Двухэтажные кирпичные многоквартирные дома
Обновлено: 05.05.2024
Типы домов: преимущества и недостатки
«Ста́линки», сталинские дома — общее разговорное название домов, сооружавшихся в СССР с конца 1930-х годов до середины 1950-х годов, во время правления И. В. Сталина, преимущественно в стиле неоклассицизма.
Их строительство началось в Краснодаре в конце 20-х годов прошлого века.
Сталинские дома можно разделить на 2 типа: довоенные и те, что построены после Победы. Их конструктивное отличие состоит в том, что до войны дома строили с деревянными межэтажными перекрытиями. Бетонными были только пол 1-го этажа и потолок последнего. Такая концепция была характерна для всего довоенного строительства. "Сталинки", построенные после Великой Отечественной войны, имеют железобетонные перекрытия на всех этажах.
В Краснодаре это здания от двух до пяти этажей. Большинство имеют 3-4 этажа.
Как правило, сталинская квартира имеет значительное число комнат - обычно три-четыре. Одно- и двухкомнатные «сталинки» строились ограниченно.
Высота потолков в «сталинках» в основном от 2,8 до 3,2 метра. Они имеют удобные кухни до 15 кв.м. Многие «сталинки» имеют балконы.
Основной стройматериал, использовавшийся при возведении сталинских домов — кирпич, в довоенных постройках в основном использовался красный, в более поздних — белый. В основном сталинские дома покрывались штукатуркой.
Общая площадь «сталинок» обычно составляет:
1-комнатная — 32-50 кв.м.;
2-комнатная — 44-66 кв.м.;
3-комнатная — 57-85 кв.м.;
4-комнатная — 80-110 кв.м.
Плюсы
- Высокая шумо- и теплоизоляция, хорошая площадь квартир, а самое главное, настоящее месторасположение таких домов - центр города.
- Это просторные светлые квартиры с большими окнами и высокими потолками (последнее обстоятельство позволяет сделать многоуровневый потолок с самыми смелыми дизайнерскими решениями). Одно из главных преимуществ – хорошая площадь. Двухкомнатная «сталинка» может по площади равняться трехкомнатной «хрущевке».
- Другой важный плюс – планировка. Как правило, в «сталинках» изолированные комнаты, что выгодно отличает их от тех же «хрущевок».
Минусы
- «Сталинки» имеют высокий процент износа зданий (прежде всего, коммуникации), отсутствие современной инфраструктуры (в частности, автостоянок и подземных гаражей).
- «Сталинки» остаются достаточно дорогим и престижным жильём, особенно после проведённого ремонта.
- Отсутствие балконов и лоджий на первых этажах.
«Хрущёвки»:
При Н.С. Хрущеве началось массовое строительство новых домов под девизом «для каждой семьи маленькое жилье, но свое». В народе эти дома стали называться «хрущевками». "Хрущевки" в Краснодаре - это в основном 5-этажные панельные и кирпичные дома с квартирами малой площади.
Строительство «хрущёвок» продолжалось с 1956 по 1985 год. Первоначально «хрущевки» строились кирпичными, с начала 60-х гг. в целях экономии и увеличения темпа строительства перешли на панельное домостроение.
Общая площадь квартир в "хрущевках" обычно следующая:
маломерки - 24-26 кв.м. + отсутствие санузла.
Минусы «Хрущевок»:
- высота потолков 2,5 м,
- слабая звукоизоляция внутренних стен – перегородки между комнатами в несколько сантиметров,
- узкие коридоры и лестничные клетки,
- маленькие размеры кухонь (4-6 кв.м.) и жилых комнат (6-16 кв.м.),
- смежные или проходные комнаты,
- отсутствие лифта,
- срок эксплуатации 25 лет,
- большое количество трещин и грибка,
- высокий процент износа,
- недостаточная теплоизоляция — прохлада зимой и, наоборот - жара летом (особенно на верхних этажах).
Плюсы "Хрущевок":
- низкая стоимость относительно других типов домов в городе Краснодаре.
- расположение в районах с хорошо развитой инфраструктурой.
Высотки в Краснодаре 5-14 этажей:
Типовые серии домов, получившие свое название по имени Генерального секретаря ЦК КПСС Леонида Ильича Брежнева, при котором они проектировались, то есть с 1965 года по начало 1980-х годов.
После того как был принят новый стандарт типового строительства домов – Единый каталог строительных деталей, на его основе стали разрабатываться новые или модернизироваться готовые серии домов. В итоге, в жизнь начинают выпускать «брежневки» – улучшенный вариант «хрущевок».
Эти дома строились в период правления Брежнева, отсюда и получили название «Брежневские» дома.
Отличаются от «хрущевок», как правило, следующим:
- наличие лифта и мусоропровода;
- большая площадь и этажность чем у хрущевок;
- разделённый санузел;
- обеспечена гидроизоляция в санузлах,
- расширены лестничные площадки и пролеты.
Квартиры в Краснодаре в этих домах по площади сопоставимы с "хрущевками".
Минусы Советских высоток.
- в большинстве брежневских серий плохая теплоизоляция стен,
- маленькие тесные кухни во многих сериях,
- плохая звукоизоляция,
- отсутствие лифта в 5-этажных домах,
- часто приходится ремонтировать разошедшиеся стыки (швы) между панелями, бывают протечки наружных стен.
Плюсы
- расположение домов и инфраструктура,
- наличие лифтов в домах 9-12 этажей,
- комнаты в «брежневках», как правило, изолированные (либо легко сделать их такими).
Квартиры улучшенной планировки:
Такие квартиры стали строить в 1980-е годы. Были разработаны типовые серии домов, имеющих улучшенную планировку и увеличенную площадь. Как правило, это панельные или кирпичные 9-10-этажные дома.
Так же оборудована придомовая территория и детская площадка.
Квартиры имели, как правило, следующую площадь:
1-комнатные квартиры - 33-39 кв.м.
2- комнатные квартиры - 52-54 кв.м.
3- комнатные квартиры - 65-71 кв.м.
Минусы
- Плохое состояние подъездов,
- Часто протекает крыша.0
Такими домами застроен Комсомольский мкр. (КМР), много их на Гидрострое (ГМР), есть на Черемушках (ЧМР), в Юбилейном (ЮМР), на Фестивальном (ФМР).
Монолитные
Монолитное домостроение - это современная технология строительства многоэтажных домов, позволяющая возводить здания практически любой высоты и формы.
Благодаря особенностям процесса строительства, возводятся такие дома достаточно быстро. Сначала на стройплощадке монтируются формы, повторяющие контуры стен, балок и т. д., затем в них вставляется арматура, потом заливается бетон. Когда бетон затвердевает, получается готовый элемент здания. Заливочные формы (опалубка) демонтируются либо становятся частью стены. Темпы строительства зависят от количества опалубки одновременно находящейся в работе.
Главное достоинство такой технологии – полная свобода в создании планировок, с любой длинной пролетов и с требуемой высотой потолка. Перегородок внутри квартиры можно не ставить совсем. В результате архитектор обладает практически полной свободой самовыражения при проектировании таких зданий, в отличие от, например, панельных домов, где фантазия проектировщика ограничена размерами заводских панелей.
Как правило, внутренние стены делают из газобетона, газоблока или гипсоблока, это позволяет делать стены достаточно тонкими, соответственно и квартиры в таких домах намного просторнее. Эти материалы очень хорошо поглощают звук.
Монолитные дома одни из самых долговечных и надежных построек. Первые 60 лет с момента строительства они только прибавляют в жесткости. При просадке почвы дом из кирпича может рухнуть, тогда как монолитное строение можно укрепить.
Такие дома практически не имеют швов, что положительно сказывается на показателях тепло- и звуконепроницаемости. Это позволяет существенно уменьшить толщину стен, а значит массу всего здания и нагрузку на фундамент. В монолитных домах не бывает трещин на потолке.
К монолитным домам относятся все дома, которые имеют в своей основе монолитный каркас. Наружные стены в них выполняют из различного материала: кирпич, пеноблок (пенобетон), панель. Некоторые монолитные дома выполнены полностью по монолитной технологии, в них и наружные стены монолитные.
Монолитное домостроение постепенно вытесняет другие типы домов. Преимущества монолитов прежде всего в прочности. Такая недвижимость Краснодара более сейсмостойкая, чем панельные и кирпичные дома.
Стоит ли покупать квартиру в старой 2-х этажке?
Мне предложили купить квартиру в старом двухэтажном доме, и всё мне здесь нравится: и цена низкая, и планировка просторная, и район обжитой, и местоположение удачное. Сам дом после капремонта — крепкий, отремонтировали буквально всё: заменили кровлю и все центральные коммуникации, отштукатурили, покрасили, с виду и не скажешь, что ему скоро стукнет 100 лет. Но всё же есть в душе какое-то сомнение на счёт приобретения жилья в старом двухэтажном доме 30-х 40-х годов советской постройки. Вопрос по существу: Что вы как риэлтор посоветуете, стоит ли покупать квартиру в старом двухэтажном доме или всё же отказаться от покупки?
Преимущества квартир в двухэтажных домах
К явным преимуществам двухэтажных домов можно отнести почти всегда удачное местоположение в исторических частях населённых пунктов, в старых обжитых районах с развитой социально-бытовой, торгово-розничной и транспортной инфраструктурой — всё буквально под рукой (во многих случаях именно с 2-х этажек зарождалась жизнь в крупных городах), тёплая, почти семейная обстановка — лишних людей практически не бывает, всё на виду, все обо всех знают, низкий уровень преступности, тишина и спокойствие, размеренность, плавное течение жизни, ощущение и чувство комфорта от личного проживания. Квартира в двухэтажном доме — это почти всегда высокие потолки под 3.0 м и выше, огромные просторные площади помещений, удачные для людей планировки жилья, отсутствие проблем с парковкой, возможность разбить в палисаднике цветочную клумбу или мини-огород. Квартальная типовая застройка двухэтажными домами представляет собой прямоугольник или овал в центре которого расположен зелёный сквер с детскими площадками, тренажёрами для занятия спортом, благоустроенными газонами и прогулочными дорожками. Не жизнь, а сказка.
Недостатки жилья в 2-х этажках
К явным недостаткам жилых многоквартирных 2-х этажных домов можно отнести физическую усталость коммуникаций: часто гнилые трубы, худая кровля, проблемы с дренажными и системами водоотведения, старая электропроводка. В зависимости от типа перекрытий: деревянные или железобетонные, наличия/отсутствия фундамента могут возникать и иные связанные с этим проблемы: трещины внутри помещений и на фасадах, плохая шумо- и теплоизоляция. Поэтому, если вы не доверяете себе и своим глазам или в чём-то сомневаетесь перед покупкой квартиры в двухэтажке, для прояснения возникших вопросов по качеству строительства и эксплуатации дома, рекомендую пригласить на объект профильных специалистов — инженера по эксплуатации зданий или просто знакомого строителя — вам сразу всё станет намного яснее.
Малоэтажный комфорт
По уровню комфорта с двухэтажками могут сравниться разве что другие малоэтажные дома в 3-5 этажей. Мало народа — больше кислорода, как говорится на миру. Часто всего 2-3 квартиры на этаже. Легко подсчитать, что общая численность населения целого квартала из 8 двухэтажных двух подъездных домов, может поместится в одном лишь подъезде 17-ти этажного дома!
Не редки случаи когда клиент покупает квартиру в старом двухэтажном доме со всеми центральными городскими коммуникациями как альтернативу загородному дому или даче. Оно и понятно, тот же чистый воздух, а хлопот и издержек намного меньше. В основном расположенные в скрытых от посторонних глаз потаённых местах, двухэтажки как нельзя лучше подходят приверженцам размеренного образа жизни.
Также, особо стоит отметить, что старые двухэтажные дома на 2-4 семьи, стали прародителями современных таунхаусов и дуплексов. Проекты дореволюционной и послевоенной малоэтажной застройки массово изучаются застройщиками, грамотные идеи и решения из прошлого используются архитекторами в своих работах в настоящее время. Новое — хорошо забытое старое.
Что можно сказать в заключении? Сама я проживаю в старом 4-х этажном доме 1947 года постройки с деревянными перекрытиями, у нас 3 квартиры на лестничной площадке, всего 9 квартир в подъезде — первый этаж не жилой, на нём изначально предполагалось размещение казённых учреждений (понятие коммерческая недвижимость появилось позже): парикмахерская, библиотека, студия танца. Купила эту 2-х комнатную квартиру совсем недавно, обменяла на новостройку. Для меня жилищный вопрос животрепещущий и до недавнего времени был открытым и актуальным, но я приобрела жильё на вторичке в старом малоэтажном доме и не прогадала, я очень довольна! Что могу сказать по личному опыту?! В чём уж точно потенциальный покупатель не проиграет так это в комфорте личного проживания. Квартира в двухэтажке отлично подойдет творческим лицам, людям пожилого возраста, тем, кто привык к размеренной жизни, не смотря ни на какие неудобства, в первую очередь, ценит тишину и спокойствие.
Меняется ритм жизни, градостроительные нормы, стирается первозданный облик городов. Такую роскошь, как купить себе квартиру в двухэтажном доме, могут позволить себе лишь люди понимающие, истинные ценители комфорта.
Рекомендую непременно воспользоваться представившийся уникально возможностью, купить квартиру в малоэтажном доме, и насладиться тишиной улиц и дворов, духом векового умиротворения, уютной жизнью. Успейте, пока не стёрта с лица земли последняя городская 2-х этажка, почувствовать себя в кой веке раз человеком. Уверена вы не пожалеете.
Сталинки, хрущевки, брежневки: гид по сериям московских типовых домов
Жилищное строительство в Москве уже с первых лет советской власти было приоритетным направлением в развитии города, но финансовых, технических и материальных ресурсов не было.
Жилищный вопрос в самом начале стали решать методом уплотнения и создания коммунальных квартир. Лишь в 1920-е годы были предприняты первые попытки строительства жилых массивов с кооперативными и муниципальными домами, однако прирост городского населения обгонял эти темпы. Генеральный план реконструкции и развития города 1935 года предусматривал комплексную застройку и реконструкцию городских кварталов. Но смена идеологии в архитектуре и архаичность в возведении жилых зданий не позволили в первые пять лет реализовать даже малую часть этого плана.
В 1938–1940-х годах были предприняты первые попытки индустриального домостроения — возведения крупноблочных домов и домов с использованием готовых элементов. После Великой Отечественной войны в Москве в районе Новопесчаных улиц были построены кварталы с домами, в которых были использованы готовые элементы и впервые унифицированы изделия. А первые массовые секционные серии кирпичных домов появились в кварталах Ленинского и Ломоносовского проспектов, а также 1-й и 2-й улиц Строителей (современная улица Строителей и улица Крупской). Одновременно в Ленинграде и Москве в середине 1950-х годов начинаются первые эксперименты по индустриальному домостроению в кварталах Октябрьского поля, 1-й Хорошевской улицы. И лишь после постановления «О развитии жилищного строительства в СССР», принятого Советом Министров СССР в 1957 году, начинается массовое применение индустриального домостроения.
В качестве эксперимента создается 9-й квартал Черемушек с опытными сериями жилых домов, построенных из блоков, панелей, кирпича и кирпичных блоков. Некоторые из этих серий стали массовыми. Однако в условиях нехватки ресурсов еще долгое время в Москве одновременно с панельными и блочными строили жилые дома со стенами из кирпича — силикатного или красного, иногда применяя для облицовки фасада желтый кирпич.
Все проекты и типы жилых зданий этого периода различались между собой, но имели во многом схожие черты. В 1957 году были выпущены новые нормативы и правила. По этим нормативам в квартире обязательными были кладовая или встроенный шкаф, спальня (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м), которая могла быть проходной и вести в том числе на кухню. Жилая площадь однокомнатной квартиры составляла 16 кв. м, двухкомнатной — 22 кв. м, трехкомнатной — 30 кв. м, четырехкомнатной — 40 кв. м.
Рассмотрим некоторые распространенные серии, которые появились в Москве на рубеже 1950–1960-х годов.
Первые массовые серии возникли на юго-западе столицы. Это серии СМ-3, СМ-6 (СМ означает Секции Моспроекта) и II-08, которые были распространены во второй половине 1950-х — начале 1960-х годов.
Дома этих серий имеют этажность от восьми до десяти этажей. Построены из красного или силикатного кирпича с железобетонными сборными перекрытиями и узнаваемы по стенам, которые облицованы желтым или силикатным кирпичом. Иногда встречается и отделка красным кирпичом, особенно в 14-м и 17-м кварталах юго-запада. Так как эти здания возводились из кирпича и при возведении не было строгого соблюдения исходного проекта, на местах в проекты часто вносили незначительные изменения, поэтому фасады этих трех серий имеют разнообразное оформление: часто меняется конфигурация балконов, оконных проемов, а в некоторых домах вместо балконов применялись эркеры треугольной формы. Также эти серии были удобны тем, что из секций можно было формировать квартальную периметральную застройку, фактически создавая дом-квартал. Особенность внутренней планировки данных трех серий состоит в том, что межэтажные перекрытия «держатся» на внешних несущих стенах и внутренней центральной продольной несущей стене. Все продольные стены, кроме стен лестничных клеток с лифтовыми шахтами и мусоропроводами, являются ненесущими (даже между квартирами). Высота потолков — от 2,8 до 3 м. Все комнаты изолированы и соединены длинными коридорами, так как планировка в этих сериях разрабатывалась с учетом как покомнатного расселения жильцов (в этих домах были коммунальные квартиры), так и полноценного заселения одной семьи в одну квартиру. Санитарные узлы раздельные. Такие серии массово возводились на юго-западе Москвы и в других районах города. Однако с появлением более дешевых серий строительство данных домов было прекращено в 1959–1960 годах.
В середине 1950-х годов на Хамовническом Валу, в Алексеевском районе, Марьиной Роще, 14-м квартале Юго-Западного района и 11-м квартале Черемушек появляются блочные серии II-04 и II-05. Отличаются эти две серии этажностью (восемь и пять этажей соответственно), планировкой и разной комбинацией одной номенклатуры блоков. Блоки выполнены из шлакобетона, трехслойные и толщиной в 50 см, что обеспечивает хорошую тепло- и шумоизоляцию. В первых сериях блоки были украшены объемным рисунком, что делало эти две серии более выразительными. Однако с началом борьбы с архитектурными излишествами фасады на новых домах уже не имели декора, часто использовалась контрастная геометрическая окраска фасадов, которая вскоре была утрачена. В результате в облике таких домов видно огромное количество невыразительно загерметизированных стыков.
Все комнаты в квартирах домов этих серий изолированные так же, как и в сериях СМ-3, СМ-6 и II-08. Санитарные узлы раздельные. Высота потолков — 2,95 м. В восьмиэтажных сериях везде присутствуют лифтовые шахты и мусоропроводы, но в пятиэтажных они есть не везде.
Следующие серии стали создаваться в период борьбы с архитектурными излишествами и имеют уже более экономичные параметры. Одной из таких серий стали кирпичные пятиэтажные дома серии II-14 — распространенной в Москве и во многих городах ближнего Подмосковья. В Москве кирпичные дома серии II-14 строились абсолютно во всех районах, где в конце 1950-х — начале 1960-х годов велось жилищное строительство. Квартальная застройка, как правило, не осуществлялась: в каждом микрорайоне можно встретить не более двух-трех домов данной серии. Внешний облик этих зданий разный из-за вида кирпича и кладки. Высота потолков 2,5–2,6 м в зависимости от кладки кирпича. Комнаты в большинстве случаев изолированные, так как частично осуществлялось покомнатное заселение, но встречаются и варианты со смежными комнатами. Санитарные узлы раздельные. Часто заселялись и цокольные этажи, которые впоследствии стали нежилыми. Лифты и мусоропроводы в этой серии отсутствуют.
В это же время появляется и массовая кирпичная серия I-511, которая также имеет пять этажей и отличается разнообразием внешнего облика. Высота потолков в ранних домах колебалась от 2,60 до 2,72 м. С 1960-х годов — 2,48 м. В ранних домах все санитарные узлы были совмещенными, а с 1960-х годов — только в однокомнатных квартирах.
У данной серии есть существенные недостатки — промерзание торцевых углов в первых домах данной серии, а также неравномерная осадка различных частей дома (так как фундаменты главных фасадов и остальных стен раздельные). Санитарные узлы везде совмещенные и с сидячими ваннами.
В 1957–1960-х годах возводятся пятиэтажные полукаркасные (неполный каркас и навесные панели) серии К-7 и 1605-АМ/5. Их облик узнаваем по облицовке панелей бело-серой и красной плиткой (иногда бежево-оранжевой). Редко — без отделки. Высота потолков — 2,48–2,55 м. В однокомнатных квартирах — совмещенные или раздельные санузлы, в двух- и трехкомнатных квартирах — раздельные. Лифт и мусоропровод отсутствуют. Наружные стены — навесные железобетонные панели толщиной 300 мм, утеплены пенокералитом. Внутренние несущие стены — железобетонные балки-стенки, заполненные часторебристыми железобетонными или газобетонными панелями. Все это отразилось на состоянии этих серий в последующие десятилетия, а также на низкой шумоизоляции. Серия К-7 была признана сносимой еще в 1990-х годах и почти полностью ликвидирована в Москве. Дома серии 1605-АМ/5 также активно сносятся в городе. Их можно узнать по балконам на квадратных в сечениях колоннах или полулоджиям.
В некоторых районах Москвы можно встретить и общесоюзную серию I-335 — самую массовую пятиэтажную серию в СССР. Если все вышеперечисленные серии редко выходили за границы Москвы, то I-335 была распространена по всей стране. Для этой серии характерны удлиненные окна лестничных клеток и уменьшенные по сравнению с московскими сериями окна жилых помещений.
К схожему типу можно отнести и еще одну общесоюзную серию, которая также была распространена в Москве — КПД-4570. Панельная пятиэтажная серия строилась в течение большого промежутка времени — с 1957 по 1990-е годы (в последнее время уже в модифицированном виде), получив общесоюзное распространение и популярность. За пределами Москвы данная серия в основном строилась в военных городках (на территории бывшего СССР и в Восточной Европе). Вне Москвы такие дома обладают характерными особенностями — облицовкой панелей голубой плиткой и деревянными импостами с узкими форточками в оконных проемах. В Москве облицовка плиткой отсутствует, яркой особенностью на фасадах является специальное выделение мест стыков, которое выкрашивалось контрастными оттенками. Высота потолков — 2,5 м. Площадь кухни в данной серии одна из самых маленьких — 5 кв. м. Лифта и мусоропровода не предусмотрено.
Для Москвы же массовой в 1960-х годов стала серия I-515/5М, один из первых проектов (наряду с K-7) полукаркасной схемы (неполный каркас и навесные панели). Несущие стены — продольные (на что указывает I в названии серии). Высота потолков — 2,48 м. Часто центральная комната в двух и трехкомнатной квартирах проходная. Санузел почти во всех сериях совмещенный, даже в двушках и трешках. Лифт и мусоропровод отсутствуют. Особенностью этой серии является то, что батареи отопления шириной около 80 см спрятаны в межкомнатные перегородки (со стороны окон).
Все эти серии индустриального домостроения имели очень жесткую структуру, облик панельных и крупноблочных домов был однотипным. В 1960-х годах появился сборный железобетонный каркас с навесными панелями. Такие изделия были применены при строительстве административных и жилых зданий на Новом Арбате, а также при возведении зданий для НИИ. Это позволяло в условиях ограниченной номенклатуры изделий вносить разнообразие в облик и композицию фасадов. Решено было использовать данные изделия и для жилищного строительства — особенно для создания домов по индивидуальным проектам или малотиражных серий.
Но одна из серий стала массовой — 1МГ-600 и 1МГ-601 с различными буквенными индексами. Здания таких серий — панельно-каркасные дома, при этом каркас состоит из обыкновенных железобетонных элементов, а наружные стены — из керамзитобетонных блоков, облицованных плиткой. В сериях применена особая конструкция несущих стен: они идут с шагом в 6 м колонны (40 на 40 см) с шагом 4,5 м, что обеспечивало бо́льшую жилую площадь. Однако при такой каркасной структуре дома колонны выпирают из углов и «съедают» их. Недостатки многих вариаций этих серий — отсутствие балконов и лоджий, а также пары смежных комнат в некоторых трех- и четырехкомнатных квартирах.
В 1964–1968 годах началось строительство 10-го квартала Черемушек, в котором уже были спроектированы новые серии зданий. Одновременно мастерская архитектора З. Розенфельда выполнила и реализовала проект нового дома из вибропрокатных изделий. Все эти серии домов начнут новую эпоху индустриального домостроения второй половины 1960-х — конца 1970-х годов.
Панельный дом: плюсы, минусы и особенности
В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.
Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.
Типы панельных домов
Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:
- 137-я серия: площадь квартиры до 70 кв. м, кухни 9 кв. м. На первом этаже — помещение для консьержа и хранения вещей.
- 504-я серия: самый бюджетный вариант, отличаются холодными стенами, кухнями 4,5–6,3 кв. м, смежные комнаты и совмещенные санузлы, а в квартирах нет подоконников.
- 600-е серии: максимальная площадь квартиры — до 65 кв. м, средний класс среди панелек. В народе дома прозвали «кораблями» за окраску фасадов с непрерывными оконными проемами, похожими на палубные надстройки пассажирских паромов.
Современные панельные дома
Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.
Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.
Панель, кирпич или монолит
Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.
Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.
Плюсы и минусы панельных домов
Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:
- можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
- малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
- простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
- панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
- в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
- железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.
Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:
- планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
- сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
- плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.
Стены в панельных домах
Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).
Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.
Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.
Перепланировка квартиры в панельном доме
При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.
Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.
Комментарий эксперта
Илья Заливухин, архитектор:
— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.
Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.
В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.
Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.
Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.
Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.
В чем риск покупки жилья в старом двухэтажном доме?
Не всегда и не у всех есть возможность купить жильё в новостройке.
Иногда старые кирпичные двухэтажные домики бывают довольно уютными и располагаются вдали от дорог, там где воздух свежее.
В чем может быть риск покупки такого жилья?
Риски такой покупки ненамного отличаются от приобретения жилья в домах бОльшей этажности. Те же проблемы с крышами и коммуникациями, иногда и с балконами, если они есть.
В связи со спецификой своей работы (половина трудовой жизни - в сфере ЖКХ) мне приходилось бывать в разных двухэтажках. Не могу сказать, что их лучше не рассматривать как вариант для покупки квартиры.
Важно знать, кем и когда построен дом. Впрочем, даже дома одного возраста иногда сильно отличаются. Вот несколько примеров из жизни.
В прекрасном районе стоит больше десятка домов. Построены они пленными немцами в конце 40-х годов. Вокруг много зелени, свежий воздух. Во дворе - ряд сараев, по числу квартир в каждом доме. Раньше там хранили уголь и дрова. Потом рядом выросли пятиэтажки и "немецкие" дома подключили к новой котельной.
И там не было холодно. При верхней разводке и на первом этаже всегда было теплее, чем в соседней 5-иэтажке. А если где-то и были проблемы, то их легче было найти (при желании, конечно).
Хуже всего было в тех домах, где при замене коммуникаций (в домах был капремонт в советское время) жильцы не согласились прокладывать отопительные трубы над полом (изначально они были в подпольных каналах, куда не добраться в случае необходимости), так и остались со старыми трубами и чуть теплыми батареями зимой.
Была там еще одна проблема: эти двухэтажки были построены практически без фундамента. Тогда это никого не удивляло, они считались временным жильем, о чем до сих пор помнят жильцы этих домов. Но покупателям своей или соседней квартиры они об этом не скажут. Так что, нужно быть внимательным. Если на доме выполнена стяжка, если наружные стены все в трещинах, а отмостка (тротуар вокруг дома) отходит от фундамента - квартиру в таком доме лучше не покупать.
Другой пример. Двухэтажка более поздней постройки (двухподъездная кирпичная), тоже без подвала и отопительные трубы под полами проходят. В том числе, и на входах в подъезды, и это видно невооруженным глазом: они накрыты сплошными деревянными щитами. Да, в изоляции, но зимой проблем и у жильцов, и у ЖЭКа хватало (отопления в подъезде нет).
А теперь пример, где риск покупки квартиры не так очевиден. Рядом стоят две двухэтажки (два и три подъезда). Строились заводчанами для своих сотрудников. В двухподъездной жалоб не было, а в соседней - то давление воды низкое, то в угловых квартирах холодно. Оказалось, что-то с диаметрами труб напутали. То ли строители, то ли уже ЖЭК.
Так что, покупая квартиру в двухэтажке, нужно хорошо рассмотреть дом снаружи.
Стены, фундаменты, а также крышу. Если там шифер с момента постройки дома, это видно, надо только отойти на 2-3 метра от дома. Если крыша течет, иногда по стенам внутри подъезда понять можно. Не после каждого дождя их белят.
Покупая квартиру зимой, можно уменьшить риски, связанные с отоплением. Главное, не стесняться и пройти по комнатам, дотрагиваясь до труб и батарей отопления.
Читайте также: