Земельный участок с фундаментом

Обновлено: 18.05.2024

Участок с фундаментом. Стоит ли брать? Реальная история и расчет бюджета.

Очень часто встречающаяся ситуация, купили участок с готовым фундаментом. В 90% случаем этот фундамент непригоден к использованию. Для того чтобы оценить его состояние надо пригласить специалиста и если сомнения останутся, то не одного.

Делюсь реальной историей.

Нас пригласили как специалистов на оценку старого фундамента. Размер его 10*10 в глубину 3 метра. Просто бассейн. Он оказался непригодным к стройке совершенно. Сквозные трещины на каждой стене. Рекомендация одна - демонтаж. Но, это огромные деньги, кроме демонтажа, надо этот "бассейн" как-то засыпать, укрепить и на этом месте выстроить новый фундамент, а насыпной грунт уже не позволяет это делать. Отсюда вытекает второе логичное решение - можно сделать фундамент незаглубленную плиту шириной см 40-50, с усиленным армированием. И будет она как плот опираться на нормальный грунт, а подвижки насыпного грунта ее уже волновать не будут.. Но это тоже очень дорого. Бюджет зашкаливал за 3 млн. По этому заказчики и обращались с огромному кол-ву специалистов чтобы найти какой-то другой вариант.

Что предложил наш инженер, Ольга Рязанцева:

1) старый фундамент не демонтируем а "хороним" в новом

2) новый фундамент буронабивные сваи связанные ростверком

3) Перекрытие первого этажа по несъёмной опалубке.

Новый фундамент выше старого. Никакого взаимодействия нового и старого фундамента а так же перекрытия. Засыпка старого фундамента любым грунтом. Вентилируемое подполье. Внутри старого фундамента сваи в несъёмной опалубке высотой 4 м заливка с вибрацией. Для перекрытия несъемная опалубка - профлист, в пазы укладка арматуры и заливка бетоном. Обязательно демфер между фундаментом и перекрытием. Опалубка укладывается на двутавры, в них вставляется утеплитель.

Что лучше: купить пустой участок или старый (ветхий) дом с землей? на сайте Недвио

С начала XXI века экологическая обстановка в городах явно ухудшилась. Огромное количество автомобилей, выхлопных газов, предприятий, загрязняющих воздух и среду. Многие, стремясь оградить себя и близких от загазованного воздуха, воды, которую необходимо фильтровать, шумных соседей встали перед выбором: остаться в городе или перебраться поближе к природе?

Из-за огромного многообразия в сегменте загородного рынка недвижимости к вопросу выбору участка следует подходить более, чем взвешенно. Придется учесть массу разных нюансов, начиная с того, стоит ли обращаться к риэлторским агентствам или попытаться подыскать вариант самостоятельно, и заканчивая подсчетом предстоящих немалых расходов.

Стремясь оптимизировать свои расходы люди задаются вопросом: купить участок с ветхим домиком или начать с нуля и построить дом на новой земле? Рассмотрим плюсы и минусы обоих подходов в этой статье.

Покупка участка с ветхим домом

Когда нет лишних денег, а хочется свой дом, всегда есть соблазн найти на рынке супердешевые варианты. Одним из таких является покупка участка вместе с расположенным на нем ветхим домиком. Решение отнюдь не лишено здравого смысла. Люди рассчитывают обосноваться на том, что уже есть, а потом возвести новый или отреставрировать имеющийся дом.

Чем привлекателен данный вариант:

Не потребуется единовременных больших финансовых вложений, расходы будут более или менее равномерно распределены во времени;
Уже имеющееся строение позволяет сразу проживать в нем и заниматься непосредственно приусадебным хозяйством;
К ветхому домику уже подключены, как правило, коммуникации: электричество, вода (если есть газ, то вообще замечательно);
Среди предложенных вариантов встречаются сравнительно недорогие старые домики с землей, во-первых, из-за имеющегося износа, и во-вторых, просто потому, что срочно нужны деньги;
Если речь идет о поселках с налаженной инфраструктурой, то не придется дожидаться прокладки дорог и подъездам к близлежащим поселкам и автомагистралям, имеющиеся коммуникации сделают проживание комфортным.

К чему нужно быть готовым:

Важно грамотно оценить состояние постройки, безопасность пребывания в ней. Можно обратиться к специалисту, стоимость услуг начинается от 8000 рублей, примерно столько же стоит оценка самого участка.

Но предложенных вариантов может быть множество, что кратно увеличивает данную статью расхода, а потому разумнее основные моменты оценить самостоятельно:

Осмотреть стены снаружи на предмет больших трещин (внутри под отделкой их не разглядеть);
Балки должны быть хорошо зафиксированы, не поддаваться надавливанию, звучать глухо, иметь чистую поверхность без пятен плесени и мелких дырочек;
Перекосы на обоях скажут о том, что не все в порядке с фундаментом, дом проседает;
А о большой влажности подскажет запах сырости, отошедшие обои и ваши тактильные ощущения.

Если не разглядеть изначально все проблемные моменты, планируемая сумма затрат, вероятнее всего, не совпадет с реальными вложениями, такой дом будет долгое время расходовать семейный бюджет.

В то время как свободный участок земли можно попытаться подыскать самостоятельно и купить от застройщика, с покупкой старых (ветхих) домов с землей могут помочь только риэлторы, а это значит, что приобретение подорожает на стоимость их услуг.

Если старый дом решено снести, прежде чем это сделать надо оформить документы на снос, что тоже затратно как по времени, так и по деньгам. Вместе с вывозом мусора такая услуга, в зависимости от материала строения, объема в кубических метрах, отдаленности обойдется в сумму от 100-120 тысяч рублей и выше.

Покупка нового (пустого) земельного участка

Здесь также следует рассказать о том, что ожидает покупателей ближайшие 3-5 лет.

К чему нужно быть готовым:

Когда нет возможности вести строительство коттеджа и одновременно иметь благоустроенную квартиру в городе, первое время придется мириться с неудобствами. Кто-то добавляет расходы, приобретая бытовку (потом ее можно продать). Это будет стоить ориентировочно от 50 тыс. руб. Кто-то в первую очередь возводит баню, сделав ее временным прибежищем.

Прежде чем начинать строить дом, нужно разработать проект, и если эскизный проект (поэтажный план, вид фасада здания) можно выполнить самим, то архитектурный лучше доверить профессионалам, а стоимость их услуг начинается от 40 тыс. руб.

Следует учитывать, что не имея профессиональных познаний в этой области, можно многого не учесть (что может привести к деформации или даже разрушению строения), а вносить коррективы в ходе строительства может оказаться поздно.

Для постройки лучше подобрать хорошую строительную бригаду, зарекомендовавшую себя в данном виде работ. Придется постоянно курировать стройку и расход материалов. Но эта сложность с лихвой себя окупает, поскольку хозяин будет знать где вбит каждый гвоздь, и в дальнейшем многих хлопот, связанных с недоделками – переделками получится избежать.

Не каждый способен предусмотреть все затраты на стройку, и изначально есть лишь примерная смета, расходы по которой сильно отличаются от дальнейших фактических.

Следует не забывать включать сюда:

юридическое оформление сделок, в том числе разрешение на постройку, оформление участка в собственность;
межевание;
подведение коммуникаций;
подъездные дороги;
исследование качества грунта и многое другое.

В чем преимущества покупки нового участка?

Несмотря на вышеописанные неудобства, многие предпочитают довериться собственному вкусу и приобретают пустые участки земли, чтобы шаг за шагом отстроить дом, который в дальнейшем сможет стать местом для семейного отдыха, а впоследствии «родовым гнездом».

При выборе нового участка можно избежать многих трудностей, с которыми сталкиваются те, кто приобретает старый (ветхий) фонд с недоделками, строительными огрехами, износом и прочими не выявленными сразу дефектами. Ими могут быть:

плохая вентиляционная система;
прогнившая гидроизоляция;
некачественный фундамент;
трещины на стенах и потолке;
прогнившие балки и многое другое.

Нередко те, кто покупают старые дома в надежде их отремонтировать, отчаявшись сносят все и отстраивают новое жилье. На пустом земельном участке не придется платить деньги за снос «неликвида».

Ключевым моментом выбора нового участка становится желание сделать что-то индивидуальное, «под себя», учесть предпочтения всех, кто поселится под одной крышей.

Эксперты рекомендуют в этом случае вкладывать финансы поэтапно, приобретая по мере необходимости материалы и оплачивая работу подрядчиков. Какие-то виды работ можно выполнить самостоятельно, скажем, если в семье есть электрик, то сумма расходов снижается на стоимость оснащения дома электропроводкой, а это от 70 тыс. руб.

Несмотря на все трудности и хлопоты, самостоятельное строительство дома позволяет раз и навсегда решить жилищный вопрос. К тому же это будет именно такой дом, как вы хотите. Многие покупатели, впоследствии рассчитывая затраты на строительство, с удивлением обнаруживали, что постройка обошлась дешевле, чем покупка и ремонт готового жилья.

Несколько советов по выбору участка

Прежде чем приступить к реализации задуманного, следует обратить внимание на следующие детали:

Проверить, не находится ли земля в охранной зоне другого объекта, скажем газопровода или ЛЭП, в санитарно-защитной зоне предприятий.
Оценить близость дорог и необходимых коммуникаций, если их нет, то запросить в администрации населенного пункта документы, из которых видно, в какие сроки планируется их строительство. Здесь же можно выяснить, в какую сумму конкретно это обойдется вам.
У администрации поселка нужно получить документ, в котором содержатся требования, предъявляемые к вашей застройке. В нем отразятся такие показатели, как расположение газопровода, водопровода, всех строений на участке. Этим документом может быть, к примеру, архитектурно-планировочное задание. Не лишним будет обсудить и согласовать размещение построек и коммуникаций с соседями.
Стоит провести геологическое исследование вашего участка земли. Это выявит уровень грунтовых вод и состав почвы, с учетом этих исследований строится фундамент, таким образом, можно избежать появления воды в подполе.

И напоследок, на каком бы варианте вы не остановились: купить старый дом под снос или реконструкцию, либо новый пустой участок, последующие действия потребуют от вас немалые усилия и взвешенные решения.

Вам придет на помощь интернет, советы людей, которые сумели пройти через это, всевозможные выставки на тему малоэтажного строительства. А где-то уместным будет воспользоваться помощью профессионалов. И тогда вам никогда не придется пожалеть о своем выборе, и, спустя время, в полной мере насладиться прелестями загородной жизни.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Участки со сложным грунтом, высоким уровнем вод. Можно ли построить дом? на сайте Недвио

В данной статье мы расскажем о рисках строительства на участках со сложным грунтом и высоким уровнем грунтовых вод, а также о необходимых мерах, чтобы снизить их воздействие на конструкцию здания.

На каких почвах опасно (рискованно) строить дом?

Напротив, сложными участками называют территории с нестабильным составом почв. Слои почвы в них не сплошные, а грунтовые воды могут подниматься выше уровня фундамента.

Такие участки являются самыми сложными для строительства, а следовательно постройка дома потребует больших финансовых затрат. Они включают в себя районы, подверженные опасности оползней или карстовых явлений, и районы, в которых структура почвы повреждена в результате крупных горных и раскопочных работ, добычи полезных ископаемых. Из-за нестабильности состава почв, на таких участках возможны оползни, то есть движение земли может происходить как вертикально, так и горизонтально.

Другим типом сложных почв являются, так называемые, слабые почвы, в которых вода поднимается очень высоко. Их еще называют участки с высоким уровнем грунтовых вод и, как правило, они отличаются высоким содержанием торфа или глины. На поверхности таких участков часто наблюдаются лужи и локальные очаги затопления водой.

Имейте ввиду, что некоторые типы почв (например, торф или мокрая глина) не способны нести даже небольшую нагрузку. Под весом дома они значительно деформируются, что приводит к тому, что фундамент и здание движутся вместе с ними, что быстро приводит к появлению трещин и даже откалывания частей стен и фундамента.

В последние годы стало модно строить дома на берегу рек и озер. Исходя из вышесказанного, мы можем сделать вывод, что участки в таких местах могут быть не пригодными для строительства. Как же понять: где можно построить дом, а где нельзя? Рассмотрим их особенности более подробно.

Строительство дома на участке в пойме реки. Что важно учесть?

Даже если интересующего вас участка на карте нет, желательно подстраховаться и собрать как можно больше информации об особенностях почвы на данной территории. Можно приехать в поселок после обильных дождей и паводков, посмотреть как ведет себя почва, долго ли высыхает? Еще можно пораспрашивать местных жителей на предмет того, случаются ли здесь наводнения, выходит ли река из берегов, и как часто?

Кроме того, если вы планируете купить участок в пойме реки, мы настоятельно рекомендуем обратиться к геологам, заказать геоподоснову участка, и взять анализы грунта на обследование. По результатам этих геологических исследований вы узнаете: как построить дом в данном районе, какая часть вашего участка находится под угрозой и должна ли она быть исключена из застройки.

Выбирая участок в пойме реки, безопаснее всего построить дом без подвала. Все дело в том, что на участках с высоким уровнем грунтовых вод, построить фундамент будет очень дорого и сложно, и основные затраты уйдут на обустройство гидроизоляции.

Имейте ввиду, что грунт в пойменной зоне реки обладает совершенно другим составом. Такая земля очень быстро становится мягкой, и при намачивании водой теряет свою прочность. Построенные на таких почвах фундаментные стены должны иметь гидроизоляцию тяжелого типа и должны быть выполнены в виде герметичного корпуса для защиты от воздействия грунтовых вод.

Строительство на участке рядом с карьерами и тяжелыми домами. Что важно учесть?

Любые глубокие раскопки грунта не проходят бесследно для стоящих рядом построек. Структура почвы становится более нестабильной и на соседних территориях могут возникать смещения и даже оползни.

Такие сложные участки под строительство, как правило, находятся рядом с высотными домами (у которых массивный и глубокий фундамент), либо строительными карьерами. Причем расстояния между ними могут быть длиной в сотни метров, но это не уменьшает риск возникновения оползней.

Основные типы повреждений грунта включают в себя:

поверхностные деформации (впадины, провалы в грунте);
водные деформации (повышение уровня грунтовых вод);
и, так называемые, горные шоки.

Учитывая степень деформации рельефа местности, устанавливается категория пригодности земли под застройку. Есть территории, на которых вообще строить запрещено. Узнать о том, попадает ли интересующий вас участок в зону риска, вы можете обратившись в местную администрацию.

Строить или не строить дом на таких почвах? Построить дом на участках с деформацией грунта, связанного со строительством или добычи полезных ископаемых, можно. При этом необходимо обеспечить адекватную защиту здания уже на этапе адаптации готового проекта и выбора строительных материалов.

Первым делом необходимо заказать геологоразведку участка. Все неблагоприятные условия грунта должны быть приняты во внимание, что поможет предотвратить возможные повреждения фундамента и стен в будущем.

Выбирая проект дома на участке со сложным грунтом, лучше остановиться на небольшом, компактном доме с правильной, прямоугольной планировкой. Для этого конструкционные стены должны быть расположены в одной плоскости по всей ширине и длине здания. Если вы хотите построить на таком участке дом неправильной формы, необходимо будет разделить его на структурно независимые части, т. е. сегменты, используя компенсаторы.

Начиная строительство дома на сложном участке важно выбрать правильный тип фундамента. В зоне повреждения грунта фундамент должен быть построен из железобетонных плит, связанных по диагонали с помощью стяжек, образующих железобетонную решетку. Также можно использовать фундамент в виде железобетонной плиты.

Строительство на торфяном участке (с преобладанием торфа). Что важно учесть?

Такой грунт по своим свойствам очень похож на тот, что преобладает в пойменных участках. Поэтому, если вы решили построить дом на торфяном участке, можно руководствоваться теми же принципами строительства, что и на землях с высоким уровнем грунтовых вод.

Чем чревато строительство на участках со сложным грунтом?

Высокий уровень подземных вод, нестабильный грунт и неблагоприятный состав почв может значительно увеличить стоимость строительства дома, потому что придется применять достаточно специфические и дорогие строительные технологии.

Следует быть готовым к тому, что на таких участках намного дороже будут стоить работы по строительству фундамента, гидроизоляции, проектирования, а также ландшафтные работы, связанные с укреплением участка.

Поэтому, если при осмотре участка, у вас возникли даже небольшие сомнения о пригодности грунта под строительство, у вас всегда есть 2 пути:

отказаться от покупки и перейти к осмотру других объектов;
либо начать исследование участка, заказать геологическую экспертизу и принять окончательное решение.

Геологические исследования стоят недешево, но если этого не сделать, последствия от неправильного строительства, возможных оползней, появления трещин на здании и даже разрушения дома обойдутся вам гораздо дороже.

Что входит в геологические исследования участка?

Если говорить в двух словах, суть геологических исследований заключается в том, что геолог-инженер приезжает к вам на участок, с целью взять пробы грунта и отвезти их на анализ в лабораторию. Кроме того, инженеры делают необходимые замеры территории, фотографии и создают так называемую топографическую карту вашего участка. По итогам этих исследований вы получаете рекомендации о том, как лучше построить на таком участке дом и какой проект будет более безопасным, с точки зрения структуры почвы и подземных вод на участке.

Для этого инженеры бурят на участке специальную геологическую скважину, с которой собираются образцы для исследований. Современные методы анализа позволяют с помощью компьютера определить, есть ли грунтовые воды на участке, как их уровень колеблется в зависимости от сезона, какая почва присутствует на участке, какова нагрузочная способность почвы.

Помимо данных отчетов, вы также получите геологическую карту, глубину залегания и несущие параметры слоев грунта.

Такая документация включает в себя:

карту с отмеченными местами исследования;
инженерно-геологические разделы, иллюстрирующие геологическое строение грунта;
информацию об уровне грунтовых вод;
текстовую часть, которая содержит выводы из исследования и рекомендации по выбору надежного фундамента будущего здания.

Если исследование грунта затруднено, тогда требуется более точная геологическая и инженерная документация. В случае если будет обнаружено наличие несвязных грунтов (песка, гравия), необходимо дополнительно оценить степень их уплотнения, с использованием метода динамического зондирования. Он заключается в управлении зондом с помощью свободного груза, и подсчета ударов, необходимых для погружения его в землю на определенную глубину. Метод статического зондирования служит аналогичной цели. В этом случае зонд вдавливается в землю с постоянной скоростью.

По результатам исследований, геологический инженер может не только дать оценку качества земли на вашем участке и выявить потенциальные угрозы для здания, но также дать рекомендации относительно проекта дома. Например, порекомендовать возведение монолитных подвальных стен в доме на склоне, глубоком фундаменте или использование водонепроницаемого бетона, когда основаниям угрожает вода. А в случае более слабого грунта порекомендовать построить дом на фундаментной плите.

На основании проведенных исследований геологи дают конкретные советы инженерам, проектировщикам и строителям. К примеру, они могут указать, что выкапывание грунта на участке можно делать только в сухой период и только с использованием ручных инструментов, поскольку размещение на участке тяжелого оборудования может повредить структуру почвы.

Для обеспечения безопасности геологи дают рекомендации по максимальной степени уклона земляных работ. Иногда участки под строительство имеют настолько сложный рельеф и состав почв, что требуется даже полная замена верхнего слоя грунта.

Заключение

Вот почему, при заказе строительства дома под ключ, многие архитекторы отказываются делать проект, пока не будет проведена геологическая экспертиза участка. Опытные архитекторы подскажут вам как лучше адаптировать дизайн будущего дома к местным условиям. Во время, так называемой, адаптации архитектор может даже изменить готовый проект, если он видит риски для строительства и теплоизоляции фундаментов, для того, чтобы наилучшим образом адаптировать его к особенностям вашего участка.

Знание состава почвы и глубины залегания воды на участке поможет вам принять правильные решения относительно фундамента дома, его защиты от воды, и избавить от проблем с периодическим затоплением участка дождевой водой. Напротив, сэкономив на такой услуге на этапе строительства, вы переплатите гораздо больше денег на устранение проблем, связанных с постройкой дома на участке со сложным грунтом.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Продается участок вместе с фундаментом. Можно ли на нем построить дом и на что обратить внимание?

На самом деле, покупка участка с фундаментом - это не самый лучший вариант, если вы захотели построить дом. Для людей, незнающих строительной сферы, наличие фундамента может показаться преимуществом, которое уже исключает лишние затраты. Но, с точки зрения профессионалов - такой фундамент может обернуться головной болью будущих хозяев.

Во-первых, это подземная конструкция и невозможно сразу дать комплексную оценку качеству сооружения, поэтому нужно вкладывать и деньги, и силы в обследование.

Во-вторых, вряд ли размеры уже заложенного фундамента устроят нового хозяина, ведь проект на то и индивидуальный, чтобы строить так как хочется, а не ограничиваться существующими размерами.

Теперь, к вопросу "а зачем же человек продает участок с готовым фундаментом?"

а) вполне возможно, что стало туго с деньгами или в жизни случилась форс-мажорная ситуация. Но, чаще всего вариант "б";

б) накосячили строители или сам хозяин взялся и допустил ошибку.

Так вот, недавно ко мне обратился товарищ за советом в приобретении участка с готовым фундаментом. Горел желанием из-за того, что хозяин отдавал землю с фундаментом по цене только земли, а готовый фундамент, мол, шёл бонусом.

Общаясь с продавцом, был какой-то цирк. В диалоге, продавец с уверенностью рассказывал, что фундамент залит на 2 метра вглубь, заложен всего год назад (на вид 5 лет) и при бетонировании в автобетоносмеситель закидывали еще дополнительно цемент.

Ну, какой же адекватный человек поверит в это. Мы вдоль и поперек проверили фундамент и отказались от покупки.

В сегодняшней статье я приведу те пункты, которые остаются обязательными с целью обследования конструкции, на основании которых уже можно принять решение о приобретении участка и что такой фундамент в будущем будет служить основанием для дома.

1. Для начала, нужно выполнить обход по периметру и оценить состояние конструкции визуально:

на отсутствие трещин (Внимание! Трещины могут быть искусно замазаны и заделаны. Умельцев хватает);
на отсутствие сколов и повреждений от осадков;

2. Следующим этапом, узнать какая в регионе глубина промерзания грунта и подкопать фундамент до его подошвы.

Ситуация может показаться абсурдной для старого хозяина, но если вы 100% намерены купить участок - подкоп обязателен !

Измерить глубину с помощью рулетки и сопоставить с нормируемым значением. После чего, попросить проект на дом, чтобы понять для какого дома рассчитывался фундамент (кирпич, газоблок, деревянный каркас)

По-хорошему, нужно взять в аренду молоток Шмидта (1000 руб./день), чтобы оценить марку бетона: она должна быть точно не ниже М150.

Всё! Больше ничего невозможно оценить. Произведя осмотр по вышеперечисленным параметрам сложится понимание, стоит ли дальше общаться с продавцом.

У нас же получилось так, что фундамент был заглублен всего на 70 см. при глубине промерзания 90 см. Поэтому, приятель остановился на этом и приступил к выбору другого варианта.

Если есть лишние деньги, безусловно, можно заказать геологическое обследование грунта (

30 000 - 40 000 руб. в зависимости от региона) и пригласить экспертов, которые сделают полное обследование конструкции. Но, в действительности, исследовать детально всё сооружение постфактум на 100% невозможно, если вы не видели, как это строилось, поэтому я никогда не рекомендую покупать готовый фундамент, а исправлять ошибку по прошествии времени будет уже поздно.

Дополнительно ко всему, арматурный каркас уже скрыт в бетоне и мы уже ничего не сможем о нём сказать.

Поэтому, брать участок с готовым фундаментом с целью строительства жилого дома, считаю дурной затеей. Не имея четкого преставления о качестве, мы берем кота в мешке и рискуем своим домом уже на следующий день после сооружения коробки.

А если участок находится в классном месте и не хочется его упускать, то покупаем, но делаем рядом новый фундамент, а старый убираем с помощью строительной техники или делаем на нем бытовку/баню/сарай.

Как раз в одной из следующих статей я расскажу, как сделать новый фундамент даже если его строительству мешает старый. Это совершенно несложно, подписывайтесь, впереди по прежнему интересные темы как и всегда.

"Мне предлагают купить земельный участок с готовым фундаментом. Думаю брать или не брать? "- каждый год одно и тоже

Из года в год, когда дело идёт ближе к строительному сезону у меня на том конце провода появляются вот примерно такие клиенты, как написано в заголовке. Этот случай произошёл буквально неделю назад.
Звонок, всё как обычно: "Добрый день" и т.д.
И тут начинается самое интересное.
Клиент говорит следующее:

картинка в качестве иллюстрации с нашего объекта 2018 год картинка в качестве иллюстрации с нашего объекта 2018 год

"Мне надо разработать проект дома с нуля полностью под меня. Правда у меня есть уже готовый фундамент, залитый на участке. Вы сможете мне помочь? Точнее, мне предлагают купить земельный участок с готовым фундаментом"

Передаю слово в слово.

Я естественно ответил, что сможем, но никаких гарантийных обязательств мы нести не будем. Сейчас объясню почему. Связано это с тем, что не мы, не наш клиент-понятия не имеем, кто и как строил этот фундамент, как были выполнены работы по нему, под какое строение этот фундамент проектировался и проектировался ли вообще конструктив, сколько этот фундамент уже стоит, какая марка бетона и арматуры использовалась и т.д.

Ещё раз всем желающим круто сэкономить говорю:

"Ни в коем случае не стоит покупать земельные участки с готовыми фундаментами. Вы всегда будете покупать "Кота в мешке" и Ваша экономия выходит по итогу в несколько раз дороже, если бы вы сами,
с нуля строили фундамент под Ваш дом. "

Комментарии оставляю открытыми, чтобы Вы смогли высказать свое мнение по поводу: стоит ли покупать земельные участки с готовыми фундаментами или нет? Всем хейтерам , как всегда, зелёный свет и полная свобода в выражениях)))

Продаётся участок с фундаментом. Брать или не брать?

Один мой знакомый находится в поисках земельного участка (далее ЗУ) под дачу за городом. Дача в том смысле, что это дом для отдыха за городом с возможностью постоянного проживания, а не домик в ДНТ/СНТ.

Нашёл неплохое предложение. Приемлемая цена, отличное расположение. И даже возможное подключение к коммуникациям. Но есть одно «но». Собственно, по этому поводу он и спрашивал совета. Это «но» - фундамент на участке. Хороший такой монолитный ленточный фундамент с возможностью сделать подвал. Что-то там у владельца в жизни произошло, планы поменялись. Всякое бывает в жизни….да… Ну так вот , возник вопрос- брать или не брать. Достоинство это или недостаток? Давайте попробуем разобраться….

Во-первых, надо проанализировать состояние самого фундамента. Тут вроде бы всё очевидно. Визуальный осмотр дело хорошее, но неплохо бы получить заключение строительной экспертизы. Звучит грозно и дорого, но, если ставить на этот фундамент несколько миллионов рублей в виде стен, крыши и отделочных материалов, то расходы на экспертизу видятся оправданными. Да и с продавцом можно поторговаться. Ему бы тоже полезно иметь заключение экспертизы для продажи. Если экспертиза даёт добро, тогда это плюс в копилку. Иначе, отставить. Демонтаж может стоить неадекватных денег.

Во-вторых, подходит ли субъективно местоположение фундамента для нового владельца? У всех своё представление о местоположении дома на ЗУ. Если подходит, плюс. Иначе, бессмысленно.

А вот дальше вещи не совсем очевидные.

В-третьих, фундамент делают под конкретный проект. Фундамент задаёт архитектуру и рассчитан под определённые нагрузки. Так вот, есть ли проект вообще? Не простой рисунок на листочке, а полноценный проект. Подходит ли он покупателю? Возможно, что проект на одноэтажный дом, а покупатель хочет двухэтажный и кирпичный вместо каркасника. Выдержит ли фундамент нагрузки под желание нового хозяина? Допустим с нагрузками всё ОК, архитектура тоже подходящая. А стоимость нового строительства кто-нибудь считал по существующему проекту? Сможет ли покупатель осилить проект продавца и не выставит ли объект на уровне второго этажа на продажу через несколько лет? Как вариант, попробовать привязать проект покупателя к существующему фундаменту. Если компромисс найден, тогда ещё один плюс в копилку. Иначе, сомнительная затея.

В-четвёртых, есть ли разрешение на строительство / уведомление о строительстве? Если есть, тогда месторасположение нового строения правильное и законное и не будет проблем с постановкой на учёт. Ещё один плюс в копилку.

А если разрешения нет? Тогда необходимо изучить ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). Проверить расположение фундамента всем нормативам (отступы, площадь застройки, да и вообще законность строительства на данном ЗУ). Если здесь тоже всё в порядке, тогда, пожалуй, имеем очередной плюс.

И в-пятых, надо пригласить геодезистов, чтобы проверить границы участка (если есть заборы, правильность их установки), местоположение фундамента относительно границ. Вполне может оказаться, что разрешение на строительство есть/уведомление о строительстве одобрено, а фундамент располагали «на глаз» и его расположение не соответствует заявленному. Если и здесь всё в порядке, тогда ставим финальный плюс.

Можно торговаться и брать.

Итак, попробую подвести итог. Наличие фундамента на ЗУ, это большой список вопросов. Если ответы на все вопросы положительные, тогда можно считать наличие фундамента достоинством и покупатель сможет сэкономить на строительстве. Но если хотя бы один пункт выдаёт минус, тогда и участок с фундаментом скорее недостаток и потенциальные расходы.

Можно, конечно, засыпать фундамент землей или построить на нем хозяйственную постройку, а дом расположить в другом месте. Но стоит ли себя так ограничивать? В конечном итоге, решать покупателю!

Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить

С этими аббревиатурами часто сталкиваются те, кто выбирает землю для загородного дома или дачи, — так обозначают разные виды участков. Важно знать: построить дом разрешается не на любом участке, даже если вы его купили. На одних можно возводить коттеджи для круглогодичного проживания, на других — только летнюю дачу, а на некоторых разрешено только разбить огород и поставить сарай для хранения инструментов. Во всех этих нюансах лучше разобраться заранее.

Земля для дома или для огорода

Земельный кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.

В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.

ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.

У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.

Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
Такие участки дорого стоят.

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками. На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками. Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.

Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
Банки оформляют ипотеку на такие участки.
Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.

Недостаток: на участках ЛПХ, которые находятся за пределами населённых пунктов, строить ничего нельзя.

Дача (ДНП)

Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.

Невысокая цена.
Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.
К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Техническую экспертизу постройки делать необязательно.

Нужно построить дом.
Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.

Дача и огород (СНТ)

Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.

Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
Дом строить необязательно.
Часто расположены в красивых местах с хорошей экологией.
Более плодородная почва, чем у дачных участков.

Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
Участки СНТ банки неохотно берут в залог.

Садовое и дачное некоммерческие партнёрства — в чем разница?

ДНП и СНТ — объединения людей, которые вместе решают проблемы своей «коммуны». От имени общего юридического лица они занимаются строительством и обслуживанием дорог, коммуникаций, охраной, другими организационными вопросами. Обе формы существуют за счёт взносов их членов, они обычно небольшие, но регулярные.

Казалось бы, между ДНП и СНТ нет различий: в большинстве случаев это сад или огород с домом. Но всё не так просто: владельцы участков ДНП обязаны строить дома, а в СНТ — нет, главное — что-нибудь выращивать. Земля на участках ДНП обычно не слишком плодородная — тут же нужно отдыхать, а не об урожае думать, поэтому кадастровая стоимость их ниже.

Почему так трудно прописаться в домах СНТ и ДНП?

Закон не запрещает регистрироваться в домах на этих участках, но сделать это непросто. Для получения прописки нужен адрес, а у небольших садовых домиков, расположенных за границами населённых пунктов, его просто нет. Если адрес есть, всё становится проще, иначе приходится проводить экспертизу дома и получать решение суда о его пригодности к проживанию — только так получится в нём зарегистрироваться.

Что выбрать?

Выбор зависит от целей использования земли. ИЖС — оптимальный вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть он и обойдётся дороже, зато и продать его можно будет по высокой цене. Если же главная цель покупки участка — дача с садом или огородом, выгоднее выбирать ДНП. Стоит такая земля дешевле, дом можно построить и для круглогодичного проживания, но зарегистрироваться в нём, скорее всего, не получится.

Но экономия от покупки земли в ДНП и СНТ для постоянного проживания может быть сомнительная. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а в садовых и дачных товариществах всё это придётся делать за свой счёт.

Читайте также: