Оценка фундамента затратным подходом

Обновлено: 01.05.2024

Применение затратного подхода в оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.

В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.

При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.

Различные подходы в оценке недвижимости

При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:

1. Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
2. Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
3. Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.

Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:

• такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
• является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
• не отражает ситуации на рынке недвижимости.

Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.

Особенности оценки с применением затратного подхода

Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.

Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.

При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.

Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.

Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.

Преимущества и недостатки затратного подхода

К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:

• надежность метода при оценке новых объектов строительства;
• целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
• относительную простоту расчетов;
• доступность данных для анализа.

Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:

• необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
• малой эффективностью для оценки старых строений;
• отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
• не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
• затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
• земельный участок оценивается отдельно от зданий.

Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.

Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества

Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:

• зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
• зданий, возведенных относительно недавно;
• строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
• зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.

В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.

Порядок оценки с применением затратного подхода

Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
2. Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
3. Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
4. Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
5. Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.

Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:

• в акте указывается информация, которую специалист считает существенной, с точки зрения объективности расчета стоимости недвижимости;
• данные в отчете, которые влияют на результат, должны быть подтверждены;
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных в определении стоимости конкретной недвижимости лиц. Все результаты, указанные в акте, должны предполагать однозначное толкование.

Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.

Оценка рыночной стоимости фундамента затратным подходом

Недвижимое имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке

Содержание

4.1. Методы затратного подхода

4.1.1. Метод разбивки на компоненты – метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов (фундаментов, стен, перекрытий и т.п.):

C = ∑ i = 1 n C i ^ C_>

4.1.2. Метод сравнительной единицы – метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем):

C = C C E × N \times N>

4.1.3. Метод количественного обследования – метод расчета стоимости здания на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом (например, путем составления сметы).

4.2. Затраты на создание объектов недвижимости

4.2.1. Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

4.2.2. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

4.2.3. Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:

Таблица 11.

В качестве индексируемой величины могут использоваться:

• данные справочников цен в строительстве,
• данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
• данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.

При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

4.2.4. Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

4.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике:

• при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
• как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.

4.3. Выбор аналогов и корректировка их стоимости

4.3.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1)
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 14.

№ п/п Фрагмент определения Комментарий 1 … сходный объекту оценки … Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

△ T S O P → m i n , OP>\rightarrow min,> где: △ T S O P OP>> – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом.

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

Критерий существенности зависит от [[1]24], [25]:

• объектного аспекта – параметров объекта оценки;
• рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
• оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.

4.3.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Таблица 15.

Текст заголовка Текст заголовка Текст заголовка 1 Обеспечение максимальной точности расчетов При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно. 2 Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости. См. п. 2 табл. 14. 3 Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки. См. п. 1 табл. 14. 4 Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке. Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята.

При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.

5 Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена. 6 Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости. Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности). 7 Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах. Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

4.3.3. Применительно к затратному подходу к оценке недвижимости критериями выбора объектов-аналогов обычно являются: функциональное назначение, конструктивная схема, класс качества, масштаб.

4.3.4. Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.

4.3.5. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).

4.3.6. Основные корректировки, применяемые в затратном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 16.

4.3.7. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).

  4.4. Коэффициент торможения

  4.5. Расчет износа и устареваний

  4.6. Коэффициент торможения

  4.7. Прибыль предпринимателя (девелопера)

  4.7.1. Прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) – вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В методической литературе нет однозначной позиции, кого именно понимать под «предпринимателем». Обычно под ним понимают субъекта, вкладывающего собственные средства в соответствующие проект (предприниматель, инвестор, девелопер, застройщик).

  Следует разделять прибыль предприниматели и прибыль подрядной организации, которая выполняет те или иные работы по строительству объекта. Укрупненные показатели стоимости строительства из большинства сборников включают величину прибыли подрядной организации.

  4.7.2. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 [5]>):

  • экстракции,
  • экспертных оценок
  • аналитических моделей.

  4.7.3. Прибыль предпринимателя может указываться как за проект в целом, так и в пересчете на единичный период времени (обычно – год). Взаимосвязь между ними имеет следующий вид:

  P P P E R = ( 1 + P P P R ) n − 1 , ] >-1,>

  Пример задачи. Предприниматель продал построенный объект недвижимости на 40% дороже, чем сумма вложенных им средств. Определить годовую величину прибыли предпринимателя, если общая продолжительность проекта составила 3 года.

  P P P E R = ( 1 + 0 , 4 ) 3 − 1 = 0 , 119 , ] >-1=0,119,>

  4.8. Сроки службы, возраст объектов

  4.8.1. Срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

  4.8.2. Срок жизни (срок физической жизни, полный срок жизни) – полный срок существования объекта недвижимости.

  4.8.3. Срок физической жизни остаточный (срок физической жизни оставшийся) – Разница между полным и фактическим сроками жизни.

  4.8.4. Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.

  4.8.5. Хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

  4.8.6. Эффективный возраст:

  • разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни;
  • время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

  4.8.7. Остаточный срок службы (оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы) – временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

  Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

  5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости

  5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

  Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
  - оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
  - расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);
  - установление величины накопленного износа;
  - расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
  - корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.);
  - определение предпринимательского дохода;
  - суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

  При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок [1] (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

  Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных) (прил. 15).

  В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

  Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

  Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

  Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

  Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.

  Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.).

  Таблица 5.1

  Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

  Итого затраты на основные

  Итого затраты по

  Расчет восстановительной стоимости здания

  Наименование статей затрат

  Стоимость, тыс. руб.

  Стоимость строительных материалов

  Заработная плата рабочих

  Эксплуатация машин и механизмов

  Итого прямые затраты

  Сметная прибыль (18 % от п. 6)

  Итого стоимость общестроительных работ

  Отопление и вентиляция

  Водопровод и канализация

  Итого стоимость объекта

  Прочие работы и затраты

  Итого восстановительная стоимость

  объекта, как нового

  Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

  Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

  Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

  Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

  Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

  где КИ_ц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

  Аi_кэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

  И_кэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.

  где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

  Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

  Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

  Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

  = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

  Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

  Определение интегрального коэффициента износа здания

  Удельный вес износа в

  Всего по зданию

  В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м 2 . В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

  Арем. = Ц_р х S (5.16)

  = 1200 руб. х 5421,00 м 2 = 6505, 20 тыс.руб.,

  где Арем. – стоимость косметического ремонта;

  Ц_р – цена ремонта в расчете на 1 м 2 ;

  S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

  Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.

  Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

  Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс (5.17)

  = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

  где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

  Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

  kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

  kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

  Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

  5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

  Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40 процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4=2,5; для 50 процентов в год соответственно 1:0,5=2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 рублей. Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 33 процента (равной ставке рефинансирования) годовых стоимость недвижимости (А_объект) составит:

  Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.

  Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:

  - определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая:

  - анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;

  - определяется доход с учетом рисков;

  - расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.

  Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости.

  В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости (А_объект) определяется отношением чистой арендной платы (А_{ар. пл.}) к ожидаемому проценту дохода (ЧД), т.е.

  Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

  Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

  Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (А_{годовая}) на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (А_земли), инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

  В = (А_{годовая} – Р – У – А_земли) х 1/П (5.19)

  Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие недвижимости включают в себя:

  - стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10 – 15 % стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

  - затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;

  - очистку и подготовку участка (стоимость затрат учитывается по фактическим данным на момент проведения работ);

  - стоимость строительства (контракт на строительство) [3] ;

  - с учетом инфляции. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции;

  - затраты на создание ландшафта (затраты определяются так же, как и два предыдущих фактора);

  - в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай непредвиденных расходов (например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие);

  - плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат;

  - доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

  Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости (суммарных затрат на развитие) из полной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя стоимость приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет приносить доход по окончанию строительства.

  Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе проведенного анализа.

  5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости

  Для иллюстрирования применения рыночного подхода к оценке недвижимости оценим жилую двухкомнатную квартиру методом анализа рыночных продаж.

  Здание, в котором находится квартира, расположено в городе Санкт-Петербург по адресу: Шувалово-Озерки (Выборгский район), улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

  В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е. аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту оценки.

  Первый объект продан агентством недвижимости «Троицкий Дом». Здание расположено по адресу: улица Сантьяго-де-Куба, 8. Квартира находится на девятом этаже. Все окна в квартире и парадный вход в дом выходят на улицу Сантьяго-де-Куба. Дом расположен вблизи от проспекта Луначарского, на котором всегда очень оживленное транспортное движение. Это создает огромные неудобства для жителей квартиры (даже в ночное время суток). Универсам находится в 10 минутах ходьбы от объекта. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на городском транспорте. Полгода назад был произведен косметический ремонт квартиры.

  Второй объект, также как и оцениваемый расположен в доме на улице Композиторов (11), основное его отличие от объекта оценки это больший размер кухни. Квартира продана агентством «Икстлан».

  Третий объект - это квартира на Северном проспекте, 16 (агентство «Икстлан»). Все окна в квартире выходят на Сосновский лесопарк, который расположен через дорогу (Северный проспект) от объекта. В 15 минутах ходьбы находятся парк Юннатов и дом культуры. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на автобусе. В квартире установлена сигнализация, лоджия застеклена.

  Четвертый объект продан агентством недвижимости «Надежда» (проспект Художников, 20). Окна большой комнаты данной квартиры выходит на пересечение проспекта Художников и Учебного переулка, а также улицы Сикейроса. Со всех других сторон дом окружен другими жилыми зданиями, что производит впечатление его «закрытости». В квартире не предусмотрено кладовок, лоджия застеклена. Помещение требует полного косметического ремонта. До станции метро «Проспект Просвещения» - 3 остановки на автобусе или трамвае.

  Пятый объект находится в доме 20 по проспекту Просвещения. С лоджии открывается вид на Шувалово и Суздальские озера. Остальные окна выходят во двор дома, откуда осуществляется также парадный вход в здание. В квартире предусмотрена большая кладовка. До станции метро «Проспект Просвещения» - 5 минут пешком.

  Все анализируемые объекты недвижимости расположены в домах одного типа, двухкомнатные, имеют лоджии, раздельный санузел, телефон.

  Расчет стоимости данного объекта недвижимости представлен в табл. 5.4.

  Таким образом, метод анализа рыночных продаж служит для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из сведений о совершенных на рынках продажах, при этом рассматриваются объекты сравнения – сделки, которые были совершены, или, по крайней мере, предложены к продаже.

  Оценка фундамента затратным подходом

  
  

  !-->На нашем сайте создан раздел «Росимущество», все материалы, размещаемые ранее здесь, будут публиковаться там.

  Свидетельство о регистрации СМИ Эл.N77-8709 от 24.03.2004 г.

  Деятельность Портала « Appraiser . RU . Вестник оценщика» направлена на формирование и укрепление альянса специалистов в области оценки и смежных дисциплин (оценщиков, аудиторов, риэлторов, патентно-правовых специалистов, экспертов, сюрвейеров и др.), саморегулируемых организаций, научно-образовательных, правительственных и предпринимательских структур, потребителей оценочных услуг.

  На страницах портала представлена методическая и законодательная база по оценочной деятельности. Среди материалов - публикации по вопросам оценки из печатных и электронных СМИ, аналитические статьи и обзоры, методики и стандарты оценки, реестры фирм и специалистов, ссылки на источники информации в Интернет, обсуждение актуальных вопросов и многое другое.

  Специфика проведения оценки недвижимости затратным методом

  Затратный метод подразумевает совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости (с учетом его износа). При применении затратного подхода предполагается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

  Чем отличается затратный метод от других подходов?

  Следует четко понимать разницу между затратным методом оценки недвижимости и двумя другими - сравнительным и доходным.

  Доходный метод используется для определения размера доходов, которые может принести объект его новому владельцу. Доходный метод используют и при оценке акций компании .

  Сравнительный метод подразумевает подсчет затрат на приобретение объекта, аналогичного оцениваемому, стоимость покупки которого известна в данный момент.

  Расходы инвестора на приобретение недвижимости подсчитываются при применении любого из трех методов, но затратный метод подразумевает их сравнение с расходами на строительство копии или аналога рассматриваемого объекта с учетом расходов на покупку идентичного участка земли. Покупатель, заключающий договор на проведение оценки, всегда озвучивает цель данного мероприятия, что непосредственно влияет на выбор метода оценки недвижимости специалистом.

  В чем заключается специфика проведения оценки затратным методом?

  Перед специалистом по оценке недвижимости всегда возникает вопрос: что подсчитывать – затраты на воссоздание или на замещение .

  Для определения стоимости воссоздания отдельно взятого объекта капитального строительства необходимо суммировать следующие расходы:

  · стоимость строительных материалов на текущий момент времени;

  · оплату труда рабочих по современным тарифам;

  · затраты на эксплуатацию строительной техники и специального инструмента;

  · стоимость выполнения всех видов работ для воспроизведения точной копии существующего объекта.

  После этого вычитается сумма, соответствующая степени износа или повреждения здания.

  Оценщик должен учесть все конструктивные или эксплуатационные недостатки здания, а также учесть технологию строительства, материалы и качество работ, которые применялись при возведении оцениваемого объекта. При оценке объектов недвижимости старого фонда сделать это крайне сложно.

  Существует другой вариант - посчитать, во что обойдется инвестору стройка здания, аналогичного по функциональности и удобству его использования, с учетом применения современных материалов, технологий и способов выполнения строительно-монтажных работ. Это будет оценка замещения, то есть замены рассматриваемого объекта его современным аналогом:

  · равноценным с ним по эффективности;

  · лишенным тех недостатков, которые, возможно, были в старом объекте;

  · с той же степенью износа.

  В каждой конкретной ситуации перед специалистом стоит выбор между этими двумя вариантами проведения оценки с учетом характеристик объекта, специфики его использования, а также его категории (нежилая недвижимость или объект жилого фонда и т. д.)

  Больше полезной информации вы можете найти в блоге на сайте компании «Максард» .

  Специфика проведения оценки недвижимости затратным методом

  Затратный метод подразумевает совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости (с учетом его износа). При применении затратного подхода предполагается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

  Чем отличается затратный метод от других подходов?

  Следует четко понимать разницу между затратным методом оценки недвижимости и двумя другими - сравнительным и доходным.

  Доходный метод используется для определения размера доходов, которые может принести объект его новому владельцу. Доходный метод используют и при оценке акций компании .

  Сравнительный метод подразумевает подсчет затрат на приобретение объекта, аналогичного оцениваемому, стоимость покупки которого известна в данный момент.

  Расходы инвестора на приобретение недвижимости подсчитываются при применении любого из трех методов, но затратный метод подразумевает их сравнение с расходами на строительство копии или аналога рассматриваемого объекта с учетом расходов на покупку идентичного участка земли. Покупатель, заключающий договор на проведение оценки, всегда озвучивает цель данного мероприятия, что непосредственно влияет на выбор метода оценки недвижимости специалистом.

  В чем заключается специфика проведения оценки затратным методом?

  Перед специалистом по оценке недвижимости всегда возникает вопрос: что подсчитывать – затраты на воссоздание или на замещение .

  Для определения стоимости воссоздания отдельно взятого объекта капитального строительства необходимо суммировать следующие расходы:

  · стоимость строительных материалов на текущий момент времени;

  · оплату труда рабочих по современным тарифам;

  · затраты на эксплуатацию строительной техники и специального инструмента;

  · стоимость выполнения всех видов работ для воспроизведения точной копии существующего объекта.

  После этого вычитается сумма, соответствующая степени износа или повреждения здания.

  Оценщик должен учесть все конструктивные или эксплуатационные недостатки здания, а также учесть технологию строительства, материалы и качество работ, которые применялись при возведении оцениваемого объекта. При оценке объектов недвижимости старого фонда сделать это крайне сложно.

  Существует другой вариант - посчитать, во что обойдется инвестору стройка здания, аналогичного по функциональности и удобству его использования, с учетом применения современных материалов, технологий и способов выполнения строительно-монтажных работ. Это будет оценка замещения, то есть замены рассматриваемого объекта его современным аналогом:

  · равноценным с ним по эффективности;

  · лишенным тех недостатков, которые, возможно, были в старом объекте;

  · с той же степенью износа.

  В каждой конкретной ситуации перед специалистом стоит выбор между этими двумя вариантами проведения оценки с учетом характеристик объекта, специфики его использования, а также его категории (нежилая недвижимость или объект жилого фонда и т. д.)

  Больше полезной информации вы можете найти в блоге на сайте компании «Максард» .

  Читайте также:

    
  • В д топчий альбом рабочих чертежей унифицированной инвентарной опалубки
    
  • Фундамент панельного дома 9 этажей
    
  • Проводка в доме из несъемной опалубки
    
  • После фундамента что делать дальше
    
  • Пластиковая опалубка стеновая geopanel