Дома 50х годов плиты из кирпичей
Обновлено: 30.04.2024
В 80-е щитовые дома часто обкладывали кирпичом. Я считаю это большой ошибкой и объясняю почему.
У родителей жены в деревне как раз типичный сборно-щитовой дом, построенный в 80-е годы и обложенный силикатным кирпичом в один кирпич.
Каркасно-щитовой дом 80х годов, обложенный кирпичом. @ Горбунов Сергей Каркасно-щитовой дом 80х годов, обложенный кирпичом. @ Горбунов СергейТакие дома сплошь и рядом можно увидеть в деревнях, их массово строили для колхозников, а люди уже сами облицовывали фасад кирпичом: думали что это красиво и функционально, но никто не думал про паропроницаемость материалов и дальнейшую эксплуатацию.
В процессе эксплуатации таких домов выявлены следующие недостатки такого решения:
- Быстро падает температура при выключении отопления - нет эффекта тепловой инерции дома. Выражается это в том, что помещение дома быстро нагревается и также быстро остывает.
- В доме во внутреннем утеплителе щитовых панелей поселились мухи, избавиться от которых очень сложно.
- Не забываем о грызунах, которые проделали ходы в утеплителе и спокойно себя чувствуют в доме.
Также в таком доме нет защиты от переувлажнения и вполне вероятно, что сам утеплитель внутри панелей - мокрый.
Я специально построил модель стен дома у тестя:
Модель стены каркасно-щитового дома, обложенного кирпичом. Синим цветом показана зона влагонакопления. @ Горбунов Сергей Модель стены каркасно-щитового дома, обложенного кирпичом. Синим цветом показана зона влагонакопления. @ Горбунов СергейПрошу прощения, если не точно указал параметры пирога, суть от этого не меняется:
- ДВП - 5 мм
- Древесно-стружечная плита - 20 мм
- Стекловата - 140 мм
- Древесно-стружечная плита - 20 мм
- Рубероид - 2 мм
- Кирпичная кладка из полнотелого силикатного кирпича на ЦПС - 250 мм
На иллюстрации показано, что 2/3 утеплителя находятся зимой во влажном состоянии. А раз утеплитель - сырой - снижается его теплосберегающая способность, а внутри образуется идеальная среда для размножения насекомых.
А теперь смотрите, что произошло бы, если слой кирпича поменять местами с утепленной каркасно-щитовой панелью.
Поместил кирпичную стену внутрь конструкции "пирога" стены дома, а щитовую панель перенес наружу. Влагонакопления в такой конструкции нет. @ Горбунов Сергей. Поместил кирпичную стену внутрь конструкции "пирога" стены дома, а щитовую панель перенес наружу. Влагонакопления в такой конструкции нет. @ Горбунов Сергей.Сам кирпич внутри помещения работает как огромный теплоаккумулятор, поэтому в таком доме уже не страшны перебои с газом или электричеством - дом долгое время будет сохранять тепло.
Помимо этого, данная конструкция стены исключает переувлажнение утеплителя внутри щитовых панелей, да и сама кирпичная стена сухая, что снимает все вышеописанные проблемы этого дома.
Мансардный этаж дома не отапливается. Обои уже отслоились. @ Горбунов Сергей Мансардный этаж дома не отапливается. Обои уже отслоились. @ Горбунов СергейИ даже если спустя 30 лет щитовые панели пришли бы в негодность - их спокойно можно было заменить на современный базальтовый утеплитель и обшить дом тем же сайдингом или фасадными панелями, не затронув внутреннюю отделку дома.
А вот убрать эти щиты изнутри помещения уже очень трудозатратно.
А вы согласны с моими доводами? Напишите свое мнение в комментариях!
Выпуск 63. Серии начала 50-х. От II-01 до II-05 и II-17
Сегодня будет ретро - пост быстренько пробежимся по сериям начала 50-х.
Частично это будет повтор, но появилась новая информация - не обессудьте.
Итак серии кирпичные и блочные с бетонными перекрытиями.
Серия II-01
Фото дома серии II-01
Характеристики серии II-01:
Тип дома – кирпичный, продольные несущие стены.
Перекрытия бетонные - плиты ПРТ, ПТ по железобетонным ригелям
Ригеля 6000х 600х200мм шагом 2500-3500мм
Этажность – 3-5
Высота жилых помещений – 300 см
Квартиры – 1,2,3 комнатные
Производитель – местные стройматериалы
Годы строительства – 1954-1959 гг.
Города распространения – Москва
Довольно массово представлен в Сокольниках, Измайлово.
Дома серии II-02
Дом серии II-02 на улице строителей
Характеристики серии II-02:
Тип дома – панельно-кирпичный. (кирпичные панели зав
Кирпичные, продольные несущие стены. и пилоны.
Перекрытия бетонные - круглопустотные плиты по железобетонным ригелям
Ригеля 6000х 600х200мм шагом 2500-3500мм
Этажность – 8
Высота жилых помещений – 300 см
Квартиры – 1,2,3 комнатные
Годы строительства – 1952-1960 г.
Города распространения – Москва
Планировка квартир в серии II-02:
Представлен в количестве двух штук правда монструозного размера. См Спутник. Технология кирпичных панелей полной заводской готовности впоследствии нашло свое применнение в виброкирпичных панелях серии II-32/
Серия II-03
Собственно про эту серию я уже писал ранее, ног чтобы не разрывать последовательность нумерации приведу её и здесь тем паче добавлены планировки этажей.
Тип дома - кирпичный с неполным каркасом.
Этажность - 3-5 этажей
Высота жилых помещений - 300 см
Шаг колонн 2800-3200мм
Наружные стены - кирпич силикатный, Силикатный+глиняный обыкновенный.
Здание Кирпичные столбы - силикатный кирпич 640*640
Ригеля - железобетонные 600*200мм пролетом 6 метров
Плиты перекрытия - Ж/Б ПРТ, позднее круглопустотные без преднапряжения.
Балконы Ж/б с опиранием на консольные балки Ж/б или обетонированные.
Если в здании не предусмотрен подвал - пол первого этажа - деревянный по кирпичным столбикам.
Отделка фасада. Может быть отделан лицевым кирпичом/плиткой, оштукатурен, окрашен.
Квартиры - 1,2,3 комнатные
Производитель - местные стройматериалы
Годы строительства - 1949-1960-е гг.
Города распространения - Москва, Подмосковье
Планировки квартир в домах серии II-03:
Дома серии II-04
Фото дома серии II-04
Характеристики серии II-04:Тип дома – крупноблочный (из шлакоблоков)
Перекрытия бетонные - круглопустотные плиты (220мм) по железобетонным ригелям.
Ригеля 6000х 600х200мм шагом 2500-3500мм
Этажность – 8
Высота жилых помещений – 300 см
Квартиры – 2,3,4,5 комнатные.
Газифицирован, есть мусоропровод.
Годы строительства – 1955-1963 г.
Города распространения – Москва
Архитекторы: Остерман Н., Лященко С., Дихтер Я., Калафатов В.
Планировки квартир в серии домов II-04:
Но в силу того что промышленность не могла обеспечить достаточное количество лифтов параллельно разрабатыватся пятиэтажная серия без лифта:
Серия II-05
Характеристики серии II-05:
Тип дома – блочный
Перекрытия бетонные - круглопустотные плиты (220мм) по железобетонным ригелям.
Ригеля 6000х 600х200мм шагом 2500-3500мм
Этажность – 5,6
Высота жилых помещений – 300 см
Квартиры – 2,3 комнатные
Газифицирован, мусоропровода нет.
Годы строительства – 1955-1959 г.
Города распространения – Москва, Химки, Дзержинский
Кирпичная модификация II-05
планировки квартир (два варианта размещения на этаже):
Кстати частенько задают вопрос почему у сталинок с бетонными перекрытиями, не важно кирпичных или первых крупноблочных высота потолков 3 метра, а у чуть более поздних хрущевок - 2.5 метра. Нет дело не в любви товарища сталина к народу, а в банальном конструктиве.
Только к середине 50-х появились первые преднапряженные круглопустотные плиты пролетом 6 метров, а до этого для перекрытия подобных пролетов применяли ригеля высотой 60 см. Вычитаем из 3 метров 60 см ригеля и понимаем ,что если высоту потолков сделать ниже - начнут становиться ниже и дверные проемы. Стандартная высота которых в то время составляла 220см, плюс дверную коробку надо куда-то приткнуть. Отсюда вытекает что высота помещений - 300см была минимально допустимой.
Но стоило появиться шестиметровым пустоткам, как высота потолков сразу упала до 2 ,5 метров, согласно заветам Корбюзье.
Так что всё утилитарно. Для иллюстрации чуть более поздняя крупноблочка:
Серия II-17
Жилой дом серии II-17
Характеристики серии II-17:
Тип дома – блочный (силикальцитные блоки)
Этажность – 4,5
Высота жилых помещений – 248 см
Перекрытия бетонные - круглопустотные плиты (220мм) (шестиметровые)
Квартиры – 1,2,3 комнатные
Производитель – УКС Мосречфлота
Годы строительства – 1959-1967 г.
Города распространения – Москва (Нагатино)
Архитекторы: Б.Этчин, П.Рощин, О. Лебедева
Инженеры: Б.Вилков, Ф.Смирнов и П.Пуков
Планировки квартир в домах серии II-17 (блок-секция):
Ну и напоследок пара ретро - фотографий строительства именно такой хрущевки:
Кирпичные дома - все о них))
Стены то там толстые, но вот кск батареи работают? За эти года вполне возможно, что в трубах вся грязь скопилась. У нас так было, переехали в кирпичный хрущ 57 года. Батарея в зале не грела, температура в комнате 19 градусов. Вызвала слесаря, он сказал только менять, причем не только батарею, но и трубу, так как там засор. Стало тепло. Еще минус это сырость, если проходит труба влдосточная у стены. ну и как правило в жомах этих годов деревянные перекрытия. а это мыши, особенно если в доме продуктовый есть.
Соседей сбоку слышно хорошо, снизу не слышала никого ( под нами жила глухонемая пара).
Сейчас живу в кирпичной новостройке))) тепло, соседей слышно пл стояку каждое слово. Боковых не слышно.
Гид по панельным и блочным хрущёвкам. История, особенности, планировки и будущее
Каждая десятая квартира в России — панельная хрущёвка. Их так много, потому что они строились по типовым проектам из заранее изготовленных железобетонных панелей. Пятиэтажный дом строители могли собрать всего за 12 дней. Рассказываем, чего ждать от таких хрущёвок, удобно ли в них жить и какой запас прочности у такого жилья.
Типовые дома. Появление блочных и панельных зданий
До середины 1950-х годов почти у каждого жилого дома был свой архитектор. Получалось чаще всего очень красиво, но дорого и долго, при этом большая часть населения продолжала жить в коммуналках и бараках. С этим было нужно что-то делать — и как можно быстрее.
Серия 1-515/5 — самые распространённые панельные хрущёвки в Москве. Практически все дома уже попали под программу реновации и будут снесены.
В 1959 году Советский Союз купил во Франции лицензию на производство железобетонных панелей и начал строить дома уже массово, по стандартизированным проектам.
Каждый проект тиражировался с небольшими доработками на месте (например, в каких-то городах панели делали гладкими и дом потом красили, а в каких-то — прямо на заводах делали гравийную обсыпку и дом получался как бы одетым «в шубу»).
Распространёнными были также панели, покрытые мелкой керамической плиткой, — такая отделка была относительно дорогой, однако фасады лучше выглядели даже без регулярного ремонта.
Панельный дом с отделкой из плитки
Считалось, что у каждой советской семьи должна быть отдельная квартира, со своей собственной ванной и кухней (пусть и очень маленькой). Ввели нормативы и стандарты в строительстве: в домах стали обязательными железобетонные перекрытия, электричество, вода, канализация, отопление, в некоторых городах — газ.
Всего было 23 серии панельных хрущёвок с некоторыми модификациями. Строилось такое жилье примерно с 1960 по 1980 год.
Одна из питерских модификаций серии 1Р-303-2
Первая серия панельных домов К-7 была рассчитана всего на 25 лет эксплуатации (большая их часть уже расселена и снесена), последующие — на 50 и более лет. Если за такими хорошо следить и вовремя ремонтировать, хрущёвки могут прослужить до 150 лет.
В некоторых городах дома строились не из панелей, сделанных заранее на заводах, а из блоков. Блочные дома встречаются реже панельных, но конструктивно они похожи, только у блочных хрущёвок толще стены, лучше тепло- и звукоизоляция. А ещё дома из блоков имеют более долгий срок службы: их не относят к сносимым сериям даже в Москве.
Как отличить блочный дом от панельного?
И панельный, и блочный дом, по сути, большие конструкторы. У блочной хрущёвки элементы конструктора похожи на лего: это толстые бетонные бруски прямоугольной формы.
Поэтому если внимательно посмотреть на рисунок швов (это особенно легко сделать по торцу здания, но можно и по лицевому фасаду), вы увидите, что дом составлен из этих брусков. В таком доме под каждым окном проходят два небольших шва, они указывают, что окно было образовано из двух больших блоков, стоящих вертикально, и одного маленького снизу.
А ещё можно заглянуть в оконный проем и посмотреть на толщину стены: в блочном доме она 40 сантиметров.
В панельном доме по рисунку швов видно, что элементы «конструктора» большие и плоские, окна в них буквально вырезаны, а толщина стен — около 30 сантиметров. Были хрущёвки и с толщиной панели в 12 см, но это была нижняя допустимая планка.
Панельный дом в Екатеринбурге
Особенности панельных хрущёвок
Подавляющее большинство хрущёвок — это четырёх- и пятиэтажки. Домов выше пяти этажей практически не было (такие встречаются только в Москве и Санкт-Петербурге). Зато в небольших городах иногда попадаются двух-трёхэтажные хрущёвки.
Основная доля квартир в хрущёвках — это однокомнатные и двухкомнатные, только около 15% — трёхкомнатные.
Хрущёвка в Санкт-Петербурге
Потолки в таких домах имеют высоту всего 2,48 м (реже — 2,6 м, ещё реже и только в столицах — 2,7 м). Стандартная площадь кухни — 4,9–6 м², санузла — 2,9–3,2 м². В 1960-е шутили: «Хрущёв соединил ванну с туалетом, но не успел соединить пол с потолком».
Типичный размер гостиной — 16–18 м², спальни — 10–13 м². В некоторых хрущёвках встречаются кладовые площадью около 2 м² или шкафы-ниши.
Ещё две архетипные особенности хрущёвок — проходные комнаты и окна в санузлах, выходящие на кухню. Первые появились для того, чтобы у чиновников не было соблазна поселить две семьи в одну квартиру: по нормативам проходную комнату нельзя было посчитать за отдельное место жительства.
Вторые помогали пользоваться ванной во время перебоев с электроснабжением (они были не редкостью). А ещё это в массовом производстве помогало немного экономить на стройматериалах.
Плюсы панельных и блочных хрущёвок
Месторасположение и микрорайонная застройка. Хрущёвки строились сразу большими кварталами, с детскими садами и школами, при этом довольно много места (до 25% территории) отдавалось под озеленение и детские площадки.
Кварталы хрущёвок в новосибирском Академгородке. Из-за локации и технического состояния домов эти квартиры остаются одними из самых дорогих в городе, несмотря на то, что расположены в панельных хрущёвках.
Также преимущество хрущёвок в том, что они находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и близко к центру (или даже в самом центре города).
Цена. Как правило, хрущёвки, и в особенности панельные, стоят дешевле вторичного жилья в более новых домах или в сталинках.
Камерность. На одной площадке в хрущёвке не больше 4-х квартир. Здесь не будет ощущения «муравейника».
Недорогой ремонт и обслуживание. Небольшой метраж, низкие потолки, типовые окна и проёмы дверей позволяют серьёзно (до 15–30%) сэкономить на ремонте. Также на хрущёвки будет ниже налог и коммунальные платежи.
Адекватные планировки. Несмотря на все шутки, планировки квартир в хрущёвках не так уж и плохи. К примеру, однокомнатная квартира в таком доме функциональнее, чем студии-«вагончики» в новостройках.
Кроме того, если вам нужна недорогая трёшка, чтобы у каждого в семье был свой «уголок», хоть и маленький, хрущёвка вполне подойдёт. А если немного постараться, хрущёвку можно сделать и стильной, и удобной.
Типовое строительство. Стандартизированное производство означает предсказуемые коммуникации, довольно ровные стены и типовую конструкцию дома. Здесь значительно меньше сюрпризов, чем в домах авторских проектов (особенно старых).
Возраст. Такие дома младше сталинок или экспериментальных домов 20–30-х годов. Панельные хрущёвки поздних серий и тем более блочные дома рассчитаны на эксплуатацию до 100–150 лет. По данным исследований, износ хрущёвок в целом по стране составляет порядка 20%. Городов, где состояние таких домов действительно может считаться проблемным, сравнительно немного: это Пермь, Омск и Красноярск. А во Владивостоке и Новосибирске, например, хрущёвки по-прежнему остаются популярным и недешёвым жильём, так как стоят в престижных районах. Но даже если за домом следили не очень хорошо, центральные коммуникации (трубы, электропроводка, батареи) в хрущёвках ещё в довольно сносном состоянии.
Минусы панельных и блочных хрущёвок
Небольшой запас прочности. Панельные и блочные дома строились по принципу «чем дешевле, тем лучше». Поэтому прежде, чем покупать квартиру в определённом доме, нужно попытаться оценить его техническое состояние.
Есть формула, по которой можно определить примерный процент износа дома: 0,8%× (возраст дома) = (износ)%. То есть, если хрущёвка построена в 1965 году, то её износ составляет около 43% (может быть и больше, и меньше). Но не всегда процент износа может дать вам наглядную картину. Лучше пригласить специалиста и заказать экспертизу: это обойдётся в 3–7 тысяч рублей.
Швы этой панельной хрущёвки в Казани просят капитального ремонта
Неприятные технические особенности. Панельные дома неэнергоэффективны, в них плохая звукоизоляция. Розетки в таких домах делали с общими каналами и, по сути, между всеми квартирами есть дырки. Эту проблему нельзя полностью решить за счёт звукоизоляции.
Электропроводка тоже часто не выдерживает нагрузки, ведь приборов за последние 40–50 лет стало значительно больше.
Если полы деревянные, то, скорее всего, они потребуют замены. При замене деревянных полов на цементную стяжку следует помнить, что вес её значительно больше, чем конструкции деревянного пола, поэтому толщина стяжки должна быть минимальной (иначе конструкция дома может не выдержать) и дополнена звукоизоляцией (цемент лучше передаёт звук, чем дерево).
Запрет на перепланировку. Сносить стены в панельных и блочных домах нельзя. Единственная лазейка — возможность пробить проёмы в некоторых стенах. Но предварительно нужно провести профессиональное исследование прочности конструкции всего дома (его заказывают в конструкторских бюро) и согласовать перепланировку со всеми инстанциями. Это долго и дорого.
Теснота и низкие потолки. В хрущёвках сложнее подбирать мебель, так как всё очень маленькое, а ещё здесь мало мест для хранения сезонных вещей. Низкие потолки могут вызывать дискомфорт, особенно у людей с ростом выше среднего.
Ограниченные возможности для дизайна. Такие квартиры не допускают каких-либо интерьерных изысков. Оптимально здесь работают только скандинавский стиль, минимализм и некоторые элементы классики и лофта.
Окна на одну сторону в одно- и двухкомнатных квартирах, совмещённые санузлы, проходные комнаты, отсутствие балконов. Основной бич планировок в хрущёвских домах — выходящие на одну сторону окна и тесные совмещённые санузлы (в более поздних сериях в трёхкомнатных квартирах появились уже раздельные).
Во многих хрущёвках для удешевления строительства не делали балконов, или они были не во всех квартирах.
Какие серии панельных домов самые распространённые и как их отличить?
Самых популярных серий было две: это созданная в Ленинграде 1-335 и московская 1-464. Внешне отличить их очень просто: у 1-335 окна подъездов удлинённые, почти на всю высоту панели.
Выглядит это так:
А у 1-464 — двустворчатые, такие же, как в квартирах на кухнях или в маленьких комнатах.
1-335: особенности домов и планировок квартир
Дома серии 1-335 были самыми дешёвыми за всю историю жилищного строительства в России: стоимость квадратного метра составляла всего 95 рублей. По ценам 1961 года — это 95 обедов в столовой (борщ, гуляш с картофельным пюре, стакан сметаны, два компота, ватрушка) или 8,6 билета на поезд Москва–Ленинград.
Несомненный плюс таких квартир — более просторные, в сравнении с другими популярными сериями кухни (6,3 м² даже в однокомнатных, а в двухкомнатных — до 6,9 м²).
Однако, по оценкам ряда экспертов, это и самая неудачная из всех общесоюзных серий хрущёвских домов. Её главные недостатки — очень низкие тепло- и шумоизоляция, совмещённые санузлы даже в 3-комнатных квартирах.
Панельная хрущёвка серии 1-335 в Омске
А ещё в таких домах часто делали плоскую крышу: у неё очень маленький, 10–15 лет, срок службы, летом она перегревается, а в межсезонье часто протекает. Правда, недавно многие муниципалитеты стали заменять плоские крыши на многоскатные: они надёжнее и дольше служат.
Квартиры в домах серии 1-335 имеют следующую конфигурацию:
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: 6,3 м²
Двухкомнатные: общая: 41–45 м², жилая: 26–35 м², кухня: 6,3–6,9 м²
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 42–48 м², кухня: 6,3 м²
1-464: особенности домов и планировок квартир
Это самая распространённая серия домов: с 1958 по 1964 год панели для неё производили около двухсот (!) домостроительных комбинатов по всей стране.
У неё также плоская невентилируемая и недолговечная кровля, тонкие стены, слабая тепло- и звукоизоляция. Хотя эти дома считаются более надёжными и тёплыми, чем дома серии 1-335.
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: от 5 м².
Двухкомнатные: общая: 32–46 м², жилая: 17–35 м², кухня: 5,6–6,3 м².
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 39–45 м², кухня: 5,6–6,3 м²
Выглядят такие квартиры на планировках 1-464 следующим образом:
Заключение
Панельные и блочные хрущёвки имеют не очень хорошую репутацию, но на самом деле всё не так страшно. Главные плюсы этих домов — хорошая локация и низкая цена. Хрущёвки ещё долго будут востребованы на рынке и арендаторами, и покупателями. При ограниченном бюджете на покупку жилья хрущёвка может стать оптимальным выбором: жить довольно комфортно, дети смогут ходить в школу и кружки пешком, и у каждого будет своё личное пространство. А с помощью хорошего дизайнера квартиру можно сделать функциональной и современной.
Больше всего покупатели боятся, что дом старый и «скоро развалится». Откровенно ветхое жильё, конечно, лучше не рассматривать. Однако стоит помнить, что блочные хрущёвки прослужат ещё не менее 100 лет, а большинство панельных — не менее 60–80. Если вы сомневаетесь, закажите экспертизу.
В последние годы люди стали бояться, что хрущёвки будут сносить, а сделать ремонт и жить на вулкане хотят немногие. Но пока эта программа касается только некоторых районов Москвы (а блочные хрущёвки и в столице не сносят). В России же ещё не решена проблема ветхого и аварийного жилья — тех же щитовых бараков, где до сих пор живут люди, — так что до сноса хрущёвок доберутся не скоро. А когда до них дойдёт дело, вы не окажетесь на улице, а получите новую квартиру (скорее всего, даже больше по размеру). Максимум, вы потеряете вложения в ремонт, которые к этому времени уже перестанут быть настолько существенными.
Если есть выбор, лучше брать квартиру в блочном доме: он теплее, долговечнее и в нём лучше звукоизоляция. А хороший дизайнер поможет минимизировать недостатки квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Вера Хохлова
«Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома
Некоторые считают, что советские дома вот-вот рухнут — якобы они очень старые, внутри всё сгнило, а панельные пятиэтажки вообще на 25 лет только строили. Мы поговорили с известными специалистами по архитектуре в России — и вот что они думают.
Коротко: надо смотреть на каждый дом в отдельности, а также на микрорайоны и на серии домов — комплексно.
Говорить в общем за все советские дома некорректно — прочность каждого зависит (как минимум) от семи факторов:
1. Сколько этажей в здании. Нормы в СССР устанавливали несколько категорий долговечности жилого здания в зависимости от высоты. Дома в 3–5 этажей строились на срок от 50 до 100 лет, дома от 6 и выше этажей рассчитывались по долговечности минимум на 100 лет. Сроки в 20–25 лет были актуальны для некапитальных зданий, вроде деревянных бараков (и хрущёвки к ним не относятся).
2. Где и как строилось здание. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах бывшего СССР качество строительства всегда было выше, чем в остальных городах: старались держать марку. Поэтому хрущёвки в Омске и хрущёвки в Москве — это разные хрущёвки. Кроме того, сильно влияет климат: в условном Анадыре, где при высокой влажности и других разрушительных факторах — морской соли, ветре, морозах до 40–45 градусов зимой — куда выше риск того, что несущие конструкции могут подвергнуться коррозии и не выдержать со временем, чем в условной Рязани.
3. Надёжен ли фундамент дома и грунт под ним. В этом смысле типовые советские дома, начиная с хрущёвок, могут быть даже надёжнее, чем ранние сталинки (просто потому, что они новее). Первые общесоюзные строительные нормы и правила (СНиПы) появились в 1954 году. Они устанавливали много единых требований к домам, в том числе и к тому, как и из чего можно делать фундаменты (поэтому после 1954 года мы можем сравнивать хрущёвки в условных Рязани и Анадыре, а до этого у каждого города были свои требования). Жилые дома, которые строились (особенно не в столицах) до 1954 года, чаще всего были 2–3-этажными, нередко у них не было подвалов и трубы пролегали прямо под полом первого этажа. Всё это в комплексе — возраст, отсутствие чётких строительных норм, невысокая этажность, которая часто предполагала менее жёсткие требования по капитальности, — может влиять на надёжность фундамента.
4. Есть ли в здании газ. Газовые плиты в многоквартирных домах повышают риск взрыва — из-за неправильной эксплуатации и постепенного устаревания оборудования. В поздних советских нормах жилого строительства 1985 года вообще отказались от газа в типовом жилье. Инженерам крайне сложно рассчитать нагрузку на конструкцию при взрыве, и, соответственно, сделать так, чтобы оно выстояло. Так, в 2004 году в Архангельске из-за взрыва газа обрушился целый подъезд 9-этажного дома (погибло 58 человек), а недавно в Магнитогорске взорвался газ в пятиэтажке (погибло двое) и несущие конструкции здания не пострадали. То есть масштаб разрушения может быть непредсказуемо разным.
5. Есть ли в доме незаконная перепланировка. Это особенно опасно для панельных домов — люди делают проёмы в плитах, пробивают несущие конструкции, когда хотят «под себя» протянуть коммуникации, и так далее. Сколько таких ремонтов по всей стране — никто точно не знает. И поэтому никто точно не может ответить на вопрос, сколько простоит конкретный дом, если только не пустить инженеров по всем квартирам, чтобы они проверили их состояние.
6. Как эксплуатировался дом. Износ можно (очень) условно прикинуть по формуле 1 год = 1%. То есть если дом построен в 1985 году, то его износ составляет порядка 35%; хрущёвки, получается, должны быть изношены как минимум на 50–60%. Но, например, в новосибирском Академгородке за жильём следили хорошо — оказалось, что износ местных панельных пятиэтажек не превышает 30%, и сегодня здесь продаются одни из самых дорогих квартир в городе. Износ может отличаться даже у соседних домов — зависит от того, насколько в нём ответственные жители и управляющие компании, а также насколько качественно построили конкретно этот дом.
7. Был ли капремонт, и насколько он был качественным. Например, заменили ли плоскую рулонную крышу на многоскатную, где есть чердак (значит, и влага не будет просачиваться в швы панелей через кровлю). Заизолированы ли трубы в подвале (лишний парниковый эффект может нарушить целостность ограждающих конструкций в зимний период, фундамент дома начнёт «парить», покрываться изморозью, в доме может появиться плесень). В каком состоянии остальные коммуникации — та же электропроводка, из-за неисправности которой может вспыхнуть пожар.
В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома?
Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры
Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит. Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.
Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.
Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.
Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.
Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»
Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.
Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.
Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.
Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.
Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.
Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.
Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.
Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.
Никита Токарев, архитектор, директор Архитектурной школы МАРШ:
Мне не известны случаи обрушения панельных домов от износа или признания их ветхим жильём. Несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов 1960–1980-х годов постройки, не говоря уже о блочных или кирпичных, при надлежащей эксплуатации простоят 100–150 лет.
Другое дело — инженерные системы, отделка, окна, кровля. Вот здесь истоки мифа: 25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик. Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем. Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять.
Часть домов не соответствует современным требованиям по энергоэффективности, их надо утеплять. Тем не менее, модернизация пятиэтажек возможна, тому есть множество примеров в Восточной Германии, которая столкнулась с той же проблемой советского наследия. Есть и удачные примеры надстройки, изменения планировок квартир и других улучшений.
Александр Острогорский, архитектурный журналист и критик, преподаватель МАРШ
Вечной архитектуры не бывает, все здания разрушаются и исчезают. На строительстве египетских пирамид работали тысячи людей в течение десятков лет, и все они где-то жили. Их дома исчезли, а пирамиды остались. Над проектированием советских панельных домов трудились сотни людей, бригада строителей в несколько десятков человек могла построить за год дом для сотни людей, а за свою карьеру строитель обеспечивал жильём тысячи. То есть индустриальное домостроение радикально изменило соотношение ресурсов времени, материала и результата.
Могут ли панельные дома быть такими же вечными, как пирамиды? Нет. При этом любое здание находится в непрекращающейся борьбе за жизнь: на него действуют силы природы, постоянно разрушая его. Стоит человеку покинуть здание, и природа очень быстро его «прикончит».
За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации.
Многие панельные дома проходят в последние годы модернизацию, связанную с утеплением, так как наши представления о приемлемых затратах на отопление изменились. Легко свести всё к тому, что эти здания были построены как недолговечные или плохо эксплуатировались.
Но дело-то в том, что это цена, которую мы захотели заплатить однажды, когда здание строилось, и готовы платить в дальнейшем, чтобы оно стояло, — цена в борьбе со временем и природой, вечными врагами (и друзьями) архитектуры.
6 причин, почему стоит жить в кирпичной хрущёвке
Хрущёвки — обобщённое название типовых 5-этажных домов, которые строили по всему Советскому Союзу в 1958–1980 годах. Они были просты в возведении и решали проблему нехватки жилья в стране.
Кирпичные хрущёвки появились потому, что не везде было налажено производство блоков и панелей. Но как только панельных заводов стало достаточно, строить дома из красного и серого кирпича практически перестали.
В чём заключаются основные особенности кирпичных хрущёвок, чем они хороши до сих пор и почему купить в них квартиру может быть отличным решением?
1. Цена
Хрущёвку можно приобрести намного дешевле, чем квартиру в новом доме в этом же районе.
Кирпичные стены дают хорошую тепло- и звукоизоляцию, к тому же они достаточно толстые. Это позволяет сделать широкий подоконник, который удобно использовать как рабочую зону на кухне или как стол в комнате.
2. Сформированная инфраструктура
Чаще всего кирпичные хрущёвки строили в центре города или недалеко от него — и обычно микрорайонами. Сейчас это уже сложившиеся кварталы с большим количеством зелени и деревьев, школами и садиками под боком.
Это тот самый случай, когда можно жить в центре города и слышать из своих окон, как поют соловьи, чувствовать запах цветущей сирени.
3. Долговечность
Расчётный срок эксплуатации кирпичных хрущёвок — 100–150 лет. А если в доме провести капитальный ремонт, то простоять он сможет и 200 лет. Поэтому их снос в рамках реновации в Москве связан больше именно с реорганизацией районов.
4. Возможность перепланировки
Внутренние ненесущие перегородки можно сносить без дорогостоящей экспертизы и дополнительного укрепления стен — но специалистов из БТИ позвать для согласования всё равно нужно.
А ещё в большинстве кирпичных хрущёвок (за исключением первого этажа и боковых квартир) есть балконы — это ли не радость? Здесь хорошо хранить множество вещей, выращивать цветы или организовать пространство для отдыха.
5. Недорогой ремонт и обслуживание
Небольшие площади квартир в хрущёвках, стандартные размеры окон и дверей — это удобно, потому что на ремонт вам потребуется меньше денег (20–30% стоимости квартиры).
А ещё в таких квартирах ниже коммунальные платежи и налоги.
6. Парковка во дворе
Небольшие кирпичные дома строились не «окно-в-окно», поэтому дворы около них позволяют разместить и парковку, и детскую площадку, и не вырубать все деревья при этом. И, учитывая, что квартир в хрущёвке не так уж много, найти свободное место не проблема.
Узнайте больше о плюсах и минусах кирпичных хрущёвок в нашей статье в Справочнике.
Не забывайте о лайке — авторам будет приятно.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые публикации.
Читайте также: