системы изоляции, включающей все необходимые слои и устройство новой кровельной системы.

Какие кровли сегодня подпадают под капремонт?

В среднем возраст таких кровель составляет 30 – 40 лет, все они утверждены региональными операторами капремонта в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Если ответить кратко, основная причина, почему кровля попадает в программу капремонта – пришло время. Кроме того, в 1960-80-х гг. применялись устаревшие материалы, которые просто не позволяют обеспечить потенциальный период эксплуатации более 30 лет.

Как долго служат современные материалы?

При грамотной эксплуатации срок службы кровель, например, из полимерных мембран LOGICROOF составляет около 50 лет. Современные теплоизоляционные материалы, к примеру, LOGICPIR, которым утепляют плоские кровли, также служат примерно в течение такого же времени. Так что в целом правильно проведенный капитальный ремонт на долгие годы позволяет забыть о протечках и необходимости промежуточных ремонтов.

Как происходит проработка проекта капремонта кровли?

В начале лот (потенциальный дом) разыгрывается на торгах на проектирование. Проектировщик, который выиграл лот, осуществляет необходимые обследования и разрабатывает проект, где указывает выбранное решение, характеристики материалов, спецификацию и прочую необходимую информацию. Далее лот, с уже подготовленным и прикреплённым проектом, разыгрывают на торгах на проведение строительно-монтажных работ. Выигрывает подрядчик, заключает договор и приступает к выполнению работ в установленный в договоре срок.

В качестве критериев применяются: нормативные документы на проектирование, СП, ФЗ, предельная стоимость 1 м2 (работы плюс материалы) в регионе, а также внутренние нормативы региона (например: типовой перечень работ, перечень одобренных/ утвержденных материалов и прочее).

Финальное решение, какие материалы внести в проект, принимает проектировщик. Он основывается на вышеуказанных критериях, но в некоторых регионах также может опираться на решение жильцов, которое принимается на собрании.

Есть ли какие-то регионы, где ситуация отличается?

Очень непростым и интересным регионом является, например, Санкт-Петербург. Не зря его называют музеем под открытым небом. Там большое количество старинных домов, которые нуждаются в ремонте, но при этом его невозможно провести также, как для дома, построенного, например, 30 лет назад. Применять в проектах капремонта можно только материалы, которые входят в список утвержденных. Решение о внесении в список принимает научно-технический совет (НТС) при Жилкомитете. Производитель, которому важно, чтобы выпускаемые им материалы вошли в список утвержденных, подает в совет заявку. НТС изучает технико-экономическую обоснованность, то есть чем предлагаемые новые материалы лучше в техническом плане по сравнению с другими материалами, есть ли экономический смысл в переходе на данные материалы. Со своей стороны мы делали заявку в НТС, где все эти технические и экономические выкладки отображали. И это не просто бюрократическая формальная процедура. В НТС входит 12 человек, мы давали им очень много пояснений по применению материалов, готовили большое количество дополнительных выкладок, направляли сертификаты, заключения, считали смету на конкретный объект, просчитывали окупаемость и многое другое. Это был длительный и сложный процесс, и мы действительно гордимся тем, что наши полимерные мембраны и теплоизоляция LOGICPIR вошли в список материалов, рекомендованных в рамках капремонта в Санкт-Петербурге.

Не секрет, что долговечность кровли зависит не только от качества применяемых материалов, но и от квалификации сотрудников, кто непосредственно будет осуществлять монтаж. Какие требования сегодня применяются к монтажникам?

Требования к монтажникам больше бюрократические, в том числе организация с формой собственности ООО, штатное расписание не ниже 10 человек, наличие СРО, своевременная оплата взносов в СРО, наличие опыта проведения капремонта в других регионах, отсутствие судебных тяжб. После проверки соответствия всем этим требованиям подрядчика актуализируют, вносят в соответствующий перечень и он может отыгрывать лоты на тендерной площадке, заключать договора и приступать к выполнению работ. Профессиональные компетенции подрядчика, к сожалению, никто на данный момент не оценивает. Но если подрядчик, после того как заключил ряд договоров, не выполнил обязательства по ним (или нарушил сроки, или не выполнил работы, или некачественно выполнил работы) – то за эти нарушения подрядчика могут исключить из актуализированных подрядчиков без права повторной актуализации и возвращения.

Контроль качества обычно осуществляется в рамках приемки работ. Не всегда сотрудники фондов капитального ремонта имеют опыт оценки монтажа различных современных материалов, например, полимерных мембран. Как решается эта проблема?

Фонд капитального ремонта - это технический заказчик. В классическом процессе для определения качества работ есть нанятый по договору технадзор, который следит за качеством работ на этапе монтажа. Со своей стороны для помощи заказчику мы разрабатываем и транслируем инструкции по монтажу работы с нашими материалами, технические узлы и технические карты, ППР, а также привлекаем на объекты и для обучения инженеров Службы Качества. Они показывают, как правильно проводить монтаж, контролируют качество работ, осуществляют шефмонтаж.

Максим Скуратовский

руководитель направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» компании ТЕХНОНИКОЛЬ

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Как согласовать использование новых материалов при капремонте кровли

Устаревшие материалы при проведении капремонта не обеспечивают такой же уровень надёжности, как новые. О том, как проходит процесс внедрения инновационных материалов и решений, на примере капремонта кровель рассказал Максим Скуратовский из компании ТЕХНОНИКОЛЬ.

Капитальный ремонт кровель: как объект попадает в программу капремонта

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома предполагает демонтаж всех существующих слоёв кровельного покрытия – гидроизоляции, теплоизоляции и т.д. – до несущего основания. После этого монтируется комплексная новая кровельная система.

Проект кровли должен учитывать состояние дома, тип несущего основания, его способность выдерживать нагрузки. Например, иногда приходится использовать клеевые системы, так как механическая фиксация невозможна. Или бывает необходимо тщательно просчитать вес системы, так как тяжёлые материалы основание может не выдержать.

Средний возраст попадающих под капремонт кровель – около 40 лет. Нет однозначных критериев, что кровля, достигнув определённого возраста, автоматически будет включена в программу капремонта. В каждом случае оценивается её состояние.

Какие материалы можно использовать при проведении капитального ремонта

Капитальный ремонт – многоступенчатый процесс. Сначала проводятся торги на проектирование, где разыгрывается лот конкретного дома или ряда типовых домов. Выигравшая торги проектная организация приступает к работе. Она может включать в свой проект только те материалы, которые входят в список утверждённых в регионе и не противоречат нормативно-законодательной базе РФ.

У жителей МКД есть возможность повлиять на этот процесс. Они могут провести общее собрание собственников и принять на нём решение о том, какие материалы и технологии должны применяться в ходе капитального ремонта. Проектировщик обязан к ним прислушаться.

Но всё же включить в проект можно будет только те материалы, которые разрешены к применению в регионе. Так что если жители ваших многоквартирных домов захотят сделать футуристичную кровлю с использованием нестандартных решений, с этим могут возникнуть сложности.

После того, как проект ремонта кровли утверждён, проходят следующие торги: на строительно-монтажные работы. Как только определяется подрядчик, начинается процесс капитального ремонта.

Капитальный ремонт кровли. Фото – ТЕХНОНИКОЛЬ

Как попасть в перечень утверждённых в регионе материалов

Для каждого региона список утверждённых материалов свой. И важно понимать, как технологии в него попадают.

Представим, что производитель строительных материалов выпустил инновационный продукт, который может ускорить процесс капитального ремонта и сделать его результат более долговечным. Что в этом случае делать?

В некоторых регионах при Жилкомитетах или Министроях действуют научно-технические советы. В них входят известные в регионе эксперты в области строительства и ЖКХ. Именно они коллегиально принимают решение о включении материалов в перечень разрешённых в субъекте для проведения капремонта.

Производителю необходимо подать заявку в данный совет на включение его разработки в такой перечень. Требования к заявкам различны для регионов. Но обычно необходимо максимально раскрыть физико-технические характеристики материала и дать экономическое обоснование, почему его использование может быть выгодно в программах капитального ремонта. Если разработка инновационная, долговечная, но при этом дорогая, то её включение в список маловероятно.

Совет тщательно изучит присланную документацию, при необходимости запросит дополнительные характеристики, выкладки, пояснения, сертификаты, результаты испытаний. Возможно, понадобится смета на какой-то конкретный объект, чтобы совет мог оценить использование материалов в реальности.

В итоге будет вынесено решение о включении или об отказе во включении материалов в перечень разрешённых.

Обновлённая кровля. Фото – ТЕХНОНИКОЛЬ

Можно ли использовать материалы, если они не входят в перечень разрешённых в регионе

Применение для капремонта материалов, не входящих в утверждённый перечень, возможно в нескольких случаях. Их мы опишем далее.

Если розыгрыш лотов происходит по техническому заданию на проведение капитального ремонта кровли, то в этом случае отсутствует стадия проектирования. По этой причине лот на данный вид работ не разыгрывается. Как же тогда принимается решение о применении тех или иных материалов?

В этой ситуации формируется техническое задание на проведение капремонта. В нём исходя из предельной стоимости работ и площади дома прописывается перечень необходимых работ и стоимость лота на проведение строительно-монтажных работ. Это позволяет выигравшему лот производителю работ до начала монтажа пересогласовать необходимые материалы.

Применять материалы, не входящие в утверждённый перечень, можно и в пилотных проектах. Иногда для того, чтобы в регионах доказать эффективность и обоснованность применения новых технологий, можно идти по пути выполнения одного–двух объектов, то есть ремонтов многоквартирных домов, со статусом «пилотный проект». Так по итогам монтажа и оценки эксплуатации можно будет внести новые применяемые материалы на постоянной основе в перечень утверждённых.

Как мы уже говорили ранее, на ситуацию могут повлиять и жители многоквартирных домов, если они на общем собрании собственников примут решение использовать определённый материал при ремонте своего дома. Это желание необходимо оформить в протоколе собрания. После данный протокол передаётся региональному оператору капремонта, который обязан внести соответствующие изменения в проектно-сметную документацию.

Если многоквартирный дом находится на специальном счёте, то решение о сроках капитального ремонта принимается общим собранием собственников помещений в МКД. На нём же жители выбирают производителя работ и определяют техническо-строительное решение с соответствующими материалами.

Читайте также: