Квартира в бетоне ремонт

Обновлено: 14.05.2024

Как узаконить ремонт в квартире, купленной «в бетоне»

Члены Ассоциации юристов России выступили со строгим предупреждением: ремонт в квартире, купленной «в бетоне», то есть даже без внутренних стен, необходимо узаконить. Если комнаты и санузлы выйдут за рамки изначального плана БТИ, это будет считаться перепланировкой.

С юридическими проблемами в будущем могут столкнуться сотни тысяч людей. Это не преувеличение. Скорее, скромная оценка.

Давно стало обычным делом, когда некоторые квартиры продаются не просто без отделки, но вообще без ничего. Коробка. Только на полу прочерчены контуры запланированных комнат, кухни, санузла и т.п. «Это же хорошо! — уверяют застройщики. — У нас вы можете воплотить свои самые смелые фантазии».

Покупаются и покупают многие. И ведь нельзя сказать, что застройщики обманывают. Нет, тактично умалчивают.

«Из этого вытекает абсурдная проблема рекламы „возможности сделать квартиру своей мечты“: так-то оно, может, и так, но это возможно только при соблюдении обязательных требований к перепланировке, — подчеркивает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев. — Однако об этом ни один застройщик обычно не говорит. Да и обязанности у него такой нет, ведь право на перепланировку у гражданина есть в силу закона. Но этому праву корреспондирует обязанность выполнить перепланировку, не нарушая закона, строительно-технических норм и требований, а также согласовать ее с контролирующими органами».

У человека, купившего квартиру «в бетоне» и желающего блеснуть оригинальностью, есть два варианта. Первый — строго по закону. То есть по формуле «проект — разрешение — ремонт». Второй — своевольный. По формуле «ремонт — штраф — согласование».

«Объективно первый вариант сложнее, хотя и является полностью законопослушным, — говорит Вячеслав Голенев. — Необходимо разработать проект в проектной организации с соответствующим допуском и согласовать его с контролирующими структурами. В Москве это Мосжилинспекция. Контролирующие структуры выдадут разрешение, которое действует год с возможностью однократного продления еще на полгода. После получения разрешения можно приступать к ремонту. Причем надо уложиться в указанные сроки, то есть максимум полтора года.

По итогам подрядчик составляет акт выполненных работ, который также подлежит согласованию в контролирующем органе на приемочной комиссии».

Во втором случае после произведенного ремонта необходимо, во-первых, получить заключение БТИ с красными линиями на схеме. Эти линии обозначают реальные стены, не соответствующие плану.

Затем, во-вторых, нужно получить техническое заключение о безопасности и допустимости произведенных работ. Делает его организация, имеющая соответствующий допуск. Некоторые работы никогда не согласуют. Например, перенос кухни в помещение без окна, как рассказывают специалисты, не имеет никаких шансов.

Во втором варианте при любом раскладе придется заплатить штраф. Для граждан он составляет 2,5 тысячи — 5 тысяч рублей.

После этого, как рассказывает член Ассоциации юристов России Артем Коростелев, надо представить документы в орган, осуществляющий согласование.

«Уполномоченный орган рассматривает документы в течение 45 дней и принимает решение либо о согласовании перепланировки, либо об отказе», — уточняет юрист. Он подчеркивает, что легализация перепланировки осуществляется уполномоченным органом бесплатно. Однако техническое заключение может стоить и 25 тысяч рублей, и 100 тысяч, в зависимости от проектировщика и сложности объекта.

У кого-то из хозяев не хватает денег и желания, у кого-то правовых знаний, чтобы привести свою квартиру в юридический порядок. В итоге сейчас на рынке жилья находятся сотни тысяч юридических мин: квартир, некогда купленных «в бетоне» и отремонтированных с фантазией.

Некоторые юридические мины создаются прямо сейчас — в только что сданных новостройках. Человек, купивший квартиру с «красными линиями», должен понимать, что приобретает и проблемы.

«В случае приобретения квартиры с нелегализованной перепланировкой собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование», — говорит Артем Коростелев.

Проще говоря, в квартире надо будет все снести и сделать так, как полагается по плану БТИ. Иначе чиновники могут подать в суд и лишить покупателя квартиры. Ее выставят на торги, выручку отдадут человеку за вычетом расходов на ремонт, провести который обяжут нового собственника.

Конечно, жить на такой юридической мине можно годами и десятилетиями, а если повезет встретить юридически наивного покупателя, даже продать ее. Но мина на то и мина, что может рвануть в любой момент, и кто-то окажется крайним. Например, обиженные на что-то соседи напишут жалобу в жилинспекцию. Или при разводе решит отомстить кто-то из супругов. Или обойденные квадратными метрами наследники захотят насолить родственникам-новоселам. Вариантов масса.

Почему лучше брать квартиру с отделкой

В домах с готовыми к заселению квартирами нет периода шумного ремонта, грязи и строительного мусора в подъездах, быстрее происходит заселение, говорит коммерческий директор строительной компании Дмитрий Железнов. Но и на квартиры «в бетоне» есть спрос: их покупатели хотят с нуля создать жилье своей мечты.

Ремонт своими руками или с помощью случайной бригады рабочих может быть непрофессиональным: если разводка труб водоснабжения в ванной и на кухне, прокладка электропроводки будут сделаны некачественно, это может привести к пожару или затоплению соседей снизу. «Такие последствия покупки жилья без отделки способны разорить собственника», — добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Мария Литинецкая .

Новая квартира находится на гарантии у застройщика, подчеркивает Дмитрий Железнов. Если же квартира передавалась «в бетоне», девелопер не будет отвечать за некачественно положенный ламинат или неграмотно сделанную электропроводку.

Коварный план

Ремонт в квартирах, купленных "в бетоне", может быть приравнен к перепланировке

Члены Ассоциации юристов России выступили со строгим предупреждением: ремонт в квартире, купленной "в бетоне", то есть даже без внутренних стен, необходимо узаконить. Если комнаты и санузлы выйдут за рамки изначального плана БТИ, это будет считаться перепланировкой.

Воплощая в ходе ремонта свои мечты, нельзя забывать, что мечты в данном случае требуют согласования. Фото: GettyImages

Давно стало обычным делом, когда некоторые квартиры продаются не просто без отделки, но вообще без ничего. Коробка. Только на полу прочерчены контуры запланированных комнат, кухни, санузла и т.п. "Это же хорошо! - уверяют застройщики. - У нас вы можете воплотить свои самые смелые фантазии".

Покупаются и покупают многие. И ведь нельзя сказать, что застройщики обманывают. Нет, тактично умалчивают.

"Из этого вытекает абсурдная проблема рекламы "возможности сделать квартиру своей мечты": так-то оно, может, и так, но это возможно только при соблюдении обязательных требований к перепланировке, - подчеркивает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев. - Однако об этом ни один застройщик обычно не говорит. Да и обязанности у него такой нет, ведь право на перепланировку у гражданина есть в силу закона. Но этому праву корреспондирует обязанность выполнить перепланировку, не нарушая закона, строительно-технических норм и требований, а также согласовать ее с контролирующими органами".

У человека, купившего квартиру "в бетоне" и желающего блеснуть оригинальностью, есть два варианта. Первый - строго по закону. То есть по формуле "проект - разрешение - ремонт". Второй - своевольный. По формуле "ремонт - штраф - согласование".

"Объективно первый вариант сложнее, хотя и является полностью законопослушным, - говорит Вячеслав Голенев. - Необходимо разработать проект в проектной организации с соответствующим допуском и согласовать его с контролирующими структурами. В Москве это Мосжилинспекция. Контролирующие структуры выдадут разрешение, которое действует год с возможностью однократного продления еще на полгода. После получения разрешения можно приступать к ремонту. Причем надо уложиться в указанные сроки, то есть максимум полтора года.

По итогам подрядчик составляет акт выполненных работ, который также подлежит согласованию в контролирующем органе на приемочной комиссии".

Во втором варианте при любом раскладе придется заплатить штраф. Для граждан он составляет 2,5 тысячи - 5 тысяч рублей.

"Уполномоченный орган рассматривает документы в течение 45 дней и принимает решение либо о согласовании перепланировки, либо об отказе", - уточняет юрист. Он подчеркивает, что легализация перепланировки осуществляется уполномоченным органом бесплатно. Однако техническое заключение может стоить и 25 тысяч рублей, и 100 тысяч, в зависимости от проектировщика и сложности объекта.

У кого-то из хозяев не хватает денег и желания, у кого-то правовых знаний, чтобы привести свою квартиру в юридический порядок. В итоге сейчас на рынке жилья находятся сотни тысяч юридических мин: квартир, некогда купленных "в бетоне" и отремонтированных с фантазией.

Некоторые юридические мины создаются прямо сейчас - в только что сданных новостройках. Человек, купивший квартиру с "красными линиями", должен понимать, что приобретает и проблемы.

"В случае приобретения квартиры с нелегализованной перепланировкой собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование", - говорит Артем Коростелев.

Почему лучше брать квартиру с отделкой

В домах с готовыми к заселению квартирами нет периода шумного ремонта, грязи и строительного мусора в подъездах, быстрее происходит заселение, говорит коммерческий директор строительной компании Дмитрий Железнов. Но и на квартиры "в бетоне" есть спрос: их покупатели хотят с нуля создать жилье своей мечты.

Ремонт своими руками или с помощью случайной бригады рабочих может быть непрофессиональным: если разводка труб водоснабжения в ванной и на кухне, прокладка электропроводки будут сделаны некачественно, это может привести к пожару или затоплению соседей снизу. "Такие последствия покупки жилья без отделки способны разорить собственника", - добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Мария Литинецкая.

Новая квартира находится на гарантии у застройщика, подчеркивает Дмитрий Железнов. Если же квартира передавалась "в бетоне", девелопер не будет отвечать за некачественно положенный ламинат или неграмотно сделанную электропроводку.

Чтобы ремонт в новостройке не превратился в кошмар: что купить – квартиру в бетоне или с предчистовой отделкой?

Присматриваете квартиру в новостройке, но не знаете, какая отделка доставит меньше хлопот? Можно выбрать черновую и полностью сделать ремонт самому, а можно обратить внимание на предчистовой вариант white box и доделать лишь определенные штрихи в соответствии с собственным вкусом. Новострой-М рассказывает, что окажется финансово выгоднее, сколько времени займет ремонт «средней» квартиры и какую примерно сумму придется вложить в обоих случаях.

Что предлагают девелоперы покупателям

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то выбирать отделку вам предстоит из двух вариантов: первый – это предчистовая, ее еще называют white box, «начальная» или «белая», а второй – чистовая. Это отделка «под ключ», «полная», «готовая» или «ремонт от застройщика».

Также не стоит забывать, что есть и черновой вариант, то есть квартира без отделки, она передается покупателю «в бетоне».

Чистовая отделка позволяет заселиться в квартиру в день получения ключей, так как в ней уже есть все необходимое для жизни: электричество, финишное покрытие, сантехника, кухня, приборы учета. Иногда объект сдают с полной меблировкой.

Отделка white box предлагает владельцу квартиры сконцентрироваться на выборе цвета и фактуры финишных материалов для стен и пола. Выравнивать поверхности и монтировать коммуникации не нужно, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Всю «грязную» работу осуществляет застройщик: возводит межкомнатные стены, оштукатуривает поверхности, делает разводку электричества, устанавливает розетки и выключатели, выполняет стяжку пола, прокладывает канализационные трубы и трубы систем горячего и холодного водоснабжения.

В квартирах с отделкой white box в санузлах и на кухне обычно выполняется устройство резьбовых муфт в стенах с установкой оконечных заглушек, а также звукоизоляция пола во всех помещениях и прокладка телевизионного кабеля, добавляет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Черновая отделка – это непаханое поле работы и огромный простор для фантазий. Покупатель получает пустую бетонную коробку, порой даже без межкомнатных перегородок. Такой вариант отлично подходит для реализации любой дизайнерской задумки.

Квартира без отделки сдается с обязательным минимумом выполненных работ, рассказывает Павел Никишов, руководитель управления отделочных работ ГК «Инград». В помещении должны быть установлены стеклопакеты и входная дверь, подведены инженерные коммуникации, вентиляция, выполнена разводка труб отопления и черновая стяжка пола. Если проектом предусмотрены межкомнатные перегородки, на полу должна быть выполнена трассировка из кирпича, либо пазогребневой плиты в один ряд.

Разводки электричества в таких квартирах обычно нет. Как правило, она выполнена до щитка в подъезде.

«Вариант «без отделки» – когда покупатель может сделать ремонт на свой вкус, без привязки к однотипным типовым предложениям, которые есть у застройщика. Особенно это актуально, если дом построен по монолитной технологии, так как в квартире минимум несущих стен, а значит, больше идей по функциональному использованию помещения. Что касается чистовой отделки, то она обходится застройщику значительно дешевле, поскольку тот не только закупает материалы оптом, но и оплачивает работы подрядных организаций по сметам ниже рыночных. Благодаря «оптовому» подходу нередко страдает качество выполненных работ и использованных чистовых материалов. Как итог– конечный вариант может оказаться далек от красивых рендерных картинок и не найти положительных откликов у покупателей»

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Без этого не обойтись: дизайн-проект и смета

Какой бы ремонт ни планировался в новостройке, без дизайн-проекта и сметы не обойтись. По крайней мере, если есть желание сэкономить драгоценное время, нервы и деньги.

В дизайн-проекте нужно указать, какие планируется использовать отделочные материалы для пола, стен и потолка, а также двери и плинтус. Не менее важна расстановка мебели и сантехники, расположение розеток и световых приборов.

Однако работать по дизайн-проекту нельзя. В нем указаны лишь пожелания собственника, смоделирован общий вид квартиры. Для реализации задуманного необходимы рабочие чертежи.

Например, чтобы ванна стояла в указанном месте, к ней должна быть подведена вода и канализация. У канализации надо соблюсти необходимый уклон, а значит, придется учитывать высоту отвода канализационного стояка. Если трубы водоснабжения к смесителю ванны разведены от коллекторов, то каждый прибор получится отключать отдельно. А если они разведены одной трубой с разветвлениями с помощью тройников, то вода ко всем приборам будет перекрываться в одном месте. Трубы могут пройти снаружи стены, или в коробе, или в штробе – все это, и многое другое, должно быть предусмотрено в проекте, предупреждает эксперт.

Часто заказчики не считают важным прорабатывать эти вопросы заранее и отдают их на усмотрение бригады, делающей ремонт. Такой путь чреват сюрпризами: «усмотрение» бригады может отличаться от потребностей и нормативов хозяина квартиры.

После того, как проект в том или ином виде будет готов, нужно составить смету предстоящих расходов. Она позволит заранее оценить расходы и зафиксировать бюджет. Желательно, чтобы смету составлял тот подрядчик, который будет делать ремонт. Если это сделает внешний специалист, то к стоимости работ конкретных исполнителей смета может не иметь никакого отношения.

Стоит учитывать, что смета на ремонт имеет свойство возрастать в процессе производства работ: что-то не предусмотрели, захотели дополнительно или просто забыли. Это касается и работ, и материалов. Нередко бригады даже специально что-то «забывают», чтобы цена перед началом работ выглядела для заказчика более привлекательной. И «вспоминают» об этом, когда ремонт уже вовсю идет, и отказаться от услуг исполнителей теперь гораздо сложнее.

Застраховаться от дополнительных расходов можно только одним способом: поручить выполнение работ компании, которая делает проект и ремонт уже со всеми материалами по фиксированной стоимости под ключ, и эта стоимость указывается в договоре как окончательная.

Основные ошибки ремонта

Наиболее частая ошибка – это пренебрежение технической частью проекта и незнание того, что стройкой надо управлять, считает Дмитрий Куркович. Формула «рабочие сами все знают и сделают, как надо» не работает.

Не факт, что знают, и не факт, что сделают.

Очень редко попадаются рабочие, которые действительно досконально разбираются в технологиях и нормах, это вопрос больше инженеров. После них часто приходится что-то переделывать или мириться с тем, что, например, плиту нельзя включать одновременно с чайником, из-под подоконника дует ветер, а ламинат скрипит и расходится на стыках. Еще после ремонта может выясниться, что планировку невозможно согласовать, так как она нарушает пожарные нормы, а рабочие об этом не знали.

В общем, не пускайте стройку на самотек, контролируйте рабочие процессы.

Минимальная стоимость самостоятельного ремонта

Недорогой ремонт в новостройке без отделки и перегородок в Московском регионе сегодня обойдется с материалами не менее чем в 15-20 тысяч рублей за квадратный метр, сообщает Дмитрий Куркович. Конечно, многое зависит от площади квартиры: чем она меньше, тем дороже выйдет ремонт. Например, за 1 кв. метр в студии придется отдать на 30% больше, чем за «квадрат» в 2-комнатной квартире.

В эту сумму входит:

- стяжка, финишное покрытие пола (как правило, это ламинат), плинтус;

- возведение перегородок, штукатурка и шпаклевка стен, оклейка обоями или покраска;

- откосы и подоконники;

- разводка электроснабжения и освещения;

- плитка в ванной комнате/туалете на полу и стенах;

- разводка труб водоснабжения и канализации;

- сантехнические приборы (ванна, умывальник, унитаз, смесители, вывод под стиральную машину).

При желании можно попробовать уложиться и в меньшую сумму. Для этого придется самому руководить стройкой и ставить задачи бригаде, закупать материалы и следить за распродажами и акциями в магазинах DIY (Do It Yourself – «сделай сам»), использовать дешевую рабочую силу и не нанимать сторонних специалистов. Но вряд ли экономия будет значительной, отмечает спикер, а возможность совершения ошибок и возникновения дополнительных расходов в этом случае значительно возрастает.

Срок ремонта в новостройке с черновой отделкой без перегородок занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, если нет каких-то сложных работ. На меньшее время рассчитывать не стоит, потому что не будут соблюдаться технологии: как минимум не успеют высохнуть стяжка и штукатурка.

«Полусухая» стяжка в этом случае тоже не панацея: ее нужно правильно сушить, оставляя влажной до набора прочности. Это занимает около 28 дней вне зависимости от вида стяжки.

В квартире с отделкой white box, когда уже возведены перегородки, разведена электрика и свет, на полу есть стяжка, стены оштукатурены и зашпаклеваны, стоимость ремонта может оказаться значительно ниже. Экономия составит 25-50% в зависимости от выбранных отделочных материалов. Бывают и нюансы: например, если «белую» отделку нужно переделать из-за неудачной схемы расположения розеток, или качество подготовки под отделку требует доработок.

Важно: при покупке лота в новостройке с голыми бетонными стенами владелец имеет право получить налоговый вычет с затрат на ремонт в размере 13% от истраченной суммы. Поэтому сохраняйте все чеки, они могут вам пригодиться в будущем. Правда, есть один нюанс: этот вычет не добавляется к основному имущественному вычету, а входит в его предельную сумму. Она составляет 2 миллиона рублей. То есть при покупке студии за 1,5 млн руб. и ремонте в размере 500 тыс. руб. официально трудоустроенный россиянин получит от государства кешбэк в размере 260 тыс. руб. (195 тыс. за покупку недвижимости и 65 тыс. в виде затрат на ремонт в новостройке).

Во сколько обойдется отделка white box от застройщика

Отделка white box – это определенные расходы, которые несет застройщик, ведь на эти работы приходится привлекать подрядчиков.

Если говорить о ее стоимости, то white box в среднем по рынку сейчас стоит около 7-10 тыс. руб. за кв. метр, сообщает Павел Никишов. При этом готовая отделка начинается от 12-15 тыс. руб. за кв. м и доходит порой до 150 тыс. руб. за метр в премиальных сегментах. Застройщик, за счет объемов, выполняет такие работы на порядок дешевле. В среднем на 20-30%. Компании получают значительные скидки на материалы. Зачастую их приобретают практически по себестоимости. Рядовой клиент никогда не сможет «выбить» себе такой дисконт.

Конечно, многое зависит от класса новостройки. Например, однокомнатная квартира площадью 38 кв. м без ремонта в ЖК «Кварталы 21/19» стоит 9,7 млн руб. Аналогичный вариант с отделкой white box обойдется покупателю в 10,4 млн руб. Таким образом стоимость предчистовой отделки составляет 700 тыс. руб. или 18,4 тыс. руб. за квадратный метр, информирует Андрей Колочинский.

Алексей Лухтан считает, что, делая ремонт самостоятельно, собственник переплачивает не более 15-20% от аналогичной квартиры, но с отделкой white box. При этом качество будет в разы лучше, а дизайн именно тот, который нужен владельцу. И самое важное: покупатель может самостоятельно выбрать и контролировать строительную бригаду. А при получении квартиры в формате white box такой возможности нет. Собственник не сможет контролировать рабочих, влиять на выбор стройматериалов и проверить качество выполнения черновых и предчистовых работ.

Ремонт в «панельке» дешевле, чем в монолите? Это миф

Считается, что при прочих равных ремонт в панельном доме, где уже есть стяжка и электрика, обходится своим хозяевам дешевле, чем в монолитном доме. Отчасти это так. Но дело здесь даже не в затратах на стяжку и электрику, а в готовых перегородках, комментирует Дмитрий Куркович. В панельном доме перегородки обычно есть, в монолите их часто не бывает совсем. А это, в зависимости от планировки, до 10% всех затрат на ремонт.

Насчет существующей электрики в панельных домах – вопрос неоднозначный. Плюс: она есть. Минус: в 90% случаев требуется ее переделка, полная или частичная.

У многих застройщиков расположение розеток такое, что пользоваться ими в реальной жизни бывает сложно, не говоря уже о том, что розетки никак не привязаны к расстановке мебели. Например, в разных сериях у ДСК-1 исторически в рабочей зоне кухни ставится одна силовая розетка для плиты, и еще одна, обычная, для всего остального: холодильника, чайника, микроволновки, посудомоечной машины и т.д. Понятно, что кабель не выдержит нагрузки, если подключить все приборы одновременно.

Переделка разводки электроснабжения в панельных домах затрудняется еще и тем, что по нормам Москвы в панелях запрещено делать штробы для прокладки кабелей. Их можно прокладывать только в дополнительном слое штукатурки или в коробах, что порой сводит всю экономию на нет.

То же самое со стяжкой от застройщика, которая в панельном доме очень часто не соответствует требованиям для укладки финишного покрытия. Ее приходится переделывать или, как минимум, дополнительно выравнивать самонивелирующимся составом, что по стоимости бывает ненамного дешевле, чем сделать стяжку заново.

Поэтому экономия на стяжке и электрике в панельном доме (до 10-15% от стоимости ремонта) будет только в том случае, если покупатель оставляет все как есть и ничего не переделывает, что далеко не всегда возможно.

Делать ремонт самому или нанимать специалистов?

Дать однозначный ответ на этот вопрос нельзя. Все зависит от имеющегося бюджета и свободного времени. Профессиональный подрядчик обойдется дороже, но рисков с ним меньше: он полностью возьмет на себя управление стройкой и будет отвечать за поставку материалов, контроль качества, правильность выполнения поставленных задач, ошибки в проекте и т.п.

Когда денег в обрез, а переезжать нужно, то остается лишь один вариант – заниматься ремонтом самостоятельно. Но тогда все возможные проблемы будут головной болью хозяев квартиры. Кроме того, если большинство работ делать самостоятельно, не обладая должными навыками, то это займет не меньше полугода. При условии, что заниматься ремонтом надо будет каждый день с утра до вечера, предупреждает Дмитрий Куркович.

Что в итоге выгоднее для покупателя: черновая отделка или white box

Выгода покупки квартиры с предчистовой отделкой очевидна – она доходит до 30% по сравнению с затратами при самостоятельном ремонте. Но есть не менее важное преимущество: отсутствие в доме шумных и грязных работ после заселения, а также сохранение мест общего пользования в первоначальном виде, считает Андрей Колочинский. Кроме того, отделка white box не лишает покупателя возможности проявить индивидуальность в оформлении пространства.

Немаловажно, что стоимость отделки white box уже входит в цену квартиры, что особенно значимо для тех, кто берет ипотеку. Если же покупатель планирует делать ремонт самостоятельно, то помимо средств на приобретение жилья ему потребуется существенная сумма на ремонт, добавляет Павел Никишов.

Алексей Лухтан, в отличие от своих коллег, затрудняется однозначно определиться с тем, какую отделку считать наиболее выгодной для клиента. Многое зависит от целей, которые он преследует. Если это инвестиционная покупка, подразумевающая дальнейшую перепродажу или сдачу квартиры в аренду, то наличие отделки будет только плюсом. Не нужно тратить время на ремонт, можно сразу получать прибыль.

Если квартира приобретается для собственного проживания, то покупатель должен быть готов к тому, что:

- в случае наличия отделки ему придется многое переделывать и принимать квартиру от застройщика особенно тщательно;

- в случае отсутствия отделки надо будет потратить время и дополнительные средства на ремонт.

«Если рассматривать исключительно экономическую сторону вопроса, то покупателю выгоднее обращаться к услугам застройщика и приобретать квартиры с предчистовой отделкой (white box). Секрета тут нет: из-за большого объема и количества объектов крупные компании получают у подрядных организаций эксклюзивные скидки»

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Кухня за красной линией

Ремонт в квартирах, купленных "в бетоне", может быть приравнен к перепланировке

Если человек не узаконит перепланировку, его могут заставить снести все, что не вписывается в план БТИ. Фото: Сергей Михеев/РГ

Давно стало обычным делом, когда некоторые квартиры продаются не просто без отделки, но вообще без ничего. Коробка. Только на полу прочерчены контуры,запланированных комнат, кухни, санузла и т.п. "Это же хорошо! - уверяют застройщики. - У нас вы можете воплотить свои самые смелые фантазии".

Покупаются и покупают многие. И ведь нельзя сказать, что застройщики обманывают. Нет, тактично умалчивают.

Между тем многие граждане наивно полагают, что фантазии не надо никак оформлять. И даже искренне убеждают в этом покупателей, когда решают продать свое уникальное гнездышко.

Ремонт в квартире, купленной "в бетоне", то есть даже без внутренних стен, необходимо узаконить

Картинка из жизни: продается квартира в Подмосковье, хороший тихий район, рядом сквер, где бегают белочки.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Дом построен лет пять назад. Квартира на восьмом этаже. Состояние превосходное. Из одной комнаты сделано две. На кухню ведут два входа - из коридора и из второй комнаты. Санузел совмещенный, и это позволило кроме ванны поставить еще и душевую кабину. Хотя по проекту БТИ - санузел раздельный, а двери, ведущей из комнаты на кухню, нет и в помине.

"Перепланировка узаконена?" - спрашивает покупатель.

"Нет, конечно, - простодушно отвечает продавец. - Мы же покупали в бетоне, здесь ничего не было. Какая же это перепланировка?"

Увы, парируют юристы, это самая настоящая перепланировка. За нее как минимум надо заплатить штраф. А сами новации следует официально оформить.

У человека, купившего квартиру в бетоне и желающего блеснуть оригинальностью, есть два варианта. Первый - строго по закону. То есть по формуле "проект - разрешение - ремонт". Второй - своевольный. По формуле "ремонт - штраф - согласование".

По итогам подрядчик составляет акт выполненных работ, который также подлежит согласованию в контролирующем органе на приемочной комиссии. Отклонение от предписаний проекта на производство перепланировки не допускается".

"Уполномоченный орган рассматривает документы в течение 45 дней и принимает решение либо о согласовании перепланировки, либо об отказе", - уточняет юрист.

При этом он подчеркивает, что легализация перепланировки осуществляется уполномоченным органом бесплатно. Однако техническое заключение может стоить и 25 тысяч рублей, и 100 тысяч, в зависимости от проектировщика и сложности объекта.

У кого-то из хозяев не хватает денег и желания, у кого-то правовых знаний, чтобы привести свою квартиру в юридический порядок. В итоге сейчас на рынке жилья находятся сотни тысяч юридических мин: квартир, некогда купленных в бетоне и отремонтированных с фантазией. Причем отдельные продавцы чистосердечно признаются покупателям, что узаконить ремонт невозможно.

Законопослушный хозяин сначала утвердит проект ремонта своей мечты, а потом начнет сверлить стены. Фото: iStock

Некоторые юридические мины создаются прямо сейчас - в только что сданных новостройках. Тем более что в прошлом году, как сообщают аналитики, люди активно покупали жилье в новостройках. В том числе квартиры в бетоне. Кроме того, по подсчетам аналитиков, только в прошлом году в Московском регионе было заключено 151 900 договоров долевого участия с гражданами.

Человек, купивший квартиру с "красными линиями", должен понимать, что приобретает и проблемы.

"В случае приобретения квартиры с нелегализованной перепланировкой собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющем согласование", - говорит Артем Коростелев.

По сути, на рынке жилья сейчас расставлены сотни тысяч юридических мин - квартир с неузаконенной перепланировкой

"Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное - безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта. Если такое согласование не получено - муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд", - напомнила нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.

В домах с готовыми к заселению квартирами нет периода шумного ремонта, грязи и строительного мусора в подъездах, быстрее происходит заселение, говорит коммерческий директор строительной компании Дмитрий Железнов. Но и на квартиры "в бетоне" есть спрос: их покупатели хотят с нуля создать жилье своей мечты.

Ремонт своими руками или с помощью случайной бригады рабочих может быть непрофессиональным: если разводка труб водоснабжения в ванной и на кухне, прокладка электропроводки будут сделаны некачественно, это может привести к пожару или затоплению соседей снизу. "Такие последствия покупки жилья без отделки способны разорить собственника", - добавляет управляющий партнер агентства недвижимости Мария Литинецкая.

Квартира в бетоне ремонт

Часто улучшить интерьер можно лишь устранив небольшие дефекты отделки. Предлагаем провести косметический ремонт квартир «под ключ» в Москве, который позволит по-новому оформить жилое помещение.

Возможные строительные работы при косметическом ремонте:

пол: демонтаж, монтаж любых напольных покрытий;
стены: грунтовка, покраска, поклейка обоев, отделка декоративной штукатуркой;
потолок: шпаклёвка, покраска, монтаж натяжной потолочной конструкции.

При необходимости возможна также замена сантехники и электрики.

Получив заявку, мы направим к вам инженера для бесплатного замера и точного расчёта необходимых материалов. Изменения в смету возможны только по вашей инициативе, если во время ремонта будет решено убрать или добавить какие-либо работы.

Мы дорожим репутацией, поэтому назначаем ответственного прораба для контроля за расходом материалов и качеством ремонта. На все строительные работы предоставляется гарантия.

Оставьте заявку или свяжитесь по телефону с нашими менеджерами, и мы отремонтируем вашу квартиру качественно и в оговорённые сроки.

Почему клиенты выбирают «Дом профи»?

Потребители выбирают нашу компанию для выполнения квартирного ремонта потому, что у нас:

Ремонт квартир во вторичном жилье

ООО «Сказано-Сделано» предоставляет высококачественные услуги по ремонту квартир и загородных домов. Мы работаем грамотно и профессионально, к выполнению поставленных задач привлекаем квалифицированных мастеров. Если вам нужен ремонт без забот, вы попали по адресу. Мы избавим вас от решения вопросов, связанных с ремонтом. При разработке дизайнерского проекта учитываем все ваши требования и пожелания. В течение двух часов наши специалисты рассчитают точную смету на ремонт. Поможем подобрать наиболее подходящие материалы для отделки разных помещений в вашей квартире или частном особняке.

Все работы выполняем строго по плану, не срываем сроков. Сдаём объекты вовремя. Мы не берём денег наперед. Осуществляем строгий контроль качества на каждом этапе проведения ремонтно-отделочных работ.

Ремонт квартир в новостройках

Читайте также: