Дома 1989 года постройки кирпич
Обновлено: 09.05.2024
Качество старых кирпичных девятиэтажек
я жила в таких домах. недолго, но все же. из такого дома на Лени Голикова переехала в панельный 606 серии. по сравнению с панельным могу отметить, что кирпичные девятиэтажки более теплые и шумоизоляция ощутимо лучше, чем в 606 (я реально после переезда первое время уснуть не могла из-за шума).
Но планировки в них "старые": небольшой коридор, мал. кухня, мал. ванная.
Еще в них нет грузового лифта.
В целом, если сравнивать с панельными (не новыми) - мне каж., эти дома выигрывают.
Но я, как "потребитель" конечно только за новые дома.
ИМХО.
Чтобы заработать деньги - нужна доблесть, сохранить - разум,
потратить - ИСКУССТВО. Моя тетка жила на Космонавтов 27. Мне всегда нравился этот дом, там еще в совковые времена был домофон.
По сравнению с панельными домами, эти еще вполне крепкие. Тетка недавно умерла, я наследовала квартиру. Но жить бы там не хотела : с моей нынешней позиции мне там тесно. Все маленькое. Трубы там прогнили во всем доме, требуют замены.Но зато отличные паркетные полы сохранились. И район там отличный,ухоженный.
Моя тетка жила на Космонавтов 27. Мне всегда нравился этот дом, там еще в совковые времена был домофон.
По сравнению с панельными домами, эти еще вполне крепкие. Тетка недавно умерла, я наследовала квартиру. Но жить бы там не хотела : с моей нынешней позиции мне там тесно. Все маленькое. Трубы там прогнили во всем доме, требуют замены.Но зато отличные паркетные полы сохранились. И район там отличный,ухоженный. Царствие небесное тетушке.
А бабули у Вас есть с наследными квартирами?
Tornado in SPb
если Вам моё ИМХО пригодится - то ловите.. могу дать инфу по кирпичному дому где-то 1986 постройки.. Кратко - ДЕРЬМО ужасное.. Теперь к деталям..
Шумоизоляция - ГОРАЗДО (в разы) хуже, чем у совецкой панели середины 70х гг.. Причем - что удивительно даже сквозь капитальную кирпичную стену (ок 50 см) от соседей сбоку ужасная слышимость.. Сверху - то же самое - так как сами перекрытия довольно тонкие (понятноедело - собственно пола или стяжек НЕТ).. Хуже того, пол не цельно литой, а узкими плитами - между которыми ВСЕГДА будут БОЛЬШИЕ трещины (то есть на потолке). Стеные между комнатами - тонкий пазогребень.. Не знаю -по какой причине - если у дальней комнате включить тихо музыку - то на кухне за углами - ее будет слвшно очень хорошо.
Теплоизоляция - меня не сильно волнует - так как современная панель с нормальным отоплением и окнами будет точно не хуже.. В старых домах - правда придется менят как минимум окна..
Планировка - у меня на съеме сейчас - хреновая - в 3хе есть дибильный корридор - и не узкий, и не широкий - не то, не сё..
Само состояние подъезда - двери фанерные, на полу голый бетон (никакой плитки), отопление черной лестницы не предусмотрено.. У меня сейчас в парадной делают ремонт - так там хорошо и не сделать - облили краской и все.. Смотрится - хреново..
Может - конечно - какие плюсы и есть.. смотря с чем сравнивать.. с новой панелью - я нашел только один плюс - парковка у окон свободная.. правда на газоне - когда выходишь - ботинки грязные становяцо..
Вывод - старые дома - ШЛАК полный - вне зависимости от материала постройки))
«Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома
Некоторые считают, что советские дома вот-вот рухнут — якобы они очень старые, внутри всё сгнило, а панельные пятиэтажки вообще на 25 лет только строили. Мы поговорили с известными специалистами по архитектуре в России — и вот что они думают.
Коротко: надо смотреть на каждый дом в отдельности, а также на микрорайоны и на серии домов — комплексно.
Говорить в общем за все советские дома некорректно — прочность каждого зависит (как минимум) от семи факторов:
1. Сколько этажей в здании. Нормы в СССР устанавливали несколько категорий долговечности жилого здания в зависимости от высоты. Дома в 3–5 этажей строились на срок от 50 до 100 лет, дома от 6 и выше этажей рассчитывались по долговечности минимум на 100 лет. Сроки в 20–25 лет были актуальны для некапитальных зданий, вроде деревянных бараков (и хрущёвки к ним не относятся).
2. Где и как строилось здание. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах бывшего СССР качество строительства всегда было выше, чем в остальных городах: старались держать марку. Поэтому хрущёвки в Омске и хрущёвки в Москве — это разные хрущёвки. Кроме того, сильно влияет климат: в условном Анадыре, где при высокой влажности и других разрушительных факторах — морской соли, ветре, морозах до 40–45 градусов зимой — куда выше риск того, что несущие конструкции могут подвергнуться коррозии и не выдержать со временем, чем в условной Рязани.
3. Надёжен ли фундамент дома и грунт под ним. В этом смысле типовые советские дома, начиная с хрущёвок, могут быть даже надёжнее, чем ранние сталинки (просто потому, что они новее). Первые общесоюзные строительные нормы и правила (СНиПы) появились в 1954 году. Они устанавливали много единых требований к домам, в том числе и к тому, как и из чего можно делать фундаменты (поэтому после 1954 года мы можем сравнивать хрущёвки в условных Рязани и Анадыре, а до этого у каждого города были свои требования). Жилые дома, которые строились (особенно не в столицах) до 1954 года, чаще всего были 2–3-этажными, нередко у них не было подвалов и трубы пролегали прямо под полом первого этажа. Всё это в комплексе — возраст, отсутствие чётких строительных норм, невысокая этажность, которая часто предполагала менее жёсткие требования по капитальности, — может влиять на надёжность фундамента.
4. Есть ли в здании газ. Газовые плиты в многоквартирных домах повышают риск взрыва — из-за неправильной эксплуатации и постепенного устаревания оборудования. В поздних советских нормах жилого строительства 1985 года вообще отказались от газа в типовом жилье. Инженерам крайне сложно рассчитать нагрузку на конструкцию при взрыве, и, соответственно, сделать так, чтобы оно выстояло. Так, в 2004 году в Архангельске из-за взрыва газа обрушился целый подъезд 9-этажного дома (погибло 58 человек), а недавно в Магнитогорске взорвался газ в пятиэтажке (погибло двое) и несущие конструкции здания не пострадали. То есть масштаб разрушения может быть непредсказуемо разным.
5. Есть ли в доме незаконная перепланировка. Это особенно опасно для панельных домов — люди делают проёмы в плитах, пробивают несущие конструкции, когда хотят «под себя» протянуть коммуникации, и так далее. Сколько таких ремонтов по всей стране — никто точно не знает. И поэтому никто точно не может ответить на вопрос, сколько простоит конкретный дом, если только не пустить инженеров по всем квартирам, чтобы они проверили их состояние.
6. Как эксплуатировался дом. Износ можно (очень) условно прикинуть по формуле 1 год = 1%. То есть если дом построен в 1985 году, то его износ составляет порядка 35%; хрущёвки, получается, должны быть изношены как минимум на 50–60%. Но, например, в новосибирском Академгородке за жильём следили хорошо — оказалось, что износ местных панельных пятиэтажек не превышает 30%, и сегодня здесь продаются одни из самых дорогих квартир в городе. Износ может отличаться даже у соседних домов — зависит от того, насколько в нём ответственные жители и управляющие компании, а также насколько качественно построили конкретно этот дом.
7. Был ли капремонт, и насколько он был качественным. Например, заменили ли плоскую рулонную крышу на многоскатную, где есть чердак (значит, и влага не будет просачиваться в швы панелей через кровлю). Заизолированы ли трубы в подвале (лишний парниковый эффект может нарушить целостность ограждающих конструкций в зимний период, фундамент дома начнёт «парить», покрываться изморозью, в доме может появиться плесень). В каком состоянии остальные коммуникации — та же электропроводка, из-за неисправности которой может вспыхнуть пожар.
В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома?
Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры
Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит. Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.
Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.
Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.
Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.
Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»
Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.
Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.
Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.
Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.
Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.
Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.
Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.
Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.
Никита Токарев, архитектор, директор Архитектурной школы МАРШ:
Мне не известны случаи обрушения панельных домов от износа или признания их ветхим жильём. Несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов 1960–1980-х годов постройки, не говоря уже о блочных или кирпичных, при надлежащей эксплуатации простоят 100–150 лет.
Другое дело — инженерные системы, отделка, окна, кровля. Вот здесь истоки мифа: 25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик. Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем. Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять.
Часть домов не соответствует современным требованиям по энергоэффективности, их надо утеплять. Тем не менее, модернизация пятиэтажек возможна, тому есть множество примеров в Восточной Германии, которая столкнулась с той же проблемой советского наследия. Есть и удачные примеры надстройки, изменения планировок квартир и других улучшений.
Александр Острогорский, архитектурный журналист и критик, преподаватель МАРШ
Вечной архитектуры не бывает, все здания разрушаются и исчезают. На строительстве египетских пирамид работали тысячи людей в течение десятков лет, и все они где-то жили. Их дома исчезли, а пирамиды остались. Над проектированием советских панельных домов трудились сотни людей, бригада строителей в несколько десятков человек могла построить за год дом для сотни людей, а за свою карьеру строитель обеспечивал жильём тысячи. То есть индустриальное домостроение радикально изменило соотношение ресурсов времени, материала и результата.
Могут ли панельные дома быть такими же вечными, как пирамиды? Нет. При этом любое здание находится в непрекращающейся борьбе за жизнь: на него действуют силы природы, постоянно разрушая его. Стоит человеку покинуть здание, и природа очень быстро его «прикончит».
За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации.
Многие панельные дома проходят в последние годы модернизацию, связанную с утеплением, так как наши представления о приемлемых затратах на отопление изменились. Легко свести всё к тому, что эти здания были построены как недолговечные или плохо эксплуатировались.
Но дело-то в том, что это цена, которую мы захотели заплатить однажды, когда здание строилось, и готовы платить в дальнейшем, чтобы оно стояло, — цена в борьбе со временем и природой, вечными врагами (и друзьями) архитектуры.
Гид по панельным и блочным хрущёвкам. История, особенности, планировки и будущее
Каждая десятая квартира в России — панельная хрущёвка. Их так много, потому что они строились по типовым проектам из заранее изготовленных железобетонных панелей. Пятиэтажный дом строители могли собрать всего за 12 дней. Рассказываем, чего ждать от таких хрущёвок, удобно ли в них жить и какой запас прочности у такого жилья.
Типовые дома. Появление блочных и панельных зданий
До середины 1950-х годов почти у каждого жилого дома был свой архитектор. Получалось чаще всего очень красиво, но дорого и долго, при этом большая часть населения продолжала жить в коммуналках и бараках. С этим было нужно что-то делать — и как можно быстрее.
Серия 1-515/5 — самые распространённые панельные хрущёвки в Москве. Практически все дома уже попали под программу реновации и будут снесены.
В 1959 году Советский Союз купил во Франции лицензию на производство железобетонных панелей и начал строить дома уже массово, по стандартизированным проектам.
Каждый проект тиражировался с небольшими доработками на месте (например, в каких-то городах панели делали гладкими и дом потом красили, а в каких-то — прямо на заводах делали гравийную обсыпку и дом получался как бы одетым «в шубу»).
Распространёнными были также панели, покрытые мелкой керамической плиткой, — такая отделка была относительно дорогой, однако фасады лучше выглядели даже без регулярного ремонта.
Панельный дом с отделкой из плитки
Считалось, что у каждой советской семьи должна быть отдельная квартира, со своей собственной ванной и кухней (пусть и очень маленькой). Ввели нормативы и стандарты в строительстве: в домах стали обязательными железобетонные перекрытия, электричество, вода, канализация, отопление, в некоторых городах — газ.
Всего было 23 серии панельных хрущёвок с некоторыми модификациями. Строилось такое жилье примерно с 1960 по 1980 год.
Одна из питерских модификаций серии 1Р-303-2
Первая серия панельных домов К-7 была рассчитана всего на 25 лет эксплуатации (большая их часть уже расселена и снесена), последующие — на 50 и более лет. Если за такими хорошо следить и вовремя ремонтировать, хрущёвки могут прослужить до 150 лет.
В некоторых городах дома строились не из панелей, сделанных заранее на заводах, а из блоков. Блочные дома встречаются реже панельных, но конструктивно они похожи, только у блочных хрущёвок толще стены, лучше тепло- и звукоизоляция. А ещё дома из блоков имеют более долгий срок службы: их не относят к сносимым сериям даже в Москве.
Как отличить блочный дом от панельного?
И панельный, и блочный дом, по сути, большие конструкторы. У блочной хрущёвки элементы конструктора похожи на лего: это толстые бетонные бруски прямоугольной формы.
Поэтому если внимательно посмотреть на рисунок швов (это особенно легко сделать по торцу здания, но можно и по лицевому фасаду), вы увидите, что дом составлен из этих брусков. В таком доме под каждым окном проходят два небольших шва, они указывают, что окно было образовано из двух больших блоков, стоящих вертикально, и одного маленького снизу.
А ещё можно заглянуть в оконный проем и посмотреть на толщину стены: в блочном доме она 40 сантиметров.
В панельном доме по рисунку швов видно, что элементы «конструктора» большие и плоские, окна в них буквально вырезаны, а толщина стен — около 30 сантиметров. Были хрущёвки и с толщиной панели в 12 см, но это была нижняя допустимая планка.
Панельный дом в Екатеринбурге
Особенности панельных хрущёвок
Подавляющее большинство хрущёвок — это четырёх- и пятиэтажки. Домов выше пяти этажей практически не было (такие встречаются только в Москве и Санкт-Петербурге). Зато в небольших городах иногда попадаются двух-трёхэтажные хрущёвки.
Основная доля квартир в хрущёвках — это однокомнатные и двухкомнатные, только около 15% — трёхкомнатные.
Хрущёвка в Санкт-Петербурге
Потолки в таких домах имеют высоту всего 2,48 м (реже — 2,6 м, ещё реже и только в столицах — 2,7 м). Стандартная площадь кухни — 4,9–6 м², санузла — 2,9–3,2 м². В 1960-е шутили: «Хрущёв соединил ванну с туалетом, но не успел соединить пол с потолком».
Типичный размер гостиной — 16–18 м², спальни — 10–13 м². В некоторых хрущёвках встречаются кладовые площадью около 2 м² или шкафы-ниши.
Ещё две архетипные особенности хрущёвок — проходные комнаты и окна в санузлах, выходящие на кухню. Первые появились для того, чтобы у чиновников не было соблазна поселить две семьи в одну квартиру: по нормативам проходную комнату нельзя было посчитать за отдельное место жительства.
Вторые помогали пользоваться ванной во время перебоев с электроснабжением (они были не редкостью). А ещё это в массовом производстве помогало немного экономить на стройматериалах.
Плюсы панельных и блочных хрущёвок
Месторасположение и микрорайонная застройка. Хрущёвки строились сразу большими кварталами, с детскими садами и школами, при этом довольно много места (до 25% территории) отдавалось под озеленение и детские площадки.
Кварталы хрущёвок в новосибирском Академгородке. Из-за локации и технического состояния домов эти квартиры остаются одними из самых дорогих в городе, несмотря на то, что расположены в панельных хрущёвках.
Также преимущество хрущёвок в том, что они находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и близко к центру (или даже в самом центре города).
Цена. Как правило, хрущёвки, и в особенности панельные, стоят дешевле вторичного жилья в более новых домах или в сталинках.
Камерность. На одной площадке в хрущёвке не больше 4-х квартир. Здесь не будет ощущения «муравейника».
Недорогой ремонт и обслуживание. Небольшой метраж, низкие потолки, типовые окна и проёмы дверей позволяют серьёзно (до 15–30%) сэкономить на ремонте. Также на хрущёвки будет ниже налог и коммунальные платежи.
Адекватные планировки. Несмотря на все шутки, планировки квартир в хрущёвках не так уж и плохи. К примеру, однокомнатная квартира в таком доме функциональнее, чем студии-«вагончики» в новостройках.
Кроме того, если вам нужна недорогая трёшка, чтобы у каждого в семье был свой «уголок», хоть и маленький, хрущёвка вполне подойдёт. А если немного постараться, хрущёвку можно сделать и стильной, и удобной.
Типовое строительство. Стандартизированное производство означает предсказуемые коммуникации, довольно ровные стены и типовую конструкцию дома. Здесь значительно меньше сюрпризов, чем в домах авторских проектов (особенно старых).
Возраст. Такие дома младше сталинок или экспериментальных домов 20–30-х годов. Панельные хрущёвки поздних серий и тем более блочные дома рассчитаны на эксплуатацию до 100–150 лет. По данным исследований, износ хрущёвок в целом по стране составляет порядка 20%. Городов, где состояние таких домов действительно может считаться проблемным, сравнительно немного: это Пермь, Омск и Красноярск. А во Владивостоке и Новосибирске, например, хрущёвки по-прежнему остаются популярным и недешёвым жильём, так как стоят в престижных районах. Но даже если за домом следили не очень хорошо, центральные коммуникации (трубы, электропроводка, батареи) в хрущёвках ещё в довольно сносном состоянии.
Минусы панельных и блочных хрущёвок
Небольшой запас прочности. Панельные и блочные дома строились по принципу «чем дешевле, тем лучше». Поэтому прежде, чем покупать квартиру в определённом доме, нужно попытаться оценить его техническое состояние.
Есть формула, по которой можно определить примерный процент износа дома: 0,8%× (возраст дома) = (износ)%. То есть, если хрущёвка построена в 1965 году, то её износ составляет около 43% (может быть и больше, и меньше). Но не всегда процент износа может дать вам наглядную картину. Лучше пригласить специалиста и заказать экспертизу: это обойдётся в 3–7 тысяч рублей.
Швы этой панельной хрущёвки в Казани просят капитального ремонта
Неприятные технические особенности. Панельные дома неэнергоэффективны, в них плохая звукоизоляция. Розетки в таких домах делали с общими каналами и, по сути, между всеми квартирами есть дырки. Эту проблему нельзя полностью решить за счёт звукоизоляции.
Электропроводка тоже часто не выдерживает нагрузки, ведь приборов за последние 40–50 лет стало значительно больше.
Если полы деревянные, то, скорее всего, они потребуют замены. При замене деревянных полов на цементную стяжку следует помнить, что вес её значительно больше, чем конструкции деревянного пола, поэтому толщина стяжки должна быть минимальной (иначе конструкция дома может не выдержать) и дополнена звукоизоляцией (цемент лучше передаёт звук, чем дерево).
Запрет на перепланировку. Сносить стены в панельных и блочных домах нельзя. Единственная лазейка — возможность пробить проёмы в некоторых стенах. Но предварительно нужно провести профессиональное исследование прочности конструкции всего дома (его заказывают в конструкторских бюро) и согласовать перепланировку со всеми инстанциями. Это долго и дорого.
Теснота и низкие потолки. В хрущёвках сложнее подбирать мебель, так как всё очень маленькое, а ещё здесь мало мест для хранения сезонных вещей. Низкие потолки могут вызывать дискомфорт, особенно у людей с ростом выше среднего.
Ограниченные возможности для дизайна. Такие квартиры не допускают каких-либо интерьерных изысков. Оптимально здесь работают только скандинавский стиль, минимализм и некоторые элементы классики и лофта.
Окна на одну сторону в одно- и двухкомнатных квартирах, совмещённые санузлы, проходные комнаты, отсутствие балконов. Основной бич планировок в хрущёвских домах — выходящие на одну сторону окна и тесные совмещённые санузлы (в более поздних сериях в трёхкомнатных квартирах появились уже раздельные).
Во многих хрущёвках для удешевления строительства не делали балконов, или они были не во всех квартирах.
Какие серии панельных домов самые распространённые и как их отличить?
Самых популярных серий было две: это созданная в Ленинграде 1-335 и московская 1-464. Внешне отличить их очень просто: у 1-335 окна подъездов удлинённые, почти на всю высоту панели.
Выглядит это так:
А у 1-464 — двустворчатые, такие же, как в квартирах на кухнях или в маленьких комнатах.
1-335: особенности домов и планировок квартир
Дома серии 1-335 были самыми дешёвыми за всю историю жилищного строительства в России: стоимость квадратного метра составляла всего 95 рублей. По ценам 1961 года — это 95 обедов в столовой (борщ, гуляш с картофельным пюре, стакан сметаны, два компота, ватрушка) или 8,6 билета на поезд Москва–Ленинград.
Несомненный плюс таких квартир — более просторные, в сравнении с другими популярными сериями кухни (6,3 м² даже в однокомнатных, а в двухкомнатных — до 6,9 м²).
Однако, по оценкам ряда экспертов, это и самая неудачная из всех общесоюзных серий хрущёвских домов. Её главные недостатки — очень низкие тепло- и шумоизоляция, совмещённые санузлы даже в 3-комнатных квартирах.
Панельная хрущёвка серии 1-335 в Омске
А ещё в таких домах часто делали плоскую крышу: у неё очень маленький, 10–15 лет, срок службы, летом она перегревается, а в межсезонье часто протекает. Правда, недавно многие муниципалитеты стали заменять плоские крыши на многоскатные: они надёжнее и дольше служат.
Квартиры в домах серии 1-335 имеют следующую конфигурацию:
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: 6,3 м²
Двухкомнатные: общая: 41–45 м², жилая: 26–35 м², кухня: 6,3–6,9 м²
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 42–48 м², кухня: 6,3 м²
1-464: особенности домов и планировок квартир
Это самая распространённая серия домов: с 1958 по 1964 год панели для неё производили около двухсот (!) домостроительных комбинатов по всей стране.
У неё также плоская невентилируемая и недолговечная кровля, тонкие стены, слабая тепло- и звукоизоляция. Хотя эти дома считаются более надёжными и тёплыми, чем дома серии 1-335.
Однокомнатные: общая: 30–31 м², жилая: 18 м², кухня: от 5 м².
Двухкомнатные: общая: 32–46 м², жилая: 17–35 м², кухня: 5,6–6,3 м².
Трёхкомнатные: общая: 55–58 м², жилая: 39–45 м², кухня: 5,6–6,3 м²
Выглядят такие квартиры на планировках 1-464 следующим образом:
Заключение
Панельные и блочные хрущёвки имеют не очень хорошую репутацию, но на самом деле всё не так страшно. Главные плюсы этих домов — хорошая локация и низкая цена. Хрущёвки ещё долго будут востребованы на рынке и арендаторами, и покупателями. При ограниченном бюджете на покупку жилья хрущёвка может стать оптимальным выбором: жить довольно комфортно, дети смогут ходить в школу и кружки пешком, и у каждого будет своё личное пространство. А с помощью хорошего дизайнера квартиру можно сделать функциональной и современной.
Больше всего покупатели боятся, что дом старый и «скоро развалится». Откровенно ветхое жильё, конечно, лучше не рассматривать. Однако стоит помнить, что блочные хрущёвки прослужат ещё не менее 100 лет, а большинство панельных — не менее 60–80. Если вы сомневаетесь, закажите экспертизу.
В последние годы люди стали бояться, что хрущёвки будут сносить, а сделать ремонт и жить на вулкане хотят немногие. Но пока эта программа касается только некоторых районов Москвы (а блочные хрущёвки и в столице не сносят). В России же ещё не решена проблема ветхого и аварийного жилья — тех же щитовых бараков, где до сих пор живут люди, — так что до сноса хрущёвок доберутся не скоро. А когда до них дойдёт дело, вы не окажетесь на улице, а получите новую квартиру (скорее всего, даже больше по размеру). Максимум, вы потеряете вложения в ремонт, которые к этому времени уже перестанут быть настолько существенными.
Если есть выбор, лучше брать квартиру в блочном доме: он теплее, долговечнее и в нём лучше звукоизоляция. А хороший дизайнер поможет минимизировать недостатки квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: архитектор Мария Зайцева. Иллюстратор: Вера Хохлова
Гид по брежневкам. Возможно, вы живёте именно в таком доме
В массовом сознании брежневки — это советские 9–12-этажные дома с улучшенными (по сравнению с хрущёвками) планировками. Это прозвище придумали для домов, которые появились в годы правления Леонида Ильича Брежнева (1964–1982 годы). Но это очень запутанная история, в которой смешались хрущёвки, сами брежневки и даже немного новостройки. Разбираемся, в каких домах живёт значительная часть россиян.
Брежневки очень-очень разные
Брежневки — самый размытый термин для обозначения жилой недвижимости.
Во-первых, во времена Брежнева строили очень разное жильё: и модифицированные хрущёвки, и малосемейки, и панельные «китайские стены». Кроме того, часть этих зданий были спроектированы по нормам 1963 года, а часть — по более поздним, 1971 года. Дома, построенные в эту эпоху, могут выглядеть почти одинаково, но квартиры в них будут сильно отличаться по планировкам и удобству.
А во-вторых, многие из серий, созданных при Брежневе, продолжали строить и после его смерти; некоторые серии модернизировали и возводили и в 90-е, и в нулевые (а кое-где возводят и до сих пор — так что технически получается, что строят брежневки, хотя они новостройки).
Корректнее называть дома, построенные в эпоху правления Брежнева, домами 2-го и 3-го поколения индустриального домостроения — в зависимости от строительных норм, которые использовались при их возведении.
Основная задача брежневской эпохи — строить много и разного
Чтобы прочувствовать черты и характер брежневских домов, нужно оценить их с точки зрения демографии, экономики и эстетики. Причём сравнивать их следует с первыми индустриальными домами — хрущёвками, так как именно для них были разработаны первые нормы домостроения, которые влияли на строительство ещё очень долго.
Демография. Квартиры стали учитывать разные сценарии проживания
Хрущёвки были дешёвыми, и квартиры в них — в большинстве своём двушки с проходной гостиной — строились для некой идеальной семьи: мужа, жены и двух детей. Другие сценарии проживания практически игнорировались. Да и комфорт был не на высоте: тесные кухни, низкие потолки и совмещённые санузлы.
Хрущёвки пытались модернизировать: в 1963 году вышли новые строительные нормы, и по ним, как раз к началу правления Брежнева, стали возводить типовые дома второго поколения («улучшенки» — по сути, модернизированные хрущёвки). В них были окна на две стороны, раздельные санузлы, кухни попросторнее и резко сократилось количество проходных гостиных. Но кардинально они проблему с удобством не решили.
После 1969 года качество жилой недвижимости стало государственной целью (вышло отдельное постановление), так что в 1971-м были разработаны новые СНиПы. По ним и начали строить дома, которые в массовом сознании носят название «брежневки» (но правильнее называть их домами 3-го поколения). Они учитывали гораздо больше сценариев проживания: появились однушки и двушки разных размеров и планировок, стало больше трёх- и четырёхкомнатных квартир. Для одиночек строили дома-общежития коридорного типа и малосемейки.
Строительство менялось не по щелчку: производству требовалось время, чтобы перестроиться, и в разных городах было всё по-разному. Поэтому, если вы смотрите квартиру в доме 1972 года, она вполне может быть спроектирована по нормам 1963-го, хотя уже год существовали более продвинутые СНиПы.
Экономика. Панельки, выросшие из хрущёвок, и появление принципиально новых серий
В модернизированных хрущёвках стоимость квадратного метра выросла, и инженерам пришлось искать баланс «цена–качество».
Дома стали строить длиннее, по 6–8 подъездов, чтобы сэкономить на коммуникациях. В больших городах здания ещё и подросли: несмотря на то, что дом с лифтом в среднем обходится дороже, плотность застройки покрывала расходы на коммуникации и транспорт.
А после 1971 года начали экономить за счёт новых технологий: инженеры разработали новые крупнопанельные серии домов. К 1976 году доля крупнопанельного жилья составляла уже больше половины всего жилья, возводимого в СССР, — и дома по такой технологии строят до сих пор.
Эстетика. Дома стали разнообразнее по форме и цвету
Проектирование микрорайонов напоминает детский конструктор. До 1971 года единицей градостроительного проектирования являлся целый дом — «игра» была в том, чтобы расставить на земле одинаковые параллелепипеды-пятиэтажки (причём до 1963 года было ещё хуже: большую часть домов даже поворачивать было нельзя из-за особенностей планировок: окна должны были смотреть только на запад и восток).
После норм 1971 года технологии шагнули вперёд и архитекторы начали «мыслить» не «коробочками» домов, а блок-секциями (подъездами). Строители получили «конструктор лего» — угловые подъезды (дом может изогнуться), поворотные подъезды (дом может быть полукруглым), подъезды с квартирами побольше и поменьше и т. п.
Застройка получалась интереснее. Подумали и о том, как сделать фасады симпатичнее — панели стали украшать крошкой или плиткой (бело-голубой, бело-коричневой).
Брежневские серии домов второго и третьего поколения
В общей сложности за 18 лет Брежнева у власти было разработано порядка 100 крупных серий домов (и почти у каждой были модификации). Прибавьте к этому то, что практически во всех городах продолжали строиться кварталы хрущёвок в доработанных вариантах, а также в крупных городах и республиканских столицах активно возводились экспериментальные дома и дома по авторским проектам (особенно в Минске, Москве, Ленинграде и Тбилиси).
Сложность в том, что переписи домов в России не производилось, поэтому корректно определить рейтинг популярности серий нельзя. Но мы расскажем про несколько наиболее запомнившихся (некоторые с различными изменениями продолжают строить до сих пор!)
II-57: первые панельные девятиэтажки
Этажей: 9–12
Высота потолков: 2,64 м
Метраж квартир: от 32,6 до 63,2 кв. м, кухня в среднем — 6,6 кв. м
Серия панельных многоподъездных домов, которая строилась с 1963 по 1970 год. Она относится ко второй волне индустриального домостроения. Её можно узнать по спаренным (или даже счетверённым) балконам (то есть на одну балконную плиту выходит 2–4 двери из соседних квартир). А ещё эти балконы выступают под тупым углом, что тоже довольно просто определить «на глаз».
В домах этой серии впервые появился грузовой лифт; там придумали довольно удобные планировки, причём внутри квартир не все стены были несущими — планировку можно было менять. Впервые в II-57 использовали безрадиаторную систему отопления (так называемые тёплые подоконники).
I-515/9ш популярные панельные 9-этажки, «выросшие» из хрущёвок
Этажей: 5–12
Высота потолков: 2,64 м
Метраж квартир: от 34 до 60 кв. м, кухни 6 кв. м, в трёхкомнатных квартирах уже 8 кв. м
Эти многоподъездные дома были многократно улучшенными «сыночками» 515-х хрущёвок. Это оказалось удобно, поскольку новые 9-этажки можно было производить на тех же ДСК без серьёзной перестройки производства.
Их начали возводить в 1968 году и строили как минимум до 1981-го. Отличительный внешний признак — балконы небольшие и собраны по 2–4 штуки (иногда расположены под углом); с торцевых сторон — длинные балконы. Иногда у домов серии I-515/9ш нет балконов, выходящих во двор.
В крупных городах такие дома строили 9-этажными, а для малых населённых пунктов, в которых не всегда городская инфраструктура была рассчитана на подачу воды в высокие дома, были придуманы варианты в 5 этажей. Обычно в домах серии I-515/9ш 2, 4 или 6 подъездов, но в Москве есть и очень длинные дома, по 10–12 секций.
Интересный факт: именно на основе этой серии в Москве построили круглый дом на улице Довженко, 6.
Круглый дом на улице Довженко, 6
90-я серия крупнопанельных домов
Этажей: 9
Высота потолков: 2,64 м
Метраж квартир: от 35 до 82 кв. м, кухни 8–9 кв. м
Серия была создана под руководством архитектора Николая Розанова в конце 1960-х (массово начали строить с 1971 года). Эти дома чаще всего можно узнать по скошенным балконам: они расположены под небольшим углом к фасаду (но есть варианты и с прямыми балконами). В общей сложности Розанов и его команда придумали больше 180 проектов домов и разных блок-секций — торцевых, угловых, поворотных на 135 и 90 градусов — так, чтобы в конкретном городе и в конкретном месте можно было собирать дома любой конфигурации.
Серия оказалась очень успешной, её можно найти в любом городе; этот проект постоянно модифицировали, и в некоторых городах, например во Владимире, до сих пор производят панельные дома по лекалам Розанова — но они уже так модернизированы, что узнать прародителя бывает трудно.
Модифицированные дома серии 90 (часть балконов полукруглые) в Казани
Дом серии 90-05, построенный в Смоленске в 2005 году
II-29: серия кирпичных 9-этажек
Этажей: 9
Высота потолков: 2,64 м
Метраж квартир: от 27 до 64 кв. м, кухни — 5,2–6,4 кв. м
Тёплые и комфортные, со стенами в 51 сантиметр толщиной, эти девятиэтажки строились в основном в Москве (районы Хорошево-Мневники, Котловка, Академический, Гагаринский) и Подмосковье (Одинцово, Химки, Долгопрудный, Реутов).
У них вытянутые окна, аккуратные строчки компактных, но достаточно широких балконов на главном фасаде и длинные балконы — по бокам. Основной недостаток этих домов — тесноватые кухни и отсутствие грузового лифта.
Дом этой серии в Москве
Серия П-3
Этажей: до 17
Высота потолков: 2,64 м
Метраж квартир: от 34 до 93, кухни — 8,4–10 кв. м
Самая распространённая (наряду с П-44) московская серия домов.
П-3 была разработана для строительства олимпийского жилья к 1980 году. Планировки поэтому здесь постарались сделать максимально удобными — и на тот момент это было самое совершенное и комфортное массовое жильё в Москве.
Дома этой серии были от 5 до 17 этажей. В них была увеличена высота потолка (2,64 м), сделаны просторные по тем временам кухни в 8,4–10,2 кв. м, более широкие лоджии, раздельные санузлы.
В квартирах не было проходных комнат, а также в одной серии были сделаны двух- и трёхкомнатные квартиры разной площади — побольше и поменьше. Чаще всего дома серии П-3 были крашеными: белыми с красно-кирпичными тёмными вставками — это главная подсказка для неспециалиста.
П-44
Этажей: до 25
Высота потолков: 2,64 м, с 1997 года — 2,7 м
Метраж квартир: от 38 до 74 кв. м, кухни — 7,4–10 кв. м
Серия П-44 считается принципиально новой разработкой: инженеры утверждают, что она не эволюционировала из предыдущих серий, а была самостоятельным продуктом. В Москве это самая популярная серия: построено порядка 1200 домов П-44 и её модификаций. С 1978 по 2000 год такие дома возводились в Марьино, Строгино, Митино, Крылатском и др. районах.
Помимо столицы, эта серия популярна в Ростове-на-Дону, Ярославле, Иваново, Петрозаводске и Нижневартовске.
Впрочем, по планировкам она довольно близка к П-3, и из-за этого их путают, что опасно, если хозяева хотят сделать перепланировку. Дело в том, что в П-44 несущих стен было меньше и там допустимо делать некоторые варианты перепланировок (например, убирать простенок между коридором и гостиной в трёхкомнатных квартирах). А в П-3 все стены, кроме стен сантехнических кабин и встроенных шкафов, являются капитальными, и делать в них проёмы без специального технического разрешения и дополнительного усиления запрещено. По незнанию люди сносят в домах П-3 части капитальных стен или делают в них проходы — это ставит под удар безопасность всего дома.
Изначально высота потолков в П-44 была 2,64 метра, как и в П-3, а потом, с 1997 года, её увеличили до 2,7 метра. Серию постоянно дорабатывали. Например, в 90-е годы появились варианты с эркерами, да и сами панели по цвету стали веселее: бело-голубую мелкую плиточку на фасадах сменила отделка в жёлтых, оранжевых и красных тонах с белыми и тёмными каймами. С 2006 года в Москве и Подмосковье строятся модификации этой серии П-44К.
Дома серии П-44 в Новокосино в Москве
Модифицированные дома П-44 в Нижневартовске
Серия 111-108: ленинградская разработка для регионов
Этажей: 5–9
Высота потолков: 2,62 м
Метраж квартир: от 38 до 75 кв. м, кухни — 8,6 кв. м
Эту серию ленинградские проектировщики придумали специально для регионов — и разработка оказалась удивительно живучей и гибкой в модификациях.
Дома этой серии активно строятся до сих пор, например, в Витебске. Их удалось ещё «докрутить» (улучшить теплоизоляцию внешних панелей), и в общем-то, они вполне соответствуют современным требованиям жилья эконом-класса.
А ещё из-за удачной конструкции несущих перекрытий и стен из панелей этой серии можно собирать очень разные по конфигурации дома. Так, в одном подъезде бывает от 2 до 6 квартир — так что жильё получается более разнообразным.
Узнать дом серии 111-108 можно по слегка утопленным подъездам — это видно и со двора, и с улицы.
За счёт этого фасад дома не смотрится скучной коробкой — линии балконов получаются интересными, фактурными. Такие дома стоят также в Великом Новгороде, Череповце, Пензе, Смоленске и Вологде.
stroitel
Строитель все о Строительстве, Архитектуре, Ремонте, Дизайне! Стройка от А до Я! От идеи до объекта!
Журнал-сообщество "Строитель" для всех и каждого! Вступайте в наши ряды, будет интересно!
Выпуск 102. Региональная панель 70-80х mgsupgs wrote in stroitel October 6th, 2010Сегодня речь пойдет о региональных сериях, в продолжение постов про клоны 111-й и подборки региональных серий из ЦИТП-овского каталога .
Серии 25-я, 60-я, II-60-я, 111-75, 111-84, 111-93, 81, 135, 182я.
Очень коротенько и почти без комментариев.
Дома 25 серии
Модернизированные дома 25 серии возводятся в регионах России в наше время, сама серия разработана на базе 467 -ой
Фото пятиэтажки 25 серии
Тип дома – панельный
Этажность – 2-5
Высота жилых помещений – 250 см
Квартиры – 1,2,3,4 комнатные
Производитель – местные ЖБК
Годы строительства – 1970е гг. – по настоящее время
Города распространения – СССР (общесоюзная серия)
Разработчик: КБ по железобетону Госстроя РСФСР. Разработана на основе серии 1-467А для стр-ва в селах и поселках. Дома выпускались на 200 ДСК СССР
Читайте также: