Квартира в цокольном этаже законность

Обновлено: 19.05.2024

Квартира в цокольном этаже. Кто купил и как живется?

1-Sade1 > да, бывают. Своими глазами видели. А у застройщика есть такая квартира уже с ремонтом. Показывают как образец.

14 - 25.01.2015 - 09:50

15 - 25.01.2015 - 11:28

16 - 08.05.2015 - 14:14

18 - 23.06.2015 - 11:54

19 - 23.06.2015 - 12:11

20 - 23.06.2015 - 20:09

Добрый день. Форумчане подскажите хочу купить квартиру в цоколе, есть ли люди кто покупал. Заранее спасибо.

21 - 24.06.2015 - 12:27

22 - 24.06.2015 - 16:00

23 - 24.06.2015 - 23:17

24 - 25.06.2015 - 09:49

26 - 30.06.2016 - 17:21

27 - 30.06.2016 - 19:47

28 - 23.03.2017 - 10:49

29 - 23.03.2017 - 11:33

30 - 23.03.2017 - 12:41

31 - 23.03.2017 - 12:42

Отредактировано bitkovich; 23.03.2017 в 12:44 . Причина: дополнение

32 - 23.03.2017 - 12:49

33 - 23.03.2017 - 12:57

34 - 23.03.2017 - 13:00

35 - 23.03.2017 - 13:10

Лучше уж мансарда, пусть более жарко, крыша, но зато без плесени, сырости

36 - 23.03.2017 - 13:14

локация у этих подвалов не айс.а мысль годная. но мне даже ненависные комнаты в общаге кажутся привлекательными хоть цивилизация рядом.

Дело в цене)) В городе по моему там самые низкие цены

Жилая квартира в цокольном этаже

Добрый день, родственник приобрел в ипотеку квартиру через Сбербанк. В выписке из росреестра значится :

Наименование - жилое помещение

Назначение - жилое помещение

номер этажа - цокольный этаж №цоколь

Вид жилого помещения - квартира.

Смущает то ,что разве сейчас может квартира жилая быть в цокольном этаже? Какие последствия могут быть из-за того что она в "цоколе"? Должен ли быть постоянный доступ всех жильцов дома к стояку какому-нибудь например, который проходит через его квартиру и другим коммуникациям например . Подвала нет.Сам этаж немного выше уровня земли, в каждой комнате полноценные окна на высоте 1.2 от уровня земли.Высота до потолка 3 метра.Цокольным этаж назвать сложно визуально.

10 февраля 2018, 17:43 , Ольга, г. Ростов-на-Дону Ответы юристов Марина Губанова Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате

п. 1.43 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.

перевод подобных помещений в жилой фонд проблематичен, а зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) в нежилом помещении невозможно.

10 февраля 2018, 18:00 Консультация юриста бесплатно Владимир Мурашко Юрист, г. Краснодар Общаться в чате

Нормы жилищного законодательства не содержат запрета оборудования жилой квартиры в цокольном этаже, если санитарные нормы соблюдены. Существует Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 02 августа 2010 г. № 99, которое также не содержит конкретики относительно возможности оборудования жилой квартиры в цокольном этаже. Оно содержит нормы естественной освещённости жилья, отопления и пр. условия для жилья.

Если дом сдан в эксплуатацию и квартиры, расположенные в цокольном этаже, признаны жилыми, значит, у застройщика на то имелись соответствующие основания. Без участие санитарных служб дом в эксплуатация сдать нельзя. Если не использовать само слово «цокольный этаж», это никак не изменит местоположение квартиры.

Какие последствия могут быть из-за того что она в «цоколе»? Должен ли быть постоянный доступ всех жильцов дома к стояку какому-нибудь например, который проходит через его квартиру

Никаких последствий быть не должно от того, что квартира в цокольном этаже. Доступ к стоякам в любом случае должен быть независимо от местоположения квартиры, поскольку это общедомовое имущество.

Похоже, Вас смущает не расположение квартиры, а само слово «цокольный этаж». Что ж, если так, можно пойти в Росреестр и попросить удалить эти слова.

Квартира на цокольном этаже

Как перевести нежилое помещение в жилое? Купили в Новострое квартиру-студию на цокольном этаже 4 года назад, дом планирован на 3 этажа, а в общем со всеми надстройками 6 этажей. По этой причине не вводят в жилые цокольный этаж и верхний этаж.

08.02.2021, 15:01 Вопрос №18209123

У меня в собственности нежилое помещение на цокольном этаже, это как бы первый этаж дома, но не подвал, жилые помещения, квартиры начинаются фактически со второго этажа. Дом 20 этажей. Вопрос могу ли я открыть там сауну с купель?

23.12.2014, 23:15 Вопрос №5708979

У меня квартира на первом этаже. Хочу продать под коммерческую недвижимость. Под моей квартирой на цокольном этаже магазин. Потребуется ли разрешение владельца цокольного этажа для перевода в нежилой фонд моей квартиры?

16.02.2015, 11:06 Вопрос №6108355

Такой вопрос: хочу купить квартиру в цокольном этаже, которая в свидетельстве на право собственности значится как жилая квартира с правом прописки, есть адрес с номером этой квартиры. Не будет ли проблем после покупки с переоформлением этого права собственности на себя и не будет ли у чиновников претензий к статусу цокольной квартиры?

29.06.2016, 15:40 Вопрос №10916066

Плата за отопление цокольного этажа. Такая же как и на других этажах? Или меньше? Моя квартира на цокольном этаже.

22.11.2014, 12:29 Вопрос №5444723

Перевожу 3-х этажное (+цокольный этаж) административное здание в жилье. Делаю две квартиры на первом этаже в двух уровнях с лестницами в цокольный этаж. Размещаю в цокольном этаже ванную, гардероб, комнату релаксации (то есть не жилые помещения). Муниципальная Администрация говорит: вся квартира (в том числе жилые комнаты на 1-ом этаже и нежилые в цокольном этаже) согласно п.5.5 СП 54.13330.2011 относится к понятию ЖК как жилые помещения, поэтому такое переустройство делать нельзя.

26.09.2020, 17:50 Вопрос №17823763

Я собственник нежилого помещения, находящегося на цокольном этаже под своей квартиры шести квартирного дома. На первом этаже подъезда имеется дверь для спуска на мой цокольный этаж. И под лестницей цокольного этажа находится счётчик всего дома и вентиль холодного водоснабжения. (У соседей есть ключ).

Могу ли я оформить в собственность этот отдельный спуск, т.е. лестничную площадку цокольного этажа?

14.02.2020, 11:02 Вопрос №16949065

Являюсь собственником коммерческой недвижимости, расположенной в цокольном этаже многоквартирного дома. Собственник жилой квартиры, расположенной на 1 этаже, перевел ее в нежилое помещение и требует пристроить себе крыльцо (вход), убрав козырек на входом в мое цокольное помещение, тем самым закрыв полностью дневной свет. Законно ли требование?

11.08.2016, 01:00 Вопрос №11196702

Хотим пробрести квартиру на первом этаже, застройщик предложил дополнительно пробрести на цокольном этаже такую же площадь дополнительно но не отдельно, что и квартира. Все коммуникации они обязуются провести. Какие могут быть риски, ведь стоимость цокольного этажа приобретаемого дополнительно с квартирой в несколько раз ниже чем квартира?

15.04.2020, 09:26 Вопрос №17236071

У меня есть квартира в Челябинске, где выделена доля несовершенно летнему ребенку. И есть квартира в Анапе, но в цокольном этаже. Мы решили перебраться на ПМЖ в Анапу и хотим продать квартиру в Челябинске. Разрешит ли опека выделить долю а квартире в Анапе в цокольном этаже для того, чтоб продать долю несовершеннолетнего в Челябинске?

26.05.2017, 16:20 Вопрос №12589061

Квартира в цокольном этаже (застройщик перевел этот этаж из нежилого в жилое) коммуникации (трубы горячей и холодной воды, находятся на потолке этого цокольного этажа, т е над головами проживающих там людей) электро щитки находятся на стенах этого же этажа. Кому принадлежит данный коридор, где расположены квартиры? И как могла такое помещение быть переведено в жилое? Окна квартир расположены с уличной стороны прямо на асфальте. Т е часть жилья находится ниже уровня земли. СПАСИБО.

28.10.2014, 22:19 Вопрос №5237530

Город Сочи. Многоквартирный 5-этажный дом, принят госкомиссией. Есть подвал, цокольный этаж,1,2,3,и 4-мансардный этаж. Квартира в цокольном этаже. Получено свидетельство на собственность. При покупке квартиры лифта не было. Не было его и в строительной документации на дом. Управляющая компания хочет достроить лифт с 1 этажа по 4 этаж. Те собственники, кто живет в цокольном этаже и на 1-первом против достройки лифта. У одной из квартир лифт перекроет вид на море, а смежная стена, с устанавливаемым лифтом не обеспечит звукоизоляцию. Жильцы цокольного и 1 этажа также не хотят платить в будущем за услугу, которой не собираются пользоваться.

Более 80% квартир в собственности у застройщика (юридически свидетельства о собственности оформлены на него самого, родственников). Управляющая компания также контролируется застройщиком дома. Может ли управляющая компания построить лифт? И если может-то, почему? Сказали также – обращайтесь в суд.

12.02.2017, 15:18 Вопрос №12142677

Как оплачивать коммунальные услуги, если квартира расположена на цокольном этаже с отдельным входом с торца дома. В техническом паспорте указано, что помещение жилое, этаж цокольный. Квартира в собственности.

Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 03.12.2014, 07:06 Вопрос №5536622

Живу на первом этаже, цокольный этаж был с приборами отопления. После того как оттуда съехали баптисты, слесаря, я думаю по своей инициативе срезали приборы отопления и скорее всего сдали их в металлолом. В квартире полы ледяные. Как заставить управляющую компанию восстановить отопление в цокольном этаже. В цокольном этаже есть окна, остекление в одну нитку.

04.11.2015, 17:15 Вопрос №8575135

Я покупаю квартиру на цокольном этаже. Мне сказали, что выйдет закон о выселение людей с этих квартир.

Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения

В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.

В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;
• На что нужно обратить внимание при покупке.

В чем отличие подвала от цоколя

В соответствии с пунктами 3.33 и 3.36 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 (скачать свод правил в pdf):

При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.

Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):

Преимущества подвальных и цокольных помещений:

• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.
Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.

Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:

В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;
• Лечебно-профилактические учреждения.

На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:

1. Проверяйте документы:

Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.

Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;
• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.

Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой

2. Изучите инженерные коммуникации:

Общедомовые коммуникации.

Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.

Система канализации.

Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.

Система вентиляции.

Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.

Электроэнергия.

Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.

При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.

Квартира в цоколе

О приватизации нежилого помещения цоколя в многоквартирном доме (МК). В нашем доме имеются нежилые помещения в цоколе здания. Нам стало известно, что администрация поселка хочет приватизировать цоколь здания. Собственников квартир МК не проинформировали об этом. Вопрос: Могут ли без участия жильцов МК провести приватизацию и что можно сделать чтобы этого не допустить?

С уважением Истомин П.П.

11.07.2014, 13:32 Вопрос №4375156

Квартира не в собственности, но УК сказала оплатить расходы по ремонту цоколя, подъезда в многоквартирном доме на основании решения собственников жилья. Цоколь чья собственность? Правомерно ли данное решение? Заранее спасибо.

31.03.2016, 08:27 Вопрос №10155212

Живу в многоквартирном доме, общество собственников жилья не создана, но есть правление и инициативная группа. В цоколе нашего дома расположена служба занятости населения - аренда 520 кв. м. Можем ли мы - собственники квартир приватизировать цоколь? Какие наши действия.

05.02.2016, 23:45 Вопрос №9647485

Квартира в новом доме. Сдан в декабре 2015. Общая площадь дома 15000 КВМ. Общая площадь квартир 11000. Места общего пользования 4000 КВМ. Из них 500 это цоколь с коммерческими помещениями. Прибор учета отопления один на весь дом. Управляющая компания выставляет плату за отопление по общему счетчику и общей площади квартир. Хотя отопление есть и в подъезде и в цоколе. Насколько это законно?

17.05.2016, 21:24 Вопрос №10575184

Приобрела квартиру в ипотеку в 2012 г. в двух уровнях 1-й этаж и цоколь. Несколько раз делала гидроизоляцию в цоколе и ремонт, уже год стоит вода, сейчас 7 см. К кому обратиться, ч.б. взыскать с застройщика убытки? Жить здесь не хочу.

07.03.2014, 18:30 Вопрос №3504602

По документам я проживаю в квартире 1-этажного здания с цокольным этажом, а у соседа оформившего в собственность сою квартиру-квартира находится в 1-этажном здании с подвалом. Нам нужно определиться: все-таки цоколь или подвал? Можем ли мы настаивать, что это все же подвал, ссылаясь на более ранние документы, которые выдавались соседу? Помещение подвала-цоколя-в высоту менее 2-х метров, отсутствует вентиляция.. вся испарения жизнедеятельности подвала идут в наши квартиры верхнего этажа.. задыхаемся. Помогите!

27.02.2017, 09:22 Вопрос №12210310

У нас квартира в многоквартирном доме на участке земли с долевой собственностью на землю.

Газ в дом проведен. Рядом с нашей квартирой есть газовая труба. Для справки ее диаметр около 80 мм. Соседняя квартира подключена к газу.

Горгаз спрашивает согласие всех собственников участка земли на подключение газа, хотя нашего согласия не спрашивали на подключение газа в соседние квартиры?

Как подключить к газу квартиру?

Есть нюанс, кто-то говорит, что вся проблема в том, что квартира находится в цоколе. А в цоколе квартиры не подключают к газу, хотя у соседей на этом же уровне есть уже газ в квартире.

02.07.2013, 08:43 Вопрос №2495303

Я живу в деревянном двух этажном доме, на первом этаже под моими окнами соседка сверху (не имея документов на землю) разбила участок. При этом в цоколе дома бул. устроен парник (на некотором расстоянии от цоколя поставлена стенка из досок всё это засыпано землей и накрыто пленкой) от этого начал гнить цоколь у меня в квартире повело пол. В ЖКХ сказали что дом это собственность администрации и данный вопрос необходимо решать там. после устной беседы с главой администрации он лично побеседовал с соседкой, но она никаких мер не она приняла. Всё осталось как было. Помогите грамотно составить заявление в администрацию, подскажите в какой срок мне должны ответить,

27.01.2015, 21:46 Вопрос №5949252

В цоколе строящегося дома запроектированы коммерческие площади. Можно ли их перевести в жилые квартиры? По СНиПу размещение жилых площадей в цоколе невозможно!?

02.12.2015, 20:52 Вопрос №8946264

Интересует ответ на следующий вопрос. У меня коммерческая недвижимость в цоколе многоквартирного дома. Вообще цоколь и первый этаж дома-коммерческие. Коммуникации практически все у нас отдельно от жилых квартир-отопление, горячая вода, свет. На собрании выяснилось, что жильцы квартир имеют задолженность за коммуникации почти 3 млн! Возможно ли по закону коммерческим помещениям отделиться от жилых квартир, выбрать своего председателя ТСЖ и вести отдельную бухгалтерию?

21.04.2015, 08:21 Вопрос №6638612

Я госслужащий. Зарплаты не высокие (если не сказать хуже). Жилье не предусмотрено. В настоящее время снимаю квартиру в доме сталинской постройки в котором имеется большой цоколь. Собственно вот и вопрос: возможно ли проживание в этом цоколе (подвале - к тому же бывшей котельной), если возможно, то как это законным путем оформить, хотя бы без оформления в собственность, допустим - по соц. найму.

07.11.2014, 12:34 Вопрос №5312501

Возможно ли продать квартиру, если вся земля находится в залоге у банка, при этом нет намека на документы принадлежащие этой квартире. Вся земля вместе со строением в цоколе которого расположена квартира в залоге у банка. Но в свидетельстве на право собственности на квартиру обременений нет. Сделка будет действительной?

29.10.2020, 17:13 Вопрос №17925621

3 х комнатная квартира в собственности в цоколе, можно ли ее оформить как жилую.

Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 03.02.2016, 15:22 Вопрос №9610544

Скажите пожалуйста что нужно чтоб сделать отдельный вход в квартиру в цоколе.

20.03.2020, 12:49 Вопрос №17114878

Можно ли купить квартиру в цоколе, если по документам она жилая? Спасибо.

31.03.2018, 20:02 Вопрос №14054262

Сгорела квартира в 2000 году в 3 квартирном доме по вине соседей. Остался фундамент и цоколь от квартиры. Имеются документы на право собственности квартиры, но квартиры нет. Соседи построили на месте принадлежащей мне квартиры новую квартиру и живут. Как поступить в данной ситуации чтобы мое право собственности восстановить.

08.11.2015, 12:21 Вопрос №8619263

Какой размер козырька над окном разрешен, что б не поступала влага в квартиру (живу в цоколе)?

21.11.2015, 17:29 Вопрос №8799020

Предлагают квартиру с ремонтом в цоколе поменять на комнату в общаге как вы думаете соглашаться или нет?

18.02.2018, 20:20 Вопрос №13887873

Знакомый купил квартиру в цоколе, которая оформлена как коммерческое помещение. Прописки у него нет, в этой квартире невозможно прописаться, т.к. это нежилое помещение. Имеет ли право человек жить без прописки в этой квартире? Не возникнет ли проблем из-за отсутствия прописки?

23.08.2015, 19:25 Вопрос №7783081

Я купила квартиру в г.Краснодаре, она в цоколе, объект компании АСК, крупный застройщик, но квартира находится в непригодном для проживания состоянии, прошел ливень и вода поднялась, проживать невозможно все в плесени, что мне делать, написали претензию, приложили фотографии.

17.01.2020, 12:24 Вопрос №16797020

Живу в цоколе. Хочу сделать пристройку. В доме 60 квартир. Нужно ли их согласие на некапитальное строение: навес, беседка.

07.07.2014, 22:04 Вопрос №4345929

Помогите с ответом на вопрос: приобрели квартиру в строящемся доме, сейчас уже началась его сдача и пригласили на прием квартиры, при осмотре выявили, что отсутствует цоколь! (о чем ранее оговорено не было, и цоколь предусматривался со слов застройщика), а на деле оказалось, что в наше оно на первом этаже может смотреть любой проходящий. что делать теперь? Квартира приобретена по договору ипотечного кредитования, возможна ли смена объекта недвижимости в договоре кредита, застройщик вроде как не против поменять квартиру на равноценную в другом доме.

22.03.2016, 01:21 Вопрос №10056157

Сняли статус общежития. Теперь идет как однокомнатная квартира, горячая вода только в цоколе. В квартирах нет даже труб. Должны ли мы платить за горячую воду если не пользуемся ей. Мы даже там не проживаем, только прописаны с четырьмя детьми.

18.09.2014, 14:48 Вопрос №4902109

Как нам платить за электричество? Купили помещение в новом доме в цоколе сделали квартиру-живем, стоит электроплита, по какому тарифу платить?

19.10.2018, 12:21 Вопрос №14724689

Должна ли я платить за обслуживание подъездов, их освещение и уборку если моя квартира в цоколе издания к ней с другой стороны здания.

26.07.2019, 12:44 Вопрос №16118527

Возможно высокий цоколь перевести в жилую квартиру? Помещение полностью соответствует всем нормам. Соответствует полноценной квартире, но по документам нежилое помещение. В собственности, есть тех паспорт, кадастровый. Спасибо.

06.06.2014, 16:29 Вопрос №4121131

У меня с сестрой в общедолевой собственности квартира 162 кв. метра в двухэтажном многоквартирном жилом доме в центре города, расположенная в трёх уровнях (цоколь, 1-ый, 2-ой этаж). Дом дореволюционной постройки с узаконенными перепланировками. Помещения в цоколе по документам являются нежилыми (идут как подсобные помещения) и сдаются в аренду. Площадь цоколя около 60 кв. метров. У сестры в собственности большая доля, у меня, если перевести в кв. метры - 43 кв. м. от общей площади. Квартира получена по наследству. Я в данной квартире не проживаю, не прописан. Напротив сестра живёт в квартире постоянно. Сестра всячески пытается меня выжить из квартиры - сменила замки в жилой части, за моей спиной договаривается с арендаторами о том чтобы оплату за нежилые помещения отдавали ей лично, деньги затем присваивает под различными предлогами (ремонт, техобслуживание, замена счётчиков, оплата коммунальных услуг и т.д., хотя ничего из этого реально не делается). Жить я там не собираюсь, но меня интересует доход от сдачи недвижимости в аренду, т.к. сестра не принимает в управлении и поддержании недвижимости никакого участия, но деньги получает регулярно. При этом и до и после смерти родителей техническим обслуживанием и вообще решением вопросов с арендаторами занимался только я.

Цоколь фактически изолирован от основной части квартиры и даже имеет отдельный вход, но площадь его больше моей доли квадратов на 15. На выкуп доли у сестры денег нет, правда есть ещё собственность которую она может продать, но не хочет. Продать отдельно долю пытался, покупателей нет, риэлторы заниматься долями не хотят.

Если через суд определить порядок пользования помещениями или выделить долю в натуре на что можно рассчитывать в такой ситуации? Что можно ещё предпринять в правовом поле в данной ситуации?

Допустимо жить в помещении цокольного этажа (нежилое)? Как перевести в жилое?

Ответы на вопрос:

Нельзя. В соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), предназначены для обслуживания жилого дома и интересов всех собственников квартир в таком доме. Такие помещения находятся в общей долевой собственности всех собственников квартир в таком доме пропорционально площади занимаемых ими помещений. Соответственно, указанные помещения, как предназначенные для обеспечения общедомовых нужд, не могут являться жилыми в силу своего функционального назначения.

Вам помог ответ? Да Нет

Не совсем согласна с коллегой: он описал лишь один из признаков принадлежности нежилых помещений цок. этажей к общему имуществу МК. Есть и иной признак: отсутствие гражданского оборота таких помещений, их фактическое использование лишь для обслуживания МК. И на практике мы наблюдаем, как нежилые помещения МК используются под офисы, магазины и проч.

Чердак или подвал: можно ли за счет них увеличить площадь квартиры

Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.

Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений

Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе. Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.

«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».

ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.

«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».

ЧердакВ каком же случае его можно присоединить

Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.

СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей

Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова. Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.

Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме

Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.

СогласованияКакие еще разрешения потребуются

Нужно разработать проект перепланировки/переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В Мосжилинспекцию нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру.

«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.

Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция). Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.

Кладовки в новостройках: почему этот формат становится популярным

$Фото: SeventyFour\shutterstock$

Рассказываем о новом популярном тренде в новостройках, что из себя представляют такие помещения и как их используют.

Зачем нужна кладовка

Раньше сезонные вещи или спортивный инвентарь многие отвозили на дачу, запихивали на антресоли или хранили в гардеробной. Не все вещи удобно хранить дома, многие из них крупногабаритные и занимают место. Куда девать зимой велосипед? А если он не один в семье? Спортивный инвентарь, шины и диски, сезонную одежду, инструменты и вещи, которые относят к сентиментальным — жалко выкинуть, но дома им явно уже не место. Все это можно складировать в личном келлере.

Помимо хранения такой категории предметов возможно и ситуационное хранение, например складирование вещей или стройматериалов во время ремонта. Место для хранения нужно, если вы только планируете ремонт, но уже покупаете предметы интерьера в сезон распродаж. Даже без серьезных планов по переустройству жилья всегда приятно временно вывезти из дома лишнее, что особенно актуально для малометражных городских квартир. Кладовка будет большим плюсом во время заселения в новостройку, когда делается ремонт, а по мере обустройства можно постепенно забирать оттуда ящики с вещами, а не сразу сваливать все в квартире.

Стоимость квартир достаточно высока, чтобы использовать их как кладовку — дешевле купить помещение для хранения в собственном доме (Фото: vipman\shutterstock)

Кладовки в доме — новый тренд в девелопменте жилья

Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах. Первые кладовки в новостройках Москвы начали появляться в начале 2010-х годов. В исключительных случаях, конечно, они встречались и раньше, вспоминают риелторы. Этот формат оказался настолько востребованными, что уже в 2018 году в столице в почти 40% новостроек были такие помещения для хранения. В 2021 году кладовки в старых границах Москвы есть в 215 новостройках (61%) и в 146 (70%) в Новой Москве, в Подмосковье келлеры есть в 12 проектах (37,5%), подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». Если говорить в целом о России, то сейчас такие помещения есть уже в каждой четвертой новостройке.

«По мере развития формата студий и микроквартир росла необходимость где-то хранить сезонные или просто габаритные вещи. Затраты для девелопера не просто оправданны, иногда кладовки вообще спасают часть проекта, так как располагаются там, где никакого другого полезного использования площади быть не могло. Например, в проекте без паркинга цокольный этаж с низким потолком и коммуникациями, нарушающими его рельеф, делающими невозможным разбить площадь на коммерческие помещения, под келлеры отлично подойдет», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Этот тренд активно развивается не только в Москве, он становится все более востребованным и в регионах. В некоторых из них доля новостроек с кладовками уже превышает столичные показатели, хотя значительно отстает в их числе.

Топ-5 регионов по доле наличия кладовых в ЖК

Девелоперская компания «Брусника» начала интегрировать кладовые помещения в проекты в 2018 году. К этому решению компанию подтолкнуло исследование столичных риелторов, которое показало, что в Москве дополнительные сервисные помещения для хранения присутствуют в более чем 40% новостроек. В регионах подобных решений на тот момент практически никто не предлагал. Пилотным для компании стал квартал «Суходольский» в Екатеринбурге, рассказали в пресс-службе девелоперской компании.

Если рассмотреть ЖК в разрезе классов, то, по данным ЕРЗ, кладовки имеют:

стандарт — 13%;
комфорт — 28%;
бизнес — 39%;
элитный — 37%.

По словам президента Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ) Дмитрия Майера, столичные застройщики жилья, испытывая трудности с продажей машино-мест в подземных паркингах уже возведенных домов, обращаются за консультациями по вопросу перепрофилирования невостребованных зон парковки в зону для индивидуального хранения вещей, банальных кладовок для нужд жителей. Также наблюдается тенденция со стороны застройщиков по изначальному проектированию подземных зон хранения в жилых домах. Застройщики тонко чувствуют возникающую потребность, говорит эксперт.

Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах (Фото: Karolis Kavolelis\shutterstock)

Как проектируют кладовки в жилых комплексах

В Москве, по данным «Бест-Новостроя», кладовки могут быть менее 1 кв. м или достигать 25 кв. м. Средняя площадь — около 4 кв. м. Проектируют их обычно из расчета не более одной кладовой на три квартиры, часто в подземном паркинге или на «бесполезной» площади, которую никак иначе использовать нельзя. В зависимости от проекта келлеры могут запираться как стальными дверями, аналогичными входным, так и сетчатыми; могут быть электрифицированы и иметь какое-то зонирование, полки для хранения.

В проектах компании «Брусника» кладовки располагают на цокольном этаже. Они отличаются исполнением (кирпич или профлист), размером (3–7 кв. м) и функциональным наполнением. При этом квадратный метр кладовой стоит дешевле жилого, что обусловливает высокий спрос на такие помещения (цена за кладовую в «Первом квартале» в Видном, например, начинается от 120 тыс. руб.), отмечают в девелоперской компании.

«В новых проектах «Брусники» в кладовых предусмотрены стеллажи и полки, металлические каркасы. Это связано с желанием исключить риск нарушения норм безопасности и запрограммировать эргономику помещения. Ограничений по хранению в кладовых помещениях нет, за исключением взрывоопасных и едких химических веществ», — отмечают в пресс-службе девелоперской компании.

«Правила пользования кладовыми устанавливает обычно УК. Но даже если она не выставляет в отношении келлеров особых предписаний, на них распространяются ограничения такие же, как на машино-места или МОП — в зависимости от того, как де-юре оформлялась кладовка (она может быть нежилым помещением или долей общедомового имущества). Так или иначе, горючие, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные вещества и предметы хранить в кладовках запрещено, а также любые вещи в легкосгораемой упаковке», — говорит Ирина Доброхотова.

Читайте также: