Разделение дома на две части делают по имеющемуся фундаменту

Обновлено: 16.05.2024

Имеется фундамент, но под другой проект

На участке есть фундамент 9х12 от прежнего хозяина. С его слов заглубленный на 1,7 м, но он не совсем подходит под планируемый дом.

Вопрос: как лучше сделать (долить или что другое) фундамент под межкомнатные перегородки.

Вопрос задан 17.04.2013

Автор: Дмитрий Белкин

Я очень хорошо представляю ваши чувства. Вы, полагаю, мучительно задаете себе следующие вопросы:

Действительно ли фундамент, который мне достался, так хорош, как утверждает предыдущий хозяин? Ведь приди на авто рынок рынок и приценись к какой-нибудь автомашине возрастом лет 5-7 - так буквально у каждой двигатель после капитального ремонта и абсолютно новая подвеска.
Предположим, фундамент, который мне достался, действительно неплох. Можно его использовать, чтобы не ломать и не попадать на дополнительные расходы?
А если можно его использовать, то как именно сделать так, чтобы потом дороже не вышло?

Ну что? Угадал я? Если угадал, то хорошо, а если нет, то прошу прощения. Но буду считать, что угадал.

Точно как и вопросы ваши неуверенные, так и ответы мои тоже будут уклончивые. Но для начала расскажу один случай из моей практики, который произошел буквально недавно и касался тоже фундамента. Так вот.

Правила строительства фундаментов

Звонит мне один мой старый и хороший клиент. Между делом рассказывает о том, что первая зима показала, что дом он построил и утеплил правильно и что пора строить следующий. И вот решил проконсультироваться. Как НАДО строить фундамент в таких-то конкретных условиях. И тут мне пришлось его расстроить. К сожалению правило только одно. "Фундамент должен надежно переносить вес здания на грунт". И все! Других правил нет! Нигде не написано, что глубина залегания фундамента должна быть определенная. Например, 1.7 метра. Если почва позволяет - можно вообще не заглублять фундамент. Нигде, ни в одном серьезном издании не написано, что глубина фундамента должна быть ниже уровня промерзания. Совершенно нигде не написано, что фундамент должен быть выровнен по горизонту, или сделан наклонным, или устроен уступами. Совершенно необязательно делать фундамент монолитным, или столбчатым, или армированным. Нет никаких ограничений на материал. Нигде не написано, что нужно делать из бетона на щебне и нельзя делать из бетона на песке или пуще того, на керамзитобетоне. А если вы считаете, что надежный фундамент в вашем случае будет только в случае деревянных свай - почему бы и нет? Делайте на деревянных сваях.

Если вы по каким-то своим и только вам понятным причинам не хотите делать ленточный фундамент, а решили сделать фундамент из столбиков, установленных по всей площади дома в шахматном порядке, и вы считаете, что именно такой фундамент будет выполнять свою функцию лучше других, то почему бы и нет? Стройте такой. На здоровье!

И как же в итоге строить-то? Да как хотите! Только надо, чтобы вес здания надежно переносился на грунт. Вот есть единственное и непременное требование. И больше никаких.

Точно так же и с глубиной залегания. Какая должна быть? Достаточная.

Какая должна быть общая площадь опоры фундамента на грунт? Тоже самое. Достаточная. А можно больше, чем достаточная? Можно. А меньше? Нет. Нельзя.

Из какого материала должен быть фундамент? Из любого, который позволит фундаменту выполнить свою функцию и обеспечит приемлемый срок его службы.

Пример моей собственной глупости Вот надо было мне построить вольер для собаки. Размер 4 на 2 метра. Я размышлял следующим образом. Жить моей собаке - лет 7-8 осталось в лучшем случае. Другую собаку такого размера я заводить больше не буду. Это точно. Таким образом, если я из мусора этот домик построю, лет через 7 я этот домик сломаю, мусор полусгнивший распилю на дрова и сожгу в мангале, то буду вполне доволен предприятием. Таким образом, я поставлю вольер прямо на землю. Даже рубероида подкладывать не буду.

А знаете что получилось в реальности? А то, что пес заболел и издох не через 7-8 лет, а через 4-5. Вольер мне ломать было лень. Я обил его остатками сайдинга и стал хранить в нем косилку, измельчитель мусора и другие садовые принадлежности. Потом меня жена попросила навести в нем порядок и я сделал полки. Потом дверь. И теперь мне мой домик жуть как нравится и мне жаль его разбирать и сносить. Хотя бы потому, что он до предела набит всякими полезными вещами. А он, напомню, деревянный и стоит реально прямо на земле. Но пока не сгнил еще. Но скоро сгниет. Не извольте беспокоиться. Буду как-то поднимать его и ставить на фундамент. А что? Жалко же!

Но заметьте! Стоит без фундамента и в землю не погружается и не наклоняется. Что это значит? Значит, что вес домика надежно перенесен на грунт и я все сделал правильно.

Конкретный ответ на поставленный вопрос

Но это все лирика. А вот и конкретный, хоть и все равно уклончивый ответ на ваш, уважаемый читатель, вопрос.

Я к сожалению не знаю характеристик того фундамента, который стоит и того, который нужен. Если общие габариты фундамента устраивают и вопрос только в фундаменте под межкомнатные перегородки, то совсем необязательно фундамент под эти самые перегородки как-то жестко крепить к основному фундаменту. Можно разметить место внутри фундамента, вырыть траншею ДОСТАТОЧНОЙ глубины, ширины и длины и сделать в этой траншее ленту.

А можно сделать столбики. То есть выкопать не траншею, а несколько ям и вылить в каждой из них опоры.

А можно не лить? Можно. Даже надежней будет. Можно купить блоков и выстроить и ленту и опоры из блоков. Главное, чтобы надежно было.

А можно вкопать трубы асбестоцементные? Да пожалуйста!

А можно завинтить сваи фундаментые? Да ради Бога!

Но я не изверг какой-то и не имею привычки насмехаться над теми, кто мне вопросы задает. Я готов поделиться моим мнением о том, как определить критерий достаточности, которому и посвящен этот мой объемный опус.

Трудносжимаемость грунта

О всех критериях надежности я упомянуть не смогу просто потому, что их слишком много. Скажу только о главных для обычных грунтов. Главный критерий надежности в плане переноса веса здания на грунт - это степень сжимаемости грунта. Я неоднократно писал уже, что чем глубже, тем грунт более трудносжимаемый. Трудносжимаемость грунта на глубине набирается за счет того, что на грунт действует огромный вес грунта, который лежит над ним, то есть ближе к поверхности. Получается, что на глубине грунт уже сжат и чем больше глубина, тем более сильно он сжат. Очевидно, на некоторой глубине, даже не на очень большой, грунт превращается в сплошной камень. Например, в песчаник

Но ненужно перебарщивать. Очевидно, если бы мы с вами обладали бесконечными денежными возможностями, мы бы зарывались метров на 12-15 и строили свои дома на том самом слое камня. При этом мы бы не беспокоились за надежность. Она была бы абсолютной. Но мы не обладаем бесконечными финансами и предпочитаем их не перерасходовать. В этих целях мы стремимся найти разумный баланс между трудносжимаемостью грунта и весом нашего здания. Очевидно, мой вольер для собаки, сделанный из мусора, обитый сайдингом и покрытый ондулином (5 кг на лист), очень легкий и фундамент под ним делать просто не уважать ни себя, ни свои деньги. Если бы у меня со спиной был полный порядок, я бы вообще поднял его за один край, а жена бы пару кирпичей под него подставила бы. А потом точно так же под другой край. Вот и подняли бы домик. И стоял бы он на четырех кирпичах еще лет 10 и ничего бы ему не было.

Глубина промерзания

Конкретно глубина промерзания важна только для некоторых грунтов, которые неравномерно насыщены водными жилами. Какие грунты неравномерно насыщены водой? Неравномерные. Например, если у вас участок глинистый, но по диагонали проходит песочная или гравийная жила. Глина - мало проницаема для воды. Песок более проницаем. Гравий - вообще хорошо проницаем. Стоит ожидать, что по этой жиле и потечет вся вода со всего участка или вообще со всей деревни. Зимой эта река даст крайне неравномерный подъем со всеми вытекающими неприятностями. Это так называемые тяжелые условия, и они не так уж часто встречаются. Если у некоего застройщика вот такой случай, или что-либо похожее, то ему стоит приготовиться к увеличенным затратам.

А если грунт равномерный? Это значит, что при замерзании он вспучится равномерно и поднимет фундамент тоже равномерно. Ничего в этом плохого нет и не предвидится.

А можно увеличить равномерность грунта? Конечно можно. Можно выкопать более глубокую траншею, засыпать ее песком, песок утрамбовать и построить на нем фундамент. Причем, заметьте, засыпать песком дешевле, чем залить бетоном.

Оптимистический итог

Я думаю, вам в итоге надо выбирать из двух возможностей. Либо пригласить опытного специалиста, либо проанализировать проблему самому. Вот у меня, например, есть на эту тему очень удачный (на мой взгляд) рассказик. И, конечно, в любом случае вам придется взять на себя некий риск. И без этого никак нельзя. И помните аксиому нашей жизни. Чем больше риск - тем больше доход. В вашем случае уменьшение риска стоит денег. Хороший оптимизм? Ну. я старался.

Надеюсь, что этим опусом, который вообще-то повторяет другими словами то, что я говорил и писал раньше, я либо вам помог, либо просто повеселил.

Как разделить целый дом на две части?

Чacтный дoм нa двyx coбcтвeнникoв — бoльшaя пpoблeмa. Coceди живyт paздeльнo, нo cильнo зaвиcят дpyг oт дpyгa: дeлят cчeтa зa кoммyнaлкy и вмecтe xoдят в opгaны влacти, чтoбы пpoпиcaтьcя или yзaкoнить пpиcтpoйкy. B cтaтьe мы paccкaжeм, кaк пpaвильнo oфopмить peaльный paздeл и нe зaпyтaтьcя в бyмaгax.

Кoгдa нyжeн paздeл?

Xлoпoты c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв инoгдa зaтягивaютcя нa нecкoлькo мecяцeв, a зaтpaты измepяютcя в дecяткax тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe нe выдepживaют вoлoкиты, пpoдaют cвoю дoлю и пoкyпaют дpyгoй дoм. Пoэтoмy для нaчaлa пoдyмaйтe, дeйcтвитeльнo ли вaм нyжeн peaльный paздeл. Boт двa cлyчaя, кoгдa paздeл дoмa oпpaвдaн:

Baм xoчeтcя жить pядoм c poдитeлями, poдcтвeнникaми или xopoшими дpyзьями и пpи этoм чyвcтвoвaть ceбя oбocoблeннo физичecки и пo зaкoнy. Moжнo пpoвoдить вpeмя c близкими, нo имeть oтдeльный вxoд, cвoй интepнeт и cчeтa зa кoммyнaлкy.
Кoгдa вы нe мoжeтe дoгoвopитьcя c дpyгими coбcтвeнникaми o тoм, кaк пoльзoвaтьcя дoмoм и пpилeгaющeй зeмлeй, нo пoмeнять жильe нe мoжeтe. B этoм cлyчae нeдвижимocть пpидeтcя дoлгo дeлить чepeз cyд.

Ecли вы пpocтo xoтитe пpивecти в пopядoк дoкyмeнты или cдeлaть «кaк y coceдeй», пoгoвopитe co cпeциaлиcтoм и yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни и дeнeг зaймeт paздeл дoмa. Bo нeкoтopыx MФЦ ecть юpиcты, кoтopыe кoнcyльтиpyют пo тaким вoпpocaм бecплaтнo.

Mиpнo, пo coглaшeнию

Ecли y coбcтвeнникoв нeт paзнoглacий пo пoвoдy пopядкa иcпoльзoвaния чacтeй дoмa, eгo мoжнo paздeлить миpнo, бeз cyдa. Пepвым дeлoм нyжнo oбpaтитьcя к кaдacтpoвым инжeнepaм: oни пpизнaют дoм пpигoдным для paздeлa и cocтaвят тexничecкий плaн. Cпeциaлиcтoв мoжнo вызвaть чepeз peгиoнaльнoe oтдeлeниe БTИ или дpyгyю кoмпaнию, кoтopaя имeeт cooтвeтcтвyющyю лицeнзию. Цeны нaчинaютcя oт 15000 pyблeй, зaвиcят oт плoщaди нeдвижимocти и тapифoв кoнкpeтнoгo бюpo.

Пo зaкoнy paздeлить мoжнo тoлькo дoмa блoкиpoвaннoй зacтpoйки. Ecли гoвopить пpocтым языкoм, этo oбъeкты, кoтopыe имeют oтдeльныe вxoды и caмocтoятeльныe кoммyникaции. Ecли дoм пo тexничecким пapaмeтpaм нe пoдxoдит для peaльнoгo paздeлa, пpидeтcя cдeлaть peкoнcтpyкцию и yзaкoнить ee.

Пocлe тoгo, кaк кaдacтpoвыe инжeнepы cдeлaют тexничecкий плaн, нyжнo зaключить coглaшeниe o peaльнoм paздeлe. Дoкyмeнт oбычнo cocтaвляют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, бeз yчacтия нoтapиyca. Taк кaк типoвыx cлyчaeв пoчти нe бывaeт, зa cocтaвлeниeм coглaшeния лyчшe oбpaтитьcя к юpиcтaм. Иx ycлyги oбoйдyтcя в 2500-3000 pyблeй. К cлoвy, ecли дoм дeлят cyпpyги, coглaшeниe дoлжнo быть пpeдcтaвлeнo cтpoгo в нoтapиaльнoй фopмe.

C гoтoвым coглaшeниeм и тexничecким плaнoм дoмa нyжнo пpийти в MФЦ: тaм вы нaпишeтe зaявлeниe нa пocтaнoвкy нoвыx oбъeктoв нa кaдacтpoвый yчeт и oднoвpeмeннyю peгиcтpaцию пpaвa. Гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoй cтopoны cдeлки, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.

Чepeз cyд

C peшeниeм нyжнo oбpaтитьcя в кaдacтpoвым инжeнepaм (нaпpимep, в БTИ): oни пoдгoтoвят зaключeниe и тexничecкий плaн дoмa. Эти дoкyмeнты пoдaют в MФЦ для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

Кaк дeлить зeмлю?

Baжный мoмeнт!

Для oкoнчaтeльнoгo paздeлa зeмли oднoгo мeжeвaния мaлo: нyжнo зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Для этoгo влaдeльцы зeмли cocтaвляют пиcьмeннoe coглaшeниe, в кoтopoм пpoпиcaнo, кoмy кaкoй yчacтoк дocтaнeтcя. Tpи экзeмпляpa coглaшeния пoдaютcя нa peгиcтpaцию вмecтe c мeжeвым плaнoм. Гocпoшлинa cocтaвит 350 pyблeй зa кaждый зeмeльный yчacтoк, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.

Как правильно разделить частный дом на доли? Как составить договор на раздел земельного участка

Российское законодательство допускает раздел частного дома на двух и более собственников. Такое разделение возможно как на основании мирового соглашения, так и через суд, имея для этого достаточные основания.

Домовладение не может быть разделено официально, быть проданным, подаренным, если признано ветхим и опасным для проживания.

Что такое реальный раздел дома в натуре?

Особенности долевой собственности

Доля в частном доме может возникнуть в следующих случаях:

наследование домовладения вместе с другими лицами;
покупка части дома;
деление домовладения по обоюдному согласию сторон;
на основании судебного решения.

Общее владение недвижимостью может быть равным по площади или разграничиваться согласно техническому плану дома. Следует помнить о том, что владение любым имуществом подразумевает не только возможность распоряжаться им по своему усмотрению, но еще и отвечать за его содержание.

Любые расходы, связанные с недвижимостью, делятся согласно долям и оплачиваются каждым из собственников.

Ограничения и особенности долевой собственности:

Раздел земельного участка под домом

Разделить земельный участок на равные или выделенные доли не так просто. Для этого необходимо получить консультацию у представителя департамента архитектуры и градостроения местного муниципального образования о возможности деления конкретного участка.

Рекомендуем: Межевание и определение границ земельного участка. Трудности и запреты, препятствующие быстрому разделу ЗУ

Если ответ будет положительным, то можно приступать к переговорам с совладельцами и решать, каким образом можно будет разделить участок, чтобы соблюсти интересы каждой стороны, не нарушая закон.

Если данный участок будет признан неделимым, то в судебном порядке его можно будет записать на имя одного владельца, который будет обязан остальным претендентам выплатить установленную законом денежную компенсацию (например, половину стоимости участка, если предполагалось деление на два хозяина).

На сколько долей можно разделить дом?

Ответ на этот вопрос зависит от общей площади дома, особенностей законодательства местного муниципального образования и количества претендентов на доли.

Теоретически, закон не ограничивает определенной цифрой возможное выделение долей, но при этом важно, чтобы интересы каждого собственника были соблюдены в равной степени.

Минимальные размеры помещений при разделе

В каждом административном округе деление частного дома может проходить с некоторыми различиями. Зачастую, результат дележа зависит от того, насколько судья или представители местных муниципальных образований готовы пойти навстречу собственникам.

Согласно законодательству РФ, площадь помещения для проживания одного человека должна составлять двенадцать квадратных метров. Но если комнаты в доме, подлежащие делению на доли, составляют меньшую квадратуру, то суд может сделать исключение, если соблюдены следующие условия:

соблюдены все санитарные и технические нормы;
комната больше 8,1 кв. м. (считается, что помещение площадью меньше 8,1 кв. м. влияет негативно на состояние здоровья человека).

Порядок и правила раздела частного дома на доли

После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:

копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
кадастровый паспорт на участок земли под домом;
документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
технический паспорт на домовладение;
документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
решение суда (если такое имеется).

После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:

копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
межевой план в оригинале;
разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.

Рекомендуем: Безвозмездное и срочное право использования земельного участка: что означает, как получить?

Раздел дома без обращения в суд

Если раздел частного дома происходит по общему согласию всех сторон, то составляется Мировое соглашение, которое и будет являться основанием для дальнейших действий. В этом случае представитель всех заинтересованных сторон обращается в Администрацию с Мировым соглашением, Кадастровым планом земельного участка и Техническим паспортом строения.

На основании этих документов Администрация должна выдать либо разрешение на раздел дома, либо отказ.

Раздел дома через суд

Если прийти к общему соглашению сторонам не удалось, то можно урегулировать ситуацию через суд. Для этого истец готовит заявление в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в суд, другой отправляется заказным письмом ответчику.

Вместе с заявлением истец должен предоставить:

документы, подтверждающие проведение оценочных работ в домовладении и установлении его рыночной стоимости;
документы, подтверждающие право истца требовать часть доли;
оплаченная квитанция на все необходимые пошлины.

Сколько стоит раздел дома по долям?

Стоимость разделения дома на доли зависит от того, каким способом будет производиться данная процедура. Если через суд, то придется заплатить немалую пошлину, которая высчитывается исходя из стоимости дома и земельного участка.

Стоимость разделения дома на доли на основании Мирового соглашения обойдется каждой стороне дешевле. В этом случае придется заплатить пошлину за нотариальное оформление (2000 рублей при стоимости недвижимости до 1 000 000 рублей и 5000 рублей при стоимости недвижимости выше 1 000 000 рублей) и плюс к этому 0,3% от стоимости объекта.

К тому же, для подтверждения того, что дом и участок под ним подлежит делению, необходимо вызвать техника. Такая процедура стоит от 10 000 рублей и выше, в зависимости от сложности и размера объекта.

Если решить все вопросы мирным путем не представляется возможным, то следует начинать процесс с приглашения специалиста по разделу недвижимости. Он осмотрит все помещения и земельный участок и скажет, возможно ли выделить на нем доли, проведет оценку рыночной стоимости объекта, а также подскажет пути решения проблемы.

Возможно, что для получения разрешения от Администрации необходимо провести ряд перепланировок или дооформить отсутствующие документы. Если же деление земли и дома невозможно, то эксперт сможет подсказать, на какую сумму компенсации стоит рассчитывать истцу (или же какую сумму должен он выплатить чтобы стать полноправным хозяином собственности).

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Проблемы совместного владения домом с участком

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

прописки новых жителей;
проведения ремонтных мероприятий;
реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

назначение;
пригодность для проживания;
изолированность;
принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

Выделение доли;
Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

текущие затраты на содержание;
коммунальные платежи;
процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
собственность обязана быть годной для проживания;
помещения целиком отделены;
придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.

Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга

Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:

-В определении Курского областного суда от 30.08.2018г. по делу №33-2525-2018 г. указано, что исходя из разъяснений обзора судебной практики Верховного суда от 30.11.2016 г. реальный раздел жилому дому невозможно обеспечить реальный раздел с технической точки зрения.

Таким образом, в настоящее время до подачи искового заявления о реальном разделе необходимо установить возможность реконструкции дома для выполнения всех

строительных норм, а также соответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка.

Совместимость двух типов фундаментов

Видите ли, определенно можно сказать, что да, совместить два типа фундамента можно. Однако, невозможно гарантировать, что два несвязанных строения будут подниматься и опускаться зимой СОВЕРШЕННО синхронно. Такую гарантию может дать только страховая компания, причем за ваши же деньги. Увеличивает вероятность такой несинхронности наличие жирной почвы на вашем участке. Уменьшает вероятность то, что грунтовые воды, как вы пишете, глубоко.

Что вам грозит в самом плохом случае (плохая новость).
На мой взгляд, самый неприятный вариант, когда зимой дом и гараж разойдутся в верхней части или сойдутся стенами, причем на сошедшиеся стены будут действовать существенные массы, грозящие эти стены поломать. Чуть более хороший вариант, когда гараж и дом будут подниматься и опускаться зимой параллельно.

Хорошая новость в том, что все это не так страшно, как написано.
Судите сами. Если дом кирпичный, а гараж, скажем деревянный, то в случае, если стены и сойдутся, ни та ни другая стена скорее всего не пострадают. Если и будет какая-то несинхронность в подъемах, то исчисляться она будет небольшими расстояниями, миллиметрами, и в том случае если между стенами гаража и дома и будет небольшая щелка, ее никто, кроме вас, не заметит. Если дом и гараж будут под одной крышей, а это логично, то при несинхронном подъеме на несколько миллиметров гибкость крыши должна это позволить, не сломаться, не треснуть и не дать течь.

Короче говоря, я бы рискнул. Причем, конечно, гараж бы я делал исключительно каркасной конструкции, независимо от материала дома, к дому этот гараж я бы ни где не привязывал. Просто два объекта, расположенные вплотную и соприкасающиеся стенами. Если появится щель зимой, то заделал бы ее каким-нибудь декоративным уголком. Естественно, уголок приделывал бы только к дому, а не к обоим зданиям.

Заметьте, не советую обращаться к специалистам. Тогда у вас не получится экономии.

Кстати говоря, я, кажется, на похожий вопрос уже отвечал. Да. Точно. Вот. О пристройке из пенобетона к деревянному дому.

Надеюсь, что если и не ответил на вопрос, то дал вам пищу для размышлений

Строительство по частям

Добрый день, планировалась постройка 1 этажного дома, 13х11 метров (большой гараж и котельная под общей крышей). Фундамент залит (ленточный) по периметру .Подушка из бетона 7-10 см и под некоторыми перегородками подушка с приямками армированными 12й арматурой 20см.Планируется выстроить стены по периметру дома из пеноблоков,на стены опереть две балки(двутавр 12-14) в свою очередь подпереть двутавры четырмя колоннами из швелеров 8 (по 2 швелера на колону).Крыша планировалась деревянная, легкая.Но обстоятельства изменились, хотелось бы построить быстро и въехать,а деньги есть только на часть материала.

Вопрос: Можно ли строить частями?т.е. Построить пару комнат и сан. узлы, а остальное пристраивать, пугает не равномерная нагрузка на фундамент, а так же то, что основная нагрузка от крыши идет (как у купола) на периметр и одна несущая стена сдвинется (под ней не будет фундамента, максимум пара арматур и 20 см подушка).

Вопрос задан 19.12.2013

Автор: Дмитрий Белкин

Вы задаете крайне сложный вопрос. Надо смотреть очень внимательно, на сколько неравномерной будет нагрузка, на сколько велика эта нагрузка, на сколько увеличится давление на почву под дополнительной тяжестью. На сколько под фундаментом трудносжимаемая почва была. Вот из всего спектра исходных данных и надо делать вывод о том, что и в какой последовательности строить и какие стороны надо уравновешивать по нагрузке, а какие не надо, или не сразу.

Это вот был основной ответ. А дальше позволю себе порассуждать немного, ибо задача ваша заставила меня задуматься.

Если вы считаете, что любой фундамент должен "усесться", утрамбовать почву под собой и некоторым образом стабилизироваться, то многие с вами поспорят.

Вообще, большая ошибка думать, что фундамент ставится на мягкую землю и под своим весом уминается. С этим заблуждением связано желание и даже не только желание, а даже традиция строить фундамент и дом с перерывом в год или в сезон. Типа построили фундамент - пусть устоится. Если не треснул, можно ставить дом.

Хотелось бы отметить, что если треснул, значит неправильно был поставлен. Значит на недостаточно трудносжимаемую почву. В профессиональном строительстве, например, при строительстве многоэтажных домов, никто не ждет по году, пока фундамент усядется и утрамбует почву под собой. Даже не ждут, пока бетон мощность наберет. Ждут только когда особые условия. Ну. мостовая опора, например. А когда башни литые строят то льют и льют. Прямо из-под земли до самого верха.

Но я никогда не видел такого, чтобы многоэтажные жилые дома строились неравномерно. Но с другой стороны, многоэтажный дом и по-тяжелее будет, чем частный коттедж.

Кроме того, дом сам по себе не такую уж огромную нагрузку на почву оказывает. Я подсчитывал примерную нагрузку, которую дом оказывает на почву и она оказалась совсем небольшой. Особенно в случае ленточного фундамента. Фундамент без дома, возможно, совсем небольшую нагрузку на почву оказывает. Не больше, чем человек, а может быть даже меньше.

Таким образом, после вот этих письменных рассуждений, я готов несколько уточнить свое мнение. Если на фундаменте стоят все капитальные стены и есть крыша, то можно считать, что ОСНОВНОЙ вес дома уже стоит и стоит равномерно. Что делать внутри - совершенно неважно. Стройте как хотите и в любой последовательности. Любой вес будет совершенно несравним с тем, который уже стоит. Если вы две тонны или даже три сместите к одной стороне фундамента, ничего критичного скорее всего не произойдет.

Читайте также: